s. 1 / 12 Alue 322028 Maapallonkatu Asemakaavan muutos Asianumero 3133/10.02.03/2017 Olarin Kuitinmäessä on tavoitteena asemakaavan muutoksella mahdollistaa Maapallonkadun ja Auringonkehrä -aukion välissä korttelissa 22098 liiketilojen muuttaminen asuinkäyttöön sekä rakentaa käytöstä poistuneen myymäläja liiketilarakennuksen tilalle asuinkerrostalo. Kuva: suunnittelualueen viitteellinen sijainti opaskarttapohjalla. Kuva: alustava viitteellinen suunnittelualueen rajaus ortokartalla.
s. 2 / 12 LÄHTÖKOHDAT Suunnittelualue Suunnittelualue on Olarin Kuitinmäessä katuosoitteessa Maapallonkatu 8, ostoskeskuksen alueen eteläpuolella. Se rajautuu Auringonkehrän aukioon, Kuitinmäenraittiin, Maapallonkatuun ja Maapallonpolkuun. Alue on asuntokerrostalojen korttelialuetta (AK 37, kortteli 22098 tontti 1). Sitä ympäröivät yleiselle jalankululle ja pyöräilylle varatut katualueet Kuitinmäenraitti, Maapallonpolku ja Auringonkehrä -aukion viereinen alue sekä Maapallonkadun katualue. Varsinaisen kaavamuutoksen aluerajaus tarkentuu suunnittelun edetessä. Alueen nykytilanne Korttelissa on nykyisin kolme julkisivuiltaan punatiilestä paikallamuurattua, vuonna 1978 valmistunutta asuinkerrostaloa sekä yksi purkukuntoiseksi arvioitu 1-kerroksinen myymälä-, toimisto- ja liiketilarakennus, joka on ollut aiemmin myös koulu- ja päiväkotikäytössä ja jonka kahdessa päällekkäisessä kellarissa ovat autojen pysäköintitilat. Rakentaminen muodostaa alueelle tyypilliseen tapaan niin sanotun tuulimyllykorttelin. Niin sanottuja maanpäällisiä kellarikerroksia esiintyy, joissa on muun muassa liike- ja palvelutiloja. Niiden on osin todettu kelpaavan käyttöönsä huonosti, joten tiloja on jäänyt tyhjilleen. Toteutunutta kerrosalaa on 6075 k-m 2. Kokonaan maanvarainen sisäpiha on puustoineen ja istutuksineen vehreä ja viihtyisä. Rakennukset on sovitettu ympäristöön ja rakennusten suunnittelussa, sijoittelussa ja rakentamisessa on aikoinaan hyödynnetty taitavasti oleva puusto, avokalliot ja maaston korkeuserot. Ajoneuvoliittymä pysäköintitiloihin on Maapallonkadun puolelta. Hulevesien on todettu ajoittain tulvivan autokellariin. Maanomistus Kortteli 22098 on yksityisessä omistuksessa. Ympäröivät katualueet omistaa Espoon kaupunki. Kaavoitustilanne Uudenmaan maakuntakaavojen yhdistelmässä (vahvistettu YM 8.11.2006) alue on taajamatoimintojen aluetta. Maakuntakaavan ehdotuksessa Uusimaa-kaava (lausuntovaiheessa 21.3. 24.5.2019) alue on taajamatoimintojen kehittämisvyöhykettä, jota tulee kehittää tiiviinä asumisen, työpaikkojen ja palveluiden alueena ja vyöhykkeen maankäyttöä tulee tehostaa nykyiseen rakenteeseen, erityisesti keskuksiin ja asemanseutuihin tukeutuen sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parantaen sekä pääkaupunkiseudun ydinvyöhykettä, jolla osoitetaan muuta taajamatoimintojen kehittämisvyöhykettä tehokkaammin rakennettavat taajama- ja keskustatoimintojen alueet, jotka tukeutuvat kestävään liikennejärjestelmään ja tukevat verkostomaisen kaupunkirakenteen kehittymistä. Kuva: Ote Uudenmaan maakuntakaavan luonnoksesta Uusimaa-kaava 2050 ja viitteellinen kaavarajaus Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos. Matinkylän Kuitinmäki kuuluu Espoon eteläosien yleiskaavaan, joka sai lainvoiman vuonna 2010. Alue on varattu pääosin asuntoalueeksi (A) ja se sijaitsee keskustatoimintojen alueen (C) vieressä. Kortteli on osa seudullisesti ja paikallisesti merkittäviä kulttuurihistoriallisia ympäristöjä (Espoon eteläosien Yleiskaavan selostuksen liite 19: Kulttuurihistoria ja - ympäristöt, kooste inventoinneista ja rekisteritiedoista: Seudullisesti arvokas kulttuuriympäristö, Olarin asuntoalue, tunnus S-69 sekä paikallisesti arvokas kulttuuriympäristö, Kuitinmäen asuntoalue tunnus P- 211, arvotusluokka 2 lk). Kuva: Ote voimassa olevien Uudenmaan maakuntakaavojen yhdistelmästä 2017 ja viitteellinen kaavarajaus Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos.
s. 3 / 12 Aloite ja perittävät maksut Asemakaavan muutosta on 12.6.2017 hakenut korttelin 22098 tontin 1 maanomistaja. Hakija maksaa kaavanmuutoksen laatimiskustannukset (MRL 59 ). Sopimukset Kaavahankkeeseen liittyy maankäyttösopimus (MRL 91b ). Maankäyttösopimusneuvottelut hoitaa tonttiyksikkö. Kuva: Ote voimassa olevasta Espoon eteläosien yleiskaavasta. Alueella on voimassa Kuitinmäki II asemakaava alue 322003 (kv. 14.9.1977). Kortteli 22098 tontti 1 on asuntokerrostalojen korttelialuetta (AK 37 ). Korttelia pääosin ympäröivät jalankululle ja pyöräilylle varatut yleiset katualueet. Korttelin enimmäistonttitehokkuus e=1.0 ja kiinteistön pinta-ala on 5551 m 2, joka siten vastaa 5551 k-m 2 :n enimmäiskerrosalaa. Tontilla on maanalaisen autosäilytyspaikan rakennusala (a/ma). Vanhimman voimassa olleen asemakaavan perusteella tontilla on yksi myymälän, liikkeen tai toimiston rakennusala (m), jonka saa rakentaa kortteliin osoitetun kerrosalan lisäksi. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta. MITÄ JA MITEN SUUNNITELLAAN? Tavoitteet Tavoitteena on mahdollistaa osittainen liiketilojen muutos asunto-, liike-, myymälä-, palvelu-, toimistotiloiksi tai häiriöitä tuottamattomiksi työtiloiksi sekä määrättyjen nykyisten liiketilojen säilyttäminen sekä pienkerrostalon lisärakentaminen ympäristöön sovit-
s. 4 / 12 taen. Huonosti liike- tai palvelutiloiksi kelpaavien tai tyhjillään olevien katutason tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen on tarkoituksenmukaista taloyhtiöiden näkökulmasta sekä asukaspohjan ja sosiaalisen ympäristön kannalta. Toisaalta kaupungin tavoitteena Olarissa on ylläpitää lähipalveluja ja välttää kaupunginosan toiminnallista yksipuolistumista ainoastaan asuinalueeksi. Tavoitteena on, että kiinteistön nykyisten asukkaiden ja suunniteltujen uusien asuntojen asukkaiden autopaikat sijoittuvat kaikki suunnittelukohteena olevaan kortteliin 22098. Kaavamuutos lisää asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja MAL-toteutusohjelman mukaisesti. Suunnittelussa huomioidaan uudisrakentamisen sovittaminen rakennettuun ympäristöön sekä selvitetään muun muassa huleveden poisjohtamista sekä infrastruktuuria alueella. Aiemmat kaavaan liittyvät päätökset Espoon kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös: Olarin kivijalkatilojen käyttötarkoituksen muutokset asumiseen (16.3.2016), joita arvioitaessa käytetään perusteena selvitystä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi Yleispiirteiset periaatteet (17.9.2015) sekä selvitystä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi: Pysäköinnin periaatteet. (22.4.2016). Rakennusvalvonta valmisteli edellisiin liittyen menettelytapoja varten asiakirjan Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi Lupakäytännön periaattet (16.3.2016). Suunnitelman kuvaus Alustavien viitesuunnitelmien mukaan korttelin kahden rakennuksen katutasossa muutetaan yhteensä 9 10 liiketilan käyttötarkoitus asunto-, liike-, myymälä-, palvelu- ja toimistotiloiksi sekä häiriöitä tuottamattomiksi työtiloiksi, loput liiketiloista muutetaan liike-, myymälä-, palvelu- ja toimistotiloiksi sekä häiriöitä tuottamattomiksi työtiloiksi sekä lisäksi nykyisen yksikerroksisen liike-, myymälä- ja toimistorakennuksen tilalle rakennetaan nelikerroksinen asuinkerrostalo. Uudisrakennus on vaihtoehdoissa sovitettu ympäristöön ja sen korkeus ja rakennuspaikka mukailee naapurirakennuksia. Tontin nykyisten asukkaiden ja suunniteltujen uusien asuntojen asukkaiden autopaikat sijoittuvat pääosin tai kaikki suunnittelukohteena olevaan kortteliin 22098. Asuntojen ulkopuolisia varastoja saa tarvittaessa rakentaa rajoitetusti myös sisäpihalle. Rakennusoikeuden määrä on yhteensä 8060 k-m 2. Siitä uuden pienkerrostalon osuus on 1100 k-m 2, asunto-, liike-, myymälä-, palvelu- ja toimistotiloja sekä häiriöitä tuottamattomia työtiloja varten varattavien tilojen osuus 750 k-m 2 sekä liike-, myymälä-, palvelu- ja toimistotiloja sekä häiriöitä tuottamattomia työtiloja varten 660 k-m 2. Koska kaavamuutoksessa on määrätty rakennusoikeudeksi niiden kerrosten aloja, joita ei aiemmin ole laskettu kerroksiksi, jotka sitä kuitenkin nykyisen lainsäädännön ja sen tulkinnan mukaan ovat, esimerkiksi entiset niin sanotut maanpäälliset kellarit, niin laskennallisen uuden rakennusoikeuden määräksi muodostuu 2509 k-m 2, verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan. Kuvamateriaalia suunnitelmista on tämän osallistumis- ja arviointisuunnitelman lopussa. Suunnittelun toteuttaminen Asemakaavanmuutoksesta laaditaan viitesuunnitelma, jota tarkennetaan vaiheittain. Asemakaavakartta laaditaan kaavaehdotusvaiheessa. Vaikutusten arviointi Viitesuunnitelman pohjalta kaavoituksen yhteydessä arvioidaan asemakaavan muutoksen merkittävimmät vaikutukset. Soveltuvin osin arvioidaan vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen, luontoon, maisemaan, ihmisten elinoloihin sekä yhdyskuntatalouteen. Tärkeimmät vaikutukset esitetään kaavaselostuksessa. Vaikutusalueena ovat kortteli 22098 ja sen lähiympäristö. Vaikutusarvioinnissa hyödynnetään aikaisempia alueen kaavoituksen yhteydessä tehtyjä selvityksiä ja tarvittaessa tehdään lisäselvityksiä kullekin aihepiirille tarkoituksenmukaisin menetelmin. Olemassa olevia selvityksiä ovat mm.: SWECO Asiantuntijapalvelut Oy: Maapallonkatu 8 korjaustarveselvitys, Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy: Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi Yleispiirteiset periaatteet (17.9.2015) Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen liikennesuunnitteluyksikkö: Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi: Pysäköinnin periaatteet. (22.4.2016) Espoon kaupunkisuunnittelukeskus ja rakennusvalvontakeskus: Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi Lupakäytännön periaattet (16.3.2016). Arkkitehtitoimisto Kristiina Karlsson, Kati Salonen ja Mona Schalin arkkitehdit: Olarin keskeisten alueiden inventointi, arvotus ja kehittämisperiaatteet (luonnos, 19.3.2019)
s. 5 / 12 OSALLISTUMISEN JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN Osalliset Osallisia ovat suunnittelualueen sekä lähialueiden asukkaat, maanomistajat, hallintaoikeuden omistajat, kaupunginosayhdistykset, yhteisöt, yrittäjät ja muut tahot, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä lisäksi viranomaiset. Viranomais- ja muu asiantuntijayhteistyö järjestetään työn kuluessa erikseen sovittavin neuvotteluin. (MRL 63 ) Asemakaavatyö on käynnistynyt tämän osallistumisja arviointisuunnitelman laatimisella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on kaupungin esitys yhteistyöstä osallisille. Se määrittelee kaavan valmistelussa ja kaavan vaikutusten arvioinnissa noudatettavat osallistumisen ja vuorovaikutuksenperiaatteet ja tavat. Mielipiteet (MRA 30 ) Osalliset voivat osallistua kaavatyön valmisteluun kertomalla mielipiteensä suunnitelmasta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 27.5. 28.6.2019. Kirjallisia mielipiteitä voi jättää 28.6.2019 klo 15.45 mennessä osoitteella: Kaupungin kirjaamo, PL 1, 02070 ESPOON KAUPUNKI tai sähköpostiosoitteella: kirjaamo@espoo.fi. Kirjaamon käyntiosoite on Siltakatu 11, kauppakeskus Entresse. Kaavan nimi, alue- ja asianumero (Maapallonkatu, 322028, 3133/10.02.03/2017) on mainittava. Kaavaehdotus (MRL 65 ja MRA 27 ) Kaupunkisuunnittelukeskus laatii suunnitelmien ja selvitysten pohjalta kaavaehdotuksen. Tavoitteena on, että se käsitellään kaupunkisuunnittelulautakunnassa syksyllä 2019. Kaavaehdotus on tämän jälkeen julkisesti nähtävillä 30 päivän ajan, jolloin siitä on mahdollisuus jättää muistutus. Muistutus tulee toimittaa kirjallisena nähtävilläolokuulutuksessa mainitulla tavalla ja aikataululla. Viimeistään ehdotusvaiheessa pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta. Kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee kaavaehdotuksen sekä siitä saadut muistutukset ja lausunnot. Käsittelyn jälkeen lähetetään kaupungin vastineet kunkin muistutuksen ensimmäiselle osoitteensa ilmoittaneelle allekirjoittajalle. Jos kaavaehdotukseen tehdään oleellisia muutoksia, se asetetaan uudelleen nähtäville (MRA 32 ). Kaavan hyväksyminen (MRL 52 ) Lautakunnan puoltama kaavaehdotus lähetetään kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Kaavan hyväksymisestä päättää kaupunginhallitus. Hyväksymispäätöksestä on mahdollista valittaa Helsingin hallinto-oikeuteen. Tiedottaminen Nähtävilläoloista ja mahdollisista tiedotus- ja keskustelutilaisuuksista ilmoitetaan kaupungin verkkosivuilla www.espoo.fi/kaavakuulutukset. Kaavan vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kuulutetaan myös kaupungin ilmoituslehdissä; Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa. Lisäksi tiedotetaan kaava-alueen ja lähinaapuruston maanomistajia sekä asukasyhdistyksiä. Kaavan hyväksymispäätöksestä tiedotetaan kaupungin verkkosivuilla www.espoo.fi/kaavakuulutukset ja niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet kaavan nähtävilläoloaikana ja samalla ilmoittaneet osoitteensa. (MRL 67, MRA 94 ). Kaava-aineisto on nähtävillä kaupungin verkkosivustolla www.espoo.fi/asemakaavoituskohteet. Aineistoon voi tutustua myös teknisen ja ympäristötoimen asiakaspalvelussa (Tekniikantie 15, 2. krs, Otaniemi) ja Espoon asiointipisteissä. Lisätietoja Hankkeeseen liittyen voi ottaa yhteyttä koko kaavoitusprosessin ajan: Petteri Erling, p. 043 825 3629 (kaupunkisuunnittelu) Katariina Peltola (maisemasuunnittelu), p. 043 825 5200 Hannu Granberg (liikennesuunnittelu), p. 043 825 1176 Sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@espoo.fi Lyhenteet: MRL = maankäyttö- ja rakennuslaki MRA = maankäyttö- ja rakennusasetus Päiväys ja allekirjoitus Espoossa, 29.4.2019 Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelujohtaja
s. 6 / 12 KUVIA VALMISTELUAINEISTOSTA Asemakaavan valmisteluaineistoon kuuluvat seuraavat kuvalähteinä toimineet selvitykset/suunnitelmat: - Alustava viitesuunnitelma Kahden vaihtoehdon vertailu. Sweco Architects Oy. 4.4.2019 - Alustava luonnos liiketilojen muutoksesta asunnoiksi rakennuksissa ABC ja DEFG. Sweco Architects Oy. 8.1.2017 Otteita viitesuunnitelmasta Sweco Architects 4.4.2019. Alustavat asemapiirrokset vaihtoehtoisíssa ratkaisuissa
s. 7 / 12 Otteita viitesuunnitelmasta Sweco Architects 4.4.2019. Näkymät Maapallonpolulta pohjoiseen vaihtoehtoisissa ratkaisuissa
s. 8 / 12 Otteita viitesuunnitelmasta Sweco Architects 4.4.2019. Maapallonpolun puoleiset julkisivut vaihtoehtoisissa ratkaisuissa
s. 9 / 12 Otteita viitesuunnitelmasta Sweco Architects 4.4.2019. Julkisivut sisäpihan puolella vaihtoehtoisissa ratkaisuissa
s. 10 / 12 Otteita viitesuunnitelmasta Sweco Architects 4.4.2019. Vaihtoehtoisten ratkaisujen 1. kerroksen pohjapiirustuksia
s. 11 / 12 Otteita viitesuunnitelmasta Sweco Architects 4.4.2019. Vaihtoehtoisten ratkaisujen Maapallonpolun suuntaiset rakennusten pystyleikkaukset
s. 12 / 12 Ote viitesuunnitelmasta Sweco Architects 8.10.2017. Rakennusten ABC ja DEFG liiketilojen muutos asunnoiksi