s. 1 / 7 Alue 720606 Manninpelto Asemakaavan muutos Asianumero 5221/10.02.03/2018 Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa isompien rakennusten rakentaminen, nykyisten rakennusten laajentaminen sekä muutaman uuden rakennuspaikan muodostaminen kortteleihin 87005 ja 87007 sekä osaan korttelia 87003. Näillä alueilla tehokkuuslukua nostetaan ja asuntojen lukumäärää koskevaa rajoitusta lievennetään. Erityistä huomiota kiinnitetään kohteen sijaintiin pohjavesialueella. Kuva: suunnittelualueen sijainti opaskarttapohjalla. Kuva: alustava suunnittelualueen sijainti ortokartalla Espoo kaupunki.
s. 2 / 7 LÄHTÖKOHDAT Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Pohjois-Espoossa, Lahnuksen kaupunginosassa Manninpellon alueella. Suunniteltu muutos koskee kortteleita 87003 ja 87007, osaa korttelista 87007 sekä niihin liittyviä katualueita. Kaavamuutosalueen rajaus tarkentuu suunnittelun edetessä. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa (vahvistettu YM 30.10.2014) alueen pohjoispuolelle on merkitty länsi-itäsuuntainen viheryhteystarve. Alueen nykytilanne Suunnittelualue on rakennettua pientaloaluetta Manninpellontie, Manninpelto ja Manninkuja -nimisten kadun varrella lukuun ottamatta alueen eteläosaa, joka on runsaspuustoista ja pääosin rakentamatonta. Topologialtaan alue on vaihtelevaa. Suunnittelualueen itäosasta alkaa jyrkkäpiirteinen mäkialue. Suunnittelualue koostuu noin 32 tontista/kiinteistöstä, joista 5 on rakentamattomia. Rakennetuilla rakennuspaikoilla kaavan mukainen rakennusoikeus on pääasiassa käytetty; vain neljällä tontilla/kiinteistöllä on vielä runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta. Alue on rakentunut vuosien 1939 ja 2018 välillä. Valtaosa asuinrakennuksista on rakennettu 2010-luvun alkupuolella. Kulku alueelle tapahtuu Lahnuksentieltä erkanevan Korpilammentien kautta. Pysäköinti on järjestetty tonteilla. Lahnuksentieltä kantautuu vähäistä liikennemelua suunnittelualueen lounaiskulmaan. Alue kuuluu lentomelualueeseen. Suunnittelualueen länsipuolella on kapeahko viheralue, jonka takana pientaloalue jatkuu. Pientaloja on myös alueen pohjoispuolella, jonne kuljetaan Korpilammentieltä. Suunnittelualueen itäpuolella sijaitsee Hepokallion lähivirkistysalue. Alueen eteläosa rajautuu Lahnuksentiehen sekä Korpilammentiehen. Kuva: Ote voimassa olevien maakuntakaavojen yhdistelmä 2017:stä Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos. Espoon pohjoisosien yleiskaava, osa I:ssä (lainvoimainen 23.12.1997) alue on varattu pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP). Lisäksi alue kuuluu pohjavesialueeseen (pv). Suunnittelualue rajautuu idässä virkistysalueeseen (V). Kohde sijaitsee osittain Lahnuksen vedenhankinnan kannalta tärkeällä 1-luokan pohjavesialueella ja alueen länsiosa myös varsinaisella pohjaveden muodostumisalueella. Alueesta noin 360 metrin päässä luoteeseen sijaitsee Lahnuksen vedenottamo, joka toimii varavedenottamona. Lisäksi suunnittelualueen luoteiskulmaan ulottuu virtavedeksi luokiteltava Manninpellonoja. Maanomistus Kaavamuutosalue on yksityisessä omistuksessa lukuunottamatta katualueita, jotka omistaa Espoon kaupunki. Kaavoitustilanne Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu YM 8.11.2006) alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi sekä pohjavesialueeksi (pv). Alueen länsipuolelta alkaa laaja virkistysalue. Eteläpuolelle on merkitty länsi-itäsuuntainen viheryhteystarve. Kuva: Ote voimassa olevasta yleiskaavasta Espoon kaupunki. Alueella on vireillä Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaava, jonka luonnoksessa alue on merkitty asuntovaltaiseksi alueeksi (A3).
s. 3 / 7 Alueella on voimassa kolme eri asemakaavaa, jotka on eritelty kuvineen alle. Eteläisimmällä osalla on voimassa Lahnus-Korpilampi asemakaava (lainvoimainen 29.12.1993). Eteläisin osa korttelista 87005 on osoitetu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Alueelle saa sijoittaa myös julkisia palvelutiloja. Työtilat on sijoitettava rakennuksen 1. kerrokseen. Rakennusoikeus on määritetty tehokkuusluvun e=0.2 mukaan. Lisärakennusoikeutta on osoitettu enintään 10 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Kerrosluku on II. Korpilammentiehen rajautuvalta alueelta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. Muilta osin korttelialueet on osoitettu kaavassa erillispientalojen korttelialueeksi (AO-1). Rakennusoikeus määritetään tehokkuusluvun e=0.10 mukaan. Lisärakennusoikeutta on osoitettu 30 k-m 2 asuntoa kohti. Kerrosluku on 1/2I1/2. Tontin täyttä 1200 m 2 kohti saadaan rakentaa yksi asunto, 1800 2400 m 2 kokoisella tontilla sallitaan kuitenkin enintään 60 k-m 2 kokoinen sivuasunto. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää lautaa. Ilman naapuritontin omistajan suostumusta asuinrakennusta ei saa sijoittaa 6 metriä eikä talousrakennusta 4 metriä lähemmäksi naapuritontin rajaa. Korttelin 87005 länsiosassa on 11 m leveä istutettu tai luonnonmukaisesti kasvullisena ja huolitellussa kunnossa pidettävä alueen osa, joka erottaa rakennusalan Lahnuksentiestä. Korttelin eteläosassa rakennusalan raja sijoittuu 10 metrin etäisyydelle asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta. Kaavaan on merkitty Manninpellontien, Manninkujan ja Manninpellon katualueet. Alueen keskiosassa on voimassa Lahnus-Korpilampi asemakaavan muutos (lainvoima 2.2.2000). Kortteli 87007 on siinä osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO-1). Korttelissa 87003 on käytetty kahta eri käyttötarkoitusmerkintää: Manninpellontien itäpuoli on erillispientalojen korttelialuetta (AO-1) ja länsipuoli asuinpientalojen korttelialuetta (AP-1). Rakennusoikeus määritetään tehokkuusluvun e=0.10 mukaan. Kerrosluku on 1/2I1/2. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää lautaa. AO-1 -alueella saadaan rakentaa tontin täyttä 1200 m 2 kohti yksi asunto, 1800 2400 m 2 kokoisella tontilla sallitaan kuitenkin enintään 60 k-m 2 kokoinen sivuasunto. Lisärakennusoikeutta on osoitettu 30 k-m 2 asuntoa kohti. Ilman naapuritontin omistajan suostumusta asuinrakennusta ei saa sijoittaa 6 metriä eikä talousrakennusta 4 metriä lähemmäksi naapuritontin rajaa. AP-1 -alueella ei ole määritelty erillistä tontin pintaalaan sidottua asuntojen lukumäärärajoitusta. Lisärakennusoikeutta on osoitettu enintään 10 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Kaavassa on merkintä vedenhankinnalle tärkeästä pohjavesialueesta (pv), joka koskee koko muutoskohteena olevaa aluetta. Lisäksi kaavassa on määräyksiä koskien autopaikkoja, julkisivun korkeutta, kattokaltevuutta ja kellarin rakentamista. Kaavan alueella kulkee Manninpellontien katualue. Lisäksi asemakaavassa on annettu määräyksiä autopaikkoihin, julkisivun korkeuteen ja kattokaltevuuteen liittyen. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta (7/2018) Espoo kaupunki. Punaisella katkoviivalla on osoitettu suunnittelualueelle sijoittuvan kaavan osa. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta (7/2018) Espoo kaupunki. Punaisella katkoviivalla on osoitettu suunnittelualueelle sijoittuvan kaavan osa.
s. 4 / 7 Pohjoisimmalla osalla on voimassa Lahnus-Korpilampi asemakaavan muutos (lainvoima 20.6.2007). Kortteli 87003 on siinä osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Rakennusoikeus määritetään tehokkuusluvun e=0.15 mukaan. Lisärakennusoikeutta on osoitettu 30 k-m 2 asuntoa kohti. Kerrosluku on 1/2kIu1/2. Tontin täyttä 1000 m 2 kohti saadaan rakentaa yksi asunto.rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta. Kaavassa on merkintä vedenhankinnalle tärkeästä pohjavesialueesta (pv), joka koskee koko muutoskohteena olevaa aluetta. Lisäksi kaavassa on määräyksiä koskien autopaikkoja ja lentomelua. Istutettavat alueen osat on sijoitettu korttelin itä- ja länsireunoille. Kaavan alueella kulkee Manninpellontien katualue. Aloite ja perittävät maksut Asemakaavan muutosta ovat 31.12.2018 hakeneet alueen maanomistajat. Hanke on poikkeuksellinen, sillä hakijoihin kuuluu lähes kaikki Manninpellontien, Manninpellon ja Manninkujan varrella sijaitsevien tonttien/kiinteistöjen omistajat. Hakijat maksavat kaavanmuutoksen laatimiskustannukset (MRL 59 ). Sopimukset Asemakaavan muutokseen saattaa liittyä maankäyttösopimus (MRL 91b). Mahdollinen maankäyttösopimus tulee koskemaan vain paria tonttia. Maankäyttösopimusneuvottelut hoitaa tonttiyksikkö. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta (7/2018) Espoo kaupunki. Punaisella katkoviivalla on osoitettu suunnittelualueelle sijoittuvan kaavan osa.
s. 5 / 7 MITÄ JA MITEN SUUNNITELLAAN? Tavoitteet Tavoitteena on toteutuneen pientaloalueen tiivistäminen ja nykyisten rakennusten laajentamisen mahdollistaminen rakennusoikeutta korottamalla ja asuntojen lukumäärää koskevaa rajoitusta lieventämällä. Lahnuksen aluetta kehitetään vastaamaan nykypäivän asumistarpeita. Suunnittelussa huomioidaan alueen sijainti pohjavesialueella. Suunnitelman kuvaus Hakijoiden tavoitteena on nostaa koko alueen rakennusoikeus vastaamaan tehokkuutta e=0.20. Kaavamuutoksella toivotaan lisärakennusoikeutta, joka koskee talousrakennuksia. Käyttötarkoitusmerkinnät on esitetty yhtenäistettäviksi siten, että korttelin 87005 eteläosan AL -aluetta lukuun ottamatta kaikki korttelit olisivat erillispientalojen korttelialuetta (AO). Asuntojen lukumäärää rajoittavaa määräystä on esitetty muutettavaksi siten, että kaavamuutoksella mahdollistetaan yhden asunnon rakentaminen tontin täyttä 1000 m 2 kohti. Määräys tarkoittaa noin kolmesta viiteen uutta rakennuspaikkaa nykyisen asemakaavan AO-alueella. Nykyisen kaavan AP-alueilla asuntojen lukumäärä vähenee käyttötarkoituksen muuttuessa erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Näin ollen kaavamuutoksen myötä asuntojen lukumäärä alueella pysyy lähes samana tai laskee hieman. Kaavamääräyksin ja -merkinnöin huomioidaan kohteen sijainti lentomelualueella sekä pohjavesialueella ja pohjaveden muodostumisalueella. Asemakaavamuutoksen yhteydessä selvitetään asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen käyttötarkoitusmerkinnän ajanmukaisuus/muutostarve. Lisäksi selvitetään mahdollisuus Manninpellontien keskivaiheilla sijaitsevan kääntöpaikan poistamiseen. Kuvamateriaalia suunnitelmasta on tämän osallistumis- ja arviointisuunnitelman lopussa. Suunnittelun toteuttaminen Asemakaavakartta, kaavaselostus sekä tarvittavat selvitykset laaditaan kaavaehdotusvaiheessa. Asemakaavakarttaa täydennetään tarvittaessa kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Vaikutusten arviointi Viitesuunnitelman pohjalta kaavoituksen yhteydessä arvioidaan asemakaavan muutoksen merkittävimmät vaikutukset. Soveltuvin osin arvioidaan vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen, luontoon, maisemaan, ihmisten elinoloihin sekä yhdyskuntatalouteen. Tärkeimmät vaikutukset esitetään kaavaselostuksessa. Vaikutusalueena on kortteli suunnittelualue ja sen lähiympäristö. Vaikutusarvioinnissa hyödynnetään aikaisempia alueen kaavoituksen yhteydessä tehtyjä selvityksiä ja tarvittaessa tehdään lisäselvityksiä kullekin aihepiirille tarkoituksenmukaisin menetelmin. Olemassa olevia selvityksiä ovat mm.: - lausunto Manninpellon luontoarvoista (Ympäristötutkimus Yrjölä Oy, 16.10.2018) Kuva: pohjavesialueen rajaus (vaaleansininen alue) sekä pohjaveden muodostumisalueen rajaus (tummansininen rajaus).
s. 6 / 7 OSALLISTUMISEN JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN Osalliset Osallisia ovat suunnittelualueen sekä lähialueiden asukkaat, maanomistajat, hallintaoikeuden omistajat, kaupunginosayhdistykset, yhteisöt, yrittäjät ja muut tahot, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä lisäksi viranomaiset. Viranomais- ja muu asiantuntijayhteistyö järjestetään työn kuluessa erikseen sovittavin neuvotteluin. (MRL 63 ) Asemakaavatyö on käynnistynyt tämän osallistumisja arviointisuunnitelman laatimisella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on kaupungin esitys yhteistyöstä osallisille. Se määrittelee kaavan valmistelussa ja kaavan vaikutusten arvioinnissa noudatettavat osallistumisen ja vuorovaikutuksen periaatteet ja tavat. Mielipiteet (MRA 30 ) Osalliset voivat osallistua kaavatyön valmisteluun kertomalla mielipiteensä suunnitelmasta. on nähtävillä 18.3. 16.4.2019. Kirjallisia mielipiteitä voi jättää 16.4.2019 klo 15.45 mennessä osoitteella: Kaupungin kirjaamo, PL 1, 02070 ESPOON KAUPUNKI tai sähköpostiosoitteella: kirjaamo@espoo.fi. Kirjaamon käyntiosoite on Siltakatu 11, kauppakeskus Entresse. Kaavan nimi, alue- ja asianumero (Manninpelto, 720606, 5221/2018) on mainittava. Kaavaehdotus (MRL 65 ja MRA 27 ) Kaupunkisuunnittelukeskus laatii suunnitelmien ja selvitysten pohjalta kaavaehdotuksen. Tavoitteena on, että se käsitellään kaupunkisuunnittelulautakunnassa syksyllä 2019. Kaavaehdotus on tämän jälkeen julkisesti nähtävillä 30 päivän ajan, jolloin siitä on mahdollisuus jättää muistutus. Muistutus tulee toimittaa kirjallisena nähtävilläolokuulutuksessa mainitulla tavalla ja aikataululla. Viimeistään ehdotusvaiheessa pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta. Kaavan hyväksyminen (MRL 52 ) Kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee kaavaehdotuksesta saadut muistutukset ja lausunnot. Käsittelyn jälkeen lähetetään kaupungin vastineet kunkin muistutuksen ensimmäiselle osoitteensa ilmoittaneelle allekirjoittajalle. Jos kaavaehdotukseen tehdään oleellisia muutoksia, se asetetaan uudelleen nähtäville (MRA 32 ). Lautakunnan puoltama kaavaehdotus lähetetään kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi, mikäli kaupunginhallitus päättää kaavan toteuttamiseen liittyen maankäyttösopimuksen hyväksymisestä. Muussa tapauksessa kaavamuutoksen hyväksyy kaupunkisuunnittelulautakunta. Hyväksymispäätöksestä on mahdollista valittaa Helsingin hallinto-oikeuteen. Tiedottaminen Nähtävilläoloista ja mahdollisista tiedotus- ja keskustelutilaisuuksista kuulutetaan kaupungin ilmoituslehdissä, Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa. Lisäksi tiedotetaan kaava-alueen ja lähinaapuruston maanomistajia sekä asukasyhdistyksiä. Kaavan hyväksymispäätöksestä tiedotetaan kaupungin ilmoituslehdissä ja erikseen niille muistuttajille, jotka ovat sitä pyytäneet kaavan nähtävilläoloaikana (MRL 67, MRA 94 ). Kaava-aineiston virallinen nähtävilläolopaikka on Espoon teknisen ja ympäristötoimen asiakaspalvelu (käyntiosoite: Virastopiha 3, katutaso, Espoon keskus). Eri kaavavaiheissa aineistoa on esillä Kalajärven asiointipisteessä (Ruskaniitty 4, Ruskatalo) ja kaupungin verkkosivuilla: www.espoo.fi/kaavoitus Lisätietoja Hankkeeseen liittyen voi ottaa yhteyttä koko kaavoitusprosessin ajan: Asemakaavainsinööri Tiina Aalto, p. 040 655 4948 etunimi.o.sukunimi@espoo.fi Minna-Maija Sillanpää (maisemasuunnittelu), p. 0406427847 Markus Pasanen (liikennesuunnittelu), p. 043 824 7351 Sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@espoo.fi Lyhenteet: MRL = maankäyttö- ja rakennuslaki MRA = maankäyttö- ja rakennusasetus Päiväys ja allekirjoitus Espoossa, 22.2.2019 _Ossi Keränen Ossi Keränen Ksj po. asemakaavapäällikkö
s. 7 / 7 KUVIA VALMISTELUAINEISTOSTA Asemakaavan muutoksen valmisteluaineistoon kuuluvat seuraavat kuvalähteinä toimineet selvitykset ja suunnitelmat: - lausunto Manninpellon luontoarvoista (Ympäristötutkimus Yrjölä Oy, 16.10.2018) - maanomistajien laatima rakeisuuskuva RAKEISUUSKUVA Vihreällä värillä on esitetty uudisrakennukset ja nykyisten rakennusten laajennukset, mustalla olemassa olevat rakennukset ja keltaisilla nuolilla mahdolliset tonttiliittymän paikat. Osa rakeisuuskuvassa esitetyistä uudisrakennuksista on mahdollista rakentaa jo nykyisellä asemakaavalla.