14. YRITYSTEN SIJOITTUMINEN KAUPUNKIALUEELLA (huom. johtamisia ei löydy kirjasta, toisaalta tässä yhdistellään kirjan lukua 14 ja 15 osittain)

Transkriptio

1 YRITYSTEN SIJOITTUMINEN KAUPUNKIALUEELLA (huom. johtamisia ei löydy kirjasta, toisaalta tässä yhdistellään kirjan lukua 14 ja 15 osittain) Oletetaan: - teollisuusyritysten tuotteet menevät vientiin ja ne kuljetetaan kaupungin keskustassa olevan rautatieaseman kautta, minkä kautta myös raaka-aineet tuodaan - työssä- ja ostoksilla kaupoissa kävijät liikkuvat keskustaan (CBD= Central Business District) asuinalueiltaan raitiovaunuilla tms., säteittäistä liikenneverkkoa pitkin (kaikki tiet vievät CBD:hen) - toimistotyössä (asianajajat, pankkitoiminta jne) kasvokkaiset kontaktit ovat olennaisia ja niihin liittyy agglomeraatioetuja Teollisuusyritys: - oletetaan maanvuokraa lukuun ottamatta sen tuotteen ja panosten hinnat annetuiksi, jolloin voittofunktioksi saadaan = P Q C t Q u R T, missä P= tuotteen hinta, Q= tuotteen määrä/kk, C= vars. tuotannon Q kustannus, t= kuljetuskustannus/tuotantoyks./km, u= etäisyys rautatieasemalle (km), R= maanvuokra/neliö-m, T= tehtaan pinta-ala (neliö-m). Tehtaan vuokratarjouskäyrä (eli maksimihalukkuus maksaa vuokraa) täydellisen kilpailun markkinaoloissa - asettamalla yllä voitto nollaksi saadaan (vrt. porkkananviljelijän mallin vuokratarjouskäyrään; sama perusidea) R = (1/T) (P Q C t Q u). Palveluyritys (konsultti tms): - business perustuu asiakkaiden kanssa käytäviin kasvokkaisiin kontakteihin keskustassa (CBD), jonne mennään omasta toimistosta

2 - matka-aika tapaamisiin aiheuttaa kustannuksia (matka-aika pois konsultointiajasta) --> halukkuus maksaa vuokraa hyvästä sijainnista kasvaa mitä lähempänä keskustaa - saadaan vuokratarjousfunktio R = (1/T) (P K C(K) t W K u) Missä K= konsulttipalvelujen määrä/kk, P = ko. palvelujen hinta, W= palkka/aikayks., t= matka-aika (edestak. tsto > CDB), u= toimiston etäisyys CBD:stä Erikoistavarakauppa (jalokivikauppa): -oletetaan kaupungin koon olevan sellainen, että siellä kannattaa vain yksi jalokivikauppa) ; keskustasijainti on mediaanisijainti, siellä maksuhalukkuus maasta suurin Tässä asetelmassa ja olettaen matkakustannusten merkitys isommaksi palveluyritykselle kuin teollisuusyritykselle - jalokivikauppa sijoittuu aivan keskustaan - palveluyrityksen tarjousvuokrafunktio on jyrkempi kuin teollisuusyrityksen tarjousvuokrafunktio - maan saa käyttöönsä (olett. täydell. kilpailun maamarkkinat) eniten tarjoava -- - palveluyritykset sijoittuvat lähemmäs keskustaa kuin teollisuusyritykset - jos vielä kotitalouksien tarjousvuokrafunktiot (tarkastellaan myöh. enemmän) ovat loivempia kuin teollisuusyritysten vastaavat, saadaan seuraavan kaltainen maankäyttörakenne Minne päivittäistavara- ym. kaupat sijoittuvat? - oletetaan markkinoilla olevan tilaa skaalaedut huomioon ottaen useammille yrityksille - keskuspaikkateorian oletusten vallitessa yritykset hajautuisivat markkina-alueelle kunkin saadessa lähitienoon asukkaat asiakkaikseen - Muutetaan oletukset sisältämään: 122

3 - Kaupassakäynnin eksternaliteetit (läheisyydestä skaalaetuja ja kilpailua > alemmat hinnat, suurempi kokonaiskysyntä), - epätäydellisten substituuttien olemassaolo (eri laatuja > kulutaja haluaa vertailla), - hyödykkeiden komplementaarisuus, - skaalaedut ostamisessa - keskustasijainti tulee edulliseksi ainakin osalle kaupoista Kuvio 15.1 Erilaisten yritysten ja kotitalouksien sekä maatalouden vuokratarjous-funktiot ja maankäyttörakenne 123 jalokivikauppias konsulttiyritykset teollisuusyritykset maatalousmaan vuokrataso asunnot maatalousmaa

4 124 LUKU 14 (JATKUU) Kuvio 14.1: Toimipaikkojen keskimääräinen liikenne-etäisyys (min.) Helsingin keskustasta toimialoittain (toimipaikan henkilöstömäärällä painotettu keskiarvo). 35 min. ilmaliikenne; ympäristönhuolto, konttori- ja tietokoneiden valmistus 30 min. metallituotteiden valmistus muu sähkökoneiden ja laitteiden valmistus moottoriajoneuvojen kauppa ja huolto sekä polttoaineen vähittäismyynti maaliikenne; kulkuneuvojen, koneiden ja laitteiden vuokraus, elektroniikkateollisuus; kumi- ja muoviteollisuus; elintarviketeollisuus 25 min. kone- ja laiteteollisuus; kemian teollisuus; metsätalous; tekstiiliteollisuus lääkintäkojeiden ym. valmistus; tukkukauppa; huonekalujen valmistus rakentaminen; energiahuolto; puutuotteiden valmistus tietojenkäsittelypalvelu; laivanrakennus kaikki toimialat; kiinteistöalan palvelut; rakennusaineteollisuus 20 min. liikennettä palveleva toiminta, matkatoimistot vähittäiskauppa; tutkimus ja kehittäminen; muut palvelut; terveys- ja sosiaalipalvelut; kustantaminen ja painaminen; vakuutustoiminta posti- ja teleliikenne; koulutus; liike-elämän palvelut; vaatteiden valmistus majoitus- ja ravitsemistoiminta; virkistys-, kulttuuri- ja urheilutoiminta 15 min. julkinen hallinto ja maanpuolustus; järjestötoiminta; vesiliikenne rahoitustoiminta 10 min. rahoitusta palveleva toiminta 5 min. 0 min. Keskusta Katso lisäksi luvun 14 kuvia ja pohdi sitä, mitkä tekijät ovat vaikuttaneet yritysten sijaintivalintoihin ja maankäytön rakenteeseen. Mikä rooli on markkinaprosesseilla ja mikä maankäytön suunnittelulla kaavoituksen kautta.

5 Kaupunkialueen maankäyttö Seuraavassa on kirjan teoriakuvia, joiden avulla luennolla käsitellään erilaisia tapauksia (ilmenevät otsikoista). Lue niihin liittyen kappaleiden tekstit kirjasta sekä empiriaa koskevat kappaleet , joissa on emp. kuviot Kuvio 15.2: Tarjousvuokrat ja markkinavuokra (tarjousvuokrien verhokäyränä) yksikeskustaisessa kaupungissa Euro a Erikoiskaupat Konsulttiyritykset Tarjousvuokrat Teollisuusyritykset Kotitaloudet Maatalous Euroa Etäisyys keskustasta Markkinavuokra Etäisyys keskustasta

6 126 Kuvio 15.3: Yritysten. ja kotital. tarjousvuokra ja sijoittuminen monikeskustaisessa kaupungissa Tarjousvuokrat Yritykset Kotitaloudet Maatalou Pääkeskus Etäisyys keskus Alakeskus Maankäyttö Yritykset Kotitaloudet Maatalous

7 127 Kuvio 15.4: Yritysten vientikysynnän muutoksen vaikutus kaupunkialueen tarjousvuokriin ja maankäyttöön. Mk Yritystoiminnan tarjousvuokrat: alkuperäinen viennin kasvun jälkeen palkkojen nousun jälkeen Kotitalouksien tarjousvuokrat: alkuperäinen palkkojen nousun jälkeen Maatalous Yritystoiminnan vyöhykkeen raja: alkuperäinen muutosten jälkeen Kaupunkialueen raja alkuperäinen muutosten jälkeen Etäisyys keskustas LUE KIRJASTA KUVAA KOSKEVA SELOSTUS

8 128 Kuvio 15.5: Liikennejärjestelmän nopeutumisen vaikutus kaupunkialueen tarjousvuokriin ja maankäyttöön. Mk Yritystoiminnan tarjousvuokrat: alkuperäinen työvoiman lisäyksen jälkeen Kotitalouksien tarjousvuokrat: alkuperäinen metron kättöönoton jälkeen työvoiman lisäyksen jälkeen Yritystoiminnan vyöhykkeen raja: alkuperäinen muutosten jälkeen Kaupunkialueen raja alkuperäinen muutosten jälkeen Etäisyys keskustas LUE KIRJASTA KUVAA KOSKEVA SELOSTUS.

9 YHTEISKUNNAN OHJAUS MAANKÄYTÖSSÄ LUE TÄMÄ LUKU ITSE KIRJASTA KOKONAAN. Tässä monisteessa (ja luennolla jos ehtii) siitä otetaan esille vain yksi aiempia analyysejä hyödyntävä sovellus (alla) ESIMERKKI: Teollisuuden rakennemuutos Tarkastelun lähtökohtana on maankäytön perusmalli Kuvio 15.2), joka osoittaa miten maankäyttö määräytyy yksikeskustaisessa ympyräkaupungissa. Tarkasteltavan tapauksen lähtötilanne havainnollistuu seuraavan kolmiosaisen kuvion 16.3 ylimmässä (a) osassa. Kaupunkialueella on kolmen tyyppisiä toimijoita, toimistoyrityksiä, teollisuusyrityksiä ja kotitalouksia. Korkeimman tarjousmaanvuokran periaatteen mukaisesti kaupunkialueen maankäyttö jakautuu vyöhykkeisiin. - Lähimpänä keskustaa on toimistovyöhyke, sen ulkopuolella teollisuusvyöhyke ja uloimpana asumisvyöhyke, joka jatkuu kaupunkialueen rajalle maatalousvyöhykkeelle asti. - Markkinoiden tasapainoa vastaava maanvuokrataso määräytyy kullakin vyöhykkeellä korkeimman tarjousvuokran mukaisesti. Kuvitellaan, että kaupunkialueen teollisuusyritykset kokevat rakennemuutoksen, jonka seurauksena niiden maankäyttötarve samoin kuin mahdollisuus maksaa maanvuokraa supistuvat merkittävästi. Sen seurauksena teollisuuden tarjousvuokra alenee kaikilla keskustaetäisyyksillä. Kuvion keskiosa (b) havainnollistaa, miten muutos vaikuttaa maankäyttöön siinä tapauksessa, että maankäyttö sopeutuu muutokseen markkinamekanismin mukaisesti. Kuvion osasta (b) käy ilmi, että muutoksen jälkeen - teollisuuden tarjousvuokrakäyrä leikkaa toimistojen tarjousvuokrakäyrän kauempana keskustasta kuin alun perin - vastaavasti asumisen tarjousvuokrakäyrän lähempänä keskustaa kuin aikaisemmin. - maankäyttö muuttuu siten, että toimistoyritykset valtaavat alaa teollisuusyrityksiltä ja toimistovyöhyke laajenee keskustasta ulospäin. Teollisuusvyöhykkeen ulommassa reunassa taas asuminen valtaa alaa teollisuudelta. Teollisuusvyöhyke supistuu kummaltakin suunnalta toimistojen ja asumisen kustannuksella 5. 5 Tämä on osittaistasapainotulos, joka pätee sellaisenaan, jos teollisuusvyöhyke kattaa vain pienen osan kaupunkialueen maa-alueesta. Jos teollisuusvyöhyke on riittävän suuri, teollisuuden supistuminen alentaa myös toimisto- ja asumiskäytön tarjousvuokria. Tosin tässäkin tapauksessa lopputuloksena on teollisuusvyöhykkeen supistuminen muiden maankäyttömuotojen kustannuksella, mutta kokonaismuutos ei välttämättä ole yhtä suuri kuin osittaistasapainossa.

10 130 Kuvion 16.3 osat a ja b kuvaavat pitkän ajan tasapainotiloja ennen muutosta ja muutoksen jälkeen. Muutokset eivät kuitenkaan toteudu välittömästi, vaan pitkän muutosprosessin kuluessa, joka tyypillisesti kestää useita vuosia. Mitä tapahtuu, jos kaupunkialueen kaavoitus ei sopeudukaan markkinoiden muutokseen? Oletetaan, että kaupunkialueen maankäyttö on kaavoissa määritelty alkuperäisen markkinoiden tuottaman ratkaisun mukaisesti. Toisin sanoen keskustaan on kaavoissa osoitettu toimistovyöhyke, sen ulkopuolelle teollisuusvyöhyke ja uloimmaksi asumisvyöhyke kuvion osan (a) mukaisesti. Teollisuuden rakennemuutoksen jälkeenkin aikaisemmat maankäyttövyöhykkeet pidetään voimassa. Tämä tilanne havainnollistuu kuvion 16.3 osassa (c). Kullakin maankäyttötyypillä on positiivinen tarjousmaanvuokra ainoastaan sille kaavoitetulla vyöhykkeellä, sillä muille vyöhykkeille sijoittuminen on kaavoituksella estetty. Teollisuuden supistumisen jälkeen kaupunkialueen keskustaetäisyyden suhteen määritellyssä maanvuokrakäyrässä on hyppäys alaspäin toimisto- ja teollisuusvyöhykkeiden rajalla. Vastaavasti maanvuokrakäyrä hyppää ylöspäin teollisuus- ja asumisvyöhykkeiden rajalla. Politiikan seurauksena teollisuuden maankäytön intensiteetti laskee, tiloja on tyhjillään ja maa on vajaakäytössä. Tässä tapauksessa jäykkä kaavoituspolitiikka, joka ei ota huomioon kaupunkialueen toimijoiden maankäyttötarpeessa ja maanvuokran maksukyvyssä tapahtuvia muutoksia, johtaa vääristyneeseen maanvuokrarakenteeseen ja tehottomaan maankäyttöön. Teollisuusvyöhykkeen maanomistajat kärsivät tässä tapauksessa tappiota, sen sijaan kukaan ei varsinaisesti hyödy. Tietyissä oloissa edellä kuvatun kaltainen jäykkä maankäyttöpolitiikka luo edellytyksiä keinottelulle. Kaavoitusmääräyksillä liian laajana pidettävän teollisuusvyöhykkeen keskustan puoleisella reunalla maanvuokra olisi korkeampi toimistokäytössä ja ulommalla reunalla taas asumiskäytössä. Jos sijoittaja pystyy ennakoimaan oikein kaavamääräysten tulevia muutoksia tai vaikuttamaan kaavoituksesta päättäviin siten, että kaavoituksen mukaista maankäyttöä muutetaan markkinaratkaisun mukaisesti, sijoittajan kannattaa ostaa maata teollisuusvyöhykkeen reunoilta teollisuuskäytön hinnalla ja muuttaa se aikanaan kyseisen sijainnin korkeinta tarjousvuokraa vastaavaan käyttöön 6. 6 Tämä on kaikkialla maailmassa tyypillinen asetelma korruptiotapausten taustalla. Sijoittaja hankkii edullisesti väärään tarkoitukseen kaavoitettua maata ja sen jälkeen ostaa päättäjiltä kaavamuutoksen, jolla kaava muutetaan tuottavinta käyttöä vastaavan maankäytön mukaiseksi. Sijoittajan voitto muodostuu maan arvon noususta vähennettynä kaavamuutoksen ostamisen kustannuksilla.

11 131 Kuvio 16.3: Toimisto- ja teollisuusyritysten sekä asumisen tarjousmaanvuokra ja maankäyttö (a) Toimintojen tarjousvuokrat ja markkinoiden tuottama maankäyttö ennen teollisuuden supistumista Euroa Toimisto Teollisuus Asuminen Toimistovyöhyke Teollisuusvyöhyke Asumisvyöhyke Keskustaetäisyys (b) Toimintojen tarjousvuokrat ja markkinoiden tuottama maankäyttö teollisuuden supistumisen jälkeen Euroa Toimisto Teollisuus ennen supistumista ja supistumisen jälkeen Asuminen Laajentunut toimistovyöhyke Supistunut teollisuusvyöhyke Laajentunut asumisvyöhyke Keskustaetäisyys

12 132 (c) Toimintojen tarjousvuokrat sekä maankäyttö teollisuuden supistumisen jälkeen, kun maankäytön muutosta rajoitetaan Euroa Toimisto Teollisuus supistumisen jälkeen Asuminen Toimistovyöhyke Teollisuusvyöhyke Asumisvyöhyke Keskustaetäisyys Lue kirjan luku 16 kokonaisuudessaan ja valmistaudu analysoimaan eri muodossa tapahtuvan maankäytön yhteiskunnallisen ohjauksen vaikutuksia maankäyttöön ja hinnanmuodotukseen. 17. MAANKÄYTÖN SUUNNITTELUN JA OHJAUKSEN INSTITUUTIOT JA LAINSÄÄDÄNTÖ Tämän luvun aluksi esitellään maankäytön suunnittelun käytäntöä. Aluksi esitellään suomalaisen kaupunkisuunnittelun historiaa ja suunnittelunäkemysten kehitystä nykypäivään asti. Nykyisen maankäytön suunnittelun esittelyssä keskitytään vuoden 2000 maankäyttö- ja rakennuslakiin ja sen soveltamiseen. Kaavoituksen ohella kunnan maankäytön ohjauksen välineistöön kuuluu maapolitiikka, jota esitellään lyhyesti. Osan lopussa on tiivis katsaus muiden Pohjoismaiden ja eräiden Euroopan maiden maankäytön suunnitteluun. - LUE LUKU 17 ITSE! Sitä ei (ehditä) käsitellä luennolla. Toisaalta kirjan tekstin pitäisi olla ymmärrettävää itse luettunakin. Kuntatason lisäksi maakuntien liitoissa tehdään maakuntakaavoja, joilla tehdään aluevarauksia uusille työpaikka- ja asuinalueille, linjauksia ja aluevarauksia liikenneinvestoinneille (päätiet, radat, lentokentät), ohjataan kaupan suuryksiköiden sijoittelua jne. Tuoreesta Uudenmaan maakuntakaavasta laadittu arvio taloudellisesta näkökulmasta on osoitteessa a_julkaisu.pdf ks. sen luku 2 (kirjoittajat Kilpeläinen & Laakso & Loikkanen).