RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 1

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 1"

Transkriptio

1 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 1 RIL KIINTEISTÖÄ KEHITTÄVÄ LINJASANEERAUS - strategia, suunnittelu ja toteutus STRATEGIASTA KIINTEISTÖN KEHITYSPERUSTA Versio Käyttö vain lausuntoa varten

2 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 2 Sisällys 1 JOHDANTO Ohjeen tavoite ja tarkoitus Ohjeen kohderyhmä Määritelmiä TALOYHTIÖN STRATEGIA KEHITTÄMISEN PERUSTANA Yleistä Strategisen kehittämisen merkitys Viitekehys Kehittämistavoitteiden KIINTEISTÖN KEHITTÄMINEN LINJASANEERAUKSEN YHTEYDESSÄ Yleistä Energiatehokkuuden parantaminen Yleistä Energian käytön tehostaminen Energiantuotannon kehittäminen Rakennuksen ja huoneistojen älykkyyden lisääminen Yleistä Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuudet Älyrakennuksen luokitusperiaatteet olemassa olevassa asuntokannassa Älykkäiden järjestelmien tehokas toteuttaminen Kiinteistön tilojen kehittäminen rakennus ja huoneisto Yleistä Rakennuksen yhteisten tilojen kehittäminen Esteettömyys ja kotona asuminen Huoneistokohtaiset muutostyöt Käyttäjälähtöisyys Kehittämismahdollisuuksien haasteet ja niihin varautuminen KIINTEISTÖÄ KEHITTÄVÄN LINJASANEERAUKSEN SUUNNITTELU- JA TOTEUTUSPROSESSI Yleistä Osakkaiden ja taloyhtiön oikeudet, velvoitteet ja vastuunjaot korjausrakentamisessa Taloyhtiön osakkaiden, hallituksen ja isännöitsijän roolit linjasaneerauksessa Osakkaat Hallitus ja isännöitsijä Sparraaja Projektinjohtaja Tarveselvitys Yleistä Kiinteistön ajantasakuvat LVI-järjestelmien uusimisen ajankohtaisuus käyttöikäennusteiden perusteella Asukas/osakaskysely Kuntoarvio Kuntotutkimus Kunnossapitosuunnitelma Korjausohjelma Hankesuunnittelu Yleistä Hankesuunnittelun merkitys ja päätehtävät... 40

3 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Hankesuunnittelun tulos Hankesuunnittelu valintakorimenetelmällä Toteutusmuodot korjaushankkeissa Hankkeen rahoitus Suunnitteluvaihe Yleistä Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut Suunnittelun läpivienti Älykkyyden suunnittelu Rakennuslupatehtävät Toteutuksen valmistelu Yleistä Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut Valvojan valinta Urakoitsijan valinta Toteutus Yleistä Rakennuttajan velvoitteet Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet Loppukatselmus ja käyttöönotto Taloudellinen loppuselvitys Taloyhtiön ja urakoitsijan välinen loppuselvitys Taloudellinen ja tekninen selvitys osakkaille Takuuaika KÄYTTÖ JA YLLÄPITO Yleistä Käyttövaihe Huolto ja kunnossapito huomioidaan jo suunnittelussa ja toteutuksessa Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeet Yleistä Käyttö- ja huolto-ohjeen sisältö Miten käyttö- ja huolto-ohje laaditaan Ennaltaehkäisevä huolto- ja kunnossapito Älyrakennuksen käyttöön liittyvät tehtävät LINJASANEERAUSMENETELMÄT JA -TUOTTEET Yleistä Määräykset ja ohjeet Menetelmien ja tuotteiden valintaan vaikuttavat tekijät Putkistojen uusiminen perinteisesti entisille paikoilleen Reititysratkaisut ja teollisesti esivalmistetut elementit Teollisten saneerausmenetelmien tuotetietokannat ja tuotemallit Malliratkaisuja lukujen tyyppitaloihin Vesi- ja viemärijärjestelmät Vesijärjestelmät Viemärijärjestelmät Sukitus - ja pinnoitusmenetelmät Käyttövesi-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien vedenkäsittelylaitteisto Ilmanvaihtojärjestelmät Yleistä Keskitetty tulo/poistoilmanvaihto... 80

4 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Poistoilman lämmön talteenotto lämpöpumpulla Huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla Sähkö-, tele ja data saneeraus Hissit Yleistä Hissin perusparannus Uuden hissin hankinta Hissin älykkyys Urakoitsijan työmaan tehomenetelmät TALOTEKNIIKAN OHJAUSJÄRJESTELMÄT Yleistä Rakennusautomaatio Huoneistoautomaatio Rakennusautomaatiojärjestelmän älykkyyden ja käytettävyyden vaikutus energiatehokkuuteen Rakennuksen ja huoneiston älykkyys Talotekniikka Käytettävyys ja energiatehokkuus Lämmitysjärjestelmä Yleistä Vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä Vesi- ja viemärijärjestelmät Yleistä Mittausjärjestelmän älykkyys Vesimittareiden sijoittelu Huoneistokohtainen vedenkulutuksen näyttölaite Käyttöön liittyvä älykkyys Vesivahinkojen estämiseen liittyvä älykkyys Ilmanvaihtojärjestelmät Yleistä Huoneistokohtainen ilmanvaihto Lämmön talteenotto Sähkön jakelu, mittaus ja kysyntäjousto Yleistä Sähkönkulutuksen jakelu ja kysyntäjousto Sähköenergian mittausjärjestelmä Valaistus ja valaisinjärjestelmät kiinteistössä ja alueilla Yleistä LED-valonlähde Valaistus rakennus/huoneistoautomaation yhteydessä Turvallisuusjärjestelmät ja älykkyys Yleistä Paloturvallisuusjärjestelmät Tilaturvallisuusjärjestelmät Rakennetekninen turvallisuus Kyberturvallisuus Lähienergian tuotto- ja varastointijärjestelmät Yleistä Maalämpö Ilmalämpö

5 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Aurinkosähköpaneelit ja lämpökeräimet Käyttöveden lämmön talteenotto lämpövarastoon Auton lataaminen lähienergian varastoinnissa Kehittyvä keittiö Rakenteet Ohjattavuus TALOYHTIÖN VIESTINTÄ Viestinnän merkitys korjaushankkeissa Digitaalinen ilmoitustaulu Yleistä Suunnittelussa huomioonotettavia seikkoja (Suunnittelun työkalut) Kulkuoikeudet ja tilavaraukset Digitaalisen informaatiojärjestelmän hankinta TALOYHTIÖIDEN VÄLINEN YHTEISTOIMINTA ALUEEN KEHITTÄMISESSÄ Yleistä Täydennysrakentaminen Ryhmäkorjaus

6 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 6 1 JOHDANTO 1.1 Ohjeen tavoite ja tarkoitus Yhteiskunta asettaa kasvavia vaatimuksia asuntokiinteistölle energiatehokkuuden ja esteettömyyden parantamisessa. Samalla digitalisoituminen avaa uusia mahdollisuuksia rakennusten ja asukkaille tarkoitettujen palvelujen kehittymiselle. Nämä yhdessä muodostavat lähtökohdan kehittävälle linjasaneeraukselle, joka ei vain säilytä kiinteistön ominaisuuksia, vaan systemaattisin keinoin pyrkii niitä kehittämään ja parantamaan. Linjasaneeraus ( putkiremontti ), johon kuuluu erityisesti viemäri- ja vesiputkiston saneeraus, on välttämätön olemassa olevassa rakennuskannassa noin vuoden kuluttua rakentamisajankohdasta tai edellisestä putkistosaneerauksesta. Kiinteistön kehitystoimenpiteiden tulee perustua taloyhtiön strategiaan, joka huomioi asukkaiden tarpeet ja taloudelliset mahdollisuudet. Tämän ohjeen tavoitteena on kuvata - taloyhtiön strategian kehittäminen huomioiden eri näkökulmia - miten kiinteistöä kehittävä linjasaneeraushanke toteutetaan kokonaisuudessaan (suunnittelu, toteutus) - miten sen yhteydessä kehitetään asuinrakennus tämän ja huomisen päivän vaatimustason mukaiseksi ja miten sitä käytetään ja ylläpidetään - miten energiatehokkuus huomioidaan saneerausten yhteydessä - miten digitaalisia palvelutuotteita hyödynnetään - mitä saneerausmenetelmiä ja teknologioita markkinoilta löytyy. Kehittävään linjasaneeraukseen liittyvät keinot ovat hallinnollisia, toiminnallisia, taloudellisia, hankeprosessiin liittyviä ja teknologisia. Ohjeen kuvaamat termit ja käsitteistö edistävät yhteistyötä ja kommunikointia tilaajan, suunnittelijoiden, toimittajien sekä viranomaisten välillä. 1.2 Ohjeen kohderyhmä Ohje on tarkoitettu rakennus- ja kiinteistöalan ammattilaisille kuten (isännöitsijöille, suunnittelijoille, urakoitsijoille, tuote- ja järjestelmätoimittajille, viranomaisille jne.), mutta sisältää myös osia, joita päättävässä asemassa olevat hallituksen ei-ammattilaiset voivat hyödyntää. Tilaajan (osakas, hallitus, isännöitsijä) kannalta ohje - edistää strategisen suunnittelun merkityksen ymmärtämistä ja vaikutusta tavoiteasetteluun - edistää kykyä hallita linjasaneerauksen hankeprosessia - kehittää taloyhtiön roolia tilaajana - edistää kestävän kehityksen teknologioitten menetelmien ja toimintatapojen omaksumista Suunnittelijoita ja muita teknisiä asiantuntijoita ohje - auttaa tiedostamaan uusia teknologioita - laajentaa suunnittelijan ymmärrystä käyttäjälähtöisyyden merkityksestä - edistää taloyhtiöiden osakkaiden tavoitteiden ymmärtämistä. Toteuttajien (urakoitsijat ja järjestelmä-/materiaali-/tuotetoimittajat) kannalta ohje - edistää kehitettyjen teollisten saneerausmenetelmien markkinointia hintakilpailun sijaan - edistää kehitettyjen tuotteiden ja järjestelmien käyttöönottoa kiinteistössä ja alueella - edistää laadun huomioimista kilpailutekijänä

7 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 7 Viranomaisten kannalta ohje edistää - korjausrakentamista ennakoivaan kiinteistönpitoon ja kehittyneempään korjauskulttuuriin - rakennuskannan energiatehokukkuutta ja kansallisten päästötavoitteiden saavuttamista. 1.3 Määritelmiä Strategiaan liittyvät määritelmät/käsitteet on avattu taulukossa 1.1. Muut ohjeessa esiintyvät määritelmät/käsitteet on esitetty liitteessä 1. Taulukko 1.1. Taloyhtiön strategiaan ja linjasaneeraukseen liittyviä määritelmiä Aktiivinen viestintä asioista kerrotaan selkeästi, säännöllisesti ja ennakoivasti, mikäli mahdollista. Asukastyytyväisyys käyttäjätyytyväisyys = omistajatyytyväisyys = tarkoitetaan asukkaan/osakkaan/omistajan/käyttäjän toiveista ja tarpeista käsin suunniteltua ja toteutettua korjaustyötä. Asukaslähtöisessä korjaushankkeessa osakkaille luodaan selkokielisen viestinnän avulla edellytykset tehdä päätökset, jotka ovat välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan toiveita ei Energiakatselmus energian kulutukseen ja säästömahdollisuuksiin keskittyvä selvitys. Ennakoimattomat korjaustarpeet ja esimerkiksi ilkivallasta tai yllättävistä oloista johtuvat korjaustyöt tai välttämättömien korjausten siirrosta aiheutavat kustannukset. Hyvä Hallintotapa hyvän hallintotavan periaatteita ovat; Osakkaiden yhdenvertaisuus, yhtiön johdon huolellinen ja yhtiön edun mukainen toiminta, Osakkaiden ja asukkaiden välinen, huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus, avoimuusperiaate eli avoin tiedottaminen osakkaille. Hyvän hallintotavan mukaista on kohdella osakkaita yhdenvertaisesti, edistää osakkaiden oikeuksien käyttöä ja kannustaa osakkaita osallistumaan taloyhtiön yhtiökokouksiin, hallintoon ja muuhun toimintaan. Kiinteistön käytön voi olla parantava, ylläpitävä tai loppuun käyttävä talosta riippuen Kiinteistöstrategia kiinteistön omistajien ilmaisema yhteinen näkemys siitä, miten etukäteen ja tavoitteellisesti vaikutetaan omistamista, asumista ja kiinteistön ylläpitoa Korjausohjelma kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknisten ja taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja omistajien Korjausvelka Korjausvelka on siirretty korjauskustannus. Korjausvelan kasvaessa kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso laskee. Kuntoarvio kuntoarviossa selvitetään, mikä on ko. talon kunto, tulevaisuuden korjaustarve ja miten siihen on varauduttu. Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Kuntotutkimus teetetään, kun halutaan varmistua korjausten tarpeellisuudesta. Kuntotutkimuksen tavoitteena on selvittää ja päättää soveltuvat KVR kokonaisvastuurakentaminen, jossa rakentaja/urakoitsija vastaa sekä Linjasaneeraus kiinteistön vesi/viemäriputkisto/sähköremontti, jonka yhteydessä voidaan suorittaa muitakin taloyhtiön/kiinteistön korjaushakkeita (esimerkiksi ilmanvaihto. kylpyhuone, WC, keittiö, yhteiset tilat yms):, hanke, remontti, korjaushanke putkiremontti, sähköremontti, remonttihanke, uudistamishanke, rakentamishanke (vain milloin on sekaantumisen tai väärinymmärtämisen vaara Passiivinen viestintä vain pakollinen viestintä hoidetaan. Peruskorjaus säilytetään kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso. Perusparannus nostetaan kiinteistön arvoa teknisesti ja toiminnallisesti tämän päivän tasolle ja huomioidaan tulevaisuuden tarpeet Proaktiivinen viestintä viestinnällä on selkeät tavoitteet ja tehty suunnitelma, jonka toteutumista myös PTS pitkän tähtäimen suunnitelma, joka antaa taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden suositeltavista Reaktiivinen viestintä tietoa annetaan sitä pyydettäessä, mutta ei yleensä oma-aloitteisesti. ST urakkamuoto suunnittele ja toteuta -urakkamuoto. Sen etuna on mm. se, että suunnittelija hyödyntää urakoitsijan kustannus- ja tuotantotekniikkatietoutta jo suunnitelmia laadittaessa. ST -muodosta käytetään myös muita nimityksiä, kuten suunnittele ja Viestintävastaava tehtäviin kuuluvat muun muassa viestintäsuunnitelman laatiminen ja päivittäminen sekä toteuttaminen ja toteutumisen seuranta.

8 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 8 2 TALOYHTIÖN STRATEGIA KEHITTÄMISEN PERUSTANA 2.1 Yleistä Taloyhtiön strategia on kiinteistökehityksen perusta. Strategialla tarkoitetaan omistajien ja käyttäjien tavoitteiden kiteyttämistä kiinteistön ominaisuuksien ja palveluiden kehittämiseksi. Perusedellytys strategian laatimiseksi on hyvän hallintotavan (liite 2) omaksuminen ja noudattaminen. Strategia - lisää luottamusta taloyhtiön osakkaiden ja johdon kesken - tehostaa ja helpottaa taloyhtiön hallintoa ja toimintaa sekä edistää taloyhtiön hoitoa ja kehitystä osakkaiden (ja asukkaiden) tarpeita vastaavaksi /43/. - luo turvallisuuden tunnetta, kun osakkaat tietävät kehittämisen suunnan ja reunaehdot - parantaa asumisviihtyisyyttä ja asumisolojen ja -kustannusten ennakoitavuutta Kuvassa 2.1 on esitetty taloyhtiön strategian laadinnan vaiheistus (liite 3) ja uusimissykli. Vaiheita voi olla useampia ja kovinkin yksityiskohtaisia. Strategian laadinnassa ja seurannassa on seuraavat vaiheet: A) Strategiatyö alkaa siitä, kun hallitus päättää käynnistää strategian laatimisen. B) Päätös on tehtävä yhtiökokouksessa. C) Asukaskyselyllä (liite 4) aloitetaan. Kyselyllä selvitetään osakkaiden ja asukkaiden tahtotila sekä näkemykset taloyhtiön tulevaisuudesta. D) Analysointi suoritetaan asukaskyselyn tulosten perusteella E) Yhtiökokous hyväksyy strategian hallituksen esityksen mukaisesti tai tekee linjaukset strategian jatkotyöstämistä varten. F) Toteutus käynnistetään välittömästi strategian mukaisesti. Strategian toteutumista seurataan pari vuotta, jonka jälkeen suoritetaan seurantakysely. G) Palaute saadaan seurantakyselyn perusteella. Strategian suuntaa korjataan tarvittaessa. Siitä päätetään yhtiökokouksessa. Kuva 2.1. Taloyhtiön strategian kehittämisen vaiheistus ja uudistumissykli 2.2 Strategisen kehittämisen merkitys Viitekehys Olemassa olevassa rakennuskannassa taloyhtiöiden on osattava keskittyä olennaisiin asioihin. Lähtökohtia strategian kehittämiselle on useita - rakennuskanta ikääntyy - korjausrakentamiseen liittyvät lait ja asetukset kehittyvät erityisesti energiatehokkuuden lisäämiseen ja hiilidioksidipäästöjen vähentämisen suuntaan - palvelut digitalisoituvat

9 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 9 - kilpailu laadukkaista korjaajista kasvaa - energiatehokkuutta ja toiminnallisuutta kehittävät palvelut ja ratkaisut lisääntyvät rakennus ja installaatiotekniikassa sekä talotekniikan automatisoinnissa - uudet energian tuotantomuodot ja lähienergian käyttömahdollisuudet kasvavat - väestö ikääntyy ja kotona asutaan entistä pidempään - informaation jakamisen nopeus ja avoimuuden vaatimukset kasvavat - hyvän hallintotavan vaatimukset kasvavat Kuvassa 2.2 on esitetty strategian kehittämisen viitekehys. Yhteiskunta, omistajat ja ympäristö asettavat vaatimuksia, kun taas teknologian ja palvelujen kehittyminen antavat edellytyksiä taloyhtiön strategiselle kehittämiselle. Strategisia vaatimuksia käytännön toimenpiteille voivat olla - energiatehokkuuden kasvattaminen ja hiilidioksidipäästöjen vähentäminen - älykkyyden lisääminen - kiinteistön kehittäminen - yhtiövastikkeen hallinta - suunnitelmallinen ja kustannustehokas ylläpito - toiminnallisuuden ja asumisviihtyvyyden lisääminen - taloyhtiön arvon ja kilpailukykyisyyden säilyttäminen / kasvattaminen Teknologian ja palveluiden kehitys näkyy - digitalisoitumisena - rakennus- ja installaatioteknologian ja älyteknologian antamina mahdollisuuksina - korjausrakentamisen prosessien kehittymisenä Strategian yhteydessä kehitetään (vrt. liitteet 2,3,4) - kehitysstrategia - ylläpitostrategia - rahoitusstrategia Kuvas 2.2. Strategian kehittämisen viitekehys

10 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Kehittämistavoitteiden Strategialla ja sen määrätietoisella toteuttamisella voidaan vaikuttaa myös asunto-osakkeiden arvon kehittymiseen. Siinä määritellään, missä kunnossa yhtiö pidetään ja millaisia palveluita yhtiössä käytetään. Asunnon ostajan on helppo nähdä strategiasta, millaiseen yhtiöön on tekemässä sijoitusta. Taloyhtiön strategiset tavoitteet voidaan esittää toiminnallisina tasoina kuten kuvassa 2.3 (vertaa luku 3, joka käsittelee älyrakennuksen luokituksen periaatteita strategialuokitukseen perustuen). - Tasot A, B ja C sisältävät perusparannustoimenpiteitä, jotka nostavat kiinteistön perustasoa ja arvoa niin teknisesti kuin toiminnallisesti. Kiinteistöä kehitetään. - Taso D on peruskorjaustoimenpide eli säilytetään kiinteistön perustaso ja arvo - Taso E tarkoittaa, ettei taloyhtiössä suoriteta toimenpiteitä eli kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso ja arvo laskevat Kuva 2.3. Kiinteistön strategian vaikutus toimivuustason kasvuun ja arvon nousuun Strategian sisältämistä asioista on tehtävä asiaan kuuluvat päätökset normaalin päätöksentekomenettelyn mukaisesti sitä mukaan, kun niitä toimeenpannaan. Yhtiökokouksessa vuosittain hyväksytty strategia ja ylläpidon periaateohjelma ohjaavat päätöksentekoa, kun vaihtoehtoja arvioidaan. Taloyhtiön strategian suunnittelu pitäisi, mikäli mahdollista aloittaa jo vuosia ennen suurten remonttien suunnittelua ja toteutusta. Kuvassa 2.4 on esitetty normaali linjasaneerauksen ja strategian välinen yhteys. Hyvin johdetussa taloyhtiössä strategian tekeminen on aloitettu jo kunnossapidon vaiheessa. Kun taloyhtiössä siirrytään esimerkiksi linjasaneerauksen toteuttamiseen, sovelletaan strategisia valintoja sen eri vaiheissa (vrt. luku 4) ja saatujen kokemusten mukaan strategian kehittely jatkuu linjasaneerauksen jälkeen. Kuva 2.4. Linjasaneerauksen ja strategian välinen yhteys Saatavana on erilaisia yksityiskohtaisia ohjeita ja malleja strategian laatimiseksi ja ylläpitämiseksi /46/. Liitteessä 3 on esitetty taloyhtiön strategian totutusprosessi.

11 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 11 Liitteessä 4 on esimerkki taloyhtiön asukaskyselystä strategian laatimiseksi sekä hyväksytty strategia.

12 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 12 3 KIINTEISTÖN KEHITTÄMINEN LINJASANEERAUKSEN YHTEYDESSÄ 3.1 Yleistä Asuinrakennuksen elinkaaren hallinta edellyttää jatkuvan huollon ja kunnossapidon lisäksi säännöllisin välein tehtäviä suurempia peruskorjaushankkeita. Kuvassa 3.1 on esitetty taloyhtiön korjaushankkeiden sykli ensimmäisten 75 vuoden ajanjaksolla. Toimenpiteet ja niiden sykli ovat: 1. Huoltotoiminnat alkavat välittömästi rakennuksen valmistuttua ja jatkuvat läpi koko rakennuksen elinkaaren. 2. Kunnossapito ja tekniset parannukset alkavat noin 15 vuotta rakennuksen valmistuttua. 3. Kattojen, julkisivujen, parvekkeiden ja porrashuoneiden uusimiseen pitäisi ryhtyä rakennuksen noin 30 vuoden iässä 4. Linjasaneeraus (putki, sähkö, ilmastointi, keittiö) on taas ajankohtainen noin vuoden iässä. 5. Lämmitysjärjestelmä ja hissit uusitaan noin vuoden ikäisissä rakennuksissa. 6. Tietoteknisten järjestelmien päivityssykli vaihtelee noin 5-10 vuotta. Taloyhtiön strategiset linjaukset ohjaavat sekä ylläpidon tasoa että erillisten korjaushankkeiden sisältöä ja tasoa. Taloyhtiössä on tärkeätä tehdä päätös tietoteknisten järjestelmien hankkimisesta. Tällöin otetaan askel digitaalisten palvelujen suuntaan ja päästään kehittämään asioita tämän päivän teknologialla. Päivityssyklit ovat tällöin normaalisti 5-10 vuotta. Kuva 3.1. Taloyhtiön korjaushankkeiden sykli. Perinteinen linjasaneeraus Perinteiseen linjasaneeraukseen liittyvät taloyhtiön toimenpiteitä ovat - vesi- ja viemäriputkien uusiminen - sähköjohtojen uusiminen - hormien uusiminen tai ilmanvaihdon nykyaikaistaminen - kylpyhuoneiden ja WC-tilojen uusiminen Lisäksi huoneistoissa voidaan tehdä asukkaan tilaamia lisäkorjauksia, esim. keittiön uusiminen.

13 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 13 Kehittävä linjasaneeraus Kiinteistöä kehittävän linjasaneerauksen tavoite on kokonaisvaltainen ja järjestelmällinen lähestyminen normaalin linjasaneerauksen yhteydessä tehtäviin kehittämis- ja parantamistoimenpiteisiin. Tavoitteena on kiinteistön tilojen sekä rakennus- ja taloteknisten järjestelmien uusiminen ja parantaminen (kuva 3.2) järkevällä ja taloudellisella tavalla. Toimenpiteitä voidaan kohdistaa - energiantehokkuuden parantamiseen - rakennuksen ja huoneistojen älykkyyden nostamiseen - kiinteistön (rakennusten) tilojen ja palvelujen parantamiseen - huoneistojen tilojen kehittämiseen. Em. osa-alueet ovat osittain erillisiä ja osittain liittyvät toisiinsa. Taustalla tulee olla taloyhtiön strategialinjaukset sekä käyttäjälähtöisyys-näkökulma. Kehittämiskohteiden valinta ja priorisoinnissa on asukaskysely tärkeä työkalu. Kuva 3.2. Kehittävä linjasaneerauksen sisältö ja tavoitteelliset vaikutukset. Osakkaalle/asukkaalle kehittämistoimenpiteet näkyvät - yhtiövastikkeen hallintana - kiinteistön arvon nousuna - energian tehokkaana käyttönä - asumisviihtyvyyden parantamisena - kiinteistön turvallisuuden lisäyksenä - tilojen toimivuuden ja käytettävyytenä lisääntymisenä - tiedonkulun parantamisena - taloyhtiön hallintatavan kehittymisenä.

14 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 14 Korjausten toteutus Taloyhtiön strategisten vaatimusten merkitys korjausmenetelmien ja toiminnallisten järjestelmien valintoihin nähdään kuvassa 3.3. Strategisilla vaatimuksilla on välillinen merkitys järjestelmien valintaan. Jos linjauksena on esim. energiatehokkuuden parantaminen, vaikuttaa tämä ilmanvaihtojärjestelmän lämmöntalteenoton vaatimuksiin. Luonnollisesti kustannustehokkuus ja taloudelliset kehykset asettavat aina reunaehtonsa. Kuva 3.3. Strategisten vaatimusten merkitys tilojen sekä rakennus- ja taloteknisten järjestelmien uusimiseen ja parantamiseen Kuvassa 3.4 on esitetty, miten yhtiökokouksen päättämän strategian sisältämät linjaukset pitää olla mukana korjausrakentamisen prosessin jokaisessa vaiheessa. Nämä linjaukset ovat punainen lanka, joka johtaa läpi koko prosessin. Aina, kun päätöksiä tehdään tai toimeksiantoja annetaan, täytyy yhtiökokouksen päättämät strategiset linjaukset ottaa taustaksi ja pohtia miten ne vaikuttavat kussakin vaiheessa. Strategisten päätösten pitää aina olla esillä hyvin aikaisessa vaiheessa, jotta niiden vaikutukset osataan huomioida. Ne tulee tapauskohtaisesti konkretisoida käytännön tavoitteiksi ja vaatimuksiksi siten, että ovat esitettävissä tarjouspyynnöissä ja sopimusasiakirjoissa. Erityisesti kiinteistön älykkyyttä kehitettäessä. Kuva 3.4. Kehittävän linjasaneerauksen suunnittelu- ja toteutusprosessi

15 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Energiatehokkuuden parantaminen Yleistä Linjasaneerauksen yhteydessä on syytä selvittää rakennuksen energiankulutusta ja energiatehokkuuden parantamiskeinoja. Rakennuksen energiatehokkuus liittyy talon rakenteisiin, talotekniikkaan (LVISA), asukkaiden energiankäyttö- ja kulutustottumuksiin sekä energian tuotantomuotoihin Energian käytön tehostaminen Kuvassa 3.5 on esitetty vasemmanpuoleinen tavallinen rakennus ja vieressä oikealla puolella energiatehokas älyrakennus. Kuvassa ei ole esitetty energiatehokkuutta parantavia rakenneteknisiä toimenpiteitä, vaan energiatehokkuuden mahdollistavat älyrakennuksen säätö- ja ohjauselimet. Kuva 3.5. Tavallisen rakennuksen talotekniikka ja energiatehokkaan älyrakennuksen talotekniset toiminnot Tällä hetkellä on voimassa vuonna 2013 annettu säädös rakennusten energiatehokkuuden parantamiseksi. Rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä säädetään ympäristöministeriön asetuksella 4/13, joka tuli voimaan kaikkien rakennusten osalta /15/. Luonnos Ympäristöministeriön asetukseksi rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä annetun asetuksen muuttamisesta on lausuntokierroksella tämän ohjeen valmistusvaiheessa. Tällä hetkellä voimassa olevan säädöksen mukaisesti energiatehokkuuden parantamiseen annetaan asetuksessa kolme vaihtoehtoista reittiä, joista kiinteistön omistaja voi valita sopivimman: - 1. Ensimmäinen vaihtoehto on hoitaa asia rakennusosakohtaisesti. Silloin korjattujen tai uusittujen rakennusosien, kuten ulkoseinien, alapohjan, ikkunoiden ja ovien, lämmönpitävyyden pitää remontin jälkeen olla nykyvaatimusten mukainen Toinen tapa on pienentää rakennuksen normaalikäyttöön liittyvää energiankulutusta. Tällöin tarkasteltavana yksikkönä on rakennuksen vuosittainen normaalikäytön energiankulutus suhteessa rakennuksen pinta-alaan Kolmannessa vaihtoehdossa lasketaan rakennukselle ominainen kokonaisenergian kulutus eli E-luku, jota sitten pienennetään vaadittuun tasoon.

16 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 16 Erilaisille rakennustyypeille on uudessa asetuksessa määritelty omat energiankulutus- ja E-lukuvaatimuksensa. Jos omistaja valitsee rakennuksen energiankulutukseen tai E-lukuun perustuvan lähestymistavan, on lupahakemusta varten laadittava erillinen suunnitelma siitä, millaisilla korjaustoimilla vaaditulle energiatehokkuuden tasolle päästään. Suunnitelmaan energiatehokkuuden parantamisesta voi kuulua useita erilaisia toimenpiteitä. Kaikkea ei kuitenkaan tarvitse toteuttaa yhtäaikaisesti, vaan suunnitelma voidaan toteuttaa vaiheittain, useamman erillisen korjaushankkeen yhteydessä. Velvoitteet on rajattu kohdistumaan vain luvanvaraisen korjaus- tai muutostyön kohteena olevaan osaan rakennusta, rakennusosaa, rakennuksen osaa tai sen teknistä järjestelmää, joille on omat vaatimukset. Jotta energiatehokkuustoimenpiteet voidaan kohdistaa oikein, on tiedettävä niiden suuruusluokat. Taulukossa 3.1 on esitetty lämpöenergian lähteet ja kulutuskohteet lukujen asuinkerrostalossa. Taulukko 3.1. Asuinkerrostalon lämmönlähteet ja lämmönkulutuskohteiden suuruus Lämmön lähde %-osuus Kulutuskohde %-osuus Lämmitys Ilmanvaihto Sähkölaitteet Ikkunat Aurinko ja ihmiset Viemäri Ulkoseinät Alapohja 5-6 Yläpohja 4-6 Taloyhtiöissä voidaan parantaa energiatehokkuutta esimerkiksi: Vesi- ja viemärijärjestelmien korjausten yhteydessä; - uusimalla vesikalusteet - siirtymällä huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen. Keskeinen edellytys alhaiselle vedenkulutukselle on toimiva ja perussäädetty käyttövesiverkosto. Lämmityksessä - automaatiolla - käyttämällä vettä tarpeenmukaisesti - alentamalla huoneiden lämpötilaa - tuulettamalla nopeasti ja tehokkaasti - suosimalla vähäpäästöistä energiaa - ottamalla käyttöön uusiutuvan energian tuotantoa lämmitykseen Sähkössä - automaatiolla - tarpeenmukaisella valaistuksella - tarpeenmukaisella laitteiden käytöllä - hankkimalla kiinteistöön energiatehokkaita kojeita, laitteita, lamppuja ja niin edelleen - järjestämällä sähköverkkoa Rakenteissa - Ulkoseinät - ikkunat - yläpohja

17 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 17 Energiatehokkuutta parantavia rakenneteknisiä toimenpiteitä on käsitelty runsaasti viitteissä /21, 34, 35, 36/ Ilmanvaihdossa - automaatiolla - lämmön talteenotto lämpöpumppujärjestelmällä /56/ (vrt. luku 7.5.3) Energiantuotannon kehittäminen Uusiutuvilla lähienergioilla tarkoitetaan paikallisesti ja pienimuotoisesti tuotettua energiaa. Suomessa käytettävistä uusiutuvista lähienergioista tärkeimpiä ovat /27/: - kiinteistökohtainen tai paikallinen omavaraisenergia kuten o aurinkoenergia o lämpöpumput (maa-/ilmalämpö) o paikallinen tuulienergia - muut uusiutuvat lähialueiden ostoenergiat kuten o bioenergia o tuulivoima o vesivoima Lisäksi lämmön talteenotto vähentää kiinteistön ostettavan energian määrää. Lähienergialla voidaan tuottaa rakennuksen perusenergiaa (lämpöä, kylmää tai sähköä) ja tyydyttää energiantarpeen joko kokonaan tai osittain. Uusiutuvaa lähienergiaa voidaan tuottaa rakennuskohtaisesti, rakennusryhmäkohtaisesti (esim. taloyhtiöt) tai lähialueellisesti. Uusiutuvien lähienergioiden käyttö vähentää hiilidioksidipäästöjä ja pienentää hiilijalanjälkeä. Lisäksi lähienergian käyttö edistää työllisyys- ja aluepoliittisia tavoitteita ja lisää huoltovarmuutta. Lähienergian kustannustehokkuus tulee suunnitteluvaiheessa aina varmistaa. 3.3 Rakennuksen ja huoneistojen älykkyyden lisääminen Yleistä Taloyhtiön strategiseen linjaukseen voi kuulua käyttäjälähtöisyyttä ja toiminnallisuutta parantavien älykkäiden järjestelmien käyttöönottoa. Älykkyys sisältää reaaliaikaisesti reagoivia, käyttäjän kanssa vuorovaikutussuhteessa olevia tietoteknisiä, taloteknisiä ja rakenneteknisiä järjestelmiä sekä energian tuotto- /siirtojärjestelmiä /28/. Järjestelmät toimivat käyttäjälähtöisellä käyttöliittymällä ja tuottavat prosessiensa avulla älyrakennuksen käyttäjälle vaadittuja palveluita, ominaisuuksia ja kokemuksia. Älykäs rakennus on osana vuorovaikutteista rakennettua ympäristöä. Rakennuksen rakenteiden älykkyys ja automaation avoimet rajapinnat (katso määritelmät liite 1) vaikuttavat osakkaan/asukkaan kokemuksiin taloyhtiöstä ja sen toimivuudesta. Taloyhtiön osakkaat asettavat kiinteistöön älykkäille järjestelmille ja ratkaisuille mm. seuraavia tavoitteita tai ominaisuuksia: - energioiden kulutus alenee (esim. älykkään mittaustekniikan ansiosta) - olosuhteet paranevat (ilmanvaihto paranee) - imago paranee (otetaan huomioon nykyaikaiset käyttäjät) - terveysriskit alenevat (homevauriot vähenevät) - kunnossapidontarve vähenee (huollon oikea-aikaisuudella) - vika-, häiriö- ja käyttökatkostilanteet vähenevät (oikea-aikainen huolto) - elinkaaritalous paranee (käyttökustannukset alenevat) (automatiikka ja säädöt)

18 Asuintalon asukas Toimistohenkilöstö Huolto- ja kunnossapitohenkilöstö Omistaja, Isännöitsijä RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 18 - palvelut, tuotteet ja järjestelmät ovat käyttäjälähtöisiä ja hyödyllisiä. - tilojen (esim. sauna, pesutupa, kuivaushuone, kerhotila jne.) olosuhteet ja varaukset ovat laadukkaat ja käyttäjän hallittavissa - tilojen käyttö ja hallittavuus helpottuvat - huolto- ja korjauskatkosten ja häiriöiden määrä alenee Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuudet Rakennuksessa asuu, käy tai työskentelee käyttäjiä, joilla on asumiseen, oleskeluun tai toimimiseen liittyen erilaisia rooleja. Rooleihin liittyy omia tarpeita. Roolilla on tärkeä merkitys siihen, mitkä teknologiset vaihtoehdot ja palveluratkaisut ovat heille merkityksellisiä. Taulukkoon 3.2 on kerätty eri tutkimuksista käyttäjälähtöisen älyrakennuksen /28/ ominaisuuksia. Ominaisuudet voivat olla toiminnallisia, teknisiä tai taloudellisia. Näitä voidaan tarkastella eri käyttäjien näkökulmasta, kuten; asukas, toimistohenkilöstö, huolto- ja kunnossapitohenkilöstö, omistaja, isännöitsijä. Ominaisuuksia tarkastellaan käyttäjäryhmittäin. Tarkastelijasta riippuen taulukon painoluvut vaihtelevat /28/ kunkin tarkastelijan oman valinnan ja arvostuksen mukaan. Taulukko 3.2: Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuuksia ja niiden merkityksiä eri käyttäjäryhmille (3 = suuri merkitys, 2= keskisuuri merkitys 1 = pieni merkitys, 0 = ei relevantti). Taulukon arvotusta eli numeraalisia painotuksia voi jokainen taloyhtiö tarkastella omalta kannaltaan ja omista lähtökohdistaan käsin. Käyttäjä Käyttäjän kokema ominaisuus Toiminnalliset ominaisuudet käytön ymmärrettävyys ja kaikkien toimintojen helppo käytettävyys käyttäjän ei tarvitse puuttua rakennuksen/tilojen toimintoihin kannustaa taloudelliseen ja energiatehokkaaseen käyttäytymiseen tilojen toimivuus, terveellisyys ja turvallisuus järjestelmien varmatoimisuus Tekniset ominaisuudet helppo käytettävyys vuorovaikutteisuus säädettävyys (itsenäisesti, yksilöllisesti, yhdessä ja yhteisellä käyttöliittymällä) huollettavuus ja kunnossapidettävyys liitettävyys viereisiin taloihin, kortteliin, kaupunginosaan, kaupunkiin sekä valtakunnallisiin järjestelmiin järjestelmien muunneltavuus, vaihdettavuus, laajennettavuus ja päivitettävyys eri järjestelemien keskinäinen yhteensopivuus kyberturvallisuus mittausdatan avoin käyttö digitaalinen muunneltavuus ja joustavuus rakennustekninen terveellisyys ja turvallisuus rakenteellinen muunneltavuus energiatehokkuus ja vähäpäästöisyys ekotehokkuus eli luonnonvarojen tehokas käyttö kiinteistön ylläpitotietojen hallittavuus Taloudelliset ominaisuudet kustannustehokkuus kustannusten reaaliaikainen raportointi arvon säilyminen elinkaaren aikana elinkaariedullisuus (tuotteiden vaihdettavuus ja saatavuus, avoin teknologia) arvon tuottaminen käyttäjilleen

19 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Älyrakennuksen luokitusperiaatteet olemassa olevassa asuntokannassa Käyttäjälähtöiselle älyrakennukselle on esitetty luokitustapa /28/ jota voidaan hyödyntää strategisen kehittämisen lähtökohtana (vrt. luku 2). Luokittelun perustana on käyttäjälähtöisyyden taso, tekniset ominaisuudet ja ominaisuuksien laajuus. Luokittelu on rakennettu seuraaville lähtötiedoille; - RakMK;n mukainen energiatehokkuusluokitus, jossa normaali, tämän päivän, suunnittelun luokka on C - Standardi SFS-EN Rakennusten energiatehokkuus, luokkia (A, B, C ja D vastaavat automaatiotasot) Viitteessä 28 Käyttäjälähtöinen älyrakennus on esitetty älyrakennuksen luokitus sekä uudisrakentamiselle että olemassa olevalle kiinteistökannalle. Kuvassa 3.6 esitetään luokitus olemassa olevalle rakennuskannalle. Kuva 3.6. Kiinteistöstrategiaan liittyvät älyrakennuksen luokitusperiaatteet Luokka E: Kiinteistössä ei investoida. Tällöin kiinteistön arvo laskee ja korjausvelka kasvaa. Luokka D: Kiinteistöä peruskorjataan tämän päivän tasolle. Sen tekninen ja älyllinen taso säilyy. Tekniset järjestelmät ja niihin liittyvä tämän päivän rakennusautomaatio otetaan käyttöön itsenäisesti toimivana järjestelmänä. Kiinteistön energiatehokkuutta parannetaan. Kiinteistön arvo säilyy. Luokka C: Kiinteistöä parannetaan ja osajärjestelmät optimoivat käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuuksia, jolloin järjestelmien ja tuotteiden tulee toimia optimaalisesti. Putkiremontin yhteydessä käytetään varsinkin 1970-luvun tyyppitaloissa reitityksiä tai asennusseiniä. Rakennus tietomallinnetaan. Kiinteistön energiatehokkuutta parannetaan luokan D-tasosta. Luokka B: Kiinteistöä parannetaan ja toteutetaan yhteinen käyttöliittymä kaikille osajärjestelmille. Kiinteistön teknistä ja älyllistä tasoa nostetaan siten, että käyttäjälähtöisen älyrakennuksen eri järjestelmät ja tuotteet toimivat yhteen ja niitä hallinnoidaan yhden käyttöliittymän kautta. Energiatehokkuutta parannetaan luokan C-tasosta. Luokka A: Kiinteistö liitetään älykkäästi ympäröivään yhteiskuntaan ja kiinteistö on vuorovaikutteisessa suhteessa ympäristönsä kanssa.

20 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 20 Taulukossa 3.2 on esitetty olemassa olevan älyrakennuksen luokituksen periaate, jota voidaan käyttää suunniteltaessa peruskorjauksen tasoa. Perustaso D vastaa tämän päivän normaalia toteutuksen tasoa. Ylempi luokka täyttää aina alemman luokan vaatimukset. Taulukko 3.2. Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen tekniset - ja taloudelliset hyödyt sekä käyttäjälähtöisyys eri luokissa, olemassa oleva rakennuskanta Luokka Tekniset ja taloudelliset hyödyt Käyttäjälähtöisyys Esimerkki Luokka E kiinteistön arvo laskee ja korjausvelka kasvaa. kiinteistössä ei tehdä mitään. Tällöin siellä ei investoida Yhtiövastike epästabiili ennakoimattomien korjaustoimenpiteiden vuoksi Luokka D Luokka C kiinteistöä peruskorjataan tämän päivän tasolle. Sen tekninen ja älyllinen taso säilyy. Normaali osajärjestelmävarustetaso. kiinteistöä parannetaan ja osajärjestelmät optimoivat käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuuksia, jolloin järjestelmien ja tuotteiden tulee toimia optimaalisesti. Linjasaneerauksen yhteydessä käytetään varsinkin 1970-luvun tyyppitaloissa reitityksiä tai asennusseiniä. Rakennus tietomallinnetaan. Kiinteistön energiatehokkuutta parannetaan luokan D-tasosta. Osajärjestelmät optimoivat ominaisuuksia; Tietomallinnuksella kootaan kiinteistöistä sähköinen tietokanta sen suunnitteluun, rakentamiseen, ylläpitoon, korjaukseen ja huoltoon liittyvistä tekijöistä. Tekniset järjestelmät ja niihin liittyvä tämän päivän rakennusautomaatio otetaan käyttöön itsenäisesti toimivana järjestelmänä. Kiinteistön energiatehokkuutta parannetaan. Kiinteistön arvo säilyy. Tämän päivän rakennusmääräysten mukaisesti toteutettu Helppo kommunikointi osajärjestelmien kanssa Viestintä toimii. Rakennuksen fyysiset ja tiedolliset ominaisuudet tukevat elinkaariedullisuutta jatkossa. Tietomallinnettu, rakennusautomaation käyttö energiatehokkuuteen on standardin mukaisesi manuaalinen /12/ Osajärjestelmät optimoivat, rakennusautomaation säätö- ja ohjaustoiminnot energiatehokkuuteen ovat /12/ standardin mukaisesi automaattiset, Luokka B Luokka A kiinteistöä parannetaan ja toteutetaan yhteinen käyttöliittymä kaikille osajärjestelmille. Kiinteistön teknistä ja älyllistä tasoa nostetaan siten, että käyttäjälähtöisen älyrakennuksen eri järjestelmät ja tuotteet toimivat yhteen ja niitä hallinnoidaan yhden käyttöliittymän kautta. Energiatehokkuutta parannetaan luokan C-tasosta. Yhteinen käyttöliittymä kaikille osajärjestelmille. Yhteydet digitaaliseen ympäristöön Helppo kommunikointi rakennuksen kanssa, elinkaariedullinen. Rakennusautomaatiojärjestelmä tukee energiatehokkuutta, käyttäjäystävällisyyttä sekä elinkaaritaloutta. Helppo kommunikointi olemassa olevan yhteiskunnan kanssa, rakennusautomaatiojärjestelmä on KNX tai vastaava standardin viite 12 mukainen Yhteisellä käyttöliittymällä yhteydet ympäristöön, rakennusautomaatiojärjestelmä on talotekniikan hallintajärjestelmä Älykkäiden järjestelmien tehokas toteuttaminen Avoimuus Kiinteistöautomaatiossa avoimuus tarkoittaa sitä, että kukaan ei omista tekniikkaa, eikä peri tekijänoikeusmaksuja. Tiedonsiirtoprotokollat ovat tunnettuja, avoimia ja kaikkien käytettävissä.

21 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 21 Avoimuus tarkoittaa myös sitä, että tekniikka ei ole salaista. Avoimet järjestelmät eivät sido suunnittelijoita eivätkä urakoitsijoita vain yhden toimittajan toteutukseen, vaan antavat mahdollisuuden vapaasti valita laite- ja järjestelmätoimittajat. Avoimuuteen kuuluu myös, että järjestelmä/toiminne tai jokin sen osa on mahdollista integroida toisiin ympäristöihin ( Järjestelmien toteutuksen ydinkohdat ja haasteet Älykkäiden järjestelmien toteutusratkaisuiden suunnittelussa on paneuduttava seuraaviin seikkoihin: - varmistettava, että eri automaatiojärjestelmien rajapinnat ovat avoimia - miten järjestelmien välinen tiedonsiirto todellisuudessa toteutetaan? Tarvitaanko järjestelmien välille ns. älykäs tiedonsiirtoliittymä, kuten ohjelmallinen tietoliikenne yhteys vai toteutetaanko se yksinkertaisempaa viestitapaa käyttäen, kuten kytkintieto, analogiasignaali tai pulssimuotoinen signaali tms.? Voidaanko tiedonsiirto toteuttaa jotain saatavilla yhtä olevaa väyläratkaisua käyttäen? - Sopivatko kaikki valitut laitteet valittuun tiedonsiirtotapaan vai tarvitaanko useita eri tiedonsiirtomuotoja? - Miten ja mistä käyttäjä järjestelmiä hallitsee ja onko niitä useita eri paikoissa? - Miten ja mistä kiinteistön omistaja järjestelmiä hallitsee ja mikä on käyttöliittymä? - Minkälaisen kaapeloinnin järjestelmä vaatii, pärjätäänkö yhdellä kaapelityypillä, kuten yleiskaapeloinnilla vai tarvitaanko erikoiskaapelointeja? - Missä ovat ohjauslaitteet, keskuksissa vai kentällä yksittäisten laitteiden, kuten valaisimien sisällä? - Miten varaudutaan älykkyyden lisäämiseen tulevaisuudessa? Tekniset haasteet rakennus älykkyyden nostamisessa ovat mm. - osajärjestelmien keskinäinen toimivuuden hallinta (järjestelmää ei ole toteutettu avoimella teknologialla) - teknologian nopea kehitys vanhentaa järjestelmät helposti, mikäli ei olla avoimuudessa - kyberturvallisuus älyrakennusten tietojärjestelmissä - helppokäyttöisyyden varmistaminen - ratkaisujen riittävä informointi hyödyt ja haitat - vastuukysymykset kuka vastaa - monitoimittajalähtöisyys - standardien toimivuus ehdottoman yhteensopivuuden varmistamiseksi - tietotekniikan käyttöikäsykli (5-10 vuotta), kannattaa huomioida, ettei tietoteknisen osion särkyminen aiheuta koko laitteiston uusimista, vaan on vaihdettavissa. Taloudellisuus Taloudellisten laskelmien tulee aina perustua elinkaaritarkasteluun. Jokaiselle älykkyyden parantamiseen tehtävälle investoinnille on kyettävä laskemaan investointi- ja ylläpitokustannukset sekä ne tuotot (yleensä säästöt tai toiminnallisuustekijät), joita investoinnilla tavoitellaan. Laskelmien perusteella tehdään investointipäätös, mikäli se todetaan kannattavaksi tai muuten hyödylliseksi. Lisäksi tulee tarkastelussa ottaa huomioon älyjärjestelmien huolto- ja ylläpitokustannukset sekä merkitys kiinteistön arvolle. Suunnittelulle asetettavat vaatimukset Älyrakennuksen suunnittelu edellyttää suunnittelijoilta, erityisesti talotekniikkajärjestelmien suunnittelijoilta asioiden laajaa hallintaa. Suunnittelijan on tunnettava

22 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 22 - tilaajan tahtotila - talotekniikat ja niiden mahdollisuudet - prosessit - teknologiat - rajapintojen avoimuus - integrointimahdollisuudet. Suunnittelijoiden on pyrittävä usean asian laadukkaaseen suunnitteluun käyttäjän näkökulmasta tarkasteltuna. 3.4 Kiinteistön tilojen kehittäminen rakennus ja huoneisto Yleistä Kiinteistön tilojen kehittäminen tähtää kiinteistön, rakennuksen ja huoneiston arvon nostamiseen. Kiinteistö tilojen kehittämistä voidaan ajatella sijoittamisen kannalta hyödyllisenä asiana, koska huoneiston parempi kunto ja viihtyvyys lisäävät markkina-arvoa huomattavasti. Rakennuksen perinteisen linjasaneeraukseen (putkisto, sähkö, IV) rinnalla liittyviä toimenpiteitä ovat mm. - yhteisten tilojen saneeraaminen ja käytön tehostaminen - esteettömyyden parantaminen - pihan viihtyisyyden parantaminen - rakennusautomaation käyttöönotto - kylpyhuoneiden ja WC-tilojen uusiminen (taloyhtiö/osakas) - keittiöiden uusiminen (osakas) - huoneistoautomaation edistäminen. Toimenpiteitä on useita ja niitä on aina tarkasteltava rakennuksen ikään, kuntoon ja taloyhtiön hyväksymään kehitysstrategiaan nähden Rakennuksen yhteisten tilojen kehittäminen Linjasaneerauksen yhteydessä kannattaa inventoida taloyhtiön yhteisiä ulko- että sisätiloja koskien niiden - toimivuutta - kuntoa - käyttötapaa - käytön kehittämismahdollisuuksia. Yhteisiä sisätiloja ovat esimerkiksi - sauna- ja peseytymistilat - väestönsuoja - säilytystilat - vapaa-ajan tilat - kiinteistönhoidon tilat - tekniset tilat ja tilavaraukset - pyykinpesu- ja kuivaustilat - ullakkotilat Kehitystoimenpiteissä on aina huomioitava - asukkaat ja osakkaat - rakennusmääräykset - rakennustekniset kysymykset

23 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 23 - talous- ja toteutusmahdollisuudet Esteettömyys ja kotona asuminen Suomen väestörakenteen muutos on nopea tulevina vuosina. Kuvasta 3.7 ilmenee, miten Suomen väestörakenne kehittyy lähitulevaisuudessa. Vuoden 2010 lopussa oli yli 65-vuotiaita noin 17,5 % ( ) koko väestöstä. Tilastokeskuksen ennusteen mukaan vuonna 2030 yli 65-vuotiaita on 25,6 % ( ). Erityisesti hyvin iäkkäiden osuus kasvaa voimakkaasti eliniän pitenemisen ja suurten ikäluokkien vaikutuksesta. Tämä tuo myös teknologisen haasteen taloyhtiöille. Kuva 3.7. Suomen väestö iän ja sukupuolen mukaan vuonna 2011 ja ennuste 2030 /tilastokeskus/ Kotona asumista tukevat ratkaisut edellyttävät taloyhtiöltä toimenpiteitä. Ikääntyneiden tulisi voida asua kotonaan mahdollisimman pitkään. Pihan, rakennuksen ja huoneiston esteettömyyttä tulee tällöin parantaa. Myös hyvinvointi- ja ICT-teknologia tarjoaa uudenlaisia mahdollisuuksia kotona asumisen tueksi. Päävastuu ja myös mahdollisuudet asumismahdollisuuksien kehittämiseen on ikääntyneillä itsellään, mutta taloyhtiö voi tätä tukea Huoneistokohtaiset muutostyöt Olennaisena osana kiinteistön kehittämistä ovat huoneiston kunnon ja toimivuuden kehittäminen. Oikeanlainen korjaaminen vaatii asunnon ja koko rakennuksen tuntemista. Tämä vaatii laadukasta osakkaiden ja taloyhtiön hallinnon välistä keskustelua toimivuuden aikaansaamiseksi. Tyytyväisyys huoneistoon ja sen kuntoon lisäävät asumisviihtyvyyttä, joten todennäköisesti myös luottamus osakkaan ja yhtiön hallinnon välillä kasvaa. Kun huoneisto pidetään täysremontin jälkeen hyvässä kunnossa pienillä korjauksilla ja säännöllisellä huollolla, vältytään suurilta kertaremonteilta, joiden ajaksi on yleensä asukkaiden muutettava muualle. Osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa. Jos osakas haluaa tilata linjasaneerauksen yhteydessä perustasosta poiketen huoneistokohtaisia muutostöitä omaan laskuunsa, on niistä sovittava erikseen urakoitsijan kanssa. Taloyhtiö astuu kuvaan, mikäli työ sisältää vastuunjaollisia tehtäviä. Perustaso - urakan perustasolla tarkoitetaan esiteltyä ja suunniteltua sisältöä, joka kuuluu taloyhtiön urakkaan - urakkalaskenta suoritetaan perustason sisällöllä ja kalusteilla Osakasmuutos - jos osakas haluaa poiketa perustasosta, se käsitellään osakasmuutoksena - osakasmuutoksen kustannukset kohdistuvat suoraan osakkaalle - vain perustason ylittävä osuus tuo lisähintaa - esimerkkejä osakasmuutoksista: o perustasosta poikkeavat kalusteet tai laatat

24 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 24 o keittiöremontit, kaapistojen uusimiset yms. o märkätilan laajennukset, uudet WC:t yms. Urakkatarjousvaiheessa valmistellaan perustason yksikköhintaluettelo, jota käytetään määriteltäessä osakkaan hyvityksiä tai veloituksia. Lisäksi jo suunnittelija voi valmistella huonekortin (Liite 8) koskien osakkaan haluamia muutostöitä. Sopimukset ja niihin liittyvät tarjoukset ja vastaukset kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Osakkaiden huoneistokohtaiset lisä- ja muutostyöt tehdään yleensä erillistyönä. Huoneistokohtaisten töiden sopimukset voidaan laatia käytännössä kahdella tavalla. 1. osakkaat tekevät sopimuksen huoneistokohtaisista töistä suoraan urakoitsijan kanssa tai 2. huoneistokohtaiset työt sisältyvät pääurakkaan ja ne veloitetaan osakkailta erikseen. Yleisistä toteuttamisperiaatteista kannattaa sopia riittävän aikaisessa vaiheessa, jotta remontin läpivienti olisi mahdollisimman sujuvaa esimerkiksi siten, että huoneistokohtaiset muutostyöt ja toteutusmuoto on määritelty jo urakkatarjouspyyntöasiakirjoissa. 3.5 Käyttäjälähtöisyys Käyttäjälähtöisyydellä tavoitellaan käyttökokemusominaisuutta, jonka saavuttaminen kokemuksen henkilökohtaisuudesta huolimatta tulisi olla jokaisen kehittävän linjasaneerauksen tuottaman palvelun tavoite. Käyttökokemusta voidaan kuvata seuraavien elementtien kautta (kuva 3.8) /Valtiovarainministeriö, Käyttäjälähtöisyys verkkopalveluissa, 5/2008/. Kuva 3.8. Käyttökokemuksen elementit Käyttäjälähtöisen suunnittelun vastakohtia ovat esimerkiksi; - järjestelmäkeskeinen suunnittelu, jossa teknologia valitaan ennen kuin tunnetaan käyttäjän tarpeet - asiantuntijakeskeinen tapa, jossa älypalvelun tuottaja tai suunnittelija edustaa käyttäjää ja olettaa, mitä käyttäjä haluaa. Käyttäjälähtöisyyttä ei edistä se, jos älypalvelu suunnitellaan yksittäisenä ymmärtämättä sen suhteita ja riippuvuuksia muihin siihen liittyviin palveluihin.

25 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Kehittämismahdollisuuksien haasteet ja niihin varautuminen Linjasaneerauksen läpivienti erityisesti kehittävässä hengessä voi olla taloyhtiössä erittäin haasteellista, varsinkin älyrakennuksen tavoitteiden osalta. Haasteita on teknisiä, taloudellisia ja henkisiä. Linjasaneerauksen suuri haaste on osakkaiden erilainen elämäntilanne (lapsiperheet, sinkut, eläkeläiset, sijoittajat, muuttajat jne.). Heillä jokaisella on oma perusteensa, joko edistää tai pyrkiä estämään korjauksia ja taloyhtiön kehittämistä. Vastustamisessa on yleensä siitä, että osakkailla ei ole riittävästi tietoa päätöksenteon ja hyväksymisen tueksi. Toisaalta on osakkaita, jotka vastustavat asioita taloudellisista syistä. Moni voi kokea uuden teknologian pelkoa, skeptisyys hyödyistä, pelkoa sen haavoittuvaisuudesta, kalleudesta, toimivuudesta jne. Asiaan voi vaikuttaa vain motivoimalla asukkaita hyödyntämään älykkäiden järjestelmien tuomia palveluja ja mahdollisuuksia mm. osoittamalla selkeästi saavutettavia etuja ja hyötyjä. Tärkeää on tässä tosiasioihin perustuva asiallinen ja riittävä informointi. Taustalla tulee olla hyvin laaditut tekniset ja taloudelliset selvitykset.

26 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 26 4 KIINTEISTÖÄ KEHITTÄVÄN LINJASANEERAUKSEN SUUNNITTELU- JA TOTEUTUSPROSESSI 4.1 Yleistä Tässä luvussa kuvataan linjasaneeraustoimenpiteiden suunnittelu- ja toteutusprosessin perusasiat. Prosessissa tulee ottaa huomioon luvussa 3 esitettyjen kehittämisnäkökulmien - energiantehokkuuden parantaminen - rakennuksen ja huoneistojen älykkyyden nostaminen - kiinteistön (rakennusten) tilojen ja palvelujen parantaminen - huoneistojen kehittäminen vaatima selvitys- ja suunnittelutyö, jotta ne voidaan toteuttaa hallitusti ja hyvin perusteltujen päätösten kautta. Rakentamisen yleinen ohjaus perustuu lakien, asetusten ja rakentamismääräysten tasoisiin säädöksiin. Laissa ja asetuksessa ovat rakentamista koskevat vaatimukset, joiden tarkoitus on varmistaa rakentamiselta edellytetty vähimmäistaso. Keskeisimmät muut kuin maankäyttö- ja rakennuslaista johtuvat rakennuksen suunnittelussa ja rakentamisessa noudatettavat säädökset liittyvät pelastustoimeen, sähköturvallisuuteen, terveydensuojeluun, työturvallisuuteen, väestönsuojien rakentamiseen ja ympäristönsuojeluun /5/. Kiinteistön kehittämismahdollisuudet ovat suuret linjasaneerauksen yhteydessä, koska silloin rakennukseen sijoitettavat mahdolliset reititykset ja rakenteet ovat avonaisia ja niihin on mahdollista varata tilaa tuleville toimenpiteille. Tärkeätä suunnittelu- ja toteutusprosessissa on huomioida korjausrakentamisen yhteydessä osakkaiden ja taloyhtiön oikeudet, velvoitteet ja vastuut sekä eri osapuolten rooli. Taloyhtiön ja toteuttajien viestintä (vrt. luku 8) on erittäin tärkeä tekijä onnistuneelle linjasaneeraukselle ja kiinteistön kehittämiselle. Kuvassa 4.1 on esitetty yleisesti linjasaneeraushankkeen vaiheittainen prosessikuvaus. Prosessin jokaisessa vaiheessa huomioidaan kiinteistöä kehittävät toimenpiteet. Kehittävän linjasaneerauksen suunnittelu- ja toteutusprosessi sisältää: 1) Tarveselvityksen, joka kestää jopa 2-3 vuotta riippuen siitä miten intensiivisesti sitä tehdään. Tässä vaiheessa tehdään kiinteistön kehittämiseen liittyviä selvityksiä ja alustavia päätöksiä. 2) Hankesuunnittelun, joka kestää 5-10 kk. Tässä vaiheessa tehdään päätökset perusratkaisuista ja kehittämistoimenpiteistä. Jo tässä vaiheessa on mukana teknisiä asiantuntijoita auttamassa päätöksenteossa. 3) Suunnitteluvaiheen, joka sisältää lopullisten teknisten ratkaisujen valinta ja niiden pohjalta suunnitteluasiakirjojen laadinnan. Vaihe kestää 6-12 kk. Suunnittelusta vastaavat tarvittavat asiantuntijat (esim. älykonsultti ). 4) Toteutuksen valmistelun, joka kestää 2-5 kk. 5) Toteutusvaiheen, joka kestää 6-8 kk. 6) Takuuajan, joka yleensä kestää 2 vuotta takuuajan alkamisesta tai 10 takuuajan alkamisesta vuotta (edellyttää törkeätä huolimattomuutta).

27 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 27 Kuva 4.1. Linjasaneeraushankkeen prosessikuvaus Eri vaiheiden sisältö on tarkemmin kuvattu kohdissa Hankemuodosta riippuen voi urakoitsija olla aktiivisesti mukana jo hankesuunnittelu- ja suunnitteluvaiheessa. 4.2 Osakkaiden ja taloyhtiön oikeudet, velvoitteet ja vastuunjaot korjausrakentamisessa Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön yhtiöjärjestys muodostavat perustan taloyhtiön pitkäaikaiselle toiminnalle. Niissä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Yhtiökokouksen päätökset kuten strategiset vaatimukset ja investointipäätökset vaikuttavat nopeammalla tavalla. Asunto-osakeyhtiölaissa on yksityiskohtaisia määräyksiä esimerkiksi - kunnossapidosta - muutostöistä - osapuolten oikeuksista ja velvoitteista Kunnossapitovastuu tarkoittaa sitä, että joko taloyhtiö tai osakas vastaa asunnon osan tai laitteen - huollosta, - hoidosta, - korjaamisesta, - perusparantamisesta - uudistamisesta vastuunjakotaulukon (kiinteistöalan kustannus Oy) mukaisesti. Huoneiston kunnossapito on jaettu yhtiön ja osakkeenomistajien kesken. Kunnossapidosta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä, kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sillä jonka vastuulle korjaus kuuluu, on lähtökohtaisesti oikeus valita asianmukainen korjaustapa ja korjaaja. Osakkaan kunnossapitovastuulla on pääsääntöisesti asunnon sisäosat, kuten pintamateriaalit, komerot ja kalusteet sekä taloyhtiön perustasoon kuulumattomat laitteet, kuten esimerkiksi astianpesukone. Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvastuu. Taloyhtiön kunnossapitovastuulla on rakennuksen ja rakennuksen ulkopuolisten osien kunto. Taloyhtiö vastaa myös esimerkiksi lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muista sen kaltaisista perusjärjestelmistä. Myös rakenteet ja eristeet, kuten lämmitys-, ääni- ja vesieristeet kuuluvat taloyhtiölle. Lisäksi, kun kyseessä on esimerkiksi linjasaneeraus, on huomioitava Rakennusurakan Yleiset

28 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 28 Sopimusehdot 1998 /5/. Se sisältää mm. tilaajan vastuun (34 ) ja vastuun tilaajan aiheuttamasta viivästyksestä (35 ). Viitteessä /48/ on esitetty taloyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapidon vastuunjakotaulukko, joka on kiinteistöliiton suosittelema tämän kirja tekohetkellä Kiinteistöliitto suosittelee, että vastuunjakotaulukko käsitellään taloyhtiön yhtiökokouksessa. Osakkaalla on melko laaja oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan (AOYL 4 luvun 3 ). Muutostöitä saa tehdä vain sellaisissa tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Huoneiston ulkopuolelle osittainkin ulottuvat muutokset ovat kiellettyjä ja niitä saadaan tehdä vain yhtiön erillisellä luvalla. Esimerkiksi satelliittiantennin asentaminen yhtiön seinään tai parvekkeelle vaatii yhtiön luvan. Muutostyöhön on saatava hallituksen tai osakkaan suostumus myös silloin, jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Lisäksi sellaisesta muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Käytännössä esim. kylpyhuoneremontista on lähes aina ilmoitettava. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että tällaiset muutostyöt suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiön on käsiteltävä muutostyöilmoitus viivytyksettä - hyväksyttävä se, annettava ohjeet tai hylättävä se. Mikäli yhtiö hylkää muutostyön, on sen annettava selkeät perustelut. 4.3 Taloyhtiön osakkaiden, hallituksen ja isännöitsijän roolit linjasaneerauksessa Osakkaat Taloyhtiön osakkaat käyttävät ylintä valtaa yhtiökokouksessa, joista tärkein on hallituksen jäsenten valinta. Jokaisessa taloyhtiössä on oltava hallitus. Isännöitsijä on oltava, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Yhtiökokouksen tärkeimmät päätökset kehittävään linjasaneeraukseen liittyen ovat; - strategia ja luokitustaso - hankesuunnitteluun ryhtyminen - suunniteluun ryhtyminen - toteutukseen ryhtyminen - tavoitteiden ja toteuttamisen hyväksyminen - edellisten rahoituspäätökset - hallituksen ja isännöitsijän vastuuvapaus Käytännössä osakkaiden intressit taloyhtiössä voivat olla hyvin erilaiset riippuen osakehuoneiston käyttötarkoituksesta (asunto, liikehuoneisto) tai osakeomistuksen tavoitteista (asuminen, yritystoiminta, sijoitus) Hallitus ja isännöitsijä Hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on huolehtia - taloyhtiön hallinnosta - yhtiön kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä o asunto-osakeyhtiölain, o yhtiöjärjestyksen, o osakkaiden yhtiökokouksessa päättämien tavoitteiden o taloyhtiöiden hyvän hallintotavan mukaisesti Sparraaja Mikäli taloyhtiön hallituksella ei ole tietoa linjasaneerauksen hankintamenettelystä, tarvekartoitukseen liittyvistä asioista, hankinta- ja sopimusasiakirjoista, riskien hallinnasta linjasaneerauksessa, urakoitsijan

29 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 29 valintakriteereistä tai yleensä korjaushankkeen valmistelusta, voi olla tarpeen etsiä hallitukselle luottomies/sparraaja, joka hallitsee nämä asiat prosessitasolla. Sparraajaksi sopivat hyvin esimerkiksi erittäin kokeneet, ihmisläheiset alan asiantuntijat. Sparraajan on syytä muistaa myös oma vastuunsa. Hän ei saa ottaa osaa päätöksen tekoon, mutta hänen pitää esittää oma näkemyksensä Projektinjohtaja Yleistä Projektinjohtajan on oltava luotettava, selkeä ilmaisukyvyltään ja hyvä tiimityöskentelijä, taloyhtiön osakkeenomistajien edustaja alan kokonaisvaltaisesti osaava rakennuttamisen ammattilainen. Pätevyys selvitettävä Taloyhtiön korjaushankkeissa on suositeltavaa, että hanke johdetaan ammattilaisen voimin, koska rakennuttajana on maallikko-organisaatio. On tietysti yhtiöitä, joissa asuu alan ammattilaisia. Nämä pitäisi saada mukaan jollakin tavalla. Heidän on myös ymmärrettävä oma vastuunsa muihin osakkaisiin nähden. Erityisen tärkeätä on, etteivät he aja omia etujaan muiden kustannuksella. Projektinjohtajana voi toimia hankkeen koosta riippuen esim. rakennuttajakonsultti, pääsuunnittelija tai isännöitsijä. Suurissa hankkeissa on laajaa rakennuttamiskokemusta omaava henkilö johtotehtävissä välttämätön. Projektinjohtajan pätevyys selvitetään pätevyyksien ja referenssien avulla sekä tiedustelemalla aikaisemmilta tilaajilta henkilön toimintaa ja toimituskykyä. Taloyhtiön on syytä pyytää selvitys ehdokkaan riippumattomuudesta sekä tarvittaessa tilaajavastuulain mukainen selvitys. Kokonaisvaltainen osaaminen Rakennuttajan kannattaa valinnassaan painottaa kokonaisvaltaista osaamista, jossa yhdistyvät rakennuttamisosaamisen lisäksi riittävä rakennustekninen sekä LVIA- ja sähkötekninen osaaminen. Linjasaneeraushankkeen sujuva läpivienti ja hyvä lopputulos edellyttävät pätevää projektinjohtajaa, jolla on kykyä ja halua hoitaa asioita rakennuttajan parhaaksi. Henkilövalintojen suhteen on useita mahdollisuuksia, koska pätevä henkilö voi hoitaa useampaa tehtävää. Toisinaan projektinjohtaja vastaa myös työmaan valvontatehtävistä/45/. Kuvassa 4.2 on esitetty korjaushankkeen eri tahot ja heidän asemansa toisiinsa nähden ennen urakointivaihetta

30 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 30 Hallinnolliset toimenpiteet Operatiiviset toimenpiteet OSAKKAAT Taloyhtiöiden Yhtiökokoukset Taloyhtiöin hallitus johtaa Hanketukiryhmä Isännöitsijä / tekninen isännöitsijä toteuttaa Projektinjohtaja Suunnittelijat Valvojat Urakoitsijat Kuva 4.2. Periaatteellinen kuva kiinteähintaisen korjaushankkeen eri tahoista ja heidän asemastaan toisiinsa nähden ennen urakointivaihetta /22/

31 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Tarveselvitys Yleistä Taloyhtiön kehittämisen kannalta tarveselvityksessä tehdään päätös siitä, ryhdytäänkö linjasaneerauksen lisäksi tavoittelemaan kehittäviä toimenpiteitä eli tavanomaisen rakentamisen luokitustasoa parempia toimintoja, ominaisuuksia ja/tai ratkaisuita (vrt. luku 3) - kiinteistön ja rakennuksen älykkyyden kehittämistä - energiatehokkuuden parantamista - rakennuksen tilojen kehittämistä - huoneistojen parannuksia Normaalisti tarveselvityksessä perustellaan korjaustoimenpiteen tai hankinnan tarpeellisuus tai muutostarve. Lisäksi kuvataan alustavasti tarvittavat tehtävät ja asetetaan niille vaatimukset sekä tutkitaan vaihtoehtoiset ratkaisut ja käyttömahdollisuudet arvioimalla myös eri ratkaisujen elinkaarivaikutukset. Kehittävässä linjasaneerauksessa tehdään lisäksi päätökset digitalisoituneiden palvelujen (vrt. määritelmät liite 1) käyttöönotosta ja tarkastellaan älykkyyden/toimivuuden luokitustasovaihtoehtoja (vrt. luku 3.3.3). Tarveselvityksen tuloksena saadaan hyväksytty hankesuunnittelupäätös. Kiinteistön nykytilaa ja korjaustarvetta on seurattava jatkuvasti, aina rakennuksen valmistumisesta lähtien. Linjasaneerauksen tarve voi taloyhtiössä tulla esille monin eri tavoin. Niitä ovat: - putkistossa esille tulleet vuodot - putkistojen tukkeutuminen ja sakkaumien aiheuttamat toimintahäiriöt - PTS:n ilmoittama remontin ajankohta - viemäriputkiston sisäisen kuntotutkimuksen havainnot - käyttövesiputkiston sisäisen kuntotutkimukset havainnot - märkätilojen heikot vesieristykset ja tutkimusten osoittamat kosteuslukemat - toiminnalliset tarpeet märkätilojen laatutason kohottaminen - vakuutusturvan riittämättömyys - käyttöveden laadun heikkeneminen - energiatehokkuuden parantaminen - ilmanvaihdon parantamistarve hajut muista huoneista ja hormit, jotka eivät vedä - lämmityksen tarpeet kuumat/kylmät huoneistot - sähkötekniset tarpeet huoneistojen sähkökuorman kasvut eli nousujen riittämättömyys jne.

32 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 32 Liitteessä 5 on esitetty taulukko Taloyhtiön valmiusaste hankesuunnittelua varten. Se kannattaa käydä läpi taloyhtiön hallituksessa 3-5 vuoden välein. Tällä tavoin pysytään tilanteen tasalla korjaustoiminnan suhteen. Linjasaneerauksen tarveselvitystä on yksityiskohtaisemmin käsitelty RT-kortissa (2003) Kiinteistön ajantasakuvat Elinkaaren hallinta, kehittyvässä kiinteistössä alkaa dokumenttien järjestämisestä ja kiinteistön piirustusten digitoimisesta. Dokumentaation avulla voidaan jatkaa kehittyvän kiinteistön toteuttamista uusilla ominaisuuksilla taloudellisesti ja jouhevasti ilman, että joudutaan kaikki asiat tutkimaan ja aloittamaan projektin toteutusta alusta alkaen. Rakennuksen vanhat alkuperäispiirustukset ovat usein epätarkkoja, puutteellisia tai puuttuvat kokonaan. Tämän päivän suunnittelu on sähköistä ja se asettaa piirustuksille omia vaatimuksiaan. Suunnittelu tehdään joko sähköisillä 2D-piirustuksilla (CAD) tai enenevässä määrin 3D-tietomallien avulla. Kiinteistön ajantasakuvat tarvitaan jos: - kiinteistöstä ei ole olemassa minkäänlaisia piirustuksia - kiinteistöstä on paperiset alkuperäiset arkkitehtipiirustukset ja/tai joitakin vanhoja muutospiirustuksia - kiinteistöön on tehty muutoksia (korjauksia), jotka eivät näy piirustuksissa - vanhojen piirustusten mittatarkkuus ei riitä - vanhojen piirustusten korkomaailma on puutteellinen - epäillään, että uudempien kiinteistöjen sähköiset (CAD) piirustukset eivät anna oikeata ja käyttökelpoista kuvaa rakennuksen tilasta. Tällöin tulee selvittää niiden; o oikeellisuus o käyttökelpoisuus o mittatarkkuus o riittävyys (mm. korot) Tuotetun mittausaineiston avulla laaditaan tarvittavat - DWG -mittauspiirustukset (2D) - pintamallit - tietomalli (3D) Valmiista 3D-tietomallista voidaan tulostaa - tasopiirustukset, - leikkauspiirustukset, - julkisivupiirustukset, - vesikattopiirustukset, - pihan asemapiirustukset - detaljipiirustukset. Tietomallista tulostettujen piirustusten mittatarkkuus on suoraan riippuvainen siitä, millä tarkkuudella tietomalli on laadittu. Mittatarkan tietomallin laatiminen on suuresta työmäärästä johtuen kallista. Usein mallin laatimisen vaatimia kustannuksia pyritään madaltamaan tinkimällä mallin mittatarkkuudesta sovittujen toleranssien rajoissa. Tarkimmat piirustukset saadaan yleensä aikaiseksi laatimalla piirustukset suoraan rakennuksesta (takymetrimittauspisteet tai laserkeilattu pistepilvi). Digitaalimittausten tarjouspyynnöt ovat erittäin tärkeitä tilaajan kannalta, jotta saadaan mahdollisimman selkeät tarjoukset. Tarjouspyynnön yleiset asiat on esitetty liitteessä 6. Liitteessä 7 on esitetty kunkin mittaustavan valintaan vaikuttavat tekijät.

33 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN LVI-järjestelmien uusimisen ajankohtaisuus käyttöikäennusteiden perusteella Märkätilat, vesijohdot, viemärit ja sähköjohdot uusitaan usein samassa korjaushankkeessa. Joissakin tapauksissa myös ilmanvaihtojärjestelmää tarkastellaan muutosten tekemiseksi. Riippuen taloyhtiön olemassa olevasta ilmastointijärjestelmästä, tarkastellaan eri asioita. Esimerkiksi painovoimaista ilmastointijärjestelmään tehdään hormikartoitus, puhdistusselvitys, mahdollinen koneellistamisselvitys kuten koneellinen ilmanpoisto/vaihto, lämmön talteenotto (vesi/ilma) tai huoneistokohtainen lämmitys/jäähdytysilmanvaihto. Kiinteistön rakennusosille ja talotekniikalle on olemassa taulukoita ja selainpohjaisia työkaluja teknisen käyttöiän arvioimiseksi. Taulukoista mainittakoon KH -ohjekortista KH , LVI Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Taulukossa 4.1 on annettu joitakin vesi- ja viemäriputkien arvioituja keskimääräisiä käyttöikiä. Taulukko 4.1. Käyttöikäennusteita eri vesi- ja viemäriputkimateriaaleille. Käyttöikäennusteita eri vesi- ja viemäriputkimateriaaleille taloissa, jotka on rakennettu vuosina Putkimateriaali Käyttöikäennuste (vuosina) Vesijohto galvanoitu teräs Vesijohto kupari Lämpöjohdot teräs noin 80 Viemäriputket valurauta 50 Viemäriputket PVC, valmistettu ennen Viemäriputket, betoni Asukas/osakaskysely Peruslähtökohtana voidaan myös pitää, että osakkaiden ja asukkaiden tahto/tarvetila mahdollisen remontin yhteydessä tehtävistä töistä sekä omaan asuntoon kohdistuvista toimenpiteistä on selvitettävä hyvin aikaisessa vaiheessa - ennen hankesuunnittelun aloittamista. Nämä selvitetään asukas/osakaskyselyn avulla. Kysely antaa myös lähtötietoa kuntoarvion laatijoille. Kun kysely on suoritettu ennen varsinaista huoneistossa käyntiä, on kuntoarvioijalla paremmat mahdollisuudet kiinnittää huomiota esille tulleisiin asioihin ja vastaanotto on suopeampi, kun asukkaat tietävät mistä on kyse. Asukaskyselyssä on kysymyksiä mm. mahdollisista lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai LVIS - järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista. Taloyhtiön kehittyneisyydestä riippuen kyselyyn voidaan ottaa mukaan myös kiinteistön strategian kehittämiseen liittyviä kysymyksiä (vrt. luku 2) Asukaskyselyn teettämisestä päätöksen tekee hallitus. Sen voi tehdä esimerkiksi hallitus, isännöitsijä, sparraaja, projektinjohtaja tai erikseen sovittaessa myös kuntoarvioija Kuntoarvio Taloyhtiön korjauksiin tulee varautua ja valmistautua ennakkoon hyvissä ajoin. Kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen selvittäminen alkaa yleensä kuntoarvion laatimisella. Kuntoarvion perusteella tehdään osakkaille ehdotus pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS- ehdotus). Kuntoarvion teettäminen tai sen päivittäminen on perusteltavissa, jos niistä aiheutuvia kustannuksia verrataan kiinteistön pääoma-arvoon. Taloyhtiön hallintoelimissä asioiden käsittely ja päätöksenteko vaatii aikansa. Riippuen taloyhtiön joustavuudesta voidaan asioita nopeuttaa, mutta hyvän hallintotavan mukaista päätöksentekoprosessia ei voida muuttaa. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa antaa hyvät mahdollisuudet.

34 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 34 Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Tarvittaessa suoritetaan keveitä mittauksia. Kuntoarvio on asiantuntija-arvio. Siihen ei sisälly tarkempaan kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia tai mittauksia. Koska kaikkia kuntoon vaikuttavia seikkoja ei voida luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi suositella erillisen kuntotutkimuksen tekemistä. Kuntoarvion yhteydessä kannattaa teettää myös laajennettu energiaselvitys. Yleensä kuntoarvion laadintaryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennustekniikka, LVI-tekniikka ja sähkötekniikka. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa siten, että myös piha-alueille ja hisseille tehdään asiantuntijatarkastus. Suosituksena on, että kuntoarvio teetetään, kun kiinteistön ikä on noin vuotta. Kuntoarvioija arvioi silmämääräisesti - rakennusten - ulkoalueiden ja - taloteknisten asennusten kunnon sekä korjaustarpeet. Hän esittää alustavasti - korjausmenetelmiä - aikataulua sekä - arvioi korjauskustannuksia. Tietolähteinä käytetään - kiinteistön huoltokirjaa - rakennusaikaisia piirustuksia ja työselostuksia - aikaisemmin tehtyjen korjausten asiakirjoja - asukas/osakaskyselyt Kuntoarvio ja sen perusteella tehty tekninen PTS eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma antavat taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden suositeltavista ajankohdista ja kustannuksista. Kuntoarvion huonekohtaiset tulokset kirjataan lomakemuotoisille huonekorteille (katso esimerkki liitteessä 8). Kuvassa 4.3 on selkeytetty kiinteistön pitkäjänteisen kunnossapidon vaatimien ohjelmien, selvitysten, suunnitelmien ja tutkimusten välisiä yhteyksiä.

35 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 35 Kuva 4.3. Kiinteistöstrategian, kuntoarvion, PTS:n, korjausohjelma sekä KTS:n välinen riippuvuus On syytä varautua siihen, että korjauksia on tehty toisin kuin vanhoissa suunnitelmissa on esitetty. Vanhoja piirustuksia ja suunnitelmia voi löytyä rakennusvalvonnan tai vesilaitoksen arkistoista. Tämän vuoksi kiinteistön piirustukset on ajantasaistettava digimittauksella (vrt. luku 4.4.2) Kuntotutkimus Kun halutaan varmistua kuntoarvion perusteella tehdystä korjauksen tarpeellisuudesta, teetetään kuntotutkimus. Kuntoarvion perusteella on valittu tutkittavat kohteet. Vesi- ja viemäriputkiston vaurioituneet, huonokuntoiset ja kelvolliset osuudet paikannetaan. Putkien kuntotutkimuksen yleistavoitteena voisi olla: - tutkittavan kiinteistön putkien kattava seinämäpaksuustieto - tieto putkiliitosten kunnosta - tieto putkien siirtymistä, murtumista, halkeamista, sakkaumista yms. - tieto viemäriputkien siirtymistä ja kaadoista. Nykyisin ei ole olemassa menetelmiä, joilla edellä mainitut tiedot saataisiin todennettua kohtuullisin kustannuksin kattavasti. Käytössä olevia menetelmiä ovat mm. - erilaiset putkien sisäpuoliset videokuvaukset - röntgenkuvaukset - erilaiset tähystysmenetelmät - vesiputkien vesianalyysit sekä - putkiston tiiviyskokeet joko ilmalla tai vedellä. Putkien sisäpuolisen videokuvausten ja erilaisten tähystysten rajoitteena on se, ettei putkien seinämäpaksuuksista saada todennettua tietoa. Kuvaus voi tosin osoittaa vaurioituneita kohtia, mutta esimerkiksi syöpymien syvyyttä on mahdotonta tarkasti arvioida. Tällä on merkitystä esimerkiksi pinnoitus/sukitusmenetelmiä harkittaessa.

36 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 36 Röntgenkuvauksella voidaan saada varsin yksityiskohtaista tietoa kuvattavan putkikohdan tilasta, mutta röntgenkuvausta voidaan käyttää vain putkiin, jotka ovat näkyvillä (ei rakenteiden sisässä). Röntgenkuvauksella saadaan mm. seinämäpaksuustieto, mutta kuvauksia voidaan taloudellisesti tehdä vain pistokoeluonteisesti. Vesianalyysin avulla voidaan arvioida veden teknistä laatua ja syövyttävyyttä. Säännöllisesti ja kontrolloidusti otettujen vesinäytteiden analyysitulosten perusteella kokeneen asiantuntijan on mahdollista arvioida, tapahtuuko putkistossa yleistä korroosiota. LVI- suunnittelija selvittää paikallisen talousveden kemiallisten laatuvaatimusten täyttymisen käytettäessä metalliputkimateriaalia. Esimerkiksi putkimateriaalin sisäpinnalta saattaa tapahtua metallin liukenemista veteen, tai putkeen syntyy pistekorroosiota. Kokemusperäistä tietoa tämän tyyppisistä käyttöhäiriöistä on paikallisella vesilaitoksella /57/. äärivaihtoehtona on, että pahimmissa tapauksissa käytetään kyseiselle talousvedelle sopivampaa materiaalia. Tiiviyskokeen tulos kertoo putkiston toimivuuden koestushetkellä. Ts. se kertoo, onko putkistossa vuotoa vai ei. Tiiviyskokeen tulosten perusteella ei voida antaa minkäänlaista ennustetta järjestelmän toimivuudesta tulevaisuudessa. Taloteknisten asennusten kuntotutkimusmenetelmiä esitetään taulukossa 4.2 (lähde: RTS 07:25).

37 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 37 Taulukko 4.2. Taloteknisten asennusten kuntotutkimusmenetelmiä Tutkimuskohde Tutkimusmenetelmiä Tuloksia. Huonekohtaiset tiedot kirjataan lomakemuotoisille huonekorteille Vesijohdot silmämääräinen tarkastelu röntgenkorroosiokuvaus radiograafinen isotooppikuvaus, putkien seinämien paksuuden mittaus ultraäänellä fiberoskooppikuvaus -näytepalojen tutkiminen laboratoriossa (esimerkiksi VTT:llä) Viemärit putkien kuvaus videokameralla, putkien seinämien paksuuden mittaus ultraäänellä - näytepalojen tutkiminen laboratoriossa Ilmanvaihto hormikartoitus kanavapuhdistus koneellisen ilmanvaihdon mahdollisuudet homemaljatutkimus rakennusosien emissioiden mittaukset Lämpöjohdot ja lämmityspatterit johtojen tähystys ja kuvaus röntgenkorroosiokuvaus isotooppikorroosiokuvaus putkien seinämien paksuuden mittaus ultraäänellä näytepalojen tutkiminen laboratoriossa putkien kunto seinämien paksuus mahdolliset tukkeumat - korroosio putkien kunto seinämien paksuus mahdolliset tukkeumat - korroosio ilman homeitiöpitoisuus ilman ammoniakkipitoisuus putkien kunto seinämien paksuus mahdolliset tukkeumat korroosio Salaojat tähystys ja kuvaus putkien kunto ja tukkeumat Sähköasennukset ja sähköverkon toimivuuden selvitys sähköturvallisuus sähköverkko jännitemittaukset sähköturvallisuusmääräysten mukaisuus sähköasennusten käytettävyys Antenniverkko ja antennit kuntotutkimus digi-tv-valmius Televerkko Kiinteistön kulunvalvonta-, lukitus-, valvonta- talotekninen ohjaus kuntotutkimus käytettävyys televerkon kapasiteetti internetin käytön kannalta (laajakaista) Rakenteet näytepalojen tutkiminen laboratoriossa kosteusmittaukset rakenteiden, kanavien ja eristeiden asbestipitoisuus PAH -yhdisteitä sisältävät rakennusosat rakennusosien kosteuspitoisuus

38 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Kunnossapitosuunnitelma Kunnossapitosuunnitelman tarkoituksena on ylläpitää pitkäjänteistä ja jatkuvaa kunnossapito ja korjaustoimintaa siten, etteivät hankkeet mene päällekkäin eivätkä asumiskustannukset kasva kohtuuttoman korkeiksi. Kunnossapitosuunnitelman perustana ovat: - kuntoarvio - kuntotutkimukset - PTS-ehdotus ja - käyttö/huolto-ohje (huoltokirja, jos laadittu) Kunnossapitosuunnitelma sisältää: - suosituksen eri korjausten ajankohdista ja - arvion niiden kustannuksista. Yksittäisen perusinstallaatiojärjestelmän osan kuntotutkimus kannattaa joissakin tapauksissa teettää kuntoarvion laadinnan yhteydessä tai sen jälkeen, jotta kunnossapitosuunnitelma voidaan laatia riittävän luotettavasti. Kuntotutkimuksen voi ajoittaa myös hankesuunnittelun alkuun, jolloin hankesuunnittelija voi olla mukana taloteknisen kunnon selvittämisessä. Hankesuunnittelija voi myös konsultoida taloyhtiötä siitä, mitä tutkimuksia tarvitaan ja mitä tietoja hankesuunnittelija haluaa saada tutkimuksista selville. Esim. - sadevesi- ja salaojajärjestelmien kuntotutkimus - toimivuus ja miten ne on toteutettu - kellaritilojen kosteusongelmat, jos kosteusongelmia on sekä mistä ne johtuvat (salaojajärjestelmä, pihakansi, kallioperäinen perusta, vietot). - vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkimus (esim. pitääkö alkuperäiset piirustukset reititysten osalta paikkansa, onko pohjaviemäri ja tonttiviemäri sujutettavissa). - rakenneselvitys (kylpyhuoneiden välipohjarakenteet, alapohja (kantava, maanvarainen, miten purkutyöt pohjaviemärin uusimisen kannalta onnistuvat). - hormikartoitus ja ilmanvaihdon toimivuus (ovatko kanavat puhtaat, miten ne todellisuudessa kulkevat rakennuksessa), onko tukoksia; jos koneellinen, niin missä kunnossa laitteet ovat, ovatko ilmamäärät kohdallaan ja oikein säädetty, ovatko venttiilit oikeanmalliset ja onko korvausilman saanti järjestetty oikein tai venttiileitä ylipäätänsä olemassa - mikä on lämmönjakokeskuksen kunto ja missä kunnossa on patteriverkoston venttiilit (patterit, linjasäätö- ja sulkuventtiilit). - onko kylpyhuoneissa lämmitysjärjestelmään kytketty lämmityspatteri ja onko sille oma nousulinja vai onko se kytketty esim. keittiölinjaan (tärkeä tieto kylpyhuoneiden remontointia ajatellen linjasaneerauksissa). On myös tilanteita, joissa kuntotutkimusta ei tarvita lainkaan ja korjaamisen lähtötiedot selviävät luotettavasti jo kuntoarvioinnin yhteydessä. Korjausalan pätevät asiantuntijat osaavat suositella kuhunkin tapaukseen sopivaa menettelytapaa. Kuntotutkimusten tilaamisessa kannattaakin pyytää tarjous päteviltä alan asiantuntijoilta. Rakennuksen kuntoa tarkkaillaan säännöllisin väliajoin ja kuntoarviot päivitetään 5-10 vuoden sykleissä riippuen kuntokatselmusten määrästä. Jatkuva kunnossapito sekä johdettu korjaaminen pyritään toteuttamaan oikeassa järjestyksessä, jotta hankkeita ei ajaudu päällekkäin. Tämän vuoksi kuntoarvion perusteella laadittu PTS-ehdotus tarkistetaan vähintäänkin ajoitusten, toimenpiteiden sisällön, massoittelun ja hinnoittelun osalta. Kunnossapitosuunnitelman laadinnassa otetaan huomioon myös huoltoyhtiön palaute ja tarvittaessa otetaan yhteys huoltoyhtiöön. Tarkastuksen yhteydessä voidaan havaita, että joitakin toimenpiteitä ei ole havaittu kuntoarvioinnin yhteydessä. Puuttuvat toimenpiteet lisätään kunnossapitosuunnitelmaan.

39 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 39 PTS-ehdotuksen tarkistaminen ja hyväksyminen kuuluu taloyhtiön yhtiökokoukselle. Mikäli tarpeellista osaamista ei löydy omasta taloyhtiöstä, kannattaa suunnitelman tarkastamisessa käyttää ammattilaisen apua. Kunnossapitosuunnitelmaa päivitetään säännöllisesti esimerkiksi kuntokatselmusten avulla. Kuntokatselmus muistuttaa kuntoarviota, mutta se tehdään suppeammassa muodossa yhden asiantuntijan toimesta. Kuntokatselmusten suurin hyöty on siinä, että asiantuntijan säännöllisesti tekemän katselmuksen ansiosta kiinteistön kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma ovat aina ajan tasalla. Tällöin taloyhtiöllä on hyvät mahdollisuudet pitää kiinteistön elinkaari hallinnassa. Katselmuksen yhteydessä tehdään havaintoja kiinteistön kunnossa tapahtuneista muutoksista ja samalla keskustellaan osakkaiden ja asukkaiden kanssa esille tulleista epäkohdista ja korjaustarpeista. Kuntokatselmuksia tehdään tavanomaisesti parin vuoden välein. Kunnossapitosuunnitelma toimii korjausohjelman lähtötietoaineistona Korjausohjelma Hyvin ylläpidetyssä kiinteistössä on ajantasainen korjausohjelma, josta asukkaat, osakkaat ja tulevat ostajat voivat arvioida tulevan kunnossapito- ja korjaustarpeen ja siitä aiheutuvat kustannukset. Tässä on syytä painottaa, että kuntoarvion yhteydessä laadittu PTS -ehdotus ei ole korjausohjelma, vaan sitä käytetään lähtötietoaineistona kunnossapitosuunnitelman laadinnassa. Ammattimaisessa toiminnassa korjausohjelma jaetaan erillisiin alaohjelmiin, joita voivat olla vuosikorjaukset, perusparannustyöt jne. Korjausohjelman laadinnassa on otettava huomioon myös ennakoimattomat korjaustarpeet. Vuosikorjausohjelman laatimisen yhteydessä lisätään suunnitelmaan myös sellaiset työt, joita kuntoarvion tekemisen yhteydessä ei ole huomattu. Hyvinkään laaditusta korjausohjelmasta ei ole hyötyä, mikäli sitä ei käytetä ja päivitetä säännöllisesti. Taloyhtiön yhtiökokouksessa hyväksytty korjausohjelma ohjaa taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän toimintaa ja antaa heille riittävästi aikaa tehtävien valmisteluun liittyviin asioihin. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus laativat rahoitussuunnitelman, jossa on määritelty jokaisen korjaushankkeen rahoituskeino. Suunnitelmien laadinnassa kannattaa käyttää ammattilaisten apua, jos osaamista ei löydy omasta taloyhtiöstä. Hyvässä taloyhtiössä isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus järjestävät myös asukasiltoja, joissa keskustellaan tulevista hankkeista niin, että asukkaat, osakkaat ja ostajaehdokkaat tietävät mitä on tulossa ja mitä se tulee vaikuttamaan itse kunkin arkipäivään. Korjausohjelmaan saatetaan sisällyttää myös käyttäjien ja omistajien tarpeita, joita voivat olla: - käyttötarkoituksen muuttamien - lisärakentaminen - kiinteistön kehittäminen - alueen kehittäminen jne. Liitteessä 9 on esitetty taulukko linjasaneerauksen hankesuunnittelun lähtökohdat. Se kannattaa käydä läpi taloyhtiön hallituksessa 3-5 vuoden välein. Tällä tavoin pysytään tilanteen tasalla korjaustoiminnan suhteen.

40 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Hankesuunnittelu Yleistä Hankesuunnittelussa asetetaan korjaushankkeelle toimivuuden älykkyysluokan lisäksi täsmälliset taloyhtiön strategian mukaiset - tilojen sekä rakennus- ja taloteknisten järjestelmien uusimiseen ja parantamiseen liittyvät laajuutta, toimivuutta, laatua, kustannuksia, ajoitusta ja ylläpitoa koskevat tavoitteet kuten - älykkyyden kehittäminen, - energiatehokkuuden parantaminen, - rakennuksen tilojen kehittäminen sekä - huoneistoparannukset. Siinä määritellään toteutustapa- ja menetelmä. Hankesuunnittelussa laaditaan taloyhtiön investointipäätöksen tarvitsemat korjaushanketta koskevat tiedot ja hankkeen teknologinen, toiminnallinen ja taloudellinen tavoitemäärittely. Hankesuunnitteluvaiheen tuloksena saadaan - hyväksytty hankesuunnitelma - investointipäätös yhtiökokoukselta - kehittävän älykkyysluokan kannalta älykkyyttä parantavat ominaisuudet, ratkaisut ja järjestelmistä laajuus-, laatutaso- ja toimintatiedot (rakenteelliset, rakennusautomaation ja huoneistoautomaatioon liittyvät toimenpiteet) Hankesuunnittelun merkitys ja päätehtävät Hankesuunnittelu on koko hankeprosessin tärkein vaihe, koska sen päätöksillä sidotaan suurin osa tulevista kustannuksista (kuva 4.4). Kuvassa 4.4 kiinnitetään huomioita hankesuunnittelun (punainen nelikulmio) merkitykseen hankkeen kustannusten kannalta. Sininen viiva kertoo sen, että koko projektin kustannukset sitoutuvat noin 90 %:sesti hankesuunnittelun ja suunnittelun aikana. Hankesuunnittelu on korjaushankkeen esisuunnittelua, jossa etsitään sopivia ratkaisuvaihtoehtoja hankkeen toteutukselle. Erityisesti korjaushankkeissa tulee huomioida mahdollisuudet ja erilaiset toteutustavat, koska niillä vaikutetaan hankekustannusten lisäksi kiinteistön toimivuuteen, älykkyyteen, käyttökustannuksiin ja koko kiinteistön elinkaareen pidemmällä aikavälillä. Hankesuunnittelun osuus kokonaiskustannuksista on pieni (0,5 3 %), joten siihen kannattaa panostaa, jotta osakkaat saavat juuri sellaisen korjausvaihtoehdon, kuin todella haluavat. Hankesuunnittelulla ehkäistään myös toteutussuunnitteluvaiheessa ilmenevät hankkeen yllättävät muutostarpeet, jotka johtuvat mm. suunnittelun sisällön, toteutustavan ja hankkeen erityistarpeiden puutteellisesta määrittelystä. Näin vältytään myös toteutussuunnittelun turhilta lisäkustannuksilta ja suunnitteluaikataulun venymisiltä. Han-

41 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 41 kesuunnittelun myötä suunnittelutyön laajuus ja koko sekä hankkeen pääsisältö on jo selkeästi määritelty ennen toteutussuunnittelua. Punainen viiva taas kertoo sen, että kustannukset laskujen muodossa alkavat kertymään vasta urakan toteutuksen aikana. Tällä on merkitystä suunnitteluun sijoitetun ajan kanssa. - Hanke on suunniteltava huolellisesti, jotta urakkavaiheessa kalliilta lisätöiltä vältyttäisiin. Tässä vaiheessa se on edullista. Oranssi viiva ilmentää taas sitä, että asukas näkee koko hankkeen tuloksen konkreettisesti vasta urakan päättymisien jälkeen. Kuva 4.4. Kustannusten sitoutuminen, kertyminen ja osakkaan vaikutusmahdollisuudet hankeprosessin aikana Hankesuunnitelmassa määritetään muun muassa remontin sisältö ja laajuus sekä toteutustapa. Hankesuunnittelun päävaiheita ovat: - kiinteistön perustietojen kokoaminen ja tarkentaminen - nykytilan selvitys kohteen kartoitusten ja tutkimustietojen pohjalta - alkuperäisten piirustusten muuttaminen sähköiseen muotoon (ellei jo valmiina) - tarpeelliset asbestikartoitukset - putkien/sähköjärjestelmän/kanavien lisätutkimukset - hankkeen laajuuden määrittäminen - soveltuvien toteutusvaihtoehtojen selvitys ja vertailu - toteutusvaihtoehtojen kustannusarvio - toteutusvaihtoehtojen sisältö ja miten hankkeessa tehtävät peruskorjaus- tai perusparannustyöt vaikuttavat rakennuksen tekniikkaan, käyttöön, käytettävyyteen, toimivuuteen tai taloudellisuuteen sekä mitä muita hyöty- ja haittavaikutuksia toteutusvaihtoehdoilla on - linjasaneerauksen teknisen perustason määrittäminen - päätökset o älykkyyden kehittämisestä o energiatehokkuuden parantamisesta o rakennuksen tilojen kehittämisestä sekä o huoneistoparannuksista o automaatiosta ja älykkyyteen liittyvistä asioista riittävällä tarkkuudella ja reunaehdoilla - hankeaikataulun (hankesuunnittelija) ja rahoitussuunnitelman (talousryhmä) laatiminen - arvio riskeistä

42 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 42 - arvio omassa asunnossa asumisen mielekkyydestä urakan aikana ja siihen liittyvistä turvallisuusasioista - arvio taloyhtiön strategisten päätösten vaikutuksesta hankkeen sisältöön - valmistautuminen kyberuhkiin (vrt. luku 7.8.5) Tarvittaessa kuntotutkimusten perusteella on pystyttävä päättämään soveltuvat korjausvaihtoehdot ja niihin liittyvät riskit ja epävarmuustekijät. Korjausrakentamiseen liittyy aina epävarmuus- ja riskitekijöitä, jotka on pyrittävä ottamaan huomioon laadittaessa soveltuvia korjausvaihtoehtoja. Yhtiökokous päättää hankkeen sisällöstä ja valtuuttaa hallituksen käynnistämään varsinaisen suunnittelun Hankesuunnittelun tulos Hankesuunnittelun lopputuloksena (investointiesitys) esitetään prioriteettijärjestyksessä muutamia soveltuvia korjausvaihtoehtoja, joista yhtiökokous valitsee parhaaksi katsomansa vaihtoehdon, hylkää investointiesityksen tai pyytää lisäselvityksiä. Soveltuvista korjausvaihtoehdoista esitetään: - tekninen käyttöikäarvio - tekninen toteutustapa ja tekniset ominaisuudet (vrt. tasoluokitus luku 3.3.3) - kiinteistön tekninen perustaso - elinkaarikustannusarvio tai tekijät, jotka vaikuttavat elinkaarikustannuksiin - ratkaisujen kustannusarviot - viranomaisvaatimusten täyttyminen - toteutusaikataulu, - työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys liittyen remontinaikaiseen asumisjärjestelyyn - rahoitussuunnitelma - vaikutus yhtiövastikkeeseen (hoitovastike pääomavastike) - vaikutus taloyhtiö hyväksymiin strategisiin tavoitteisiin - älykkyyden toiminnalliset suuntaviivat - kyberturvallisuuden suuntaviivat Hankesuunnittelu valintakorimenetelmällä ja erityisesti 1970-luvun samanlaisten tyyppitalojen hankesuunnitelmat on mahdollista yksinkertaistaa. Koska rakennukset ovat alueella saman ikäisiä ja kokoisia ja tyypiltään samanlaisia, voidaan niitä jo etukäteen valmistella ja suunnitella korjaustarpeen valintakori taulukon 4.3 mukaisesti. Taulukossa 4.3 on esitetty ajatus kiinteistön teknisten järjestelmien korjaus- ja hanke-ehdotuksesta. Samalla tavalla voi esittää minkä tahansa peruskorjaustarpeen ehdotukset riippuen siitä mihin korjaustarve kohdistuu. Samalla taulukolla voi esittää myös karkean korjausaikataulun. Tämä on siis periaate, jota voi kehittää ja tapauskohtaisesti muuntaa.

43 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 43 Taulukko 4.3. Korjaushankkeen korjausehdotusten valintakori ajatus. Valintakorista on helppoa esittää srategia-kuvausten perusteella erilaisia korjausehdotuksia ja saada niistä muutama hanke-ehdotus. Näistä voi valita vaihtoehdon, jota lähdetään suunnittelemaan /25/. Peruskorjaus Strategia-kuvaus Korjausehdotus 1 Korjausehdotus 2 Korjausehdotus 3 Hanke-ehdotus 1 Vesi- ja Uusi luotettavuus Perinteinen Perinteinen / Teollinen, viemärijärjestelmät sukitus reititetään uudelleen Taloyhtiön perustaso Määritellään Huoneistokohtaiset Huoneistokortti, Asukkaan Asukkaan tahtotila Asukkaan tahtotila muutostyöt asukkaan tahto tahtotila Märkätilat Perustason Perustason Perustason Perustason mukainen mukainen mukainen mukainen Ilmanvaihtojärjestelmä Sähköjärjestelmä Terveellinen sisäilma. Painovoimainen koneelliseksi Toimivuus, palvelevuus Koneellinen poisto Lämmön talteenotto poistoilmasta 1v. > 3v. 1v. > 3v. + ryhmien rakentaminen älyverkoksi Puhdistetaan 1v. > 3v. + ryhmien rakentaminen älyverkoksi Telejärjestelmät Uusitaan, Uusimen Uusimen Uusimen Toimivuus Rakennusautomaatio Avoimuus, KNX KNX KNX Energiansäästö Infojärjestelmät Digitaalinen Erillisurakka Erillisurakka Erillisurakka infojärjestelmä Yleinen sauna Uusitaan, Pinnat Pinnat ja kiuas Pinnat ja kiuas toimivuus Pesutupa Toimivuus. uudet koneet, pinnat uusitaan uudet koneet (IoT) pinnat uudet koneet (IoT) pinnat uusitaan uusitaan Kellaritilat Toimivuus Uudelleen järestely Tason korotus Lukitus ja tasonkorotus Kylmätilat Toimivuus Ullakkotilat Toimivuus Avainjärjestelmä Sähköinen Abloy Iloq Lisäinfo Hissit Toimivuus Peruskorjaus Uudet hissit Älyhissit Porrashuoneet Arvon nousu Pintakorjaus Reitysjärjestelmät Reitytys paikalla ja + pinnat uusiksi pinnat uusiksi KUSTANNUSARVIO ( ) Hanke-ehdotus 2 Hanke-ehdotus 3 Seuraus Huolto/elinkaari Toteutusmuodot korjaushankkeissa Korjaushankkeen toteutusmuodon valinta on yksi tärkeimmistä päätöksistä, jolla taloyhtiö vaikuttaa hankkeen onnistumiseen /42/. Toteutusmuodolla tarkoitetaan korjaushankkeen; - kaupallista mallia - sopimusmuotoa ja - hankintatapaa hankkeen läpiviemiseksi Urakan kaupallinen malli luo pelisäännöt sille, millä perusteella ja miten urakan kustannukset maksetaan. Kaupallisessa mallissa esiintyy seuraavia käsitteitä: - Kokonaishinta eli kiinteä rahasumma, jonka urakoitsija ilmoittaa urakkatarjouksessaan. Ilman yllätyksiä urakka toteutuu tarjotun mukaisena. - Tavoitehinta eli urakkatarjoustenperusteella tai muuten yhteisesti sovittu kustannus, jonka ylityksen tai alituksen tilaaja ja urakoitsija jakavat puoliksi. Sen avulla tasataan riskiä ja toisaalta saavutetaan hyötyä. Usein käytetään lisäksi kattohintaa, jolloin tietyn suuruisen kustannusylityksen jälkeen kaikki kustannukset maksaa urakoitsija. Tavoitehintaa voidaan muuttaa lisä- ja muutostyömenettelyn kautta samoin kuin kokonaishintaisessa urakassa. Tavoitehintamallissa toteutuskustannukset ovat taloyhtiölle avoimesti nähtävillä, koska se maksaa ne tositteita vastaan. - Laskutustyö on maksutapa, jossa kulut ja sovittu palkkio maksetaan suoraan toteutuneiden kulujen perusteella.

44 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 44 - Yksikköhinta sitoo lisä- ja muutostöiden hyvitykset ja veloitukset ennalta sovittuun hintatasoon tuntihinnoista ja materiaalihinnoista ja/tai työkokonaisuuksista. Sitä voidaan käyttää myös osakasmuutostöiden yhteydessä (liite 8). Taloyhtiöllä on mahdollisuus käyttää erilaisia sopimusmuotoja eli teettää urakka erilaisilla urakkamuodoilla ja -sopimuksilla. Seuraavassa on tarkasteltu urakkasopimuksia myös älyrakennuksen toteuttamisen näkökulmalta lyhyesti. Lähinnä on tahdottu herättää ajatus, ammattitaidon tärkeydestä. - Kokonaisurakka eli yksi pääurakoitsija vastaa taloyhtiön teettämien suunnitelmien mukaisen korjauksen toteuttamisesta. Tässä urakassa pääurakoitsija kantaa vastuun myös älykkäiden järjestelmien toteutuksesta. - Jaettu urakka eli taloyhtiö teettää korjaushankkeen työt erillisinä urakoina. Tällöin taloyhtiön valitsema urakoitsija vastaa älykkäiden järjestelmien toteuttamisesta. - ST - Urakka eli Suunnittelu ja Toteuta urakka sisältää rakennustöiden lisäksi suunnittelun. Tässä vaihtoehdossa urakoitsija vastaa myös älykkäiden järjestelmien suunnittelusta ja toteutuksesta. Tämä on todella vaativa muoto, koska taloyhtiön on oltava valppaana strategiansa toteutumisesta. - Projektinjohtourakka eli päätoteuttaja vastaa rakennustöiden ja osin suunnittelunkin johtamisesta, mutta toteuttaa urakan pääosin alihankintana. Palvelut hankitaan ulkopuolisilta tilaajan hyväksymiltä palveluntarjoajilta ja tilaaja maksaa rakennuskustannukset sopimuksen maksumekanismin mukaisesti. Tällöin urakoitsija ja taloyhtiö ovat samalla puolella. Tämä on kehittyvä vaihtoehto ja vaatii tilaajalta todellista ammattitaitoa tuoda esille strategiset tavoitteensa ja nähdä niiden toteutuma. Korjaushankkeen hankintatapa määrää, millä tavoin urakoitsija ja muut palveluntarjoajat valitaan hankkeeseen. Näitä voi olla; - Avoin kilpailu eli julkaistaan kaikille halukkaille tarjoajille vapaa mahdollisuus tarjota talouspyyntöasiakirjojen mukaista korjaushanketta. - Rajattu kilpailu eli taloyhtiön korjaushanke kilpailuttaan siten, että tarjouspyyntö lähetetään vain tietyille urakoitsijoille - Neuvottelumenettely eli neuvottelemalla haetaan voittaja. Tämä vaatii osaavan tilaajan. - Suora valinta eli ei käydä kilpailua. Tämä vaatii molemminpuolista luottoa Toteutusmuodon valinta Liitteessä /42/ on esitetty hyvin perusteellisesti toteutusmuotoja ja toteutusmuodon valintaa.

45 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 45 Taulukossa 4.4 esitetään neljän yleisimmän toteutusmuodon etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta. 1. Kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla 2. kiinteähintain en ST-urakka hinta- ja ratkaisukilpailulla 3. tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla 4. tavoitehintainen ja suoritusbonuksella täydennetty yhteistoimintaurakka neuvottelumenetelmällä Taulukko 4.4. Neljän yleisimmän toteutusmuodon etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta /42/ Kokonaisurakka ST-urakka Projektinjohtourakka Yhteistoimintaurakka + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia. + Tarjouskilpailuun osallistuu suuri määrä tarjoajia (ei välttämättä korkeasuhdanteessa). + On olemassa selkeät sopimusmallit. + Tarjousten vertailu on helppoa. Hidas hankkeen läpivienti. Sopimusmalli perustuu ristiriitaisille intresseille ja riitojen ratkaisulle, ei niiden estämiselle. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka voivat nostaa loppuhintaa (kokonaiskustannus ei juuri koskaan ole se, mitä on tarjottu). Suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi; urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti. + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet + Nopea hankkeen läpivienti + Hyvä kustannusten hallittavuus +Urakoitsija pääsee toteuttamaan erityisosaamistaan + Taloyhtiön ei tarvitse puuttua suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen + Laajin takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi taloyhtiöllä ja toteuttajalla olla eri näkemys. Vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista. Tarjoajia ei osallistu tarjouskilpailuun kovin paljoa, ellei mukaan saada pienistä tai keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä. Voi olla joskus vaikea osoittaa, että takuuajan ongelma johtuu tehdystä korjauksesta, jos vain osa rakennuksesta on korjattu. + Joustava malli, jossa taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet ovat hyvät. + Kustannusten läpinäkyvyys auttaa ylläpitämään luottamusta. + Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen vajaillakin suunnitelmilla ja nopean toteutuksen. + Taloyhtiö hyötyy mahdollisesta kustannusten alittumisesta -Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua; kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä. Vastuukysymykset eivät ole aina selkeitä, ja riskit voivat kaatua taloyhtiön päälle. Raportointivelvoitteet ja urakkamuodon tuntemattomuus karsivat tarjoajia. Johtamismalli ja kokonaisuuden hallinta voivat olla haasteellisia. + Yhtenäistää taloyhtiön ja toteuttajan tavoitteet, jolloin yhteistyö paranee. + Huomio on riskien hallinnassa, ei niiden siirtelyssä osapuolelta toiselle. + Yhteinen suunnittelutai kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa. + Mahdollistaa ratkaisujen kehittämisen ja innovaatioiden hyödyntämisen taloyhtiön tavoitteista käsin -Asettaa paineita hankintavaiheen onnistumiselle. Kokemusta yhteistyöurakan johtamisesta ja riitatilanteiden ratkaisusta on toistaiseksi vähän. Vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (voi olla myös etu). Hankintavaihe voidaan kokea raskaaksi, koska se vaatii monelle uuden toimintatavan opettelua. Toteutusmuoto on uusi ja sen ongelmakohdista ei ole kokemuksia Kokonaisurakka ja ST-urakka ovat juridisesti selkeitä, hyvin ohjeistettuja ja nykyisille toimijoille tuttuja toteutusmuotoja.

46 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 46 Tärkeätä on, että mikään kuvatuista toteutusmuodoista ei estä hyvää toimintaa ja järkevää yhteistyötä. Korjaushankkeessa voidaan onnistua, valittiinpa mikä toteutusmuoto tahansa. Toisaalta oikeakaan toteutusmuoto ei takaa hyvää lopputulosta Hankkeen rahoitus Rahoitussuunnittelu Rahoituksen suunnittelu on olennainen osa hankesuunnittelua. Rahoitussuunnittelu kuuluu yleensä isännöitsijälle. Tasapainoisen rahoitussuunnitelman aikaansaaminen edellyttää eri rahoituslähteiden selvittämistä ja rahoitusvaihtoehtojen vertailua. Rahoituslähteenä käytetään sisäistä (omaa) tai ulkoista rahoitusta tai molempia. Sisäisiä rahoituslähteitä ovat mm: - yhtiövastike - korjausrahasto - asuintalovaraus sekä - pidätetty voitto. Ulkoisia rahoituslähteitä ovat mm: - valtion avustus ja - vieraan pääoman lisäys sekä - oman pääoman lisäys. Yhtiövastikkeen hallinta Strategia antaa perustan taloyhtiön taloudellisille linjauksille liittyen yhtiövastikkeen hallintaan. Niiden perustella taloyhtiön hallinto suunnittelee - seuraavan tilikauden talouden - pitkänaikavälin talouden Strategisilla vaatimuksilla kuten yhtiövastikkeen hallinta voidaan vaikuttaa yhtiövastikkeella katettavien menojen stabiiliuteen. Olemassa olevaa kiinteistöä kehitettäessä yhtiövastikkeella voidaan kattaa menot, jotka aiheutuvat mm; - kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta - kiinteistön ja rakennusten perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta (vrt. luku 4.5.6) - yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista Yhtiövastike jaetaan kolmeen vastikelajiin - hoitovastike - erillisvastike (kuten vesimaksu, laajakaista jne.) - pääomavastike lisäksi ovat käyttökorvausmaksut kuten sauna ja pesulamaksut Hoitovastike Hoitovastikkeella maksetaan esim.: taloyhtiön rakennusten ylläpidosta ja erilaisista palveluista syntyvät menot. Kerrostalon hoitokulut olivat vuonna 2015 keskimäärin 4,26 euroa/m² /kk (taulukko 4.5). Taulukko 4.5. Kerrostalojen hoitovastikkeet Suomessa vuonna 2015 eri suuralueilla (Tilastokeskus)

47 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 47 Hoitovastikkeet, asunto-osakeyhtiömuotoiset kerrostalot ) Senttiä/m2/kuukausi Hoitovastikkeet Kaikki Suuralue Talotyyppi Koko maa Kerrostalot PääkaupunkiseutuKerrostalot Muu Suomi Kerrostalot Etelä-Suomi Kerrostalot Länsi-Suomi Kerrostalot Itä-Suomi Kerrostalot Pohjois-Suomi Kerrostalot ) Taulukko sisältää osakkailta saadut hoitovastikkeet yhteensä kertaluonteiset osakassuoritukset + vesimaksut Suurin menoerä taloyhtiöissä ovat korjaus- ja lämmityskulut. Muita suuria kulueriä ovat mm. hallinto, käyttö- ja huoltokulut, vesi ja kiinteistövero. Asumiskustannusten noustessa on mietittävä, miten hoitokulut pysyvät hallinnassa. Tehokkain ja nopein keino on kiinnittää huomiota palveluiden hankintaan, korjauskuluihin ja energian kulutukseen. Lämmityksen, veden ja kiinteistösähkön osuus on hoitokuluista kolmannes ja korjauskustannukset noin 27 %. Kun kaikki asukkaat käyttävät esimerkiksi lämmintä vettä harkiten, taloyhtiö voi säästää selvää rahaa. Ennakoivalla kiinteistönhoidolla voidaan pienentää korjauskustannusten osuutta. Pääomavastike Pääomavastikkeella maksetaan yhtiön pitkäaikaisia esim. remonttilainoja eli pitkäaikaisia lainoja. Niiden stabiiliuteen voidaan vaikuttaa - laina-aikojen pituudella - myymällä yhtiön omaisuutta (asunto, rakentamaton rakennusoikeus, ullakkorakentaminen jne.) - rahastointimenettelyin tai - asuintalovarauksella Sijoittajaosakas voi rahoittaa remonttia osittain asunnon vuokrankorotuksella. Jotta remonttilainat eivät muodostuisi päällekkäisiksi ja siten osakkaalle taloudellisesti liian raskaiksi, remontteja pitää suunnitella pitkällä tähtäimellä ja porrastaa järkevällä tavalla Taloyhtiön omasta rahoituksellisesta tilanteesta ja yhtiössä tehdyistä ratkaisuista riippuen, taloyhtiö voi varautua tulevan hankkeen menoihin säästämällä varoja jo etukäteen. Säästäminen voi tapahtua verovapaasti, yleensä joko rahastointimenettelyn tai asuintalovarausjärjestelmän ansiosta. Rahastointimenettely Rahastointimenettelyssä yhtiö perii osakkailtaan suorituksia, jotka eivät ole taloyhtiölle veronalaista vastiketuloa, vaan saatua verovapaata pääomasijoitusta. Osakkaat siis sijoittavat taloyhtiöönsä uutta omaa pääomaa. Säästövaiheessa osakkaiden maksamat suoritukset kirjataan yhtiön taseessa omaan pääomaan yhtiökokouksen päättämällä tavalla, yleensä joko rakennusrahasto - tai perusparannusrahastotiliryhmiin. Asian esittäminen tilinpäätöksessä on suositeltavaa tehdä käyttäen kirjanpitolautakunnan (KILA) asuntoyhtiöille antaman tuloslaskelma- ja tasemallien mukaisia nimikkeitä. KILA suosittelee myös, että rahastoidut vastikkeet esitetään tuloslaskelmassa bruttomääräisinä ja niiden rahastointi vastiketuottoja oikaisevana omana rivinään tuloslaskelmassa. Rahastointimenettelyä käytettäessä tulee muistaa siihen liittyvä verotuskäytäntö, jonka voi tiedustella verottajalta.

48 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 48 Asuintalovaraus Asuintalovarauksesta säädetään asuintalovarausta koskevassa laissa (846/1986). Asuintalovarauksen hyödyntäminen etukäteissäästämisessä on huomattavasti rahastointimenettelyä joustavampaa. Varaus on luonteeltaan kirjanpidossa tehtävä ennenaikainen kulukirjaus, toisin sanoen tulevaa kulua vähennetään jo ennen menon tosiasiallista syntymistä. Osakkaiden hankeosuussuoritukset Normaalisti osakkaille annetaan oikeus maksaa osuutensa korjaushankkeesta hankkeen alkuvaiheessa kerralla tai useampana eränä remontin edetessä. Näillä varoilla yhtiö rahoittaa linjasaneeraushanketta osuutensa suorittaneiden osakkaiden osalta ja ottaa lainaa vain niiden osakkaiden osalta, jotka hankeosuuttaan eivät suorita. Koska lainaa ei tältä osin nosteta lainkaan, on kyse osakkaiden hankeosuussuorituksista. Näitä suorituksia kutsutaan joskus virheellisesti lainaosuussuorituksiksi. Niistä ei kuitenkaan ole kyse, koska suoritus ei liity nostetun lainan takaisinmaksuun. Asialla on merkitystä lähinnä kirjanpidollisen esittämistavan kannalta. Hankeosuussuorituksia vastaanotettaessa on varmistuttava siitä, että osakkaat rahoittavat hankkeen yhdenvertaisesti oikean vastikeperusteen mukaan. Jos korjaushankkeen budjetti ei pidä paikkaansa esimerkiksi ennakoimattomien lisätöiden takia, on muistettava, että myös hankeosuutensa etukäteen suorittaneet ovat velvollisia osallistumaan lisäkustannusten rahoittamiseen esimerkiksi lisähankeosuussuorituksella. Jos korjausurakan kustannukset taas alittavat hankeosuuksien perusteena olleet menot, ovat osakkaiden ylisuuret hankeosuudet myös oikaistava. Yhtiön omaisuuden myynti Suuren korjaushankkeen yhteydessä taloyhtiöissä mietitään, onko yhtiöllä sellaista omaisuutta, jota realisoimalla urakkaan voitaisiin saada ulkopuolista rahoitusta. Tyypillisimmät tilanteet lienevät taloyhtiön hallussa olevien valmiiden huoneistojen myynti esimerkiksi ns. talonmiehen asunto tai yhtiön hallussa olevat katutason liikehuoneistot. Muitakin tiloja voidaan suuren korjausurakan yhteydessä mahdollisesti jalostaa esimerkiksi muuttamalla yhtiön hallinnassa olevia varastotiloja ja autotalleja myytäviksi huoneistoiksi. Jos yhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta, voidaan tätä myydä esimerkiksi ullakkorakentamiseen. Yhtiön hallussa olevan tilan myynti osakashallintaan tapahtuu suunnatulla osakeannilla. Taloyhtiöön tulee uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle vapaata pääomasijoitusta. Yhtiö voi myydä myös muuta omaisuuttaan. Jos taloyhtiöllä on suuri tontti ja käyttämätöntä rakennusoikeutta voidaan tontti lohkoa kahteen osaan ja myydä uusi tontti rakennusoikeuksineen esimerkiksi rakennusliikkeelle. Tällaisesta omaisuuden myynnistä saatu tulo on yhtiölle veronalaista tuloa. Omaisuudesta saadusta myyntihinnasta ei kuitenkaan veroteta erikseen, vaan myyntituotto on myyntitilikauden tuloa muiden tulojen ohessa. Tilikaudelta ei synny verotettavaa voittoa, jos esimerkiksi myynnistä saadut varat käytetään samalla tilikaudella vuosikuluna vähennettävään korjausurakkaan. Kaikissa tilanteissa tulee alkuvaiheessa varmistaa, että suunniteltu toimenpide on toteutumiskelpoinen ja ylipäänsä edes mahdollinen, esimerkiksi ullakkorakentaminen tai tontin lohkominen. Yhtiöoikeudelliset ja sopimusoikeudelliset asiat on syytä käydä läpi asiantuntijoiden avustuksella. Taloyhtiön lainarahoitus Useimmat taloyhtiöt useimmilla paikkakunnilla ovat pankeille hyviä asiakkaita, joten korjaushankkeen rahoittaminen taloyhtiön ottamana lainana onnistuu. Eri rahoituslaitoksia on syytä kilpailuttaa rahoitusta

49 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 49 selvitettäessä. Eri pankkien välillä lainaehdoissa voi olla eroja, esimerkiksi ylimääräisten lainanlyhennyssuoritusten joustavuuden tai lainanhoitoon liittyvien maksujen osalta. On tarkistettava pankin lainan myöntämisen ehdot. Yksityishenkilöiden lainat voivat olla edullisimpia ja varteenotettavia vaihtoehtoja yhtiölainan poismaksulle huomioiden verohyödyn ja hyvät tuotteet. Lainatarjousten edullisuutta onkin syytä käsitellä kokonaiskustannuksina. Korjausurakan toteuttaminen ei saisi johtaa osakkaiden kannalta kohtuuttomaan vastikerasituksen nousuun. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että välttämättömät uudistukset jätettäisiin tekemättä, vaan esimerkiksi sitä, että laina-ajat neuvotellaan riittävän pitkiksi. Jos korjausvelkaa on kertynyt runsaasti ja korjaustoimia tehdään remontin yhteydessä paljon kerralla, voivat lainan takaisinmaksuajat pidentyä kohtuulliseen rahoitusvastikkeeseen pyrittäessä useisiin kymmeniin vuosiin. Vastaavasti etukäteissäästäminenkin jakaa maksuaikaa pidemmälle ajanjaksolle. Käänteinen asuntolaina Käänteisessä asuntolainassa henkilö panttaa oman asuntonsa arvosta korkeintaan puolet, jota pankki maksaa pikkuhiljaa tai kerralla könttäsummana. Menetelmän ideana on vapauttaa asunnon arvoa kulutukseen, muuttamatta kuitenkaan asunnosta pois. Asunnon omistus- sekä asumisoikeus säilyvät siis edelleen. Käänteistä asuntolainaa, sekä asuntokauppaa kannattaakin miettiä, mikäli oma eläke ei riitä päivittäiseen elämään, tai haluaa pitää yllä korkeampaa elintasoa. Tosin kannattaa harkita myös oman asunnon myymistä, ja asumista vuokralla, mikäli omaan asuntoon ei liity tunnearvoa. Yhteiskunnan avustukset Vuoden 2017 alusta tuli voimaan uusi korjausavustuslaki ja samalla kunnissa aiemmin myönnettyjen korjausavustusten käsittely siirtyi kunnista ARAan. ARA myöntää korjausavustuksia ikääntyneiden ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaamiseen, jälkiasennus hissin rakentamiseen sekä liikuntaesteiden poistamiseen. Yhtiökokous päättää 26 :ssä tarkoitetulla enemmistöllä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta siten, että kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella, joka määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella. Tarkempaa tietoa avustusten hakemisesta saa kunnasta ja ARA:n verkkosivuilta

50 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Suunnitteluvaihe Yleistä Suunnitteluvaihe käynnistyy perustuen hankesuunnittelun tuloksiin ja perusratkaisuihin Toiminnallinen ja tekninen suunnittelu Suunnitteluvaiheen toiminnot voidaan jakaa toiminnalliseen ja tekniseen suunnitteluun. Teknisen suunnittelun voidaan sanoa olevan perinteistä suunnittelua. Teknistä suunnittelua tulee kuitenkin edetä toiminnallinen suunnittelu, jossa määritellään eri taloteknisten järjestelmien toimintavaatimuksia- ja ominaisuuksia siten, että ne toimivat lähtötietoina lopulliselle tekniselle suunnittelulle. Toiminnallisuuden suunnittelu kohdistuu erityisesti älyrakennukseen ja kiinteistön ominaisuuksien kehittämiseen. Lopulliset teknisten suunnitelmien tulee olla yksiselitteisiä toteutusta ja rakennusten ylläpitoa varten. Suunnitteluvaiheen alussa hankitaan asiantuntevat suunnittelijat (kilpailuttamalla huomioiden laatu ja hinta) sekä organisoidaan suunnittelutyö (organisaatio, vaiheet, aikataulu, jne.) Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut Suunnittelun valmisteluvaiheeseen liittyvät oleellisimmat rakennushankkeeseen (linjasaneeraushankkeeseen) ryhtyvän eli taloyhtiön lakisääteiset velvollisuudet: Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säädösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. Rakennuksen suunnittelussa tulee olla suunnittelun kokonaisuudesta ja sen laadusta vastaava pätevä henkilö, joka huolehtii siitä, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat kokonaisuuden, joka täyttää sille asetetut vaatimukset (pääsuunnittelija). Rakennuttajan on nimettävä jokaiseen rakennushankkeeseen hankkeen vaativuutta vastaava pätevä turvallisuuskoordinaattori. Rakennuttajan on huolehdittava siitä, että turvallisuuskoordinaattorilla on riittävä pätevyys, asianmukaiset toimivaltuudet ja muut edellytykset huolehtia kyseessä olevasta rakennushankkeesta. Lisäksi rakennuttajan on laadittava rakentamisen suunnittelua ja valmistelua varten turvallisuusasiakirja. Tämä usein delegoidaan suunnittelijan tehtäväksi. Rakennuttajan on suunnittelutoimeksiannossaan edellytettävä suunnittelijoilta työturvallisuuden huomioonottamista rakentamisessa ja siinä on annettava sellaiset tiedot, joita suunnittelija tarvitsee työturvallisuuslain 57 :n mukaisen vastuunsa toteuttamisessa.

51 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 51 Suunnittelua aloitettaessa rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee pääsuunnittelijaa apuna käyttäen - selvittää rakennushankkeen vaatimat ja riittävät tosiasialliset edellytykset hankkeen suunnitteluun ja toteuttamiseen - huolehtia rakennussuunnittelun ja erikoisalojen suunnittelun tarpeen määrittelemisestä, sekä - järjestää suunnittelijoiden yhteistyö rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen laatimiseksi. (RakMK A2) Vaiheen tuloksena syntyy suunnittelupäätös (suunnittelun käynnistäminen). Sopimusneuvotteluissa käydään läpi suunnittelijan tehtävät ja vastuut, jolloin varmistetaan, että suunnittelija on ymmärtänyt rakennuttajan erilaiset vaatimukset. Puutteellisten lähtötietojen seurauksena saatetaan tuottaa epäkelpoja suunnitelmia, jotka ovat hankalia tai mahdottomia toteuttaa. Laadittuja korjaussuunnitelmia voidaan myös joutua muuttamaan suunnitteluvaiheen jälkeen linjasaneerauksen valmisteluvaiheessa tai urakkavaiheessa. Rakennuttajalle onkin eduksi, jos suunnitelmamuutokset ja suunnittelijoiden työmaakäynnit on otettu suunnittelusopimuksessa huomioon myöhempien työtehtävien varalta. Suunnittelusopimuksessa suunnitelmamuutoksille ja työmaakäynneille laaditaan kohtuullinen korvausperuste. Sopimusneuvotteluiden jälkeen projektinjohtaja ehdottaa, mutta taloyhtiön hallitus valitsee suunnittelijat. Suunnittelua määräävä ajuri linjasaneeraussuunnittelun lisäksi on kiinteistöön halutut talotekniset ja älykkäät ominaisuudet Suunnittelun läpivienti Suunnitteluvaiheessa laaditaan hankesuunnitelmaan perustuvat toiminnalliset suunnitelmat sekä yksityiskohtaiset toteutussuunnitelmat laskelmineen, piirustuksineen ja työselostuksineen. Hallittu suunnitteluprosessi Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa hyväksyttävät tekniset ja kaupalliset asiakirjat turvallisuus- ja terveellisyysasiat huomioiden. Suunnitteluryhmä esittelee eri vaiheissa laaditut suunnitelmat suunnittelukokouksissa, joihin myös hanketukiryhmä (mikäli tällainen on nimetty) osallistuu. Jotta suunnittelu etenee sovitun aikataulun mukaisesti, on taloyhtiön hallitukselle ja hanketukiryhmälle varattava riittävästi aikaa tutustua korjaussuunnitelmiin sovituin aikavälein. Projektinjohtaja ohjaa ja koordinoi suunnittelijoita yhdessä hanketukiryhmän kanssa ja on mukana tiedottamassa korjaushankkeesta osakkaita. Suunnitelmien edetessä tarkastetaan suunnitelmien laadun, kustannusten, aikataulun ja rahoitussuunnitelman vastaavuus hankesuunnittelussa asetettuihin tavoitteisiin. Mikäli hanke- tai toteutussuunnitteluvaiheessa ilmenee oleellisia muutoksia hankeohjelmaan verrattuna, joudutaan linjasaneeraushanke mahdollisesti viemään uudelleen yhtiökokouksen käsittelyyn. Valmiit korjaussuunnitelmat vaihtoehtoineen ja kustannusarvioineen voidaan esitellä taloyhtiön osakkaille ennen rakentamisen valmisteluvaihetta. Voi käydä myös, että hankesuunnittelu tai suunnitteluvaiheessa tapahtuu putkistovaurio, joka muuttaa suunnitelmia ratkaisevasti. Työselitysten ja piirustusten on toimittava keskenään ristiriidattomasti. Tällä on merkitystä työn toteutusta ja lopputulosta arvioitaessa. Sillä on merkitystä myös urakan aikana tulkintaerimielisyyksistä johtuvien lisälaskujen välttämiseksi.

52 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 52 Tarjouspyyntöasiakirjat Suunnitteluvaiheen tuloksena saadaan asiakirjat urakkatarjouspyyntöjä varten. Tarjouspyyntöasiakirjojen laadinnasta vastaa yleensä projektinjohtaja yhdessä suunnittelijoiden kanssa. Suunnittelijoiden tehtävät painottuvat teknisten asiakirjojen (työselitykset, piirustukset) lisäksi erityisesti urakkarajaliitteen laadintaan (vrt. luku 4.6.1). Suunnitteluvaiheen päätteeksi projektinjohtaja kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat, joiden avulla urakoitsijoilta pyydetään tarjoukset korjaushankkeen toteutuksesta. Näitä ovat - tekniset asiakirjat ja - kaupalliset asiakirjat (YSE 1998, 13 )) Tekniset asiakirjat kuvaavat rakennustyön sisältöä, laatua ja suoritusta. Asiakirjat ryhmitellään sopimuspiirustuksiin ja työselostuksiin sekä yleisiin ja työkohtaisiin laatuvaatimuksiin (vrt kuva 4.5). Sopimusasiakirjoja ovat muun muassa arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkötyöselitykset ja piirustukset sekä purku- ja suojausselitykset ja piirustukset, älyrakennuksen toiminnallisuuden asiakirjat (vrt. luku 4.6.2) Kaupalliset asiakirjat kuvaavat hankkeen sopimuksellista rakennetta. Urakkaohjelman laatimisesta on laadittu yleinen ohje (RIL ), jonka pohjalle taloyhtiön urakkaohjelma yleensä rakentuu Tarjouspyyntöasiakirjojen sisältö on kohdistettava peruskorjattavaan kohteeseen. On estettävä asiakirjojen kontrolloimatonta kopioimista siten, että ne sisältävät asioita, jotka eivät kohteeseen kuulu tai on jo tehty. Kun taloyhtiön hallitus on hyväksynyt urakkatarjousasiakirjat, ryhdytään urakan valmisteluvaiheeseen. Onnistuminen hankinnassa edellyttää, että tilaaja itse tietää, mitä haluaa hankkia ja että tilaaja itse osaa määritellä, millä ehdoilla hankinnan haluaa tehdä Älykkyyden suunnittelu Älykkyyden suunnittelua (rakennus-/huoneistoautomaatiota sekä IoT:tä) tarvitaan kaikkia järjestelmiä riittävästi tunteva ja koordinoiva talo- ja rakennusautomaation asiantuntija ( älykonsultti ), joka hallitsee toiminnallisia kokonaisuuksia. Hän toimii myös muiden suunnittelijoiden, urakoitsijan sekä osakkaiden linkkinä koko toteutusprosessin aikana. Älykonsultin tulee tuntea hyvin taloyhtiön strategia ja tahtotila, sillä sen perusteella hän määrittelee toiminnot. Tämän älykkyyden suunnittelua hallitsevan ja koordinoivan konsultin puuttuminen suunnitteluryhmästä on tällä hetkellä merkittävä este älykkäiden ratkaisujen yleistymiselle. Kuvassa 4.6 on esitetty älykonsultin tehtävät ja ohjaustehtävät suunnitteluprosessin eri vaiheissa. Älykonsultti koordinoi arkkitehdin, LVISA ja rakennesuunnittelijoiden suunnittelutyön siten, että tahdottu talotekninen ja rakennetekninen älykkyys ja strategiset vaatimukset löytyvät lopputuloksesta. Lisäksi tilaajan ja älykonsultin tulee erikseen varmistaa rakennesuunnittelijan kanssa rakenneteknisten vaatimusten toteutumista, mikäli rakenteisiin liittyy erityisiä älykkäitä piirteitä. Älykonsultin tulee osallistua sekä toiminnalliseen että tekniseen suunnitteluvaiheeseen.

53 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 53 Kuva 4.6. Älykonsultin tehtävät ja ohjaustehtävät suunnitteluprosessin eri vaiheissa Suunnittelun lopputulos sisältää kehittyvässä kiinteistön hoidossa vaadittavat asiakirjat kuten; - toiminnallisuussuunnitelma (vrt. kuva 4.5) o on urakan toteuttajalle ehdoton vaatimus, koska ilman sitä suunnitelmaa ei kukaan voi laskea eikä toteuttaa toivottua tulosta o integraatioon ja rakennusautomaatioon liittyvät urakkarajat suunnitteluasiakirjoihin o järjestelmien tekninen ja sisäinen tiedonsiirto - tekniset ratkaisut o järjestelmien ja järjestelmä-komponenttien sisäinen tiedonsiirto ohjaus ja feedback tiedoista, jotka kertovat toteutuneista käskyistä o tietoturva ja kyberturvallisuus (vrt. luku 7.8.5) - luovutusvaiheen asiakirja o etukäteen suunniteltu integrointi- ja järjestelmätestaustoiminto o älykkään kokonaisuuden dokumentointi, koulutus, vastaanotto ja luovutus. Älykkään kokonaisuuden dokumentaatio on käyttäjälähtöisen ja älykkään kiinteistön tärkein asiakirjakokonaisuus. o älykkään rakennuksen huolto-, kunnossapito ja päivitysohjeet o älyrakennuksen käyttöönotto ja suunnitelmienmukaisuus - kaupalliset asiakirjat älyrakennuksen kannalta o sopimusasiakirjat ja niiden tarkastus Tärkeätä tilaajan kannalta on, että hän voi luotta toteuttajan kykyyn integroida eri toimittajien älykkäitä järjestelmiä yhdeksi toimivaksi kokonaisuudeksi. Tämä saattaa toimia esim. maailmanlaajuisen standardin kuten KNX avulla. Integraatiotestauksessa testataan useiden komponenttien yhteistoimintaa tavoitteena löytää virheitä, jotka eivät tulleet esiin yksikkötesteissä. Järjestelmätestauksessa testataan toimiva, integroitu ohjelma ja tarkastellaan, vastaako ohjelma sille asetettuja vaatimuksia ja käyttötarkoitusta. Aitoon ympäristöön kuuluvat mm. käytettävä laitteisto, tietokannat ja käyttäjät.

54 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 54 Suunnitelma tukee kehittyvän kiinteistön infran rakennetta, jossa huomioidaan nykyiset ja tulevat tarpeet. Älykkäiden järjestelmien välisen toiminnallisuuden määrittely on osa suunnitelmaa. Yksittäisten järjestelmien toiminnallisuus ilman linkitystä kokonaisratkaisuun ei kehitä eikä varmista kiinteistön arvon kehitystä eikä elinkaari hallintaa. Älykkäät järjestelmät linjasaneeraushankkeen suunnitteluprosessissa Linjasaneerauskohteisiin älykkäiden järjestelmien ja ominaisuuksien toteuttaminen ja älykkyysluokan valinta on haastavaa seuraavista syistä: - olemassa olevia järjestelmiä ja ratkaisuita ei uudisteta kokonaan, jolloin uusista älykkäistä ratkaisuista ei saada täyttä hyötyä. - rakennuksen tilat ovat riittämättömiä älykkäiden järjestelmien ja ratkaisuiden toteuttamiselle. - rakennuksessa havaittu, ennalta arvaamaton, ongelma syö talousarviosta pois älykkyyteen tarkoitetun rahoitusosuuden. Peruskorjauskohteissa älykkäiden järjestelmien suunnitteluun ja toteutukseen joudutaan tavallisesti panostamaan enemmän sekä suunnittelun että toteutuksen osalta. Peruskorjauskohteiden ongelmakohtia voi ratkaista etsimällä peruskorjauskohteisiin paremmin sopivia ratkaisuita (esim. langatonta ohjaustapa, joka ei vaadi kaapelointeja). Älykkyyden suunnittelu- ja toteutusprosessin ohjaus ja vuorovaikutus Älykkyyden suunnittelu rakennukseen on eri järjestelmien toimintojen ja ominaisuuksien yhdistelemistä tavalla, jolla päästään aiempaa toimivampaan kokonaisuuteen. Älykkyyden suunnittelu tuottaa vaatimuksia varsinaiseen järjestelmäsuunnitteluun. Älykkyys suunnitellaan samalla tavalla kuin hankkeen talouskin. Se etenee muusta järjestelmäsuunnittelusta erillisenä prosessina ja edellyttää rinnalleen sen, että varsinainen järjestelmäsuunnittelu ottaa siinä syntyneet ratkaisut huomioon jokaisen järjestelmän suunnittelussa. Älykkyyden suunnittelu on täysin kiinteistökohtainen prosessi ja samankaltainenkin rakennus voi poiketa älykkyysratkaisuiltaan naapurista paljon Rakennuslupatehtävät Rakennuslupatehtävissä selvitetään hankkeen edellyttämät lupamenettelyt, varmistetaan pääpiirustusten hyväksyttävyys sekä laaditaan lupahakemus tarvittavine asiakirjoineen. Luonnospiirustuksin on hyvä pyytää ennakkolausunnot rakennusvalvontaviranomaisilta. Pääsuunnittelija tarkistaa, että eri suunnittelijoiden laatimat asiakirjat ovat teknisesti ja toiminnallisesti ristiriidattomia. Lopuksi luonnospiirustusten pohjalta laaditaan toteutussuunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupaasiakirjat. Tehtävien tuloksena syntyy rakennuslupahakemus ja viranomaisen lupapäätös.

55 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Toteutuksen valmistelu Yleistä Toteutuksen valmistelussa - organisoidaan rakentaminen, - kilpailutetaan rakentamistehtävät, - käydään sopimusneuvottelut tehdään tarvittavat hankintasopimukset. Vaiheen tuloksena syntyy rakentamispäätös ja urakoitsijavalinnat Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut Toteutuksen valmisteluvaiheeseen liittyvät oleellisimmat taloyhtiönhankkeeseen ryhtyvän (jäljempänä rakennuttaja = taloyhtiö)) lakisääteiset velvollisuudet: - taloyhtiön on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säädösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. - rakennuttajan on laadittava rakentamisen suunnittelua ja valmistelua varten o turvallisuusasiakirja o turvallisuussäännöt sekä o työmaata koskevat kirjalliset menettelyohjeet (Vna 205/2009). - rakennuttajan on pidettävä 7 ja 8 :ssä tarkoitettujen asiakirjojen tiedot ajan tasalla. - rakennuttajan on nimettävä yhteiselle rakennustyömaalle päätoteuttaja. Kun rakennustyömaalle ei ole nimetty päätoteuttajaa, vastaa rakennuttaja myös päätoteuttajalle kuuluvista velvollisuuksista. - lupaa tai muuta viranomaishyväksyntää edellyttävässä rakennustyössä tulee olla työn suorituksesta ja sen laadusta vastaava, joka johtaa rakennustyötä sekä huolehtii rakentamista koskevien säädösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta (vastaava työnjohtaja). Tarpeen mukaan rakennustyössä tulee olla erityisalan työnjohtajia sen mukaan kuin asetuksella säädetään (MRL 122). - ennen kuin rakennuttaja tekee sopimuksen vuokratun työntekijän käytöstä tai alihankintasopimukseen perustuvasta työstä, tilaajan on pyydettävä o sopimuspuolelta ja tämän on annettava tilaajalle 5 mukaiset selvitykset. (Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä 1233/2006) Valvojan valinta Rooli ja tehtävät Rakennuttaja palkkaa etujaan ajamaan valvojan, jonka on kuitenkin sopimuksen tulkinnoissa ja ongelmien ratkaisuesityksissä pyrittävä objektiivisuuteen. Valvoja on hallituksen asiantuntija ja esittelijä, jonka itsenäinen toimivalta määritellään pääosin urakka- ja valvontasopimuksessa. Hallitus kuitenkin viimekädessä

56 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 56 päättää ja vastaa myös valvojan tekemisistä. Toimeksiantajansa tavoitteisiin, urakka-asiakirjoihin ja ammattitaitoonsa pohjautuen valvoja ratkoo työmaalla esiintyviä ongelmia yhteistyössä toimeksiantajansa, suunnittelijan ja urakoitsijan kanssa. Hän myös valvoo, että työmenetelmät, työvaiheet, tarvikkeet sekä valmis työtulos vastaavat teknisesti ja laadullisesti urakkasopimusta ja hyvää rakentamistapaa. Poikkeamat valvoja kirjaa työmaapäiväkirjaan tai/ja ottaa ne tarvittaessa esille työmaakokouksessa sekä valvoo, että ne otetaan huomioon työtä toteutettaessa ennen urakan sopimuksenmukaista valmistumispäivää. Hyvä valvoja perustelee myös huomautuksensa. Valvonnalla varmistetaan hankkeen laatu. Jos linjasaneeraushanke on erityisen haasteellinen, valvonta voidaan suorittaa yhteisvalvontana, jolloin suunnittelija tai älykonsultti vastaa teknisestä valvonnasta ja valvoja muusta valvonnasta. Yhteisvalvonnan tarve selviää, kun suunnittelija ja valvoja perehtyvät korjauskohteeseen ja sen laajuuteen. Valvojan tehtävät kirjataan valvontasuunnitelmaan, joka liitetään valvontasopimuksen liitteeksi. Mikäli kohteeseen asennetaan vaativa rakennusautomaatiojärjestelmä, valvojan rinnalle on otettava älykonsultti, joka valvoo oman alansa toteutusasioita. Kilpailuttaminen Valvoja tulisi valita tarpeeksi ajoissa, mielellään jo hankesuunnitteluvaiheessa, mutta viimeistään, kun urakkakilpailu käynnistyy. Silloin kokeneen valvojan osaamista voidaan hyödyntää tarjousasiakirjojen laadinnassa tavoitteena saada tarjouspyyntöasiakirjat sellaisiksi, että tarjoukset ovat yhdenvertaiset. Korjausrakentamisessa pitkän kokemuksen omaava suunnittelija voi olla todella hyvä valvoja ja työmaan neuvonantaja materiaalituntemuksensa ja rakennuksen tekotavan tuntemuksen suhteen. Saattaahan olla, että hän on elänyt jo rakennuksen tekohetkellä. Kun valvontaa kilpailutetaan, on järkevää pyytää sekä kokonaishintainen että tuntilaskutukseen perustuva vaihtoehtoinen tarjous. Mikäli sitten päädytään tuntiperusteiseen valvontasopimukseen, on laskutuksen kontrolloimiseksi syytä sopia etukäteen ohjeellinen viikkotuntien määrä. Käynnit tulee kirjata aina työmaapäiväkirjaan. Valvojan tuntilaskutus voi tapahtua kuukausittain, mutta jokaiseen laskuun on vaadittava konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) mukainen erittely käytetyistä tunneista, matkakorvauksista ja muista aiheutuneista kuluista Urakoitsijan valinta Urakoitsijan valinnassa huomioon otettavia seikkoja kuva 4.7 mukaisesti - soveltuvien urakoitsijoiden kartoitus - hyvän kilpailutustavan mukainen kilpailutus (Rakennusalan urakkakilpailun periaatteet RT ). Periaatteiden tarkoituksena on varmistaa urakkakilpailussa noudatettava hyvän tavan mukainen menettely sekä taata osapuolten tasavertainen kohtelu. Taloyhtiön ei pidä näihin kritiikittömästi sitoutua, mutta niiden huomioiminen osoittaa ammattitaitoista menettelytapaa. - selkeät tarjouspyyntöasiakirjat ja urakoitsijan valintakriteerit - tarjousten avaus ja ammattitaitoinen analyysi - urakkaneuvotteluissa keskustellaan urakan toteutusmahdollisuuksista asiakirjojen perusteella sekä sovitaan sopimukseen liittyvistä yksityiskohdista - laaditaan urakkasopimus - älyrakennuskohteessa urakkaneuvotteluun osallistuu myös älykonsultti

57 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 57 Kuva 4.7. Urakoitsijan valinnassa huomioon otettavia seikkoja Urakoitsijan valintaan liittyvien seikkojen tarkempi esittely on liitteessä Toteutus Yleistä Toteutusvaiheessa urakoitsijalla on runsaasti erilaisia ja vaativia velvoitteita ja vastuita. Toteutusvaiheessa varmistetaan sopimuksenmukainen toteutus, tavoitteet täyttävä lopputulos sekä tarvittavat käyttö- ja ylläpitovalmiudet. Lisäksi huolehditaan toimeksiantajan eduista ja rakennuttajavelvoitteista sekä teetetään täydentävät ja muut muutostyösuunnitelmat. Aikatauluvalvonnalla varmistetaan kohteen valmistuminen sovitussa aikataulussa Rakennuttajan velvoitteet Rakennuttajan on huolehdittava urakoinnin toimeenpanon edellytyksistä. Toteutusvaiheeseen (= urakkavaihe) liittyviä oleellisimpia rakennuttajan lakisääteisiä velvollisuuksia ovat mm.: - huolehtimisvelvollisuus, johon kuuluvat muun ohessa; o rakennustyön valvonta o työn tarkastaminen ja todentaminen o käytettävien rakennustuotteiden kelpoisuuden toteaminen. - rakentamisen asianmukaisen toteuttamisen varmistamiseksi ja tarkastusten todentamiseksi rakennustyömaalla pidetään rakennustyön työmaapöytäkirjaa. - rakennushankkeessa on rakennuttajan, suunnittelijan, työnantajan ja itsenäisen työnsuorittajan yhdessä ja kunkin osaltaan huolehdittava siitä, ettei työstä aiheudu vaaraa työmaalla työskenteleville eikä muille työn vaikutuspiirissä oleville henkilöille. Älyrakennuksen kyseessä olen rakennuttajan velvoitteet ovat haastavia. Rakennuttajan - on nimettävä jokaiseen rakennushankkeeseen hankkeen vaativuutta vastaava pätevä turvallisuuskoordinaattori. Turvallisuuskoordinaattorin on huolehdittava turvallisuutta ja terveellisyyttä koskevista toimenpiteistä. On huolehdittava siitä, että turvallisuuskoordinaattorilla on riittävä pätevyys, asianmukaiset toimivaltuudet ja muut edellytykset huolehtia kyseessä olevasta rakennushankkeesta. - on teetettävä remonttia varten asbestikartoitus, jos talo on rakennettu ennen vuotta 1994 /2/

58 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 58 - on huolehdittava, että vaarojen ja haittojen ennaltaehkäisy otetaan huomioon suunniteltaessa töiden ja työvaiheiden ajoitusta, kestoa ja niiden yhteensovittamista. - tulee sopia kunnan rakennusvalvontaviranomaisen kanssa aloituskokouksen ajankohdasta ja kutsua kokous koolle ennen rakennustyön aloittamista, mikäli työ on vaatinut rakennusluvan. - on laadittava ennen rakennushankkeen päättymistä rakennuskohteen ylläpitoa, huoltoa, kunnossapitoa ja korjaamista koskevat kirjalliset käyttö- ja huolto-ohjeet, jotka sisältävät riittävät työturvallisuus- ja terveystiedot. - rakennuttajan on huolehdittava siitä, että jokaisella siellä työskentelevällä on työmaalla liikkuessaan näkyvillä henkilön yksilöivä kuvallinen tunniste. (työturvallisuuslaki 2002/738) Rakennusvaiheessa älykkäiden ratkaisuiden toteutuksen seuranta on oleellisen tärkeää, jotta älykkäitä ominaisuuksia ei menetetä toteutusvaiheessa tehtyjen väärien ratkaisuiden tuloksena. Kiinteistöä kehittävän linjasaneerauksen toteuttaminen on pitkälti urakkatarjousasiakirjojen mukaan tarjotun urakan toteuttamista. Tilanne muuttuu, kun kiinteistön älykkyyden tasoa ryhdytään parantamaan. Urakointikenttään tulee toimijoita, joiden järjestelmät ovat monimutkaisia ja vaikeita. Kuten älykonsultin (vrt. luku 3.3) valinnassa, jossa korostuu osaaminen ja kokonaisuuksien ymmärtäminen niin vastaava vaatimus korostuu myös urakointivaiheessa rakennus / huoneistoautomaatiojärjestelmien asennusosaamisessa. Tällöin asentaminen / urakointi ei ole vain tuotteiden kiinnittämistä seiniin ja kaapeleiden asennusta, vaan rakennus/huoneistoautomaatiojärjestelmien integrointia eri väylätekniikoilla. Älykkäiden järjestelmien toteutusvaiheessa seurataan mm. seuraavia asioita: - ovatko tuotteet ja ratkaisut varmuudella toiminnallisesti ja teknisesti yhteensopivia? - onko tuote varmuudella ominaisuuksiltaan halutun kaltainen ja toteuttaako se sille määritetyt toiminnat? - ymmärtävätkö toteuttajat varmuudella älyrakennuksen perusperiaatteet ja toimivatko he niiden mukaisesti? - toimivatko urakka asiakirjojen määrittämät Integraatioon ja rakennusautomaatioon liittyvät urakkarajat Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet Sopimuksen mukaisen urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet on esitetty kuvassa 4.8. Näitä ovat: - aloituskatselmus työmaajärjestelyineen ja toimintatapoineen - teknisten järjestelmien suunnitelmakatselmus - toiminnallisten/ älykkäiden järjestelmien suunnitelmakatselmus - aloituskokous, jossa asiat kirjataan ja roolit toimintaluvat tarkastetaan ja täsmennetään - yhteistoiminta työmaalla, joka sisältää katselmukset, työmaakokoukset sekä keskinäisen hyvän tavan menettelyt - vastaanottotarkastukset (älykkäät järjestelmät vaativat omat testauksensa) - loppukatselmukset ja käyttöönottopöytäkirjat Kuva 4.8. Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet Urakkasuorituksen tärkeimpien työvaiheiden esittely on liitteessä 11.

59 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 59 Kuvassa 4.9 on esitetty urakkavaihetta ohjaavat velvoitteet. Näitä ovat; - yhteinen tavoite velvoittaa kiinnittämään huomiota (näin sovittaessa) urakkarajat ylittäviin seikkoihin, mikäli niillä on merkitystä hyvän lopputuloksen kannalta - tarkastusasiakirjat on laadittava selkeiksi ja yksiselitteiseksi - työturvallisuus- ja menettelyohjeita pitää noudattaa - taloudellinen loppuselvitys tehdään niin urakasta kuin osakkaillekin - takuuaika alkaa hyväksytystä vastaanotosta Loppukatselmus ja käyttöönotto Yleistä Loppukatselmus on luvanvaraisessa hankkeessa tai sen osassa viranomaistarkastus. Tarvittavat viranomaistarkastukset riippuvat remontin luonteesta ja kunnan rakennusjärjestyksestä. Rakennuttajan ja urakoitsijan on oltava yhteydessä rakennusvalvontaan varmistuakseen tarvittavista viranomaistoimista korjaushankkeen aikana. Viranomaistoimenpiteet toteutuvat pääasiassa kolmessa vaiheessa: suunnitelmien ennakkolausuntoina, rakennustyön valvontana työmaavaiheessa ja valmiin työn tarkastuksina. Korjaustöiden valmistuttua rakennuttajan on pyydettävä rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Loppukatselmuksen hyväksymisen myötä vastaava työnjohtaja vapautuu rakennusaikaisesta vastuusta. Loppukatselmus tehdään, kun korjaustyöt on saatu hyväksytyn suunnitelman mukaisesti suoritettua kaikilta osin ulkopuoliset työt mukaan lukien. Loppukatselmusta edellytetään rakennuksilta, joissa asutaan tai työskennellään pysyvästi. Katselmuksessa varmistetaan muun muassa, että rakennustyö on suoritettu voimassa olevan rakennusluvan ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Loppukatselmusta haettaessa rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on oltava valmis, jos sellainen on määrätty laadittavaksi. Ohje on luovutettava taloyhtiölle. Käyttöönotossa varmistetaan järjestelmien toiminta ja annetaan käytön opastus. Vaiheen tuloksena rakennus otetaan käyttöön. Rakennusvalvontaviranomaiset tarkistavat loppukatselmuksessa, että rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on asianmukaisesti laadittu. Asiasta tehdään merkintä loppukatselmuspöytäkirjaan. Varsinaiseen urakkasuoritukseen liittyy erikseen vastaanottotarkastus. Loppukatselmuspöytäkirjaan merkitään käytetty tarkastusasiakirjamenettely ja siinä arvioidaan tarkastusasiakirjan merkintöjen vastaavuus luvassa edellytettyihin tai aloituskokouksessa osoitettuihin tarkastuksiin. Tarkastusasiakirjan pitämisestä vastaava henkilö huolehtii, että rakennusvalvontaviranomaisen arkistoon toimitetaan yhteenveto tarkastusasiakirjasta. Älyrakennuksen loppukatselmus, vastaanottotarkastus ja dokumentaatio Älykkään rakennuksen testauksen (vrt. luku 4.6.3) ja käyttöönoton suorittavat yhdessä suunnittelija ja toteuttaja/ urakoitsija. Osaava urakoitsija hallitsee kokonaisuuden ja voi yhdessä tilaajan kanssa toteuttaa käyttöönoton ja luovutuksen. Kiinteistön ja huoneiston käyttöönotossa tarkistetaan, hyväksytään toteutus. Tämä tarkistus vahvistaa suunnitelman mukaisen toiminnan. Tarkistus tehdään kiinteistöön kaikkiin osajärjestelmiin sekä järjestelmien välisiin yhteyksiin. Toteuttajan / suunnittelijan älykonsultin yhteinen haaste on saada kiinteistön eri käyttäjät, tekninen isännöinti, huoltomiehet ja asukkaat ymmärtämään ja omaksumaan miten älykkään kiinteistön sisäiset järjestelmät toimivat. Mitä laajempi kokonaisuus sitä oleellisempi on käyttöopastus/ koulutus. Väärin omaksuttu tieto tuo kiinteistön jatkuvalle hoidolle ja kehittämiselle tulevissa muutoksissa tai kehitystarpeissa merkittäviä lisäkustannuksia. Opastuksen tarkoitus on antaa käyttäjälle riittävä tieto kokonaisuuden hallintaan ja käyttöön.

60 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 60 Älykkään kokonaisuuden dokumentaatio on käyttäjälähtöisen ja älykkään kiinteistön tärkein asiakirjakokonaisuus. Se on toteutetun tiedon siirtämistä tulevaisuuteen huomioitavaksi. Dokumentaation sisältö on älyrakennuksessa ja kehittyvässä kiinteistössä enemmän kuin piirrosmerkit eri tuotteiden sijoittelusta ja johdotuksesta. Kaikki tavanomaiset tuotedokumentit ja järjestelmäkohtaiset tekniset asiakirjat kuvaavat mitä tuotetta on käytetty, mutta ei kerro kiinteistön omistajalle mitä toimintoja ne tekevät. Tämän päivän tuotteiden ominaisuudet ovat ohjelmallisesti toteutettu ja kaikki tuotteiden ja järjestelmän väliset tietoliikenteen ohjaukset ja käskyt ovat osa dokumentaatiota. Kaikissa älykkäissä kiinteistöissä on kuvattu mitä toimintoja on ohjelmoitu kokonaisuuteen. Kaikki järjestelmien väliset toiminnat on kuvattu. Käyttöliittymät, joista säädetään ja ohjataan kiinteistön toimintoja, on kuvattu. Dokumentaation yksi tärkeimmistä tehtävistä on kuvata yksityiskohtaisesti kaikki talotekniset toiminnat, jotta on olemassa dokumentaatio, joka voidaan luovuttaa seuraavalle omistajalle ja palveluntarjoajalle. Älykkään rakennuksen vastaanotossa haastavinta ovat testaukset ja niiden laajuus, toimivuuskokeet ja niiden laajuus, dokumenttien siirtotapa sekä omistajuuden vaihtuminen. Tilaaja varsinaisesti omistaa tietokannan. Älykkäiden toimintojen toteuttamisen kannalta tärkeitä konkreettisia tehtäviä ovat: Eri järjestelmien käyttöliittymien testaus sekä ohjelmoinnin tarkistus yhdessä käyttäjän kanssa, jotta käyttöliittymät saadaan toimimaan. Eri järjestelmien välisen tiedonsiirron ja ohjausten perinpohjainen testaus, jotta järjestelmät saadaan toimimaan käyttäjän kannalta optimaalisella tavalla. Varsinkin energioiden kulutuksen alentamiseen liittyvät toiminnot on saatava alusta lähtien toimimaan oikein. Vastaanottotarkastus Vastaanottotarkastus on työmaan tärkeimpiä kokouksia. Keskeneräistä työtä ei saa vastaanottaa. Vastaanottovaiheessa tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut laitteistot ja järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanotto- ja käyttöönottovaiheen tehtäviä ovat muun muassa laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset, urakoitsijan itselle luovutusmenettely, vastaanottoja jälkitarkastuksesta sopiminen ja dokumentointi. Vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, jonka tarkoituksena on osoittaa tarkastuksessa havaitut ja päätetyt asiat. Vastaanottopöytäkirjan laatimisesta, toimittamisesta ja tarkastamisesta on omat säännöksensä rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE , 76 ja 77 ). Vastaanottotarkastuksen puheenjohtajana toimii yleensä projektinjohtaja. Lisäksi huolehditaan siitä, että urakoitsija luovuttaa taloyhtiölle kuuluvat asiakirjat, joita ovat muun muassa tarkastusasiakirjan kopio sekä käyttö- ja huolto-ohjeet ja palauttaa käyttöönsä annetut kiinteistön avaimet. Putki-, ilmanvaihto, rakennusautomaatio- ja sähkötöiden osalta on suoritettava urakkarajaliitteen mukaisesti toimintakokeet ennen vastaanottotarkastusta. Vastaanottotarkastuksessa valvoja on avainasemassa, koska hänen pitäisi olla parhaiten selvillä todellisesta valmiusasteesta. Aikataulun pettäessä urakoitsijoilla on taipumus tarjota urakkasuoritusta keskeneräisenä vastaanotettavaksi. Tähän ei pidä suostua, mikäli viivästyssakon uhka samalla poistuu. Kokemusten mukaan urakoitsijaa ei pidä työmaalla kuin taloudelliset perusteet. Jälkitöiden tekeminen usein viivästyy, jos urakoitsija komentaa miehet jo toiselle työmaalle. Vain pienet, heti korjattavissa olevat puutteet vastaanottamisessa ovat hyväksyttäviä. Takuutarkastuksissa todetaan ongelmat ja vauriot, jotka voivat johtua suunnittelu-, valvonta-, työ- tai materiaalivirheistä. Koska urakan aikana on tehty töitä, joilla on vaikutusta huoneistojen kuntoon, projektinjohtaja järjestää osakaskyselyn. Tässä pyydetään osakkaita tuomaan esille kaikki virheet, puutteet ja vahingot, jotka osakkaan mielestä vaativat selvittelyä. Osakaskyselyn jälkeen projektinjohtaja järjestää valvojan ja urakoitsijoiden edustajien kanssa oman tarkastuskierroksensa, jossa osakkaiden ilmoittamat puutteet selvitetään ja tarvittaessa kirjataan muut havaitut virheet ja puutteet. Projektinjohtaja arvioi sen, onko

61 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 61 suunnittelijan osallistuttava tähän tarkastuskierrokseen. Tämä menettely soveltuu hyvin myös rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998, 71.3 ) vaatimukseen, jonka mukaan urakoitsijan on myös itse varmistettava työn sopimuksenmukaisuus ennen vastaanottotarkastuksen pyytämistä. Kun tämä kierros tehdään yhdessä, on todennäköistä, että varsinaisessa vastaanottotarkastuksessa ei ole näkemyseroja. Tarkastuskierros on hyvä pitää niin aikaisin, että urakoitsijat voivat korjata esitetyt virheet ennen varsinaista vastaanottokatselmusta. Hyvin hoidetussa hankkeessa saadaan kaikki viat ja puutteet korjatuiksi ennen vastaanottotarkastusta ja tarkastuspöytäkirjasta tulee puhdas. Tarkastuspöytäkirja on laadittava viivytyksettä. Vastaanottotarkastukseen on tuotava kaikki urakkasuoritukseen kohdistuvat vaatimukset perusteiltaan yksilöityinä. Sen jälkeen vaatimuksia ei enää tarvitse osapuolten huomioida. Jätettyihin vaatimuksiin liittyviä taloudellisia vaikutuksia voidaan vielä selvittää taloudellisessa loppuselvityksessä. Koska vastaanottotarkastus on taloyhtiölle huomattavan tärkeä, on projektinjohtajan ja valvojan valmistauduttava siihen huolella. Urakkasuoritus voidaan ottaa vastaan myös puutteellisena. Tällöin on määrättävä töiden suorittamiseen varattava aika ja samalla yleensä määrätään pidätettäväksi osa viimeisestä maksuerästä töiden loppuunsaattamiseen ja hyväksymiseen saakka. Jos puutteet ovat vähäisiä eivätkä haittaa kohteen käyttöä, ei rakennuttaja voi kieltäytyä urakkasuorituksen vastaanottamisesta. Mikäli asiakirjoissa ei ole toisin mainittu, tulee rakennusajan vakuuden olla voimassa kolme kuukautta yli urakka-ajan sekä takuuajan vakuuden kolme kuukautta yli takuuajan. Vakuudet on palautettava välittömästi sen jälkeen kun urakoitsija on täyttänyt vakuuden tarkoittamat velvoitteensa (YSE ). Mikäli urakoitsijan työt viivästyvät, on huolehdittava, että vakuus on voimassa. 4.9 Taloudellinen loppuselvitys Taloyhtiön ja urakoitsijan välinen loppuselvitys Ellei vastaanottotarkastuksessa ole selvitetty urakan taloudellisia asioita, tehdään taloudellinen loppuselvitys erikseen ja siitä laaditaan pöytäkirja. Urakoitsijan on lähetettävä kahden viikon sisällä tarkastuspöytäkirjan saamisesta oma esityksensä selvityksestä rakennuttajalle. Projektinjohtaja ja valvoja (mahdollisesti myös suunnittelijat) antavat näkemyksensä urakoitsijan esityksiin, jonka jälkeen viimeistään kuukauden kuluttua urakoitsijan esityksestä pidetään taloudellinen loppuselvitystilaisuus (YSE 1998, 73 ). Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan rakennuttajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvitys on takaraja, johon mennessä molempien osapuolten on puhevallan menettämisen uhalla määriteltävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset määrältään. Kun rakentamisen aikana on lisä- ja muutostöistä tehty asianmukaiset juoksevasti numeroidut tarjoukset ja ne on käsitelty työmaakokouksissa, on selvityksen tekeminen kohtuullisen vaivatonta. Mitään lisä- tai muutostöitä ei ole pitänyt tehdä ilman tilausta, joten hyvin hoidetussa urakkasuorituksessa taloudellinen loppuselvitys on sovittujen asioiden kokoamista yhtenäiseksi yhteenvedoksi. Projektinjohtaja käy ennen vastaanottoa ja taloudellista loppuselvitystä läpi kaikki urakan asiakirjat kuten urakkaneuvottelumuistion, sopimusasiakirjat ja työmaapöytäkirjat. Kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, ei urakkaan liittyviin asioihin voida enää palata. Tämän vuoksi mitään seikkoja ei saa jättää selvittämättä ja sopimatta Taloudellinen ja tekninen selvitys osakkaille Taloyhtiön hankkeen on oltava läpinäkyvä. Tämä tarkoittaa, että osakkaille on tehtävä kattava selvitys varojen käytöstä eli selvitettävä, mitkä olivat hankkeen kokonaiskustannukset ja mahdolliset lisä- ja muutostyöt, joihin on käytetty yhtiökokouksen linjasaneerauspäätöksen pohjana olleissa hankekustannuksissa varatut

62 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 62 lisä- ja muutostyörahat. Vastaanottoa välittömästi seuraavan yhtiökokouksen selvitykseen otetaan urakkasuorituksen loppuselvityksen lisäksi kaikki yhtiölle hankkeesta tulleet kustannukset rakennuttajakuluineen käsittäen suunnittelun, kopiot, projektinjohtokulut ja jopa harjannostajaisten kulut, jos sellainen on pidetty. Sen lisäksi selvitetään se, mikä osuus on mahdollisesti voitu kirjata suoraan kuluksi ja katettu hoitovastikkeella ja mikä osa on aktivoitu taseeseen sekä mikä osa aktivoidusta osasta on katettu rahastoista ja mikä osa osakkaiden kertasuorituksilla ja yhtiölle otetulla lainoituksella. Samalla selvitetään, millä tavoin osakkaat voivat suorittaa halutessaan myöhemmin lainaosuutensa kerralla tai muuten nopeutetusti Takuuaika Normaali takuuaika rakennushankkeissa on (2) kaksi vuotta. Vesieristeille annetaan jo 10 vuoden takuuaikoja, kun käytetään sertifioituja asentajia. Vakavien virheiden osalta toteuttajan vastuu on 10 vuotta, mikä edellyttää törkeää huolimattomuutta. Takuuaika koskee myös rakennusautomaatiourakkaa. Älykkään rakennuksen huoneistoautomaation takuuajasta on varsinkin tilaajan hyvä neuvotella erillinen takuuajan sopimus, koska toisen huoltaja/urakoitsijan/tilaajan tekemät jopa vähäiset lisä-, muutostyöt päättävät toiminnallisuustakuun. Vastuu jää tällöin tilaajalle. Korjaushankkeen takuuaika (YSE 1998, 74 ) alkaa, kun kohde on sovittu vastaanotetuksi. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa urakoitsijan vastuulla oleviksi virheiksi ja puutteiksi. Takuuajan tehtävät ovat: - kerätään käyttäjiltä tiedot takuuaikaisista puutteista ja muista havainnoista - korjautetaan käyttöä haittaavat havaitut viat tarvittaessa välittömästi - pyydetään huolto-organisaatiolta tarvittaessa selvitys energiatavoitteiden toteutumisesta - valvotaan, että takuuajan huollot tehdään ajallaan - valvotaan takuuaikana tehtäväksi sovittujen töiden suoritusta - seurataan vastaanottotarkastuksessa kirjattuja takuuajan huomautuksia - järjestetään tarvittaessa takuuajan välitarkastukset valmisteluineen, kokouksineen ja jälkitarkastuksineen (1-vuotistarkastukset) - järjestetään 2-vuotistakuutarkastukset valmisteluineen, kokouksineen ja jälkitarkastuksineen - käsitellään erikoistapaukset (esim. konkurssiasiat, merkittävät takuuajan riidat) sekä hankitaan niihin tarvittava asiantuntija-apu ja selvitykset - päätösesitys 2-vuotistakuuajan velvoitteiden hyväksymisestä ja takuuajan vakuuden palauttamisesta Takuuajan päättyessä on rakennuskohteessa suoritettava takuutarkastus, jossa todetaan ne viat ja puutteet, jotka takuuaikana ovat tulleet ilmi ja sovitaan vielä korjaamatta olevien vikojen korjausaikataulusta.

63 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 63 Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen jää usein taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulle. On kuitenkin hyvin perusteltua, että projektinjohtaja ja valvoja osallistuvat myös tähän, koska heillä on hyvät tiedot hankkeesta ja takuutyökäytännöistä. Taloyhtiö palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan päättymisen jälkeen, mikäli kaikki takuutarkastuksessa sovitut työt on tehty. Vakuuksien palauttaminen kirjataan katselmuspöytäkirjaan ja pöytäkirja saatetaan taloyhtiön hallituksen tietoon. Jos työt viivästyvät, on huolehdittava vakuuden antaneen pankin kanssa takuuajan vakuuden pysymisestä voimassa. Takuuaikana voi ilmetä sellaisia vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästyminen voi lisätä vahinkoriskiä. Nämä on saatettava välittömästi urakoitsijan tietoon ja urakoitsijan on ne erikseen korjattava. Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta niistä virheistä ja puutteista, jotka havaitaan ja jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan tahallisuudesta, törkeästä huolimattomuudesta tai laiminlyönneistä.

64 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 64 5 KÄYTTÖ JA YLLÄPITO 5.1 Yleistä Onnistuneeseen käyttöön ja ylläpitoon kuuluvat mm., että rakennus, tekniset järjestelmät, rakennus / huoneistoautomaatio ja näiden hallintaan hankitut järjestelmät. Ne sisältävät halutut strategiset tavoitteet, taloudelliset, tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet sekä tuottavat riittävän määrällisen ja laadullisen tiedon, joka esitetään käyttäjille. Lisäksi rakennuksen toimintoja ohjaa - käyttäjän tarpeiden pohjalta määritelty logiikka, - automatiikka (ennakkoon ohjelmoidusti ja mm. sensorien tukemana) käyttäjän erityistarpeiden ohjaamana (vuorovaikutteisuus) Rakennuksen ominaisuuksia ylläpidetään ja parannetaan mm. käyttäjiltä saadun palautteen perusteella Tulevaisuuden rakennuksen mahdollisuuksia (älykkäittä ja toiminnallisia) käyttäjän kannalta on esitetty viitteessä /28/. Älyrakennuksen toiminnallisten järjestelmien käyttö- ja ylläpitosopimus on laadittava siten, että alkuperäisen urakoitsijan takuuvelvoitteet eivät raukea. Integroidun järjestelmän yleispätevä huolto- ja ylläpitosopimusta ei ole. Se pitäisi kehittää. 5.2 Käyttövaihe Kun kehittävän linjasaneerauksen lähtökohdaksi otetaan tämän oppaan esittämät rakennuttamisen, suunnittelun ja toteutuksen periaatteet sekä niihin liittyvät käytännön ohjeet, on mahdollista tuottaa rakennus, joka täyttää taloyhtiön osakkaiden, asukkaiden ja hallinnon tarpeita mahdollisimman tarkasti. Laajojen teknisten järjestelmien käyttöönotto on kuitenkin aina haasteellista, varsinkin osajärjestelmien integrointi ja kytkentä. Osajärjestelmiä ovat - informaatiojärjestelmät - talotekniset järjestelmät - turvallisuusjärjestelmät - rakennetekniset järjestelmät Linjasaneerauksen käyttöönottoon kuuluva järjestelmien testaus tulee tehdä perusteellisesti, jotta varmistetaan mm. eri osajärjestelmien toimivuus ja vaadittava yhteensopivuus sekä mahdollisen käyttäjäliittymän toiminta. Lisäksi tulee panostaa eri käyttäjien (mm. omistaja, hallinto sekä asukas) riittävään perehdyttämiseen. Varsinkin älyrakennuksen tapauksessa se on erityisen vaativaa. Erityisesti älyrakennuksen järjestelmien käyttöönotossa suoritettaan seuraavat tehtävät; - opastetaan käyttäjää hallitsemaan laitteita oikealla tavalla ja perehdytetään käyttäjä järjestelmien tuottamiin mahdollisuuksiin. - opastetaan käyttäjää seuraamaan laitteiden toimintaa sekä ymmärtämään niiden tuottamaa informaatiota kuten vikailmoituksia, kulutusseurantaa jne. - koulutetaan käyttäjää suorittamaan käyttäjän tehtävissä olevat ohjelmoinnit.

65 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Huolto ja kunnossapito huomioidaan jo suunnittelussa ja toteutuksessa Saneeratun rakennuksen järjestelmien huolto- ja kunnossapitonäkökulmat on otettava huomioon jo kohteen suunnitteluvaiheessa (vrt. luku 4.6) ja varmistettava toteutusvaiheessa. Tässä luvussa keskitytään erityisesti rakennuksen tietoa ja taitoa vaativiin järjestelmiin kuten automaatioon. Korjaus ja uusiminen tulee olla teknisesti ja elinkaaritaloudellisesti ennakoitu. Teknisten järjestelmien käytön, ylläpidon ja uusimisen kannalta oleellinen seikka on valittujen järjestelmien yleispätevyys ja avoimuus. Tekniset järjestelmät ylläpidetään sekä uusitaan elinkaaren aikana hallitusti laaditun huolto- ja ylläpitosuunnitelman mukaisesti. Varsinkin tietotekniset järjestelmät uusiutuvat ja vanhenevat ripeätä tahtia, päivityssykli on yleensä alle 10 v. Tämä tuo suuren haasteen älyrakennuksen huolto- ja kunnossapitotoiminnoille. Rakennuksen teknisten järjestelmien tuottama seurantatieto tulee käyttää rakennuksen toimivuuden ylläpitämiseen ja kehittämiseen. Seurantatiedolla on oltava merkitys eli se ohjaa käyttöä oikeaan suuntaan. Teknisiin järjestelmiin liittyvät ylläpito-ohjeet sekä ylläpidon näkökulmat suunnittelu- ja toteutusvaiheessa ovat mm. seuraavat: - järjestelmistä laaditaan asianmukaiset käyttö- ja ylläpito-ohjeet ja ne liitetään osaksi rakennuksen muita ohjeistoja (huoltokirja). - ensiarvoisen tärkeitä ovat älykkäiden järjestelmien käyttöohjeet, joiden avulla käyttäjät ja ylläpitäjän hyödyntävät järjestelmiä tarkoitetulla tavalla. Käyttöohjeiden on oltava selkeitä ja yksikäsitteisiä ja käyttäjän ymmärrettävissä olevia. Käyttäjästä riippuvia käyttöohjeita voi siis olla eritasoisia. - älykkäiden järjestelmien tuottaman hyödyn perusedellytyksenä on niiden oikea ohjelmointi ja ohjelmien aktiivinen päivittäminen tarpeita vastaavaksi myös käyttövaiheen aikana. Ohjelmointi voi onnistua vain silloin, kun ohjelmoinnin pohjaksi saadaan oikeat toimintojen kuvaukset ja ohjelmoija hallitsee ohjelmistot syvällisesti. Ensimmäiset toimintakuvaukset tuotetaan jo rakennuksen suunnitteluvaiheessa ja niitä päivitetään koko rakennuksen elinkaaren ajan. - älykkyyttä sisältävien järjestelmien (talotekniikka (LVI), rakennusautomaatio, infojärjestelmät) on pysyttävä jatkuvasti kunnossa, jotta niille asetetut hyötytavoitteet voidaan saavuttaa. Tästä syystä älykkäiden järjestelmien huolto ja kunnossapito on tehtävä laadukkaasti ja nopeasti, jotta käyttökatkostappiot voidaan minimoida. - suunnitteluvaiheessa älykkyyttä sisältävien järjestelmien huollettavuus on tärkeä suunnitteluperuste. Laitteet sijoitetaan helposti luokse päästäviin paikkoihin. Huoltoa vaativat laitteet varustetaan pikaliittimillä sekä varalaitteilla. Järjestelmiin hankitaan itsediagnostiikkaohjelmistot jne. - ylläpito-ohjeissa tulee olla selkeästi kuvattu älykkäiden järjestelmien toteutusratkaisut ja miten eri järjestelmien väliset liitännät on otettu huomioon. Liitännät voivat olla yksinkertaisia on/off -tyyppistä tietoa välittäviä kytkinkärkiä tai varsin monimutkaisia tiedonsiirtoyhteyksiä. Tiedonsiirtotavat, käytetyt tiedonsiirtostandardit sekä jokaisessa liitoskohdassa siirtyvä tieto kaikkine ominaisuuksineen/toimintoineen tulee olla selkeästi esitetty. Lisäksi määritetään tiedonsiirron ylläpito-ohjeet eli miten tarkistetaan tiedonsiirtoyhteyden toiminta käyttö- ja ylläpitovaiheen tarkistuksissa tai vikatilanteissa. Huollon ja ylläpidon suunnitteluun tulee kaikkien suunnittelijoiden osallistua omalla erikoisosaamisella. Rakennuksen pääsuunnittelija ja erityisesti älykonsultti huolehtivat siitä, että rakennuksen älykkäisiin järjestelmiin liittyvät tiedot otetaan kattavasti huomioon.

66 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeet Yleistä Maankäyttö- ja rakennuslaissa ja asetuksessa määrätään, että käyttö- ja huolto-ohje ( huoltokirja ) on laadittava uudisrakennukselle, jota käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn. Sama koskee korjaus- tai muutostyötä, joka edellyttää rakennuslupaa. Huoltokirjan vähimmäissisältö on määritelty maankäyttö- ja rakennusasetuksessa, joka tuli voimaan vuonna Sitä ollaan uusimassa tämän ohjeen valmistusvaiheessa. Uusi asetus astuu voimaan vuoden 2018 alussa. Huoltokirja on kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka pohjautuu suunnittelussa ja rakentamisessa päätettyihin kiinteistön elinkaaritalouden perusteisiin Käyttö- ja huolto-ohjeen sisältö Käyttö- ja huolto-ohje sisältää tarvittavat tiedot rakennuksen asianmukaista käyttöä ja kunnossapitoa varten - sovellettuna myös älyrakennuksen huolto- ja kunnossapito-ohjeita varten. Tällöin tulevat esille erityisesti tietojärjestelmien huolto-, käyttö-, käytettävyys-, päivitys- ja vaihdettavuusohjeet normaalin huoltokirjan lisäksi. Lisäksi kuvataan tarvittavalla tarkkuudella kaikkiin teknisiin järjestelmiin kuuluvia ominaisuuksia. Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje koostuu rakennushankkeen aikana eri osapuolten laatimista ja eri tahoilta koottavista asiakirjoista, jotka luovutetaan kiinteistön omistajalle. Ohjetta laadittaessa otetaan huomioon rakennuksen ominaisuudet sekä rakennuksen ja sen rakennusosien ja laitteiden suunniteltu käyttöikä. Käyttö- ja huolto-ohjeen on tarkoitus olla käyttöohjeisto, jonka avulla voidaan saavuttaa halutut asumisolot, rakenteiden ja laitejärjestelmien suunnitellut käyttöiät sekä hyvä energiatalous järkevästi ja taloudellisesti. Se tukee kiinteistönhoidon kilpailuttamista, kiinteistönhoitosopimusten laatimista sekä hoito- ja huoltotyötä että niiden valvontaa Miten käyttö- ja huolto-ohje laaditaan Käyttö- ja huolto-ohje suositellaan laadittavaksi siten, että siitä ilmenee mm. - kiinteistön omistus, laajuus, tilat käyttötarkoituksineen ja päärakenteet - kiinteistön rakentamiseen osallistuneiden yhteisöjen ja henkilöiden yhteystiedot - rakenteiden ja laitteiden hoidon, huollon ja kunnossapidon tehtävät - keskeisten huoltokohteiden ja tilojen paikantamistiedot - tavoitteelliset sisäolosuhteet, hoidon laatutason ja järjestelmien käyttöarvot - sisä- ja ulkopuolisten rakenteiden pintamateriaalit - käyttöikätavoitteet kustannuksiltaan merkittäville rakenteille ja rakennusosille - kustannuksiltaan merkittävien kunnossapitokohteiden kunnossapitojaksot ja tehtävät - korjauspäiväkirjan ylläpito ja vuosikustannusten seuranta - toimintaohjeet poikkeus- ja häiriötilanteissa. Lisäksi huoltokirjan liitteeksi kootaan kaikkien kiinteistöön asennettujen rakennusosien, materiaalien ja laitteiden hoito-, huolto- ja kunnossapito-ohjeet paikantamistiedoin. Kuhunkin huoneistoon toimitetaan huoneiston käyttöohjeet ja huoltokirjan käyttöohjeet luovutetaan kiinteistön omistajalle /18/ Ennaltaehkäisevä huolto- ja kunnossapito Tehokkaalla ennaltaehkäisevällä huollolla voidaan vähentää vikojen määrää. Vastaan voi kuitenkin tulla ylläpidon rajalliset resurssit.

67 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 67 Integroidussa kiinteistön hallintajärjestelmässä tietoon perustuvan järjestelmän malli voi huoltorytmin perusteella optimoida painopisteitä. Optimointi tapahtuu esimerkiksi silloin, kun kaksi erillistä huoltotyötä olisi suoritettava samanaikaisesti, mutta resursseja ei ole riittävästi tehdä molempia. Tietoon perustuva järjestelmä voi uudelleen ajoittaa toisen niistä perustuen päättelyyn taloudellisista, kybertuvallisista tai muista tekijöistä. Tietoon perustuvaa järjestelmää voidaan käyttää myös ennakoimaan mahdolliset ohjelmointivirheet, tulevat päivitykset, konerikot, ylläpitokustannukset ja varaosapalveluiden tarpeet. Tämä on erityisen hyödyllistä suunniteltaessa talousarvion pohjalta toimenpiteitä ja ohjelmistotilauksia. Järjestelmä voi - neuvoa toimenpiteiden uudesta järjestyksestä verrattuna huoltokirjan mukaiseen toimintaan - ennustaa niiden ajoituksen tarvittavien varaosien varastointien perusteella - antaa neuvoja erityisistä vaadittavista huoltotoimenpiteistä tai boottaustoimenpiteistä ja päivityksistä konerikon tai ohjelman vanhentumisen jälkeen, korostamalla yhteisiä tai erityisen kalliita vikoja - tarjota "päätöksen tueksi kriteerit korjausta tai päivitystä/ vaihtoa varten Älyrakennuksen käyttöön liittyvät tehtävät Älykkäässä kiinteistössä käyttöönoton suorittavat yhdessä suunnittelija ja toteuttaja/ urakoitsija. Osaava urakoitsija hallitsee kokonaisuuden ja voi yhdessä tilaajan kanssa toteuttaa käyttöönoton ja luovutuksen. Kiinteistön ja huoneiston käyttöönotossa tarkistetaan, hyväksytään toteutus. Tämä tarkistus vahvistaa suunnitelman mukaisen toiminnan (vrt. luku 4.6.2). Tarkistus tehdään kiinteistöön kaikkiin osajärjestelmiin sekä järjestelmien välisiin yhteyksiin. Älyrakennuksen tietoteknologia vanhenee nopeasti. Tämä vuoksi älyrakennus pitää suunnitella siten, että sille mahdollistetaan tietoteknologian käyttöönotto ja sen päivittäminen. Tuotteet ja järjestelmät valitaan sen mukaisesti. On myös tärkeätä osata valita tuotteet siten, että ne ovat mahdollisimman huoltovapaat myös käyttöönottohetken jälkeen. Älyrakennuskonseptiin kuuluva käyttäjien tarpeiden ja tottumusten huomioiminen onnistuu myös olemassa olevaa rakennuskantaa uudistettaessa. Tällöin uudistetaan ja täydennetään älykkäiden järjestelmien ohjelmistoja rakennuksen käytön yhteydessä tulevien tarpeiden mukaisesti. Lisäksi seurataan rakennuksen olosuhteita, energioiden ja kulutushyödykkeiden menekkiä, järjestelmien toimintaa sekä kuntoa, älykkäitä järjestelmiä ja niiden toimintoja sekä ominaisuuksia hyödyntäen (vrt. viite 28, luku 10). Rakennuksen käyttöönottoon kuuluva teknisten järjestelmien testaus tulee tehdä perusteellisesti, jotta varmistetaan mm. eri osajärjestelmien toimivuus ja yhteensopivuus sekä käyttäjäliittymän toiminta. Lisäksi tulee panostaa eri käyttäjien (mm. omistaja, ylläpitäjä sekä asukas/työntekijä) riittävään perehdyttämiseen, joka sekin on huomattavasti haasteellisempaa kuin perinteisissä järjestelmissä. Käyttäjälähtöisen rakennuksen käyttöön ja ylläpitoon kuuluu mm., että rakennus, tekniset järjestelmät, rakennusautomaatio ja näiden hallintaan keskitetyt järjestelmät - sisältävät halutut toiminnalliset ominaisuudet sekä - tuottavat riittävän määrällisen ja laadullisen tiedon, joka käyttäjille esitetään eri käyttöliittymien kautta. Lisäksi rakennuksen toimintoja ohjaa käyttäjän tarpeiden pohjalta määritelty logiikka, sekä automaattisesti (ennakkoon ohjelmoidusti ja mm. sensorien tukemana) että käyttäjän erityistarpeiden ohjaamana (vuorovaikutteisuus). Rakennuksen ominaisuuksia ylläpidetään ja parannetaan mm. käyttäjiltä saadun palautteen perusteella.

68 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 68 6 LINJASANEERAUSMENETELMÄT JA -TUOTTEET 6.1 Yleistä Seuraavassa esitetään eri linjasaneerausmenetelmien pääkohtia ja tuotteita. Tässä esitettyjen lisäksi löytyy markkinoilta lukuisa joukko vastaavantyyppisiä ratkaisuja. Ala kehittyy voimakkaasti ja uusia tuotteita ja menetelmiä tulee markkinoille Määräykset ja ohjeet Periaatteena on, että kun korjataan, noudatetaan sen ajan määräyksiä ja säännöksiä, jolloin kohde on rakennettu. Kun uudistetaan, noudatetaan tämän päivän määräyksiä. Tilanteesta riippuen, ratkaisuja on monenlaisia. Ne voivat olla erilaisia, mutta täyttävät määräysten vaatimukset. Valmiita ohjeita määräysten täyttävistä ratkaisuista on lukuisia. RakMk D1 Kiinteistöjen vesi ja viemärilaitteistot, määräykset ja ohjeet 2007 määrittelee: Rakennukseen asennettava vesijohto ja siihen liitetyt laitteet on sijoitettava siten, että mahdollinen vesivuoto voidaan havaita luotettavasti ja ajoissa ja vesijohto voidaan helposti tarkastaa ja korjata. Märkätilan lattiaan ei saa tehdä vesijohtojen läpivientejä. Rakennukseen asennettava viemäri on sijoitettava niin, ettei siitä aiheudu häiritsevää melua. Viemäri on yleensä sijoitettava niin, että se voidaan ilman suurehkoja toimenpiteitä korjata tai vaihtaa. Vuonna 2011 D1:stä muutettiin siten, että huoneistokohtaiset vesimittarit (kylmä/kuuma) tulivat pakollisiksi. Siellä mainitaan myös, että mittarit on oltava helposti, luettavissa ja huollettavissa. Rakentamista koskevat asetukset uudistetaan vuoteen 2018 mennessä vuonna 2013 voimaan tulleen maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen mukaisesti. Näillä asetuksilla tulee olemaan vieläkin voimakkaampi vaikutus erilaisiin teknologisiin ratkaisuihin sekä esivalmistusasteen nostamisen mahdollisuuksiin Menetelmien ja tuotteiden valintaan vaikuttavat tekijät Korjaustavan valinnassa perimmäinen kysymys on se, mihin korjauksella pyritään ja mikä on tavoiteltava elinkaari korjatuille järjestelmille. Tärkeätä on ymmärtää yhteiskäyttömahdollisuus eri menetelmien kesken ja että ammattihenkilöitä pitää käyttää niin projektin johtamisessa, suunnittelussa kuin asennustöissäkin. Kiinteistön taloudellinen tilanne ja rakennuksen muut korjaustarpeet saattavat vaikuttaa menetelmän valintaan. Esimerkiksi porrastilojen ja/tai taloyhtiön yleisten tilojen saneeraustarve voi vaikuttaa putkistojen korjaustavan valintaan, samoin kylpyhuoneen vesieristeen uusimisen tarve /22/. Erityisesti teollisten saneerausmenetelmien ja tuotteiden valintaan vaikuttavat tekijät ovat pääasiallisesti: - elinkaariajattelu - haitta-aika - energiatalous - vakuutusyhtiön kanta. Viite 20, 22 sekä 24 käsittelevät tarkemmin valintaan vaikuttavia tekijöitä. Elinkaariajattelu Asunto-osakeyhtiöissä, joissa on paljon omistusasuntoja, asukkaiden mielipide on ratkaiseva ja mielipiteisiin voi vaikuttaa kunkin osakkaan oma elinkaariajattelu, esimerkiksi omistajan ikä voi inhimillisistä syistä ohjata valintaa kevyempien menetelmien suuntaan. Asuntokiinteistöyhdistykset tarjoavat jäsenilleen käyttöikälaskuria, jolla voi helposti arvioida kiinteistön tärkeimpien rakenteiden ja järjestelmien kuntoa asennusvuoden ja arvioidun käyttöiän perusteella.

69 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 69 Rakennuksen märkätilojen kunto saattaa vaikuttaa korjaustavan valintaan. Putkistojen, sähköjohtojen sekä ilmastointikanavistojen huollettavuus ja kunnossapidettävyys puoltavat teollisia reititysjärjestelmiä. Käyttövesiputkien ja viemäriputkien saneeraukseen voidaan valita eri menetelmät ja myös korjausajankohdat voidaan jaksottaa. Jokainen ennen 1960-luvun puoliväliä rakennettu kiinteistö on oma yksilönsä ja korjaustavan valinnassa on tarkoituksenmukaista ottaa huomioon kiinteistön omat reunaehdot luvulta lähtien on rakennettu tyyppitaloja ja alueita, joissa rakentamistapa koko alueella on samankaltainen ja joissa linjasaneeraus tulee ajankohtaiseksi melko samanaikaisesti. Useamman taloyhtiön olisi mahdollista liittyä yhteen remontin valmisteluvaiheessa, jolloin olisi saavutettavissa volyymi/toistuvuussäästöjä hankkeiden läpiviennissä. Yhteenliittyminen vaatii kuitenkin tahdon lisäksi yhtiöiden välisen hallinnon järjestämistä /25/. Vanhoja ja uusia menetelmiä voidaan käyttää ja on syytäkin käyttää myös rinnakkain. Jos talon asukkaat ovat omalla kustannuksellaan uudistaneet kylpyhuoneet paljon yli alkuperäisen tason, saattaa olla järkevintä sijoittaa vesijohdot uuteen paikkaan, käyttää kylpyhuoneen käyttövesiputkissa pintaan asennettavia putkia ja tehdä viemäröinti sukittamalla, mikäli sukitus on teknisesti mahdollista. Haitta-aika Putkien uusimisen aiheuttama haitta-aika huoneistoa kohden on suuruusluokkaa 3-4 kuukautta. Kehittyneimmät urakoitsijat ovat kuitenkin kehittäneet haitta-ajan lyhentämiseksi erilaisia toimenpiteitä. vrt. luku 6.7. Putkien uusiminen uusille reitityksille vähentää esimerkiksi vesikatkosten pituuksia, mikäli tämä on otettu huomioon suunnittelun tavoitteita asetettaessa. Kuvassa 6.1on esitetty karkeasti putkiremontin asunnon ulkopuoliset työt ja asunnon sisäpuoliset (häiriöaika) työt kuten kylyhuone, sen linjat ja keittiövedot. Toimenpiteillä, jotka vaikuttuvat asunnon sisäpuolella tehtäviä töitä vähentävästi, voidaan vaikuttaa asukkaan kokemaan häiriöaikaan. Kuva 6.1. Asukkaan kokema putkiremontin aika (CASE 3)

70 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 70 Energiatehokkuus Energiatehokkuutta voidaan parantaa rakennusautomaatiolla sekä talotekniikanjärjestelmien oikean säädön ja hyödyntämisen avulla. Teolliset reititysjärjestelmät vähentävät tulevaisuudessa saneeraukseen liittyvää rakenteiden purkamistarvetta. Tärkeätä on seurata myös rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutoksia, viimeisin ehdotus on 2/2017 esille noussut sähköautojen latausvalmius rakennuksissa. Muita tekijöitä Vakuutusyhtiöiden kanta erilaisiin linjasaneerausratkaisuihin on myös huomioitava valintoja tehtäessä. 6.2 Putkistojen uusiminen perinteisesti entisille paikoilleen Karkeasti voidaan sanoa, että ennen BES - järjestelmän voimaantuloa (vuonna1969) rakennetuissa rakennuksissa putket uusitaan perinteisellä putkiremontilla kuitenkin siten, että viemäriputket joko vaihdetaan uusiin tai sukitetaan riippuen niiden kunnosta. Perinteinen korjausmenetelmä on hormistojen, putkistojen ja sähkölinjojen uusiminen entisille paikoilleen riippuen tietysti niiden kunnosta. Taloyhtiön on tarkasteltava vahoissa rakennuksissa monenlaisia vaihtoehtoja ja korjauskokonaisuuksia. Perinteinen menetelmä vaatii usein raskaita rakennustöitä (rakenteiden avaamista ja uusimista ym.) ja on näin ollen kustannuksiltaan usein raskas. Periaatteessa siinä puretaan vanha ja rakennetaan sen tilalle uusi. Myös asbestityöt ovat näissä raskaista. Näissä tapauksissa uuden putkiston arvioitu käyttöikä on yleensä vuotta. Tätä menetelmää ei tässä ohjeessa tarkastella tarkemmin, koska se on teknisesti selkeä ja alalla yleisesti tunnettu. Teollisesti esivalmistetut putkistoelementit soveltuvat paremmin betonielementtirakennuksiin ( lukujen rakennukset) niiden samankaltaisuuden ja tarkempien mittasuhteiden vuoksi. 6.3 Reititysratkaisut ja teollisesti esivalmistetut elementit Yleistä Teollisesti rakennettu rakennuskanta on luonut perustan installaatiojärjestelmien esivalmistusasteen nostamiselle ja teolliselle korjaustoiminnalle. Teollinen rakentaminen nopeuttaa rakentamista ja aiheuttaa vähemmän häiriöitä kaupunkiympäristössä. Teollistamisen pitää perustua avoimuuteen siten, että periaatteessa kuka tahansa voi tehdä moduuleita tai niiden osia. Korjausrakentamisen teollistamisessa on edelleen paljon kehityshaasteita. Korjausrakentamisen teollistaminen helpottuu, kun korjattavat kohteet alkavat olla yhä useammin elementtirakenteisia rakennuksia, joissa mittatarkkuus on parempi kuin paikalla rakennetuissa rakennuksissa. Periaatteet Systemaattisen reitityksen perusta ja malli tulee Eino Rantalan väitöskirjasta Installaatio- ja rakennustekniikan koherenssista perusinstallaatiotekniikan integroimiseen. Väitöskirjassa esitetään teoreettinen malli integroidusta, teollisesti tuotettavasta perusinstallaatiotekniikan asennusmoduulijärjestelmästä. Mallin mukaan asennusmoduuli muodostuu yhtenäistävästi yhteen sovitetuista reititys- ja järjestelmämoduuleista. Yhteen sovitus onnistuu yhteisen mittajärjestelyn avulla, jossa eri kokoluokan moduuleja voi tietyllä systematiikalla yhdistää. Kuvassa 6.2 on esitetty pystyreitityksen asennusmoduulimallin rakenne.

71 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 71 Kuva 6.2. Asennusmoduulimallin rakenne, pystyreititys Käytännössä teollinen rakentaminen on tuonut mukanaan teollisesti esivalmistetut asennusmoduulit = valmiselementit, jotka ovat yksi ratkaisu teollisesti valmistettujen, modulaaristen, betonielementtirakennusten LVIS - saneerauksessa. Niiden etuja ovat mm. nopea asennettavuus, joustavat sijoitusratkaisut ja elinkaariedullisuus. Loppuratkaisuna taloyhtiö saa uusitut käyttövesiputket, viemärit ja sähköjohdot, jotka on asennettu uusia, systemaattisia reittejä pitkin. RIL:n julkaisussa Talotekniikan reititysohje Modulaarinen installaatiotekniikka (RIL )/20/ on yksityiskohtaisesti kerrottu teollisen rakentamisen periaatteet sekä teollisen talonrakentamisen, reititysten ja modulaarisen installaatiotekniikan potentiaaliset edut. Menetelmän suurimmat hyödyt tulevat riskittömyydestä ja perusparantamisen huomattavasta helpottumisesta. Periaatteena on oltava, että kaikki rakentamisen arvoketjun osapuolet hyötyvät. Avoimuudella, standardoinnilla ja kilpailua edistämällä teollinen toteutus vähentää kustannuksia. Tällöin todennäköisesti kaikki osapuolet hyötyvät. Reititysten sijaintiin vaikuttavat useat eri tekijät, jotka asettavat reititysratkaisulle eri vaatimuksia. Tärkeimmät tekijät ovat reititysratkaisun; - turvallisuus, - toimivuus, - huollettavuus, - asennettavuus, - taloudellisuus sekä - esteettiset ja - äänitekniset ominaisuudet. Kaikki nämä tekijät tulee ottaa huomioon reititysratkaisua valittaessa. Paras reititysratkaisu on useimmiten eräänlainen kompromissi, jossa edellä mainitut tekijät on mahdollisimman hyvin huomioitu. Viranomaismääräysten asettamat reuna-ehdot on luonnollisesti aina täytettävä.

72 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 72 Pystyreititysten sijaintipaikka voi olla joko rakennuksen ulko- tai sisäpuolella keskitettynä yhteen paikkaan tai hajautettu useampaan paikkaan. Asuinkerrostalojen pystyreititykset kannattaa huollettavuuden takia sijoittaa porrashuoneen yhteyteen siten, että järjestelmiä voi huoltaa menemättä asuntoihin. Peruskorjaus voidaan suorittaa sekä olemassa olevissa märkätiloissa tai porraskäytävien kautta. Reititykset suunnitellaan suunnitteluvaiheessa kiinteistön elinkaaren kannalta toimiviksi kokonaisuuksiksi, jolloin rakentamisvaihe koostuu perusinstallaatiojärjestelmien osalta asennustyöstä. Rakentamisvaiheen nopeutuminen lyhentää omistajan näkökulmasta tuottamatonta aikaa. Kiinteistön omistajan taloudellisesta näkökulmasta linjasaneeraus on välttämätön häiriötila. Häiriöiden vaikutukset korostuvat erityisesti korjausten ja perusparannusten yhteydessä, jolloin huonosti suunnitellut reititykset aiheuttavat pitkäaikaista häiriötä rakennuksen käytölle ja vuokranmenetyksiä Teollisten saneerausmenetelmien tuotetietokannat ja tuotemallit Olemassa oleva rakennus on mahdollista kehittää linjasaneerauksen yhteydessä asukkaita ja rakennusta paremmin palvelevaksi rakennukseksi. Tällöin on luontevaa tuottaa rakennuksesta myös tuotetietomalli. Teollisten saneeraustuotteiden ja järjestelmien digitaaliset tuote/tietomallit on siirrettävissä niin suunnitelmiin kuin tuotetietokantoihin. Tietomallipohjainen suunnittelu tuo mukanaan tarpeen määritellä ja käyttää järjestelmien ja asennuskalusteiden/tuotteiden 3D-malleja sekä tuotetietoja jo suunnitteluvaiheessa. Oikeiden tuotetietojen ja 3D-mallien etsiminen netistä ja niiden määrittäminen suunnittelijan puolesta käsin tuotemalliksi on tehokkuuden edellytys. Jotta tuotteita käytettäisiin tietomallinnetuissa kohteissa, täytyy niiden olla määriteltynä. Markkinoilla on erilaisia tuotekirjastoja ja tuotetietotietokantoja. Tietomallipohjaisessa suunnittelussa käytetään oikeiden kalusteiden ja järjestelmien tuotemalleja ja suunnitelmien sisällöllisten ratkaisujen ymmärtäminen vaatii havainnekuvia (vrt. Yleiset tietomallivaatimukset 2012). Näin suunnittelijoiden on helppo päättää tuotteiden tekninen ja geometrinen sopivuus erilaisilla törmäystarkasteluilla. 3D-mallit ovat myös havainnollisia ja helposti ymmärrettäviä. Tällä tavoin projektin kaikille osapuolille (ei vain ammattilaisille) selviää, miltä lopputulos tulee näyttämään ja mitä se sisältää (kuva 6.3). Kuva 6.3: Toteutussuunnitteluvaiheen havainnekuva (vasemmalla) ja toteutuma (Kuvat: Uponor) Rakennus-, LVI- ja sähkösuunnittelussa tarvitaan tuotemalleja: - tietomallipohjaisessa 3D-suunnittelussa - tuotteiden tyypittämisessä - tilavarauksissa

73 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 73 - energiatehokkuuden tarkistamisessa - LVI- ja sähköteknisten laskelmien apuna - esteettisyyden/sopivuuden tarkistamiseksi - tunnistusalueiden tarkistamiseksi (liikeilmaisimet yms.) - rakennekomponenttien upotettu esimerkiksi NFC- tietous - palvelee rakennuksen tuotannon tarkkaa suunnittelua, toteutusta ja valvontaa Malliratkaisuja lukujen tyyppitaloihin Näitä elinkaariedullisuuden, huollon ja kunnossapidon huomioivia avattavia asennusmoduuleja ja LVIS - elementtijärjestelmiä (kuva 6.4) käytetään vesi-, viemäri-, lämpö- ja jäähdytysputkien, ilmanvaihtokanavien sekä sähköjohtojen saneerauksissa. Niiden avulla voidaan hyödyntää myös talotekniikkajärjestelmien mahdollistama energiatehokkuus. Asennusmoduuleihinhan asennetaan uudet putket, johdot ja kanavat, joten niiden arvioitu käyttöikä on normaalit vuotta. Kuva 6.4. Teollisesti esivalmistettuja vesi- ja viemärielementtejä (kuva Uponor-Cefo) Kuvassa 6.5 on esitetty tyyppitalon tekniikkahormi esivalmistetuilla vesi- ja viemärielementeillä

74 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 74 Kuva 6.5. Esimerkki tyyppitalon tekniikkahormistosta Talotekniikkaseinä Tekniikkaseinä on moduuleista koostuva ratkaisu, joka soveltuu niin lukujen tyyppikerrostalojen talotekniikan uusimiseen kuin uudisrakentamiseenkin. Kytkentävalmiista moduuleista voidaan koota useita eri rakenteita (tekniikkaseiniä tai -hormeja), joilla rakennukseen tuodaan tarpeellinen määrä talotekniikkaa (putkia, kanavia ja johtoja). Tekniikkaseinä soveltuu ratkaisuna kohteisiin, joissa peruskorjauksen yhteydessä uusitaan esim. ilmanvaihtojärjestelmä. Tekniikkaseinä rajaa kahden vierekkäisen tilan ja toimii samalla talotekniikan reitityshormistona. Teollisesti esivalmistettujen elementtien avulla linjasaneeraus voidaan toteuttaa entistä nopeammin ja sen toteutus on aina laadukas (kuva 6.6)

75 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 75 Kuva 6.6. Talotekniikkaseinän asentaminen (kuva Consti) Keittiö talotekniikkaseinässä Useimmissa 70-luvulla rakennetuissa kerrostaloissa huoneiston kylpyhuone ja keittiö sijaitsevat saman seinärakenteen eri puolilla. Poistamalla seinä kylpyhuoneen ja keittiön välistä ja rakentamalla se uudelleen niin, että kaikki tekniikka saadaan seinän sisään, voidaan saavuttaa merkittäviä kustannus- ja aikatauluetuja. Samalla pystytään myös parantamaan asuntojen energiataloutta sekä asumismukavuutta ja asukas voi myös halutessaan uusia keittiön. Kylpyhuonemoduulit Kylpyhuonemoduulien perusideana on, että vanhat kylpyhuoneet puretaan ja korvataan ne teollisesti valmistettavilla ja varustetuilla kylpyhuonemoduuleilla. Asennus tapahtuu välipohjiin sekä rakennuksen kattoon leikatun aukon kautta. Kuilu alipaineistetaan katon kautta ja estetään pölyn leviäminen. Kuilua voidaan käyttää tehokkaasti myös esimerkiksi keittiökalusteiden kuljetukseen rakennuksen sisälle. Erityistä huomiota on kiinnitetty ääneneristyskykyyn viemäröintijärjestelmässä, joka sisältää valurautaiset viemäriputket ja putkiyhteet, liitospannat, äänieristetyt kannakkeet ja eristeet. 6.4 Vesi- ja viemärijärjestelmät Vesijärjestelmät Kylmävesijohdot tehtiin 1960 alkupuolelle asti sinkitystä teräsputkesta luvulta lähtien yleisimpänä materiaalina kylmän käyttöveden putkistoissa on ollut kupari. Myös lämpimän käyttöveden putkimateriaalina on käytetty kuparia. Tyypillisiä putkistojen ja putkenosien vaurioita ovat korroosiosta aiheutuvat vuodot ja tukkeumat. Vesijohtojen vaurioitumiseen vaikuttavat (vrt. luku 4.4.6) - talousveden laatu - materiaalien ominaisuudet - asennus- ja käyttöönottovirheet. - Metallisten vesijohtojen vauriot ovat pääosin piste- tai paikallissyöpymiä taikka murtumia. Syynä niihin ovat syöpymismekanismit, kuten korroosio ja eroosio ja/tai kuormitus.

76 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 76 Usein on vaikea sanoa, milloin putkistot pitää uusia. Tämän vuoksi taloyhtiön huoltokirjassa pitää olla vesivahinkorekisteri. Vesijohtojen ja viemärien kuntotutkimus tulee teettää, kun vesivahinkohistoriassa alkaa näkyä merkkejä vahinkojen lisääntymisestä. Vesijohtojen kunnosta saadaan yleiskuva röntgenkuvien perusteella, kun taas pohjaviemärit videoidaan ja pystyviemärit tutkitaan ultraäänitutkimuksen avulla. Asiantuntija arvio kuntotutkimuksen ja oman kokemuksen perusteella, milloin ja millä tavalla putkistot tulisi korjata. Komposiittiputkijärjestelmä Komposiittiputkijärjestelmiä käytetään asennuselementeissä, mutta myös sellaisenaan. Ne on tarkoitettu kiinteistöjen lämmitys-, käyttövesi-, lattialämmitys-, sammutus- ja jäähdytysjärjestelmien sekä sähkö- ja telekaapeleiden järjestelmäelementeiksi. Järjestelmä sisältää putket, laajan valikoiman putkiyhteitä sekä järjestelmään tarkoitetut työkalut. Komposiittiputkien käyttöikäarvio on 50 vuotta. Kupariputkijärjestelmä Kupariputkijärjestelmien käyttöalueena ovat käyttövesi- ja lämmitysjärjestelmät, mutta laajemmin niitä voidaan käyttää myös nestekaasu-, höyry-, paineilma-, öljy-, sprinkler- ja aurinkolämpöputkistossa sekä jäähdytysputkistoissa kylmälaitoksissa, ilmastoinnissa ja CO2-jäähdytysjärjestelmissä sekä lämpöpumpuissa. Niitä voidaan asentaa niin valmiisiin tehdasvalmisteisiin asennuselementteihin, vanhoihin hormeihin sellaisenaan kuin pinta-asennuksenakin (esimerkiksi kromatut putket). Hyvin asennettuna kupariputkien tekninen käyttöikäarvio on 50 vuotta (kylmävesi), kun taas lämpimän käyttöveden kupariputkilla tekninen käyttöikä on noin 40 vuotta Viemärijärjestelmät Viemärijärjestelmien peruskorjauksessa ja perusparantamisessa tulee suunnittelu ja asennus aina tehdä ko. rakennuksen edellyttämän tason mukaan huomioiden kaikki niihin vaikuttavat asiat /19/. Peruskorjauksen suunnittelu lähtee aina viemärin nykytilan kartoittamisesta. Nykytilan kartoittamisessa huomioidaan jäte- ja sadevesiviemäriverkostot aina kunnallisen verkoston liittymispisteeseen saakka. Yleensä toteutetaan myös viemärin sisäpuolinen kuvaus kameralaitteella ja putkien seinämien paksuuden mittaus ultraäänellä. Tämä koskee erityisesti vanhoja valurautaviemäriputkia, joissa sisäpuolinen syöpyminen saattaa olla merkittävää. Nykytilan kartoittamisessa huomioidaan myös, ovatko viemäröitävät kalusteet, varusteet ja laitteet saneerauksen tarpeessa. Mikäli asuinkerrostalon kylpyhuoneissa on nykyisellään viemärikaivoina käytetty seinäkaivoja, nämä korvataan uusilla lattiakaivoilla. Nykytilan kartoittamisessa huomioidaan myös palotekniset yksityiskohdat mm. välipohjan betoniset palo-osastoinnit jne. Tämän lisäksi arvioidaan tarkasti uuden viemäriverkoston tilantarpeet verrattuna vanhaan olemassa olevaan viemäriverkostoon. Teollisessa korjausrakentamisessa reititysmoduulit (kuva 6.7), joihin viemärijärjestelmät asennetaan, sijoitetaan useimmiten asuntojen peruskorjattavaan märkätilaan tai sen välittömään läheisyyteen, lähelle vesija viemärikäyttöpisteitä. Tällöin elementtien kokoonpano alkaa pystyviemärielementin sijoittamisesta huoneen nurkkaan lähelle WC-istuimen sijoituspaikkaa. Elementtiryhmää täydennetään pystyviemärielementin sivuille asennettavilla vesi-, vaakaviemäri- ja WC-elementeillä. Reititysmoduuli sisältää tarvittavat palo- ja äänieristeet valmiiksi mitoitettuna. Elementin pinnat voidaan laatoittaa /19/. Viemärielementeissä käytetyt ratkaisut toimivat kokonaisuutena niin, että kylpyhuoneeseen sijoitettu, elementein toteutettu viemäröintilinja ei ylitä RakMK esitettyjä enimmäis- ja keskiäänitasovaatimuksia. Perinteiseen paikalla rakennettuun viemäröintitapaan nähden elementtijärjestelmällä voidaan huoneistokohtaiset vaakaviemäröinnit ja viemärihajotukset toteuttaa erilliskoteloinnein suoraan WC:lle, pesualtaalle

77 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 77 ja keittiölle. Menetelmä on nopea asentaa ja mahdollistaa kevytrakenteisen allaslasketun katon käytön märkätilassa ilman lisäeristyksiä. Läpivientikohtaisia timanttiporausaukkoja ja palokatkotuotteita ei näin myöskään tarvita. Seinä-WC-elementti toimii WC:n huuhtelujärjestelmän ja kannakoinnin lisäksi myös vaakaviemärielementtinä sisältäen tarvittaessa läheisen pesualtaan ja keittiön viemäriyhteet ja -haarat. Kuva 6.7: Teollinen viemäröinnin asennuselementti sekä Vaakaviemäri ja seinä-wc-elementit osana elementtiryhmää (kuva, UPONOR) Ääntä vaimentava viemäröintijärjestelmä Ääniteknisesti haastavammille rakennuksille, kuten esim. asuinkerrostaloille on kehitetty ääntä vaimentava kiinteistöviemärijärjestelmä, jota käytetään rakennuksen sisäpuolisessa jäte- ja sadevesiviemäröinnissä /52/. Mineraalivahvistetun polypropeenin ja uusimman valmistustekniikan ansioista järjestelmän putkien ja osien äänitekniset ominaisuudet on kehitetty entistä paremmiksi. Näin äänitekninen suojarakenne voi joissakin tapauksissa olla kevyempi kuin tavallisella järjestelmällä. Niissä tapauksissa, joissa suojarakenne on sama, äänitekninen varmuusmarginaali on tällä järjestelmällä suurempi. Materiaalin suurella ominaispainolla on huomattava ääntä vaimentava vaikutus. Järjestelmänputkien ja - osien ominaispaino on lähes kaksinkertainen tavallisiin putkiin ja osiin verrattuna Sukitus - ja pinnoitusmenetelmät Sukitusmenetelmien käyttökohteena kiinteistöjen alueella ovat muoviset ja valurautaiset pohja- ja pystyviemärilinjat sekä tonttiviemärit. Myös asuntolinjoja on sukitettu enenevässä määrin. Materiaalina sukituksessa käytetään epoksihartsilla kyllästettyä muovipinnoitteista kuitusukkaa. Sukka asennetaan paineilmalla ampumalla olemassa olevaan viemäriputkeen, johon se kovettuu (kuva 6.8). Kiinteistökohteisiin asennetaan pääsääntöisesti halkaisijaltaan mm:n sujutusputkea. Arvioitu käyttöikä on vuotta sertifikaatista riippuen.

78 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 78 Kuva 6.8: Sukka asennetaan paineilmalla (kuva Newliner) Menetelmän etuja ovat; - ei kaivamista, koska asentaminen tapahtuu tarkastuskaivojen kautta - asennus tapahtuu ympäristöystävällisesti, myrkytön ja hajuton - materiaali on kierrätettävää - tehtaassa varmistettu laatu koko tuotteelle - ei kapasiteettihäviöitä - materiaali on kulutusta kestävä ja pitkäikäinen - ei välitilan injektointia - saneeratun linjan virtausominaisuudet yleensä vanhaa putkea paremmat - nopea asentaa - asunnosta ei tarvitse muuttaa pois remontin ajaksi - tiivis lopputulos, jossa syntyy uudet saumattomat putket, jotka kestävät korkeapainehuuhtelun ja mekaanisen puhdistamisen - saatetaan välttää asbestipurkutöitä Ruiskutus/pinnoitusmenetelmällä pinnoitetaan vanha putki sisältäpäin. Näin saadaan uusi pintakerros vanhan putken sisään. Sukituksessa vanha putki toimii lähinnä muottina ja menetelmällä syntyy itsekantava uusi putki vanhan putken sisään. Kaikki pinnoitusmateriaalit eivät ole elastisia. Elastisia materiaaleja löytyy, mutta materiaali voi olla myös lasihiutaletta sisältävää, jossa ei ole elastisuutta. Valurautaputket pinnoitetaan ei-elastisella massalla kun taas muoviputket pinnoitetaan elastisella massalla. Tärkeää on, että pinnoitemateriaalit sopivat yhteen putkimateriaalien kanssa. Pinnoitusmenetelmä soveltuu kiinteistöjen sisäisiin viemäreihin, valurauta-, muovi- ja betoniputkille pystyviemäreille. Pinnoituksella pystytään tällä hetkellä saneeraamaan halkaisijaltaan mm:n suuruisia pystyyn ja vaakaan asennettuja viemäriputkia. Mikäli yhtiössä tehdään vain viemärikorjaus, on korjaustyö nopea tehdä. Pinnoitemassa (kuva 6.9) kovettuu vanhan putken pintaan ja se muodostaa uuden itsekantavan ja saumattoman pinnan. Materiaali kestää liuottimia ja happamia aineita sekä antaa pitkäaikaisen korroosiosuojan. Pinnoittamisessa on käytettävä kokeneita, ammattitaitoisia asentajia, koska menetelmä on erittäin herkkä; - materiaalivalintojen, - valmistelevien korjaustoimenpiteiden ja - asentamisen suhteen.

79 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 79 Vertailun vuoksi on tuotava esille, että uuden 110 mm muoviputken paksuus on tasalaatuinen 3,2 mm. Sukitetussa putkessa paksuus on samaa suuruusluokkaa, kun taas pinnoitetussa putkessa, huolellisuudesta riippuen voi paksuus vaihdella nollasta 3 mm:iin. Suunnitteluvaiheen aikana on varmistettava, että putket soveltuvat kunnoltaan tämän menetelmän käyttöön. Huonokuntoiset putkiston osat korjataan tai vaihdetaan uusiin ennen asennusta. Ruiskuvalua ei toteuteta, mikäli valurautaputkimateriaalin havaitaan olevan erittäin voimakkaasti gravitoitunutta tai mikäli valurautaputki ei kestä puhdistusta. Arvioitu käyttöikä on vuotta sertifikaatista ja huolellisuudesta riippuen. Sertifikaatin voimassaolo ja sisältö kannattaa tarkistaa. Kuva 6.9: Pinnoitemassa on ruiskutettava vanhan putken sisäpinnalle huolellisesti (kuva: Newliner) Käyttövesi-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien vedenkäsittelylaitteisto Menetelmän teoreettinen ja tutkittu tausta Tutkimuksen mukaan magneettinen vedenkäsittelylaite vähentää kalkkikerrostumien muodostumista kupari- polyeteeniputkien seinämiin. Tutkimus osoittaa myös, että magneettisen vedenkäsittelylaitteen ansiosta putken seinämien korroosiotuotteet vapautuvat veteen, jolloin aiemmin syntyneet rauta- ja kuparikerrostumat poistuvat. Mikroprosessorin avulla kelaputkeen synnytettävä vaihtelevataajuuksinen voimakas magneettikenttä kiteyttää vedessä olevat mineraalit mikroskooppisen pieniksi kiteiksi, jotka eivät käsittelyn jälkeen tartu putkistoon, lämmönvaihtimiin ja vesikalusteisiin. Käsittelyn vaikutuksesta vanhat saostumat pehmenevät ja alkavat liueta muutaman viikon kuluessa laitteen käyttöönotosta. Saostuma poistuu mikroskooppisen pieninä kiteinä, aiheuttamatta maku- tai toimintahäiriötä. Menetelmän käyttökohteet ja soveltuvuus Menetelmä säilyttää alkuperäiset, elintärkeät kivennäisaineet vedessä. Se soveltuu käyttö-, lämmitys-, jäähdytys- ja kostutusvesijärjestelmien lisäksi myös ensi- ja jälkiasennettavaksi perinteisiin ja nykyaikaisiin putkistoihin kaikille putkimateriaaleille. Vanhoissa putkijärjestelmissä vedenkäsittelylaitteisto - jatkaa putkiston käyttöikää

80 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 80 - estää käyttövesiputkistojen painehäviötä ja tukoksia aiheuttavien kerrostumien synnyn, poistamalla vähitellen vanhat kerrostumat putkistoista - hidastaa putkistojen sisäpuolista korroosiota, mikä puolestaan vähentää putkiston vuotoja ja niistä aiheutuvia kustannuksia - puhdistaa lämmönsiirtimet ja pitää ne puhtaina. Näin varmistetaan lämmönsiirtimien hyötysuhteen ja energiatehokkuuden säilyminen. - vähentää vesikalusteiden, kuten hanojen ja suihkujen, toimintahäiriöitä - säästää korjaus- ja huoltokustannuksia - poistaa korroosiotuotteet järjestelmästä Suljetuissa järjestelmissä - irtoava sakka kerätään pois erillisellä suodattimella. Käsittelyn avulla vesikalusteiden ja putkistojen käyttöiän jatkuessa aikaansaadaan merkittäviä säästöjä. Lämmönvaihtimien ja lämpövastusten kalkkikerrostumien poistuessa pysyvästi säästetään myös energiaa. - lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmissä kerrostumat muodostuvat pääasiassa järjestelmistä liukenevista metalleista, jotka sakkautuvat mm. hapen vaikutuksesta. - kuten lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmissä, on oltava lisäksi sakanpoistosuodatus. Suodatus kerää epäpuhtaudet, jotka poistetaan vaihtamalla määräajoin suodatinpatruuna. Vaikka suljettuun järjestelmään ei suoraan pääse ulkopuolista epäpuhtautta, voi sinne jäädä asennusaikaisia jäämiä sekä syntyä korroosion aikaansaamaa sakkaa. 6.5 Ilmanvaihtojärjestelmät Yleistä Peruskorjattavissa kerrostaloissa niin painovoimainen kuin koneellinen poistoilmanvaihto aiheuttavat asunnoissa vedon tunteen. Tämä johtuu siitä, että ilmanvaihdon vaatima korvausilma tulee porraskäytävästä, ikkunarakosista tai tuloilmaventtiilien kautta. Poistoilmanvaihto yleistyi kerrostaloissa luvulla. Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen linjasaneerauksen yhteydessä mahdollistaa myös vedon tunteen poistamisen. Linjasaneerauksen yhteydessä ratkaisuna voi olla koneellinen tulo/poistoilmanvaihto ja lämmöntaiteenotto keskitetyllä tai huoneistokohtaisella ilmanvaihtokoneella. Tämän ohjeen valmistusvaiheessa on valmistumassa myös kerrostaloille suunnattu PILP - hankintaohje eli poistoilman lämmöntalteenotto lämpöpumppujärjestelmällä kerrostaloissa. Korjaustarpeeseen viittaavia tekijöitä; - hormiston kunto (kartoitukset/tutkimukset) - huono sisäilmanlaatu - vetoisat ja kylmät lattiapinnat - ilmanvaihdosta johtuvat äänihaitat - märkätilojen hidas kuivuminen - ikkunoiden huurtuminen (ylipaine) - hajujen kulkeutuminen porraskäytävästä tai kanavista - sisäilmasta johtuvan kosteuden kertyminen yläpohjaan - korvausilman riittämättömyys ja hallitsemattomuus - suuri lämmitysenergiankulutus - sisäpintojen runsaampi pölyyntyminen - asukkaiden oireilu Keskitetty tulo/poistoilmanvaihto Linjasaneerauksen yhteydessä tehdyssä ilmanvaihtoremontissa voidaan hyödyntää samoja reitityksiä ja rakenteiden purkamisia. Kustannusvertailu kannattaa aina tehdä. Koneellinen poistoilmanvaihto kuluttaa paljon energiaa, koska poistettavasta ilmasta ei oteta lämpöä talteen. Tehokas tapa pienentää asunnon

81 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 81 lämmitysenergian kulutusta, on muuttaa poistoilmanvaihto hallituksi tulo-poistoilmanvaihdoksi lämmöntalteenotolla. Asuinkerrostalojen keskitetyn tulo/poistoilmanvaihdon lämmöntaiteenottojärjestelmä voi olla joko levylämmönsiirrin tai nestekiertoiset patterisiirtimet. Levylämmönsiirrin on yleisin. Sen lämpötilahyötysuhde on luokkaa 50 %. Uusimmissa laitteissa siirrin on jaettu kahteen siirtimeen, joten siirrin ei ole niin arka huurtumiselle. Samalla siirtimen hyötysuhde nousee tasolle 60 %. Sulatuspellit toimivat lohkoittain niin, että vain osa lämmönsiirtimestä on sulatushetkellä poissa käytöstä. Nestekiertoisia (40 % glygolia) siirtimiä käytetään silloin, kun keskuskone on jaettu kahteen osaan; tuloilmakoneeseen ja poistoilmakoneeseen Poistoilman lämmön talteenotto lämpöpumpulla Tavallisimmin lämpöpumpulla toteutettu kerrostalon lämmön talteenottojärjestelmä sisältää kolme pääkomponenttia: 1. Katolle tai kammiohuoneeseen asennettava poistopuhaltimen ja lämmön talteenottokennoston sisältävä ulkoyksikkö, joka korvaa vanhan huippuimurin. 2. Yleensä lämmönjakohuoneeseen tai sen lähelle asennettava lämpöpumppu ja sen oheislaitteet. Lämpöpumpun kuumentaa lämmitysveden lämmitykseen ja niin haluttaessa käyttöveden lämmitykseen sopivaksi. 3. Ulkoyksikön tai -yksiköiden ja lämpöpumpun välinen lämmönkeruuputkisto, jossa yleensä kiertää vesi/glykoli seos. Putkiston asennus on edullista toteuttaa osana linjasaneerausta. 3. Lämmön talteenottojärjestelmää ohjaava automatiikka, joka etäkäytöllä on suositeltavaa antaa huoltoyhtiön valvottavaksi. Mikäli talossa on automaatiojärjestelmä tai sellainen saneerauksen yhteydessä asennetaan, liitetään talteenoton ohjaus siihen. Markkinoilla on yhdistettyjä puhallin-/lämmöntalteenotto-/lämpöpumppulaitteistoja, joita myös sijoitetaan katolle tai yläpohjaan. Tällöin kuumennettu vesi siirretään putkistolla lämmönjakohuoneeseen lämmitysjärjestelmään yhdistettäväksi. Poistoilmasta lämmön talteen ottava järjestelmä ei ole päälämmitysjärjestelmä. Yleisimmin se liitetään kaukolämmön tai öljylämmityksen rinnalle. Mikäli saneerauksessa muutetaan myös päälämmitysjärjestelmä, kannattaa usein liittää lämmön talteenotto ja maalämpö yhteen järjestelmään. Poistoilmasta otettu lämpöenergia siirretään talon lämmitysverkostoon ja mahdollisesti käyttöveden lämmitykseen. Mikäli rakennus on liitetty kaukolämpöön, tulee etukäteen selvittää, minkälaisia vaatimuksia paikallinen kaukolämmön jakelija asettaa poistoilmalämpöpumpun liittämiselle lämmitysjärjestelmään. Lämmön talteenottojärjestelmää suunniteltaessa ja toteutettaessa on tarkastettava, huollettava ja mahdollisesti uusittava korvausilmatulo, jotta hyvän sisäilman vaatimukset täyttyvät ja vedon tunnetta ei aiheuteta. Myös tuloilman suodatuksen tarve tulee selvittää. Tuloilman lämmitystä, tai ilmanvaihdon huoneistokohtaista säätöä ei yleensä toteuteta. Ilmanvaihdon uudistamisen pääasiallinen motiivi on terveellisyys, viihtyvyys ja merkittävissä määrin energiansäästö, jossa lämmön talteenotolla on suurin säästöpotentiaali asuinkerrostalokannassa. Hyvin suunniteltu ja toteutettu lämmön talteenotto maksaa energiasäästöinä itsensä takaisin 5-10 vuodessa ja säästöt rahoittavat järjestelmän rahoituskustannukset - vastikkeita ei ole tarpeen nostaa.

82 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla Huoneistokohtainen lämmöntaiteenottojärjestelmä on varsin nopea ja edullinen asentaa, mutta muiden siihen liittyvien oheistöiden kustannukset saattavat yllättää ja siksi huolellinen suunnittelu on tarpeen. Kustannusten arvioimiseksi etukäteen kannattaa ehdottomasti selvittää, voiko vanhaa ilmanvaihtojärjestelmää tai sen kanavia osittain vielä hyödyntää. Suuri kustannusvaikutus on sillä, voiko asunnon jäteilman puhaltaa seinästä ulos, voidaanko vanhaa poistoilmakanavaa hyödyntää vai pitääkö joka asunnosta viedä oma poistoilmakanava katolle. Asuntokohtaisessa ilmanvaihdossa ulkoilma otetaan sisään ulkoseinältä ja jäteilma johdetaan pääsääntöisesti vesikaton yläpuolelle. Asuntokohtainen ilmanvaihtokone sijoitetaan WC-tilaan, kylpyhuoneeseen, keittiöön tai vaatehuoneeseen; tilaan, jossa koneen pieni melu ei häiritse asumisen oleskelua. Ilmanvaihtokoneessa on suodatus, lämmöntalteenotto, tulo- ja poistopuhaltimet ja jälkilämmitys. Koneen jälkeen on aina äänenvaimennus. Koneelta ilma puhalletaan makuu- ja olohuonetiloihin. Niistä ilma siirtyy keittiöön, pesu-, WC- ja vaatehuonetiloihin, joissa on poistoilmaventtiilit. Huoneistokohtaisella tulopoistoilmanvaihtojärjestelmällä on mahdollista aikaansaada huoneistokohtaisen tarpeen mukainen ilmanvaihto. Huoneistokohtaisena Lämmöntalteenottolaitteena voidaan käyttää levylämmönsiirrintä tai pyörivää lämmönsiirrintä (koska tuloilmaan mahdollisesti vuotava jäteilma on peräisin samasta asunnosta). Kun lämmöntalteenotto on riittävän hyvä, ei koneessa tarvita jälkilämmitystä. Huoneistokohtaisessa koneessa on sekä sähköistys että säätö sisäänrakennettu, joten kone voidaan liittää huoneiston pistorasiaan. Sähkön kulutus tulee näin huoneiston maksettavaksi.. Ilmanvaihtokonetta voi yleensä ohjata myös liesikuvusta. Ilmavaihtokoneen komponentit Huoneistokohtainen ilmanvaihtokone on pienkone, joka huolehtii vain yhden huoneiston ilmanvaihdosta. Huoneistokohtaisessa ilmanvaihdossa ei oikeastaan valita puhaltimia, vaan haetaan ilmanvaihtokone, joka tyydyttää rakennuksen asettamat tarpeet. Tarpeet ovat: - koneelta saadaan huoneistoon ilmavirta, joka mitoitetaan normaalin asumistilanteen mukaan. Lisäksi ilmanvaihtoa pitää voida tehostaa vähintään 30 % esim. saunan ja suihkun jälkeen. Tyhjillään olevassa asunnossa ilmanvaihtoa voi pienentää. - tehostetulla ilmavirralla ilmanvaihdon on oltava niin hiljainen, että tehostusasentoa voidaan käyttää kesäöiden viileän ulkoilman sisäänottoon. - poistoilmapuhaltimen teho riittää jäteilman puhaltamiseen ylös vesikatolle niin, että tarvittavat ilmavirrat saavutetaan. - äänisyistä ilmanvaihtokoneeksi ei tule valita liian pientä laitetta. Keskitetystä järjestelmästä poiketen huoneistokohtaisessa ilmanvaihdossa huoneisto alipaine säilyy likimain vakiona ilmanvaihdon tehosta riippumatta. Tämä johtuu siitä, että huoneistokohtaisen ilmanvaihdon koneessa tulo- ja poistoilmakoneita säädetään suhteessa yhtä paljon. Hyödyt Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon hyödyt: - ilmanvaihtoa voi pienentää, kun asunnossa ei ole ketään. - asukas voi itse vaikuttaa ilmanvaihdon tehoon sekä tuloilman lämpötilaan. - ilmanvaihtojärjestelmien uudistaminen on investointi asumisviihtyvyyteen ja -terveyteen. - omistajien kannalta asunnon myyntiarvon kohoaminen korjausten seurauksena on merkittävä tekijä - huoneistokohtaisen ilmanvaihdon kautta hajut eivät leviä asunnosta toiseen, eikä haitallista alipainetta muodostu - kunnollinen tuloilman suodatus vähentää pölyn kulkeutumista sisälle - lämmitetty tuloilma ja asukkaan mahdollisuus vaikuttaa ilmanvaihdon tehoon omassa asunnossaan lisäävät tyytyväisyyttä

83 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 83 - nopeasti kuivuva pesuhuone ja aamuisin raikas ilma makuuhuoneessa kuuluvat nykyaikaiseen asumiseen, rakennuksen iästä huolimatta 6.6 Sähkö-, tele ja data saneeraus Vanhemmissa asuinrakennuksissa sähkönsyöttö on mitoitettu aikansa mukaisesti. Tämän päivän kulutustasojen ja laitteiden kannalta mitoitustaso on liian pieni (esimerkiksi sähköauton lataus tai televerkon riittämätön nopeus informaatiodatan siirtoon). Näin ollen taloyhtiöissä on konkreettinen tarve myös sähköistyksen muutoksille /74/. Kehittävälinjasaneeraus merkitsee usein kylpyhuoneen ja keittiön putkien uusimista. Peruspakettiin kuuluvat usein ryhmäkeskukset, kylpyhuone, keittiön lieden syöttö ja astianpesukoneen pistorasia. Tämän lisäksi asukkaat usein teettävät myös lisätöinä huoneiston muita sähkötöitä. Usein myös tele- ja datatyöt kytketään mukaan kokonaisuuteen. Usein myös tele- ja datatyöt kytketään mukaan kokonaisuuteen. Osakkaat voivat saneerauksen yhteydessä esittää omat toiveensa sähköistyksen osalta. Ne otetaan huomioon alustavasti jo hankesuunnitteluvaiheessa ja tarkemmin huoneistokortin yhteydessä suunnitteluvaiheessa. Monet haluavat päivittää huoneistokohtaisia ratkaisuja vakiouudistuksia laajemmin. Aika usein keittiön sähköistys uusitaan kokonaan. Muualle huoneistoon halutaan lisää pistorasioita, painikkeiden ilmettä halutaan vaihtaa tai mukavuuden lisäämiseksi otetaan käyttöön helppoa elektroniikkaa vaikkapa säätimiä ja ajastimia. Osassa kohteista tehdään kokonaan uudet johdotukset sekä väylätekniset ratkaisut, joilla voidaan toteuttaa huoneistokohtainen älykäs ohjausjärjestelmä. Käyttäjälähtöiseen rakennukseen vaihdetaan sähkö- ja IT-keskus, koska ryhmittelyä tarvitaan esim. valaistukselle, pyyhkeiden kuivaukselle ja lieden käytölle. Nykyisin pidetään enemmän laitteita yhtä aikaa päällä kuin aikaisemmin ja sähkön tarve on suurempaa. Osakkaat ovat kiinnostuneita myös säästöistä ja seurannasta. Huoneistoihin tulee etäluettavat mittarit, joilla voidaan seurata reaaliajassa energian ja/tai veden kulutusta. Viestintäviraston uusi M65-määräys kiinteistöjen sisäverkoista ja teleurakoinnista tuli voimaan vuonna Saneerauskohteissa se on suositus ja uudiskohteissa suora määräys. Käytännössä laki merkitsee sitä, että asuinkiinteistöihin halutaan mahdollisimman nopeat tele- ja datayhteydet mahdollisiksi. Lähes jokaisessa saneerauskohteessa halutaan panostaa myös parempaan turvallisuuteen. Yhteisiin tiloihin, ullakoille ja kellareihin asennetaan tavallisesti palovaroitinjärjestelmä. Huoneistoihin voi tulla patterivarmenteisia palovaroittimia. Putkistoissa käytetään erilaisia vuodon ilmaisimia ja veden tulon katkaisevia magneettiventtiileitä esimerkiksi astianpesukoneiden ja pesukoneiden yhteydessä. Asuinkerrostalojen saneerauksessa perusparannus on tehtävä asianmukaisesti ja laadukkaasti mutta mahdollisimman kustannustehokkaasti, koska osakkaat saattavat kokea kovin korkeiksi nousevat saneerauskustannukset suureksi rasitteeksi/74/. 6.7 Hissit Yleistä Taloyhtiön strategiaan voi kuulua myös esteetön kulku ja helppo, älykäs siirtyminen. Hissiratkaisut mahdollistavat erilaisia ratkaisuja, riippuen siitä onko hissi olemassa vai pitäisikö sellainen rakentaa.

84 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Hissin perusparannus Kaikki tekniset laitteet kuluvat ja huollon lisäksi niitä on tarvittaessa uudistettava - peruskorjattava. Asuintaloissa hissien turvallisuudesta ja toimivuudesta vastaa hissin haltija eli asunto-osakeyhtiö. Haltijan on käytettävä hissin kunnossapidossa pätevää huoltoliikettä, joka on tehnyt Tukesille (Turvatekniikan keskus) sähköturvallisuuslain mukaisen ilmoituksen. Suurin osa luvuilla ja sitä ennen rakennetuista hisseistä on teknisen käyttöikänsä päässä, vaikka olemassa olevasta rakennuskannasta löytyy vielä yli 80 vuotta vanhoja hissejä. Suomen hissikannassa on meneillään peruskorjausvaihe, joka kestää seuraavat vuotta. Hissit voidaan yleensä joko peruskorjata tai parantaa (peruskorjaus on enemmän ylläpitoa, kuntaas perusparannus kehittämistä). Perusparantamisen avulla voidaan parantaa hissin; luotettavuutta, käyttömukavuutta ja turvallisuutta älykkyyttä Perusparantamisessa voidaan säilyttää vanhan hissin perustyyli tai hankkia uusi hissi vanhaan kuiluun. Lisäksi useassa tapauksessa uuteen hissiin mahtuu viisi henkilöä aikaisemman neljän sijaan ja uuteen hissiin mahtuu hyvin myös rollaattorin tai lastenvaunujen kanssa. On tavallista, että hissiin tulee korjausta vaativa vika kerran tai kaksi kertaa vuodessa. Jos vikatiheys kasvaa, on ensin selvitettävä syyt. Tämän voivat tehdä huoltoyhtiö tai taloyhtiön palkkaama ulkopuolinen hissiasiantuntija. Lisääntynyt korjaustarve saattaa olla merkki laajemman perusparantamisen tarpeesta. Vanhasta hissistä nykyaikainen Kun hissin perusparantamisen yhteydessä tehdään muutoksia, ovat ne nykyvaatimusten mukaisia. Reletekniikkaan perustuvien varaosien loppuminen ja vanhojen mekaanisten komponenttien kuluneisuus voivat edellyttää hissikorin ja hissin ohjausjärjestelmän uusimista. Tällöin myös hissin toiminnallisuus, pysähtymistarkkuus, käytettävyys ja turvallisuus paranevat. Hissitoimittajilta kannattaa pyytää alustavia tarjouksia erilaisista perusparannusvaihtoehdoista. Kun perusparannuksen laajuudesta on päätetty, voidaan tilata yksityiskohtainen suunnittelu ja pyytää lopulliset tarjoukset. Hissi voidaan ottaa käyttöön perusparannuksen jälkeen, kun tarkastuslaitos on tarkastanut muutostyön ja taloyhtiö on hyväksynyt työn vastaanottotarkastuksessa Uuden hissin hankinta Hissityyppejä on yläkonehuoneellinen, sivukonehuoneellinen ja alakonehuoneellinen hissi. Lisäksi on hydraulisia hissejä sekä hiljainen konehuoneeton nauhahissimalli sekä uuden hissin vanhaan rakennuskantaa sovittavia ratkaisuja kuten hissi- ja porrasmoduulit. Hissin hankinnan prosessi on seuraava: 1. Aloite käynnistää hissihankkeen Aloite voi tulla osakkaalta, hallitukselta tai isännöitsijältä. 2. Tilataan hankesuunnitelma

85 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 85 Tähän tarvitaan yhtiökokouksen valtuutus. Hankesuunnittelun tulos; - hissin sijoituspaikka - porrashuoneen sijainti ja muoto vaikuttavat hissityypin valintaan. Hissi voidaan sijoittaa olemassa olevaan porraskäytävään tai rakennuksen ulkopuolelle useilla tavoilla. - mitoitus - kuvaus tarvittavista rakennustöistä, - kokonaiskustannusarvio - osakaskohtaiset kustannukset Mikäli hissi hankitaan vain osaan porrashuoneista, kohdistetaan kustannukset vain näissä porrashuoneissa asuville 3. Hankesuunnitelman perusteella isännöitsijä voi hakea hallituksen valtuuttamana hissiavustuksen varausta asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA) (vrt. luku 4.5.6). 4. Lopulliset suunnitelmat tehdään, kun yhtiökokous on päättänyt hissihankkeen toteutuksesta. 5. Rakennuslupa haetaan suunnitelmien perusteella. 6. Kilpailutetaan hissihanke 7. Toteutetaan Ammattitaitoinen projektinhallinta ja tiedotus pitävät asukkaat tyytyväisinä. Hissin asentaminen kestää rakennustöineen tyypillisesti 8 12 viikkoa. Asukkaat voivat asua kotonaan normaalisti koko hankkeen ajan. Jokaisella hissillä tulee olla huoltosopimus. Mitä enemmän älykkyyttä hississä on sitä tarkemman ja kattavamman huoltosopimuksen pitää olla Hissin älykkyys Kone Oy:n arvioiden mukaan vuotta sitten rakennuksen älykkyydestä hissin osuus oli 90 prosenttia. Nyt vastaava osuus on enää noin 10 prosenttia, vaikka hissien älykkyys on kehittynyt huimasti. Esimerkiksi ratkaisut voivat sisältää - tuotteita kulunvalvontaa - kohdekerrosohjausta - informaation välitystä ja - laitteiden valvontaa - huollon- ja kunnossapidon ennakointia Uusinta tekniikkaa hyödyntävät hissit pystyvät nyt kertomaan mitä on tapahtumassa jo ennen kuin mitään tapahtuu. Tästä on se hyöty aiempaan verrattuna, että häiriöitä on vähemmän, korjaukset tehdään nopeammin ja sinä voit olla rauhallisemmin mielin. Hississä oleva laitteisto tarkkailee jatkuvasti hissin turvallisen toiminnan kannalta keskeisiä muuttujia, käyttötilastoja ja vikoja. Tämä tieto lähetetään reaaliaikaisesti valmistajan/huollon pilvipalveluun, jossa analytiikka korjaustarpeita. Digitaalisuus näkyy rakennusalalla esimerkiksi tietomallintamisen yhä laajemmassa käyttöönotossa ja hyödyntämisessä. Siinä ydinkysymyksiä on se, miten rakennus- ja inframallit linkittyvät olemassa oleviin kaupunkimalleihin ja se mitä tapahtuu, kun eri järjestelmät ryhtyvät kommunikoimaan keskenään. Digitalisaatio ja signalisaatio tuovat radikaaleja muutoksia siihen, miten hissejä tulevaisuudessa käytetään. Tästä hyvänä esimerkkinä ovat meillä jo käytössä olevat mobiilit kohdekutsujärjestelmät. Jotta pystymme hyödyntämään sisätilan navigaatiota, pitää olla mallinnettu ympäristö ja sisätilan kartta-applikaatiot.

86 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 86 Älyrakennuksen ominaisuus on tallentaa käyttäjän yleisimmin toistuva käyttäytymismalli ja reagoida sen mukaan. Reagointi ja vuorovaikutteisuus liittyvät esimerkiksi hissiin, Siirtymisen ja kulkemisen esteettömyys koskee; pihaa pihaväylää paikoitusaluetta porras- ja liikennetiloja (portaat, aulat, sisäänkäynnit, hissi, terassit, kuistit) Älykkäiden järjestelmien Graafisen käyttöliittymän ominaisuudet eivät rajoitu pelkkään tilojen ja tapahtumien esittämiseen, vaan myös useimpien järjestelmien- ja komponenttien ohjaamiseen. Ovia voi ohjata auki tai kiinni ja hissin kerroksia voi lukita ja vapauttaa. 6.8 Urakoitsijan työmaan tehomenetelmät Kiinteistöä kehittävässä strategiassa tarkastellaan myös urakoitsijoiden kehittämiä menetelmäprosesseja. Näiden tavoitteena on linjasaneerauksessa urakka-ajan lyhentäminen. Uuden älykkyyden sisällyttäminen hankeprosessiin ei poikkea tavanomaisen rakennuksen toteutuksesta. Toteutus on kuitenkin jonkin verran vaativampaa, koska kehittyneemmät ja monimutkaisemmat tekniset järjestelmät luonnollisesti edellyttävät laadukasta toteutusta. Järjestelmien käyttöönottoon ja säätöön on varattava normaalia enemmän resursseja. Teollisen linjasaneeraushankkeen prosessit on oltava hallinnassa. Työmaan hyvin ohjeistettu, tehokas ja ammattiylpeä työväki yhdessä teollisesti valmistettujen asennusmoduulien kanssa, on edellytys työmaan nopealle ja laadukkaalle läpimenolle. Tähän vaikuttavat monet tekijät: - luottamuksellinen yhteistyö tilaajan kanssa ja saneerausprosessin läpiviennin muoto - hyvin ja perusteellisesti tehdyt esitutkimukset - hyvä neuvottelutaito ja tilanneratkaisukyky - selkeä, osakkaiden kanssa tehty, hankesuunnitelma - ammattimaisesti, hyvässä yhteistyössä ja ratkaisukeskeisesti tehty toteutussuunnitelma - kohteen etenemisprosessi voi olla toteutusratkaisusta riippuen selkeä ja avoin hankekilpailu heti hankkeen alkuvaiheessa, jossa kriteereinä ovat hinnan lisäksi selkeät, painoarvoitetut laatutekijät hankesuunnittelun, suunnittelun ja toteutuksen osalta selkeä ja avoin urakkakilpailu, jossa kriteereinä ovat hinnan lisäksi selkeät, painoarvoitetut laatutekijät, toteuttajan ammattitaito teollisesti valmistettujen asennustuotteiden- ja järjestelmien asentamisessa - toteutuksen työvaiheet selkeät ja kirjalliset - yhteen hitsautuneet ammatti-ihmiset, jotka tuntevat toisensa ja toistensa työtavat, jolloin työnjohdon tarve vähennee itseohjautuvat työryhmät - työnluovutuksen yhteydessä selkeä luovutuskansio digitaalisesti dokumentoituna. Teollisen esivalmistuksen, erityisesti asennusmoduulien, poisjääminen ei ole este tehomenetelmälle. Siitä on hyötyä erityisesti elementtivalmisteisissa tyyppitaloissa, mutta olennaisinta on, että se arvioidaan kohdekohtaisesti. Case 3- Urakoitsijan työmaan tehomenetelmät oikealla suunnittelulla kuvaa teollisen linjasaneerauksen prosessit lähtien siitä, että taloyhtiön prosessit on oltava edellytys sille, että osataan hankkia suunnittelijat, toteuttajat ja tuottajat, joiden edellytykset teollisen linjasaneeraushankkeen läpiviemiseksi ovat olemassa.

87 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 87 7 TALOTEKNIIKAN OHJAUSJÄRJESTELMÄT 7.1 Yleistä Kiinteistöä kehittävässä linjasaneerauksessa rakennusautomaation ja huoneistoautomaation osalta oleellista on kiinteistön kehittämisstrategia, joka sisältää tavoiteasetannan. Siinä määritellään, miten kiinteistöä halutaan kehittää. Kehittämisstrategian antamat suuntaviivat näkyvät hankesuunnittelussa (vrt. luku 4.5), suunnittelussa (vrt. luku 4.6.), urakoinnissa (vrt. luku 4.8) ja vastaanotossa (vrt. luku 4.8.4). Kehittyvän kiinteistön ominaisuudet linkittyvät toisiinsa eri järjestelmien kautta ja kokonaisuuden hallitseva urakoitsija on tärkeässä asemassa. Kokonaishallinta, ymmärrys sekä tietotaito korostavat osaamista. Tilaajan on luotettava siihen, että löytyy vastuullinen tekijä ja jolta onnistuu kiinteistöautomaation asennuspalvelu. Vastuu on aina tilaajalla Rakennusautomaatio Rakennusautomaatiojärjestelmällä ohjataan ja valvotaan kiinteistön talotekniikan toimintaa siten, että halutut sisä- ja ulkoympäristöolosuhteet saavutetaan mahdollisimman pienellä energiankulutuksella /78/. Lisäksi sillä voidaan hallita turvallisuuteen ja toimivuuteen liittyviä ominaisuuksia (palohälytys, murtohälytys, jne.). Rakennusautomaatio on kiinteistön käytöstä vastaavan käyttäjän keskeinen työkalu. Tarvittavat tiedot kerätään eri mittauspisteissä ja menetelmillä esim. koskien ilman laatua ja lämpötilaa, läsnäolijoiden määrää jne. Tiedon perusteella järjestelmä kykenee seuraamaan omaa tilaansa jonkinasteisena toimintana ja hälyttää tarvittaessa poikkeamasta. Käyttäjälähtöisen rakennuksen rakennusautomaatiojärjestelmän kokonaisuuteen kuuluu lisäksi tekniikan avulla ohjattavat palvelukonseptit. Määritelmänsä mukaan rakennusautomaatiolla mitataan, tunnistetaan ja tarkkaillaan erilaisia mittapisteitä kuten; - tilan lämpötilaa, - läsnäolijoiden määrää, - vesivuotoja, - tilaan tunkeutumista, - ilman laatua jne. Tiedon perusteella järjestelmä kykenee seuraamaan omaa tilaansa jonkinasteisena toimintana ja hälyttää tarvittaessa poikkeamista. Järjestelmä tuntee tilansa vikaantumista myöten. Loogiseen kokonaisuuteen kuuluu tekniikan avulla ohjattavat palvelukonseptit. Kerätään tietoa ja hyödynnetään uutta tietämystä analysoimalla osajärjestelmien tuottamaa dataa. Rakennusautomaatio on kiinteistön käytöstä vastaavan käyttäjän keskeinen työkalu. Älykkyys rakennuksessa perustuu eri osajärjestelmien yhdistämiseen. Tätä kutsutaan integroiduksi rakennusautomaatioksi. Integraatiota voidaan lähestyä kolmesta näkökulmasta: organisatorisesta, liiketoiminnallisesta sekä teknisestä näkökulmasta

88 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 88 Käyttäjän tarpeet määrittelevät integraation tason. Integraation taso voi olla vertikaalinen tai horisontaalinen Vertikaalisessa /28/ mallissa rakennuksen eri teknisissä järjestelmissä on omat ohjaustapansa ja tiedonsiirtokanavansa, jotta järjestelmän tieto saadaan haluttuun tavoitteeseen. Horisontaalisilla /28/ toiminnoilla vähennetään päällekkäisyyksiä ja yhdenmukaistetaan tiedonsiirtoa. Järjestelmien integroinnilla voidaan ohjata loogisesti haluttuja tilanteita sen mukaan, onko kysymyksessä energiakulutus, ympäristöystävällisyys, turvallisuus, mukavuus, käytettävyys tai muut älyrakennuksen toiminnalliset, taloudelliset tai laadulliset seikat. Logiikan toimivuuteen vaikuttaa oleellisesti se, salliiko rakennuksen mitoitus teknisten laitteiden, aktiivisten rakenteiden taikka säätyvien kalusteiden muunnellun tilanteen, ajankohdan tai käyttäjän mukaan. Säätö tai ohjaus ei voi onnistua ellei rakennusta ole alun perin suunniteltu ja mitoitettu säätymään tai ohjautumaan riittävissä rajoissa /28/. Integroitu ja looginen järjestelmä pitävät huolen siitä, että esimerkiksi tarpeettomat valot ja laitteet on kytketty pois päältä ja että tiloja lämmitetään vain tarvittaessa. Sähkölaitteet valitaan käytettävyyden ja toimintojensa lisäksi myös niiden energiankulutuksen ja ympäristöystävällisyyden perusteella. Älykkäässä kiinteistössä myös integroitujen järjestelmien tuottamaa yhteistä loogista tietoa voidaan hyödyntää ohjaamaan kiinteistön pitoon liittyviä palvelutoimintoja tai huoltoa ja ylläpitoa. Kiinteistön hallintajärjestelmä (integroidun rakennusautomaation käyttöliittymä) on ylätason järjestelmä, joka yhdistää kaikki talotekniset erillisjärjestelmät kuten rakennusautomaatiojärjestelmän, valaistusjärjestelmän, paloilmoitinjärjestelmän jne.. Samalla mahdollistetaan kiinteistön eri taloteknisten järjestelmien tiedonsiirto toistensa välillä (ICT-verkko). Käyttäjille tulisi olla mahdollista seurata kiinteistön toimintaa eri tavoin, kuten paikallinen valvomo, internetin kautta sekä mobiililaitteella /28/ Huoneistoautomaatio Kun tarkastellaan taloyhtiön kehittämistä linjasaneerauksen yhteydessä, kannattaa tarkastella huoneiston automaatiojärjestelmää, vaikka se kuuluisikin toiseen urakkaan tai sivu-urakkaan. Sivu-urakka voidaan pitää erillisenä (tällöin osakkeenomistaja tekee sopimuksen) tai alistaa pääurakoitsijalle (tällöin taloyhtiö tekee sopimuksen). Huoneistoautomaation huolto on erotettava rakennusautomaation huollosta, joka kuuluu taloyhtiölle. Rajapintatarkastelussa on oltava tarkkana vastuunjaon vuoksi. Rakennusautomaatio ja huoneistoautomaatio voivat kommunikoivat keskenään talopalvelimen (vrt. luku 8.2) kautta (kuva 7.1). Talopalvelin voi olla esimerkiksi nettiliittymällä varustettu taloyhtiön infoportaali, joka on asennettu porrashuoneeseen porrasinfotaulu vrt. luku 8.

89 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 89 Kuva 7.1: Talopalvelin voi olla esimerkiksi nettiliittymällä varustettu digitaalinen ilmoitustaulu Huoneiston automaatiojärjestelmä yhdistää eri tuotteiden ja järjestelmien viestit älykkäästi halutulla tavalla. Yhdistäminen onnistuu, kun tuotteet ja järjestelmät kommunikoivat samalla kielellä (puhutaan protokollasta). Kommunikointi voi tapahtua yhteisellä kaapelilla / tai langattomasti. Ratkaisuun tarvitaan asiantunteva toimija avustamaan ja valitsemaan kullekin huoneistolle oikea ratkaisu siihen elämäntilanteeseen, jossa osakkeen omistaja on. Lapsiperheen, eläkeläisen, sinkun tarpeet poikkeavat toisistaan. Yleisin tarve on valojen/tilanneohjaukset, kotiin tulo ja poislähtö sekä pistorasioiden ohjaukset. Mikäli valitaan väyläpohjainen ratkaisu automaationpohjaksi, voidaan jatkossa lisätä toimintoja ja ratkaisuja, mikäli tuotevalikoima kattaa erilaisia toimintoja ja ratkaisuja. Suunnittelijan huomioon Suunnittelijan on otettava huomioon ja tarkistettava useina asioita suunnitellessaan huoneistoautomaatiota vanhaan kerrostaloon kuten, taulukon 7.1 muistilistassa ilmenee. Muistilista on jaoteltu langattoman lähiverkon ja langallisen lähiverkon toimintoihin ja laitteisiin.

90 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 90 Taulukko 7.1: Huoneistoautomaation suunnittelemisen muistilista Tarpeet, toimito tai laite Onko tilaa keskuslaitteille vai käytetäänkö hajautusta (vain tuleva RF käytännössä järkevä) Mihin langattoman lähiverkon keskusyksikkö voidaan asentaa Asennetaanko lattiatermostaatti kosteisiin tiloihin Voidaanko vetää langallisen lähiverkon johtoja vanhoihin putkiin Kuka hoitaa muutokset, kun asukas vaihtuu * pilvipalvelu * salasanat/käyttäjät * varmuuskopion hallinta/säilytys isännöitsijälle * nettiyhteys? Mitä tarpeita esiintyy * kotona/poissa kytkin * valot ( Mitä ohjataan ja tarvitseeko lisätä kaapelointia) * mihin tarvitaan ohjattavia pistorasioita (mitä ohjataan ja tarvitseeko lisätä kaapelointia) * ohjauksia (veden katkaisu magn. Venttiilillä) * hälytykset Palo Vesivuoto Murto Ikkunat Ovet Posti Muuta * Lämmitys/jäähdytys (yleensä patteriventtiit ) * ilmanvaihtoa ei voida ohjata, koska rakennuksissa esiintyy useimmin yhteinen kone * ovipuhelin/näyttö? * tervetuloa näyttö * pikku näyttö * soitto mobiililaitteeseen * ovikello toiminto omaan oveen? Tulevaisuudessa * Talon yhteiset hälytykset samaan näkymään. Esim. jos jossain muussa asunnossa palohälytys * ulkolämpötila ja säätiedot näyttöön? * energian ja veden mittaukset Huomioitu 7.2 Rakennusautomaatiojärjestelmän älykkyyden ja käytettävyyden vaikutus energiatehokkuuteen Rakennuksen ja huoneiston älykkyys Älykäs reaaliaikainen (vrt. luku 3.3.1) rakennusautomaatiojärjestelmä tarjoaa huomattavia etuja tavanomaiseen sähköasennukseen verrattuna. Kiinteistön kaikki eri alajärjestelmät integroidaan väyläliitännän kautta yhteen tietojärjestelmään. Näin saadaan optimaalinen energiatehokas alajärjestelmä, joka on lähes mahdoton toteuttaa tavanomaisilla tekniikoilla. Järjestelmän avulla voidaan toteuttaa monia interaktiivisia toimintoja, kuten: - energianhallinta - lämmityksen/jäähdytyksen ohjaus - ilmanvaihdon ohjaus - valaistuksen ohjaus - hälytysten seuranta - liityntä keskusvalvomoon - aurinkosuojauksen ohjaus - tarvittava liityntä pilvipalvelimiin kuten porrashuoneiden infotaulut

91 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 91 Rakennusautomaatiojärjestelmän älykkyys on ohjelmistossa, joka on hajautettu eri järjestelmille, tasoille ja laitteille: - valvomossa on käyttäjän tarvitsemat ohjelmat järjestelmän ohjaukseen ja valvontaan - ala-asemissa on prosessien itsenäiseen ohjaukseen ja valvontaan tarvittavat ohjelmat - kenttätasolla on säätimiä, joiden ohjelmat ohjaavat ja säätävät jotain erillistä laitetta, kuten lämmönvaihdinta, IV-konetta, taajuusmuuttajaa tai huonesäätimiä, jotka ohjaavat huoneeseen liittyviä venttiilejä ja puhaltimia Ei riitä, että rakennukseen integroidaan uutta tekniikkaa. Uuden älyn tulee liittyä saumattomasti ja loogisesti rakennuksen käyttäjiin /28/. Huoneistoälykkyyteen tarvittava väyläkaapeli voidaan asentaa sähkölinjasaneerauksen yhteydessä. Tällöin huoneistoautomaation mahdollistamat laitteet kuten huoneisto osittainen lämmön säätö, valaistuksen ohjaus, ovi puhelin, turvallisuus, erilaiset mittaustulokset, jääkaapit, liedet jne. ovat käytettävissä ja tilanneohjattavissa. Näillä voidaan vaikuttaa myös koko taloyhtiön energiansäästöön. Älykäs huoneistoautomaatio voi ottaa infoa vastaan esim. taloyhtiön talopalvelimelta, joka voi olla esimerkiksi digitaalinen ilmoitustaulu Talotekniikka Talotekniset osajärjestelmät, jotka sisältävät älykkyyttä ja joita voidaan integroida toisiinsa rakennusautomaatiolla, ovat; - lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmät - vesi- ja viemärijärjestelmät - ilmanvaihtojärjestelmät - sähköjärjestelmät - valaistus- ja valaisinratkaisut - turvallisuusjärjestelmät - lähienergian tuottojärjestelmät - viestintä ja vuorovaikutus eräiltä osin Järjestelmien ominaisuudet /28/ Älykkäät talotekniset osajärjestelmät - vähentävät energiakulutusta ja kustannuksia - tuottavat vähemmän CO2-päästöjä - niiden sensoreita ja antureita voidaan joustavasti lisätä ja laajentaa, - niillä voidaan toteuttaa huoneistokohtainen mittaus ja säätö - ne keräävät tietoa ja sitä voidaan jalostaa edelleen rakennuksen eri toimintojen optimoimiseksi - niitä voidaan integroida muiden järjestelmien kanssa - niitä voidaan ohjata yhteisen käyttöliittymän avulla

92 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Käytettävyys ja energiatehokkuus Kuvassa 7.2 on esitetty rakennusautomaation, säädön ja kiinteistönhoidon vaikutus energiatehokkuuteen standardin SFS-EN15232 mukaan /12, 13/. Standardissa jaetaan rakennuksen automaatio neljään tehokkuusluokkaan: parhaimmasta huonoimpaan: Luokka A: Talotekniikan hallintajärjestelmä Luokka B: Rakennuksen automaatiojärjestelmä Luokka C: Automaattiset säätö- ja ohjaustoiminnot Luokka D: Manuaalinen käyttö Kuva 7.2: Rakennusautomaatiotasolla on vaikutus rakennuksen energiatehokkuuteen Rakennusautomaation vaikutuksesta rakennuksen energiankulutukseen saa kuvan standardissa esitettyjen arviotaulukoiden perusteella. Lämmitys- ja jäähdytysenergiassa rakennuksen automaation vaikutus vaihtelee huonoimman D-luokan 30 %:n lisäkulutuksesta parhaimman A-luokan 30 %:n vähentyneeseen kulutukseen. Sähköenergiassa vastaavat luvut ovat D-luokan 10 %:n lisäkulutus ja A-luokan 10 %:n vähentynyt kulutus /28/. Keskeisellä sijalla energiatehokkuudessa on rakenne- ja talotekniikan fyysinen yhteensovittaminen. Tähän tarvitaan mahdollisimman yksinkertaisia, toimintavarmoja ja yhteensopivia ratkaisuja ja järjestelmiä (reititysjärjestelmät ja asennusseinät). Matala- ja passiivienergiataloihin soveltuva ilmanvaihtolämmitys on myös hyvä esimerkki yksinkertaisesta järjestelmästä, jonka lisäksi ei tarvita erillisiä lämmitys- ja ilmanvaihtoratkaisuja. 7.3 Lämmitysjärjestelmä Yleistä Lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmissä älykkäitä ominaisuuksia ovat; - itsenäinen ja yksilöllinen säädettävyys, - tarpeenmukainen tilanneohjaus (poissa/läsnä) - säätilan ennakointi käyttöenergian saatavuuden tai hinnan vaihteluiden huomioiminen Tyypillisiä lämmön ja jäähdytyksen tuottojärjestelmiä ovat; - suora tai varaava sähkölämmitys - uusiutuviin lähienergioihin perustuva lämmitys vrt. luku 6 ja viite /31/ - kaukolämmitys- ja -jäähdytys - hybridijärjestelmät Lämmön jakojärjestelmät ovat yleensä: - vesikiertoiset (lattia-, patteri tai konvektorilämmitys)

93 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 93 - suoraan sähköön perustuvat lattia- tai patterilämmitykset - ilmalämmitys Ne saadaan älykkäiksi erilaisilla ohjaus-, säätö-, raportointi- ja valvontajärjestelmillä /28/ Jotta saavutetaan älykkään rakennuksen taso, tulee paikallisen tietojärjestelmän pystyä vaihtamaan tietoa ympäristön tietojärjestelmien kanssa ja tallentamaan sitä omaan tietokantaansa. Liityntäpintana tulee olla esimerkiksi ilmatieteenlaitoksen tietojärjestelmä sekä sen avoin sääennuste tietokanta. Rakennuksen tai lämmityksen ohjausjärjestelmä pystyy hyödyntämään sääennustetta, jolloin rakennus aloittaa ennakoidut säädöt ennen myrskyä/sadetta/lämmintä tai kylmää jaksoa tai niiden yhdistelmiä /28/. Ympäristön olosuhteisiin automaattisesti reagoiva rakennus vähentää lämmitys/jäähdytys kokonaisenergian tarvetta. Käyttämällä pörssisähkön hintatietoa lämmityksen ohjaukseen sähkö- tai lämpöpumppulämmitystaloissa, pystytään rakennusta ja käyttövettä hieman ylilämmittämään halvan sähkön jaksoina ja odottamalla lämmityksessä korkean hintajakson yli Vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä Vesikiertoisen järjestelmän älykkyyttä kuvaa sen laaja mahdollisuus sekä lämmitys- että jäähdytysratkaisuksi. Lisäksi se on voimatuotantojärjestelmämme välttämätön osa sähköntuotannon kannalta katsottuna. Lisäksi suljetun vesi/nestekiertoisen lattialämmitystavan etuja ovat; - putkiston hyödyntäminen huoneilman jäähdytykseen kesäisin lämpöaaltojen aikaan. - putkiston pintaan eikä rakenteeseen tiivisty vettä (mikäli käytetään siihen sopivaa ohjausta ja rakennetta), jolloin se voidaan integroida lattiarakenteeseen - käyttäjä pystyy käyttämään matalalämpötilatekniikoita sekä uusiutuvia energialähteitä Lattialämmityksen ansiosta huonelämpötilaa voi laskea muutamalla asteella joutumatta tinkimään hyvinvoinnista ja mukavuudesta. Lattialämmitys sopii sekä betoni- että puulattiaan. Matalan pintalämpötilansa ansiosta se sopii asennettavaksi minkä tahansa lattiapintamateriaalin kanssa. 7.4 Vesi- ja viemärijärjestelmät Yleistä Älyrakennuksen käyttövesi- ja viemärijärjestelmien älykkyyttä voi lähestyä ainakin neljästä eri näkökulmasta - kulutusmittausjärjestelmä - käytettävyys - vesivahinkojen estämiseen liittyvä älykkyys - materiaaleihin, tuotteisiin ja ratkaisuihin liittyvä älykkyys (vrt. luku 6.4). Nämä eri tasot voivat toteutua joko yhdessä tai erikseen, mutta yksinäänkin ne lisäävät kiinteistön käyttövesijärjestelmän älykkyyttä niin sanottuun normaalikiinteistöön verrattuna /28/. Käyttövesijärjestelmissä erikoisesti älykkäitä tekijöitä ovat - hanojen sähköinen ohjaus - selkeä viannäyttö mm. vuotoilmaisimet - verkoston vedenpaineen hallinnointi paineenalennus tai korotusventtiilillä. Liian korkea paine voi aiheuttaa esimerkiksi materiaalin kulumista ja liian alhainen taas esimerkiksi biofilmin kasvua.

94 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Mittausjärjestelmän älykkyys Huoneistokohtaisen vedenkulutuksen mittauksen ja laskutuksen tavoitteena asuinrakennuksissa on vesikustannusten yhdenvertainen jakaminen, vedenkulutuksen vähentäminen ja energiansäästö. Tutkimusten mukaan vedenkulutus jakautuu asukkaiden kesken hyvin epätasaisesti; vaihteluväli voi olla litraa/asukas/vrk. Keskimääräinen vedenkulutus asukasta kohden kerrostalossa on 150 litraa ja omakotitalossa 130 litraa vuorokaudessa. Energian- ja vedenkulutuksen kustannusten osuus asuinkiinteistön hoitokustannuksista asuntoosakeyhtiössä on noin % kaikista hoitokuluista. Kerrostalon lämmitysenergiasta kuluu noin kolmannes käyttöveden lämmitykseen (häviöitä ei huomioitu). Mitä energiatehokkaampia rakennukset ovat, sitä suuremmaksi muodostuu käyttöveden lämmitykseen kuluvan energian osuus. Huoneistokohtaiset vesimittarit tulivat pakollisiksi uudisrakentamisessa jo vuonna Korjausrakentamisen energiatehokkuusmääräykset tulivat voimaan , jonka jälkeen huoneistokohtaiset mittarit tulee asentaa putkiremontin yhteydessä, mikäli se on teknisesti, taloudellisesti ja toiminnallisesti mahdollista /54/. Määräyksen ohjeen mukaan huoneistokohtaiset vesimittarit asennetaan siten, että toteutunut vedenkulutus on helposti seurattavissa. Tämän ohjeen selostuksessa on myös viittaus Mittauslaitedirektiiviin 2014/32/EU, jonka mukaan Kulutusmittauksiin tarkoitetun mittauslaitteen on oltava varustettu kuluttajan helposti ja ilman työkaluja nähtävissä olevalla metrologisesti ohjatulla näytöllä riippumatta siitä, voidaanko mittaustietoja lukea kauko-ohjatusti. Näytössä oleva lukema on mittaustulos, jonka perusteella määritetään maksettava hinta. (MID 2014/32/EY) Mittarit voidaan asentaa pelkästään kylmään veteen, pelkästään kuumaan veteen ja sekä kuumaan että kylmään veteen. Uudisrakennuksissa vesi johdetaan huoneistoon yleensä keskitetysti yhdestä pisteestä, jolloin huoneistokohtainen kylmän ja lämpimän veden mittaaminen on tarkoituksenmukaista. Korjausrakentamisessa on vesijohtojen reititys suunniteltava mittaroinnin takia mahdollisesti kokonaan alkuperäisestä poikkeavaksi. Mittarit voidaan lukea joko suoraan mittarista huoneistosta tai porraskäytävästä käsin, keskitetysti rakennusten teknisistä tiloista tai etäluentana. Huoneistotasolla on tarkoituksenmukaista mitata erityisesti lämpimän käyttöveden kulutus esimerkiksi kenttäväylään liitettävällä vesimittarilla. Älykkäässä rakennuksessa käyttäjä voi halutessaan asettaa käyttöliittymän avulla päivittäisen lämpimän käyttöveden kulutuksen tavoitetason. Kaikkein suurimmat huoneistokohtaiset energiasäästöt voidaan saavuttaa yksinkertaisella mittaus-merkkivalo yhdistelmällä. Kun mitattu tavoitetaso lähestyy, järjestelmä indikoi merkkivalolla ja äärimmäisissä tilanteissa katkaisee lämpimän käyttöveden syötön väyläohjatulla magneettiventtiilillä. Teknisten ratkaisujen huoltotarve tulee automatisoida siten, että laitteet eivät lakkaa toimimasta huollon puutteesta johtuen. Mittareiden virtausanturissa on yksi liikkuva osa eikä se välttämättä tarvitse paristoja toimiakseen. Siksi tällaisissa järjestelmässä on pitkä huoltoväli, joka määräytyy käytetyn veden määrän, ei ajan mukaan. Yhden virtausanturin huoltoväli on miljoona litraa eli keskikulutuksella noin 15 vuotta. Anturit huolletaan asunnoittain ja tarpeen mukaan. Maksimissaan huoltoväli on 30 vuotta. Laskutus Älykkäissä mittareissa on myös mahdollisuus huoneistokohtaiseen laskutukseen isännöitsijätoimiston kautta tietyin määrävälein. Useiden asuntoyhtiöiden yhtiö- ja huoneistokohtaiset tiedot on saatavilla yhdestä paikasta. Vesilaskut voi kohdistaa tarkasti päivälleen myös taannehtivasti, mikä on kätevää esim. muuttotilanteissa.

95 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Vesimittareiden sijoittelu Mittarien sijoittamisen suunnittelussa pyritään siihen, että vesi tulee huoneistoon yhden linjan kautta, jolloin tarvitaan huoneistoa kohden yksi kylmän ja yksi lämpimän veden mittari. Mittareiden huollon kannalta hyvä asennuspaikka on porraskäytävän puolella, huoltoluukun alla. Koska lämpimän käyttöveden kierto päättyy ennen lämminvesimittaria, tulee putkisto mitoittaa siten, että mittarilta on mahdollisimman lyhyt matka vesikalusteille. Rakennusmääräysten mukaan lämpimän veden ns. odotusaika tulisi olla maksimissaan 10 sekuntia. Kytkentäesimerkkejä on esitetty kuvissa Kuva 7.3. Peruskytkentä: Vesijohdot tulisi suunnitella siten, että kukin huoneisto liittyy käyttövesiverkostoon vain yhdessä pisteessä. Lämpimän käyttöveden kierto tulee suunnitella päättyväksi ennen virtausanturia. Putkisto virtausanturilta käyttökohteisiin tulee mitoittaa siten, että lämpimän veden odotusaika tulee mahdollisimman lyhyeksi. Kuva 7.4. Lämpimän veden kierto: Lämpimän käyttöveden kierto vaikeuttaa joskus vedenmittauksen toteutusta. Verto-järjestelmässä lämpimän veden odotusajan lyhentämiseksi samalle huoneistoyksikölle voidaan kytkeä kaksi tai kolme lämpimän veden virtausanturia. Tällöin huoneistoyksikkö laskee automaattisesti yhteen samaan huoneistoon kuuluvien virtausanturien lukemat. Kylmä vesi voidaan yleensä mitata vain yhdellä virtausanturilla.

96 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 96 Kuva 7.5. Kaksi nousulinjaa: Kun samaan huoneistoon tulee vesi kahta eri reittiä, virtausantureita tarvitaan neljä. Huoneistoyksikkö summaa samalle asunnolle kuuluvat kylmät ja lämpimät vedet yhteen Huoneistokohtainen vedenkulutuksen näyttölaite Huoneistoyksiköt voidaan varustaa digitaalisella näyttölaitteella (kuva 7.6). Tällöin asukas voi itse seurata sekä lämpimän että kylmän veden kulutusta omassa asunnossaan. Näyttölaite voidaan sijoittaa vaikkapa eteisen seinään, mistä se on helposti luettavissa. Näyttölaitteen ja huoneistoyksikön välille asennetaan kaapeli. Kuva 7.6. Vedenkulutuksen huoneistokohtainen näyttölaite Käyttöön liittyvä älykkyys Käyttöön liittyvä älykkyys tarkoittaa älykästä tapaa käyttää ja hallinnoida kiinteistön käyttövesijärjestelmää. Siihen liittyvät älyrakennuksen toiminnalliset ominaisuudet. Kiinteistön käyttövesiverkosto tulee suunnitella ja rakentaa siten, että sen älykäs käyttö on yleensä edes mahdollista. Kiinteistön vesijohtoverkoston tulee olla helposti saavutettavissa ja luonnollisesti myös resurssi- ja energiatehokas. Koska kyseessä on juomavettä ihmisille toimittava järjestelmä, myös sen terveellisyys ja turvallisuus ovat ensiarvoisen tärkeitä. Esimerkiksi huoneistoautomaatiolla voidaan seurata huoneistokohtaista vedenkulutusta ja reagoida nopeastikin poikkeavaan vedenkulutukseen. Energiaa, resursseja ja vettä säästävät ratkaisut ja tuotteet kuuluvat älykkääseen kiinteistön käyttövesijärjestelmään.

97 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Vesivahinkojen estämiseen liittyvä älykkyys Vesivahingot voivat aiheuttaa suuria ja kalliita remontteja. Vuotojen havaitseminen voi olla usein hankalaa, mikäli vuoto on pientä, mutta pidemmän ajan kuluessa vauriot voivat levitä laajallekin alueelle. Huoneistokohtaisessa automaatiossa vesivahinkojen estämiseen on esimerkiksi nettiyhteys ja tietokoneohjelmisto sekä kosteusanturi. Kosteusantureita voi olla niin monta kuin tarvitaan. Ohjelmistoa voi käyttää myös selaimena ja sen avulla pystyy määrittelemään halutut hälytykset. Lisäksi on veden kulutuksen seurantajärjestelmä, joka seuraa veden kulutusta sekunneittain. Mikäli järjestelmän mittayksikkö havaitsee epätavallista korkeampaa vedenkulutusta tai asetetut raja-arvot ylittyvät, sulkee järjestelmä veden tulon ja minimoi näin vesivuodosta aiheutuvan vahingon. Lisäksi järjestelmän avulla voidaan reaaliajassa tarkkailla vedenkulutusta ja saada tietoa mahdollisesta putkiviasta suoraan tekstiviestinä kännykkään tai sähköpostiin. 7.5 Ilmanvaihtojärjestelmät Yleistä Suomessa lähes miljoona kerrostalohuoneistoa on edelleen varustettu painovoimaisella tai koneellisella poistoilmanvaihdolla. RTS:n tutkimuksen mukaan n. 40 % kerrostaloasukkaista on tyytymättömiä huoneistonsa ilmanvaihdon toimintaan. Ilmanvaihtoon kohdistuvat valitukset aiheuttavat huoltokäyntejä ja toisinaan ongelman paikallistaminen on hankalaa. Ikkunoiden lähellä aistittava veto, putkiroiloista tuleva viemärinhaju, porraskäytävän kautta leviävät ruoankäryt tai tupakansavu ja monet muut haitat voivat olla seurausta painovoimaisen tai koneellisen poistoilmanvaihdon aikaansaamasta alipaineesta. Suljetut korvausilmaventtiilit lisäävät ongelmia entisestään. Ilmanvaihtoremontin jälkeen ero vanhaan ilmanvaihtoon on selkeä. Peräti 98 % asukkaista oli erittäin tai melko tyytyväisiä sisäilman laatuun lämmöntalteenottojärjestelmän asentamisen jälkeen. Ilmanvaihtojärjestelmien uudistaminen onkin nähtävä asukkaiden kannalta investointina asumisviihtyvyyteen ja terveyteen. Omistajien kannalta myös asunnon myyntiarvon kohoaminen korjausten seurauksena on merkittävä tekijä. Kerrostalojen pitkäjänteiseen uudistamisen suunnitteluun tulee sisällyttää myös nämä näkökulmat. Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon kautta hajut eivät voi levitä asunnosta toiseen, eikä haitallista alipainetta muodostu. Kunnollinen tuloilman suodatus vähentää lisäksi pölyn kulkeutumista sisälle. Lämmitetty tuloilma ja asukkaan mahdollisuus vaikuttaa ilmanvaihdon tehoon omassa asunnossaan lisäävät tyytyväisyyttä Huoneistokohtainen ilmanvaihto Ilmanvaihtojärjestelmän hankintakustannuksiin vaikuttavat paitsi itse ilmanvaihtokone ja kanavisto, myös siihen liittyvät rakennustekniset työt. Oheistyöt voivatkin muodostaa huomattavan osan ilmanvaihdon perustamiskustannuksista. Huoneistokohtainen ilmanvaihto on edullinen toteuttaa, koska konehuonetta ja suuria kanavaroiloja ei tarvita. Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon voi lähtökohtaisesti mitoittaa pienemmäksi kuin keskitetyllä järjestelmällä varustetuissa taloissa. Esim. pesuhuoneen käyttöajan ohjearvo on 10 l/s silloin, kun asukkaalla on mahdollisuus tehostaa sitä tarvittaessa. Keskitetyssä järjestelmässä asukkaalla ei yleensä tätä mahdollisuutta ole, joten pesuhuoneeseen pitää mitoittaa käyttöajan tehostusarvo 15 l/s. Tällä on suhteellisesti suuri vaikutus energiankulutukseen, varsinkin pienissä asunnoissa, joissa ilmanvaihtokerroin nousee usein varsin suureksi useiden poistokohteiden vuoksi. Lyhyet kanavat ja energiatehokkaat tasavirtapuhaltimet mahdollistavat puhaltimien pienen sähkönkulutuksen. Koska huoneistokohtaisessa ilmanvaihtojärjestelmässä ei tarvitse huomioida hormivaikutusta, venttiilit voidaan säätää pienellä paine-erolla, mikä pienentää puhaltimien kulutusta entisestään.

98 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 98 Portaattomasti säädettävät tasavirtapuhaltimet ja niin ikään portaaton tulo-poisto -suhteen säätö antavat ammattitaitoiselle asentajalle hyvät työkalut saavuttaa toimiva lopputulos. Vaikka jokaisessa huoneistoilmanvaihtokoneessa on kaksi puhallinta, järjestelmän puhaltimien yhteenlaskettu sähkönkulutus on oleellisesti pienempi kuin keskitetyssä järjestelmässä, missä tarvitaan suurempia kanavapaineita. Myös tehokas lämmöntalteenotto on tärkeää. Hyvä lämmöntalteenoton hyötysuhde pienentää paitsi talon lämmitysenergian kulutusta, tekee myös ilmanvaihtokoneen jälkilämmityspatterin lähes tarpeettomaksi. Tehokkailla ristivastavirtakennoilla tuloilma saadaan lämmitettyä lähes koko vuoden yli +17 C käyttäen pelkästään ilmaista poistoilman lämpöenergiaa. Tuloilman lämpötilaa ei kannata säätää tarpeettoman korkeaksi, sillä se kasvattaa jälkilämmityspatterin energiankulutusta ja häiritsee asunnon lämmönsäätöä keväisin ja syksyisin, kun lämmitystarvetta ei juurikaan ole. Monissa taloissa on suurimman osaa vuotta ongelmana ylilämpö. Tarpeenmukainen ilmanvaihdon säätö on todellista energiansäästöä, joka näkyy taloyhtiön energialaskussa, vaikka ei rakennuksen energialuokkaan vaikutakaan. Suunnittelussa huomioitavia asioita /75/ Putkiremontin jälkeen vesi- ja viemärijärjestelmä toimii kuten ennenkin. Sen sijaan huoneistokohtainen lämmön talteenotolla varustettu ilmanvaihto tuo rakennuksen varustelultaan 2000-luvulle. Energiaa säästävä ilmanvaihto parantaa asumismukavuutta ja nostaa asunnon jälleenmyyntiarvoa. Edullisinta huoneistokohtaisen ilmanvaihdon asentaminen on silloin, kun asunnossa tehdään muutakin remonttia. Esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä tehtävän ilmanvaihdon lämmön talteenoton tuoman säästön voi ottaa huomioon myöhemmin tehtävissä remonteissa. Näin energiansäästötoimenpiteet voidaan optimoida mahdollisimman kustannustehokkaiksi ja rakennukselle saadaan mahdollisimman hyvä energialuokka. Taulukoossa 7.2 on muistilista ilmanvaihdon suunnittelijoille /55/ Taulukko 7.2. Muistilista huoneistoilmanvaihdon suunnittelijalle. Kotona/poissa/tehostus Perusilmanvaihto mitoitetaan kotona-tilanteen mukaan. Silloin myös makuuhuoneiden ilmanvaihto on riittävä. tehostusarvot merkitään ilmanvaihtosuunnitelmaan. Kun poissa-ilmavirratkin ovat ilmanvaihtosuunnitelmassa, ei säätäjän tarvitse arvailla. Raittiin ilman sisäänotto/ulospuhallus Ulko- ja jäteilmakanavat tulisi suunnitella mahdollisimman lyhyiksi. Tarvittaessa on varmistettava rakennuspaikkakunnan rakennusvalvonnalta, millä edellytyksillä jäteilman voi puhaltaa seinästä. Tarpeenmukainen ilmanvaihto ilmanvaihtoa säädetään tarpeen mukaan. Ilmanvaihdon säädön voi jättää myös huoneistoautomatiikan tehtäväksi. Kosteus- ja hiilidioksidiantureiden avulla saa aikaan älykkään kotona/poissa/tehostus-automatiikan varsinkin yleisessä käytössä oleviin tiloihin. On yleensä edullisempaa rakentaa ilmanvaihdon ohjaus antureiden varaan kuin liittää koneeseen ulkopuolisia ohjauksia. Ulkoiset sähköliitännät muiden osa-alueiden suunnittelijoille on ilmoitettava tarvittavat liitännät. Kaapelityypit löytyvät ilmanvaihtokoneiden ohjeista sekä ulkoisista sähkökytkentäkaavioista. Suunnitelmaan on määritettävä myös ilmanvaihtokoneen sähköliitäntä pistotulppa/kiinteä ohjaimen paikka ja kaapelityyppi liesikupuohjauksen vaatima kaapelityyppi ja tarvittaessa liesikuvun oma sähkönsyöttö liesikuvun läpän kärkitiedon kaapelityyppi ilmanvaihtokoneelle mahdollisen kotona/poissa-kytkimen paikka ja kaapelityyppi tehostuskytkimen paikka ja kaapelityyppi

99 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 99 takkakytkimen paikka ja kaapelityyppi ilmanlaatuantureiden paikka ja kaapelityyppi LAN-verkkokaapeli internet-liittymää varten Automatiikka Huoneistokohtainen ilmanvaihtojärjestelmä on parhaimmillaan silloin, kun sen käyttöön ei tarvitse kiinnittää huomiota. Niissä voi olla vakiona sisäänrakennettu kosteusanturi, joka tehostaa ilmanvaihtoa saunan ja suihkun jälkeen. Näin märkätilat kuivuvat nopeasti ja talon rakenteet pysyvät terveinä, vaikkei se asukasta huolettaisikaan. Liesikuvun läpältä voidaan tuoda ilmanvaihtokoneelle läpän avaamisesta tieto, jonka perusteella ilmanvaihto tehostuu ruoanlaiton ajaksi. Hiilidioksidianturi puolestaan säätää ilmanvaihtoa tarkasti sisäilman laadun mukaan. Ajastimella sulkeutuva läppä tai ohjaus kosteus- tai hiilidioksidianturein takaa myös sen, että ilmanvaihdon tehon säätö pienemmälle ei unohdu, kun tehostuksen tarvetta ei enää ole. Näin säästyy energiaa, ja asumismukavuuskin paranee. Huoneistokohtaisen ilmanvaihtojärjestelmän ilmanvaihtokoneet voidaan liittää taloautomaatioon erilaisilla väyläratkaisuilla. Väylään koneet voidaan liittää ilman erillistä muunninta. Koneet voidaan kytkeä myös talon tietoverkkoon. Silloin koneen kaikkia toimintoja voidaan ohjata ja valvoa tietokoneella, mobiililaitteilla tai internetin kautta. Tällöin niitä voi säätää myös huoneistoautomaatiolla Lämmön talteenotto Tehokas ja älykkäästi ohjattu ilmanvaihdon lämmöntalteenotto vrt. luku liitetään useasti älyrakennukseen. Poistoilman ja hukkalämmön talteenotto on tehokas ja järkevä tapa säästää energiaa. Huonosti ohjattu lämmöntalteenotto tuhlaa energiaa ja voi esim. pohjoisissa olosuhteissa kovilla pakkasilla ja kosteuskuormilla jäätyä, mikä taas aiheuttaa lisälämmitystarpeita ja sulatuskuluja. Hybridiratkaisuilla, esimerkiksi yhdistämällä pyörivää lämmöntaiteenottoroottoria ja sisäänrakennettua lämpöpumpputekniikkaa, voidaan saavuttaa korkeakin lämmöntalteenotto, mutta saattaa tässä kehitysvaiheessa olla arvokas ratkaisu. Hybriditekniikassa älyohjaus on avainasemassa. Passiivi- matalaenergia- ja nollaenergiarakennuksissa syntyy paljon ylimääräistä hukkalämpöä, sillä talot/tilat ovat niin tiiviitä, että pienetkin sisäiset lämpökuormat nostavat talon sisäilman lämpötiloja. Tuuletus tai jäähdytystarve voi alkaa jo aikaisin keväällä ja päättyä myöhään syksyllä. Älykäs talo ottaa nämäkin asiat huomioon. 7.6 Sähkön jakelu, mittaus ja kysyntäjousto Yleistä Älykkäällä rakennuksen sähkönjakelujärjestelmällä on useita toimintoja kuten; käytönjoustavuus hajautetun sähkönjakelujärjestelmän avulla asunnon sähköverkko on ryhmitelty ryhmäkohtaista mittausta ja kuorman tunnistusta varten esim. sauna, kodinkoneet, valaistus, viihde-elektroniikka ym. (tulevaisuudessa voi olla tarve vuorovaikutteiseen ohjausmahdollisuuteen edellä mainittuihin kuormiin) energiantehokas käyttömahdollisuus o valaistuksen, o työpisteiden ilmanvaihdon, o lämmityksen ja jäähdytyksen säädöillä älykäs sähköautonlataus, samoin niihin liittyvät ohjaukset sekä informaatio akuston tilasta /13/

100 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Sähkönkulutuksen jakelu ja kysyntäjousto Älykkään sähköverkon ansiosta kulutusta voidaan jatkossa sopeuttaa sähkömarkkinoiden tilapäisiin vaihteluihin entistä pienemmissä kohteissa. Tätä kutsutaan kysyntäjouston lisäämiseksi. Suurilla sähkönkäyttäjillä vapaaehtoinen kysyntäjousto on jo nyt käytössä tasaamassa huippukulutuksen aiheuttamia hintapiikkejä tai parantamassa ääritilanteissa sähkön toimitusvarmuutta. Suomessa lähes kaikille sähkönkäyttäjille on asennettu etäluettava reaaliaikainen tuntitehomittausjärjestelmä vuoden 2013 aikana. Se tekee mahdolliseksi käyttäjille suunnatut monipuoliset energiapalvelut, joista hyötyvät sekä sähkön käyttäjät että jakeluverkkoyhtiöt. Lisäksi energiakulutuslukemat vapaana Big-datana mahdollistaa palvelujen lisääntyvän tarjonnan alueella. Älykkäällä talotekniikan ohjausjärjestelmällä on suuri merkitys sähkön kysyntäjouston toteuttamisessa: /14/ Energiaa voidaan varastoida sähköakkuihin, lämpövaraajiin ja rakenteisiin Älykkäät talotekniset laitteet ja kuluttajalaitteet voivat ajoittaa itse toimintaansa tai rakennusautomaatio voi ajoittaa laitteiden toimintaa ja kulutusajankohtaa Rakennukset voivat toimia energiantuottajina Pienet ja isot sähkökuormat älyrakennuksessa ryhmitellään siten, että tarvittaessa kuormia voidaan energiatasesopimuksen mukaisesti pudottaa verkosta eli kysyntäjouston mukaan. Sähkömarkkinajärjestelmässä pystyttiin jo vuonna 2014 havaitsemaan muutossuunnat vuorokausi etukäteen, joten tulevaisuudessa älykkäiden rakennusten ylimmän ohjausjärjestelmän ja sen osajärjestelmien pitää pystyä reagoimaan ennakoidusti, säätämällä kuormia tilanteen mukaan sekä tiedottamaan asianosaisille. Jotta järjestelmä kehittyy, pitää ohjausjärjestelmän sisältää algoritmeja eli älykkyyttä, joissa yhdistyy historiatieto, ulkopuolinen suodatettu tieto ja paikallinen mitattu tieto. Varsinainen säädön optimointi perustuu historiatietoon. Suositeltavin rakenne ylemmän tietojärjestelmän osalta on paikallinen kahdennettu, UPS-varmennettu tietokantapalvelin, jolloin järjestelmä toimii itsenäisesti kaikissa tilanteissa. Vaikka ulkoinen palvelinpohjainen järjestelmäarkkitehtuuri voi vaikuttaa houkuttelevalta, on otettava huomioon, etteivät kaikki toiminnot ole käytettävissä, jos tietoliikenneyhteys tai ulkoinen palvelin ei ole käytettävissä /28/. Kaikki kerätty yksilö-, huoneisto- ja rakennuskohtainen tieto sisältää lisäksi yksityisyyden suojaan liittyviä yksityiskohtia. Siihen ei pidä liittyä huoneiston energian kulutuslukemat, koska se estää mittaustietoon perustuvien sovellusten täysimittaisen kehittymisen. Käyttäjän on voitava valita, millä periaatteella yksilötason tietoja luovutetaan. Kuvassa 7.7 esitetty yksinkertaistettu kuvaus pitää sisällään kerättyjen tietovirtojen useita rinnakkaisia/vaihtoehtoisia käyttötapoja. Tällöin esimerkiksi yksittäinen KNX-väylään liitetty liiketutka voi toimia varashälyttimenä tai aktiivisuudenmittauslaitteena, vaihdellen käyttäjäprofiilin ja käyttötilanteen mukaan. Kaikille tapahtumille, joita järjestelmä tallentaa, pitää olla yksiselitteinen aikaleima sekä kategorisoitu merkitys eli ylläpitosopimus tietojärjestelmän toiminnasta.

101 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 101 Kuva 7.7: Tiedonkeruu älykkäässä rakennuksessa: vihreä rajaus: huoneistokohtainen mittaus ja ohjaus, punainen rajaus: rakennustason asynkroninen tiedon siirto ryhmäkeskuksista ja osajärjestelmistä, violetti rajaus: liitynnät rakennuksen ulkopuolisiin tietojärjestelmiin Sähköenergian mittausjärjestelmä Etäluettavilla älykkäillä sähköenergiamittareilla voidaan toteuttaa kiinteistön monipuolinen sähköenergianmittausjärjestelmä. Älykkäällä sähkömittarilla voidaan valvoa ja seurata kiinteistöön tulevan ja kiinteistön sisäisen verkon sähkön laatua. Mittalaite mittaa useita eri sähkön laatusuureita. Sähköenergian ja sähkön laadun mittauksen lisäksi älykäs sähkömittari erottelee mitatusta sähköstä halutut sähkökuormat. Kuormien tunnistus perustuu mittarille annettaviin eri laitteiden antamiin sähköisiin sormenjälkiin /28/. Näin ollen huoneistokohtainen sähkölaitteiden kulutuksen mittaus sekä käytön seuranta ja valvonta voidaan suorittaa yhdellä mittalaitteella yhdestä pisteestä, joten erillisiä huoneistoon asennettavia mittareita ja antureita ei tarvita. Kuvassa 7.8 on esitetty erään älymittarin mittaama laitekohtainen päiväkulutus. Kuva 7.8. Älymittarin tulostus laitekohtainen päiväkulutus Asukkaiden kokemat hyödyt: - reaaliaikainen sähkönkulutustieto - informaatio sähkön kokonaiskulutuksen jakautumisesta laitteittain - auttaa löytämään sähkönkulutuksen säästökohteita - tarkka mittausdata luo mahdollisuuden järkevään sähkönkäyttöön, kaikki energiasuureet jokaisessa mittauksessa - viallisten laitteiden havainnointi

102 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN hyvälaatuisen jakelujännitteen varmistaminen - etäohjattavuus automaattisesti pilvipalvelun analysoiman datan perusteella tai käyttäjän toimesta - graafinen käyttöliittymä älypuhelimelle tai tablettitietokoneelle 7.7 Valaistus ja valaisinjärjestelmät kiinteistössä ja alueilla Yleistä Teknologia kehittyy sensoreissa ja toiminnallinen tilannetietoisuus kasvaa älykkään hallinnan avulla. Kolmiulotteinen paikka- ja asentotieto auttavat suuntaamaan valon oikein. Usean sensorin yhdistelmällä saadaan tarkempaa kuvaa läsnäolosta ja käyttötilanteesta. Valon suuntaa säätävät valaisimet kohdistavat valon haluttuun paikkaan. Älykäs valaistus on /28/ - interaktiivinen eli käytön mukaan kaksisuuntainen kommunikaatio valaistuksen kontrolliyksikön ja valaisimien välillä - mukavuutta lisäävä sillä valolla on suora vaikutus vireystilaan - automaattinen ja sitä ohjataan ennalta asetettujen parametrien (mm. auringon nousu- ja laskuajat, kellonaika) avulla. - energiaa säästävä, - opastava, viestivä LED-valonlähde Tekniikka LED-tekniikalla voidaan säästöissä päästä jopa puoleen verrattuna perinteisiin valaistustapoihin. Kun LEDjärjestelmään liitetään älykkyys, energian säästön taso nousee vanhoihin ratkaisuihin verrattuna. LED-järjestelmää voidaan ohjata perinteisillä sensoreilla, jotka tunnistavat - liikkeen, - läsnäolon, - liikenteen määrän tai - valon määrän Sensori toimii silloin kytkimenä, joka sytyttää valot, kun valaistuksen taso tilassa laskee tietylle tasolle ja käyttäjä saapuu sensoroidulle alueelle. Kun tilassa ei tunnisteta liikettä, valo sammuu käyttäjän asettaman ajan kuluttua. Kun tähän perinteiseen järjestelmään lisätään älykkyys, toimintojen ja valaistusta säätävien parametrien määrää voidaan lisätä käyttäjälähtöisesti moninkertaiseksi. Jokaisella valaisimella on oma ID. Identiteetti, joka sidotaan paikkaan käyttöönoton yhteydessä. Valaisimen toimintaa ohjaa valaisinkohtainen siru, johon on asetettu mm. kello, paikannustiedot ja käyttäjän määrittelemä toiminnallisuus. Valaisin käyttää langatonta kaksisuuntaista kommunikaatiota keskustellessaan muiden valaisimien, järjestelmän ja verkon kanssa. Omaa ohjauskaapelointia ei järjestelmälle tarvita, eikä sitä tarvitse suunnitella muun rakennussuunnittelun ohessa. Järjestelmän ryhmittelyjä ja ohjausta voidaan muuttaa jälkeenpäin niin usein, kun on tarvetta ilman fyysisiä kytkentämuutoksia. Huolto- ja kunnossapito Kaikki valonlähteet menettävät ajan mittaan valotehostaan osan vanhenemisen myötä. Älykkäässä LEDvalaistuksessa valon määrän hiipumista voidaan kompensoida ohjelmallisesti asettamalla virtalähteet syöt-

103 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 103 tämään suurempaa virtaa elinkaaren loppupäässä, kun valovirrasta on alentunut 10 %. Valaisimen valovirta pysyy vakiona elinkaaren loppuun saakka eikä valovirran alenemaa tarvitse järjestelmässä huomioida. LED-tekniikan hyötyjä on myös huollettavuus. Pitkä elinkaariodotus mahdollistaa pitkät huoltovälit ja vapauttaa huoltohenkilöstön valonlähteiden massavaihdoista, jotka joissakin tapauksissa saattavat nousta kustannuksiltaan suuriksi käyttökatkojen ja toimintaseisokkien vuoksi. LED-valaisimien huolto käsittää yleensä pelkät puhdistustoimenpiteet normaalin likaantumisen vuoksi Valaistus rakennus/huoneistoautomaation yhteydessä Valaistus voidaan joiltakin osin kytkeä rakennus/huoneistoautomaatiojärjestelmiin. Käyttäjä voi hallita älykästä järjestelmää joko tilaan liittyvän yksikön kautta tai Internet-verkossa selainpohjaisella hallintaohjelmalla. Ohjaus voi tapahtua kiinteistössä olevan valoisuusanturin perusteella. Käyttäjä voi asettaa halutun valaistustason ennalta eri vuorokauden ajoille esimerkiksi tilan käyttäjämäärien mukaisesti. Esimerkiksi yöllä liikkujille voidaan asettaa alhaisempi valaistustaso kuin päiväkäyttäjille. Valaistus voidaan ohjelmoida vähenemään portaittain auringonvalon lisääntyessä aamuisin ja vastaavasti lisääntymään valon vähentyessä iltaisin. Kun käyttäjiä ei ole, valaistus voidaan asettaa joko sammumaan tai pysyttelemään hyvin alhaisella tasolla. Tiloja ei näin valaista turhaan, kun valon tarvetta ei ole. Järjestelmä voidaan asettaa myös pitämään tietty vakiovalaistustaso tilassa. Älykkäällä valaistusjärjestelmällä voi olla myös kyky oppia käyttäjien rutiinit ja vakiomuutokset ajassa tarkastelun alaisessa tilassa. Järjestelmä seuraa ja rekisteröi tapahtumia tietyn ajanjakson yli ja säätää omaa toimintaansa muodostamalla ennusteen rekisteröityjen tietojen pohjalta. Valaistusjärjestelmän laajennettavuus Älykäs valaistusjärjestelmä on laajennettavissa. Yksittäiset valaisimet voidaan konfiguroida valaisimien ja sensoreiden ryhmiin ja niitä voidaan hallita ryhmäkohtaisesti. Järjestelmän muutokset ja uudelleenryhmittelyt toteutuvat, koska fyysisiä kytkentämuutoksia ei tarvita. Valaisinryhmät voidaan laajentaa rakennus- ja aluetason älykkääseen ohjaukseen. Tarpeen mukaan kohteita voidaan kontrolloida etähallinnan alueella. Älykkään järjestelmän etuna on lisäksi järjestelmän suuri kapasiteetti. Yhdellä järjestelmällä voidaan sopivasti valaisimia ja sensoreita ryhmitellen hallita jopa kokonaisen kaupungin kokoisia alueita. 7.8 Turvallisuusjärjestelmät ja älykkyys Yleistä Rakennuksen turvallisuusratkaisut suojaavat omaisuutta ja ihmisiä. Ne sisältävät käyttäjäorganisaation käyttöön kattavia tukipalveluja järjestelmien elinkaaren ajaksi. Turvallisuusalan kokonaiskonseptit käsittävät järjestelmien suunnittelu-, koulutus-, huolto-, käyttöönotto- ja ylläpitopalvelut. Parhaiten toimivia kokonaisuuksia pystyvät toimittamaan yritykset, joilla on oma tuotekehitys varmistamassa eri järjestelmien saumatonta yhteen toimimista ja joilla on omassa hallinnassaan koko toteutusprosessi. Kiinteistön turvajärjestelmiä /28/ ovat; - paloturvallisuusjärjestelmät - tilaturvallisuusjärjestelmät - rakennetekninen turvallisuus - kyberturvallisuus Paloturvallisuusjärjestelmät Yleistä

104 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 104 Kaikkea turvallisuutta tarkastellaan riskien perusteella. Yksi todennäköisimmistä kaupunkiympäristöä uhkaavista vaaroista on tulipalo. Aktiivisilla, ohjelmoitavilla ja analysoivilla paloilmoittimilla toteutetaan muutosjoustavasti kaikki paloilmoittimen havainnoista käynnistyvät kiinteistön taloteknisten järjestelmien ohjaukset ja toiminnat rakennusmääräyskokoelman sekä viranomaisten vaatimusten mukaisesti. Aktiivisista ohjelmoitavista ja analysoivista paloilmoittimista löytyy tarkoituksenmukaiset ratkaisut erilaisiin rakennustyyppeihin sekä erilaisiin valvottaviin tiloihin. Älykkäässä paloilmoittimessa palonilmaisutieto välitetään - savusulkulaitteille - savunpoistojärjestelmille - poistumishälytys- ja turvakuulutusjärjestelmille - kaasu- ja vesisammutusjärjestelmille - savunpoistoluukuille - pelastuskäyttöön tarkoitetuille hisseille - poistumisopasteille sekä - muille hälytysjärjestelmille kuten o palopumpuille o palon- ja savunhallintapelleille o palo-oville ja o koneellisille savunpoistojärjestelmille. Oikean ilmaisintyypin valinta on tärkein luotettavaan toimivuuteen vaikuttava tekijä. Ilmaisintyypin valintaan vaikuttavat mm. seuraavat seikat: - lainsäädännön vaatimukset - valvottavan alueen materiaalit ja kuinka ne palavat - valvottavan alueen mitat (erityisesti tilan korkeus) - ilmanvaihdon ja lämmitystavan vaikutukset - valvottavan tilan ympäristöolosuhteet ja käyttötarkoitus - erheellisten ilmoitusten todennäköisyys - räjähdysvaaralliset tilat. Erheelliset ilmoitukset voivat johtua ympäristöolosuhteista, huolimattomasta suunnittelusta, huonosti valitusta järjestelmästä, tilaan sopimattomista ilmaisimista, vääristä asennustavoista, käyttäjien vääristä toimenpiteistä, käyttäjien välinpitämättömyydestä tai laiminlyödystä ilmaisimien huollosta. Paloilmoittimen suunnittelijoiden, asentajien ja käyttäjien on otettava huomioon kaikissa toiminnoissa erheellisten ilmoitusten mahdollisuus ja pyrittävä niiden välttämiseen /28/. Pelastustoimen laitteista annetussa laissa pelastustoimen laitteilla tarkoitetaan erityisesti paloturvallisuuden kannalta merkittäviä teknisiä laitteita. Tällaisia laitteita ovat mm /28/. - rakennukseen asennettavat palonilmaisulaitteet - paikallishälyttimet ja/tai evakuointijärjestelmä - ilmoituksen siirtojärjestelmä vaatimustenmukaisella ilmoituksensiirtovika valvonnalla - palontorjunta- ja palonrajausjärjestelmät, kuten osastoivat palo-ovet, sammutus- ja savunpoistolaitteet sekä alkusammutusvälineistö - informaatiojärjestelmät ohjaamaan evakuointia ja nopeuttamaan palon sammuttamista. Älyrakennuksen kannalta on tärkeätä nähdä mm. niiden - käytettävyys - nopea ja oikea paikannettavuus - luotettavuus - interaktiivisuus muiden taloteknisten järjestelmien kanssa

105 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN nopea reagoivuus Pelastustoimen laitelaki (10/2007, 6 ) säätää vaatimustenmukaisuuden osoittamisesta. Käytännössä pelastustoimen laitteiden vaatimustenmukaisuus osoitetaan TUKES- ohjeiden ja rakennustuoteasetuksen mukaisesti Tilaturvallisuusjärjestelmät Yleistä Tilaturvallisuusjärjestelmään liittyvän osaamisen hallinta edellyttää usean osapuolen yhteistyötä ja yhteistä kieltä (mm. käyttäjä/käyttäjät, rakennusurakoitsija, arkkitehti, sähkösuunnittelija, lukkoliike, turvaurakoitsija, paloviranomaiset, vakuutusyhtiö). Kuvassa 7.9 on esitetty tilaturvallisuuteen liittyvien termien laajuus. Tilaturvallisuus tarkoittaa samaa kuin oviympäristöturvallisuus, jota termiä käytetään tästä eteenpäin /28/. Kuva 7.9. Lukitus ja kulunvalvonta oviympäristössä Kuvan 7.9 mukaan lukitus kuuluu turvallisuusvalvonnan piiriin. Turvallisuusvalvonta on sekä henkilövartiointia että teknistä valvontaa. Tekniseen valvontaan liittyvä lukitus jaetaan käyttövoimansa mukaan sähköiseen ja mekaaniseen lukitukseen. Molemmissa näistä esiintyy älykkäitä ominaisuuksia. Älykkään oviympäristön lukitukseen liittyviin ominaisuuksiin kuuluu - ovien käytön hallittavuus - avainten vaihdon helppous - toimivuus - etähallinta - turvallisuus - informatiivisuus, jota voidaan hyödyntää rakennuksen muissa toiminnoissa ja turvallisuudessa - kaksisuuntaisuus

106 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN vuorovaikutteisuus - luotettavuus - kadonneen avaimen hallinta Sähköisesti omatoiminen avain Sähköinen ja omatoiminen lukitusjärjestelmä kehittää tarvitsemansa sähköenergian avaimen työntöliikkeestä. Avaimet ja lukot toimivat ilman paristoja ja lukkosylinterien asennus voidaan tehdä ilman kaapelointia. Järjestelmä mahdollistaa joustavan ja turvallisen pääsyoikeuksien hallinnan kohteissa, joissa on sarjalukitus kuten - sairaaloissa - kouluissa - liikekiinteistöissä - toimistorakennuksissa ja - asuntoyhtiöissä RFID tekniikalla varustettu avain (tagi) Kulkutunniste pohjautuu RFID tekniikkaan eli radiotaajuiseen etätunnistukseen. Kulkutunnistetta voidaan käyttää yhdessä koodin kanssa tai ilman. Lukon tilatiedot varmistavat toiminnan ja antavat tietoa käyttäjille. Tällaista lukitusta voidaan avata ja valvoa kännykällä valmistajan oman järjestelmän kautta. Se ilmoittaa myös milloin joku tulee kotiin/toimistoon tai lähtee sieltä. Ovet kommunikoivat radion avulla (ei kaapelointia tai ylivientisuojia). Ne ovat digitaalisesti salattuja. Keskuslukitus ja keskusavaus tapahtuvat langattomasti ( Kotona ja Poissa tilat). Luvaton oven käyttö saadaan aiheuttamaan hälytyksen. Paristokäyttöiset avaimet Pariston kesto noin 2 vuotta. Summeri ja led valo informoi käyttäjää (esim. paristojen vaihto). Järjestelmä sisältää kaksi avausnappia oven hetkellistä avaamista varten ja keskuslukitusnappi lukitsee kaikki ovet. Valvontanapilla voidaan asettaa Kotona tila päälle Sormenjälkitunnistus Oven ulkopuolelle asennetaan sormenjälkitunnistin, joka välittää tiedot sisäyksikölle. Jos henkilöllä on oikeus kulkea ovesta, sisäyksikkö ohjaa oven auki tilaan, muussa tapauksessa lukija ilmoittaa, että kulkuoikeutta ei ole ja ovi pysyy lukossa /28/. Järjestelmää voidaan ohjata: - jatkuvasti auki tilaan ovi aukeaa aina painikkeesta - hetkellisesti auki tilaan ovi aukeaa painikkeesta ja palautuu lukkotilaan, kun ovi sulkeutuu - kiinni tilaan ovi on lukittuna ja se voidaan avata ulkoa sormenjälkitunnistimella (henkilö, jolla on kulkuoikeus) ja sisäpuolelta painikkeesta tai vääntönupista - turvatilaan kuten kiinni tila, mutta ovea ei saa avattua sisäpuolelta (takalukittu) Lukitusjärjestelmien hallinta Lukitusjärjestelmiä voidaan hallita internetin kautta käytettävällä ohjelmistolla. Se mahdollistaa järjestelmän hajautetun hallinnan useasta eri toimipaikasta. Tietomallinnetut kiinteistön pohjapiirustukset voidaan ladata järjestelmään. Avaimet ja lukot ohjelmoidaan tietokoneeseen yhdistettävällä ohjelmointilaitteella.

107 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN Rakennetekninen turvallisuus Kaikissa rakenteissa tapahtuu muutoksia johtuen kuormarasituksista, joita ympäristö tai rakenteen omat sisäiset voimat aiheuttavat. Ympäristön rasituksia ovat tavallisesti lumikuormat, maapohjarakenteiden heikkoudet, tulipalot ja vesivahingot sekä lähistöllä tapahtuva rakentaminen ja louhinta. Rakenteessa voi syntyä muutoksia myös materiaalin, työn, suunnittelun ja kunnossapidon laatuvirheistä johtuen. Monitorointia varten tehtävät mittaukset voidaan jakaa kolmeen osaan rakentamisvaiheen mukaisesti /28/: - suunnitelmia varten tehty tutkimus - rakennusaikainen monitorointi - rakentamisen jälkeinen monitorointi. Ennen rakentamista tehtyjen tutkimusten tarkoituksena on osoittaa suunniteltujen ratkaisujen riittävyys ja toimivuus. Tässä vaiheessa mittauksilla selvitetään maaperänominaisuuksia ja arvioidaan rakenteen toimintaa saatujen tulosten avulla. Uuden tyyppisten rakenteiden yhteydessä ja vaikeissa olosuhteissa suunnitteluparametrien määrittäminen on erityisen tärkeää, jolloin elementtilaskennalla voidaan mallintaa suunnitteluratkaisuja. Seurannan hyödyt rakennusaikana ovat turvallisuuden varmistaminen, kustannusten pienentäminen seurantamenetelmässä, rakentamisen ohjaus, oikeudellisen turvan lisääminen ja alan osaamisen kehittäminen. Rakentamisen jälkeinen monitorointi voi olla tarpeellista, mikäli se parantaa turvallisuutta tai merkittävästi lisää rakenteen elinikää. Rakenteiden kunnon monitorointi on pitkäaikaista monitorointia, jonka tarkoituksena on varmistaa rakenteen kunnon säilyminen myös vaihtelevissa olosuhteissa. Rakentamisen jälkeisen monitorointijakson pituuteen vaikuttavat lisäksi rakentamisen aikana tehdyt havainnot Kyberturvallisuus Yleistä Kyberturvallisuus on osa tietoturvallisuutta. Se tähtää sähköisen ja verkostoituneen yhteiskunnan turvallisuuteen. Kyber on etuliite, joka tarkoittaa tietokoneisiin, tietoverkkoihin ja tietoliikenteeseen liittyvää. Kyberturvallisuus ei ole synonyymi tietoturvallisuudelle, verkkoturvallisuudelle, atk-turvallisuudelle tai millekään muulle turvallisuustermille. Kybertoimintaympäristöön kohdistuvat uhkat ovat tietoturvauhkia, jotka toteutuessaan vaarantavat tietojärjestelmän oikeanlaisen tai tarkoitetun toiminnan. Yhteiskuntaan kuuluvat toiminnot kuten esimerkiksi rahaliikenne, sähkö, yritysten tietojärjestelmät ja lennonjohto ovat riippuvaisia ns. digitaalisen maailman toimivuudesta, aivan samoin kuin kiinteistöjen tietojärjestelmät. Kyberuhat uhkaavat yleensä digitaalista maailmaa, mutta niillä on välillisiä ja välittömiä vaikutuksia myös fyysiseen maailmaan. Kyberturvallisuudella tarkoitetaan tilaa, jossa kybertoimintaympäristöön voidaan luottaa ja jossa sen toiminta turvataan. Älyrakennuksessa hyvin johdettu kyberturvallisuus tukee jokaisen käyttäjän ja toiminnon toimintaedellytyksiä niin sosiaalisia, informatiivisia, toiminnallisia kuin taloudellisia. Myös kiinteistöissä on kansallinen velvollisuutemme huolehtia tietojärjestelmien mahdollistamasta palvelukokonaisuuden hyvästä ja huolellisesta johtamisesta ja kyberuhkien ennaltaehkäisystä. Yhteiskunnan kasvu on yhä enemmän digitaalisten palveluiden varassa. Kyber tulee olla omistajien, hallitusten ja käyttäjien asialistalla eikä sitä voi ohittaa. Suomen viranomaisten kyberturvallisuuden tavoitteena on - Suomi kykenee suojaamaan elintärkeät toimintonsa kaikissa tilanteissa kyberuhkaa vastaan - kansalaisilla, viranomaisilla ja yrityksillä on mahdollisuus tehokkaasti hyödyntää turvallista kybertoimintaympäristöä ja sen suojaamiseen syntyvää osaamista sekä kansallisesti että kansainvälisesti /74/.

108 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 108 Rakennusautomaation kyberuhat Suuret rakennusautomaatiotoimittajat demonstroivat uusia automaatioympäristöjä, joissa etähallinnan, huoneistokohtaisten interaktiivisten päätelaitteiden, sensoreiden ja ICT-integraation avulla pystytään toteuttamaan perinteisen asumisen näkökulmasta hyvinkin futuristisia asumismuotoja ja toimintamalleja. Lisäksi kehityksen piiriin kuuluu kotiterveyden ja -sairaanhoidon yhdistäminen asumiseen. Tämän tyyppisissä sovelluskohteissa on tärkeätä tunnistaa lainsäädännön, erityisesti yksityisyyden suojan ja potilastiedon käsittelyn vaatimukset automaatiojärjestelmien integraatiossa ja asujan tai kiinteistön käyttäjän tietojen hyväksikäytössä, mikä kokonaisuudessaan myös tarkoittaa kyberturvallisuutta /64/ Alueen ja kiinteistön kriittisen infrastruktuurin jatkuvuudenhallinnassa on huolehdittava myös rakennusautomaatiojärjestelmien tietoturvasta. Yhteydet fyysisessä maailmassa toimivien laitteiden ja tietoverkkojen välillä on suunniteltava siten, että yksinkertaisella kyberhyökkäyksellä ei voida keskeyttää kiinteistön, laitoksen tai yksikön toimintaa. Yhteiskunnan kriittisten toimintojen kannalta on keskeistä rajata automaatiojärjestelmien, kuten esimerkiksi rakennusautomaation, etäkäytön ja etäluennan haavoittuvuudet minimiin. Nykyisin valtaosa kriittisestä infrastruktuurista ja sen palveluista on yksityisen sektorin omistamaa ja tuottamaa. Kiinteistön toimivuus kyberuhkatilanteissa on suunniteltava huolellisesti /74/. Rakennusautomaatiojärjestelmissä käytetään laitteita esimerkiksi LVI-laitteiden ja ovien lukitusten keskittämiseen ja ohjaamiseen. Tällaisten laitteiden näkyminen Internetissä mahdollistaa murtautumisen rakennusautomaatiojärjestelmään ja sitä kautta antaa myös fyysisen pääsyn rakennukseen etäohjaamalla esimerkiksi pumppuja, puhaltimia tai ovien lukituksia /75/. Automaatiokomponentit Automaatiokomponentteja käytetään rakennusautomaatiojärjestelmissä ja sähkönhallinnassa. Järjestelmästä riippuen rakennusautomaatiolla voidaan hoitaa ja valvoa rakennusten lämmitystä, ilmastointia, veden kulkua, ovien lukkoja, valaistusta ja hälytyksiä kerrostaloissa ja toimisto- ja kauppakiinteistöissä. Monet rakennusautomaatiojärjestelmät tulevat valmiina paketteina helpottaakseen asennusta ja käyttöönottoa. Tästä syystä erityisesti etähallintakäyttöliittymät jäävät usein tietoturvamielessä heikoiksi sisältäen esimerkiksi yleisesti tunnettuja oletussalasanoja ja turhaan avoinna olevia tietoliikenneportteja. Tämän seurauksena etäkäyttöliittymiä on paljon esillä Internetissä ja ne ovat siten helppo kohde hyökkäyksille. Tämän vuoksi suunnittelijan on otettava huomioimaan myös nämä asiat. Varautuminen kyberuhkiin Käyttäjän ja yhteiskunnan kyberuhkia esiintyy monessa tilanteessa - puhelimet (haittaohjelmat, kuuntelu) - internet yhteydet (vakoilu, katkot ja hidastuminen) - sähköposti (vakoilu, roskaposti) - pankki ja luottokorttitiedot (tietojen varastaminen) - laitteistot (esim. elektroniikkakomponentit) - tietoverkot laitteineen (teollisuusvakoilu) - kuljetusvälineet (autot, junat, lentokoneet jne.) - yhteiskunnan kriittinen infra (sähkö, lämpö, vesi, yhteydet) /76/ Kyberuhkiin voidaan varautua kahdella eri tasolla; 1. Käyttäjätasolla - hyvät (= pitkät ja erikoiset) salasanat

109 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN virustorjuntaohjelmat tietokoneisiin, älypuhelimiin - ei omaa tietoa pilveen (nettivarastoihin) 2. Kiinteistötasolla - turvallisuus- ja salasanakäytännöt sekä salausohjelmat - riskikartoitus, testaus ja arviointi kiinteistön prosessijärjestelmien haavoittuvuudesta, joista seuraa toimenpiteet Ehkäisevä suunnittelu Varautumiseen liittyy myös ehkäisevä suunnittelu. Sen toimintaprosessi on esitetty kuvassa Ehkäisevään suunnitteluun kuuluu; - toimintaympäristön määrittäminen - hankesuunnittelun mallintaminen - prosessin mallintaminen uhka- ja riskienhallinta-analyyseineen - turvallisuuden kuvantamiseen kuuluvat o järjestelmävaatimukset o arkkitehtuuri turvamekanismeille o integraatiot ja liittymät kytkentöineen o koulutusmateriaali ja toimintaohjeet käyttäjille Kuva 7.10: Ehkäisevän suunnitteluprosessin kenttä Lokien sekä tapahtumien havainnointi, hallinta ja tilannetietoisuus kuuluvat myös ennaltaehkäisevään suunniteluun kuten kuvassa Lokien hallinnassa on tärkeätä - lokin muodostus - lokien suojaaminen - lokien säilyminen - lokien kerääminen ja analysointi Näiden perusteella mahdollistetaan - havainnointi, - tapahtumien hallinta ja - tilannetietoisuus sekä

110 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN reagointi Havainnoinnin perustiedon sensorit kuvassa 7.11 ovat; - fyysiset: vartiointi, kulunvalvonta, kameravalvonta, rikosilmaisimet, lämpö, ilmanvaihto, jäähdytys - hallinnolliset: investoinnit, uhka- ja riskiarviot, prosessikontrollit, tarkastukset, auditoinnit, testit - tekniset: verkkoliikenneanalysaattorit, tunkeutumisen havaitseminen, palomuurit, lokien hallinta ja valvonta, radiospektrin valvonta - käyttäjät: tietoisuus, poikkeamailmoitukset, tilannearviot Kuva Lokien ja tapahtumien hallinta, havainnointi sekä tilannetietoisuus mahdollistavat reagoinnin Kiinteistöjen ICT-ratkaisuja tulee miettiä ja valmistella päämäärätietoisesti myös korjausrakentamisen hankkeissa. Rakennusautomaation kyberturvallisuusvaatimukset tulee ottaa samoin näissä hankkeissa esille jo suunnitteluvaiheessa ja huomioida niiden tuomat lisätarpeet rakennus- ja muutostöille /64/. 7.9 Lähienergian tuotto- ja varastointijärjestelmät Yleistä Kehittyvään kiinteistöstrategiaan liittyy useasti uusiutuvan lähienergian tuotanto ja energian varastointi sekä käytetyn energian talteenotto. Uusiutuvilla lähienergioilla tarkoitetaan pienimuotoisesti tuotettua energiaa, joka tuotetaan rakennuskohtaisesti, rakennusryhmäkohtaisesti tai lähialueellisesti. Suomessa käytettävistä uusiutuvista ja talteenotettavista lähienergioista tärkeimpiä ovat - kiinteistökohtainen o poistoilmasta sisäilmalämmitykseen käyttöveteen o jätevedestä käyttöveteen - paikallinen omavaraisenergia kuten o aurinkoenergia

111 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 111 o lämpöpumput (maa-/ilmalämpö) o paikallinen tuulienergia - lähialueen ostoenergiat kuten o bioenergia o tuulivoima o vesivoima. Uusiutuvan lähienergian hyödyntämiseen liittyvää suunnittelu- ja toteutustietoa on esitetty mm. julkaisussa RIL Uusiutuvien lähienergioiden käyttö rakennuksissa /27/ Maalämpö Maalämpöpumpulla siirretään maaperästä, kallioperästä tai vesistöstä kerätty energia rakennusten käyttöön sähkön avulla. Porareikään asennettavaa keruuputkistoa ja siihen kuuluvia kaivorakenteita kutsutaan energiakaivoksi. Kallioon porattu energiakaivo on yleisin maalämmön talteenottotapa. Mikäli tontti on iso, voidaan lämpöä kerätä myös noin metrin syvyyteen asennetulla vaakaputkistolla. Vesistöjen läheisyydessä voidaan keruuputkisto ankkuroida painoilla pohjaan. Keruuputkistossa kiertää jäätymätön neste, joka lämpenee muutaman asteen matkansa aikana. Keruupiirin nesteestä saatava lämpö höyrystää lämpöpumpussa kiertävän kylmäaineen. Höyrystyneen kylmäaineen painetta nostetaan kompressorilla, jolloin myös sen lämpötila nousee. Kylmäaine lauhtuu lämpöpumpun lauhduttimessa jälleen nesteeksi, jolloin se luovuttaa lämpöä lämmönjakoverkkoon tai lämpimään käyttöveteen. Kuvassa 7.12 on esitettynä maalämpöpumpun toimintaperiaate. Hankittaessa maalämpöpumppujärjestelmää on tärkeää, että keruuputkisto mitoitetaan oikein. Maalämpöpumpun kompressori tarvitsee sähköä toimiakseen. Maalämpöpumpun tuottamasta lämmöstä noin 2/3 on maaperästä otettua uusiutuvaa energiaa ja noin 1/3 on tuotettu sähköllä. Uusimilla laitteilla oikein mitoitettuina sähköenergia määrä on noin ¼ ja uusiutuvan energian osuus on ¾ lämmitysenergiasta. Kesäaikaan kallion lämpötila on sisätiloja selkeästi viileämpää, yleensä alle 10 asteista. Tätä viileyttä voidaan kierrättää rakennuksen viilennysjärjestelmässä ilman kompressorikäyttöä pelkillä pumppauskustannuksilla, jolloin saadaan erittäin energiatehokas viilennys. Viileys viedään rakennukseen joko puhallinkonvektoreilla, jäähdytyspaneeleilla tai lattialämmitysputkiston kautta. Rakennuksesta kerätty lämpö siirtyy kallioon jolloin energiakaivo elpyy tehokkaasti ja lämmityksen hyötysuhde paranee lämmityskaudella (CASE 6). Lämmitykseen pääasiassa käytettävää maalämpöpumppua voidaan käyttää myös aktiiviseen jäähdytykseen, jolloin kerätty lämpöenergia siirretään yleensä käyttöveteen ja ulkoilmaan. Tai maalämpöjärjestelmään voidaan liittää koneellisella poistolla varustelluissa kohteissa poistoilman lämmön talteenotto. Hankittaessa maalämpöpumppujärjestelmää on tärkeää, että keruuputkisto mitoitetaan oikein. Alimitoitettu putkisto heikentää lämmityksen hyötysuhdetta merkittävästi ja voi pahimmillaan jäädyttää sen, jolloin taloa joudutaan lämmittämään jopa pelkällä sähköllä. Ylimitoitettu keruujärjestelmä lisää investointikustannuksia ja heikentää sen kannattavuutta. Kerrostalokiinteistön lämmitysenergian määrät vaativat yleensä useita energiakaivoja, joiden sijoittelu tontilla vaatii suunnittelijan työtä. Lisäksi energiakaivojen toteuttaminen on luvanvaraista/58/.

112 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 112 Kuva Maalämpöpumpun osat ja toimintaperiaate. Katkoviiva rajaa varsinaisen lämpöpumpun /Ympäristöopas 2013/. Maalämpöpumppu soveltuu hyvin matalan lämpötilan lämmönjakojärjestelmien lämmönlähteeksi, kuten vesikiertoiseen lattialämmitykseen ja ilmalämmitykseen. Se soveltuu myös patterilämmitykseen. Siirryttäessä öljylämmityksestä maalämpöön, patterilämmityksessä patterien kokoa voi joutua suurentamaan matalan lämpötilan tarvitseman suuremman patteripinta-alan vuoksi. Maalämpöpumppu tulee sijoittaa sellaiseen tilaan, jossa huolto ja ylläpito ovat helppoa. Teknisen tilan mitoituksessa tulee varata riittävästi tilaa lämpöpumppuyksikölle. Viitteestä /27/ löytyy myös CASE-tapauksia, jotka kertovat maalämmön käytöstä kerrostaloissa Ilmalämpö Kohteissa, joissa maalämpöä ei voida toteuttaa (energiakaivot eivät mahdu kiinteistön tontille tai niiden tekemiseen ei saa lupaa mm. pohjavesialueella) voi ilmasta kerätä uusiutuvaa energiaa ilma/vesilämpöpumpulla. Energiakaivojen porausinvestointia ei tarvitse tehdä, joten maalämpöä alhaisemmat investointikulut voivat olla syy ilmalämpöpumppujärjestelmän valintaan. Nykyaikaiset oikein mitoitetut ilmalämpöpumput pystyvät Etelä-Suomessa tuottamaan lämmityksen energiaa varsin hyvällä hyötysuhteella, sähkön kulutus vuositasolla on parhaimmillaan noin 1/3 lämmitysenergiasta. Ilmavesilämmitystä valittaessa on huomioitava, että talviaikana lämpötilan laskiessa siihen sitoutuneen, hyödynnettävissä olevan energian määrä pienenee, joten kovemmilla pakkasilla laitteiden lämmitystehon tuotto alenee. Lämmitystehon vajaus täytetään öljylämmityksellä, kaukolämmöllä tai useimmiten sähkövastuksilla. Useimmat nykyaikaiset laitteet pystyvät tuottamaan lämpöä -20 C pakkaseen saakka, osa jopa - 25 asteeseen, mutta sen jälkeen kaikki lämpö on tuotettava muilla lämmitysmuodoilla. Sähkökattilaa käy-

113 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 113 tettäessä on huomioitava teon tarve pääsulakkeen ja syöttökaapelin koossa, saneerauskohteissa ne on usein uusittava. Ilma/vesilämpöpumppua voidaan käyttää aktiiviseen viilennykseen kompressorikäytöllä. Viilennys jaetaan sisätiloihin joko puhallinkonvektoreilla, jäähdytyspaneeleilla tai lattialämmityksen kautta. Ilma/vesilämpöpumpun ulkoyksikkö sijoitetaan useimmin joka maan pinnalle rakennuksen vierelle tai katolle. Tällöin on huomioitavaa: - Laitetta ei pidä sijoittaa tuulelle alttiiseen paikkaan koska se heikentää laitteen sulatusta ja voi pahimmillaan estää sen. - Laite tuottaa huomattavia määriä kondenssivettä, joka talvella jäätyy laitteen alle, mikäli sitä ei ole johdettu saattokaapelilla varustetulla kondenssivesiputkella. - Laiteta ei saa suunnata lähellä olevia rauhallisia, mm. makuutiloja kohden. Laitteet pitävät ääntä etenkin kylmällä suuren lämmitystarpeen aikana. eroja. Vaikka nimellisäänitehot voivat vaikuttaa kohtuullisilta, täydellä teholla osa laitteista on äänekkäitä, eri valmistajien laitteissa on merkittäviä eroja. Sisätiloihin ilma/vesilämmityksessä on oltava tiloja varaajille, kuten maalämmössä. Sisätiloihin sijoitetaan myös ohjausyksikkö, joka hallitsee yhtä tai useampaa ulkoyksikköä, jossa voi olla valmiina etähallinta ja joka voidaan liittää taloautomaatiojärjestelmään. Kuten maalämmössä, ilma/vesilämpöpumppu on tehokkaimmillaan matalan lämpötilan lämmönjakojärjestelmien kanssa, mutta soveltuu myös patterilämmityssaneerauksiin. Tällöin lämpötilatasot on selvitettävä ennen järjestelmän hankintaa, jotta tiedetään mahdolliset korjaustarpeet lämmönjaossa. Myös eri laitteilla vaihtelee niiden kyky tuottaa riittävän kuumaa vettä kovilla pakkasilla. Kerrostalokäyttöön sopivissa ilma/vesilämpöpumpuissa useimmiten käytetään sellaisia määriä kylmäaineita, että ne vaativat vuositarkastukset. Tämä on syytä selvittää laitteistoa hankittaessa Aurinkosähköpaneelit ja lämpökeräimet Lämpöenergia voidaan lähes nollaenergiatalossa tuottaa taloudellisesti kannattavasti kokonaan uusiutuvana omavaraisenergiana noin kahdeksan kuukauden ajan vuodesta tuottamalla lämpöpumpun tarvitsema sähkö aurinkosähköpaneeleilla. Aurinkopaneeleiden optimaalinen teho asuintalossa on tällöin noin 15 W/asuin-m2. Tällöin kesäkuukausina tuotetaan huipputehoa, joka voidaan sopivan invertterijärjestelmän avulla käyttää kotitaloussähkönä. Paneelien ja keräimien suuntaus ja kulma vaikuttavat niiden tehokkuuteen. Jos rakennuksen sijoitus sallii rakennuksen keskilinjan itä - länsi suunnassa on tarkoituksenmukaisinta käyttää viisto- tai pulpettikattoa, jonka kaltevuus on astetta ja suuremman lappeen suunta kohti etelää. Tällöin aurinkosähköpaneelit ja aurinkolämpökeräinelementit voidaan kiinnittää vesikatteen päälle siten, että niiden tuotto on optimaalinen. Aurinkopaneelien ja keräimien sekä vesikatteen välissä on oltava riittävän suuri ilmarako, jonka ansiosta paneeleiden lämpötila pysyy sallituissa rajoissa. Vesikatteen pinnoitteen tulee olla lämpöä absorboimaton. Suositeltavin on vaalea sävy, jolloin paneelien ja keräimien tuotto ei putoa aurinkoisena päivänä samalla tapaa kuin tummilla pinnoilla. Yksi aurinkopaneeli on noin 1.6 neliömetriä ja tuottoteho noin W peak.

114 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 114 Aurinkosähköjärjestelmien mahdollisuuksia tulevaisuudessa on älykäs integroituminen sähköverkkoon huomioiden mm. - kesäajan viilennys ilmalämpöpumpuilla - lämpöpumppulämmityksen käyttö etenkin käyttöveden lämmityksessä - sähköautojen lataus - kiinteistöakkujen lataus Aurinkolämpökeräimiä voidaan käyttää lämpimän käyttöveden tuottamiseen sekä tilojen lämmittämiseen rakennuksissa. Aurinkolämmitysjärjestelmän toimivuus riippuu järjestelmään kohdistuvasta lämmöntarpeesta. Lämmöntarve kuvaa, kuinka paljon energiaa tarvitaan esimerkiksi käyttöveden lämmittämiseen. Aurinkolämpöjärjestelmän lämmöntuotolla katetaan osaksi lämmöntarvetta ja loppu katetaan muulla käyttöveden lämmittämiseen suunnitellulla energiajärjestelmällä Käyttöveden lämmön talteenotto lämpövarastoon Erillisviemäröinnillä on asuinrakennuksissa mahdollista kerätä ns. harmaan veden sisältämä lämpö talteen. Viemäröintiin liitetään yhteisten tilojen sekä huoneistokohtaisten pesutilojen suihkujen erillisviemäröinnit. Talteenotto saadaan joko lämmönsiirtimellä tai lämmönsiirtoon suunnitellulla varaajalla, josta energia yleensä viedään lämpöpumpulle, joka nostaa lämpötilan lämmitykseen sopivaksi. Talteen otettu lämpöenergia voidaan joko varastoida tai joissakin tapauksissa myydä kaukolämpöjärjestelmään takaisin. Suomen rakennusmääräykset eivät salli harmaan veden lämmönsiirtoa suoraan lämmönsiirtimellä lämpimään käyttöveteen, mutta lämpövarastoon sen voi siirtää. Käyttöveden lämmön talteenotto voidaan liittää osaksi poistoilman lämmön talteenottoa, jolloin lämpöpumpun ja oheislaitteiden investointi saadaan yhdistettyä Auton lataaminen lähienergian varastoinnissa Sähköautojen määrä lisääntyy, jolloin myös auton akut voidaan kesäaikana ladata aurinkosähköllä. Vastaavasti sähköauton akkuja voidaan käyttää mahdollisesti sähköenergian vuorokausivarastona ja lyhyiden sähkökatkojen aikaisena kotitaloussähkönä. Mikäli lähienergia, kuten tuulen tai auringon, tuotanto lisääntyy, älykkäiden energiaverkkojen merkitys kasvaa. Energiaa käyttävien laitteiden huippukuormia voidaan laskea tai ottaa pois päältä ilman, että ihmisten hyvinvointi ja toiminta häiriintyvät /77/ Sähköautojen lisääntyessä älykkäät sähköverkot mahdollistavat lähienergialla tuotetun sähkön varastoinnin. Pienimuotoinen tuotanto, esimerkiksi aurinko- ja tuulivoima, saadaan varastoitua sopivaa kulutusajankohtaa varten. Sähköautojen lataus tarvitsee oman ratkaisunsa. Kuvassa 7.13 on esitetty muutamia latauspisteitä. Niillä voidaan mahdollistaa sekä ilmainen että maksullinen sähköauton lataus. Etäohjaus on mahdollista esimerkiksi maksuautomaatilta. RFID -tunnistuksella varustellut laitteet mahdollistavat ohjauksen paikallisesti latauspisteellä. /13/

115 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 115 Kuva Sähköauton latauspisteitä (Kuva Ensto) 7.10 Kehittyvä keittiö Rakenteet Yhdistetystä talo- ja rakenneteknisestä teollisesta tuotteesta on kehitetty tekniikkaseinäratkaisu (vrt. luku 6.3). Niitä käytetään 1970 luvun tyyppikerrostalojen kylpyhuoneiden ja keittiöiden korjaamisessa. Verrattuna perinteiseen korjaustapaan läpimenoajat nopeutuvat ja kustannukset pienenevät. Järjestelmällä toimitetaan linjasaneeraustilanteessa sopivissa tyyppitaloratkaisuissa keittiön ja kylpyhuoneen välinen tekniikkakuilu vesi- viemäri- ja sähkönousuelementein, joihin integroituvat seinä-wc, vaakareititystila vesikalusteasennuksille sekä esiasennetut putket ja rasiat sähköasennuksille. Keittiössä huomioidaan seuraavat asiat (kuva 7.14); - keittiön seinämärakenne on vastaava kuin kylpyhuoneen puolella - kalusteiden kohdalla ovat vanerilevytuennat - vesi-viemäriliitynnät ovat suoraan allaskaappiin - keittiön ylätäytetila käytettävissä ilmanvaihtokanavien vaakasiirtoon ilmanvaihtolaitteelle Kuva Korjausratkaisu 1970 luvulla rakennetun tyyppitalon kylpyhuoneen ja keittiön välille, jossa on keittiön pintalevykaseteissa kalustetuennat ja vesi- ja viemäriliitynnät Ohjattavuus Keittiön laitteiden ohjattavuus liittyy huoneistoautomaatioon ja sitä kautta mahdollisesti rakennusautomaatioon. Huoneistoautomaatioon voidaan varautua asentamalla väyläkaapelin (parikaapeli) linjasaneerauksen yhteydessä. Keittiö kehittyy vähitellen älykeittiöksi, joka sisältää; - väyläkaapelivarauksen (parikaapeli, joka mahdollistaa älykkäiden kojeiden ja laitteiden liittämisen)

116 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN älykkäiden kodinkoneiden (esim. liesi, uunit, jääkaappi jne. eli esineiden internet - internet of things IoT) käytön - yhteyden pilvipalveluun (esimerkiksi nettiliittymällä varustetun digitaalisen ilmoitustaulun kautta) - keittiön valaistuksen ohjaukset - keittiön erilaiset hälytykset (esim. liesi jäi päälle, astianpesukone vuotaa jne. ) - keittiön pistorasiaohjaukset - kodinkoneiden vikailmoitukset tai huoltoilmoitukset Älykeittiöön liittyy myös älykeittiötaso, joka kertoo ruokien ravintoarvot, niihin liittyvät reseptit ja opastaa valmistuksessa.

117 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN TALOYHTIÖN VIESTINTÄ 8.1 Viestinnän merkitys korjaushankkeissa Korjaushankkeen valmistelusta ja etenemisestä viestitään osakkaille ja asukkaille. Korjaushankkeissa avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksentekoa voidaan helpottaa ja asukastyytyväisyyttä lisätä. Lisäksi asumisen arki sujuu korjaushankkeen aikana paremmin, kun asukkaat tietävät, miten poikkeusoloissa toimitaan. Onnistunut viestintä korjaushankkeessa parantaa osakkaiden ja asukkaiden sitoutumista pitkäjänteiseen taloyhtiön kunnossapitoon ja oikea-aikaisiin remontteihin /44/. Tehokkaan asukasviestinnän etuina voidaan myös mainita, että turvallisuuden tunne paranee ja turhautuminen vähenee, kun asukkaat tietävät, mitä talossa tapahtuu ja keitä siellä milloinkin liikkuu asuminen helpottuu, kun asukkaille tiedotetaan ennakoivasti tapahtuma-aikatauluista yhteisöllisyys kehittyy. proaktiivisessa viestinnässä asioista kerrotaan aktiivisesti, säännöllisesti ja ennakoivasti. Viestinnälle laaditaan viestintäsuunnitelma tehtävineen, vastuineen, aikatauluineen ja sisältöineen, joiden toteutumista myös valvotaan. mobiilisti/tietokoneella luettavat porraskäytäväkohtaiset infotaulut ovat erittäin hyvä lisä Hyvään hallintotapaan kuuluu, että taloyhtiö ilmoittaa riittävän ajoissa huoneiston käyttöön vaikuttavista korjauksista. Asukkaille ja osakkaille kannattaa tiedottaa lähestyvästä korjaushankkeesta jo varhaisessa vaiheessa, esimerkiksi heti sen jälkeen, kun hallitus on päättänyt esittää yhtiökokoukselle hankkeen valmistelun aloittamisesta. Asukkaille ja osakkaille on kerrottava mitä on syytä tehdä, miksi ja milloin. Kun korjaushankkeen etenemisestä päätetään hallituksessa, on samalla päätettävä siitä, miten asiasta viestitään asukkaille. Tieto hankkeen eri vaiheista ja etenemisestä auttaa osakkaita ja asukkaita ymmärtämään, mihin asioihin voidaan kulloinkin vaikuttaa. Urakkasopimuksia ja -asiakirjoja ei toimiteta asukkaille luettavaksi, mutta niiden sisällöstä ja toteutuksesta viestitään erikseen. Koska taloyhtiössä voi olla jopa satoja asukkaita, korjaushankeviestinnässä kannattaa käyttää useita kanavia ja riittävästi toistoja. Huoneistoissa käymisestä on aina ilmoitettava etukäteen ja mahdollisuuksien mukaan riittävän ajoissa osakkaille ja asukkaille. Jos remontin tehokas toteuttaminen edellyttää toistuvia käyntejä tietyn ajan kuluessa, riittävää voi olla ilmoittaa etukäteen käyntien tarkoituksesta, aikavälistä ja valvonnasta. Tässä on hyvänä apuna digitaaliset taloyhtiöille tarkoitetut informaatiojärjestelmät, joiden näkyvin ilmenemismuoto on parraskäytävässä ilmemenevä näyttöpääte. Liitteessä 12 on esitetty korjaushankkeen viestinnän suunnittelemisen työkalu. 8.2 Digitaalinen ilmoitustaulu Yleistä Taloyhtiön sisäisen informaation parantamiseksi on kehitetty porraskäytävään sijoitettava digitaalinen ilmoitustaulu. Tavallisesti se sisältää nimi-, ilmoitus- ja viestintäsivut sekä erilaisia varausjärjestelmiä. Sen käyttöä voidaan tarpeen mukaan laajentaa kulunvalvontaan, pesutuvan, saunan ja muiden yhteisten tilojen ajanvarauksiin. Digitaalinen ilmoitustaulu on myös väline henkilökohtaiseen viestintään kiinteistön asukkaille. Digitaalinen ilmoitustaulu

118 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN mahdollistaa mm. asukaslistan ylläpidon ja taloyhtiön asioiden tiedottamisen. - parantaa asukkaiden ja isännöitsijän välistä yhteydenpitoa, - sujuvoittaa yhteisten tilojen varaamista - parantaa turvallisuutta. Digitaalisessa ilmoitustaulussa päänäkymiä on tavallisesti kaksi 1. asukaslista 2. ilmoitusnäkymä Asukaslista näyttää asukkaiden nimet aakkosjärjestyksessä tai kerrosten mukaan. Taulu voidaan etäpäivittää isännöitsijän tai huoltoliikkeen toimesta. Ilmoitusnäkymässä asukkaille tarkoitetut viestit voidaan kiinnittää ilmoitustaululle etäkäyttöisesti (Hallitus, isännöitsijä, urakoitsija, huoltoyhtiö jne.) Samaista ilmoitustaulua voidaan käyttää pesutuvan, saunan ja muiden tilojen varauskäyttöliittymänä. Asukas voi käyttää varausjärjestelmää myös etäkäyttöisesti omalta tietokoonneelta tai mobiilisti. Asukkaan omat sivut Jokaisella asukkaalla voi olla oma sivunsa, jonka saa aktivoitua omalla avainlätkällä tai muulla vastaavalla tavalla suoraan ilmoitustaululla tai omalta tietokoneelta etänä, kun hän aktivoi tunnuksensa. Digitaalisessa ilmoitustaulussa asukkaan nimen vieressä voi näkyä jopa kirjesymboli silloin, kun asukkaalla on lukematon henkilökohtainen viesti (esimerkiksi hallitukselta, isännöitsijältä tai huoltoyhtiöltä) Asukkaat voivat hallita omia varauksiaan ja tarkistaa maksusaldonsa tarvittaessa. Sivujen kautta asukas voi lähettää viestejä isännöitsijälle ja tehdä vikailmoituksia. Vikailmoitukset voidaan määritellä saapuvaksi esimerkiksi suoraan isännöitsijätoimiston sähköpostiin/asiakaspalveluun Suunnittelussa huomioonotettavia seikkoja (Suunnittelun työkalut) Eri toimittajilla ovat erilaiset suunnittelun työkalut ja käyttöohjeet. Käyttöohjeet ovat suunnittelijoille ja tilaajille tärkeitä tiedonlähteitä. Suunnittelija tutustuu niihin tapauskohtaisesti. Niitä voi olla esimerkiksi; - keskusyksiköstä lähtevä Local-bus väylä ohjaa paikalliset komponentit (oviympäristöt, I/O kortit, digitaalisen ilmoitustaulun) - Local-bus väylän vaatimukset ovat: o 1 ristiin kytketty pari RS-485 dataväylälle o riittävä poikkipinta sähkölle (kaapelinpituuden ja kuorman mukaan). Jännitehäviö Local-bus väylässä saa olla enintään 10% (Katso toimittajan vaatimukset) - infotaulu nettiyhteyden, julkinen IP- osoite tarvitaan, jotta järjestelmään voidaan ottaa etäyhteys - ohjattavat ovet tarvitsevat sähkölukon - info syötetään järjestelmään hallintaohjelman kautta. Hallintaohjelmaan pääsee käsiksi päätelaitteelta, jossa on nettiyhteys. Ohjelma on myös käytettävissä ipadilla. - tiedon syötöstä vastaa ilmoitetut vastuuhenkilöt, usein tiedon syötöstä vastaa asiakaspalvelu tai isännöitsijä. Tiedon syöttöön on myös mahdollista räätälöidä asiakkaan toivomusten mukainen palvelu, jolloin tiedon syöttö ja ylläpito ulkoistetaan kolmannelle osapuolelle - asukas voi operoida myös mobiilisovelluksen kautta - talojen välinen kaapelointi helpottaa kylläkin järjestelmäkokonaisuuden toimintaan saattamisessa, sekä vähentää tarvittavien nettiyhteyksien määrää. Jos talot halutaan toimimaan yhdessä eikä talojen välillä

119 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 119 ole kaapelointia, tullaan talot sitomaan yhteen pilvessä. Tämä tarkoittaa sitä, että jokainen talo tarvitsee oman keskusyksikkö/ip-kortti/virtalähde kokoonpanon sekä nettiyhteyden Kulkuoikeudet ja tilavaraukset Muutamat järjestelmät toimivat myös ILOQ-avainjärjestelmän kanssa. Toimiakseen iloq-avaimen pitää olla MIFARE RFID sirun sisältävä avain. Järjestelmä on laajennettavissa (katso kuva 8.1) ja sillä voidaan hallita kulunvalvontaa (ulko-ovet, autotallit, kellarinovet) o pesula, sauna ja yleisten tilojen varaukset/peruutukset voidaan tehdä myös seinään kiinnitettävällä varauspäätteellä tai kotoakäsin tietokoneella tai älypuhelimella. Sisäänpääsy pesulaan asukkaan tapahtuu esimerkiksi ILOQ-avaimella. Voidaan käyttää siis pesulan, saunan tai minkä tahansa muun yhteisen tilan varauksiin. tilojen valvontaa (tunnistimet) porttipuhelin I/O ohjata valaistus ym. Kuva 8.1: Digitaaliset ilmoitustaulut on laajennettavissa Digitaalisen informaatiojärjestelmän hankinta Digitaaliset informaatiojärjestelmät ovat tällä hetkellä kovin erilaisia. Yhdenvertaisten tarjousten saaminen on hyvin vaikeata. Taloyhtiöiden porrasinfo- ja varausjärjestelmän perusedellytykset voidaan määritellä seuraavasti: - se toimii asukkaiden nimitauluna - se toimii taloyhtiön hallinnon viestintävälineenä - sitä voidaan ohjata etäkäyttöisesti (eli syöttää tieto) ja - sitä voidaan lukea etäkäyttöisesti (omalta tietokoonneelta tai mobiilisti) - sitä voidaan käyttää pesutuvan, saunan ja muiden tilojen varauskäyttöliittymänä. - asukas voi käyttää varausjärjestelmää etäkäyttöisesti omalta tietokoonneelta tai mobiilisti. Kilpailutuksen perustana on porraskäytävään sijoitettavan digitaalisen nimi- ja ilmoitustaulun sekä varausja viestintäjärjestelmän ominaisuustaulukko (Liite 13). Se sisältää taloyhtiön määrittelemät järjestelmän - viestinnälliset ominaisuudet - varaus- ja kulunvalvonta ominaisuudet - tekniset ominaisuudet - järjestelmän tietoturvakuvaukset - referenssivaatimukset (konkreettiset toimitetut järjestelmät kontaktihenkilöineen) Lisäksi sarakkeet toimitussisällöstä eli vakiotoimitukseen kuuluva (=V) ja lisävaruste (=L).

120 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 120 Tarjoustaulukko on esitetty (Liite 14). Tämä käytetään yhdessä normaalin tarjouspyyntökirjeen kanssa. Taulukko yhdenvertaistaa tarjoukset ja helpottaa vertailua.

121 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN TALOYHTIÖIDEN VÄLINEN YHTEISTOIMINTA ALUEEN KEHITTÄMI- SESSÄ 9.1 Yleistä Taloyhtiöiden välinen yhteistoiminta liittyy taloyhtiöön, alueen muihin taloyhtiöihin ja palvelun tuottajien väliseen yhteistoimintaan. Tällaisessa yhteistoiminnassa on kyse kunkin toimijan intresseistä, hyödyistä ja osaamisesta tavoitteeseen nähden. Oli sitten kysymys ryhmäkorjaamisesta, täydennysrakentamisesta, muusta korjausrakentamisesta tai erilaisten palvelujen kehittämisestä ja hankkimisesta, laaja yhteistoiminta ja innovointi alueella ovat välttämättömiä. Tällöin aluetta voidaan kutsua kehitysalustaksi (vrt. living lab). Siellä palvelun tuottajat voivat kokeilla käytännössä laajalla otannalla omia tuotteitaan ja palvelujaan. Perusedellytys on, että alueelle ei tuoda kokeiltavaksi keskeneräisiä pilotti -tuotteita, vaan ensimmäiset toimivat palvelut ja tuotteet. Edellytykset tällaiselle toiminnalle on kuitenkin oltava olemassa: - jollakin henkilöllä alueella on oltava idea yhteistoiminnalla hankittavasta palvelusta tai tuotteesta - hänellä on oltava myös tietoa, taitoa, uskomuksia, viestinnällisiä ja kommunikatiivisia kykyjä asiansa eteenpäinmenosta ja kehitysprosessista. - henkilön on kyettävä viestittämään asia muille henkilöille ja taloyhtiöille, jotta voidaan aloittaa keskustelu asian yhteisen ymmärryksen aikaansaamiseksi. Tähän hän tarvitsee alueellisia mediapalveluja. - syntyvissä keskusteluissa on saatava aikaan luottamuksen ilmapiiri ja verkosto idean eteenpäinviemiseksi. - idea lähtee eteenpäin vasta, kun edellä olevat perusedellytykset ovat kunnossa. Sitä ennen ollaan aikatauluttomassa tilassa. - vuorovaikutuksen ja keskustelujen jälkeen idea on saatava taloyhtiöiden päättäviin elimiin. Kovasti helpottaa, mikäli idean esittäjä tai puoltaja on hallituksen jäsen, isännöitsijä tai puheenjohtaja. - kun hallitus ja yhtiökokous saadaan taakse, voidaan aloittaa normaali toimintaprosessi tarvesuunnittelulla (TS). Tästä sitten edetään normaalia prosessikäytäntöä myötäillen hankesuunnitteluun (HS) jne. - alueen kommunikaatio- ja verkottumisrakenne on oltava kunnossa. Rakenteet tuottavat vuorovaikutusta, luottamusta, ymmärrystä toisten intresseistä, ideoita, faktoja jne. Niiden avulla yksilöiden ideat toteutuvat. Alueiden kehittämisessä asukastilaisuudet ovat erittäin tärkeät. Niissä käydään läpi - suuntaviivat ja perustelut alueen kehittämisestä ja täydennysrakentamisesta - millaisia yleisiä kehittämiskohteita liittyy alueen kehittämiseen - millaisia muutoksia on ennakoitavissa alueen ympäristössä - millaisessa aikataulussa edetään ja missä vaiheessa nyt ollaan - mitä hyötyä alueen kehittäminen ja täydennysrakentaminen voi tarjota asukkaille ja taloyhtiöille - miten asukastilaisuuksien tuloksia hyödynnetään jatkossa. Innovatiivisilla asuinalueilla asukastilaisuudet toimivat hyvin. Alueella tarvitaan säännöllisiä keskustelutilaisuuksia, joissa alueen kehittämiseen liittyvät eri näkökulmat ja intressit voivat tulla esille. 9.2 Täydennysrakentaminen Täydennys-/lisärakentaminen on kirjattu valtakunnalliseksi alueiden ja maankäytön kehittämistavoitteeksi. Erityisesti kasvukeskuksien kaupungit ovat sisällyttäneet tämän tavoitteen kehittämisstrategioihinsa. Muutokset tutussa asuinympäristössä koetaan joskus uhkina ja niitä ryhdytään herkästi vastustamaan.

122 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 122 Täydennys-/lisärakentamisella ja siihen liittyvillä ympäristön parannustoimilla voidaan kuitenkin lisätä alueen, sen kiinteistöjen ja asuntojen arvoa, millä voi olla suuri merkitys täydennyshankkeiden motivaattoreina. Täydennys/lisärakennushankkeet voivat tarjota monille asunto-osakeyhtiöille keinon rahoittaa osan suurista korjaushankkeista. Myymällä osan tontista tai toteuttamalla suunnatun osakeannin voi asuntoosakeyhtiö saada ylimääräistä tuloa. Tämä mahdollistuu kaavoittamalla lisää rakennusoikeutta taloyhtiön tontille. Samalla on ratkaistava, mihin autopaikat sijoitetaan. Jos entiset ja uudet autopaikat on rakennettava hallipaikoiksi, ei nettotuottoa lisärakennushankkeesta synny eikä hanketta kannata käynnistää. Pysäköinnin ratkaisemiseen täydennysrakentamisen yhteydessä tarvitaan kunnan suunnittelutukea ja joskus myös keskitettyjä pysäköintilaitoksia. Lisärakennushankkeita voi käynnistyä, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia taloyhtiöille ja rakennusliikkeille. Kannattavien hankkeiden syntymistä voidaan tukea maankäyttömaksujen alennuksilla. Lisärakennusoikeuden määrän kasvattaminen parantaa useimmiten kannattavuutta. Osa pienehköistä huonokuntoisista asuinkiinteistöistä (esim. taloyhtiön piharakennus) voi olla kannattavaa purkaa korjaamisen sijasta, jos tontin rakennusoikeutta voidaan lisätä 2 3-kertaiseksi aikaisemmasta./54/ Täydennys-/lisärakentaminen on kuitenkin haastavinta olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään. Tontit ovat yksityisessä omistuksessa ja vuokratonteillakin vuokra-aikaa voi olla runsaasti jäljellä. Ei voida ennakoida sitä, missä järjestyksessä ja aikataulussa täydennysrakentamishankkeita käynnistyy. Koko aluetta kattavan kaavan sijasta voidaan laatia alueen kehittämisen yleissuunnitelma tai kaavarunko, jonka avulla ohjataan pieniä hanke- tai korttelikaavoja /54/. Täydennysrakentamisen käsittely hyötyy niin ikään taloyhtiöiden yhteistyöstä, sillä täydennysrakentamisen vaikutukset ulottuvat aina tonttirajoja laajemmalle, niin positiivisessa kuin negatiivisessa vaikutuksessa. Lisärakentamisen hyötyjä asunto-osakeyhtiöille ovat: - tuloja peruskorjaus- ja perusparannushankkeiden rahoittamiseksi - taloyhtiön osakkeiden arvon nousu tai säilyttäminen - kiinteistön ominaisuuksia voidaan parantaa lisärahoituksella esim. energiatehokkuutta, esteettömyyttä, taloteknisiä järjestelmiä jne. - alueen rakennuskannan uusiutuminen ja palvelujen kehittyminen nostavat todennäköisesti asuntojen arvoa ja alueen houkuttelevuutta, mikä edellyttää merkittävää lisärakentamista ja muuta kehitystä alueella. Kaupunki/kunta toteuttaa alueelle parannustoimenpiteitä mm. viheralueille, jalankulku- ja pyöräilyreiteille, kaduille ja yleisille alueille. Asunto-osakeyhtiöiden lisärakennushankkeilla on myös lainsäädännöllisiä esteitä /54/. Täydennysrakentaminen nostaa asuntojen ja kiinteistöjen arvoa, jos alueen haluttavuus asuinpaikkana nousee. Haluttavuus lisääntyy silloin, kun alueen arvostus ja laatu asuinympäristönä nousevat. Täydennysrakentaminen ei kuitenkaan ole arvonnousuautomaatti, vaan edellyttää aina paikallisten olosuhteiden huomioon ottamista. Tähän tarvitaan yhteistoimintaa taloyhtiöiden välillä. Asunto-osakeyhtiölaki on laadittu periaatteella, että taloyhtiö ei saa harjoittaa liiketoimintaan liittyviä riskejä, vaan lähinnä pitää asuinkiinteistöään kunnossa ja tehdä siihen parannuksia. Rakennusoikeuden myynnistä saatava tulo on merkittävin kannuste lisärakentamishankkeeseen ryhtymiselle. Taloyhtiölle tulee elinkaaren aikana suuria peruskorjaustarpeita, erityisesti putkiremontti, joiden rahoittamiseen lisärakentamisesta saataville tuloille on käyttöä. Lisärakentaminen voi toteutua vain, jos siitä saadaan hankkeena kannattava sekä taloyhtiön että hankkeen toteuttajan kannalta. Hankkeen käynnistymiseen ja kannattavuuteen vaikuttavia tekijöitä ovat ainakin:

123 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN tontin koko ja lisärakennusoikeuden määrä - rakentamispaikan sijainti - asuntojen kysyntä ja hintataso kyseisellä alueella - rakennusoikeuden arvo markkinoilla - rakennusoikeudesta pyydettävä hinta - maankäyttömaksun suuruus - alueen ja sen ympäristön kehittymisnäkymät - asunto-osakeyhtiön tarve hyödyntää lisätuloja esim. peruskorjaushankkeissaan - autopaikkojen osalta on löydettävissä taloudellisesti ja toiminnallisesti tyydyttävä ratkaisu - mahdollisuus vähentää riittävästi peruskorjausmenoja ja poistoja tilinpäätöksessä tontin myyntitulon vastapainoksi yhteisöverojen minimoimiseksi. 9.3 Ryhmäkorjaus Ryhmäkorjaus tarkoittaa useamman itsenäisen taloyhtiön yhteistoimintaa samanlaisten korjaustarpeitten toteuttamiseksi. Taloyhtiöiden tavoite on hyötyä tästä yhteistyöstä siten, että saavutetaan pienemmät kokonaiskustannukset, lyhyempi talokohtainen läpimenoaika ja parempi laatu. Taloyhtiöt ovat päätöksenteossaan yhtä itsenäisiä kuin toimisivat yksin. Yhteistoimintaan kuuluu oleellisesti osavastuu kokonaisuudesta ja myötävaikutusvelvollisuus koko RK-hankkeen etenemiseen. Taloyhtiöt voivat olla saman isännöitsijän/isännöintitoimiston hallinnoimia tai jokaisella taloyhtiöllä on oma isännöinti. RK - hankkeen eli ryhmäkorjauksen tavoitteena on tuottaa taloyhtiölle edullisempi, riskittömämpi ja laadukkaampi korjaushanke kuin, jos taloyhtiö toteuttaisi korjaushankkeensa yksin erillisenä hankkeena. Ryhmäkorjaus ei rajoita taloyhtiön itsenäistä päätöksentekoa. Riippuen talotyypeistä, niiden iästä ja koosta sekä toimijoiden yhteistyökyvystä, voidaan RK-hankkeen optimikokona pitää 4 7 kpl. Kuva 8.2 esittää ryhmäkorjaushankkeen perustamisvaiheen toimenpiteitä /RIL /. Valmiissa kehitysalustassa perustamisvaiheen paremmat edellytykset ovat kunnossa. Perustaminen tulee tapahtua viimeistään suunnittelun valmisteluvaiheessa, mieluummin jo tarveselvitysvaiheessa. Ennen taloyhtiön päätöksen tekemistä pidetään yhtiössä keskustelu- ja infotilaisuus/tilaisuuksia. Taloyhtiön päätökset tehdään normaalin päätöksentekoprosessin mukaisesti kussakin taloyhtiössä erikseen yhteisesti sovitussa aikataulussa. Myöhemmässä vaiheessa perustaminen on lähdettävä alusta ja kestää muutamia vuosia. Ryhmäkorjaushanke voidaan tunnistaa seuraavilla edellytyksillä: - rakennukset ovat samalla alueella (eivät välttämättä vierekkäin) - rakennukset ovat teknisesti ja tilaratkaisuiltaan saman tyyppisiä - rakennukset ovat iältään ja kooltaan samanlaisia - taloyhtiöiden PTS-tilanne on samankaltainen

124 RIL Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 124 Kuva 8.2: Ryhmäkorjaushankkeen perustamisvaiheen toimenpiteitä /RIL /. Yhteistoiminta voi kohdistua - laajimmillaan koko korjaushankkeen hankeprosessin aikaiseen toimintaan alkaen tarveselvityksistä ja kuntoarvioista tai -tutkimuksista edeten hakesuunnittelun ja suunnittelun kautta urakan toteuttamiseen yhteisen projektinjohtajan avulla. - suppeimmillaan yhteistoiminta on suunnittelemista ja toteuttamista. Korjauskohteet Yhteiset korjaustarpeet voivat kohdistua: - ulkovaipan rakenteisiin (julkisivut, parvekkeet, katot, ikkunat, ovet) - taloteknisiin järjestelmiin (viemäri- ja vesiputket, ilmanvaihto, lämmitys, sähkö) - huoneistoihin kohdistuviin korjauksiin (kylpyhuoneet, keittiöt) - yhteisten tilojen korjauksiin (saunat, pesutuvat, kylmävarastot, pyörävarastot, ulko-alueet, jne.) - energiatehokkuuden parantamiseen, joka on mukana useimmissa edellä mainituissa korjaustarpeissa. - piha-alueisiin. RK-hankkeen erityispiirteitä verrattuna talokohtaisiin on kuvattu tarkemmin luvussa 5. RK-hankkeen hyödyt RK -hankkeen hyödyt jakaantuvat sekä taloyhtiölle, yksittäiselle osakkaalle että palvelujen tarjoajille (kuten suunnittelija, urakoitsija jne). RK-hankkeeseen liittyy myös riskejä, joita on kuvattu kohdassa 3.7 Taloyhtiön saamat hyödyt: - Korjaushankkeiden kipupisteiden parempi hallinta Kun RK-hanke toteutetaan suurempina projekteina ammattilaisten voimin, on mahdollisuuksia vähentää yleisiä riskejä, vaikeuksia ja puutteita (kipupisteitä), jotka tavanomaisissa hankkeissa tulevat vastaan. RK-hankkeella on mahdollista o tehostaa aikataulujen pitävyyttä o tehostaa päätöksenteonprosessia o parantaa viestinnän tehokkuutta

RIL Käyttäjälähtöinen älyrakennus. Julkistamisseminaari suunnittelu, rakentaminen, käyttö ja ylläpito

RIL Käyttäjälähtöinen älyrakennus. Julkistamisseminaari suunnittelu, rakentaminen, käyttö ja ylläpito RIL 267-2015 Käyttäjälähtöinen älyrakennus suunnittelu, rakentaminen, käyttö ja ylläpito Julkistamisseminaari 29.9.2015 Päätoimittaja tekn.tri Eino Rantala, EKOSTO Oy OHJEEN LUVUT KÄYTTÄJÄLÄHTÖINEN ÄLYRAKENNUS

Lisätiedot

Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin

Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Hissi- ja esteettömyysseminaari Oulu 17.11.2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöyhdistykset yhdessä Kiinteistöliiton

Lisätiedot

RIL Asuinkiinteistöä kehittävä linjasaneeraus. strategia, suunnittelu ja toteutus. Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry

RIL Asuinkiinteistöä kehittävä linjasaneeraus. strategia, suunnittelu ja toteutus. Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry RIL 268-2017 Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry Asuinkiinteistöä kehittävä linjasaneeraus strategia, suunnittelu ja toteutus 2 RIL 268-2017 RILin julkaisuilla on oma kotisivu, joka löytyy osoitteesta

Lisätiedot

KÄYTTÄJÄLÄHTÖINEN ÄLYRAKAKENNUS

KÄYTTÄJÄLÄHTÖINEN ÄLYRAKAKENNUS KÄYTTÄJÄLÄHTÖINEN ÄLYRAKAKENNUS Mitä käyttäjälähtöisyys älyrakennuksessa tarkoittaa? Yhdyskuntien uudistaminen seminaari 4.-6.11.2015 tekn.tri Eino Rantala, EKOSTO Oy SISÄLTÖ ÄLYRAKAKENNUKSEN KÄYTTÄJÄT

Lisätiedot

Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin

Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Hissi- ja esteettömyysseminaari Oulu 17.11.2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöyhdistykset yhdessä Kiinteistöliiton

Lisätiedot

Korjausrakentamisbarometri Kevät 2012

Korjausrakentamisbarometri Kevät 2012 Korjausrakentamisbarometri Kevät 2012 Suomen Kiinteistöliitto ry Taustat ja vastaajat Kaksi kertaa vuodessa Asuntoyhtiöiden hallituksen jäsenet, isännöitsijät Vastaajina: 949 hallituksen jäsentä ja 192

Lisätiedot

14.4.2014 Ranen esitys. Antero Mäkinen Ekokumppanit Oy

14.4.2014 Ranen esitys. Antero Mäkinen Ekokumppanit Oy 14.4.2014 Ranen esitys Antero Mäkinen Ekokumppanit Oy Energiatehokas korjausrakentaminen Tavoitteena pienentää olemassa olevien rakennusten energiankulutusta Energiatehokkuusvaatimuksilla on vaikutusta

Lisätiedot

Korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset

Korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset Korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset PIDÄ HUOLTA messuseminaari OMA KOTI messut 12.4.2013 Helsinki Suomen Omakotiliitto Rakennusneuvos Erkki Laitinen Hallitusohjelman ilmasto- ja energia-asioita

Lisätiedot

Soveltamisala:

Soveltamisala: Soveltamisala: -rakennuksiin, joissa käytettään energiaa valaistukseen, tilojen ja ilmanvaihdon lämmitykseen tai jäähdytykseen ja joissa tehdään MRL:n mukaan rakennus- tai toimenpideluvanvaraista korjaus-

Lisätiedot

Energiatehokas korjausrakentaminen

Energiatehokas korjausrakentaminen Energiatehokas korjausrakentaminen Kiinteistö 2013, Messukeskus 13.11.2013, Helsinki DI Petri Pylsy Mahdollisuuksia on Julkisivukorjaukset Lisälämmöneristäminen, ikkunoiden ja parveke ovien vaihtaminen

Lisätiedot

Näytesivut KORJAUS- HANKKEEN. taustavalmistelut

Näytesivut KORJAUS- HANKKEEN. taustavalmistelut Ennen kuin korjaushanketta voi alkaa suunnitella, on selvitettävä, missä kunnossa kiinteistö nyt on ja mitä korjattavaa siinä on. Selvitys tehdään valmistumisvuoden, vauriohistorian, teknisten selvitysten

Lisätiedot

AA (ERITTÄIN VAATIVA) C (VÄHÄINEN) B (TAVANOMAINEN) A (VAATIVA) AA A B C 1

AA (ERITTÄIN VAATIVA) C (VÄHÄINEN) B (TAVANOMAINEN) A (VAATIVA) AA A B C 1 Korjausrakentamisen energiaselvityslomake, toimenpide- tai rakennuslupaa varten koskevat asiakirjat, perustuu asetukseen YM 4/13 (TIEDOT TÄYTETÄÄN TYHÄÄN KENTTÄÄN) RAKENNUTTAJA RAKENNUSPAIKAN OSOITE KIINTEISTÖTUNNUS

Lisätiedot

Energiansäästö kerros- ja rivitalojen korjauksissa

Energiansäästö kerros- ja rivitalojen korjauksissa Energiansäästö kerros- ja rivitalojen korjauksissa Arttu Niemikorpi Korjausrakentamisen asiantuntija 3.2.2017 Sisältö Energiansäästöpotentiaali kerros- ja rivitaloissa Mitä laki sanoo energiatehokkuudesta?

Lisätiedot

Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen

Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen ANU NORROS ILMASTOINFON SUUNNITELMALLISEN KIINTEISTÖNPIDON KOULUTUS SYKSY 2017 TALOYHTIÖSTRATEGIA HYVIN TEHTY TALOYHTIÖ- STRATEGIA ON YHDESSÄ SOVITTU

Lisätiedot

Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä. Taloyhtiö 2014 1.4.2014 Helsingin Messukeskus Rakennusneuvos Erkki Laitinen

Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä. Taloyhtiö 2014 1.4.2014 Helsingin Messukeskus Rakennusneuvos Erkki Laitinen Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä Taloyhtiö 2014 1.4.2014 Helsingin Messukeskus Rakennusneuvos Erkki Laitinen Taloyhtiöillä ja muilla rakennusten omistajilla edessä suuria haasteita.

Lisätiedot

Iltapäivän teeman rajaus

Iltapäivän teeman rajaus 28.8.2019 klo 12-16 Iltapäivän teemat Iltapäivän teeman rajaus Vähähiilinen lämmitys Energiatehokkuus Energiatehokkuuden parannukset (ehdotukset) Energiatehokkuudeltaan heikoimmat rakennukset Korjatut

Lisätiedot

RAKENNUSVALVONTA. Tommi Riippa 14.11.2013

RAKENNUSVALVONTA. Tommi Riippa 14.11.2013 Tommi Riippa 14.11.2013 MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN MUUTOS Nyt vaaditaan rakennuslupa, jos korjauksella voidaan merkittävästi vaikuttaa energian kulutukseen. Lupakynnys aleni! Yleensäkin korjausten yhteydessä

Lisätiedot

Peter Ström Asiakkuusjohtaja

Peter Ström Asiakkuusjohtaja Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi Hallitusti korjaushankkeeseen Asiakkuusjohtaja Peter Ström www.talokeskus.fi SUOMEN TALOKESKUS -KONSERNI Emoyhtiö Suomen Talokeskus Oy

Lisätiedot

Energiaremonttien mahdollisuudet ja korjausrakentamisen energiamääräykset

Energiaremonttien mahdollisuudet ja korjausrakentamisen energiamääräykset Energiaremonttien mahdollisuudet ja korjausrakentamisen energiamääräykset Energiaremontit säästöä ja arvonnousua kiinteistöille 09.10.2012 Jyväskylän Paviljonki DI Petri Pylsy Suomen Kiinteistöliitto ry

Lisätiedot

Putkiremontti. Jaakko Laksola, LVI-insinööri

Putkiremontti. Jaakko Laksola, LVI-insinööri Putkiremontti Jaakko Laksola, LVI-insinööri . Asunnot tyypeittäin, ikäluokittain ja lämpöindeksi 60 46 48 55 49 49 Mikä on kiinteistömme riskienhallinta? Riskit /Riskienhallinta Kiinteistön rakenneosien

Lisätiedot

Korjausrakentamiselle määräykset

Korjausrakentamiselle määräykset KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET TALOYHTIÖN MITÄ, MITEN JA MILLOIN Korjausrakentamiselle määräykset Energiatehokas korjaaminen on osa kiinteistön normaalia korjausrakentamista ja kiinteistön kunnossapitoa

Lisätiedot

Energiatehokkuutta poistoilmalämpöpumpulla

Energiatehokkuutta poistoilmalämpöpumpulla Energiatehokkuutta poistoilmalämpöpumpulla Taloyhtiöiden energiaratkaisut 09.10.2014, Jyväskylän kaupunginkirjasto DI Petri Pylsy Rakennuksen lämpöenergiatase Tyypilliset suomalaiset 50-70-luvun asuinkerrostalot

Lisätiedot

Kuinka energiatehokkuutta voidaan parantaa? TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto

Kuinka energiatehokkuutta voidaan parantaa? TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto Kuinka energiatehokkuutta voidaan parantaa? TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto Energiatalouteen vaikuttavia tekijöitä KÄYTTÖ käyttötottumukset tietoisuus ikärakenne asenteet omistaja/vuokralainen

Lisätiedot

Energiatehokkuus ja rakennuksen automaation luokitus

Energiatehokkuus ja rakennuksen automaation luokitus Energiatehokkuus ja rakennuksen automaation luokitus Energiatehokkuus enemmän vähemmällä Tulos: hyvä sisäilmasto ja palvelutaso Panos: energian kulutus Rakennuksen energiatehokkuuteen voidaan vaikuttaa

Lisätiedot

KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET TALOYHTIÖN MITÄ, MITEN JA MILLOIN ENERGIA-ASIANTUNTIJA PETRI PYLSY KIINTEISTÖLIITTO

KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET TALOYHTIÖN MITÄ, MITEN JA MILLOIN ENERGIA-ASIANTUNTIJA PETRI PYLSY KIINTEISTÖLIITTO KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET TALOYHTIÖN MITÄ, MITEN JA MILLOIN ENERGIA-ASIANTUNTIJA PETRI PYLSY KIINTEISTÖLIITTO Korjausrakentamiselle määräykset Energiatehokas korjaaminen on osa kiinteistön normaalia

Lisätiedot

Voiko asukas vaikuttaa kiinteistön energiankulutukseen?

Voiko asukas vaikuttaa kiinteistön energiankulutukseen? Voiko asukas vaikuttaa kiinteistön energiankulutukseen? Matti Hellgrén Asiakaspalvelupäällikkö, energia-asiantuntija Talokeskus Yhtiöt Oy!"#$%&'%(')*+,-.)/0)$1)%$1'&2134)5$%")."25$"")"'3"1.(1,5"6"#7&#(3.")5")$+5&#83'.$5")

Lisätiedot

Energiansäästö ja niihin liittyvät investoinnit taloyhtiöissä

Energiansäästö ja niihin liittyvät investoinnit taloyhtiöissä Energiansäästö ja niihin liittyvät investoinnit taloyhtiöissä Valkeakosken Kiinteistöpisteen taloyhtiöilta 29.05.2013 DI Petri Pylsy Tarjolla tänään Mihin se energia ja eurot katoaa? Kuinka toimia suunnitelmallisesti?

Lisätiedot

Kohdekiinteistöjen RAU-järjestelmien analyysi verrattuna AU-luokitukseen

Kohdekiinteistöjen RAU-järjestelmien analyysi verrattuna AU-luokitukseen Kohdekiinteistöjen RAU-järjestelmien analyysi verrattuna AU-luokitukseen Tavoitteiden avulla kohti parempaa automaatiota Sakari Uusitalo Sami Mikkola Rakennusautomaation energiatehokkuusluokitus Standardissa

Lisätiedot

27.5.2014 Ranen esitys. Antero Mäkinen Ekokumppanit Oy

27.5.2014 Ranen esitys. Antero Mäkinen Ekokumppanit Oy 27.5.2014 Ranen esitys Antero Mäkinen Ekokumppanit Oy Energiatehokas korjausrakentaminen Korjausrakentamisen energiamääräykset mitä niistä pitäisi tietää Suomen asuntokanta on kaikkiaan noin 2,78 miljoona

Lisätiedot

Soveltamisala: JBR;

Soveltamisala: JBR; Soveltamisala: -rakennuksiin, joissa käytettään energiaa valaistukseen, tilojen ja ilmanvaihdon lämmitykseen tai jäähdytykseen ja joissa tehdään MRL:n mukaan rakennus- tai toimenpideluvanvaraista korjaus-

Lisätiedot

Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto

Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys 3.3. 2011 Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7 2010 Muun muassa: Kunnossapitotarveselvitys

Lisätiedot

Kiinteistöposti 20 vuotta -juhlaseminaari 10.4.2013. Finlandia talo, Helsinki Yli-insinööri Jyrki Kauppinen

Kiinteistöposti 20 vuotta -juhlaseminaari 10.4.2013. Finlandia talo, Helsinki Yli-insinööri Jyrki Kauppinen Kiinteistöposti 20 vuotta -juhlaseminaari 10.4.2013 Finlandia talo, Helsinki Yli-insinööri Jyrki Kauppinen Hallitusohjelman ilmasto- ja energia-asioita Pitkän aikavälin tavoitteena on hiilineutraali yhteiskunta

Lisätiedot

Kiinteistöstrategia. Suunnitelmallinen kiinteistönpito turvaa kiinteistön arvon säilymisen YLIVIESKA

Kiinteistöstrategia. Suunnitelmallinen kiinteistönpito turvaa kiinteistön arvon säilymisen YLIVIESKA Kiinteistöstrategia Suunnitelmallinen kiinteistönpito turvaa kiinteistön arvon säilymisen YLIVIESKA 19.3. 2013 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry Neuvontapalvelut

Lisätiedot

Taloyhtiön energiansäästö

Taloyhtiön energiansäästö Taloyhtiön energiansäästö Hallitusforum 19.03.2011 Messukeskus, Helsinki Petri Pylsy, Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto ry Mitä rakennusten energiatehokkuus on Energiatehokkuus paranee, kun Pienemmällä

Lisätiedot

Kuinka energiatehokkuutta voidaan parantaa? TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto

Kuinka energiatehokkuutta voidaan parantaa? TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto Kuinka energiatehokkuutta voidaan parantaa? TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto Energiatehokkuuteen vaikuttavia tekijöitä KÄYTTÖ käyttötottumukset tietoisuus ikärakenne asenteet omistaja/vuokralainen

Lisätiedot

Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi

Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi Hallitusti korjaushankkeeseen Asiakkuusjohtaja Peter Ström www.talokeskus.fi SUOMEN TALOKESKUS -KONSERNI Emoyhtiö Suomen Talokeskus Oy

Lisätiedot

Energiaeksperttikoulutus osa 1 -Ekspertin tehtävä talossa. Keski-Suomen Energiatoimisto

Energiaeksperttikoulutus osa 1 -Ekspertin tehtävä talossa. Keski-Suomen Energiatoimisto Energiaeksperttikoulutus osa 1 -Ekspertin tehtävä talossa Keski-Suomen Energiatoimisto www.kesto.fi/energianeuvonta energianeuvonta@kesto.fi 1 Miksi energiaeksperttejä? Energia yhä kalliimpaa ja ympäristövaikutuksia

Lisätiedot

Pitkäjänteisen ja suunnitelmallisen ylläpidon hyötyjä

Pitkäjänteisen ja suunnitelmallisen ylläpidon hyötyjä Pitkäjänteisen ja suunnitelmallisen ylläpidon hyötyjä Jari Halonen Yksikön päällikkö, kunnossapito Timo Finnilä Yksikön päällikkö, konsultointi Rakennuskannan arvo Suomessa 460 mrd Asuntovarallisuuden

Lisätiedot

Automaatiojärjestelmät Rakennusautomaatiotason valinta Laatija: Sakari Uusitalo, TAMK

Automaatiojärjestelmät Rakennusautomaatiotason valinta Laatija: Sakari Uusitalo, TAMK 24.1.2019 AUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT Rakennusautomaatiotason valinta Sakari Uusitalo, Tampereen ammattikorkeakoulu 24.1.2019 2 Sisällys Rakennusautomaation tasoluokituksesta apua tavoitteen asetteluun Automaation

Lisätiedot

Asunto-osakeyhtiö korjaushanke - hallituksen näkökulma

Asunto-osakeyhtiö korjaushanke - hallituksen näkökulma Asunto-osakeyhtiö korjaushanke - hallituksen näkökulma Eero Nippala lehtori ja tutkimusalueen päällikkö Tampereen ammattikorkeakoulu Asunto-osakeyhtiön hallitustyöskentelyä 1987-2015 Sisältö Rakennuskannan

Lisätiedot

Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi 14.4.2014

Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi 14.4.2014 Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi 14.4.2014 Jaakko Vihola Tampereen teknillinen yliopisto Esityksen sisältö 1. Kiinteistön elinkaari 2. Suunnitelmallinen

Lisätiedot

RYHMÄKORJAAMINEN. Emilia Olkanen ja Emmi Oksanen 14.4.2014 Energiaekspertin jatkokurssi 3/3. Euroopan unioni Euroopan aluekehitysrahasto

RYHMÄKORJAAMINEN. Emilia Olkanen ja Emmi Oksanen 14.4.2014 Energiaekspertin jatkokurssi 3/3. Euroopan unioni Euroopan aluekehitysrahasto RYHMÄKORJAAMINEN Emilia Olkanen ja Emmi Oksanen 14.4.2014 Energiaekspertin jatkokurssi 3/3 Ryhmäkorjaaminen Useamman itsenäisen taloyhtiön yhteistoimintaa korjaustarpeidensa toteuttamiseksi Tavoitteena

Lisätiedot

POHJOIS-SUOMEN TALOKESKUS OY VALMISTAUTUMINEN KORJAUSHANKKEESEEN

POHJOIS-SUOMEN TALOKESKUS OY VALMISTAUTUMINEN KORJAUSHANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN KORJAUSHANKKEESEEN Pekka Seppänen Oulu 2.9.2010 Oulu Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kuntoarvioija, PKA Pätevöitynyt energiatodistuksen antaja, PETA MITÄ ON HANKESUUNNITTELU - Korjaustarpeen

Lisätiedot

AKSELI KIINTEISTÖPALVELUT OY TALOTEKNIIKKA. Asiakastilaisuus 18.5.2015 Aitiopaikka, Valtion virastotalo

AKSELI KIINTEISTÖPALVELUT OY TALOTEKNIIKKA. Asiakastilaisuus 18.5.2015 Aitiopaikka, Valtion virastotalo AKSELI KIINTEISTÖPALVELUT OY TALOTEKNIIKKA Asiakastilaisuus 18.5.2015 Aitiopaikka, Valtion virastotalo TALOTEKNIIKAN PALVELUORGANISAATIO toiminnon esimies energianhallintapäällikkö Teemu Halenius LVIS-työt

Lisätiedot

Antti Myyryläinen Timbal Palvelut Oy

Antti Myyryläinen Timbal Palvelut Oy Strategia Energiatehokkuus Huoltokirja Seuranta Elinkaari Suunnitelmat Korjaushanke Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi Timbal palveluita tuottaa Timbal Palvelut

Lisätiedot

Energiansäästötoimenpiteet

Energiansäästötoimenpiteet 15.11.2017 Energiansäästötoimenpiteet Lappeen Rakennuttaja Oy Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin omistama yhtiö Tuottaa kaupunkikonsernin rakennuttamispalvelut Työntekijöitä 6

Lisätiedot

TARMOn energiaekspertti ilta 1 Tausta ja ekspertin rooli

TARMOn energiaekspertti ilta 1 Tausta ja ekspertin rooli TARMOn energiaekspertti ilta 1 Tausta ja ekspertin rooli Emilia Olkanen & Lauri Penttinen TARMO Asuinalueiden viihtyisyys Asumisen mukavuus Yhteisöllisyys Rakennusten toiminnallisuus Energiatehokkuuden

Lisätiedot

Tarmo 3.4.2013 Laskurien käyttö energiahallinnan tukena

Tarmo 3.4.2013 Laskurien käyttö energiahallinnan tukena Tarmo 3.4.2013 Laskurien käyttö energiahallinnan tukena Juhani Heljo, projektipäällikkö Tampereen teknillinen yliopisto Ensimmäinen karkea laskelma tehdään hyvin vähäisillä lähtötiedoilla. Niitä voi tarkentaa

Lisätiedot

Eero Nippala lehtori ja rakennetun ympäristön tutkimusalueen vetäjä Tampereen ammattikorkeakoulu, Asunto-osakeyhtiön hallitustyöskentelyä

Eero Nippala lehtori ja rakennetun ympäristön tutkimusalueen vetäjä Tampereen ammattikorkeakoulu, Asunto-osakeyhtiön hallitustyöskentelyä Asunto-osakeyhtiö korjaushanke - hallituksen kokemukset Eero Nippala lehtori ja rakennetun ympäristön tutkimusalueen vetäjä Tampereen ammattikorkeakoulu, Asunto-osakeyhtiön hallitustyöskentelyä 1987-2016

Lisätiedot

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö

Lisätiedot

KORJAUSRAKENTAMISEN ENERGIAMÄÄRÄYKSET TULEVAT - MITÄ JOKAISEN PITÄÄ TIETÄÄ? Jani Kemppainen Rakennusteollisuus RT

KORJAUSRAKENTAMISEN ENERGIAMÄÄRÄYKSET TULEVAT - MITÄ JOKAISEN PITÄÄ TIETÄÄ? Jani Kemppainen Rakennusteollisuus RT KORJAUSRAKENTAMISEN ENERGIAMÄÄRÄYKSET TULEVAT - MITÄ JOKAISEN PITÄÄ TIETÄÄ? Jani Kemppainen Rakennusteollisuus RT 1 Lainsäädäntömuutokset Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi maankäyttö- ja rakennuslain

Lisätiedot

Korjausrakentamisen energiamääräykset tulevat - Mitä jokaisen pitää tietää?

Korjausrakentamisen energiamääräykset tulevat - Mitä jokaisen pitää tietää? Korjausrakentamisen energiamääräykset tulevat - Mitä jokaisen pitää tietää? Energiaviisas asuintalo - Helsinki 13.11.2012 Yli-insinööri Jyrki Kauppinen Energiatehokkuuden parantaminen rakennuksen korjaus-

Lisätiedot

Sisältö Taloyhtiön elinkaari Elinkaaressa elämistä PTS Hallituksen vuosikello Taloyhtiön tietojen ylläpito Taloyhtiön strategia Asumisen hinta Taloyhtiön arvo 3D piirustukset Valmistautuminen hankkeeseen

Lisätiedot

Energiatehokkuuden parantaminen taloyhtiöissä

Energiatehokkuuden parantaminen taloyhtiöissä Energiatehokkuuden parantaminen taloyhtiöissä Energiaekspertin peruskurssi osa 1: lämpö & vesi 17.03.2014, Tampere DI Petri Pylsy Ekspertti ei kuitenkaan koske säätöihin, sen tekee aina kiinteistönhoitaja

Lisätiedot

Energia vie % hoitomenoista mitä asialle on tehtävissä?

Energia vie % hoitomenoista mitä asialle on tehtävissä? Energia vie 30-40 % hoitomenoista mitä asialle on tehtävissä? Taloyhtiö 2016 -tapahtuma 06.04.2016, Helsingin Messukeskus DI Petri Pylsy, Kiinteistöliitto l As Oy kerrostalot, 2014, koko maa l 100 % 90

Lisätiedot

POHJOIS-SUOMEN TALOKESKUS OY

POHJOIS-SUOMEN TALOKESKUS OY KUNTOARVIO JA KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kuntoarvioija, PKA Tero Pyykkönen Rakennusinsinööri Kuntotarkastaja, AKK Molemmilla energiatodistuksen antajan pätevyys, PETA Kuka

Lisätiedot

Energiaremontti investointi vai kustannus?

Energiaremontti investointi vai kustannus? Energiaremontti investointi vai kustannus? Taloyhtiöiden hallitusforum 24.09.2011, Messukeskus Helsinki DI Petri Pylsy Suomen Kiinteistöliitto ry Tarjolla tänään Suunnitelmallinen energiatehokkuuden parantaminen

Lisätiedot

Julkisivun energiakorjaus. JSY Kevätkokous 8.5.2012 Stina Linne

Julkisivun energiakorjaus. JSY Kevätkokous 8.5.2012 Stina Linne Julkisivun energiakorjaus JSY Kevätkokous 8.5.2012 Stina Linne Esityksen sisältö Korjausrakentamisen osuus energiansäästötalkoissa Rakennusten lämpöenergian kulutus Julkisivun energiakorjaukset Korjausten

Lisätiedot

Miksi? EU:n ilmasto- ja energispolitiikan keskeinen sitoumus;

Miksi? EU:n ilmasto- ja energispolitiikan keskeinen sitoumus; Soveltamisala: -rakennuksiin, joissa käytettään energiaa valaistukseen, tilojen ja ilmanvaihdon lämmitykseen tai jäähdytykseen ja joissa tehdään MRL:n mukaan rakennus- tai toimenpideluvanvaraista korjaus-

Lisätiedot

Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto

Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen

Lisätiedot

Energiatehokkuuden parantaminen taloyhtiössä

Energiatehokkuuden parantaminen taloyhtiössä Energiatehokkuuden parantaminen taloyhtiössä Kiinteistöilta, Oulu 31.3.2011 Jari Virta, Kiinteistöliitto Esityksen rakenne Muuttuvat määräykset Rakennuskanta Lämpöenergiataseet Kulutustietoja KT/RT Käyttö

Lisätiedot

Ei hukata rahaa lämmittämällä harakoille

Ei hukata rahaa lämmittämällä harakoille Ei hukata rahaa lämmittämällä harakoille Tammelan korttelikehittämisen yleisötilaisuus 22.05.2013, Tammelakeskus DI Petri Pylsy Tarjolla tänään Mihin se energia ja eurot katoaa? Kuinka toimia suunnitelmallisesti?

Lisätiedot

Sisältö. Energiaviisas taloyhtiö -koulutus Viisas energiankäyttö ja huolto Energiaviisas korjausrakentaminen

Sisältö. Energiaviisas taloyhtiö -koulutus Viisas energiankäyttö ja huolto Energiaviisas korjausrakentaminen Taloyhtiön nykytila Oppaan taustalla on Pääkaupunkiseudun kuluttajien energianeuvonta, joka on Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupunkien sekä HSY:n rahoittama hanke. Sisältö Energiaviisas taloyhtiö -koulutus

Lisätiedot

Ympäristöministeriön asetus 4/13 rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä

Ympäristöministeriön asetus 4/13 rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä Ympäristöministeriön asetus 4/13 rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä Rakentaja seminaari, Joensuu 11.6.2013 Yli-insinööri Jyrki Kauppinen Europe's population density:

Lisätiedot

Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi

Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi Strategia Energiatehokkuus Huoltokirja Seuranta Elinkaari Suunnitelmat Korjaushanke Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi Timbal Palvelut Oy Timbal palvelu rakennusten

Lisätiedot

Asukasystävällinen Linjasaneeraus. Toni Wahlfors

Asukasystävällinen Linjasaneeraus. Toni Wahlfors Asukasystävällinen Linjasaneeraus Uponor Cefoelementeillä Toni Wahlfors Osakaslähtöinen korjausremontti Kiinteistön arvo osakkaan kannalta taso + perusparannus (tasoa nostava) Millaisessa kiinteistössä

Lisätiedot

Energiansäästö vanhemmissa rakennuksissa

Energiansäästö vanhemmissa rakennuksissa Energiansäästö vanhemmissa rakennuksissa Kulttuuriympäristöseminaari 24.10.2013 Johanna Rinne - johanna.s.rinne@turku.fi ENEMMÄN ENERGIASTA I Kuluttajien energianeuvonta I eneuvonta.fi Esityksen sisältö

Lisätiedot

Ryhmäkorjaushankkeen ja asuntokohtaisten muutosten hallinta taloyhtiön ja isännöitsijän näkökulmasta

Ryhmäkorjaushankkeen ja asuntokohtaisten muutosten hallinta taloyhtiön ja isännöitsijän näkökulmasta Ryhmäkorjaushankkeen ja asuntokohtaisten muutosten hallinta taloyhtiön ja isännöitsijän näkökulmasta Korjausrakentamisen työpaja 3. Messukeskus 20.11.2013 Lars Lindeman NCC Rakennus Oy lars.lindeman@ncc.fi

Lisätiedot

KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET

KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET KORJAUSRAKENTAMISEN MÄÄRÄYKSET Taloyhtiön mitä, miten ja milloin Petri Pylsy, Kiinteistöliitto Korjausrakentamiselle määräykset Tähän saakka korjausrakentamisessa on kuntakohtaisesti rakennusvalvonta soveltanut

Lisätiedot

KIMU - Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon. Julkisivukorjaukset-työpaja VTT 25.5.2010

KIMU - Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon. Julkisivukorjaukset-työpaja VTT 25.5.2010 KIMU - Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon Julkisivukorjaukset-työpaja VTT 25.5.2010 Markku Rantama Suomen Kiinteistöliitto ry Tavoitteet nykyiselle rakennuskannalle 30...50%

Lisätiedot

PUTKIREMONTTI- BAROMETRI Pekka Harjunkoski

PUTKIREMONTTI- BAROMETRI Pekka Harjunkoski PUTKIREMONTTI- BAROMETRI 2017 Pekka Harjunkoski 16.3.2017 Tausta ja toteutus Vastaajina isännöitsijät, N241 Putkiremonttibarometria toteutettu vuodesta 2009 alkaen Tutkimuksen teemat: Arvio remonttien

Lisätiedot

Tarveselvitysvaiheessa selvitettävät korjauskustannuksiin vaikuttavat asiat. JAMILAHTI Marika Salonen, RI opiskelija, TTS

Tarveselvitysvaiheessa selvitettävät korjauskustannuksiin vaikuttavat asiat. JAMILAHTI Marika Salonen, RI opiskelija, TTS Tarveselvitysvaiheessa selvitettävät korjauskustannuksiin vaikuttavat asiat JAMILAHTI - 22.9.2017 Marika Salonen, RI opiskelija, TTS Kustannusten muodostuminen Mihin vaikuttaa? Rakennushankeen vaiheet

Lisätiedot

Taloyhtiön strategia Katse pidemmälle tulevaisuuteen. Ilari Rautanen

Taloyhtiön strategia Katse pidemmälle tulevaisuuteen. Ilari Rautanen Taloyhtiön strategia Katse pidemmälle tulevaisuuteen Ilari Rautanen 24.11.2016 Strategia = Pidemmän ajan tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma Taloyhtiöt suurten haasteiden edessä Rakennuskanta ikääntyy,

Lisätiedot

Lisälämmöneristäminen olennainen osa korjausrakentamista

Lisälämmöneristäminen olennainen osa korjausrakentamista Lisälämmöneristäminen olennainen osa korjausrakentamista Energiatodistusten laatijoiden ajankohtaispäivä 16.5.2019 Tuomo Ojanen, VTT Esityksen sisältö Rakennuksen tehtävä Hyvin lämmöneristetty ulkovaippa

Lisätiedot

Miten uudet energiamääräykset vaikuttavat yhtiönne korjaushankkeisiin?

Miten uudet energiamääräykset vaikuttavat yhtiönne korjaushankkeisiin? Miten uudet energiamääräykset vaikuttavat yhtiönne korjaushankkeisiin? Koulutusilta, HyRiMä:n kiinteistöyhdistys 20.11.2013, HAMK, Riihimäki DI Petri Pylsy EUROOPAN PARLAMENTIN JA NEUVOSTON DIREKTIIVI

Lisätiedot

Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen

Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen Nordea Pankki Asumisen ilta Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen Mikko Juva Pientalorakentamisen kehittämiskeskus PRKK Onnistunut asuntokauppa Tunnista asunnon kunto Selvitä taloyhtiön kunto

Lisätiedot

Uudet energiatehokkuusmääräykset, E- luku

Uudet energiatehokkuusmääräykset, E- luku Tietoa uusiutuvasta energiasta lämmitysmuodon vaihtajille ja uudisrakentajille 31.1.2013/ Dunkel Harry, Savonia AMK Uudet energiatehokkuusmääräykset, E- luku TAUSTAA Euroopan unionin ilmasto- ja energiapolitiikan

Lisätiedot

IV- kuntotutkimuksen perusosa ja järjestelmien yleisarviointi. Harri Ripatti

IV- kuntotutkimuksen perusosa ja järjestelmien yleisarviointi. Harri Ripatti IV- kuntotutkimuksen perusosa ja järjestelmien yleisarviointi Harri Ripatti TAVOITTEET Täyttääkö IV-järjestelmä nykyiselle tai tulevalle käytölle asetetut tavoitteet Sisäilmasto, energia, toiminnallisuus

Lisätiedot

Asuinkerrostalojen energiakorjaukset Olli Teriö

Asuinkerrostalojen energiakorjaukset Olli Teriö Asuinkerrostalojen energiakorjaukset Olli Teriö 10.1.2018 Agenda Poimintoja laeista ja asetuksista (Herättämään keskustelua) Esimerkkejä energiatehokkuuden parantamisesta Esimerkki korjauksen taloudellisuuden

Lisätiedot

Hyvin suunniteltu on melkein tehty. Neuvontainsinööri Jaakko Laksola 26.4.2012

Hyvin suunniteltu on melkein tehty. Neuvontainsinööri Jaakko Laksola 26.4.2012 Hyvin suunniteltu on melkein tehty Neuvontainsinööri Jaakko Laksola 26.4.2012 Taloyhtiön vastuu rakennuttajana Maankäyttö- ja rakennuslaissa "huolehtimisvelvollisuus" tarkoittaa, että rakentamaan ryhtyvän

Lisätiedot

InSert - putkiremonttien asukaskysely. Satu Paiho & Veijo Nykänen 14.4.2008

InSert - putkiremonttien asukaskysely. Satu Paiho & Veijo Nykänen 14.4.2008 InSert - putkiremonttien asukaskysely Satu Paiho & Veijo Nykänen 14.4.2008 Yhteenveto vastaajista Kyselyyn vastasi noin 400 taloyhtiön osakkeenomistajaa Vastaajat asuvat noin 330 eri taloyhtiössä Noin

Lisätiedot

Kysely taloyhtiöasumisesta ja taloyhtiön kehittämisestä

Kysely taloyhtiöasumisesta ja taloyhtiön kehittämisestä Kysely taloyhtiöasumisesta ja taloyhtiön kehittämisestä Kyselyn toteutus Vastaajamäärä: 500 Kohderyhmä: kerrostaloasukkaat Suomessa Tiedonkeruu: -9.1.017 Kyselyn teemat: Asukaskyselyjen hyödyntäminen taloyhtiön

Lisätiedot

nzeb Hankeosaamisen kehittäminen - viitekehyksenä lähes nollaenergiarakentamisen taso 2020

nzeb Hankeosaamisen kehittäminen - viitekehyksenä lähes nollaenergiarakentamisen taso 2020 nzeb Hankeosaamisen kehittäminen - viitekehyksenä lähes nollaenergiarakentamisen taso 2020 Hankeprosessin keskeiset tavoitteet: rakennushankkeen tavoitteiden määrittäminen, tiedon tuottaminen eri vaihtoehdoista

Lisätiedot

NYKYAINEN SÄHKÖISTYS LISÄÄ HYVINVOINTIA MONIN TAVOIN Energiatehokkuus Sähköturvallisuus Asumismukavuus Turva ja huolettomuus Helppohoitoisuus

NYKYAINEN SÄHKÖISTYS LISÄÄ HYVINVOINTIA MONIN TAVOIN Energiatehokkuus Sähköturvallisuus Asumismukavuus Turva ja huolettomuus Helppohoitoisuus NYKYAINEN SÄHKÖISTYS LISÄÄ HYVINVOINTIA MONIN TAVOIN Energiatehokkuus Sähköturvallisuus Asumismukavuus Turva ja huolettomuus Helppohoitoisuus Tyylikkyys Arvon säilyminen Ajanmukaiset tietoliikenneverkot

Lisätiedot

Helsinki, Kamppi Kohdenumero Varastotila, 36,0 m² Kov Energialuokka E Mh ,34 Vh ,00

Helsinki, Kamppi Kohdenumero Varastotila, 36,0 m² Kov Energialuokka E Mh ,34 Vh ,00 Varastotila Helsinki, Kamppi Kohdenumero 601770 Varastotila, 36,0 m² Kov. 1931 Energialuokka E Mh. 48 536,34 Vh. 49 000,00 Malminrinne 2-4. Korkea kellarikerroksen varastotila keskeiseltä sijainnilta Kampista.

Lisätiedot

Tarja Ahovainio Kaukajärviosuuskunta 28.8.2013

Tarja Ahovainio Kaukajärviosuuskunta 28.8.2013 Tarja Ahovainio Kaukajärviosuuskunta 28.8.2013 Yhteishankkeessa mukana olleet kohteet As Oy Saarenaura Saarenvainionkatu 11 valm. 1970 As Oy Saarenkarhi Saarenvainionkatu 13 valm. 1971 As Oy Saarenkuokka

Lisätiedot

Kaukajärviosuuskunta. Emoyhtiö Isännöintikohteita n.185 kpl Henkilökuntaa n. 120 Liikevaihto n. 7 M

Kaukajärviosuuskunta. Emoyhtiö Isännöintikohteita n.185 kpl Henkilökuntaa n. 120 Liikevaihto n. 7 M Kaukajärviosuuskunta Emoyhtiö Isännöintikohteita n.185 kpl Henkilökuntaa n. 120 Liikevaihto n. 7 M HM Isännöinti ja Tili Oy (tytäryhtiö) Isännöintikohteita n. 80 kpl Henkilökuntaa 6 Liikevaihto n. 0,5

Lisätiedot

Mecoren casetapaukset: Päiväkoti Saana Vartiokylän yläaste. Kestävän korjausrakentamisen tutkimusseminaari 20.4.2012 Riikka Holopainen, VTT

Mecoren casetapaukset: Päiväkoti Saana Vartiokylän yläaste. Kestävän korjausrakentamisen tutkimusseminaari 20.4.2012 Riikka Holopainen, VTT Mecoren casetapaukset: Päiväkoti Saana Vartiokylän yläaste Kestävän korjausrakentamisen tutkimusseminaari 20.4.2012 Riikka Holopainen, VTT 2 Case-tapaus: Päiväkoti Saana Lpk Saana, rakennusvuosi 1963,

Lisätiedot

Taloyhtiön energianhallinta ja käyttö

Taloyhtiön energianhallinta ja käyttö Taloyhtiön energianhallinta ja käyttö Matti Hellgrén Suomen Talokeskus Oy Pihlajistonkuja 4, 00710 Helsinki matti.hellgren@suomentalokeskus.fi p. 050 533 7127 Taloyhtiöiden hallitusforum 2010 18.9.2010

Lisätiedot

Korjausrakentamisbarometri / Syksy 2012. Suomen Kiinteistöliitto ry

Korjausrakentamisbarometri / Syksy 2012. Suomen Kiinteistöliitto ry Korjausrakentamisbarometri / Syksy 2012 Suomen Kiinteistöliitto ry Taustat ja vastaajat Korjausrakentamisbarometri toteutetaan kaksi kertaa vuodessa Ensimmäinen keväällä 2009 Vastaajina asuntoyhtiöiden

Lisätiedot

Pientalon energiatehokkuus ja määräykset

Pientalon energiatehokkuus ja määräykset Pientalon energiatehokkuus ja määräykset Elvari päätöstilaisuus 5.10.2015, Helsinki Yli-insinööri Jyrki Kauppinen Uuden pientalon sallittu E-luvun yläraja riippuu asunnon koosta 300 250 Ei täytä E-lukuvaatimusta

Lisätiedot

Energiatehokkuuden parantaminen korjausrakentamisen yhteydessä

Energiatehokkuuden parantaminen korjausrakentamisen yhteydessä Energiatehokkuuden parantaminen korjausrakentamisen yhteydessä Neuvonnan vuosipäivä 12.11.2013 Paasitorni, Helsinki Yli-insinööri Jyrki Kauppinen Keinot energiansäästämiseen rakennuksissa ovat ajalle ominaisia

Lisätiedot

KYLPPÄRIT KUNTOON. 20.5.2015 Riihimäki. Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri

KYLPPÄRIT KUNTOON. 20.5.2015 Riihimäki. Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri KYLPPÄRIT KUNTOON 20.5.2015 Riihimäki Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri SISÄLTÖ Kuka vastaa kylpyhuoneiden kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Kolme erilaista kylpyhuoneremonttia: 1. Oma-aloitteiset

Lisätiedot

UUDET KH-OHJEET MÄÄRITTÄVÄT HYVÄN KUNTOARVIOTAVAN

UUDET KH-OHJEET MÄÄRITTÄVÄT HYVÄN KUNTOARVIOTAVAN UUDET KH-OHJEET MÄÄRITTÄVÄT HYVÄN KUNTOARVIOTAVAN 10.10.2012 Asiakkuusjohtaja Peter Ström, Suomen Talokeskus Oy Suomen Talokeskus Oy 1923 perustettu suomalainen insinööritoimisto Liikevaihto 13 milj. Henkilöstö

Lisätiedot

KIMU - Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon. Mitä tavoiteltiin ja mitä saatiin? Projektin päätösseminaari 9.6.

KIMU - Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon. Mitä tavoiteltiin ja mitä saatiin? Projektin päätösseminaari 9.6. energiatalous ja sisäilmasto kuntoon Mitä tavoiteltiin ja mitä saatiin? Projektin päätösseminaari 9.6.2011 Markku Rantama Suomen Kiinteistöliitto ry Projektin lähtökohdat Tulokset ja johtopäätökset Esimerkkikohteet

Lisätiedot

Miksi sisäilmaongelmat eivät aina poistu rakennusta korjaamalla?

Miksi sisäilmaongelmat eivät aina poistu rakennusta korjaamalla? Miksi sisäilmaongelmat eivät aina poistu rakennusta korjaamalla? Kokonaisvaltaisuus sisäilmaongelmien ratkaisemisessa Mitä se on? Espoon kaupungin Tilakeskus ja Sisäilmayhdistys ry 14.5.2014 Hotelli Kuninkaantie

Lisätiedot

YHTEENVETO RAKENNUKSEN ENERGIATEHOKKUUDESTA

YHTEENVETO RAKENNUKSEN ENERGIATEHOKKUUDESTA YHTEENVETO RAKENNUKSEN ENERGIATEHOKKUUDESTA Laskettu kokonaisenergiankulutus ja ostoenergiankulutus Lämmitetty nettoala 564 m² Lämmitysjärjestelmän kuvaus Vesikiertoiset radiaattorit 60/0 C Ilmanvaihtojärjestelmän

Lisätiedot

ENERGIATODISTUKSET PALVELUKIINTEISTÖISSÄ ENERGIATODISTUSTEN LAATIJOIDEN AJANKOHTAISPÄIVÄ

ENERGIATODISTUKSET PALVELUKIINTEISTÖISSÄ ENERGIATODISTUSTEN LAATIJOIDEN AJANKOHTAISPÄIVÄ ENERGIATODISTUKSET PALVELUKIINTEISTÖISSÄ ENERGIATODISTUSTEN LAATIJOIDEN AJANKOHTAISPÄIVÄ 19.4.2018 SISÄLTÖ Energiansäästösuositukset YM asetuksessa Palvelurakennusten energiatodistuksia ARA:n rekisterissä

Lisätiedot

Toteutettavissa olevat energiansäästömahdollisuudet Tampereen asuinrakennuksissa. Energiaremontti

Toteutettavissa olevat energiansäästömahdollisuudet Tampereen asuinrakennuksissa. Energiaremontti Toteutettavissa olevat energiansäästömahdollisuudet Tampereen asuinrakennuksissa 1 Energiaremontti Miten päästään 20 % energiansäästöön vuoteen 2020 mennessä Tampereen asuinrakennuskannassa Energiaeksperttikoulutus

Lisätiedot