KARPERÖ SINGSBYN OSAYLEISKAAVAN EDULLISUUSVYÖHYKKEISIIN PERUSTUVA MITOITUSJÄRJESTELMÄ

Transkriptio

1 KARPERÖ SINGSBYN OSAYLEISKAAVAN EDULLISUUSVYÖHYKKEISIIN PERUSTUVA MITOITUSJÄRJESTELMÄ MUSTASAAREN KUNTA KARPERÖ SINGSBYN OSAYLEISKAAVA ARKKITEHTITOIMISTO A-KONSULTIT

2 PAIKKATIETOPOHJAISET EDULLISUUSVYÖHYKKEET KYLÄKAAVOITUKSEN TUKENA Dokumentissa esitellään kylien osayleiskaavoituksen tueksi kehitetty analyysi- ja pisteytysjärjestelmä, jonka pohjalta suunnittelualueelle on muodostettu yhdyskuntarakenteen ja maiseman kannalta suotuisiin lisärakentamisen alueisiin pohjautuvat edullisuusvyöhykkeet. Edullisuusvyöhykkeiden muodostus perustuu paikkatietomuotoisten lähtötietojen käsittelyyn ja pisteytykseen. Eri muuttujien painotuksilla on tähdätty myös suunnittelun pohjaksi valitun rakennemallin toteutumiseen. Vyöhykkeet ovat toimineet uudistettavan rakentamisen mitoitusjärjestelmän perustana. Osayleiskaavatyössä tutkitaan ja sovelletaan uudistettua menetelmää määritellä rakennusoikeuden mitoitus. Aiemmin mitoituksen määrittämisessä asemakaava-alueiden ulkopuolella on ollut yleisesti käytössä ns. emä- tai kantatilaperiaate, joka pohjautuu vuoden 1959 kiinteistöjaon (ns. kantatilat) tarkasteluun rakennuspaikkojen enimmäismääriä määritettäessä. Kantatilaperiaatteen soveltamisella on pyritty turvaamaan etenkin maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Ongelmaksi on kuitenkin samanaikaisesti koettu, että puhtaasti kantatilaperiaatteen mukainen rakennuspaikkojen määrittäminen ei usein johda tarkoituksenmukaisen yhdyskuntarakenteen muodostumiseen. Rakentamisen edullisuusvyöhykkeet uuden mitoitusjärjestelmän perustana Rakentamisen edullisuusvyöhykkeillä tarkoitetaan suunnittelualueen ominaisuuksiin perustuvia aluerajauksia, jotka on arvotettu erityyppisten muuttujien perusteella paremmin tai heikommin rakentamiselle soveltuviksi. Vyöhykkeet eivät vielä itsessään ota kantaa rakentamisen lopulliseen määrään, vaan lähinnä sen sijoittumiseen alueen eri osien välillä. Itse vyöhykkeiden muodostamisen jälkeen kullekin vyöhykkeelle tulee vielä laatia omat mitoituskriteerinsä, joiden mukaan rakennuspaikkojen lukumäärä määräytyy. Edullisuusvyöhykkeisiin pohjautuvaa suunnittelua on analysoitu muun muassa osana Tampereen teknillisen yliopiston Arkkitehtuurin laitoksen vuosina toteuttamaa Kylät kehällä -hanketta. Hankkeen johtopäätöksissä vyöhykesuunnittelun etuna nähdään muun muassa sen joustavuus ja sovellettavuus erilaisiin suunnittelutilanteisiin. Vyöhykemenetelmien nähdään luovan myös hyvät mahdollisuudet maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämään maanomistajien tasavertaiseen kohteluun, kun koko suunnittelualuetta tarkastellaan samoilla kriteereillä ja maanomistusoloista riippumatta. Toisaalta haasteina esille tuodaan riski pienen mittakaavan paikallisten olosuhteiden hukkumisesta yleispiirteisessä tarkastelussa, erilaisten kriteerien mahdollinen yhteismitattomuus sekä menetelmän ja esitystapojen abstraktius verrattuna suoraan maanomistusolojen mukaan tehtyihin tarkasteluihin. 21 KM 2 = 1450 RUUTUA TIETOJEN KÄSITTELY JA ANALYYSIT TOTEUTETAAN 125 m X 125 m (1,56 ha) RUUDUISSA. MYÖS LAADITTAVAT EDULLISUUSVYÖHYKKEET OVAT RUUTUMUOTOISIA. Tässä dokumentissa esiteltyä mitoitusmenetelmää on hyödynnetty aiemmin Sipoon Pohjois-Paippisten osayleiskaavassa, jonka valmistelu aloitettiin vuonna

3 Edullisuusvyöhykkeet Karperö Singsbyn osayleiskaavassa Karperö Singsbyn osayleiskaavatyössä edullisuusvyöhykkeiden hyödyntämisellä pyrittiin uuden rakentamisen sijoittumisen optimointiin niin, että rakentaminen vahvistaisi olemassa olevaa taajama- ja kylärakennetta sekä sijoittuisi maiseman ja yhdyskuntarakenteen kannalta mielekkäille alueille. Vyöhykkeet laadittiin ruutumuotoisina 125 metrin ruutukoolla. Ruututarkastelun etuna on mahdollisuus kaikkien muuttujien tietojen tallennukseen yhdenmukaisessa muodossa niin, että jokaiseen ruutuun sisältyy tiedot kunkin muuttujan tilasta. Ruutujen sijoittuminen ja käytetty ruutukoko määrittyvät jakamalla Tilastokeskuksen/Syken ylläpitämän yhdyskuntarakenteen seurantajärjestelmän 250 metrin ruudut neljään yhtä suuuren osaan. Näin saavutetaan samanaikaisesti riittävän tarkka tarkastelumittakaava sekä toisaalta yhteensopivuus valtakunnallisten tilastoruutuaineistojen kanssa. Edullisuusvyöhykkeiden kriteerit muodostuvat erityyppisistä sijaintitekijöistä, kuten asutusrakenteesta, palveluista ja infrastruktuurista, rakennettavuus- ja asuttavuustekijöistä, kuten maaperästä, pienilmastosta ja melu- ym. häiriötekijöistä sekä maisemallisista ja ympäristöllisistä tekijöistä, kuten maiseman monimuotoisuudesta ja suojelutarpeiden maankäytölle asettamista rajoitteista. Kukin muuttuja analysoitiin ja pisteytettiin ruuduittain paikkatietomenetelmiä apuna käyttäen. Edullisuusvyöhykkeet muodostuivat siten kunkin ruudun luokiteltujen kokonaispistemäärien mukaisesti. Dokumenttiin sisältyvässä prosessikaaviossa on läpikäyty käsitellyt muuttujat, muuttujien tausta-aineistot sekä pisteytyksen määräytyminen. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistaminen Uuden suunnittelujärjestelmän kehittämisessä on alusta asti pyritty varmistamaan tarkoituksenmukaisen ja kestävän yhdyskuntarakenten muodostuminen, kylän elinvoiman turvaaminen sekä alueen maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mitoitusjärjestelmässä tasapuolinen kohtelu varmistetaan siten, että kullakin edullisuusvyöhykkeellä rakennuspaikkoja myönnetään samojen, kiinteistöjen vyöhykepinta-alaan sidottujen kriteerien mukaisesti. Joidenkin kiinteistöjen osalta laskennallisia rakennuspaikkoja vähentävät kuitenkin maisemalliset ja ympäristölliset tekijät, kuten suojelualueet, muut erityisiä ympäristöarvoja sisältävät alueet sekä maisemallisesti arvokkaat peltoalueet, kuten kunnan rakennusjärjestyksessä on säädetty. Lisäksi jälkeen toteutetut kiinteistöjen lohkomiset vähentävät vastaavasti uusien rakennuspaikkojen määrää. Laskennallisia rakennuspaikkoja jää toteutumatta esimerkiksi maisemallisesti arvokkailla peltoalueilla, joiden rakentaminen heikentäisi kulttuuriympäristön olevia arvoja. Myöskään muille erityisiä ympäristöarvoja sisältäville maa- ja metsätalousalueille ei osoiteta uusia rakennuspaikkoja. Virkistyskäytön kannalta keskeisillä alueilla, joilla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta, kiinteistöjen minimikoko taas on muita alueita suurempi. Täydennysrakentamispotentiaalin hyödyntäminen Kylärakenteen yhteyteen sijoittuville rakentamattomille kiinteistöille on varattu aina vähintään yksi rakennuspaikka. Näin kaava ei estä aiemmin lohkottujen, mutta toistaiseksi rakentamatta jääneiden kiinteistöjen kehittämistä, vaikka kiinteistö ei pinta-alansa perusteella välttämättä saisi rakennuspaikkaa. Rakenuspaikan minimikoko on silti vähintään 2000 neliömetriä, eikä rakennuspaikka voi sijoittua arvokkaille pelto- tai ympäristöalueille. Kriteerillä on pyritty tukemaan yhtenäisten asutusalueiden muodostumista hyville paikoille. Keskeisen kyläalueen osalta uusien alueiden käyttöönotto vaatii asemakaavan laatimisen. Ympäristön ja maiseman asettamat rajoitukset uusille rakennuspaikoille Jokaisen kiinteistön laskennallinen rakennuspaikkamäärä on suoraan johdettavissa tässä dokumentissa esitetyistä vyöhykekohtaisista mitoituskriteereistä. Jotkin maankäyttömuodot, kuten suojelualueet, arvokkaat peltoalueet sekä erityisiä ympäristö- tai virkistysarvoja sisältävät alueet rajoittavat kuitenkin asutuksen sijoittumista, mikä määritellään tarkemmin kaavamääräyksissä. Kaavamateriaalin osana on toimitetaan mitoitustaulukko, josta käy ilmi eri syistä poistuvien paikkojen tiedot. Aina ennen rakennuspaikan poistoa on tutkittu mahdollisuutta sijoittaa rakennuspaikka kiinteistön muihin osiin. 3

4 PROSESSI LÄHTÖTIEDOISTA OSAYLEISKAAVAN RAKENNUSPAIKOIKSI LÄHTÖTIEDOT VYÖHYKKEET MITOITUS SUUNNITELMA PAIKKATIETOMUOTOISET LÄHTÖTIEDOT (KUNTATIETO, AVOIN DATA) AINEISTOJEN KÄSITTELY JA LUOKITTELU RUUTUMUOTOON PERUSMITOITUKSEN MÄÄRITTÄMINEN VYÖHYKKEITTÄIN RAKENNUSPAIKKOJEN SIJAINNIN MÄÄRITYS KIINTEISTÖITTÄIN KUNNALTA VESIJOHTO- JA VIEMÄRIVERKOSTO RUUTUKOHTAISTEN EDULLISUUSPISTEIDEN LASKENTA JA LUOKITTELU KIINTEISTÖKOHTAISEN RAKENNUSPAIKKAMÄÄRÄN LASKENTA MITOITUKSEN MUKAAN MAISEMALLISESTI HAITALLISTEN RAKENNUSPAIKKOJEN VÄHENNYS ** KOULUJEN SIJAINTI AVOIN DATA MAASTOTIETOKANTA (MML) DIGIROAD (LV) YLEISTYS EDULLISUUSVYÖHYKKEIKSI (NAAPURIRUUTUSUMMA) 2000-LUVULLA TEHTYJEN LOHKOMISTEN HUOMIOINTI TASAPUOLISEN KOHTELUN TURVAAMISEKSI CORINE LAND COVER (EEA) MAAPERÄAINEISTO (GTK) POHJAVESI- JA NATURA-ALUEET (SYKE) KONSULTEILTA PIENILMASTO (MARK) VYÖHYKKEILLÄ 1-X VÄHINTÄÄN YHDEN RAKENNUSPAIKAN VARMISTAMINEN RAKENTAMATTOMILLE KIINTEISTÖILLE * * VYÖHYKKEIDEN LUKUMÄÄRÄ JA RAJAUS MÄÄRITELLÄÄN PROSESSIN AIKANA. KESKELLE VILJELYMAISEMAA SIJOITTUVAT PELTOKIINTEISTÖT JÄÄVÄT ILMAN RAKENNUSPAIKKOJA. ** VÄHENNYS PERUSTUU YHTEISTYÖSSÄ MAISEMASUUNNITTELIJAN KANSSA LAADITTUIHIN ARVOKKAIDEN PELTOALUEIDEN SEKÄ ERITYISIÄ YMPÄRISTÖ- TAI VIRKISTYSARVOJA SISÄLTÄVIEN METSÄALUEIDEN RAJAUKSIIN. 4

5 PISTEYTETTÄVÄT MUUTTUJAT SIJAINTITEKIJÄT RAKENNETTAVUUS- JA ASUTTAVUUSTEKIJÄT MAISEMALLISET JA YMPÄRISTÖLLISET TEKIJÄT YHDISTYMINEN KAUPUNKISEUDUN YDINALUEISIIN YHDISTYMINEN PAIKALLISEEN ASUTUSRAKENTEESEEN PALVELUIDEN SAAVUTETTAVUUS PÄÄTIEVERKON LÄHEISYYS MAAPERÄN RAKENNETTAVUUS VESIJOHTO- JA VIEMÄRIVERKOSTON LÄHEISYYS PIENILMASTO VESISTÖN LÄHEISYYS MAISEMAN MONINAISUUS JA RAJAPINNAT AVOIN VILJELYMAISEMA ARVOKKAAT LUONTOKOHTEET POHJAVESIALUEET 5

6 6 Yhdistyminen kaupunkiseudun ydinalueisiin Vaasan keskustan ympärille muodostetut etäisyysvyöhykkeet 0,5 kilometrin välein. Aineistona lähimpien vähittäiskauppojen Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu alle 6 km etäisyydelle Vaasan keskustasta saavat 4 pistettä. Pistemäärä vähenee etäisyyden kasvaessa yhdellä pisteellä jokaista kilometriä kohden. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu vähittäiskauppojen

7 7 Yhdistyminen paikalliseen asutusrakenteeseen Maastotietokannan asuinrakennukset ruuduittain. Aineisto yleistetään ns. naapuriruutumenetelmällä laskemalla kuhunkin ruutuun ruudun ja ympäristön ruutujen (5 x 5 ruutua) summa. Yleistetty aineisto luokitellaan luonnollisella luokittelulla neljään luokkaan, joista alin tuottaa 0 pistettä, toinen 1 pisteen, kolmas 2 pistettä ja neljäs 3 pistettä. Lähimpien päivittäistavarakauppojen Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu 2 km

8 8 Palveluiden saavutettavuus Lähimpien päivittäistavarakauppojen (Sepänkylä ja Gerby) 2, 3, 4 ja 5 kilometrin etäisyysvyöhykkeet. Paikallisen koulun ympärille muodostetaan 1 ja 2 kilometrin etäisyysvyöhykkeet, päiväkodin ympärille 0,5 ja 1 kilometrin vyöhykkeet. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu vähittäiskauppojen 2 km etäisyysvyöhykkeen sisälle saavat 2 pistettä. Vastaavasti 3 km vyöhyke tuottaa 1,5 pistettä 4 km 1 pisteen ja 5 km 0,5 pistettä. Koulun ja päiväkodin osalta sisempi etäisyysvyöhyke tuottaa 1 pisteen, ulompi 0,5 pistettä.

9 9 Päätieverkon läheisyys Digiroad-aineiston tieverkko, tasot 1-4. Tieverkon ympärille muodostetaan 500 metrin etäisyysvyöhykkeet. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu 500 metrin etäisyysvyöhykkeiden sisälle, saavat 1 pisteen.

10 10 Maaperän rakennettavuus Geologian tutkimuskeskuksen vektorimuotoinen maaperäaineisto 1: Aineiston luokittelu pelkistetään kolmeen luokkaan: 1. karkearakeisiin maalajeihin, 2. sekalajitteisiin maalajeihin sekä 3. hienojakoisiin maalajeihin. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu karkearakeisten maalajien alueelle saavat 3 pistettä. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu sekalajitteisten maalajien alueelle saavat 2 pistettä. Muut sekalajitteisia maalajeja sisältävät ruudut saavat 1 pisteen.

11 11 Vesijohto- ja viemäriverkoston läheisyys Vesijohto- ja viemäriverkosto kunnan paikkatietoaineistona. Verkostoille muodostetaan 100 metrin etäisyysvyöhykkeet. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu 100 metrin etäisyysvyöhykkeen sisälle sekä vesi- että viemäriverkostosta saavat 2 pistettä. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu 100 metrin etäisyysvyöhykkeen sisälle toisesta verkostosta saavat 1 pisteen.

12 12 Pienilmasto Maisemasuunnittelijan paikantamat lämpimät ja kylmät rinteet sekä laaksoalueille muodostuvat kylmän ilman järvet. Ruudut, joista yli 50 % sijoittuu lämpimien rinteiden alueelle, saavat 1 pisteen % tuottaa 0,5 pistettä. Ruudut, joista yli 50 % sijoittuu kylmien rinteiden alueelle, saavat -1 pistettä % tuottaa -0,5 pistettä. Kylmän ilman laaksoihin sijoittuvat ruudut menettävät 1 pisteen.

13 13 Vesistön läheisyys Karperöjärven rajaus maastotietokannasta. Vesistölle muodostetaan 500 metrin ja 1 kilometrin etäisyysvyöhykkeet. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu 500 metrin etäisyysvyöhykkeelle saavat 2 pistettä. Kilometrin etäisyysvyöhyke tuottaa 1 pisteen. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu alle 6 km etäisyydelle

14 14 Maiseman moninaisuus ja rajapinnat Corine-maanpeiteaineisto 2012, 25 ha. Aineisto luokitellaan tason 2 mukaisesti. Tällä tasolla suunnittelualueella esiintyvät seuraavat 6 maankäyttöluokkaa: asuinalueet, harvapuustoiset metsät ja pensaistot, heterogeeniset maatalousvaltaiset alueet, peltomaat, sisävedet ja sulkeutuneet metsät. Ruudut saavat 0,5 pistettä kustakin tason 2 maankäyttöluokasta, jota esiintyy ruudun alueella. Ruudut, joissa esiintyy vain yhtä maankäyttöluokkaa, eivät saa pisteitä.

15 15 Avoin viljelymaisema Maastotietokannan peltoalueet ruuduittain. Ruudut, joiden pinta-alasta yli 75 prosenttia muodostuu peltoalueista saavat -2 pistettä prosentin peltoala tuottaa -1 pistettä.

16 16 Arvokkaat luontokohteet Suojelualueet polygoniaineistona OIVAtietokannasta ja luontoselvityksen arvokohteet. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu alueille saavat 2 miinuspistettä. Ruudut, joiden muu osa sijoittuu alueille saavat 1 miinuspisteen. Suojelualueille ei osoiteta rakennuspaikkoja.

17 17 Pohjavesialueet Suomen ympäristökeskuksen aineisto pohjavesialueista. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu pohjavesialueille ja ruudut, jotka rajoittuvat Karperönjärven alueelle, saavat 1 miinuspisteen. Ruudut, joiden keskipiste sijoittuu alueille saavat 2

18 18 YHTEISPISTEET YLEISTÄMÄTÖN / LUONNOLLINEN LUOKITTELU

19 19 EDULLISUUSVYÖHYKKEET NAAPURIRUUTUSUMMA YHTEISPISTEISTÄ

20 KRITEERIT RAKENNUSPAIKKOJEN MÄÄRÄYTYMISELLE VYÖHYKKEITTÄIN MITOITUS TUOTTAA OSAYLEISKAAVA-ALUEELLE 493 UUTTA RAKENNUSPAIKKAA. VYÖHYKE 1 KYLÄKESKUS VYÖHYKE 2 TIIVIS KYLÄALUE VYÖHYKE 3 KYLÄN LIEVEALUE VYÖHYKE 4 HAJA-ASUTUSALUE VYÖHYKE 5 MUUT ALUEET Ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 0,2 ha. Ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 0,2 ha. Ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 0,2 ha. Ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 1 ha. Ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 5 ha. Toinen-kolmas rakennuspaikka edellyttävät vyöhykealaan 0,5 ha lisää / rakennuspaikka. Seuraavat rakennuspaikat edellyttävät vyöhykealaan 1 ha lisää / rakennuspaikka. Toinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 2 ha. Seuraavat rakennuspaikat edellyttävät vyöhykealaan aina 2 ha lisää / rakennuspaikka. Toinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 3 ha. Seuraavat rakennuspaikat edellyttävät vyöhykealaan aina 5 ha lisää / rakennuspaikka. Toinen rakennuspaikka edellyttää vyöhykealan olevan vähintään 5 ha. Seuraavat rakennuspaikat edellyttävät vyöhykealaan aina 10 ha lisää/rakennuspaikka. Seuraavat rakennuspaikat edellyttävät vyöhykealaan aina 20 ha lisää/rakennuspaikka. Rakennuspaikat lasketaan vuoden 2000 kiinteistöjaon mukaisesti, jolloin ja 2010-luvuilla suoritetut lohkomiset vaikuttavat kiinteistöjen uusien rakennuspaikkojen määrään. Karperönjärven rantavyöhykkeellä uusia rakennuspaikkoja on osoitettu enintään yksi kiinteistöä kohden, vaikka mitoitus tuottaisi useampia paikkoja. 20

21 RAKEISUUS KIINTEISTÖITTÄIN OLEVAT JA UUDET ASUINRAKENNUKSET 21