YLIVIESKA. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS KESKUSTA Osa korttelista 37 sekä puistoaluetta Ehdotusvaihe 11/ 2013

Transkriptio

1 YLIVIESKA ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS KESKUSTA Osa korttelista 37 sekä puistoaluetta Ehdotusvaihe 11/ 2013 Vireille Teknisten palveluiden lautakunta Hyväksyminen Kaupunginhallitus xx.xx.2014 xx Kaupunginvaltuusto xx.xx.2014 xx YLIVIESKAN KAUPUNKI. TEKNINEN PALVELUKESKUS. KAAVOITUS. xx.xx.2014

2 2 1. Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVAN MUUTOS Ylivieskan kaupunki ASEMAKAAVAN MUUTOS KOSKEE: 1. kaupunginosa (Keskusta) korttelin 37 osaa sekä puistoaluetta ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU: 1. kaupunginosan (Keskusta) korttelin 67 tontit 1 ja 2 sekä puistoaluetta ja jalankululle varattua katualuetta 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaavamuutosalue, pinta-alaltaan noin 0, 7641 ha, sijaitsee Keskustan kaupunginosassa (1) Terveystien varrella. Kuva: Kaavamuutosalueen aluerajaus sekä vaikutusalueen rajaus osoitekartalla

3 3 1.3 Kaavan tarkoitus Kaupunki ryhtyy maankäyttö- ja rakennuslain mukaisiin toimenpiteisiin hyväksytyn asemakaavan muuttamiseksi koskien osaa 1. kaupunginosan korttelista 37 Terveystien varressa. Asemakaavan muutoksen laatimiseen ryhdyttiin kaavatiimin esityksestä. Tavoitteena on uudistaa vanhentunut asemakaava tontin osalta eli kaavamuutosalueella on 1963 rakennettu ja kaupungin vuokratalona toiminut 6-huoneistoinen rivitalo, joka on ylittänyt teknisen käyttöikänsä. Rakennusta on pidetty kunnossa, mutta sitä ei ole varsinaisesti peruskorjattu. Teknisen palvelukeskuksen tilapalveluyksikön strategiana on luopua kaikista asuinhuoneistoista, niiden käytyä korjauskelvottomiksi. Kaavaprosessin aikana kaavamuutosalueen laajuudeksi muodostui 0,7641 hehtaaria. Vuonna 1976 hyväksytyn asemakaavan mukaiselle AR tontin rakennusoikeus muutetaan kaavamuutoksella e=0,17:sta e = 0,25:een, mikä vastaa Terveystien varteen rakentuneiden muiden tonttien tonttitehokkuutta. Rivitalotontille sijoittuva kevyen liikenteen väylävaraus muutetaan jalankulkukaduksi, joka muodostaa yhteyden Kalajoen rantaan ja muutos aiheuttaa korttelirakenteen muutoksen. Kaavamuutosalueeseen on otettu mukaan myös kaavamuutosalueeseen rajautuva Kalajoen ranta-alueen puistovyöhyke. Kaavamuutosalueen nykytilanne: Asemakaavan mukaisella pinta-alaltaan noin 0,4401 hehtaarin suuruisella AR - tontilla, kt on vuonna 1963 rakennettu kaavassa määritelty 750 k- m 2 :n suuruinen 1- kerroksinen kaupungin vuokrarivitalo. Rakennusoikeus vastaa kaavassa tonttitehokkuutta e = 0,17. Tontin alueelle on asemakaavassa osoitettu kevyen liikenteen varaus. Alueelle on toteutunut rakennusoikeus tehokkuudella e = 0,11. Asemakaavan mukaisella AO 2 -tontilla, kt on vuonna 1968 rakennettu 293 k-m 2 :n suuruinen 1- kerroksinen omakotitalo ja 44 k-m 2 :n talousrakennus, jotka ovat yksityisomistuksessa. Asemakaavan mukainen tonttitehokkuus on e = 0,25 ja rakennusoikeus on 468 k-m 2. Kalajoen rantaan sijoittuva ja kaavamuutosalueeseen rajautuva puistoalueen osa, pinta-ala noin 0,1369 ha. Kaavamuutosalueesta muodostetaan: 1. Kortteli 67, jossa AP -tontti , pinta-ala noin 0,1871 ha, rakennusoikeus 468 k-m 2 ja tonttitehokkuus e = 0,25. AR -tontti , pinta-ala noin 0,4030 ha, rakennusoikeus 1008 k-m 2 ja tonttitehokkuus e= 0, Jalankulkukatu, pinta-ala noin 0,0371 ha, yhteys Terveystieltä Kalajoen rantaan 3. Kalajoen rantaan kaavamuutosalueeseen rajautuva puistoalueen osa, pinta-ala noin 0,1369 ha. Kaavamuutosaluetta koskevassa yleiskaavan kaavamääräyksessä todetaan, että asemakaavoituksella tulee edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua. Lisäksi Terveystien varteen sijoittuvilla kortteleilla on yleiskaavassa lisämääräyksenä merkintä / s, mikä tarkoittaa aluetta, jolla ympäristö säilytetään.

4 4 Rakennusoikeuden jakaminen osiin ja jalankulkukadun osoittaminen Terveystieltä rantaan sekä puuston osittaista säilyttämistä edellyttävä kaavamääräys vastaavat yleiskaavan vaatimukseen ympäristöarvojen säilymisestä aluetta kehitettäessä. pienimittakaavaisemmin. Kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Asemakaavamuutoksen seurantalomake 2. Täydennetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma 3. Terveystien alueen luontoselvitys Luettelo muista kaavamuutosta koskevista asiakirjoista ja lähdemateriaalista 1. Maakuntakaava 2. Keskustan osayleiskaava, , oikeusvaikutukseton 3. Keskustan osayleiskaava Ylivieskan liikennesuunnitelma 5. Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) ja asetus (895/1999) 6. Rakennusjärjestys, Ylivieskan kaupunki 7. Ympäristöministeriön ohjekirja (Asemakaavaselostus)

5 SISÄLLYSLUETTELO 5 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT TUNNISTETIEDOT KAAVA-ALUEEN SIJAINTI KAAVAN TARKOITUS LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA LUETTELO MUISTA KAAVAMUUTOSTA KOSKEVISTA ASIAKIRJOISTA JA LÄHDEMATERIAALISTA TIIVISTELMÄ KAAVAPROSESSIN VAIHEET ASEMAKAAVA ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTTAMINEN SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Rakennettu ympäristö Maanomistus Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN TARVE SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TAVOITTEET Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN RATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Lausunnot / mielipiteet / muistutukset ja niiden huomioonottaminen Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS KAAVAN RAKENNE Mitoitus Palvelut YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN ALUEVARAUKSET Korttelialueet KAAVAMUUTOKSEN VAIKUTUKSET Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET NIMISTÖ KAAVATALOUS Yleistä Rakentamiskustannukset ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS YHTEYSTIEDOT... 42

6 6 2 Tiivistelmä 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaupunginhallitus hyväksyi, että Terveystien rivitalotontti laitetaan myytäväksi tarjousmenettelyllä. Kaavamuutosaloite asukkailta, (aloitteen allekirjoittajina olivat Tapio Koistinaho ja 16 muuta allekirjoittanutta). Aloite sisälsi toiveen, että tonttia koskeva asemakaavamuutos toteutetaan ennen kuin kaupunki päättää tontin myymisestä. Teknisten palveluiden lautakunta päätti , ettei aloitteen mukaiseen kaavamuutokseen ryhdytä ja että tontti myydään kaupunginhallituksen päätökseen perustuen. Myyntipäätös sisältää mahdollisuuden kaavan muuttamiseen. Maankäyttöyksikössä on valmisteltu asemakaavamuutokseen ryhtymistä ja valmisteluaineistoa (alustava osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavaluonnos) esiteltiin kaavatiimissä Kaavoitusta esitetään teknisten palveluiden lautakunnalle vireille laitettavaksi. Luonnosvaiheen työneuvottelu Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen ja kaupungin kaavoituksen kesken pidettiin Asemakaavamuutoksen vireille tuloa käsiteltiin teknisten palveluiden lautakunnassa Päätösesitys, että asemakaavamuutoksen ryhdytään teknisen palvelukeskuksen maankäyttöyksikön ja kaavatiimin aloitteesta. Päätöksentekoa vireille tulosta kuitenkin siirrettiin. Lautakunnassa käydyn keskustelun pohjalta maankäyttöyksikössä jatkettiin luonnosvaiheen valmistelua ja asemakaavan muutos laitetaan vireille teknisten palveluiden lautakunnan päätöksellä Luonnosvaiheen viranomaisneuvottelua ei pidetty, josta sovittiin pidetyssä työneuvottelussa Kaupunki / Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus. Viranomaisilta pyydetään lausunnot. Alustava osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) ja asemakaavamuutoksen luonnos ovat nähtävillä 14 päivän ajan teknisten palveluiden lautakunnan päätöksellä Kaavoituksen valmisteluvaiheessa pyydettiin lausunnot: - Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus - Pohjois-Pohjanmaan museo - Jokilaaksojen pelastuslaitos/ylivieskan paloasema - Jokilaaksojen poliisilaitos - PPO- Yhtiöt Oy - Ylivieskan Vesiosuuskunta

7 7 - Herrfors Nät-Verkko Oy Ab / Verkkopalvelu - Oy Herrfors Ab / Lämpöosasto - Sonera Carrier Networks Oy Valmisteluaineistosta saatiin kolme lausuntoa: Jokilaaksojen pelastuslaitos, Jokilaaksojen poliisi ja Pohjois-Pohjanmaan elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskus. Valmisteluaineistosta jätettiin osallisten mielipide, jossa 20 allekirjoittanutta. Lausunnoista, mielipiteistä ja niiden huomioimisesta on yhteenveto kaavaselostuksessa kohdassa Ehdotusvaiheen työ- / viranomaisneuvottelua ei pidetty. Viranomaisilta pyydetään lausunnot kaavamuutosehdotuksesta. Asemakaavan muutosehdotus käsiteltiin teknisten palveluiden lautakunnassa Tekninen palvelukeskus / maankäyttöyksikkö / kaavoitus asettaa kaavaehdotuksen selostuksineen ja sitä koskevan täydennetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville MRL:n 65 :n tarkoituksessa ja MRA:n 27 :ssä säädetyllä tavalla 30 päivän ajaksi. Kaavaehdotus nähtävillä Kaavamuutosehdotuksesta esitetyistä lausunnoista, muistutuksista ja niiden huomioimisesta on yhteenveto kaavaselostuksessa kohdassa Kaupunginhallitus xx.xx.2014 xx. Asemakaavamuutoksen hyväksyminen. Kaupunginvaltuusto xx.xx.2014 xx. Asemakaavamuutoksen hyväksyminen.

8 8 2.2 Asemakaava Nykytilanne: Asemakaavan muutosalueella, pinta-alaltaan yhteensä noin 0,7641 hehtaaria, on voimassa hyväksytty asemakaava, jossa muutosalue on merkitty: 1) rivitalorakennusten korttelialueena (AR), pinta-ala noin 0,4401 ha, jolle on osoitettuna rakennusoikeutta 750 k-m 2, mikä vastaa tonttitehokkuutta e= 0,17. Korttelialueelle on osoitettuna kevyen liikenteen yhteys Kalajoen rantaan. 2) Erillispientalojen korttelialueena (AO 2 ), pinta-ala noin 0,1871 ha tonttitehokkuus e= 0,25 ja rakennusoikeus 468 k-m 2. 3) Puistoalueen osa, pinta-ala noin 0,1369 ha. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta, kaavamuutosalue on rajattuna puneella 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen Kaupunki on ryhtynyt maankäyttö- ja rakennuslain mukaisiin toimenpiteisiin hyväksytyn asemakaavan muuttamiseksi koskien osaa 1. kaupunginosan korttelista 37 Terveystien varressa, pinta-alaltaan yhteensä noin 0,7641 ha. Vuonna 1976 hyväksytyn asemakaavan mukaiselle AR -tontille nostetaan tonttitehokkuus vastaamaan muun korttelin tehokkuutta eli e = 0,25. Rivitalotontille sijoittunut kevyen liikenteen väylävaraus muutetaan jalankulkukaduksi Terveystieltä Kalajoen rantaan ja se aiheuttaa korttelirakenteen muutoksen. Lisäksi kaava-alueeseen on otettu mukaan Kalajoen rantaan sijoittuva ja kaavamuutosalueeseen rajautuva puistoalueen osa. Kaavamuutosalueen nykytilanne: Asemakaavan mukaisella pinta-alaltaan noin 0,4030 hehtaarin suuruisella AR - tontilla, kt on vuonna 1963 rakennettu kaavassa määritelty 750 k- m 2 :n suuruinen 1- kerroksinen kaupungin vuokrarivitalo. Rakennusoikeus vastaa kaavassa tonttitehokkuutta e = 0,17 ja nykyisellään toteutunut 465 k-m 2 vastaa vain e = 0,11 tonttitehokkuutta. Tontin alueelle on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu kevyen liikenteen varaus.

9 9 Asemakaavan mukaisella AO 2 -tontilla, kt on vuonna 1968 rakennettu 293 k-m 2 :n suuruinen 1- kerroksinen omakotitalo ja 44 k-m 2 :n talousrakennus, jotka ovat yksityisomistuksessa. Asemakaavan mukainen tonttitehokkuus on e = 0,25 ja rakennusoikeus on 468 k-m 2. Kalajoen ranta-alueelle sijoittuva puistoalueen osa, pinta-ala noin 0,1369 ha. Kaavamuutosalueesta muodostetaan: Kortteli 67, jossa AP-tontti , pinta-ala noin 0,1871 ha, rakennusoikeus 468 k-m 2 ja tonttitehokkuus e = 0,25 AR -tontti , pinta-ala noin 0,4030 ha, rakennusoikeus 1008 k-m 2 ja tonttitehokkuus e= 0,25 Jalankulkukatu pinta-ala noin 0,0371 ha Kalajoen ranta-alueelle sijoittuva puistoalueen osa, pinta-ala noin 0,1369 ha. Kaavamuutosaluetta koskevassa yleiskaavan kaavamääräyksessä todetaan, että asemakaavoituksella tulee edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua. Lisäksi Terveystien varteen sijoittuvilla kortteleilla on yleiskaavassa lisämääräyksenä / s, mikä tarkoittaa aluetta, jolla ympäristö säilytetään. Lisäksi Terveystien varteen sijoittuvilla kortteleilla on yleiskaavassa lisämääräyksenä merkintä / s, mikä tarkoittaa aluetta, jolla ympäristö säilytetään. Rakennusoikeuden jakaminen osiin ja jalankulkukadun osoittaminen Terveystieltä rantaan sekä puuston osittaista säilyttämistä edellyttävä kaavamääräys vastaavat yleiskaavan vaatimukseen ympäristöarvojen säilymisestä aluetta kehitettäessä. pienimittakaavaisemmin. Kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. Kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Fyysinen tila Asemakaavan muutosalueella korttelissa 37 tontilla 2 on ollut kaupungin vuokratalokäytössä 1- kerroksinen rivitalo vuodelta Kuva: 1963 rakennettu kaupungin omistama kiinteistö (Google maps) Asemakaavan muutosalueella korttelissa 37 kiinteistöllä kt on yksityisen omistama omakotitalo, joka on otettu mukaan kaavamuutosalueeseen, koska viheryhteyden osoittaminen korttelin 37 tontin 2 itäpuolelle muuttaa korttelirakennetta ja numerointia.

10 10 Kuva: Terveystie 9, yksityinen Toiminnallinen ja sosiaalinen ympäristö Kuva: (Google maps) Muutettavan kaava-alueen viereiset alueet ovat keskustatoimintojen aluetta, jotka ovat rakentuneet voimassaolevan asemakaavan mukaisina asuinpientaloalueina. Lähiympäristössä on myös julkista rakentamista eli seurakunnan hallinnolliset tilat. Kävelyetäisyydellä on myös, terveyskeskus, kaupungintalo, Päivärinnan koulu sekä Ylivieskatalo Akustiikka. Kaavamuutosalue

11 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Kaavamuutosalueelle sijoittuu vanha vuonna 1963 rakennettu rivitalo, joka on ollut kaupungin vuokratalona vuoteen 2012 saakka ja yksityisen omistama vuonna 1968 rakennettu omakotitalo. Kaavamuutosalue Ydinkeskustaan Kuva: Ilmavalokuva vuodelta 2011, kuvaan esitettynä kaavamuutosalueen sijoittuminen Kaavamuutosalueen vaikutusalueella Terveystien varrella asuu yhteensä noin 35 henkilöä. Kaavamuutosalueella asuu tällä hetkellä yhdeksän asukasta, joista kahdeksan henkilöä kaupungin vuokrarivitalossa toistaiseksi voimassaolevilla vuokrasopimuksilla.

12 12 Yhdyskuntarakenne Kaavoitettava alue liittyy erilaisiin keskustatoimintojen alueisiin. Alue on kävelymatkan päässä ja alle 0,5 kilometrin etäisyydellä ydinkeskustasta. Kaavamuutosalue Kortteli 37, tontit 1 ja 2 Kuva: Ilmakuvaote ktj:stä Alue sisältyy Kirkko Rahkoranta arvokkaat alueet rajaukseen, mutta siinä on luetteloitu Terveystien 3 kiinteistö. Kaavamuutosaluetta ei rajauksen sisällä ole erikseen kohdennettu. Kaavamuutosalueelle sijoittuva kaupungin vuokrarivitalo vuodelta 1963 Arvokas alue sijaitsee Ylivieskan keskustassa Kalajoen varressa kirkon ympärillä ja läheisyydessä.

13 13 Arvokkaaseen alueeseen kuuluu Kalajoen etelärannalla Ylivieskan kirkko ja sitä ympäröivät vanha hautausmaa ja Kirkkopuisto sekä Terveystien pientaloalue. Kirkko ja hautausmaa ovat alkuperäisessä käytössään. Joen eteläranta on kirkkoa ja terveyskeskusta lukuun ottamatta yksityisten käytössä. Asuinrakennukset ovat alkuperäisessä käytössään. Terveystiellä on asuinrakennuksia eri aikakausilta. Rakennusten tyyli ja laatu vaihtelee, mutta silti katuympäristö on pienipirteistä, poikkeuksellisen hyvin rajautuvaa ja rakennukset pääasiassa keskimääräistä paremmin ympäristöönsä sopivia. Terveystie 3:ssa sijaitsee vanha huvilamainen asuinrakennus, joka on kaupunkikuvallisesti merkittävä yksittäinen kohde, koska se näkyy ja sopii jokimaisemaan hyvin.

14 14 Kaavamuutosalueen korttelin 37 (kuvat Google Maps) asemakaava on vuodelta 1976 ja se on rakentunut omakoti- ja rivitaloalueena. Kaavamuutosalue käsittää osan korttelista korttelin 37 tontti 1, Terveystie 9. Rakennus vuodelta Yksityinen omistus. 2. korttelin 37 tontti 2, Terveystie 7, jolle sijoittuu 1963 rakennettu rivitalo. Kaupungin omistus. Alla kuvia kaupungin vuokrarivitalosta ja sen ympäristöstä.

15 15 Kaavamuutosalueen lähiympäristön, kortteleiden 36-38, rakennuskantaa. 1) Terveystien varren rakennuskantaa korttelissa 37 Terveystie 1 Terveystie 3 Terveystie 5 2) Terveystien varrella kortteli 38, joka sijoittuu vastapäätä kaavamuutosaluetta. Terveystie 18 Terveystie 20

16 16 TT Terveystie 14 Terveystie 10 Terveystie 16 Terveystie 14 Terveystie 12 3) Kaavamuutosalueen lähiympäristön rakennuskantaa Terveystien varrella kortteli 36 Terveystie 2 Terveystie 4 Terveystie 6 Terveystie 8

17 17 Kaupunkikuva Kaava-alue rajoittuu asuntokatuihin, Korttelin 37 rakennuskanta koostuu eri vuosikymmenillä rakennetuista omakotitaloista ja 1963 rakennetusta rivitalosta. Kaupunkikuva on voimassaolevan asemakaavan mukaisena pääosin toteutunut. Kaupungin vuokrarivitalo ei ole kaavan mukaisella e= 0,17/750 k-m 2 tehokkuudella toteutunut, vaan nykyinen toteutunut rakennus vastaa tonttitehokkuutta e = 0,11/465 k-m 2. Puneella on rajattu kaavamuutosalue: esitys rivitalorakentamisesta (II krs) samalla tehokkuudella e = 0,25 kuin olevat erillispientalokorttelit sekä jalankulkuyhteys Kalajoen rantaan. Voimassa olevan asemakaavan mukaisesti toteutuneet omakotitalot korttelissa 37 Palvelut Kaava-alue tukeutuu keskustan julkisiin ja kaupallisiin palveluihin. Keskustassa on kattavat peruspalvelut ja useita elintarvikekauppoja, joilla osalla on laajat aukioloajat. Seurakunnan hallintotilat ja terveyskeskus ovat saman kadun varrella kuin kaavamuutosalue. Ylivieskatalo Akustiikka, Päivärinnan koulu ovat kävelyetäisyydellä samoin kuin terveyskeskus, kirkko, kaupungintalo ja valtion virastotalo. Virastotalo Akustiikka ja Päivärinnan koulu Työpaikat, elinkeinotoiminta Kaavamuutosalue ei ole työpaikka-aluetta. Liikenne Tonttiliittymä on nykyisellään Terveystieltä. Kevyen liikenteen yhteydet ovat katuverkostossa.

18 18 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Alue ei ole rakennus- tai kulttuurihistoriallisesti arvokasta eikä siellä sijaitse muinaismuistoja tai muistomerkkejä. Alue on merkitty yleiskaavassa AP alueena ja lisäksi varustettu lisämerkinnällä /s, mikä tarkoittaa ALUETTA, JOLLA YMPÄRISTÖ SÄILYTETÄÄN (AP/s). Alueella on erityisiä ympäristöllisiä arvoja, jotka tulee ottaa huomioon tarkemmassa suunnittelussa. Alueen käytössä ja kehittämisessä tulee turvata alueen ympäristöarvojen säilyminen. Arvokkaaseen alueeseen kuuluu Kalajoen etelärannalla Ylivieskan kirkko ja sitä ympäröivät vanha hautausmaa ja Kirkkopuisto sekä Terveystien pientaloalue. Kirkko ja hautausmaa ovat alkuperäisessä käytössään. Joen eteläranta on kirkkoa ja terveyskeskusta lukuun ottamatta yksityisten käytössä. Asuinrakennukset ovat alkuperäisessä käytössään. Terveystiellä on asuinrakennuksia eri aikakausilta. Rakennusten tyyli ja laatu vaihtelee, mutta silti katuympäristö on pienipirteistä, poikkeuksellisen hyvin rajautuvaa ja rakennukset pääasiassa keskimääräistä paremmin ympäristöönsä sopivia. Terveystie 3:ssa sijaitsee vanha huvilamainen asuinrakennus, joka on kaupunkikuvallisesti merkittävä yksittäinen kohde, koska se näkyy ja sopii jokimaisemaan hyvin. Tekninen huolto Alueen toiminnat hyödyntävät täydellisesti olevia verkostoja. Asemakaavamuutosalueen lähellä katualueilla on olemassa vesijohdon ja viemärin runkolinjat sekä sadevesiviemäröintijärjestelmä, maanalaiset puhelin- ja kaukolämpöjohdot. Kuva: Tekninen huolto Alueen toiminnat hyödyntävät täydellisesti olevia verkostoja. Asemakaavamuutosalueen lähellä katualueilla on olemassa vesijohdon ja viemärin runkolinjat sekä sadevesiviemäröintijärjestelmä.

19 19 Pilaantuneet maa-alueet Kaava-alueella ei ole todettu pilaantuneita maa-alueita. Sosiaalinen ympäristö Kaava-alueelta on hyvät liikenne- sekä kevyen liikenteen yhteydet ja se sijaitsee pyöräily- ja kävelyetäisyydellä palveluista. Alue on rakentunutta ja Päivärinnan koulu, Ylivieskatalo Akustiikka, terveyskeskus, poliisitalo, seurakunnan hallintotilat, kaupungintalo ja virastotalo ovat kävelyetäisyydellä. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Suunnittelualue sijoittuu asuntokadun varteen keskelle asuntoaluetta, joka on toteutunut pientaloalueena, joista osa 2-kerroksisena. Kaavamuutoksesta ei katsota aiheutuvan ympäristöhäiriötä. Kaavamuutosalue Kuva: Ilmavalokuva (KirjastoVirma: kuva-arkisto: Ilmakuvia Ylivieskasta) Maanomistus Kaavamuutosalueesta: kt ja sillä olevat rakennukset ovat kaupungin omistuksessa. kt ja sillä olevat rakennuksen ovat yksityisen omistuksessa. Kuva: Ote ktj- kartasta

20 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista, jotka ovat tulleet voimaan ja joita on täydennetty Tämän kaavatyön osalta on huomioitava erityisesti toimivaan aluerakenteeseen ja eheytyvään yhdyskuntarakenteeseen liittyvät valtakunnalliset tavoitteet. Maakuntakaava Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä , jonka uudistaminen on lähtenyt vireille Maakuntakaavassa suunnittelualue on osa Ylivieskan taajamatoimintojen aluetta (A) Ylivieska on Oulun eteläisen aluekeskuksen ydinaluetta ja kuuluu alueen kaupunkiverkostoon kk-3. Maakuntakaavaluonnos on ollut nähtävillä Kaavamuutosalue sijoittuu luonnoksessa maakunnan alueellisen keskuksen ydinalueelle (C-2), johon sijoittuu keskustahakuisia palveluja ja asumista. Kuva: Ote maakuntakaavasta Suunnittelumääräykset voimassa olevassa maakuntakaavassa: Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee alueiden käyttöönottojärjestyksessä ja mitoituksessa kiinnittää erityistä huomiota vaihtoehtoisten aluekokonaisuuksien toiminnallistaloudelliseen edullisuuteen, ympäristön laatuun ja kevyen liikenteen toimintaedellytyksiin. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheytymistä hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla sekä taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi.

21 21 Yksityiskohtaisempiin kaavoihin tulee sisällyttää periaatteet uudisrakentamisen sopeuttamisesta rakennettuun ympäristöön. Alueiden käytön suunnittelussa ja rakentamisessa on varmistettava, että alueella sijaitsevien kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeiden kohteiden kulttuuri- ja luonnonperintöarvot säilyvät. Yleiskaava Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt keskustan oikeusvaikutteisen osayleiskaavan KH on määrännyt osayleiskaavan tulemaan voimaan. Kaavamuutosalue Kuva: Ote keskustan osayleiskaava 2030 Yleiskaavan määräyksiä, jotka koskevat kaavamuutosaluetta: AP/s, joka tarkoittaa

22 Asemakaava Asemakaavan muutosalueella, pinta-alaltaan yhteensä noin 0,7641 hehtaaria, on voimassa hyväksytty asemakaava, jossa muutosalue on merkitty: 22 0,4401 rivitalorakennusten korttelialueena (AR), jolle on osoitettuna rakennusoikeutta 750 k-m 2, mikä vastaa tonttitehokkuutta e= 0,17. ARkorttelialueeseen sisältyy kevyen liikenteen yhteys rantaan. 0,1871 omakotirakennusten korttelialueena (AO 2 ), jolle on osoitettu tonttitehokkuutta e = 0,25, mikä tarkoittaa 468 k-m 2 rakennusoikeutta. Kalajoen rantaan sijoittuva kaavamuutosalueeseen rajautuva puistoalueen osa, pinta-ala noin 0,1369 ha. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta, jossa kaavamuutosalue on rajattuna puneella Rakennusjärjestys Rakennusjärjestys on hyväksytty ja on voimassa lähtien.

23 Kiinteistörekisteri ja tonttijako Asemakaavamuutosalue koskee kaupungin ylläpitämässä kiinteistörekisterissä olevaa aluetta. Tonttijako tehdään erikseen (MRL 79 ). Pohjakartta Suunnittelualueen pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen (1284/99) mukainen. Teknisen palvelukeskuksen maankäyttöyksikkö ylläpitää pohjakartan tietoaineistoa. Rakennuskiellot Suunnittelualueella ei ole rakennuskieltoa. 23 Suojelupäätökset Kaava-alueella ei ole suojelussa olevia kohteita. 4 Asemakaavan muutoksen suunnittelun vaiheet 4.1 Asemakaavan muutoksen suunnittelun tarve Kaupunki ryhtyy maankäyttö- ja rakennuslain mukaisiin toimenpiteisiin hyväksytyn asemakaavan muuttamiseksi koskien osaa 1. kaupunginosan korttelista 37 Terveystien varressa, pinta-alaltaan yhteensä noin 0,7641 ha. Asemakaavan muutoksen laatimiseen ryhdyttiin kaavatiimin esityksestä. Tavoitteena on uudistaa vanhentunut asemakaava, kaavamuutosalueella on 1963 rakennettu kaupungin vuokratalona toiminut 6-huoneistoinen rivitalo, joka on ylittänyt teknisen käyttöikänsä. Rakennusta on pidetty kunnossa, mutta sitä ei ole varsinaisesti peruskorjattu. Teknisen palvelukeskuksen tilapalveluyksikön strategiana on luopua kaikista asuinhuoneistoista, niiden käytyä korjauskelvottomiksi. Kaavamuutokseen tavoitteena on edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua. Kaupunkimainen pientalorakentaminen tarkoittaa rakennusoikeuden lisäämistä 0,25-0,30, mikä vastaa kaupungin 2000 luvulla kaavoitettujen rivitaloalueiden tonttitehokkuutta. Vuonna 1976 hyväksytyn asemakaavan mukaiselle AR tontin rakennusoikeus muutetaan e=0,17:sta e = 0,25:een, mikä vastaa Terveystien varteen rakentuneiden muiden erillispientalotonttien tonttitehokkuutta. Kaavoituksella muodostuvan rivitalotontin rakennusoikeus 1008 k-m 2 massoitellaan pienipiirteisemmin, jolla vastataan Terveystien katuympäristön pienipiirteisyyteen. Kaavamuutosaluetta koskevassa yleiskaavan kaavamääräyksessä todetaan, että asemakaavoituksella tulee edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua. Lisäksi Terveystien varteen sijoittuvilla kortteleilla on yleiskaavassa lisämääräyksenä merkintä / s, mikä tarkoittaa aluetta, jolla ympäristö säilytetään. Rakennusoikeuden jakaminen osiin ja jalankulkukadun osoittaminen Terveystieltä rantaan sekä puuston osittaista säilyttämistä edellyttävä kaavamääräys vastaavat yleiskaavan vaatimukseen ympäristöarvojen säilymisestä aluetta kehitettäessä. pienimittakaavaisemmin. Kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. Tavoitteena on uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. Asukkaiden tavoitteena on säilyttää kevyen liikenteen yhteys Kalajoen rantaan.

24 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Teknisen palvelukeskuksen kaavatiimissä päätettiin esittää lautakunnalle kaavamuutokseen ryhtymistä. Maankäyttöyksikössä laadittiin valmisteluaineisto ja pidettiin työneuvottelu Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kanssa Alueen kaavan laatimisen vireille laittamisesta tehtiin esitys teknisten palveluiden lautakunnassa Lautakunta kävi keskustelua kaavoituksen tavoitteista ja siirsi valmisteluaineiston uudelleen valmisteltavaksi. Kaavatiimissä ja maankäyttöyksikössä valmisteltiin kaavaluonnosta lautakunnan keskustelujen pohjalta ja teknisten palveluiden lautakunta päätti kaavamuutoksen vireille tulosta sekä samalla oikeutti tekninen palvelukeskuksen asettamaan valmisteluaineistona osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavamuutosluonnoksen nähtäville. Kaavoitus ilmoitettiin tulleeksi vireille lehti-ilmoituksella Kalajokilaaksossa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavamuutosluonnos olivat nähtävillä Osallistuminen ja yhteistyö Kaavamuutosta on esittänyt teknisen palvelukeskuksen kaavatiimi. Osalliset, osallistumis- ja vuorovaikutusmenettely, viranomaisyhteistyö on esitetty liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS). Kaavamuutoksen vireille tulosta, osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineiston nähtävillä olosta on ilmoitettu osallisille kirjeitse ja lehtiilmoitus kaavan vireille tulosta ja valmisteluaineiston nähtävillä olosta julkaistiin Kalajokilaakso - lehdessä Valmisteluaineistoa koskien ei pidetty viranomaisneuvottelua. Työneuvottelu Pohjois- Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kanssa pidettiin Valmisteluvaiheen OAS ja luonnos nähtävillä , jona aikana kaavaluonnos ja OAS lähetetään seuraaville viranomaisille lausunnolle: Pohjois-Pohjanmaan elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskus / Oulu Pohjois-Pohjanmaan museo Oy Herrfors Ab / Lämpöosasto Herrfors Nät-Verkko Oy Ab / Verkkopalvelu Ylivieskan Vesiosuuskunta Jokilaaksojen poliisilaitos Jokilaaksojen pelastuslaitos / Ylivieskan paloasema PPO-Yhtiöt Oy Sonera Carrier Networks Oy Valmisteluaineistosta saatiin lausunnot: Jokilaaksojen pelastuslaitokselta, Jokilaaksojen poliisilaitokselta ja Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta. Valmisteluaineistosta saatiin Terveystien asukkaiden mielipide, jossa 20 allekirjoittanutta. Lausunnot ja osallisten esittämät mielipiteet sekä niiden huomioonottaminen on käsitelty selostuksen kohdassa

25 25 Ehdotusvaiheen työ- /viranomaisneuvottelua ei pidetty. Viranomaisilta pyydetään lausunnot kaavamuutosehdotuksesta. Yhteenveto kaavaehdotusvaiheen lausunnoista, muistutuksista ja niiden huomioimisesta on esitetty kaavaselostuksessa kohdassa Asemakaavan muutoksen tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet on kerrottu liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS). Kaupungin asettamat tavoitteet Kaavamuutosalue sijoittuu kortteliin, joka on voimassaolevan asemakaavan mukaisesti rakentunut. Kaavamuutosalueen tontilla 2 on vuonna 1963 rakennettu ja kaupungin vuokratalona toiminut 6-huoneistoinen rivitalo, joka on ylittänyt teknisen käyttöikänsä. Rakennusta on pidetty kunnossa, mutta sitä ei ole varsinaisesti peruskorjattu. Teknisen palvelukeskuksen tilapalveluyksikön strategiana on luopua kaikista asuinhuoneistoista, niiden käytyä korjauskelvottomiksi. Kaavamuutokseen tavoitteena on edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua. Kaupunkimainen pientalorakentaminen tarkoittaa rakennusoikeuden lisäämistä 0,25-0,30 tonttitehokkuuteen, mikä vastaa kaupungin 2000 luvulla kaavoitettujen rivitaloalueiden tonttitehokkuutta. Ehdotusvaiheessa päädyttiin esittämään kaupungin omistaman rivitalotontin tonttitehokkuudeksi e = 0,25, mikä on Terveystiehen rajoittuvien muiden pientalotonttien tehokkuus nykyisellään. Kaavamuutosalue on nykyisellään toteutunut tehokkuudella e =0,11/465 k-m 2 ja alueen voimassaolevassa kaavassa rivitalotontin tehokkuus e = 0,17/750 k-m 2 on ollut pienempi kuin viereisten pientalokortteleiden tehokkuus. Tavoitteena on edelleenkin uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta huomioiden Terveystien asuntoalueen rakeisuus ja mittakaava.

26 26 Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Alue on maakuntakaavan ja keskustan osayleiskaavan mukaisesti osoitettu pientalovaltaisena asuntoalueena (AP) ja aluetta koskee myös merkintä / s. Alueelta on laadittuna oikeusvaikutteiseksi keskustan osayleiskaava 2030, joka on hyväksytty KV Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut sekä asukkaiden tavoitteet Tavoitteena on uudistaa kaavaa siten, että uudisrakentaminen sopeutuu ympäröivään kaupunkirakenteeseen sekä tehostaa kaupunkirakennetta ydinkeskustassa yleiskaavan tavoitteiden pohjalta. Alueen käytössä ja kehittämisessä tulee turvata alueen ympäristöarvojen säilyminen. Asukkaiden tavoitteena on säilyttää kevyen liikenteen yhteys Kalajoen rantaan sekä katuympäristön pienipiirteisyys. Vuonna 1976 hyväksytyn asemakaavan mukaiselle AR -tontille sijoittuva kevyen liikenteen väylävaraus muutetaan puistoalueeksi (VP), jolle ohjeellinen kevyen liikenteen väylä sijoittuu. Tämä muutos aiheuttaa korttelirakenteen muutoksen sekä muutoksen korttelinumerointiin. 4.5 Asemakaavan muutoksen ratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Asemakaavan muutos on laadittu yleiskaavan, kaupungin ja asukkaiden tavoitteiden pohjalta hankekaavana. Vaihtoehdoksi valittiin sellainen malli, joka muuttaa korttelirakennetta, kun kevyen liikenteen yhteys Kalajoen rantaan poistetaan rivitalotontilta ja väylä osoitetaan puistoalueelle.

27 4.5.2 Lausunnot / mielipiteet / muistutukset ja niiden huomioonottaminen 27 Valmisteluaineisto on nähtävillä Kuva: Ote nähtävillä ollut kaavaluonnos Kaavan valmisteluaineistosta jätettiin seuraavat lausunnot: 1) Jokilaaksojen poliisilaitos, Jokilaaksojen poliisilaitoksella ei ole huomautettavaa Ylivieskan kaupungin keskustan kaupunginosan korttelin 37 osaa koskevaan asemakaavan muutokseen. 2) Jokilaaksojen pelastuslaitos, Totean lyhyesti otsikon mukaiseen kaavapyyntöön liittyen, ettei pelastusviranomaisella ole kaavasta huomautettavaa. Jari Lepistö, riskienhallintapäällikkö / Jokilaaksojen pelastuslaitos. 3) Pohjois-Pohjanmaan museo, Ylivieskan kaupungin 1. kaupunginosan korttelin 37 osaa koskevan asemakaavan muutosluonnoksen suunnittelualueella ei sijaitse kulttuurihistoriallisesti merkittäviä rakennuksia. Asemakaavaluonnoksessa esitetyt aluetta koskevat muutokset eivät vaikuta heikentävästi asemakaavan muutosluonnoksen vaikutusalueella sijaitsevien kohteiden arvoihin. Pohjois-Pohjanmaan museolla ei ole huomautettavaa Ylivieskan kaupungin 1. kaupunginosan korttelin 37 osaa koskevan asemakaavan muutosluonnoksesta. Kaavoittaja: Lausunnoissa 1-3 ei ole huomauttamista kaavaehdotuksesta.

28 28 4) Pohjois-Pohjanmaan elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskus, Kaavaluonnos on ollut nähtävänä Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksessa ja siitä on annettu seuraavaa palautetta: Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualue Alueidenkäyttöyksikkö Kaavan muutosta laaditaan aivan kaupungin keskustan tuntumaan valmiiksi rakentuneeseen ympäristöön. Keskustan osayleiskaavassa alue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi AP ja /s-merkinnällä on korostettu alueen ympäristöllisiä arvoja, jotka tulee ottaa huomioon tarkemmassa suunnittelussa. Kaavan muutoksella lisätään korttelin rakentamistehokkuutta, osoitetaan kulkuyhteys rantaan ja pyritään ohjaamaan rakentamisen soveltumista ympäristöön. Kaavan ympäristöselvitykset ovat riittävät. Kaavassa osoitettavan kulkuyhteyden ja rannan yleisen käytön vuoksi kaavan toteuttamisen vaikutukset ulottuvat Kalajoen rantaan saakka. Hyvien kaavoituskäytäntöjen mukaisesti ranta-alue tulee liittää kaava-alueeseen, vaikka alueen kaavamerkintöihin ei kohdistu mitään muutoksia. ELY -keskuksen mielestä kulkuyhteys rantaan tulisi osoittaa kevyen liikenteen väylänä eikä ohjeellisena kulkuyhteytenä puistokaistaalueella. Kaavaselostuksessa olisi myös hyvä viitata siihen, että Kalajoen saarien ja rantojen käytön tarkempi maankäytön suunnittelu keskustan alueella on koettu tarpeelliseksi ja on käynnistymässä. AP- ja AR -korttelialueilla rannan puolella olevan rakennusalan merkinnän tulee noudattaa lähialueella olevien rakennuksissa noudatettua sekä alueella voimassa olevissa asemakaavassa osoitettua etäisyyttä rantaviivasta. Rakentamista ei tulisi osoittaa liian lähelle rantatörmää, koska rakentaminen saattaa johtaa maaston muokkaamiseen ja vaikeuttaa ranta-alueen yleistä käyttöä. Kaavassa tulisi tutkia korttelin 37 AR -alueen yksittäisten rakennusten koon ja muodon ohjaamista tarkemmin kaavamerkinnäin tai -määräyksin, kuten esimerkiksi määräämällä rakennuksille maksimipituus. Luonnonsuojeluyksikkö Luontoselvitykset ovat riittävät. Kaava-alue tulee ulottaa Kalajoen rantaan saakka. Vesistöyksikkö Rakentamiskorkeudet ovat annetun lausunnon mukaiset, eikä vesistöyksiköllä ole tältä osin huomautettavaa kaavaluonnokseen. Kaavoittaja: Vastineena Pohjois-Pohjanmaan elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskuksen lausuntoon todetaan seuraavasti: Kalajoen ranta-alueen puistovyöhyke otetaan mukaan niiltä osin kuin se rajoittuu kaavamuutosalueeseen. Muutos kirjataan kaavaselostukseen. Kaupungin kaavoituksessa on aloitettu kesäkuussa 2013 ydinkeskustan kaavarunkotyö. Kalajoen vesi- ja ranta-alueiden luontoarvojen inventointi ja ranta-alueiden maankäytön suunnittelu tulee laadittavaksi laajempana kokonaisuutena käsittäen koko Kalajokeen rajoittuvan asemakaava-alueen osan ydinkeskustan kohdalla ja siitä on lausunnossa esitetysti kirjattu kaavaselostuksen kohtaan Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön / Vesistöt ja vesitalous Lausunnossa esitetysti voidaan kevyen liikenteen yhteys osoittaa ehdotusvaiheeseen jalankulkukatuna ja muutokset kirjataan kaavaselostukseen sekä tilastolomakkeelle. AP- ja AR- korttelialueen joenpuoleiset rakennusala-merkinnät esitetään kaavaehdotusvaiheessa noudattamaan lähialueella olevien rakennusten sekä voimassaolevan asemakaavan mukaisia etäisyyksiä rantaviivasta. Vuonna 1976 hyväksytyn asemakaavan mukaiselle AR tontin rakennusoikeus muutetaan e=0,17:sta e = 0,25:een, mikä vastaa Terveystien varteen rakentuneiden muiden erillispientalotonttien tonttitehokkuutta. Kaavoituksella

29 29 muodostuvan rivitalotontin rakennusoikeus 1008 k-m 2 jaotellaan pienempiin osiin, jolla vastataan Terveystien katuympäristön pienipiirteisyyteen. Kaavamuutosalueen AP tontin toteutunut rakennusoikeus on asuinrakennus 293 m 2 + talousrakennus 44 m 2 ja korttelin 37 tonteilla 3,4 ja 5 on asuinrakennusten massat 330 m 2, 311 m 2 ja 250 m 2. Ehdotusvaiheessa muodostettavan AR- tontin tehokkuudella e = 0,25 on tontilla rakennusoikeutta 1008 k-m 2 ja se osoitetaan ehdotusvaiheen kaavamuutoskartalla jaettavaksi pienipiirteisemmin kolmeen asuinrakennusmassaan kooltaan noin 300 k-m 2, jolloin autosuojien ja talousrakennusten rakentamiseen on osoitettavissa noin 108 k-m 2. Kaavan valmisteluaineiston nähtävillä ollessa siitä esitettiin mielipiteet: 1)Terveystien asukkaat / Tapio Koistinaho ja 19 muuta allekirjoittanutta, MIELIPIDE TERVEYSTIEN KAAVAMUUTOSHANKKEESTA Ylivieskan kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Ylivieskan keskustan osayleiskaavan oikeusvaikutteisena. Siinä valtuuston tahtona on ollut osoittaa Terveystien varren asuinalueet kaavamerkinnällä AP/s. Merkintä perustuu kaavan perusselvityksenä laadittuun Arvokkaat alueet -selvitykseen. Kyseessä on siis pientalovaltainen alue (AP), jolla ympäristö on säilytettävä ( /s). Suunnittelumääräyksen mukaan alueella on erityisiä ympäristöllisiä arvoja, jotka tulee ottaa huomioon tarkemmassa suunnittelussa. Alueen käytössä ja kehittämisessä tulee turvata alueen ympäristöarvojen säilyminen. Kaavamuutosta perustellaan toteamalla, että kaavoituksella tulee edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua. Esityksen mukaan kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. Aineistossa todetaan, että kaupunkimainen pientalorakentaminen tarkoittaa rakennusoikeuden lisäämistä tehokkuuteen 0,25-0,3, mikä vastaa kaupungin 2000-luvulla kaavoitettujen rivitaloalueiden tonttitehokkuutta. Valmisteluaineistossa siteerataan osin virheellisesti osayleiskaavan kaavamääräyksiä ja nostetaan rivitalotontin rakennustehokkuus uudetkin asuinalueet huomioon ottaen maksimiinsa 0,3. Todettakoon, että esimerkiksi teknisten palveluiden lautakunnan esityslistan mukaan Männistössä olevan (kortteli 22), rakentuneen asuinalueen sisällä oleva, kaavaluonnosvaiheen rivitalokorttelialue (AR, tehokkuus 0,25) muutetaankin asuinpientalojen korttelialueeksi (AP, tehokkuus 0,20). Kaupungin tulee olla johdonmukainen ja tasapuolinen toiminnassaan, mitä vaatimusta Terveystien kaavaluonnos ei täytä. Maankäyttö- ja rakennuslain 42 :n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Keskustan osayleiskaavan velvoitteet eivät näy kaavaluonnoksessa millään tavalla. Muutosta siis perustellaan vetoamalla kaupungin kaavoittamiin uusien rivitaloalueiden tonttitehokkuuteen, minkä lopputuloksen kukin voi näillä alueilla itse arvioida. Nyt on kysymys vanhan rakennuskannan keskelle, arvokkaalle alueelle tapahtuvasta korvaavasta rakentamisesta, mikä on toteutettava ympäröivän rakenteen ja arvojen ehdoilla, kuten kaupungin valtuuston hyväksymässä oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa on velvoitettu. Näin ollen vaadimme, että: asemakaavamerkinnät ja määräykset on tehtävä osayleiskaavan linjaamalla tavalla, esimerkiksi AR/s, rivitalojen ja muiden asuinrakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. rivitalotontin rakennusoikeus on säilytettävä nykyisen asemakaavan tasolla, jotta rakentaminen tapahtuu osayleiskaavan mukaisesti, pienipiirteisen alueen kulttuurihistorialliset ja ympäristölliset arvot huomioon ottaen. rakennusalat on osoitettava samaan linjaan alueen nykyisen rakennuskannan kanssa. ympäristön säilyttämisen turvaamiseksi sekä Terveystien varteen että rantaan johtavan puistokäytävän varteen on tontille merkittävä puuston säilyttämisen turvaava kaavamerkintä

30 30 pysäköintialue on osoitettava siten, että liikennöinti on turvallista eikä aiheuteta tarpeetonta läpikulkuliikennettä Terveystielle. Kaupungin lähettämässä aineistossa on osin viitattu virheellisesti osayleiskaavan kaavamääräyksiin, ohittaen ylläperusteltu osayleiskaavan velvoite. Olemme ymmällämme ja epätietoisuutta ovat niin ikään aiheuttaneet aineistossa olevat ristiriitaisuudet: esimerkiksi toisaalla ilmoitetaan kaavamuutoksen menevän merkittävänä kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi, kun seuraavaksi kerrotaankin teknisten palveluiden lautakunnan hyväksyvän muutoksen. Lisäksi olisimme odottaneet, että kaupunki olisi lähettänyt valmisteluaineiston kaikille Terveystien varren kiinteistöjen omistajille, koska olemme jo aiemmin esittäneet huolemme alueen arvojen unohtamisesta. Kaavoittaja: Mielipiteessä esitettyihin kannanottoihin vastataan seuraavasti: Kaavamuutosalueelle sijoittuvalla kaupungin omistamalla rivitalotontilla on nykyisellään voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta 750 k-m 2, joka vastaa tontin tehokkuutta e= 0,17. Tontilla oleva rivitalo on kooltaan 465 k-m 2, joten tontti on ollut vajaasti rakentunut tonttitehokkuudella e = 0,11 ja rivitalo on toteutettu yhtenä 60 metrin pituisena rakennusmassana. Jos alue olisi toteutettu voimassa olevan asemakaavan mukaisena, alueelle ei olisi muodostunut puustoa kasvavaa tontinosaa, joka nyt koetaan olevan alueen yleinen puisto. Mielipiteessä esitetysti luonnosvaiheessa rivitalotontille osoitettua tonttitehokkuutta e = 0,30 / 1209 k-m 2 muutetaan ehdotusvaiheeseen tehokkuudeksi e =0,25 / 1008 k-m 2. Terveystien alueelle toteutuneiden omakotikortteleiden nrot tonttitehokkuus on asemakaavassa e=0,25. Vuodelta 1963 oleva kaupungin vuokratalo on tullut teknisen käyttöikänsä päähän. Rivitalotontin yhtenäinen 60 metrin pituinen rakennusmassa ei rajaudu katutilaan ja nykyisellään tontti on vajaasti rakentunut. Luonnosvaiheen rakennusalat ovat ohjeellisia ja niiden ohjeellinen sijoittelu ja linjaus tontilla tarkistetaan ehdotusvaiheeseen. Rakennusalueiden rajat jäsennellään pienimittakaavaisemmin, mikä vastaa mielipiteessä esitettyyn vaatimukseen toteuttaa kaavamuutosalueen rakentamisessa Terveystien pientaloalueen pienipiirteisyyttä. Todettakoon, että Terveystien varressa ko. tontin viereiset omakotitalot tonteilla 79-1, 37-3, 4 ja 5 ovat kooltaan 293, 330,311 ja 250 k-m 2. Kaavaehdotukseen osoitetaan AR- tontin rakennusmassat kolmeen noin 300 m 2 :n massaan. Noin 108 k-m 2 esitetään autosuojien ja

31 31 talousrakennusten muodostamiseksi, jotka myös voidaan toteuttaa pienempinä kokonaisuuksina. Kaavamuutosalueen AR- tonttia vastapäätä olevat omakotitalot ovat 2- kerroksisia. Kaavamuutosalueen AR- tonttiin rajautuvien tonttien omakotitalot ovat pinta-alaltaan 293 k-m 2 ja 330 k-m 2 Kaavamuutosalue sisältyy Kirkko Rahkoranta arvokkaat alueet rajaukseen, mutta siinä on luetteloitu erikseen vain Terveystie 3 kiinteistö. Kaavamuutosalueen rivitaloa ja tonttia rajauksen sisällä ole erikseen kohdennettu. Kaavamuutosalueelle sijoittuva Terveystien rivitalo vuodelta 1963 rakennusmassa pituudeltaan noin 60 m. Kaavamuutoksessa AR- tontille sijoittuva rakennusmassa on osoitettu pienempiin noin 300 m 2 :n suuruisiin osiin. Selvityksessä todetaan: Terveystiellä on asuinrakennuksia eri aikakausilta. Rakennusten tyyli ja laatu vaihtelee, mutta silti katuympäristö on pienipirteistä, poikkeuksellisen hyvin rajautuvaa ja rakennukset pääasiassa keskimääräistä paremmin ympäristöönsä sopivia. Terveystie 3:ssa sijaitsee vanha huvilamainen asuinrakennus, joka on kaupunkikuvallisesti merkittävä yksittäinen kohde, koska se näkyy ja sopii jokimaisemaan hyvin.

32 32 Puistoväylä muutetaan jalankulkukaduksi. Kaavamääräyksiin lisätään seuraava lisämääräys: Tonttiin 67-2 rajoittuvalla jalankulkukadulla ja sen varrella tontin 67-2 alueella olevat puurivit on säilytettävä. Tontilla on Terveystien suuntainen puurivi, joka sijoittuu alueelle, jolle ei ole kaavamuutoksessa osoitettu rakentamista. Terveystien katualueella oleva puurivi. Kaavamääräyksellä säilytettäväksi esitetyt puurivit Terveystie on asuntokatu. Alueelle voidaan toteuttaa arviolta noin kpl m 2 :n suuruista asuntoa ja alueelle osoitetaan ohjeellinen p-2 varaus noin 20 autopaikalle vieraspaikat mukaan lukien (mitoitus noin 1,5 ap/ asunto). Asuntoalueen luonne säilyy entisellään pientaloalueena. Terveystien liikenneturvallisuuteen ja -ratkaisuihin on kiinnitettävä huomiota AR -tontin autopaikoitusta toteutettaessa. Kaavaselostukseen on täydennetty yleiskaavan merkinnät ja määräykset mielipiteessä esitetysti ja selostukseen kirjattu, että alueen käytössä ja kehittämisessä tulee turvata alueen ympäristöarvojen säilyminen. Rakennusoikeuden jakaminen osiin ja kävely-yhteyden osoittaminen rantaan sekä puuston osittaista säilyttämistä edellyttävä kaavamääräys vastaavat yleiskaavan vaatimukseen ympäristöarvojen säilymisestä aluetta kehitettäessä. Kaavamuutos on merkittävä ja sen hyväksyy kaupunginvaltuusto. Ristiriitaisuus aineistossa korjataan. Mielipiteessä esitetysti kaavoitusta koskien voidaan toimittaa materiaali Terveystien varren maanomistajille laajemmin eli kaavoituksen vaikutusalueeksi rajataan ehdotusvaiheessa Terveystiehen rajoittuvat erillispientalokorttelialueet. Lisäksi kaavoituksen ehdotusvaiheen nähtävillä olosta julkaistaan kuulutus kaupungin tiedotuslehdessä, joka on Kalajokilaakso. Materiaali on nähtävillä kokonaisuudessaan myös kaupungin kotisivulla. Yhteenveto muutoksista kaavaehdotusvaiheeseen: 1. Luonnosvaiheeseen esitetty AR- tontin tehokkuus e = 0,3 muutetaan tehokkuudeksi e = 0,25, mikä vastaa Terveystien varressa jo toteutuneiden pientalokortteleiden rakennustehokkuutta. Autopaikkavaatimus rivitalotontilla on luonnos- ja ehdotusvaiheessa esitetty olevan 1,5 ap / asunto. Tontin rakennusoikeus on 1008 k-m 2 ja se massoitellaan kaavaehdotukseen pienipiirteisemmin kolmeen noin 300 k-m 2 : n rakennusalaan, jolloin noin 100 k-m 2 voidaan osoittaa autosuojille ja talousrakennuksille. 2. Kalajoen ranta-alueen puistovyöhyke otetaan mukaan niiltä osin kuin se rajoittuu kaavamuutosalueeseen ja luonnosvaiheessa esitetty puistoväylä muutetaan

33 33 jalankulkukaduksi. Muutokset huomioidaan kaavaselostukseen sekä tilastolomakkeeseen. 3. Kaavamääräyksiin lisätään seuraava lisämääräys: Tonttiin 67-2 rajoittuvalla jalankulkukadulla ja jalankulkukatuun rajautuen tontin 67-2 alueella olevat puurivit säilytetään. Tontilla on Terveystien suuntainen puurivi, joka sijoittuu alueelle, jolle ei ole kaavamuutoksessa osoitettu rakentamista. Terveystien katualueella oleva puurivi. Vanhoilla asuntoalueilla katualueelle sijoittuva puusto voi edelleenkin säilyä. Kaavoituksessa ei erikseen osoiteta merkinnöillä katualueella olevien puiden säilyttämistä. Kuntatekniikan korjausrakentamisessa huomioidaan oleva puusto ja tavoitteena on sen säilyminen. Kaavamääräyksellä säilytettäväksi esitetyt puurivit. 4. Kaavoitus on laatinut kaavamuutosalueen rivitalotontille ehdotusvaiheeseen korttelisuunnitelman, jossa on esitetty rakennusten massoittelu ja sijoittumien tontilla sekä autopaikoituksen jäsentyminen. Kuva: Havainnekuva

34 34 Kaavamuutosehdotus on nähtävillä Kuva: Ote kaavaehdotus Lausunnot ja muistutukset kaavamuutosehdotuksesta sekä niiden huomioonottaminen Lausunnot ehdotuksesta: Kaavoittajan vastineet lausunnoista: Muistutukset ehdotuksesta: Kaavoittajan vastineet muistutuksista

35 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Kaavatiimi Suunnitteluperiaatteet käsiteltiin. Teknisen palveluiden lautakunta Päätös vireille tulosta sekä valmisteluaineiston nähtäville asettamisesta. Työneuvottelu Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus. Luonnosvaiheen viranomaisneuvottelua ei pidetty Viranomaisilta pyydetään lausunnot valmisteluaineistosta. Viranomaisilta pyydetään lausunnot kaavamuutosehdotuksesta. Asiasta sovittiin työneuvottelussa Teknisen palveluiden lautakunta Päätösesitys vireille tulosta sekä valmisteluaineiston nähtäville asettamisesta siirrettiin. Teknisen palveluiden lautakunta Päätös vireille tulosta sekä valmisteluaineiston nähtäville asettamisesta. Valmisteluaineisto nähtävillä Tekninen palvelukeskus /maankäyttöyksikkö. Kaavatiimi Luonnoksesta esitetyt lausunnot, mielipiteet ja niihin laaditut kaavoittajan vastineet käsitellään. Ehdotusvaiheen viranomaisneuvottelu Ehdotusvaiheen työ- /viranomaisneuvottelua ei pidetty. Viranomaisilta pyydetään lausunnot kaavamuutosehdotuksesta. Teknisten palveluiden lautakunta Lautakunta hyväksyy kaavoittajan vastineet lausuntoihin ja mielipiteisiin ja oikeuttaa teknisen palvelukeskuksen asettamaan kaavamuutosehdotuksen nähtäville 30 päivän ajaksi. Kaavamuutosehdotus nähtävillä maankäyttöyksikössä Kaavatiimi xx.xx.2014 Ehdotuksesta esitetyt lausunnot, muistutukset ja niihin laaditut kaavoittajan vastineet käsitellään. Kaupunginhallitus xx.xx.2014 xx Kaavamuutos hyväksytään. Kaupunginvaltuusto xx.xx.2014 xx Kaavamuutos hyväksytään.

36 36 5 Asemakaavan muutoksen kuvaus 5.1 Kaavan rakenne Mitoitus Alueen korttelijako muuttuu. Kaavamuutos muodostaa uuden korttelin 67, joka erottaa sen jalankulkukadulla korttelista 37. Kaavamuutosalue on yhteensä noin 0,7641 ha, josta: Kortteli 67, yhteensä 0,5901 ha, josta o AP-tontti , pinta-ala noin 0,1871 ha, rakennusoikeus 468 k-m 2 ja tonttitehokkuus e = 0,25 o AR -tontti , pinta-ala noin 0,4030 ha, rakennusoikeus 1209 k-m 2 ja tonttitehokkuus e= 0,30 Puistoalue (VP), pinta-ala noin 0,1369 ha Jalankulkukatu, pinta-ala noin 0,371 ha Asemakaavamuutoksella muutetaan: - Korttelinumerointi osa korttelista 37 muuttuu kortteliksi 67. Kortteliin sijoittuu yksi rivitalotontti ja yksi asuinpientalotontti. - Rakennusoikeuden määrä kasvaa noin 258 k-m 2, tonttitehokkuus vastaa kuitenkin alueella olevien asuinpientalokortteleiden tonttitehokkuutta e = 0,25. - Osa korttelialueesta 37 eli 371 m 2 muutetaan jalankulkukaduksi. - Kaavamääräyksissä autopaikkavaatimus on AP-korttelialueella 2 autopaikkaa ja AR korttelialueella 1,5 autopaikkaa / asunto. - Kaavamääräyksellä osoitetaan olevaa puustoa säilytettäväksi. Kuva: Havainnekuva

37 Palvelut Kaavamuutosalue tukeutuu keskustan julkisiin ja kaupallisiin palveluihin. Keskustassa on kattavat peruspalvelut sekä useita päivittäistavaraliikkeitä, joilla on laajat aukioloajat. Terveyskeskus sijaitsee alle puolen kilometrin päässä suunnittelualueesta. Alueelta on hyvät katu- ja kevyenliikenteen yhteydet keskustan palveluihin. Alueen katuverkko on rakennettu. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavamuutoksen keskeisenä tavoitteena on, että asemakaavoituksella edistetään kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua huomioiden Terveystien asuntoalueen mittakaava ja pienipiirteisyys sekä yleiskaavan tavoite siitä, että alueen ympäristö säilytetään. Vuodelta 1963 oleva kunnan rivitalo on tullut teknisen käyttöikänsä päähän ja rakennuksella ei ole todettu olevan erityistä arvoa. Rivitalotontille uutta rakennettaessa voidaan rakennusmassojen jakamisella, niiden sijoittelulla sekä rakennustapaohjeilla toteuttaa Terveystien varteen laadukas pientalotontti. Kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta. Korttelirakenteen muutoksella osoitettava puistoalue, jolle sijoittuu ohjeellinen kevyen liikenteen väylä mahdollistaa asukkaiden pääsyn Kalajoen rantaan. Alueen suunnittelua ja toteuttamista kaavan tarkoittamalla tavalla tullaan ohjaamaan rakennusvalvonnan ja teknisen palvelukeskuksen kaavatiimin yhteistyöllä Aluevaraukset Korttelialueet Asuntoalueet ovat yhteensä noin 77 % kaavamuutosalueesta. Asuinpientalojen korttelialue (AP) Osuus noin 32 % kaavamuutosalueen asuntoalueesta. Korttelialueen pinta-ala on yhteensä noin 0,1871 ha, kaavakartalla rakennusoikeuden määräksi on esitetty tehokkuusluku e= 0,25 eli noin 468 k-m 2. Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on I. Asuinrivitalojen korttelialue (AR) Osuus noin 68 % kaavamuutosalueen asuntoalueesta. Korttelialueen pinta-ala on yhteensä noin 0,4030 ha, kaavakartalla rakennusoikeuden määräksi on esitetty tehokkuusluku e= 0,30, eli noin 1209 k-m2. Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on II.

38 Puistoalue (VP) Osuus noin 17,9 % kaavamuutosalueesta. Puistoalueen pinta-ala on 0,1369 ha. 38 Liikennealueet (L) Osuus noin 5 % kaavamuutosalueesta. Jalankululle varattu katualue, pinta-ala on noin 0,371 ha. 5.4 Kaavamuutoksen vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Suunnittelualue on osa Ylivieskan ydinkeskustaa. Korttelialue on rakentunut voimassaolevan asemakaavan mukaan. Korttelialueelle sijoittuva kaupungin omistama 1- kerroksinen vuokrarivitalo on vuodelta 1963 ja se on kooltaan noin 465 k-m 2 ja tällä hetkellä asumaton. Asemakaava on vuodelta 1963 ja tontin tehokkuus on nykyisessä kaavassa e = 0,17/ rakennusoikeus 750 k-m 2. Nykyinen noin 465 k-m 2 :n toteutuma vastaa tehokkuutta e = 0,11. Kaavamuutos uudistaa ydinkeskustan ilmettä ja kaupunkikuvaa sekä samalla parantaa keskustan vetovoimaa uuden nykyaikaisen asuntotuotannon osalta ja edistää kaupunkimaista pientalorakentamista, viihtyisyyttä ja asuinympäristön laatua huomioiden myös Terveystien alueen erityisvaatimuksen ympäristön säilyttämisestä. Nykyinen 60 metrin pituinen rakennusmassa poistuu ja alueen kaavoituksella muodostuva rakennusoikeus 1008 k-m 2 massoitellaan kaavamuutoksessa pienipiirteisemmin kolmeen noin 300 k-m 2 : n rakennusalaan, jolloin noin 100 k-m 2 voidaan osoittaa autosuojille ja talousrakennuksille. Kaavamuutoksella AR- tontille esitetty tehokkuus e = 0,25 vastaa Terveystien varressa jo toteutuneiden pientalokortteleiden rakennustehokkuutta. Autopaikkavaatimus rivitalotontilla on esitetty olevan 1,5 ap / asunto. ja kaavoituksella on osoitettu ohjeellinen paikoitusalue (p-2) noin 20 autolle. Alueen rakentuminen tiivistää keskusta-alueen rakennetta ja edistää maankäytöllisen kehityksen tavoitteita yleiskaavan tavoitteiden pohjalta: Ylivieskan asuntokysyntä noudattaa samaa trendiä kuin kaupunkiseutujen keskuspaikat yleensä. Kasvavaa kysyntää on maisemallisesti korkeatasoisista pienehköistä asunnoista keskustan virikkeiden ja palvelujen ääressä. Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Kaavamuutoksen mukainen rivitalorakentaminen ei lisää alueen väestön määrää keskustassa oleellisesti eli mitoitettuna 1 as/ 40 k-m 2 kaavamuutosalueelle olisi sijoittumassa noin 25 asukasta. Yhdyskuntarakenne Oleva yhdyskuntarakenne ei muutu. Tonttikohtainen rakennusoikeus on esitetty kaavamuutoksessa jaettavaksi osiin, jolla huomioidaan alueen rakeisuus. Kaavamuutosalueen ympäristö on rakentunut asemakaavojen mukaisesti erilaisina keskustatoimintojen alueina ja kaavamuutosalue säilyy edelleen pientaloalueena. Keskustan osayleiskaavan 2030 periaatteiden mukaisesti kaavamuutos eheyttää ja tiivistää keskustaajaman maankäyttöä. Keskustan vajaakäyttöinen alue muuttuu tiiviiksi keskustarakenteeksi ja sijoittuu yhdyskuntarakenteen kannalta edullisesti. Tiivis ja eheyttävä maankäyttö parantaa materiaalien ja energian käytön tehokkuutta ja edistää niiden kestävää hyödyntämistä. Ekologista ja taloudellista kestävyyttä edistää

39 39 paitsi yhdyskuntarakenteen tiivistäminen ja eheyttäminen, myös maankäytön suunnittelu siten, että vähennetään autoriippuvuutta. Tiivis keskusta-asuminen tukee keskustan palvelujen laajentamista. Ilman tehokasta ja laadukasta asuinrakentamista keskustan laajentaminen ei onnistu. Alueen kehittämisen tulee olla määrätietoista, jotta kaupunkikuvallinen laatu ja tiiveys saavutetaan. Palvelut Kaavamuutosalueelle ei sijoitu palveluja. Alue tukeutuu keskustan julkisiin ja kaupallisiin lähipalveluihin, jotka ovat hyvin saavutettavissa. Erityisesti tiivistyvällä yhdyskuntarakenteella edistetään palvelujen saavutettavuutta ja verkostojen hyödyntämistä. Erityisesti kaupunkikeskustaa ja sen lähiympäristöä kehitetään eri ikäryhmille sopivana, sosiaalisesti rikkaana asuinalueena. Yhdyskuntarakenne eheytyy ja tiivistyy uusien asuinalueiden sekä keskustan läheisten, vajaakäytössä olevien alueiden ottamisessa tiiviiseen asuin- ja keskustatoimintojen käyttöön. Kaupunkikuvan kehittämiseen ja parantamiseen erityisesti keskusta-alueilla on kiinnitettävä erityistä huomiota. Työpaikat, elinkeinotoiminta Alue on asuntoaluetta aivan ydinkeskustassa. Keskusta Kaavamuutosalue Virkistys Lähialueella on virkistys ja ulkoilualueita. Lähimmät puistot ovat Veteraanipuisto, Keskustan jokiranta, Kirkkopuisto. Urheilualueita ja uimahalli sijaitsevat alle kilometrin etäisyydellä kaavoitettavasta kohteesta. Kuva: Ote osoitekartasta, jossa näkyy kaava-alueen sijoittuminen viheralueverkkoon