ASEMAKAAVAN SELOSTUS. Kaavatunnus Diaarinumero 16 / 2013 Projektinumero

Transkriptio

1 ASEMAKAAVAN SELOSTUS päivättyyn Oulun kaupungin Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia nro 46 koskevaan asemakaavaan (Säisälä, Häkkitie 7) Kaavatunnus Diaarinumero 16 / 2013 Projektinumero Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan Kaava on tullut voimaan

2

3 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. Tunnistetiedot Oulun kaupungin Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia numero 46 koskeva asemakaavan muutos. Asemakaavan muutoksella muodostuvat tontit numero 54, 55 ja Kaavaprosessin vaiheet Kaavan nimi: Oulun kaupungin Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia numero 46 koskeva asemakaavan muutos (Säisälä, Häkkitie 7) Kaavatunnus: Kaavan laatija: Antti Määttä, kaavoitusarkkitehti puh: antti.m.maatta(at)ouka.fi Oulun kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut / asemakaavoitus PL 27, Oulun kaupunki Kaavan vireille tulo: Asemakaava on tullut vireille (yhdyskuntalautakunta). Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa Hyväksyminen: Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen Asemakaava on tullut voimaan Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Oulunsuun kaupunginosan Ranta-Kastellissa, lähellä Oulunsuuntien ja Kajaanintien risteystä. Muutosalue käsittää on korttelin 58 tontin nro 46 (Säisälä, Häkkitie 7). Tontin pinta-ala on m² Kaavan tarkoitus Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on jakaa tontti osiin ja osoittaa muodostuville tonteille rakennusoikeutta asuinrakentamiseen. Muutoksen avulla tiivistetään kaupunkirakennetta Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Selostuksen liitteenä ovat: - asemakaavan seurantalomake - asemakaavakartta, merkinnät ja määräykset - tonttijakokartta

4 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1. Kaava-alueen yleiskuvaus ja maanomistustilanne Oulunsuun pientaloalue on rakentunut entisen Oulujoen kunnan alueelle kantatiloista lohkomalla n luvulta alkaen. Viime vuosikymmeninä alueen vanhinta rakennuskantaa on vähitellen uudistettu ja maankäyttöä tehostettu jakamalla suurimpia tontteja edelleen useammaksi rakennuspaikaksi. Asemakaavan muutos koskee Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia 46, joka rajautuu Närhintiehen, Häkkitiehen sekä naapuritontteihin. Tontilla on nykyisin Säisälän tilan vuonna 1915 valmistunut ja 1930-luvulla laajennettu jugend-tyylinen päärakennus sekä kaksi talousrakennusta ja luvuilta. Päärakennuksen koko on n. 170 kem². Säisälän tila toimi 1920-luvulle asti maatilana ja 1950-luvuilla tilaa lohkottiin runsaasti asuinkäyttöön, ja lohkotut alueet muodostavat nykyään yli 60 asuintonttia. Tontin omistaa Visate Oy Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja selvitykset Oulun yleiskaavassa 2020 Oulunsuun asuinalue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Oulujokivarsi on merkitty rakennusperinnön, kulttuuriympäristön ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaaksi alueeksi. Lisäksi yleiskaavassa on osoitettu suojelukohde (75-3), joka perustuu Pohjois-Pohjanmaan seutukaavaliiton vuonna 1993 tekemään inventointiin Pohjois-Pohjanmaan kulttuurihistoriallisesti merkittävät kohteet. Inventoinnin mukaan Säisälän asuinrakennus piharakennuksineen on osa Oulujokivarren kohdetta, jonka pääelementtejä ovat joki, rantojen viljelysalueet sekä pääosin maatalouteen liittyvistä rakennuksista koostuva rakennuskanta. Suunnittelualueella on voimassa ympäristöministeriön vahvistama asemakaava (1076). Kaavassa Säisälän tontti on osoitettu I-II -kerroksisten erillispientalojen korttelialueeksi (AO), jonka ympäristö säilytetään (/s). Jugend-tyylinen päärakennus on osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi (sr-2), jota ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Päärakennuksen rakennusoikeus on 220 kem². Tontin luoteissivulle on osoitettu 200 kem² talousrakennuksen rakennusalaa (ta), jolle saa sijoittaa myös asunnon. Asemakaavan pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/ mukainen ja vastaa olosuhteita Suunnittelualue on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Säisälän tilasta on laadittu asemakaavan muutoksen pohjaksi rakennushistoriaselvitys (arkkitehtitoimisto Aarno Saunaluoma ), jota on osittain täydennetty Pohjois- Pohjanmaan museon antamien kommenttien ( ) jälkeen. Museo on arvioinut, että Säisälän päärakennus edustaa Oulussa rakennustyyppinä harvinaista jugendia, ja sisätiloissa tehdyistä muutoksista huolimatta rakennus on säilyttänyt olennaiset tyylipiirteensä. Ympärille kaavoitetut tontit ovat pienentäneet alkuperäistä talouskeskusta ja pihapiiriä, joka on lopulta hajonnut navettarakennuksen purkamisen myötä. Pihapiirissä jäljellä olevat talousrakennukset edustavat pääasiassa vaatimatonta lukujen muotokieltä. Pihapiirissä kasvava kookas puusto tukee asuinrakennuksen asemaa lähiympäristönsä vanhimpana rakennuksena. Pohjois- Pohjanmaan museon näkemyksen mukaan Säisälän asuinrakennus on edelleen kulttuurihistoriallisesti arvokas, ja se on syytä osoittaa suojeltavaksi asemakaavassa sr-20 -merkinnällä.

5 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve Tontin omistaja, Visate Oy, on hakenut asemakaavan muuttamista. Hakijan tarkoituksena on jakaa tontti kolmeen osaan ja osoittaa muodostuville tonteille rakennusoikeutta asuinrakentamiseen. Hakija on laadituttanut asemakaavamuutoksen pohjaksi tontinkäyttösuunnitelman. (Arkkitehtitoimisto Aarno Saunaluoma ) Kuva: Hakijan esittämä käyttösuunnitelma. (Arkkitehtitoimisto Aarno Saunaluoma )

6 Kuva: Hakijan esittämä havainnekuva. (Arkkitehtitoimisto Aarno Saunaluoma ) 3.2. Kaavan osalliset Kaavan osallisia ovat maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisille ja kunnan jäsenille varataan mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavan vaikutuksia sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Asemakaavan muutoksesta tiedotetaan kirjeitse seuraaville osallisille: - Pohjois-Pohjanmaan ELY- keskus, alueiden-käyttöyksikkö - Pohjois-Pohjanmaan liitto - Oulun seudun ympäristötoimi - Oulun Vesi - Oulun Energia - Pohjois-Pohjanmaan museo - DNA Oyj - Oulu-Koillismaan pelastusliikelaitos - Oulun luonnonsuojeluyhdistys Ry - Oulun kaupungin vammaisneuvosto - Oulunsuun suuralueen alueellinen yhteistyöryhmä - Kastellin Omakotiyhdistys ry - lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat 3.3. Osallistuminen, vuorovaikutusmenettelyt ja päätöksenteko Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu lehti-ilmoituksessa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä

7 Asemakaavan valmisteluaineisto (luonnos, yhdyskuntalautakunta ) on ollut nähtävillä Nähtävillä olleesta asemakaavaluonnoksesta on saatu yksi mielipide. Asemakaavaehdotus (yhdyskuntalautakunta ) on ollut nähtävillä Ehdotuksesta ei ole saatu yhtään muistutusta Osallisten palaute Nähtävillä olleesta asemakaavaluonnoksesta on saatu yksi mielipide. Matti Kärsämä kirjoittaa : Kaavaehdotuksessa korttelissa 58 tontilla 46 kaavatunnuksen mukaisesti on kolmeen osaan jaettavan tontin koko yhteensä 4228 m2. Rakennusoikeutta on hakija esittänyt suunnitelmassaan 920+at75, yhteensä 995 m2. Oulun kaupungin rakennusarkkitehti on esittänyt asemakaavamuutoksessaan rakennusoikeutta 860+at220, yhteensä 1080 m2. Oman tonttini pinta-ala on 2200 m2. Jo lähes 30 vuotta sitten vahvistetun asemaakaavan mukaan tontillani on rakennusoikeutta 300+at45, yhteensä 345 m2. Molempien tonttien rakennusoikeutta olisi syytä lisätä samalla kertaa täydentäen vanhaa kaavaa. Tonttien kokojen suhteessa olisi oman tonttini rakennusoikeus yhteensä 517 m2 vähintään. Suunnitelmani oman tonttini suhteen on seuraava: Aikomukseni on laajentaa paritalon molempia huoneistoja. Siihen kuuluisi aluksi ullakkotilojen muuttaminen makuuhuoneiksi ja myöhemmin parvekealueiden lasittaminen. Samoin aikomukseni on mahdollistaa autokatoksen muuttaminen autotalliksi sekä tehdä reilusti lisää lämmintä varasto-/työtilaa nykyisen varaston eteläpuolelle ja samalla laajentaen sitä jonkin verran kohti päärakennusta. Vanhan varaston ja uuden varaston väliin tulisi katettua tilaa mm. puuvarastoile ja pihatarvikkeille. Samalla esitän, että uuden varasto- /työtilan saisi rakentaa eli 2 m päähän tontin rajasta. Tästä huolimatta on etäisyys naapurin asuinrakennukseen riittävän suuri johtuen rakennusten väliin jäävästä tiestä. Tie on pysyväksi suunniteltu ja nykyisen Häkkitie 7 tontille menevän tien kohdalla. Lisärakentamista varten tarvittava rakennusalueen laajennus... Esitykseni suunnitellun kaavan täydentämiseksi oman tonttini lisärakentamisella toisi lisää rakennusoikeutta omalle tontilleni siten, että kokonaisuus olisi 475+at40. Uusi rakennusoikeus ei ylittäisi naapuritontille esitettyä rakennusoikeutta tonttien koon suhteessa. Kunnallistekniikkaa tonttini alueen ulkopuolella ei tarvitse muuttaa mitenkään. Kaikki muutostyö kohdistuisi tontin sisäpuolelle. Kaavoittajan vastine: Mielipiteessä ei esitetä asemakaava-alueeseen kohdistuvia toiveita, vaan toive kohdistuu suunnittelualueen koillispuolella sijaitsevaan kiinteistöön ( , Häkkitie 11), johon ei ole haettu asemakaavan muutosta. Yksityiseen etuun perustuvan asemakaavan muutoksen tulee aina perustua hakemukseen. 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS Nykyisestä tontista muodostetaan kolme erillispientalotonttia (AO): tontit 54, 55 ja 56. Tonttien koot ovat 1433 m² (tontti 54), 1402 m² (tontti 55) ja 1391 m² (tontti 56). Sitova tonttijako osoitetaan asemakaavassa. Säisälän vanha päärakennus sijaitsee tontilla 54. Tontille osoitetaan Häkkitien varteen 80 kem²:m rakennusoikeutta talousrakennukselle. Päärakennukselle ei osoiteta raken-

8 nusoikeutta. Päärakennusta koskeva suojelumerkintä päivitetään nykyisin käytössä olevien merkintöjen ja Pohjois-Pohjanmaan museon kannan mukaiseksi sr-20 -merkinnäksi. Korjaus- ja muutostöiden yhteydessä rakennus on korjattava sen kulttuurihistorialliset ja rakennustaiteelliset arvot säilyttäen. Julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Sisätiloissa voidaan tehdä toiminnan vaatimia muutoksia. Korjaus- ja muutostoimenpiteistä tulee pyytää maakuntamuseon/museoviraston lausunto. Kahden muun tontin (55 ja 56) rakennusalat mahdollistavat kahden asuinrakennuksen rakentamisen yhdelle tontille. Kummallekin tontille osoitetaan kaksi erillistä rakennusalaa, joille molemmille on osoitettu 160 kem² rakennusoikeutta ja lisäksi 40 kem² rakennusoikeutta autotallia ja talousrakennuksia varten. Rakennusalat perustuvat laadittuun viitesuunnitelmaan. Kahden tontin yhteenlaskettu rakennusoikeus 800 kem 2 vastaa keskimääräistä tonttitehokkuutta e = 0,29. Kerrosluvuiksi kaikille tonteille esitetään I u 3/5. Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Kerrosluvulla pyritään rajoittamaan uudisrakennusten harjakorkeutta nousemasta suojeltavaa rakennusta korkeammaksi. Autopaikkavaatimuksena on 2 autopaikkaa asuntoa kohti Asemakaavan vaikutukset Olemassa olevan tontin täydennysrakentamisen avulla tiivistetään Oulunsuun pientaloaluetta ja tehostetaan yhdyskuntateknisten verkostojen käyttöä. Asemakaavan muutos mahdollistaa Säisälän vanhan päärakennuksen säilymisen. 5. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan muutosta varten on solmittu maankäyttösopimus (kh ), jossa määritellään maanarvon noususta riippuvat sopimuskorvaukset (yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset). Tonteille on määritelty rakentamisvelvollisuus neljän vuoden kuluessa. Samalla asemakaavan hakija sitoutuu peruskorjaamaan suojellun rakennuksen. Asemakaavan mukainen rakentaminen voidaan käynnistää asemakaavan muutoksen tultua voimaan. Oulussa 3. päivänä lokakuuta 2013 Mikko Törmänen Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Antti Määttä Antti Määttä kaavoitusarkkitehti

9 Asemakaavan selostuksen liitelomake Sivu 1/2 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 564 Oulu Täyttämispvm Kaavan nimi Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia nro 46 koskeva asemakaavan muutos. Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä L-lautakunta Vireilletulosta ilm. pvm Hyväksymispykälä 514 Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus 564L151013A 514 Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,4225 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,4225 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0, , ,30 0, A yhteensä 0, , ,30 0, P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä mhtml:file://q:\asemakaavoitus\2153_häkkitie_100230\1_asemakaavan_laati

10 Asemakaavan selostuksen liitelomake mhtml:file://q:\asemakaavoitus\2153_häkkitie_100230\1_asemakaavan_laati... Sivu 2/ Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0, , ,30 0, A yhteensä 0, , ,30 0, AO 420-0, AO-3 0, , ,20 0, P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä Asemakaava

11 SIVU Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia n:o 46 koskeva asemakaavan muutos (Säisälä, Häkkitie 7) 2153<104795> Ote voimassa olevasta asemakaavasta 1:2000 Oulussa Antti Määttä A

12 SIVU Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia n:o 46 koskeva asemakaavan muutos (Säisälä, Häkkitie 7) 2153<104795> Ote asemakaavan muutoksesta 1:1000 Oulu Antti Määttä B

13 SIVU 5-3 Oulunsuun kaupunginosan korttelin 58 tonttia n:o 46 koskeva asemakaavan muutos (Säisälä, Häkkitie 7) 2153<104795> AO-3 Erillispientalojen korttelialue. AO-3 korttelialueelle saadaan rakennusalalle rakentaa yksi asuinrakennus. Korttelialue on toteutettava yhtenäisen korttelisuunnitelman mukaan m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva m sen asemakaava-alueen ulkopuolella oleva viiva, jonka sisäpuolelta asemakaavamerkinnät ja -määräykset poistetaan. 84 Korttelin, korttelinosan ja alueen raja Eri asemakaavamääräysten alaisten alueenosien välinen raja Ohjeellinen eri asemakaavamääräysten alaisten alueenosien välinen raja Ohjeellinen tontin raja Kaupunginosan numero, joka ei vahvistu Kaupunginosan nimi HÄKKITIE Korttelin numero. Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi at as Lukusarja, jossa edellinen luku osoittaa sallitun asuntokerrosalan neliömetreissä ja jälkimmäinen luku sallitun autosuojan, talous- ja huoltotilojen kerrosalan neliömetreinä. Merkintä osoittaa rakennusalalle sallittujen asuntojen lukumäärän. 102 Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimmam kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. 113 Rakennusala Ohjeellinen rakennusala. 129 Nuoli osoittaa rakennusalan sivun, johon rakennus on rakennettava kiinni. 134 Istutettava alueen osa pp/t Jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu, jolla tontille ajo on sallittu. 2ap/as sr-20 Merkintä osoittaa, kuinka monta autopaikkaa asuntoa kohti on rakennettava. Suojeltava rakennus. Rakennus on korjaus- ja muutostöiden yhteydessä korjattava sen kulttuurihistorialliset ja rakennustaiteelliset arvot säilyttäen. Julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Sisätiloissa voidaan tehdä toiminnan vaatimia muutoksia. Korjaus- ja muutostoimenpiteistä tulee pyytää maakuntamuseon/museoviraston lausunto. TONTTIJAKOMERKINNÄT: 54. Sitovan tonttijaon mukainen tontti. Asemakaavamerkinnät -määräykset Oulu Antti Määttä C