INVESTORS HOUSE OYJ:N TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 2016

Transkriptio

1

2 1 Investors House Oyj Tilinpäätöstiedote 2016 INVESTORS HOUSE OYJ:N TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 2016 Investors House on kiinteistösijoitusyhtiö, joka tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden suoraan sijoittamiseen ilman välikäsiä. Vuonna 2016 Investors Housen liikevaihto kasvoi, tulos parani ja osakekohtainen nettovarallisuus kasvoi ollen 6,99 /osake. Myös operatiivinen tulos (EPRA) parani edellisvuodesta. Hallituksen osinkoehdotus kokoontuvalle yhtiökokoukselle on 0,19 /osake, mikä on 12 % edellisvuotta enemmän. YHTEENVETO VUOSINELJÄNNEKSELTÄ 10-12/2016 (VERTAILUKAUSI 10-12/2015) Investors House konsernin liikevaihto kasvoi 942 t :oon (633 t ). Nettotuotto kasvoi 522 t :oon (402 t ). Katsauskauden tulos t ylitti selvästi vertailukauden (298 t ) mikä aiheutui Q4/2016 aikana toteutetuista kasvuinvestoinneista, jotka arvonmuutosten myötä paransivat tulosta. Kassavirtapohjaista kannattavuutta kuvaava operatiivinen tulos (EPRA) parani 271 t :oon (210 t ). Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA) kasvoi ollen 6,99 /osake (5,94 /osake) YHTEENVETO TILIKAUDELTA 2016 (VERTAILUKAUSI 2015) Investors House konsernin liikevaihto kasvoi t :oon (1.438 t ). Nettotuotto kasvoi t :oon (979 t ). Katsauskauden tulos oli t mikä ylittää vertailukauden tuloksen (3.485 t ). Vertailukaudella tulokseen vaikutti 9/2015 tehty merkittävä suunnattu anti ja 2016 tilikaudella vastaavasti viimeiselle kvartaalille ajoittuneet investoinnit. Kassavirtapohjaista kannattavuutta kuvaava operatiivinen tulos (EPRA) parani t :oon (716 t ) ja osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA) nousi 6,99 :oon / osake (5,94 /osake). TOIMITUSJOHTAJA PETRI ROININEN: Tilikausi 2016 oli pitkälle odotusten mukainen. Pidimme päättäväisesti kiinni investointien kannattavuuskriteereistä tilanteessa, jossa erityisesti asuntosektorille hakeutui paljon uutta pääomaa. Yhtiön liiketoiminta laajeni ja ansaintapohja monipuolistui. Tulos parani ja osakekohtainen nettovarallisuus kasvoi. Nopeasta kasvusta huolimatta pystyimme säilyttämään korkean omavaraisuusasteen. Kannattava operatiivinen toiminta ja vahva omavaraisuus parantavat yhtiön suhdannekestävyyttä. Hallituksen osinkoesitys vastaa vahvistettua osingonjakopolitiikkaa. LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET Lähiajan riskit ja epävarmuudet liittyvät Suomen talouden kehittymiseen sekä finanssijärjestelmän rahoitusmahdollisuuksiin.

3 2 Suomen taloudessa on elpymisen merkkejä, mutta kasvunäkymä on edelleen rajallinen. Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa. OHJEISTUS Investors House antaa ohjeistuksen koskien operatiivista tulosta (EPRA). Yhtiö arvioi, että edellytykset operatiivisen tuloksen (EPRA) parantamiselle vuonna 2017 ovat kohtuulliset. OSINKOEHDOTUS Yhtiön hallitus esittää kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että vuoden 2016 tuloksen perusteella maksetaan osinkona 0,19 /osake (vertailukaudella 0,17 /osake). Esitys perustuu vahvistettuun osinkopolitiikkaan, jonka mukaan yhtiö jakaa % operatiivisesta tuloksesta (EPRA) osinkona. Nyt jaettavaksi esitettävä osinko on 63 % operatiivisesta tuloksesta (EPRA) ja sellaisena edustaa hyvin osinkopolitiikan tarkoittamaa linjausta. Jaettavaksi esitettävä osakekohtainen osinko nousee 12 % edellisvuoteen verrattuna. YHTEENVETOTAULUKKO 10-12/ / / /15 Liikevaihto, t Nettotuotto, t Tilikauden tulos, t Omavaraisuusaste, % 49,8 61,1 49,8 61,1 Operatiivinen tulos (EPRA), t NAV/Osake (EPRA), 6,99 5,94 6,99 5,94 TOIMINTAYMPÄRISTÖ Taloudessa oli erityisesti rakentamisen vetämänä joitain positiivisia merkkejä. Merkittävää vientisektorin elpymistä tai teollisten investointien kasvua ei ollut havaittavissa. Toimitilojen kysyntä yhtiön toimialueilla oli vakaata. Vuokraasumisen kysyntä kasvukeskuksissa jatkui hyvänä. OVV-ketjun tekemien vuokrasopimusten määrä kasvoi viisi prosenttia ollen yli kpl. Pitkällä aikavälillä näemme vuokra-asumisen kasvavana sektorina, joka voittaa alaa omistusasumiselta. Tähän vaikuttavat paitsi liikkuvuuden lisääntyminen myös se, että yksityisen ihmisen ei useinkaan ole järkevää sijoittaa valtaosaa omaisuudestaan yhteen kohteeseen eli omistusasuntoon. Samalla vuokra-asumisen laatuvaateet eriytyvät ja markkina segmentoituu.

4 3 KATSAUSKAUDEN TULOS Tilikauden 2016 tulos oli t (3.485 t ). Liikevaihto, nettotuotto ja operatiivinen tulos paranivat. Kiinteistökannan ja investointien arvonmuutokset jäivät alle vertailukauden, jolloin tehtiin suunnattu osakeanti, jonka seurauksena syntyi merkittävä arvonmuutos. Voitto käypään arvoon arvostamisesta oli 2016 yhteensä t kun se vertailukaudella oli erityisesti em suunnatun annin seurauksena t. Kiinteistöjen arvostus perustuu ulkopuolisten arvioijien arviokirjoihin. Kokonaisuutena vuoden 2016 tulos painottui edellisvuotta enemmän operatiiviseen tulokseen. 11/2016 hankittu 30 %:n osuus Kampus Skinnarila Oy:stä, joka omistaa Lappeenrannan Skinnarilan kampuskiinteistöjä, on tilinpäätöksessä käsitelty osakkuusyhtiönä siten, että sen tulososuus on tuotu ns yhdellä rivillä (osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta) tuloslaskelmaan ja sitä kautta taseen omaan pääomaan. Operatiivinen toiminta oli kannattavaa ja operatiivinen tulos (EPRA) parani ollen t (716 t ). PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS Konsernin taseen loppusumma oli t ( t ). Oma pääoma yhteensä oli t ( t ) ja vieras pääoma yhteensä t ( t ). Konsernin vieraanpääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista sekä omistettujen asunto-ja kiinteistöyhtiöiden lainoista. Emoyhtiön lainat suojataan politiikan mukaisesti %:sti korkojohdannaisin tai vastaavin riskienhallinnallisin keinoin. Katsauskauden lopussa suojausaste oli 63 %. Konsernin omavaraisuusaste säilyi hyvänä ollen 49,8 % (61,1 %). Omavaraisuusaste on säilynyt riskienhallintapolitiikan mukaisesti hyvällä tasolla sijoitusomaisuuden ja taseen kasvusta huolimatta. EPRAn mukainen osakekohtainen nettovarallisuus / osake kasvoi ja oli 6,99 / osake (5,94 / osake). Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin. SEGMENTTI-INFORMAATIO Investors House siirtyy 2016 tilinpäätöksen yhteydessä kahden liiketoimintasegmentin raportointiin. Muutoksen taustalla on Management-toiminnan kasvanut osuus liikevaihdosta sekä johtamisrakenne, jossa segmenttejä tarkastellaan erillisenä liiketoiminta-alueina. Segmentti Kiinteistöt muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa. Segmentti Management muodostuu yhtiön perinteisestä kiinteistöhankkeiden ja asuin- tai kiinteistöyhtiöiden hallinnointitoiminnasta, yritys-ja rahoitusjärjestelyistä, OVV Asuntopalvelut Oy:stä sekä Lappeenrannan palveluliiketoiminnasta. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa. Kaksi segmenttiä osin hyödyntävät samoja resursseja sekä mahdollistavat hanketason strukturoinnin monilla eri tavoilla. Näistä syistä johtuen segmentit muodostavat kokonaisuuden, josta löytyy synergiaa sekä tuotto- että kulupuolella.

5 4 Kiinteistöt Management 1-12/ / / /15 Liikevaihto, t Nettotuotto, t Liikevoitto, t Liikevaihtotasolla Kiinteistöt muodostivat 83 % ja Management 17 % konsernin liikevaihdosta. Nettotuottotasolla suhde oli jokseenkin sama Management 16 % ja Kiinteistöt 84 %. Arvonmuutokset huomioivalla liiketulos-tasolla Managementin osuus oli 8% ja Kiinteistöt 92 %. Management-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin kannattavuutta varsinkin kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät. SIJOITUSSALKKU Yhtiön sijoitussalkku katsauskauden lopussa muodostui asuntokiinteistöistä, joissa oli selvä painopiste sekä toimitilakiinteistöistä ja Management toiminnosta. Rakenteellisesti tavoitteena on, että asunnot muodostaisivat vähintään 60 % sijoitusvarallisuudesta ja muut omaisuuserät maksimissaan 40 %. Muiden omaisuuserien eli toimitilakiinteistöjen ja Management-toiminnan tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa. Sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin. Arviokirjat on laadittu 6/ /2016. Katsauskauden lopussa varoista 69 % oli sidottu asuntoihin, 28 % toimitilakiinteistöihin ja 3 % managementtoimintaan. Sijoitussalkun nettotuotto joulukuussa 2016 oli vuositasolle skaalattuna 6,0 %. Management-toiminta ja kiinteistöjen hajautus myös toimitilakiinteistöihin paransi salkun keskimääräistä tuottoa.

6 5 Katsauskauden lopun tilanteessa sijoituskiinteistöt sijaitsevat 92 %:sti pk-seudulla ja maakunnallisissa kasvukeskuksissa. 8 % kiinteistösalkusta on sijoitettu pieniin kaupunkeihin. Tavoite on, että salkku painottuu pk-seudulle sekä maakunnallisiin kasvukeskuksiin. Sijoituskiinteistöt rakennusvuoden mukaan 12/2016 9% 91% Rv 1990 jälkeen Rv 1990 ennen Katsauskauden lopun tilanteessa yhtiön sijoitusomaisuus koostuu uudehkoista kiinteistöistä siten, että 91 % on valmistunut tai peruskorjattu 1990 tai myöhemmin. Ikäjakauman hallinnan tarkoitus on välttää korjausvelkaa ja peruskorjaustarpeita.

7 6 INVESTOINNIT JA MYYNNIT Tilikaudella toteutettiin useita investointeja sekä asuntoihin, toimitilakiinteistöihin että Management -toimintaan. Merkittävimmät investoinnit olivat: - Asunnot: Ky Oy Jyväskylän Jokivarrenpuiston koko osakekanta (44 huoneistoa), As Oy Porvoon Rinnetien (40 huoneistoa) koko osakekanta sekä kiinteistönä hankittu Järvenpään Wärtsilänkatu 76 (42 huoneistoa). - Toimitilat: 30 % Kampus Skinnarila Oy:stä, joka omistaa toimitilakokonaisuuden ( m2 vuokrattavaa pinta-alla) Lappeenrannassa Skinnarilan Kampuksella. - Management -toiminta: Liiketoimintakaupalla valtakunnallisen OVV-vuokravälitysketjun franchise- ja johtamisyhtiön liiketoiminnan hankinta sekä Technopoliksen palveluliiketoiminnan hankinta Lappeenrannassa. Lisäksi yhtiö solmi sopimuksen, jolla se Q1/2017 aikana ostaa 15 uutta asuinhuoneistoa Lahdesta. Tilikauden aikana perustettiin IVH Asunnot Oy, josta konserni omistaa 50 % tarkoituksen käynnistää asuinkohteiden hankekehitys sekä Investors House CF1 Oy tarkoituksena luoda joukkorahoitukseen soveltuva yhtiö. Tilikauden aikana myytiin Porista liikekiinteistö helmikuussa, Järvenpään Wärtsilänkatu 76:n tontti lokakuussa sekä yksittäisiä asuinhuoneistoja Jyväskylästä, Porvoosta ja Hämeenlinnasta. Näiden myynnit toteutuivat arviokirjoja ja niiden tarkkuustasoa vastaavilla hinnoilla. VUOKRAUSTOIMINTA Yhtiö jatkoi asuin- ja toimitilakiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste oli ennakoitu ja säilyi kohtuullisen hyvällä tasolla ollen vuoden 2016 joulukuussa 93 %. Vuokrausaste laski viimeisellä kvartaalilla 95 %:sta 93 %:iin johtuen siitä, että hankitun Kampus Skinnarilan vuokrausaste oli 88 % ja tällä tavoin laski kokonaisvuokrausastetta. Muiden kiinteistöjen osalta vuokrausaste säilyi entisellään. Toisaalta, Kampus Skinnarilan tuottoaste on selvästi muuta kiinteistökantaa korkeampi, minkä johdosta keskimääräinen sijoitussalkun tuottoaste nousi viimeisellä kvartaalilla 5,4 %:sta 6,0 %:iin. Vapaana olevia asuinhuoneistoja oli lähinnä Hämeenlinnassa ja Porissa. KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Merkittäviä korjaustarpeita ei ollut johtuen siitä, että kiinteistökanta on pääosin uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin rakennettua tai peruskorjattua. Ajanmukaistuskulut kasvoivat hieman ja ne olivat 2016 yhteensä 130 t (0 t ). Ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa kohtaan voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta. Suurin yksittäinen ajanmukaistuskulu aiheutui yhden tyhjänä olleen liiketilan ajanmukaistuksesta samassa yhteydessä, kun se liitettiin pitkään vuokrasopimukseen K Oy Antintorilla.

8 7 LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET Lähiajan riskit ja epävarmuudet liittyvät Suomen talouden kehittymiseen sekä finanssijärjestelmän rahoitusmahdollisuuksiin. Suomen taloudessa on elpymisen merkkejä, mutta kasvunäkymä on edelleen rajallinen. Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa. RISKIENHALLINTA Konsernin keskeiset riskit koskevat vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa. Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset siten, että vähintään 60 % sijoituksista on asunnoissa. Katsauskauden päättyessä asuntojen osuus oli 69 %. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa. Katsauskauden lopussa 92 % kiinteistösijoituksista sijaitsi pk-seudulla ja maakunnallisissa kasvukeskuksissa. Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat % korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa suojausaste oli 63 %. Rahan saatavuuden kannalta keskeinen riskinhallintaelementti on riittävä omavaraisuusaste, joka katsauskauden lopussa oli 49,8 %. Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset asuntojen lisäksi maksimissaan 40 % muihin kiinteistötyyppeihin sekä Management-toiminnalla, joka lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia. Katsauskauden päättyessä muihin kuin asuntoihin oli sijoitettu 31 % sijoitusvarallisuudesta. Asuntojen osalta investoinnit keskitetään pääosin pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin. Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii sijoitussalkun rakenteessa siihen, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi. Katsauskauden lopussa 91 % sijoituksista oli kiinteistöissä, jotka olivat rakennettu tai peruskorjattu 1990 tai myöhemmin.

9 8 STRATEGISET TAVOITTEET Investors Housen hallitus on täsmentänyt yhtiön strategiset tavoitteet seuraavasti: Liiketoiminta painottuu asumiseen sekä yhdistää asumisen turvallisuuden ja pörssiosakkeen edut sijoituskohteena. Muut kiinteistötyypit ja Management-toiminta täydentävät liiketoiminnan kokonaisuutta ja parantavat operatiivista tulosta. Yhtiö pyrkii keskipitkällä aikavälillä tuottamaan osakkeelleen vähintään 10 %:n vuotuisen kokonaistuoton muodostuen osingoista ja osakkeen arvonkehityksestä. Yhtiö pyrkii kasvattamaan operatiivista tulosta sekä jakamaan osinkoina % vuotuisesta operatiivisesta tuloksesta. Osinkotavoite on 3-5 % osinkotuottona ilmaistuna. Yhtiö tavoittelee nettovarallisuuden ja osakekohtaisen nettovarallisuuden kasvua. Keskipitkällä aikavälillä tavoitteena on kasvattaa liiketoimintaa siten, että EPRAn mukainen nettovarallisuus (NAV) on 100 M. Yhtiö pyrkii pitämään kiinteistöjen vuokrauksen käyttöasteen vähintään 95%:ssa. Rahoitusriskien hallitsemiseksi yhtiö pyrkii pitämään omavaraisuusasteen vähintään 45 %:ssa sekä suojaamaan lainat koronnousua vastaan vähintään 50 %:sti. LIIKETOIMINTAMALLI Yhtiö julkisti liiketoimintamallin, jonka pohjalta toimintaa kehitetään. Liiketoimintamalli muodostuu useasta kanavasta ja tuotteesta, joita voidaan tuottaa ja markkinoida yhteiskäyttöisin resurssein. Kiinteistöistä kiinnostuneille sijoittajille Investors House tarjoaa työkalupakin, joka sisältää monipuolisia ratkaisuja eri tarpeisiin.

10 9 INVESTORS HOUSEN JOHTO Investors Housen hallitus muodostuu viidestä jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Timo Valjakka (varapuheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi, Mikael Grönroos ja Esa Haavisto. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia. Kaksi jäsentä on merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallitus kokoontui 12 kertaa vuonna Investors Housen toimitusjohtajana toimii diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti. Vuonna 2016 yhtiöllä ei ollut erillistä johtoryhmää. Johtoryhmä on perustettu tammikuussa Investors Housen tilintarkastajana toimii KHT Katja Hanski, Nexia Oy. OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT Yhtiöllä oli Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 336 osakasta. Osakasmäärä kasvoi vuoden 2016 aikana 68 %.

11 10 Tulikauden päättyessä Yhtiöllä oli yhteensä osaketta, joista ulkona oli yhteensä osaketta ja yhtiön hallussa osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen. Yhtiön osakkeen päätöskurssi oli 5,97 /osake (5,43 /osake). Yhtiön 10 suurinta osakkeenomistajaa : Osakas Osakkeita Omistusosuus ulk ol. osakkeista Maakunnan Asunnot Oy ,3 % Core Capital Oy ,0 % OWH-Yhtiöt Oy ,2 % RATI-Kiinteistöt Oy ,6 % Godoinvest Oy ,1 % Mari Grönroos ,7 % Nino Grönroos ,6 % Hekholm Oy ,4 % Mikael Grönroos ,3 % Arto Grönroos ,0 % Yhtiön strategisena tavoitteena on tuottaa osakkeenomistajalle osingosta ja arvonkehityksestä muodostuva vähintään 10 % vuotuinen tuotto. Tilikaudella 2016 osakkeenomistajan kokonaistuotto oli 13,1 % (edellisvuonna 13,3 %). RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Raportointikauden jälkeen Yhtiö on jatkanut operatiivista vuokraus- ja management -toimintaansa tavoitteiden mukaisesti ja ennakoidusti. Yhtiö solmi sopimuksen, jolla se myy As Oy Järvenpään Wärtsilänkadun koko osakekannan Q1/2017 aikana. Kohteessa on 42 huoneistoa ja m2 vuokrattavaa pinta-alaa. Yhtiön liiketoimintajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi on nimitetty DI, KTM Kari Sainio (57). Yhtiölle on muodostettu johtoryhmä, jonka jäseniä ovat johtaja Päivi Kangas, liiketoimintajohtaja Kari Sainio, kiinteistöpäällikkö Tiina Lensu, talouspäällikkö Sari Välitalo ja OVV:n toimitusjohtaja Pirjo Reinikainen sekä toimitusjohtaja Petri Roininen, jolle johtoryhmän jäsenet raportoivat. Kaikki yhtiön työntekijät on otettu osakepohjaisen kannustinjärjestelmän piiriin. Kannustinjärjestelmä koskee vuotta LÄHIPIIRIKAUPAT As Oy Porvoon Rinnetie kauppa oli lähipiirikauppa, jossa myyjänä oli Maakunnan Asunnot Oy-konserniin kuuluva Sijoitustalo IVH Oy. Kaupasta julkaistiin AKA yleisauktorisoidun arvioijan laatima arviokirja. Kauppa tehtiin ale arviokirjan arvon sen varmistamiseksi, että kauppa on varmasti Investors House Oyj:n kaikkien osakkeenomistajien edun mukaista.

12 11 TAULUKKO OSA KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA (t EUR) 10-12/ / / /2015 LIIKEVAIHTO Ylläpitokulut NETTOTUOTTO Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut Liiketoiminnan muut tuotot/kulut Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Rahoitustuotot ja kulut Rahoitustuotot yhteensä Rahoituskulut yhteensä TULOS ENNEN VEROJA Verot yhteensä KATSAUSKAUDEN TULOS Muut laajan tuloksen erät Rahavirran suojaukset KATSAUSKAUDEN LAAJA TULOS VOITTO/TAPPIO KÄYPÄÄN ARVOON ARVOSTAMISESTA (t EUR) 10-12/ / / /2015 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset Vaihto-omaisuuskiinteistöjen käyvän arvon muu tokset Ajanmukaistamisinvestoinnit Konserni yhteensä

13 12 KONSERNITASE (t EUR) 12/ /2015 PITKÄAIKAISET VARAT Liikearvo Sijoituskiinteistöt Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt 6 0 Vaihto-omaisuuskiinteistöt Osuudet osakkuusyhtiöissä Lainasaamiset Laskennalliset verosaamiset 23 6 Pitkäaikaiset varat yhteensä LYHYTAIKAISET VARAT Saamiset osakkuusyhtiöiltä Myyntisaamiset ja muut saamiset Rahavarat Lyhytaikaiset varat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ OMA PÄÄOMA Osakepääoma Muu oma pääoma Oma pääoma yhteensä VELAT Pitkäaikaiset velat Korolliset velat Laskennalliset verovelat Pitkäaikaiset velat yhteensä Lyhytaikaiset velat Korolliset velat Ostovelat ja muut velat Lyhytaikaiset velat yhteensä Velat yhteensä VASTATTAVAA YHTEENSÄ

14 13 SIJOITUSKIINTEISTÖT (t EUR) Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa Hankitut sijoituskiinteistöt Myydyt sijoituskiinteistöt Aktivoidut vieraan pääoman menot -131 Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisesta Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Myynnissä olevat sijoituskiinteistöt -924 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa Sijoituskiinteistöt : Kotipaikka Omistusosuus Koy Antintori Pori 100,0 % As Oy Hämeenl. Aroniitunkuja 7 Hämeenlinna 98,7 % As Oy Treen Lampihongisto Tampere 100,0 % As Oy Kirkkopuiston Salpa Espoo 100,0 % As Oy Espoon Tallimestarinranta Espoo 100,0 % Koy Lovisa Ulrikaborg Ab Loviisa 100,0 % As Oy Espoon Soukanpaiste 1 Espoo 100,0 % Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto Jyväskylä 100,0 % As Oy Kallonsivu Pori 34,0 % As Oy Porvoon Rinnetie Porvoo 72,2 % Investors House CF 1 Oy Helsinki 100,0 % Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt : IVH Asunnot - konserni Helsinki 50,0 % Vaihto-omaisuuskiinteistöt , myynnissä: As Oy Kortepohjan Pehtoori, 1 asunto As Oy Aurinkohalssi, 2 asuntoa As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 Järvenpää 100,0 % Osakkuusyhtiöinä yhdisteltävät sijoituskiinteistöt Kampus Skinnarila - konserni Lappeenranta 30,0 %

15 14 TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT 10-12/ / / /2015 Oman pääoman tuotto % - 18,6-29,2 Sijoitetun pääoman tuotto % - 13,1-25,5 Omavaraisuusaste % - 49,8-61,1 Osakekohtainen tulos, EUR 0,55 1,12-0,29 1,79 Osakekohtainen oma pääoma, EUR - 6,55-5,62 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) t EUR EPRA Earnings (operatiivinen tulos) 0,081 0,306 0,037 0,370 EUR/osake EPRA NAV (nettovarallisuus), t EUR EPRA NAV (nettovarallisuus), EUR/osake - 6,99-5,94

16 15 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT Tulos Oman pääoman tuotto % = * 100 Oma pääoma (painotettu keskiarvo) Tulos ennen veroja + rahoituskulut Sijoitetun pääoman tuotto % = * 100 Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo) Oma pääoma + vähemmistöosuus Omavaraisuusaste % = * 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot Tulos Osakekohtainen tulos = Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo Oma pääoma Osakekohtainen oma pääoma = Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä EPRA Earnings (operatiivinen tulos) t EUR Tilikauden tulos IFRS:n tuloslaskelman mukaan -/+ (i) Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon + (ii) Ajanmukaistamisinvestoinnit -/+ (iii) Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä -/+ (iv) Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä +/- (v) Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot -/+ (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset +/- (vii) Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot =EPRA Earnings (operatiivinen tulos) EPRA Tulos EPRA Earnings / osake = (osakekohtainen operatiivinenkatsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tulos) EPRA NAV (nettovarallisuus) t EUR Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma - Muun oman pääoman rahasto -/+ Rahoitusinstrumenttien käypäarvo + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt laskennallinen verovelka - Kiinteistöjen laskennallisesta verovelasta syntynyt goodwill-arvo =EPRA NAV (nettovarallisuus) EPRA NAV (nettovarallisuus) EPRA NAV / osake = Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä

17 16 KONSERNIN RAHOITUSLASKELMA (t EUR) 1-12/ / / /2015 Liiketoiminnan nettorahavirta Investointien rahavirrat: Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin Investoinnit sijoituskiinteistöihin Ennakot Sijoitus- ja vaihto-om.kiinteistöjen myynti Rahoitusarvopapereiden myynti Annetut lainat osakkuusyhtiöille Investoinnit osakkuusyhtiöihin Investointien nettorahavirta Rahoituksen rahavirta Korollisten lainojen nostot Korollisten lainojen takaisinmaksut Emoyhtiön omistajille maksetut osingot Rahoituksen nettorahavirta Rahavarojen muutos

18 EMOYRITYKSEN OMISTAJILLE KUULUVA OMA PÄÄOMA (t EUR) OSAKEPÄÄOMA YLIKURSSI- RAHASTO SUOJAUS- RAHASTO SIJOITETUN VAPAAN OMAN PÄÄOMAN RAHASTO KERTYNEET VOITTOVARAT OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ Oma pääoma Tilikauden tulos 1-12/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos Osingojako Oma pääoma Oma pääoma Tilikauden tulos 1-3/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos Osingojako Oma pääoma Tilikauden tulos 4-6/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos Konserniaktiivan muutos Osingojako Oma pääoma Tilikauden tulos 7-9/ rahavirran suojaus -7-7 Tilikauden laaja tulos Konserniaktiivan muutos SVOP rahoitus Osingojako Oma pääoma Tilikauden tulos 10-12/ rahavirran suojaus 5 5 Tilikauden laaja tulos Konserniaktiivan muutos -9-9 SVOP rahoitus 0 Osingojako 0 Oma pääoma Oma pääoma Tilikauden tulos 1-12/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos Konserniaktiivan muutos SVOP rahoitus Osingojako Oma pääoma Oma pääoma Tilikauden tulos 1-3/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos SVOP rahoitus Osingonjako 0 Oma pääoma Tilikauden tulos 4-6/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos SVOP rahoitus Osingonjako Oma pääoma Tilikauden tulos 7-9/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos SVOP rahoitus 0 Osingonjako 0 Oma pääoma Tilikauden tulos 10-12/ rahavirran suojaus Tilikauden laaja tulos SVOP rahoitus 7 7 Osingonjako 0 Osakeperusteiset liiketoimet 4 4 Oma pääoma

19 18 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT (t EUR) Kiinteistöt-segmentti 10-12/ / / /2015 LIIKEVAIHTO Kiinteistöjen ylläpitokulut NETTOTUOTTO Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta Osuus osakkuusyritysten tuloksesta Liiketoiminnan muut tuotot/kulut SEGMENTIN LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Management-segmentti 10-12/ / / /2015 LIIKEVAIHTO Segmentin välittömät kulut NETTOTUOTTO Liiketoiminnan muut tuotot/kulut SEGMENTIN LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Täsmäytys konsernituloslaskelmaan: 10-12/ / / /2015 Kiinteistöt-segmentin liikevoitto Management-segmentin liikevoitto Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut KONSERNIN LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Laatimisperusta Tämä osavuosikatsaus on laadittu standardin IAS 34 Osavuosikatsaukset mukaan