Tavoitteellinen ylläpito ja energianhallinta taloyhtiöissä

Transkriptio

1

2 Tavoitteellinen ylläpito ja energianhallinta taloyhtiöissä Matti Hellgrén Suomen Talokeskus Oy

3 SUOMEN TALOKESKUS KONSERNI Emoyhtiö Suomen Talokeskus Oy 1923 perustettu suomalainen insinööritoimisto johtava kiinteistöjen korjausrakentamisen ja ylläpidon asiantuntija liikevaihto 14 milj., henkilöstömäärä n. 125 toimipisteet Helsingissä, Lahdessa, Tampereella, Jyväskylässä ja Kuopiossa Tytäryhtiö Agenteq Solutions Oy 1999 perustettu IT yritys johtava kiinteistönpidon tiedonhallinnan ratkaisu ja ohjelmistotoimittaja liikevaihto n. 6 milj., henkilöstömäärä n. 50 toimipisteet Salossa ja Helsingissä Osakkuusyhtiö Betonialan Ohuthiekeskus FCM Oy (20 %)

4 PALVELUT KOKO ELINKAARELLE JOHTAVA KIINTEISTÖNPIDON KOKONAISUUDEN OSAAJA Ylläpidon suunnittelu ja ohjaus Peruskorjaamisen suunnittelu ja rakennuttaminen Valvonta ja rakennuttaminen Hanke ja toteutussuunnittelu Energianhallinta Energiatehokkuuden parantaminen Kuntoarviot Ylläpidon suunnittelu ja ohjaus Huoltokirjat Huollon suunnittelu ja ohjaus Kiinteistötiedon hallinta Suunnittelu ja rakennuttaminen Ylläpito ja energiahallinta Tiedonhallinta ja tietojärjestelmät

5 Kiinteistöjen energianhallinta ja käyttö Direktiivit ja määräykset tiukkenevat Energiatodistus muuttuu, mitä todistus kertoo? Energiatehokkuuteen vaikuttavia tekijöitä Miten energiankulutus jakautuu? Energianhallinta käytännössä

6 Energiankulutus Kiinteistö ja rakentamisalan osuus Suomen energiankulutuksesta n. 40 %. Tavoitteena parantaa rakennetun ympäristön vertailukelpoista (mittarit?) energiatehokkuutta vähintään 20 % vuoteen 2020 mennessä. Uudisrakentamista ohjaavat rakentamismääräykset. Vaikutukset hitaita. Olemassa olevan rakennuskannan energiatehokkuus avainasemassa.

7 Tiukennuksia tulossa Energiatehokkuusvaatimukset ulotetaan myös korjausrakentamiseen. Korjauksen jälkeen rakennuksen tulee täyttää sille asetettavat energiatehokkuusvaatimukset. Energiatodistuksen toteutustapa ja tietosisältö muuttuu, mm. kaikkiin todistuksiin suosituksia energiatehokkuuden parantamiseksi Energiatodistuslainsäädännön voimaantulo alkuvuonna Siirtyminen kokonaisenergiatarkasteluun / energiamuotokertoimet. Energiatehokkuuden kytkentä kiinteistöveroon?

8 UUSI ENERGIATODISTUSKÄYTÄNTÖ MITÄ ENERGIATODISTUS KERTOO Ympäristöministeriön mukaan Uusi todistus on entistä selkeämpi ja luotettavampi työkalu erilaisten rakennusten energiatehokkuuden vertailuun ja parantamiseen osto ja vuokraustilanteissa Mitä energiatodistus kertoo todellisuudessa Todistus on teoreettinen tarkastelu/ laskennallinen arvio rakennuksen energiankäytöstä seuraavin oletuksin: rakennus toteutettu suunnitelmien mukaisesti rakentamisen laatu ollut moitteetonta rakennuksen rakenteet ja tekniset järjestelmät kunnossa ylläpito, käyttö ja huoltotoiminta ollut moitteetonta rakennuksen käyttö ja käyttöaste on rakentamismääräyskokoelman standardikäytön mukaista

9 UUSI ENERGIATODISTUSKÄYTÄNTÖ MITÄ ENERGIATODISTUS EI KERRO Mitä energiatodistuksesta ei selviä Energiatodistuksesta ei aina selviä Onko rakennus toteutettu suunnitelmien mukaisesti Mikä on ollut rakentamisen laatu Mikä on rakenteiden todellinen kunto ja energiatehokkuus Mikä on teknisten järjestelmien todellinen kunto ja energiatahokkuus Vastaako rakennuksen energiatehokkuus todistuksessa esitettyä teoreettista kulutustasoa Eli aktiivisen kulutusseurannan, teknisten järjestelmien toiminnan ja kunnon säännöllisen tarkastamisen sekä ennakoivan huollon merkitys korostuu entisestään.

10 Energiatehokkuuteen vaikuttavia tekijöitä RAKENTEET ikkunat ovet ulkoseinät yläpohja alapohja SIJAINTI tuuli aurinko ENERGIAMUODOT lämpö sähkö vesi jäähdytys ilmaislämmöt TEKNISET JÄRJESTELMÄT lämmitys ilmanvaihto vesi ja viemäri sähköjärjestelmät jäähdytysjärjestelmät automaatio KÄYTTÖ JA HUOLTO ennakointi säännöllisyys ammattitaito kulutusseuranta mittaustapa ASUKKAAT käyttötottumukset ikärakenne asenteet omistaja/vuokralainen

11 Koneellinen poistoilmanvaihto Lämmönkulutuksen jakautuminen Ilmanvaihto 35% Käyttövesi 25 % Ikkunat ja ovet 16 % Seinät 10 % Katto 8 % Alapohja 5 %

12 Energianhallinta käytännössä LYHYELLÄ TÄHTÄIMELLÄ kulutusseuranta ennakoiva huolto ja korjaus tekniset tarkastuspalvelut lämmönkulutuksen normeeraus ominaiskulutusten laskenta tavoitetasojen asetanta vertailu itseen vertailu muihin poikkeamiin puuttuminen PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ tavoitteiden asettaminen energiakatselmukset kuntoarviot kuntotutkimukset hankesuunnittelu kannattavuustarkastelut investoinnit ja avustukset PTS:n ylläpito säästöjen todentaminen

13 Kulutusseuranta Mitä pitää seurata Yksittäisen kulutuslajin seuranta ei anna tietoja mahdollisista kulutusmuutosten syistä Seurattava rinnan normeerattua kaukolämpöenergiaa, kaukolämpöveden jäähtymää, käyttöveden kulutusta sekä sähkönkulutusta. Analysoimalla eri kulutuslajeissa samanaikaisesti tapahtuvia muutoksia voidaan monissa tapauksissa päätellä muutosten syyt Kasvu pelkässä vedenkulutuksessa käyttöveden vuoto mahdollinen kylmän Kasvu lämpöenergiankulutuksessa ja vedenkulutuksessa > mahdollinen lämpimän käyttöveden vuoto Kasvu lämpöenergiankulutuksessa ja vedenkulutuksessa ja muutos kaukolämpöveden jäähtymässä mahdollinen siirrinvuoto Muutos lämpöenergian kulutuksessa ja kaukolämpöveden jäähtymässä mahdollinen säätölaitevika Jne

14 Kulutusseuranta kuukausitasolla = seurannan minimitaso Lukemat kerätään mittareilta manuaalisesti Uudet tiedot kuukausittain Antaa tiedon kulutusmuutoksista ja vertailun vastaaviin kiinteistöihin Voidaan käyttää käyttötehtävien ohjaukseen Hälytysraportti näyttää ongelmat kohtuullisen nopeasti Kulutusseurantaraportti näyttää tiedot koottuna yhdellä sivulla Tarvitaan energiatodistuksen perustiedoiksi

15 Miksi seuranta kannattaa? Asuinkerrostalo m 3 Rakennusvuosi 1957 Asukkaita 97 Kulutus kasvanut 08/08 Muutos n. 100 l/as,vrk n. 10 m 3 /vrk n m 3 /a n /a Syynä muutokseen 1 vuotava WC istuin

16 Miksi seuranta kannattaa? Asuinkerrostalo m 3 Rakennusvuosi 1929 Asukkaita 81 Kulutus kasvanut 10/10 Lämpö ja vesikustannusten kasvu n / 7 kk Syynä vuotava lämmönvaihdin

17 Miksi seuranta kannattaa? Rivitalo 3150 m 3 Rakennusvuosi 1968 Asukkaita 21 Kulutus kasvanut 01/12 Muutos n. 500 l/as,vrk n. 350 m 3 /kk n m 3 /a n /a Syynä muutokseen 1 vuotava WC istuin

18 Vesivuoto ja sen kustannukset Kylmä vesi 3,00 /m 3 Lämmin vesi 6,50 /m 3

19 Kulutustaso ja siihen vaikuttaminen Laskennallinen kulutus Käytön ja huollon vaikutus + 20 % 10 % Asukkaiden vaikutus + 5 % 5 % Tekniset järjestelmät lämmitysjärjestelmä ilmanvaihtojärjestelmä vesijärjestelmä sähköjärjestelmä verkostojen tasapaino Rakenteet seinät, ikkunat, ovet ylä ja alapohja Järjestelmien käyttö ja huolto säätökäyrä asetusarvot aikaohjelmat laitteiden kunnossapito Kulutuksen seuranta poikkeamiin reagointi Asumistottumukset energiatietoinen asuminen vedenkäyttö tuuletus oikea lämpötila Energiaeksperttitoiminta linkki asukkaiden, huollon ja isännöinnin välillä

20 Kiinteistönpidon tahtotila YLLÄPITO OLOSUHTEET HUOLTO SIIVOUS ENERGIA 4 Tasoa nostava 3 Parantava Luksukseen pyrkivä Olosuhteita parantava Tasoa nostava, ennakoiva, olosuhteet ja kulutukset hallitseva Tasoa nostava, ennakoiva Liattomuuteen pyrkivä Tietyt asiat tehokkaammin Seurataan, tavoitteet ja tavoitteisiin pyrkivä, tuntiseuranta Optimoidaan 2 Säilyttävä / korjaava Tavoitteessa pysyvä Sovitut tehtävät Sovitut tehtävät esim. 2 krt/vk Laitteet korjataan, menee miten menee 1 Viat korjaava Ongelmat korjaava Vikojen korjaus Perussiivous esim. 1 krt/vk Pahimmat viat korjataan 0 Alas ajava Tehdään, jos on pakko Vain pakolliset Siivotaan, jos on pakko Korjataan, jos on pakko

21 UUSI ENERGIATODISTUSKÄYTÄNTÖ ENERGIAMUOTOKERTOIMET Lämmitysmuoto: Kaukolämpö Lämmitysmuoto: Sähkö Kaukolämpö 40 MWh/a Sähkö 50 MWh/a Sähkö 10 MWh/a Laskennallinen kulutus yhteensä 50 MWh/a Kulutus energiatodistuksessa 0,7*40 MWh/a + 1,7*10 MWh/a 45 MWh/a Laskennallinen kulutus yhteensä 50 MWh/a Kulutus energiatodistuksessa 1,7*50 MWh/a 85 MWh/a

22 UUSI ENERGIATODISTUSKÄYTÄNTÖ MIKÄ MUUTTUU Laaditaan rakennukselle ei enää rakennusryhmälle Laaditaan rakennuksen osalle Kun rakennuksen osien käyttötarkoitukset eroavat olennaisesti toisistaan ja niiden pinta ala on merkittävä Pinta ala merkittävä kun lämmitetty nettoala ylittää 50 m 2 ja pinta ala 10 prosenttia tai enemmän koko lämmitetystä nettoalasta

23 UUSI ENERGIATODISTUSKÄYTÄNTÖ MIKÄ MUUTTUU, KUINKA MONTA TODISTUSTA TARVITAAN Esimerkkiyhtiö: 3 asuinkerrostaloa, 1 yhdistetty asuin ja liikerakennus Aiemmin 1 yhtiökohtainen energiatodistus JATKOSSA 4 asuinkerrostalon energiatodistusta 1 liikerakennuksen energiatodistus

24 Matti Hellgrén