Varsinainen yhtiökokous

Transkriptio

1 Asunto Oy Maarin-Salpa Varsinainen yhtiökokous Tapio Raij 1

2 Asunto Oy Maarin-Salpa Asunto Oy Maarin-Salpa 40-vuotta 2013 / Tapio Raij 2

3 Kunnossapidon historia 3

4 Asunto Oy Maarin-Salpa Minkälaisen strategian valitsemme taloyhtiölle Vantaa suunnittelee ja rakentaa Tapio Raij 4

5 Linjasaneeraus, kylpyhuoneen seinän alajuoksu 5

6 Linjasaneeraus, kylpyhuoneen katon höyrynsulku E-, F- ja G-taloissa 6

7 Linjasaneeraus, kylpyhuoneen katon höyrynsulku A-talossa 7

8 Asukas ei ole työjohtaja Asukkailla ei siis ole työnjohtajan roolia suhteessa työntekijöihin Asukkaille on kuitenkin varattava keinot omien asioidensa esille tuomiseen Lähde: Jari Virta Martti Ojajärvi Taloyhtiön korjaushanke Hallinto ja viestintä Kiinteistöalan Kustannus Oy 2009 Suomen Kiinteistöliitto 8

9 Osakasmuutokset Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ja vastuu -Ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolella lähinnä maalaus ja tapetointi -aikaisemman omistajan vastuu 3 vuotta vahingon ilmenemisestä -yhtiön valvonta ei poista osakkaan vastuuta - tämä vastuu ei yleensä siirry seuraavalle omistajalle -kiinteistö ja huoneistot ovat yhtiön -ei siis voi toimia kuten omakotitalossa Rakennus- tai toimenpideluvan alaiset muutokset -erityisesti kantaviin rakenteisiin puuttuminen - katokset ja muut rakennelmat -tontin rajojen ulkopuolelle ei saa rakentaa edes aitaa Muut muutokset piha-alueella -terassit tms -puita ei saa kaataa ilman yhteistä sopimusta Ullakkorakentaminen -osoittautunut käytännössä monessa suhteessa ongelmalliseksi 9

10 Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ja vastuu 10

11 Kantaviin rakenteisiin ei saa kajota ilman lupaa ja ilman riittävän pätevää rakennesuunnittelijaa -isännöitsijän, tai teknisen isännöitsijän asiantuntemus ei ole yleensä riittävä - aina on otettava yhteys myös rakennusvalvontavirastoon -luvat voi hakea vain yhtiön suostumuksella -yleensä viranomainen edellyttää että lupa haetaan taloyhtiön nimissä -toimenpiteeseen ryhtyvä vastaa kaikista kustannuksista -vastaa myös tarvittavien asiakirjojen hankinnasta ja viranomaistarkastuksista -taloyhtiön hallinnolla ei ole yleensä resursseja hoitaa em. asioita -vastuu on aina toimenpiteeseen ryhtyvällä osakkaalla -nämä velvoitteet on hoidettava ennen toimenpiteeseen ryhtymistä -muussa tapauksessa toimenpiteeseen ryhtyminen kielletään -luvatta ja ilmoittamatta tehty muutos voidaan velvoittaa poistamaan 11

12 Kantavat rakenteet joiden varassa ovat kattoristikot ja vanha yläpohja 12

13 Ullakkorakentaminen -20 ullakosta maksetaan käyttöullakko vastiketta -kaikkien osalta ei ole suoritettu rakennusvalvonnan lopputarkastusta -ullakkorakentaminen ei saa aiheuttaa kustannuksia muille osakkaille 13

14 Ullakkorakentamisen ongelmia -rakenteet eivät ole rakennusluvan tai annettujen yleisohjeiden mukaisia -tarvittavia asiantuntijoita ei annetusta ohjeistuksesta huolimatta hankita -ryhmäluvissa seuranta ja yhtiön valvonta on käytännössä mahdotonta -toimenpiteeseen ryhtyvät osakkaat eivät yleensä pidä hallintoa ajan tasalla -osakkaiden nimeämät vastaavat työnjohtajat eivät hoida velvoitteitaan -taloyhtiön palkkaamaa vastaavaa työnjohtajaa pidetty turhana kulueränä Ongelmatilanteissa vastuu pyritään sälyttämään taloyhtiölle Kustannuksia kierrätetään taloyhtiöllä ja muilla osakkailla Ullakkorakentamisen pelisäännöt myös yhtiöjärjestykseen 14

15 Ullakkorakentamisen ongelmia -lämpövuodot, puutteellinen tuuletus ja kattoikkunaliittymät 15

16 Ullakkorakentamisen ongelmia -räystäille kertyy jäätä erityisesti käyttöullakoiden kohdalla 16

17 Talven tuhoja -räystäille kertyvä jää on rikkonut vesikourut 17

18 Talven tuhoja -ehkä myös lämpövuodot kylpyhuoneista voivat vaikuttaa asiaan 18

19 Pienet akuutit korjaukset -yleensä isännöitsijätoimiston käyttämät remonttifirmat tekevät -aina ei ehkä ole riittävää valvontaa ja on epäselvää kenelle valvonta kuuluu -hoitaako remonttifirma vain seurauksen mutta ei varsinaista syytä -voimmeko luottaa satunnaisten remonttireiskojen asiantuntemukseen -asioiden pyörittelyyn menee kohtuuttomasti aikaa ja energiaa -usein mitään ei kuitenkaan oikeasti tapahdu Isommat hankkeet - osakaspoliittisista syistä on yleensä valittava halvin tarjous -tästä syystä parhaat tekijät usein välttävät taloyhtiöiden hankkeita Tarvitseeko taloyhtiö erillisen kiinteistöpäällikön -vähänkään vaativammat remontit eivät kuulu isännöintisopimukseen -vaikka kuuluisivatkin onko isännöitsijätoimistoilla riittävää asiantuntemusta -kenelle ne siis oikeasti kuuluvat 19

20 Esimerkkitapaus: ikkunan alapuolen ongelmat 20

21 Ikkunan ulkoruutu jatkuvasti talvella jäässä melkein puoleen väliin 21

22 Ongelman ilmeinen syy: puutteet sisäpuitteen tiivisteissä 22

23 Myös alakarmin vedenpoisto reijät tukossa 23

24 Tiivistä sisäpuite ja huolehdi että vedenpoisto toimii ja ikkunan välitila tuulettuu 24

25 Remonttimiehen selitys ongelmaan -taloissa rakenteellisia vikoja -höyrynsulku puuttuu ulkoseinistä -ilmanvaihto yleisesti puutteellinen -korvausilmaventtiilit puuttuvat -kosteus tulee seinien sisältä ikkunaväliin Ilmeisempi syy -huono sisäpuitteen tiivistys -tiivisteiden tarkastus ei edes tullut remonttimiehen mieleen -alakarmin vedenpoistoreikien tukkeutuminen -ulkopuitteeseen tiivistynyt kosteus valunut seinälevyn yläreunaan Mikä on huoltoyhtiön ja isännöinnin rooli -eikö huoltoyhtiö havainnoi mitään liikkuessaan alueella -eikö ole tehty mitään vaikka osakas on ehkä ilmoittanut ongelmasta 25

26 Ikkunoiden tiivistäminen ja huolto 26

27 Ikkunoiden tiivistäminen ja huolto Tarkista ikkunoiden tiivisteet Sisäpuitteet ja tiivisteet ovat osakkaan vastuulla _... 27

28 Tiivisteen voi poistaa tuuletusluukun yläreunasta korvausilmaa varten 28

29 Myös ovien tiiveyttä voi parantaa omatoimisesti 29

30 30

31 Poimintoja käyttöikälaskurista / käyttöikä keskimäärin vuotta -salaojajärjestelmä 40 -lautaverhous 50 -puuikkunat 50 -puu-ulko-ovet 40 -Vartti-kate 30 -muovimatto 20 -laatta ja vedeneriste 30 -saunan panelointi 20 -muoviputket 50 -jätevesiviemärit, betoniputket 25 -jätevesiviemärit, muoviset 40 --pääkeskus 30 -Sähkönousut 40 -huoneistokeskukset 30 -kylmäkompressorit 20 31

32 32

33 D5 Salaojien ja sadevesijärjestelmän kunnostussuunnitelma -alapohjissa kohonneita kosteuspitoisuuksia kantavien lattiapalkiston kohdalla -ongelma tullut esille erityisesti lähimmän vuoden sisällä -ongelma koskee erityisesti 1-vaiheen rakennuksia -näistä tutkittu 2 huoneistoa/talo -salaojaojitus puutteellinen ja olisi muutenkin käyttöikänsä päässä -vain muutamassa huoneistossa toistaiseksi merkittäviä ongelmia -akuutit kohdat korjataan injektoimalla putkiremontin aikana -lattiapintoja uusittaessa tulee (juuttipohjaiset) muovimatot poistaa -uusi lattiamateriaali parketti, laatta tai muu kosteutta läpäisevä -uuden parketin tms. alle mielellään esim. nappulamatto -alustan betonin tuuletus jalkalistoista -rakennesuunnittelijalta tulossa tarkemmat ohjeet -sadevesien pois johtamien seinustoilta on nyt siis erityisen tärkeää -tarkistakaa tilanne oman huoneistonne kohdalta betonikourujen ym. osalta 33

34 D2 Aidat -aidoista tehty mallipiirustus jota olisi yhtenäisyyden vuoksi hyvä soveltaa -rakennusten pituussuuntaisia aitoja ei ole alun perin ollut -osakkaat ovat rakentaneet niitä näkösuojaksi -nämä aidat haittaavat huoltotöitä, niiden tulisi olla helposti avattavia 34

35 Poimintoja PTS/2012-suunnitelmasta D6 ja D7 Viher- ja päällysrakenteet -liittyy alapohjien kosteusongelmaan -kasvillisuus pois seinien vierustoilta -multamaata tai savea ei pidä kasata seinien vierustoille -seinän vierille mieluummin betonilaatoitus tai kiveys -kaato aina seinästä poispäin -istutussuunnitelma lähivuosina vireille -istutusten laajempi uusiminen vasta kun mahdolliset kuivatuskaivut on tehty 35

36 F2 Rakennusrunko -lisälämmöneristys ja ikkunoiden vaihto kannattaa tehdä samanaikaisesti -tämä on ajankohtaista vasta kun lautaverhous muutenkin uusittava kokonaan -lisälämmöneristys on suunniteltava huolella -erityisesti on huomioitava että ulkoseinissä ei ole höyrynsulkua -myös päätyjen tiiliverhoukset uusittava tässä yhteydessä -yläpohjat haasteelliset entisen, säilytetyn huopakaton johdosta 36

37 37

38 F3 Lautaverhousten uusiminen eteläpäädyissä C-, D- ja I-talot 38

39 F3 Muista julkisivulaudoituksen alapäiden huolellinen maalaus 39

40 F3 Pergoloiden huolto ja parantaminen VE 1 Huoltomaalaus ja kattaminen kauttaaltaan Vartti Ranch-levyillä 40

41 F3 Pergoloiden huolto ja parantaminen VE 2 Huoltomaalaus ja kattaminen kauttaaltaan Fastlock Uni-valokatteella 41

42 F3 Pergoloiden huolto ja parantaminen Muutakin on kokeiltu 42

43 F4 Yläpohjarakenteet -vesikatteen uusiminen ei ole vielä ajankohtaista ( ) -samassa yhteydessä voi parantaa yläpohjan tuuletusta nykyisestään Räystäslaudoituksen ja sadevesikourujen uusimistarve akuutti -räystäälle tulee lisätä vedenohjauspelti, jotta vesi ei valu räystäslaudalle -räystäslaudat kiinnitettävä ruuvein ja mahdillisesti myös kulmaraudoin -huoltoyhtiön huolehdittava lumen pudotuksesta tarvittaessa vaikka 2xvuosi 43

44 44

45 G3 Ilmanvaihtojärjestelmä -ilmanvaihtokanavat nuohotaan linjasaneerauksen yhteydessä -osakkaat asentaneet kurttuputkia jotka korvataan kierresaumaputkin -osakkaat poistaneet mm. ullakkorakentamisen yhteydessä poistoputkia -puuttuvat pätkät täydennetään linjasaneerauksen yhteydessä Ilmanvaihdon osuus kokonaisenergian kulutuksesta on jopa30 % -painovoimainen ilmanvaihto viisasta korvata lämmön talteen ottavalla -ei kuitenkaan vielä kiireellinen toimenpide -linjasaneerauksen yhteydessä tulee varaus mahdollisuudelle energiankulutuksen mittaukseen huoneistokohtaisesti -käyttöullakot saattavat vaikeuttaa järjestelmän uusimista -ilmanvaihtojärjestelmät kehittyvät vielä -järjestelmän pitäisi toimia vähäisin huoltotoimin 45

46 Asunto Oy Maarin-Salpa Minkälaisen strategian siis valitsemme? Haluaisimme asua mahdollisimman halvalla Siksi lykkäämme helposti isompia peruskorjauksia Eikä ole aina rahaa pienempiinkään korjauksiin Siksi kaikki ongelmat lopulta kasaantuvat Siksi asumiskustannukset ylittävät lopulta kaikkien sietorajan Myös kehno kiinteistönhoito vaikuttaa korjaustarpeisiin Kiinteistön arvon määrittää kuitenkin lopulta nämä kolme tekijää: sijainti, sijainti ja sijainti Kiinteistön kunto ei siis onneksi vaikuta myyntihintoihin läheskään niin paljon kuin sen oikeasti pitäisi vaikuttaa Tapio Raij 46

47 Asunto Oy Maarin-Salpa Muuta Huoltokirjan kokoaminen aloitetaan Pelastussuunnitelma päivitetään Innostuneita vapaaehtoisia juhlavuoden ja pihatalkoiden ohjelman ideointiin ja toimeenpanoon tarvitaan Urakoitsijaa on kehotettu pitämään pelastustiet auki Asukkaiden on kuitenkin syytä opastaa mm. ambulanssi hyvin Turvallisuuskoordinaattori on puuttunut aktiivisesti työmaaalueen aitaamiseen yms. Asukkaat eivät saa siirrellä työmaa-aitoja Puutarha- yms. jätettä emme voi enää läjätä puistoalueelle Tapio Raij 47

48 Asunto Oy Maarin-Salpa Vantaan ympäristökeskus on kehottanut siivoamaan jätteet kaupungin viheralueelta Mietittävä miten risujen yms. kanssa jatkossa menetellään Alueen käytön pitkäaikainen perinne on alkujaan perustunut sopimukseen kaupungin puistoosaston kanssa mutta tilanne on kieltämättä vähän riistäytynyt käsistä Tapio Raij 48

49 Asunto Oy Maarin-Salpa Jätepaperiastioita ei saa täyttää kirjoilla Ja kuuluvatko nämä muutkaan roskikseen jos eivät mahdu astioihin Tapio Raij 49

50 Kiitos kärsivällisyydestä 50