LÄNSIRANTA KAUPUNGINOSA 22, KORTTELIT 431, 433, 434 JA 460, OSA KORTTELEITA 432 JA 459 SEKÄ ERITYIS-, VIRKISTYS- JA KATUALUEET

Transkriptio

1

2 OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA LIITE _ PORVOO PORVOONPORTTI LÄNSIRANTA KAUPUNGINOSA 22, KORTTELIT 431, 433, 434 JA 460, OSA KORTTELEITA 432 JA 459 SEKÄ ERITYIS-, VIRKISTYS- JA KATUALUEET Asemakaavan muutos koskee: KAUPUNGINOSA 22, KORTTELIT 431 JA 433, OSA KORTTELEITA 432 JA 434 SEKÄ VIRKISTYS- JA KATUALUEET Nro 463 ASEMAKAAVAN MUUTOS 1. Suunnittelualue Asemakaavan muutos koskee Porvoonportin ja myös Ala-Näsin nimillä tunnettua kerrostaloaluetta. Länsirannan Moderni puukaupunkialueesta luvun alussa käynnistyneen kaupunkirakenteellisen kehityksen siivittämänä Porvoonportin aluekin lukeutuu nykyään osaksi Porvoonjoen länsipuolista keskustan laajenemisaluetta, Länsirannan aluetta. Aluetta rajaavat lännessä Tolkkistentie, pohjoisessa Läntinen Mannerheiminväylä nimellä tunnettu kantatie 55:n jatke ja idässä Mauno Eerikinpojankatu. Eteläosaltaan alue rajautuu osittain Aleksanterinkaareen ja osittain vielä rakentamattomaan kerrostalovaltaiselle rakentamiselle suunniteltuun korttelialueeseen. 2. Hankkeen taustaa Porvoonportin nimellä tunnettu kerrostaloalue sijaitsee näkyvästi Porvoon sisääntulotien, Läntisen Mannerheiminväylän varrella Länsirannan länsiosassa. Kolmen erillisen asunto-osakeyhtiön omistamat viisitoista asuinkerrostaloa on rakennettu aluerakentamissopimuksin vuosina Taloista vain neljässä korkeassa on hissit. Asuinhuoneistoja taloissa on yhteensä 640. Talojen julkisivut on kunnostettu 2000-luvun alkuvuosina. Viemärisaneeraukset ja parvekelinjojen korjaaminen ovat nyt ajankohtaisia. Alkuvuonna 2012 myönnetyillä rakennusluvilla alkaa vaiheittainen hissien rakentaminen taloihin, joissa niitä ei vielä ole. Kolme asunto-osakeyhtiötä omistavat yhdessä Oy Näsin Isännöinti Ab Näse Disponent yhtiön, joka omistaa entisen lämpökeskusrakennuksen alueen keskellä. Oy Näsin Isännöinti oli aikaisemmalta nimeltään Oy Porvoon Lämpö - Borgå Värme Ab. Lämpökeskuksessa sijaitsee isännöintitoimisto, mutta muuten rakennus on käynyt tarpeettomaksi asuintalojen liityttyä kaukolämpöön. Tontille oli alun perin tarkoitus rakentaa yhdistetty aluelämpökeskus ja uimahalli ja siten tontilla on runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta. Korttelialueen käyttötarkoitus sallii ainoastaan urheilutoimintaa palvelevan rakentamisen. Asuintonttien rakennusoikeus on käytetty kokonaisuudessaan. Lisäksi rakennusajankohtana sovellettu kerrosalan laskentatapa mahdollisti ns. maanpäällisen kellarikerroksen rakentamisen. Nykyisen tulkinnan mukaan nämäkin tilat ovat rakennusoikeuteen laskettavaa kerrosalaa, joten tonttien rakennusoikeus on ylitetty. Alueen lisärakentaminen ja asemakaavan muuttaminen ovat edellytyksenä alueen kehittämiselle. Maanomistajat ovat lähestyneet kaupunkia tavoitteineen jo vuodesta Yhteistyössä tavoitteita tarkennettiin ja laadittiin asemakaavoituksen käynnistämissopimus. Kaupunkikehityslautakunta päätti , että Porvoonportin ja siihen liittyvien alueiden asemakaavan muuttaminen annetaan kaupunkisuunnittelun tehtäväksi. Kokonaisvaltainen tarkastelu alueen täydennysrakentamiseksi käynnistyi nykymuodossaan vuonna 2010 Oulun yliopistolle jätetyn diplomityön 1

3 muodossa. Porvoonportin yhtiöt ovat tehneet vuonna 2011 sopimuksen rakennusliikkeen kanssa, minkä perusteella rakennusliike on voinut palkata hankkeeseen arkkitehtitoimijan. Arkkitehtitoimijan ammattitaito ja rakennusliikkeen mukanaolo ovat tuoneet osaltaan realistisuutta suunnitteluun, jolloin asemakaavanmuutoksen valmistelu on vauhdittunut. Hankkeesta on tiedotettu kaavoituskatsauksen yhteydessä Asemakaavan hyväksyminen tulee edellyttämään maankäyttösopimuksia ja todennäköisesti myös maakauppaa tai maanvaihtoa. 3. Suunnittelun tavoite Tavoitteena on tutkia alueen kaupunkirakenteellista tiivistämistä lisärakentamisen keinoin. Kaavoituksen käynnistämissopimukseenkin kirjattuja yksityiskohtaisempia tavoitteita ovat alueen kaupunkikuvallinen kehittäminen ja mittakaavallinen sovittaminen Länsirannan uusiin kortteleihin, ikääntyvien itsenäisen asumisen tukeminen hissien ja asuntokohtaisten ratkaisujen avulla, rakennusoikeuden osoittaminen ns. maanpäällisille kellarikerroksille, asuintonttien täydennysrakentaminen, lämpökeskusrakennuksen korvaaminen uudisrakennuksilla, pysäköintiratkaisujen tutkiminen kokonaisvaltaisesti sekä erityisesti kevyen liikenteen yhteyksien toimivuuden varmistaminen. 4. Lähtötiedot (kaavatilanne, kaavan toteutuminen, yms.) Yleistä: Suunnittelualue käsittää viisi rakennettua kerrostalotonttia, vajaasti toteutuneen lämpökeskustontin, pallo- ja leikkikenttäalueen sekä tonttien lomassa olevia puisto- ja katualueita. Alueen eteläreunalla on kaistale uudempaa asemakaava-aluetta, jolla on kaksi toteuttamatonta liike- ja toimistorakennusten rakennusalaa sekä vuoden 2012 aikana valmistuvan vuokra-asuntokohteen tontti pysäköintitiloineen. Suunnittelualue on kooltaan n. 10,0 ha. Yleiskaava: Keskeisten alueiden osayleiskaavassa (hyväksytty ) alue on keskustatoimintojen aluetta (C). Alueella on myös merkintä tärkeästä pohjavesialueesta (pv-1). Asemakaava: Asemakaavateknisessä mielessä alue muodostuu varsinaisesta ns. Porvoonportin alueesta ja osista sen eteläpuolella olevasta ns. Aleksanterinkaaren sisäkehän alueesta. Porvoonportin alueella on voimassa kolme asemakaavaa, jotka on vahvistettu , ja Asemakaavassa alueella on asuin- ja asuntokerrostalojen korttelialueita (AK, AK-2), katualueita ja puistoaluetta (P). Ns. lämpökeskuksen tontti (432-1) on osoitettu urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YU). Sen eteläpuolella on palloilu ja leikkikenttä (UPL). Aleksanterinkaaren sisäkehän alueen asemakaava on hyväksytty Siinä alueella on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K-6), torialuetta (Pormestarinaukio), asuinkerrostalojen, rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta (AKR-9) ja autopaikkojen korttelialuetta (LPA-1). Rakennusoikeutta Porvoonportin alueella on k-m 2 ja Aleksanterinkaaren sisäkehän alueella k-m 2 eli kokonaisuudessaan k-m 2. Porvoonportin alueella asuintonttien asemakaavanmukainen rakennusoikeus on käytetty kokonaisuudessaan ja sijoitettu jopa hieman asemakaavasta poiketen. Lisäksi rakennusajankohtana käytössä ollut kerrosalan laskentatapa mahdollisti ns. maanpäällisen kellarikerroksen rakentamisen. Nykyisen kerrosalan laskentatavan mukaan rakennusoikeutta on käytetty tonteilla asemakaavassa osoitettua enemmän. Lämpökeskustontilla (432-1) on käyttämätöntä rakennusoikeutta noin k-m 2. Maanomistus: Suunnittelualueen tontit ovat yksityisomistuksessa. Omistajat on lueteltu kohdassa 6.1. Katu- ja virkistysalueet omistaa Porvoon kaupunki. 2

4 Rakennettu ympäristö ja luonnonympäristö: Porvoonportin kerrostalotontit ovat verrattain tehokkaasti rakennettuja, mutta U-muotoisina toteutettujen tonttien ansiosta sekä tonttipihat että tonttien ulkopuolelle jäävät puistoalueet hahmottuvat tilallisesti väljinä ja vehreinä. Asuinkerrostalot on rakennettu vuosina ja nykyisen kerrosalan laskentatavan mukaan niiden yhteenlaskettu toteutunut laajuus on noin k-m 2. Aluetta reunustaa lännessä ja pohjoisessa monimuotoisista puulajeista vapaamuotoisena kasvavat puistoalueet. Alueen keskellä on sekä vehreää puistoaluetta että epämääräisenä hahmottuva melko laaja pelikenttä sekä vajaasti toteutunut lämpökeskuksen tontti. Lämpökeskusrakennuksen koko on noin 380 k-m 2. Pelikentän länsipäässä on selkeästi rajattu leikkipuisto, jossa on palvelumuotona harvinaisen ohjatun puistotoiminnan pieni tukikohta. Alueen itäreunalla on Porvoonportin alueeseen elimellisenä osana sisältyvä, mutta asemakaavateknisistä syistä suunnittelualueen ulkopuolelle rajattu päivittäistavaramyymälä (Lidl), joka on rakennettu noin vuonna 2003 puretun ostoskeskuksen paikalle. Myymälärakennuksen itäpuolella on kaupungin omistama laajahko pysäköintialue. Kaakossa ja etelässä alue rajautuu ns. Aleksanterinkaaren sisäkehäalueeseen, jolta on poistettu pilaantuneet maamassat. Alue näyttäytyy näin ollen työmaa-alueena, joka täydentyy yhden tontin osalta vuonna 2012 valmistuvalla vuokraasuntotalokohteella. Kahdesta asuinrakennuksesta ja varastosta muodostuvan kokonaisuuden laajuus on k-m 2. Vuokraasuntokohde on sisällytetty asemakaava-alueeseen, koska kohde poikkeaa hieman voimassaolevasta asemakaavasta. Idässä suunnittelualueen naapurustossa on Mauno Eerikinpojankadun itäpuoleinen seitsemän noin 1200 k-m 2 :n laajuisen nelikerroksisen puuverhotun kerrostalon rivistö. Ne ovat valmistuneet vuosina Alueen kaakkoispuolella siintää Porvoo Campuksen kookas ammattikorkeakoulu vuodelta 2010 ja sen naapurustossa rakentuva ns. Taidetehtaan alue. Suunnittelualue rajautuu kaakossa puistoalueeseen, jossa on vireillä noin k-m 2 :n opiskelija-asuntohankkeen sijoittamisen tutkimiseksi käynnistetty asemakaavanmuutos (asemakaavan numero 472). Hanke oli MRA 30 :n mukaan luonnoksena nähtävillä ja Etelänaapurissa Aleksanterinkaaren eteläpuolella on S-Market Näsin päivittäistavarakaupan suuryksikkö, joka muovautui nykyiseen asuunsa laajennuksen valmistuttua vuonna Lännessä Tolkkistentien länsipuolella on kookkaimpana naapurirakennuksena Albert Edelfeltin koulun muutaman vuoden ikäinen monimuotoinen julkisivu. Pohjoisessa Läntisen Mannerheiminväylän pohjoispuolella on historiallisestikin merkittävä Näsinmäen laaja hautausmaa-alue. Suuri osa alueesta on vedenhankinnalle tärkeää pohjavesialuetta, jolloin erityistä huomiota tulee kiinnittää pohjaveden suojelemiseen. Rakennettavuudeltaan alueen länsija pohjoisosa ovat kokemusperäisesti hyvää soramoreenia, mutta aivan kaakkoisreunaltaan alue sijoittuu savikon reunamalle ja siten maanvarainen perustaminen ei välttämättä onnistu. Asukkaat ja työpaikat: Suunnittelualueella on 640 asuntoa ja näin ollen tuhatkunta asukasta. Alueen eteläosaan valmistuu vuonna 2012 vuokraasuntokohde, johon tulee 43 pienehköä asuntoa ja lisäksi 11 asuntolapaikkaa kehitysvammaisten tuetun asumisen yksikön 3

5 muodossa. Työpaikkoja alueella on muutamia lähinnä Porvoonportin alueen isännöinti- ja huoltotoimistoissa, leikkipuistossa sekä vuokra-asuntokohteen tukiasuntolassa. 5. Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset Kunnallistekniikka: Alue on rakennetuilta osiltaan liitetty ja muiltakin osin liitettävissä kunnallistekniikkaan. Porvoonportin kunnallistekniikka on rakennettu pääasiassa samanaikaisesti alueen rakennusten kanssa, jolloin siinä voi ilmetä peruskunnostuksen tarvetta. Alueen länsireunalla kulkee Porvoon Energia Oy:n kaukolämmön runkolinja. Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset arvioidaan nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutuksista ei pääsääntöisesti ole tarkoitus tehdä erillisiä selvityksiä vaan ne arvioidaan kaavamuutoksen laatimisen yhteydessä osana kaavaprosessia. Seuraavat vaikutukset arvioidaan: - Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen - Vaikutukset rakennettuun ympäristöön - Vaikutukset luonnonympäristöön - Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin 6. Osalliset 6.1 Maanomistajat: (Raatimiehenkatu 8-12): As. Oy Porvoonportti Bost Ab. Borgåport (Raatimiehenkatu 2-6): As. Oy Porvoonportti Bost Ab. Borgåport (Pormestarinkatu 1-5): As. Oy Porvoonportti Bost Ab. Borgåport (Pormestarinkatu 8-12): As. Oy Näsinkumpu Näsehöjd Bost. Ab (Pormestarinkatu 2-6): As. Oy Näsinsilta Näsebro Bost. Ab (Maistraatinkatu 4): Oy Näsin Isännöinti Ab Näse Disponent (Aleksanterinkaari 6): Porvoon A-asunnot Oy katu- ja virkistysalueet: Porvoon kaupunki 6.2 Naapurit (Maistraatinkatu 2): Lidl Kiinteistöt Oy (Laamanninpolku 14): As. Oy Porvoon Laamanninpolku (Laamanninpolku 12): As. Oy Porvoon Laamanninpolku (Laamanninpolku 10): As. Oy Porvoon Laamanninpolku (Laamanninpolku 8): As. Oy Porvoon Merikarhu (Laamanninpolku 6): As. Oy Porvoon Merikarhu (Laamanninpolku 4): As. Oy Porvoon Rantavehnä (Laamanninkatu 2): Porvoon A-asunnot Oy (S-.Market Näsi, Aleksanterinkaari 1): Ok Varuboden-Osla Hlg ja 1-16: (Näsin hautausmaa-alue): Porvoon seurakuntayhtymä - Borgå kyrkliga samfällighet Katu- ja virkistysalueet: Porvoon kaupunki 6.3 Muut osalliset: Porvoon Energia Oy Porvoon Sähköverkko Oy Sonera/Carrier Elisa Oyj Porvoon Alueverkko Oy 6.4 Kaavoituksen kuluessa kuultavat viranomais- ym. tahot: Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus 6.5 Porvoon kaupungin seuraavat yksiköt: Maapolitiikka, maan hankinta ja luovutus Maapolitiikka, kaupunkimittaus Kuntatekniikka, kuntatekniikan suunnittelu Kuntatekniikka, viheralueet Sivistystoimi, varhaiskasvatuspalvelut Liikelaitos Porvoon vesi Itä-Uudenmaan pelastuslaitos Lupa- ja valvonta-asiat, rakennusvalvonta 4

6 Lupa- ja valvonta-asiat, ympäristönsuojelu Terveydensuojelu 6.6 Lautakunnat: Kaupunkikehityslautakunta 6.7 kaikki kuntalaiset 6.8 muut osallisiksi itsensä tuntevat 7. Osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestäminen Viranomaisneuvottelu (MRL 66 ): - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on arvioinut , että kysymyksessä ei ole MRL 66 2 momentissa tarkoitettu kaava, joka edellyttäisi viranomaisneuvottelua aloitusvaiheessa. Suunnitteluvaiheen kuuleminen: (MRL 62, MRA 30 ) - Kaavaluonnos ja muu suunnitteluaineisto on esillä kaupunkisuunnittelussa, Rihkamatori B, 3 krs sekä Porvoon kaupungin internetpalvelussa osoitteessa Osallisille varataan mahdollisuus esittää kirjallisia mielipiteitä. - Kaavaluonnoksen nähtävillä olosta tiedotetaan kirjeellä tai mahdollisuuden mukaan sähköpostitse kaava-alueen maanomistajille/-haltijoille sekä naapurimaanomistajille/-haltijoille. Lisäksi kuulutus on kaupungin virallisella ilmoitustaululla sekä sanomalehdissä Uusimaa, Borgåbladet ja Vartti (-Itä- Uusimaa). - Alustavat lausunnot ns. virastokierros: Kommentit/alustavat lausunnot kohdissa mainituilta osallisilta. Suunnitteluvaiheen tiedotustilaisuudet: - Asukastilaisuus asemakaavaluonnoksen nähtävilläolovaiheessa. Neuvottelukierros: - Saatujen kommenttien pohjalta järjestetään tarvittaessa neuvotteluja eri tahojen kanssa. Virallinen kuuleminen: (MRL 65, MRA 27 ) - Kaavaehdotus ja muut kaava-asiakirjat ovat virallisesti esillä kaupunkisuunnittelussa, Rihkamatori B, 3 krs sekä Porvoon kaupungin internetpalvelussa osoitteessa Osallisille varataan mahdollisuus esittää kirjallisia muistutuksia. - Kaavaehdotuksen nähtävillä olosta tiedotetaan kirjeellä tai mahdollisuuden mukaan sähköpostitse kaava-alueen maanomistajille/-haltijoille ja naapurimaanomistajille/- haltijoille. Lisäksi kuulutus on kaupungin virallisella ilmoitustaululla sekä sanomalehdissä Uusimaa, Borgåbladet ja Vartti (-Itä-Uusimaa). Viralliset lausunnot: (MRA 28 ) Terveydensuojelujaosto Itä-Uudenmaan pelastuslaitos Liikelaitos Porvoon vesi Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Perusteltu kannanotto muistutuksen johdosta (MRL 65 2): - Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, toimitetaan kunnan perusteltu kannanotto. Ilmoitus kaavan hyväksymisestä (MRL 67 ): - Kirjallinen ilmoitus Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle ja niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet. Kuulutus kaupungin virallisella ilmoitustaululla sekä kaupungin internetpalvelussa osoitteessa Kaavan lainvoimaisuudesta kuuluttaminen (MRA 93 ): - Kuulutus kaupungin virallisella ilmoitustaululla sekä kaupungin internetpalvelussa osoitteessa 8. Kaavoitushankkeen aikataulu Asemakaavan muutostyö on käynnistynyt syksyllä Tavoitteena on että kaupunginvaltuusto hyväksyy kaavamuutoksen vuoden 2013 aikana. Asemakaavan hyväksyminen edellyttää maankäyttösopimusten hyväksymistä. 9. Valmistelusta vastaa kaavoittaja Pekka Mikkola suunnitteluavustaja Christina Eklund puh puh pekka.mikkola@porvoo.fi christina.eklund@porvoo.fi 5

7 Kaupunkisuunnittelu PL PORVOO Käyntiosoite: Rihkamatori B, III krs Päiväys Eero Löytönen Kaupunkisuunnittelupäällikkö 6

8 PROGRAM FÖR DELTAGANDE OCH BEDÖMNING BILAGA _ BORGÅ BORGÅPORTEN VÄSTRA ÅSTRANDEN STADSDELEN 22, KVARTEREN 431, 433, 434 OCH 460, EN DEL AV KVARTEREN 432 OCH 459 SAMT SPECIAL-, REKREATIONS- OCH GATUOMRÅDEN Ändringen av detaljplanen gäller: STADSDELEN 22, KVARTEREN 431 OCH 433, EN DEL AV KVARTEREN 432 OCH 434 SAMT REKREATIONS- OCH GATUOMRÅDEN Nr 463 ÄNDRING AV DETALJPLAN 1. Planområde Ändringen av detaljplanen gäller området med flervåningshus vilket är känt som Borgåporten eller nedre Näse. Som en följd av utvecklingen av stadsstrukturen på västra åstranden, vilken fick sin början med den Moderna trästaden i början av 2000-talet, räknas också området Borgåporten numera som en del av utvidgningsområdet för centrum på västra åstranden. Området avgränsas i väster av Tolkisvägen, i norr av fortsättningen på stamväg 55 som är känd som Västra Mannerheimleden, och i öster av Magnus Erikssonsgatan. I söder gränsar området delvis till Alexandersbågen och delvis till ett kvartersområde som planerats främst för flervåningshus men som ännu är delvis obebyggt. 2. Bakgrunden till projektet Området med flervåningshus, känt som Borgåporten, är beläget på en synlig plats vid infartsvägen till Borgå, vid Västra Mannerheimleden på västra delen av västra åstranden. De femton flervåningshusen som ägs av tre separata bostadsaktiebolag har byggts med avtal om områdesbyggande under åren Av husen har endast de fyra höga husen hissar. I husen finns sammanlagt 640 bostäder. Husens fasader iståndsattes i början av 2000-talet. Nu är det aktuellt att sanera avloppsrören och renovera balkongerna. Med de bygglov som beviljades i början av 2012 börjar man stegvis bygga hissar i de hus som är utan hiss. De tre bostadsaktiebolagen äger tillsammans bolaget Oy Näsin Isännöinti Ab Näse Disponent, som äger den tidigare byggnaden för värmecentralen i mitten av området. Bolaget hette tidigare Oy Porvoon Lämpö - Borgå Värme Ab. I värmecentralen finns disponentbyrån, men i övrigt har byggnaden blivit onödig då husen har anslutits till fjärrvärme. Ursprungligen var det meningen att man på tomten skulle bygga en kombinerad värmecentral och simhall, och därför har tomten mycket outnyttjad byggrätt kvar. Användningsändamålet för kvartersområdet tillåter endast byggande som tjänar idrottsverksamhet. Byggrätten för bostadstomterna har använts helt och hållet. Sättet hur man räknade våningsytan vid tidpunkten då husen byggdes möjliggjorde dessutom att man byggde en källarvåning ovan mark. Enligt den nuvarande tolkningen räknas våningsytan också för dessa utrymmen till byggrätten, så byggrätten för tomterna har överskridits. Tilläggsbyggande och en ändring av detaljplanen är en förutsättning för att området ska kunna utvecklas. Markägarna har meddelat sina mål till staden redan från år Man har i samarbete preciserat målen och ingått ett avtal om planeringsstart. Stadsutvecklingsnämnden beslutade (13 ) att stadsplaneringen får i uppgift att ändra detaljplanen för Borgåporten och anslutande områden. En övergripande granskning för det kompletterande byggandet i området inleddes i sin nuvarande form som ett diplomarbete som inlämnades till Oulun 1

9 yliopisto år Bolagen i Borgåporten har år 2011 ingått ett avtal med ett byggföretag, på basis av vilket byggföretaget har kunnat anlita en arkitekt. Arkitektens yrkeskunskap och byggföretagets medverkan har bidragit till en realistisk planering och på det sättet har beredningen av detaljplaneändringen gått snabbare. Staden har informerat om projektet i samband med planläggningsöversikten Godkännandet av detaljplanen kommer att förutsätta markanvändningsavtal och sannolikt också markköp eller markbyte. 3. Målet för planeringen Målet är att utreda hur stadsstrukturen i området kan göras tätare genom kompletterande byggande. De mera detaljerade målen, som också antecknats i avtalet om planeringsstart, är att man ska utveckla stadsbilden i området och anpassa området till de nya kvarteren på västra åstranden med tanke på skalan, stöda självständigt boende för äldre personer genom hissar och lösningar i de enskilda bostäderna, anvisa byggrätt för källarvåningarna ovanför markytan, bygga till på bostadstomterna, ersätta byggnaden för värmecentralen med nya byggnader, utreda parkeringslösningarna på ett övergripande sätt och se till att det finns fungerande gång- och cykelvägar. 4. Utgångsuppgifter (plansituation, verkställd plan, osv.) Allmänt: Planområdet omfattar fem byggda tomter för flervåningshus, den endast delvis byggda tomten för värmecentralen, ett område med en spelplan och lekplats, samt park- och gatuområden mellan tomterna. I södra kanten av området finns en remsa av ett nytt detaljplaneområde, där det finns två obebyggda byggnadsytor för affärs- och kontorsbyggnader samt en tomt för hyresbostäder med parkering som blir klar under Planområdet är cirka 10,0 ha stort. Generalplan: I delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå (godkänd ) är området anvisat som område för centrumfunktioner (C). I området finns också en beteckning för viktigt grundvattenområde (pv-1). Detaljplan: Området består av området som kallas Borgåporten och delar av området Alexandersbågens inre ring, som finns på södra sidan. För Borgåporten gäller tre detaljplaner som är fastställda , och I detaljplanen anvisas kvartersområden för bostads- och flervåningshus (AK, AK-2), gatuområden och parkområde (P). Tomten för värmecentralen (432-1) anvisas som kvartersområde för idrottsbyggnader (YU). På dess södra sida finns en bollplan och lekplats (UPL). Detaljplanen för Alexandersbågens inre ring godkändes I området finns kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader (K-6), torgområde (Borgmästarskvären), kvartersområde för flervåningshus, radhus och andra kopplade bostadshus (AKR-9) och kvartersområde för bilplatser (LPA-1). I Borgåporten uppgår byggrätten till m 2 -vy och i Alexandersbågens inre ring till m 2 -vy, dvs. sammanlagt m 2 -vy. I Borgåporten har bostadstomternas byggrätt enligt detaljplanen använts i sin helhet, och till och med placerats en aning i strid mot detaljplanen. Sättet hur man räknade våningsytan vid tidpunkten då husen byggdes möjliggjorde dessutom att man byggde en källarvåning ovan mark. Enligt det nuvarande sättet att beräkna våningsytan har man använt mera byggrätt på tomterna än vad som anvisas i detaljplanen. Tomten för värmecentralen (432-1) har ca m²-vy kvar i outnyttjad byggrätt. Markägarförhållanden: Tomterna i planområdet är i privat ägo. Ägarna finns förtecknade i punkten 6.1. Gatu- och rekreationsområdena ägs av Borgå stad. 2

10 Byggd miljö och naturmiljö: Tomterna med flervåningshus i Borgåporten är förhållandevis effektivt bebyggda, men eftersom de har byggts i U-form ger både gårdarna på tomterna och parkområdena utanför tomterna ett glest och lummigt intryck. Flervåningshusen byggdes under åren och enligt det nuvarande sättet att räkna våningsytan är den sammanlagda byggda våningsytan m²-vy. Området kantas i väster och norr av fritt växande parkområden med många olika trädslag. I mitten av området finns både lummigt parkområde och en ganska stor spelplan som är oskött, samt värmecentralens tomt, som har byggts endast delvis. Byggnaden för värmecentralen omfattar ca 380 m²-vy. I västra ändan av spelplanen finns en tydligt avgränsad lekpark, där det ordnas ledd parkverksamhet, som är en sällsynt serviceform. I östra kanten av området finns dagligvarubutiken Lidl som är en väsentlig del av Borgåportens område men som av plantekniska skäl har lämnats utanför planområdet. Lidl byggdes ungefär 2003 istället för det köpcentrum som revs på platsen. På östra sidan om butiksbyggnaden finns ett ganska stort parkeringsområde som ägs av staden. I sydost och söder gränsar området till Alexandersbågens inre ring, varifrån man har tagit bort förorenade jordmassor. Området ser därför ut som ett arbetsplatsområde. År 2012 blir ett objekt med hyresbostäder färdigt på en av tomterna. Helheten som består av två bostadshus och ett förråd omfattar m²-vy. Objektet har tagits med i detaljplaneområdet eftersom det avviker en aning från den gällande detaljplanen. I öster har planområdet som granne en rad med sju flervåningshus med träfasad i fyra våningar på ca m²-vy, på östra sidan av Magnus Erikssonsgatan. Husen byggdes På sydöstra sidan av området skymtar den stora yrkeshögskolan Borgå Campus från år 2010, och Konstfabrikens område som byggs intill. Planområdet gränsar i sydost till ett parkområde, för vilket man har inlett en detaljplaneändring för att bygga studentbostäder på ungefär m²-vy (detaljplan nr 472). Planutkastet för projektet hölls framlagt enligt 30 MarkByggF och På södra sidan av Alexandersbågen har området som sin södra granne den stora dagligvarubutiken S-Market Näse, som fick sin nuvarande form efter att utbyggnaden blev klar år Den största grannbyggnaden i väster är Albert Edelfeltin koulu på västra sidan av Tolkisvägen med sin några år gamla fasad med mångsidigt utseende. På norra sidan av Västra Mannerheimleden finns den stora begravningsplatsen på Näsebacken som är historiskt värdefull. Största delen av området är grundvattenområde som är viktigt för vattenanskaffningen, så man bör fästa speciell uppmärksamhet vid att skydda grundvattnet. Med tanke på byggbarheten finns det i västra och norra delen av området enligt empiriska uppgifter bra grusmorän, men sydöstra kanten av området ligger på kanten till ett lerområde och därför är det kanske inte möjligt att bygga grunden direkt på marken. Invånare och arbetsplatser: I planområdet finns 640 bostäder och därmed ett tusental invånare. I södra delen av området kommer ett objekt med hyresbostäder att bli färdigt under Objektet kommer att omfatta 43 mindre bostäder och dessutom plats för 11 utvecklingsstörda i form av stödboende. I området finns några arbetsplatser, främst i disponent- och servicebolagen för 3

11 Borgåporten, i lekparken och i stödboendet. 5. De centrala konsekvenserna av planläggningen Kommunalteknik: De byggda delarna av området är anslutna till kommunalteknik och också de övriga delarna kan anslutas. Kommunaltekniken i Borgåporten är huvudsakligen byggd samtidigt som byggnaderna i området, så det kan finnas behov av grundliga reparationer. Längs västra kanten av området finns Borgå Energis stamledning för fjärrvärme. De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs huvudsakligen inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen. Följande konsekvenser bedöms: - Konsekvenserna för samhällsstrukturen - Konsekvenserna för den byggda miljön - Konsekvenserna för naturmiljön - Konsekvenserna för trafikförhållandena i området 6. Intressenter 6.1 Markägare: (Rådmansgatan 8-12): As. Oy Porvoonportti Bost Ab. Borgåport (Rådmansgatan 2-6): As. Oy Porvoonportti Bost Ab. Borgåport (Borgmästargatan 1-5): As. Oy Porvoonportti Bost Ab. Borgåport (Borgmästargatan 8-12): As. Oy Näsinkumpu Näsehöjd Bost. Ab (Borgmästargatan 2-6): As. Oy Näsinsilta Näsebro Bost. Ab (Magistratsgatan 4): Oy Näsin Isännöinti Ab Näse Disponent (Alexandersbågen 6): Borgå A-bostäder Ab gatu- och rekreationsområden: Borgå stad 6.2 Grannar (Magistratsgatan 2): Lidl Kiinteistöt Oy (Lagmansstigen 14): As. Oy Porvoon Laamanninpolku (Lagmansstigen 12): As. Oy Porvoon Laamanninpolku (Lagmansstigen 10): As. Oy Porvoon Laamanninpolku (Lagmansstigen 8): As. Oy Porvoon Merikarhu (Lagmansstigen 6): As. Oy Porvoon Merikarhu (Lagmansstigen 4): As. Oy Porvoon Rantavehnä (Lagmansgatan 2): Borgå A-bostäder Ab (S-Market Näse, Alexandersbågen 1): Ok Varuboden-Osla Hlg och 1-16: (Näse begravningsplats): Porvoon seurakuntayhtymä - Borgå kyrkliga samfällighet Gatu- och rekreationsområden: Borgå stad 6.3 Övriga intressenter: Borgå Energi Ab Borgå Elnät Ab Sonera/Carrier Elisa Abp Porvoon Alueverkko Oy 6.4 Myndigheter osv. som hörs under planläggningen: Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland 6.5 Följande enheter inom Borgå stad: Markpolitik, anskaffning och överlåtelse av mark Markpolitik, stadsmätning Kommunteknik, planering av kommunteknik Kommunteknik, grönområden Bildningssektorn, tjänster inom småbarnsfostran Affärsverket Borgå vatten Räddningsverket i Östra Nyland Tillstånds- och tillsynsärenden, byggnadstillsyn Tillstånds- och tillsynsärenden, miljövård Hälsoskyddet 4

12 6.6 Nämnder: Stadsutvecklingsnämnden 6.7 Alla kommuninvånare 6.8 Övriga som anser sig vara intressenter 7. Ordnande av deltagande och växelverkan Myndighetssamråd (66 MarkByggL): - Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland har bedömt att det inte är fråga om en plan som avses i 66 2 mom. i MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd i inledningsskedet. Hörande i planeringsskedet: (62 MarkByggL, 30 MarkByggF) - Planutkastet och det övriga materialet hålls framlagt på stadsplaneringens kontor, Krämaretorget B, 3 vån. och på Borgå stads webbplats på adressen Intressenterna bereds möjlighet att framföra skiftliga åsikter. - Staden meddelar per brev eller om möjligt med e-post till markägarna/- innehavarna i planområdet samt till grannar som är markägare/-innehavare att utkastet till plan är framlagt. Dessutom sätter man upp en kungörelse på stadens officiella anslagstavla och publicerar en kungörelse i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Vartti. - Preliminära utlåtanden s.k. remissbehandling: Kommentarer/preliminära utlåtanden av de intressenter som nämns under punkterna Informationsmöten i planeringsskedet: - Invånarmöte då planutkastet hålls framlagt. Samråd: - På basis av de kommentarer man får in ordnas vid behov samråd med olika intressenter. Offentligt hörande: (65 MarkByggL, 27 MarkByggF) - Planförslaget och det övriga materialet hålls offentligt framlagt på stadsplaneringens kontor, Krämaretorget B, 3 vån. och på Borgå stads webbplats Intressenterna bereds möjlighet att framföra skriftliga anmärkningar. - Staden meddelar per brev eller om möjligt med e-post till markägarna/-innehavarna i planområdet samt till grannar som är markägare/-innehavare att förslaget till plan är framlagt. Dessutom sätter man upp en kungörelse på stadens officiella anslagstavla och publicerar en kungörelse i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Vartti. Officiella utlåtanden: (28 MarkByggF) Hälsoskyddssektionen Räddningsverket i Östra Nyland Affärsverket Borgå vatten Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland Motiverat ställningstagande med anledning av anmärkning (65 2 MarkByggL) - De som gjort en anmärkning och som angett sin adress underrättas om kommunens motiverade ställningstagande till anmärkningen. Meddelande om godkännandet av planen (67 MarkByggL): - Ett skriftligt meddelande till närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland och till dem som skriftligt har begärt det. Kungörelse på stadens officiella anslagstavla och på stadens webbplats Kungörelse av plan som vunnit laga kraft (93 MarkByggF): - Kungörelse på stadens officiella anslagstavla och på stadens webbplats 8. Tidtabell för planläggningsprojektet 9. För beredningen ansvarar Arbetet med ändringen av detaljplanen påbörjades hösten Målet är att stadsfullmäktige godkänner planändringen under år Godkännandet av detaljplanen förutsätter att man godkänner markanvändningsavtal. planläggare Pekka Mikkola planeringsassistent Christina Eklund tfn tfn pekka.mikkola@porvoo.fi christina.eklund@porvoo.fi 5

13 Stadsplaneringen PB BORGÅ Besöksadress: Krämaretorget B, 3 vån. Datum Eero Löytönen stadsplaneringschef 6

14

15

16

17