Hankkeesta on tehty myös asemakaavan muutoshakemus, joka on kirjattu kaupungille saapuneeksi

Transkriptio

1 Ympäristölautakunta RAKENNUSLUPAHAKEMUS NRO JA 3. KERROKSEN HOTELLIHUONEIDEN KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOS PALVELUASUNNOIKSI, KIINTEISTÖ OY ORIVEDEN HOTELLITALO, TILA: SUORAKAIDE, RN:O 105:0 192/61.611/2014 Ympla 144 Kiinteistö Oy Oriveden Hotellitalo on jättänyt käyttötarkoituksen muutosta koskevan rakennuslupahakemuksen. Hakemuksen mukaan hotellirakennuksen 2. ja 3. kerroksen hotellihuoneet muutettaisiin palveluasunnoiksi. Rakennuksen 4. kerros säilyisi hotellina. Rakennuslupahakemusasiakirjoihin on liitetty mm. Asianajotoimisto Portaanpää Oy:n lausunto (liitteenä (liite 1) kokoukseen osallistuville). Lausunnossa esitetään, ettei nyt kyseessä olevalle käyttötarkoituksen muutokselle tarvita rakennuslupaa ja mikäli lupa kuitenkin katsottaisiin tarpeelliseksi, ei sen myöntämiselle ole laillisia esteitä. Luvan hakija on liittänyt hakemukseen myös erillisen liitteen perusteluistaan (liitteenä (liite 2) kokoukseen osallistuville). Ympäristölautakunta on käsitellyt rakennuksessa olevan koko hotelliosan palveluasumista koskevan poikkeuslupahakemuksen kokouksessaan Päätöksen antopäivä on Ympäristölautakunta on hylännyt hakemuksen todeten, ettei poikkeamiselle ole lain vaatimia edellytyksiä, vaan että hankkeen mahdollinen toteuttaminen vaatisi asemakaavan muutoksen. Hakija on tehnyt valituksen poikkeuslupapäätöksestä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. Asia on vireillä Hämeenlinnan hallinto-oikeudessa. Hankkeesta on tehty myös asemakaavan muutoshakemus, joka on kirjattu kaupungille saapuneeksi Rakennusluvan tarve MRL:n 125 :n 5 mom. mukaan: Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Palveluasumiselle ja hotellitoiminnalle asetetut vaatimukset, tavoitteet sekä toiminnan luonne poikkeavat olennaisesti toisistaan. Nimenomaisesti hotellia varten laaditun kaavan alueella kysymys on myös muutoksesta, joka vaikuttaa kaavan toteuttamiseen. On selvää, että hakemuksen mukainen hanke tarkoittaisi käyttötarkoituksen olennaista muuttamista. Hakemuksen mukainen käyttötarkoituksen muutos edellyttää rakennuslupaa. Rakennusluvan myöntämisen edellytykset

2 Hakemuksen hyväksymisen edellytyksiä tulee tarkastella MRL:ssa säädettyjen rakennusluvan myöntämisen edellytysten valossa. MRL:n 58 :n 1 mom. mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus) ja 135 :n 1 mom. mukaan mm. rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että: kohta 1 rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen ja kohta 2 rakentaminen täyttää sille 117 :ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset. Maankäyttö- ja rakennuslain 117 :n 3 momentissa edellytetään, että rakennuksen tulee olla tarkoitustaan vastaava ja 4 momentissa, että korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Hakemuksen hyväksymismahdollisuuksia arvioitaessa on siten kiinnitettävä huomiota siihen, olisiko suunniteltu palveluasumistoiminta voimassa olevan kaavan mukaista ja toisaalta siihen, soveltuuko rakennus aiottuun tarkoitukseen. Hankkeen kaavan mukaisuus Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä ja Hämeen lääninhallituksen vahvistama rakennuskaava, joka on voimassa asemakaavana. Asemakaavan kaavamerkintänä tilan osalta on AL-1 (asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue), jonne tulee rakentaa hotelli-, ravintola- ja kokoustiloja vähintään 65 % rakennusoikeudesta. Pääkäyttötarkoituksen osoittavaa kaavamerkintää on tarkennettu rakennusoikeuden määrää ja käyttötarkoitusta koskevilla yksityiskohtaisilla merkinnöillä ja määräyksillä. Näiden määräysten mukaan tilan kokonaisrakennusoikeus on 3300 krs-m², josta hotelli- ja ravintolatoimintaan tarkoitetun rakennusosan vähimmäisrakennusoikeus on 2150 krs-m². Liike- ja myymäläkäyttöön tarkoitetun rakennusosan enimmäisrakennusoikeus on 1150 krs-m². Rakennukseen saa lisäksi kaavamääräyksen mukaan sijoittaa autojen säilytystiloja, joita ei lasketa kerrosalaan. Alueen käyttötarkoitusta tarkentavilla kaavamerkinnöillä ja -määräyksillä ei ole osoitettu hakemuksen kohteena olevalle kiinteistölle lainkaan vakituiseen asumiseen saatikka hoiva- tai terveydenhoito- taikka muita vastaavia palveluita koskevaa rakennusoikeutta. Alueen pääkäyttötarkoitusta tarkentavat merkinnät ja määräykset huomioon ottaen voimassa olevaa kaavaa tulee tulkita siten, että alueelle ei voida sijoittaa lainkaan tai ainakaan merkittävästi vakituiseen asumiseen tarkoitettuja rakennuksia. Rakennuskaavan muutoksen kaavaselostuksen mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa yhteensä 3300 krs-m²:n hotelli-liikerakennuksen. Kaavaselostuksesta käy ilmi, että kaava on laadittu tiiviissä yhteistyössä alueen rakentajan ja rakennuksen suunnittelijan kanssa. Kaavan selkeänä

3 tavoitteena on ollut mahdollistaa Orivedelle kauan suunnitellun hotellin rakentaminen. Kaavaselostuksesta käy lisäksi selville, että kaavan tavoitteena on ollut noin 90-vuodepaikkainen hotelli ja noin 250-paikkainen ravintola, sekä noin 1000 kerrosneliömetriä liiketilaa. Kaavaselostuksessa on yksityiskohtaiset maankäyttöluvut ja arviot alueen työpaikkamääristä ja asukasluvusta esitetty kaavaselostuksen tilastolomakkeessa, jonka mukaan AL-1 ja AL (hotellin tontti ja viereinen rakennuspaikka) alueilla on yhteensä asukasluku 5 ja työpaikkalukumäärä 80. Väestötietojärjestelmän mukaan tämän hetkinen (11/2014) asukkaiden määrä ko. alueella on viisi henkilöä. Kaavaselostuksessa ei ole mitään mainintaa alueelle mahdollisesti rakennettavista uusista asuintiloista. Kaavan sisältöä ja tavoitetta arvioitaessa on otettava huomioon myös kaavan valmisteluajankohdan tavoitteet ja lähtökohdat. Kaava on hyväksytty ja vahvistettu MRL:a edeltäneen rakennuslain voimassa ollessa. Rakennuslain voimassa ollessa laaditussa ympäristöministeriön oppaassa Asema- ja rakennuskaavamerkinnät ja -määräykset on lähdetty siitä, että pysyvää henkilökuntaa edellyttävien vanhuspalveluiden sijoittaminen asuinrakennusten korttelialueelle ei olisi mahdollista ilman erityistä toiminnan luonnetta osoittavaa kaavamääräystä. Sama lähtökohta oli omaksuttu jo tätä edeltäneessä ohjeistuksessa, jonka mukaan asuinrakennusten korttelialueelle rakennettavaksi sallittujen sosiaalisten palvelutilojen sijainti tulisi erikseen osoittaa (Sisäasiainministeriön asemakaavamääräyksiä koskevat ohjeet, Kaavoitusohjeita 1/1977). Rakennuslain voimassa ollessa noudatettua kaavoituskäytäntöä kuvaavat ohjeet osaltaan osoittavat, että nyt kysymyksessä olevan hotellikaavan alueelle ei ole laatimishetkellä ollut tarkoitus mahdollistaa palveluasumista. Edellä mainitussa sisäasiainministeriön oppaassa ei ole erillistä kaavamerkintää hotellirakennukselle. Tästä johtuen kunta on kaavaa laatiessa joutunut muokkaamaan hotellirakennusta varten oman kaavamerkinnän AL-1. Tässä merkinnässä asuminen tarkoittaa hotelliasumista. Mikäli kaavoituksessa olisi tarkoitettu mahdollistaa rakennuspaikalle asumista ja liiketoimintaa olisi kaavamerkintänä käytetty oppaan mukaista merkintää ALK. Kun otetaan huomioon kaavamerkintöjen ja -määräysten sekä kaavaselostuksen muodostama kokonaisuus sekä voimassa olevan kaavan lähtökohdat, on selvää, että kaavalla ei ole ollut tarkoitus sijoittaa hotellikiinteistölle pysyvää asumista tai palveluasumista, vaan ainoastaan hotelli-, ravintola- ja liiketiloja sekä hotellitoimintaa palvelevia kokoustiloja. Tästä johtuen hotellirakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen osittain palveluasumiseen johtaisi asemakaavan vastaiseen tilanteeseen. Yllä esitetystä käsityksestä poiketen luvan hakija on tulkinnut alueella voimassa olevaa kaavaa siten, että kaavamerkinnällä AL-1 osoitetulle alueelle voitaisiin sijoittaa 35 % palveluasumiseen tarkoitettua kerrosalaa,

4 kunhan hotelli-, ravintola- ja kokouskäyttöön jää 65 % kerrosalasta. Rakennuslupahakemuksessa on esitetty laskelma, jonka mukaan hotelli-, ravintola- ja kokoustiloja olisi muutoksen jälkeen 2317 krs-m²:ä ja palvelukotitiloja 884 krs-m²:ä sekä 115 krs-m²:ä liiketiloja. Laskelman tarkoituksena on ollut osoittaa hankkeen olevan asemakaavan mukainen siltä osin, että hotelli-, ravintola- ja kokoustiloja on yli 65 %:a kokonaisrakennusoikeudesta (72 %:a). Laskelmassa on rakennuksen 2. kerroksessa sijaitsevat keittiö- ja sen aputilat, lounasruokala ja 3. kerroksen sauna / pesutilat osoitettu yksinomaan hotellitoimintaan liittyviksi tiloiksi, vaikka niiden osalta toimintaan sisältynee (mahdollisesti merkittäviltäkin osin) palveluasuntojen tarpeita, jotta palveluasumiselle asetetut vaatimukset täyttyisivät. Jos esimerkiksi 2. kerroksessa sijaitseva lounasruokalatila ei sisälly palveluasumisen tiloihin, tuossa kerroksessa ei ole asukkaille ollenkaan yhteistä oleskelutilaa eivätkä tilat näin vastaa palveluasumisen tarpeita. Toisaalta, jos lounasruokala vastaavasti on palveluasumisen käytössä, samassa kerroksessa olevaan konferenssitilaan ei sen jälkeen ole esteetöntä kulkuyhteyttä eikä inva-wc-tilaa. Palveluasumisen henkilökuntaa varten ei ole myöskään osoitettu kuin yksi sosiaalitila. Lisäksi 1. kerroksessa olevia, Keskustien varressa sijaitsevia liiketiloja on laskelmassa nimetty ja lisätty kokous- / kerhotiloiksi, kun samalla majoitustiloja kuitenkin vähennetään, jolloin on ilmeistä, että myös kokoustilojen tarve tosiasiassa vähentyy. Kaupungin rakennusvalvonnan arvion mukaan rakennukseen jäisi hotellitoimintaa palvelevia tiloja tosiasiassa vain noin puolet rakennuksen pinta-alasta. Asemakaavan käyttötarkoitusta tarkentavan määräyksen mukaan hotelli- ja ravintolatoimintaan tarkoitetun rakennusosan vähimmäisrakennusoikeus tulee olla vähintään 2150 krs-m²:ä (65 % kokonaisrakennusoikeudesta). Luvan hakijan esittämä laskelma ei ole asemakaavan tavoitteiden mukainen. Hakemukseen suostuminen johtaisi siten myös tältä osin asemakaavan vastaiseen tilanteeseen. Rakennuksen soveltuvuus aiottuun tarkoitukseen Rakennushankkeen luvan myöntämisen edellytyksiä arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon haetulle palveluasumiselle samaan rakennukseen asemakaavan mukaisesti sijoitettavissa olevasta muusta toiminnasta mahdollisesti aiheutuva häiriö, sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön eli se, vastaako rakennus MRL:n 117 :n edellyttämällä tavalla tarkoitustaan. Soveltuvuutta arvioitaessa on otettava huomioon palveluasumista koskevat säännökset ja ohjeet. Vanhuspalvelulain (980/2012) mukaan pitkäaikaista hoitoa ja huolenpitoa turvaavat terveyspalvelut on toteutettava niin, että iäkäs henkilö voi kokea elämänsä turvalliseksi, merkitykselliseksi ja arvokkaaksi ja että hän voi ylläpitää sosiaalista vuorovaikutusta sekä

5 osallistua mielekkääseen, hyvinvointia, terveyttä ja toimintakykyä edistävään ja ylläpitävään toimintaan. Palveluasumista koskevaa sääntelyä on tarkennettu valtakunnallisissa sosiaalihuollon valvontaohjelmissa. Palveluasumiseen käytettävien tilojen on oltava esteettömiä, turvallisia ja kodinomaisia. Tilojen on mahdollistettava yksityisyys, mutta luotava samalla edellytykset toimintakyvyn ylläpitämiseen ja kuntoutukseen. Huomioon on otettava muun muassa yksityisyyden suojaa koskevat vaatimukset. Neljännen kerroksen hotellitilat sijaitsevat palveluasuntotilojen yläpuolella sekä ravintolat ja konferenssitilat sisäisine kulkuyhteyksineen palveluasuntojen läheisyydessä. Rakennuslupahakemukseen on liitetty Aluehallintoviraston ohjauskirje ( ) sekä Oriveden kaupungin vanhus- ja vammaisneuvoston lausunto (ohjauskirje ja vanhus- ja vammaisneuvoston lausunto on liitteenä (liitteet 3 ja 4) kokoukseen osallistuville). Aluehallintoviraston ohjauskirjeessä mm. todetaan, että sosiaalihuollon palvelutoiminnan kannalta toimintaympäristö ei ole asianmukainen, jos hotelli jatkaisi toisella puolella omaa toimintaansa ja käyttäisi samoja sauna- ja mahdollisesti kuntosalitiloja kuin palvelukoti. Aluehallintovirasto toteaa niin ikään, että samassa kiinteistössä sijaitseva ravintola ei voisi toimia iltaisin, koska se aiheuttaisi melua ja häiriötä palvelukodin asiakkaille. Vanhus- ja vammaisneuvosto toteaa lausunnossa mm., että ravintola, majoitus- ja liiketoimintojen sijoittaminen näin tiiviisti asumispalveluiden yhteyteen vaarantaa sosiaalihuollon asiakkaiden asumisviihtyvyyttä, yksityisyyttä, turvallisuutta ja kodinomaisuutta. Merkittävää asumista ei kaavoituksessa ole suunniteltu kiinteistöön sijoitettavaksi. Eikä asemakaavassa ole osoitettu mm. asumiseen liittyviä ja soveltuvia ulkopiha-alueita. Palveluasuntojen ulkoilupihaksi on muutoslupahakemuksessa suunniteltu aiemmin ravintolan ulkotarjoilualueena toiminut piha-alue. Ulkoilupihaa varjostaa ympäröivä rakennusmassa ja sinne on esteetön näköyhteys molempien kerrosten ravintolatiloista, osasta hotellihuoneista ja naapurikiinteistössä sijaitsevan ravintolan 2. kerroksen parveketerassilta. Lisäksi viereisen kauppaliikkeen pysäköintialue aiheuttaa häiriötä ulkoilupihalle. Hotelli- ja ravintolakäytön sekä palvelukodin yhdistäminen yhteen rakennukseen ei mahdollista palveluasumiselta edellytettävää turvallista ja kodinomaista ympäristöä. Jos nykyiseen hotellirakennukseen halutaan sijoittaa palveluasumista, tulee asia ratkaista muuttamalla alueen kaavaa siten, että se turvaa palveluasumisen laatuvaatimukset täyttävän ympäristön. Rakennustarkastajan ehdotus: Ympäristölautakunta päättää hylätä hakemuksen liitteenä olevan rakennuslupapäätöspöytäkirjaehdotuksen mukaisesti ((liite 5) liitteenä kokoukseen osallistuville). Päätös: Ehdotus hyväksyttiin.

6 Merkittiin, että ympäristölautakunnan puheenjohtaja Heikki Salomaa ja kaupunginhallituksen edustaja Matti Koppanen poistuivat kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon jälkeen kello