NAANTALIN KAUPUNKI, LUONNONMAAN JA LAPILAN YMS. SAARIEN OSAYLEISKAAVA ERILLINEN KUULEMINEN II KAAVAEHDOTUKSEEN TEHDYISTÄ MUUTOKSISTA

Transkriptio

1 NAANTALIN KAUPUNKI, LUONNONMAAN JA LAPILAN YMS. SAARIEN OSAYLEISKAAVA ERILLINEN KUULEMINEN II KAAVAEHDOTUKSEEN TEHDYISTÄ MUUTOKSISTA SISÄLLYSLUETTELO 1 TAHOT JOTKA OVAT MUISTUTTANEET II KAAVAEHDOTUKSESTA JA MUISTUTUKSEN JOHDOSTA KAAVAEHDOTUSTA ON MUUTETTU (KYLLÄ-KIRJE ) Armas Puolimatkan kuolinpesä Arosuo Vesa Ehojoki Juhani Juva Anna-Leena, Juva Kale, Ehojoki Juhani, Arosuo Vesa Kultarantagolf Oy (SL Golf Oy) TAHOT, JOITA KOSKEE MUU II KAAVAEHDOTUKSEEN TEHTY MUUTOS (KYLLÄ-KIRJE ) NAAPURIT (KIRJE ) Määttänen Kirsti Raision kaupunki Salonen Sanna ja Samuli (ent. omistaja ollut Arno ja Liisa Mikkolan oikeudenomistajat) 18 4 TAHOT JOTKA OVAT MUISTUTTANEET II KAAVAEHDOTUKSESTA, MUTTA MUISTUTUKSEN JOHDOSTA KAAVAEHDOTUSTA EI OLE MUUTETTU (EI- KIRJE ) (= EI MUUTOKSENHAKUOIKEUTTA ERILLISESSÄ KUULEMISESSA) Juva Anna-Leena ja Kale Vuorinen Kari (muistutus saapunut myöhässä ) MUUT Poikulainen Anne...26

2 NAANTALIN KAUPUNKI, LUONNONMAAN JA LAPILAN YMS. SAARIEN OSAYLEISKAAVA ERILLINEN KUULEMINEN II KAAVAEHDOTUKSEEN TEHDYISTÄ MUUTOKSISTA, MRA 32 Kaupunginhallitus on käsitellyt Luonnonmaan II:sta osayleiskaavaehdotuksesta tehdyt muistutukset, jotka saapuivat osayleiskaavaehdotuksen nähtävilläoloaikana Kaavaehdotusta on muistutusten ja viimeisimpien selvityksiin liittyvien tietojen perusteella joiltakin osin tarkistettu. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset eivät olleet niin olennaisia, että yleiskaavaehdotus olisi ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville. Muutosten johdosta on kuitenkin kuultu niitä osallisia erikseen, joita muutokset koskevat MRA 32 :n mukaisesti Muutosten johdosta kaupungilta on toimitettu ns. KYLLÄ-kirje tahoille, jotka ovat muistuttaneet ja muistutuksen johdosta kaavaehdotusta on muutettu (11 kpl) sekä tahoille, joita koskee muu yleiskaavaehdotukseen tehty muutos (4 kpl). Tämän lisäksi kaupunki on lähettänyt kuulemiskirjeen em. tahojen naapureille Lisäksi kaupunki on toimittanut ns. EI-kirjeen niille henkilöille, jotka ovat laatineet muistutuksen osayleiskaavaehdotuksen nähtävilläoloaikana , mutta muistutus ei ole aiheuttanut muutosta nähtävillä olleeseen kaavaehdotuskarttaan. 1 TAHOT JOTKA OVAT MUISTUTTANEET II KAAVAEHDOTUKSESTA JA MUISTUTUKSEN JOHDOSTA KAAVAEHDOTUSTA ON MUUTETTU (KYLLÄ-KIRJE ) 1.1 Armas Puolimatkan kuolinpesä (Kaupungin ympäristöviraston kirje kuolinpesälle on toimitettu Rausanne Oy:n osoitteeseen.) Muistutus: Kuolinpesä uudistaa asiassa aikaisemmin lausumansa. Kuolinpesä toteaa, että aikaisemmissa muistutuksissa tekemät huomautukset ovat suurelta osin jääneet lopullisessa kaavaehdotuksessa huomioimatta. Erityisesti kuolinpesä huomauttaa vielä, että M-alueiden pintapuolinen käsittely on kaavaehdotuksessa puutteellinen ja syrjivä sekä tulee aiheuttamaan huomattavaa epäselvyyttä, kun oikeusvaikutuksettomaksi tältä osin tarkoitettuun kaavaan kirjoitetaan kaavamääräyksiä sanamuodolla, joka vastoin kaavan luonnetta on kirjoitettu sitovaan kieliasuun. 2

3 Vastine: Kuolinpesä on kaavaprosessin aiemmissa vaiheissa jättänyt mielipiteen ja muistutuksia, joiden sisältö on koskenut seuraavia asioita: Kuolinpesä on toivonut neuvottelua kaupungin kanssa siitä, miten sen omistamia maa-alueita tulisi kaavassa käsitellä. Kaava ei ole vastannut Kuolinpesän käsitystä oikeudenmukaisesta ja tasapuolisesta maanomistajien kohtelusta seuraavilta osin: 1. Ns. vanhat rakennuspaikat tulisi jättää huomioimatta rakennusoikeutta vähentävänä tekijänä. Muistuttajan mukaan Kraakkukarin rakennuspaikka on ns. vanha, ennen vuotta 1946 rakennettu rakennuspaikka. Tätä rakennuspaikkaa ei tulisi ottaa huomioon mitoituslaskelmissa käytettynä rakennusoikeutena, vaan huomioida laskelmien päälle tulevana ylimääräisenä rakennuspaikkana. Näin ollen kantatilan alueelle kuuluisi osoittaa yksi rakennuspaikka lisää. Tämä ehdotetaan merkittävän Pikku-Harten pohjoispuolella olevan Miekkulanlahden länsirannalle sinne merkityn yhden uuden rakennuspaikan viereen. 2. Muistuttaja vaatii Miekkulanlahden uimaranta-aluetta, merkinnällä VV, poistettavaksi kaavaehdotuksesta, koska uimaranta ei ole kaupungin aluetta ja siten alentaa kohtuuttomasti ja perusteettomasti kuolinpesän omistamien maaalueiden arvoa. Miekkulanlahteen merkitty uimaranta-alue ei ole tarkoituksenmukainen eikä täytä kaavoitukselta edellytettävää maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatetta. 3. Hyypiövuoren S-2 aluetta tulisi supistaa huomioiden suojelun tarkoituksenmukaisuus ja rajoitusvaikutuksiensa osalta kirjoittaa kaavamääräys täsmällisemmin. Muistuttaja ehdottaa, että Hyypiövuoren suojeltavan alueen rajaus jätetään vastaamaan voimassa olevan yleiskaavan rajausta. Suojeltavan alueen tarkempi rajaus tehtäisiin myöhemmässä yksityiskohtaisessa kaavoituksessa tarkempien selvitysten perusteella. 4. Miekkulan tilan TP-alue tulisi muuttaa AP-alueeksi kuolinpesän ja kaupungin välillä pidetyssä neuvottelussa sovittiin, että TP-alueelle haetaan merkintä, joka vastaisi paremmin maakuntakaavan merkintää. 5. M-alueiden osalta kaavamerkintä tulee kirjoittaa niin, että saadaan täsmällinen tieto alueen rakennusoikeudesta. Muistuttaja ehdottaa, että maaja metsätalousvaltaisen alueen määräystä muutettaisiin siten, että kullekin 3 ha:n suuruiselle maa-alueelle tulee lähtökohtaisesti myöntää rakennuslupa, elleivät muut erityisolosuhteet sitä tapauskohtaisesti estä. Kuolinpesä huomauttaa lisäksi, että käytäntö, jossa vain osa sisämaan rakennuspaikoista merkitään kaavaan, aiheuttaa epäselvyyttä ja epätietoisuutta maanomistajien kesken. 6. Muistuttaja pyytää, että päivättyyn kaavaehdotuskarttaan palautettaisiin Kallionokan tilalle ( ) merkintä myös muistuttajan olemassa olevan rakennuspaikan osalta. 3

4 Armas Puolimatkan kuolinpesä omistaa kaava-alueella kiinteistöt Harju 1:20 (407), Jaakkola 1:29 (407), Ojanperä 2:116 (409) ja Miekkula 1:22 (420). Muistutukset (kohdat 1-5) kohdistuvat sisältönsä perusteella lähinnä tiloihin Harju, Jaakkola ja Miekkula. Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus perustuu (kiinteistöt Harju, Jaakkola ja Miekkula). Kraakkukarin rakennuspaikka osoitettu punaisella rinkulalla. 4

5 Muistuttajalle on eri vaiheissa vastattu seuraavaa (yhteenveto eri vastineista): 1) Maanomistajien tasapuolinen kohtelu yleiskaavassa edellyttää, että kaikille maanomistajille (kantatiloille) annetaan yhtäläinen mahdollisuus rakentamiseen luonnonolosuhteet ja ympäristö huomioon ottaen. Samalla on otettava huomioon, kuinka paljon eri kantatilat ovat aikaisemmin hyödyntäneet rakennusoikeuttaan. Kantatilaperiaatteen mukaan rakennusoikeus määritetään jonkun tietyn poikkileikkausajankohdan mukaisille tiloille, kantatiloille. Naantalin Luonnonmaalla käytössä on ajankohta , joka on eräs yleisesti rantayleiskaavoissa käytössä oleva ajankohta. Kraakkukarin saari kuuluu tilaan Jaakkola 1:29. Jaakkolan tilan laskennallinen rakennusoikeus on selvitetty yleiskaavan mitoitusperiaatteiden mukaan. Tilan rantavyöhykkeellä on neljä olemassa olevaa lomarakennuspaikkaa, joista yksi sijoittuu Kraakkukarin saarelle. Tässä yhteydessä on samantekevää, milloin rakennus saarelle on rakennettu. Merkitystä on vain sillä, että kyseessä on laillisesti rakennettu rakennus. Nämä kaikki olemassa olevat rakennuspaikat otetaan huomioon tilan jäljellä olevaa rakennusoikeutta määritettäessä. Mikäli Kraakkukari olisi itsenäinen tila (jota se siis ei ole vaan osa Jaakkolan tilaa), joka olisi muodostettu ennen kaavan poikkileikkausajankohtaa , kyseessä olisi ns. muuttumaton kantatila. Tällöin rakentamattomalle rakennuspaikalle osoitettaisiin rakennusoikeus yleiskaavan mitoitusperusteista riippumatta, mikäli rakennuspaikka muuten täyttäisi tietyt rakennuspaikalle asetettavat vaatimukset. Ts. jos kantatilan laskennallinen rakennusoikeus olisi yleiskaavassa esim. 0,4 rp (joka ei siis pyöristy ylöspäin yhteen rakennuspaikkaan), voisi Kraakkukari silti saada yhden rakennusoikeuden kantatilaperiaatteen (nyk. emätilaperiaatteen) perusteella. Kantatilaperiaatteen mukaisesti kaikki kantatilan olemassa olevat rakennuspaikat vähentävät kantatilan jäljelle jäävää rakennusoikeutta riippumatta siitä, milloin ne on rakennettu. Puolimatkan tapauksessa nykyinen Jaakkolan tila 1:29 (407) kuuluu lakanneeseen Jaakkolan kantatilaan 1:27X (407), X= lakannut tila. Jaakkolan kantatilalla 1:27X sijaitseva Kraakkukarin rakennuspaikka vähentää Jaakkolan kantatilan 1:27X rakennusoikeutta. Kuten aiemmassa vastineessa on todettu, muistutuksessa mainittu Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO:2006:103 koskee eri asiaa kuin Puolimatkan Kraakkukarin kysymys. Ennakkopäätöksessä kysymys on siitä, tulkitaanko olemassa oleva lomarakennus rakennuspaikaksi vai ei. Kraakkukarin tapauksessa ei ole epäselvyyttä tästä seikasta, vaan olemassa oleva rakennuspaikka on yleiskaavassa osoitettu olemassa olevana rakennuspaikkana. Alueella, jota Korkeimman oikeuden päätös koskee, oli jo olemassa kaksi laillisesti rakennettua lomarakennuspaikkaa, ja näin ollen yleiskaavamääräys ei voinut olla esteenä tilan jakamiselle, vaikka yleiskaavan mitoituksen mukaan alueelle olisi kuulunut vain yksi rakennuspaikka. Oikeustapauksessa kysymys oli siitä, muodostiko kaksi loma-asuntoa kaksi erillistä lomarakennuspaikkaa, vai vain yhden rakennuspaikan, jossa samaan pihapiiriin kuuluu kaksi loma-asuntoa. Korkein oikeus 5

6 katsoi tässä tapauksessa, että kysymyksessä oli kaksi rakennuspaikkaa. Asialla ei ole mitään tekemistä kantatilaperiaatteen kanssa. Oikeustapauksessa oli kysymys siitä tosiseikasta, että kaava-alueella on yleensä lukuisia kiinteistöjä, joissa yleiskaavan mitoitus oikeuttaisi vähempään määrään rakennuspaikkoja kuin mitä kiinteistölle on jo rakentunut. Tällöin olemassa olevat rakennuspaikat - silloin kun ne on jo ennen yleiskaavaa laillisesti rakennuspaikoiksi muodostuneet - osoitetaan kaavassa, vaikka yleiskaavan mitoitus ylittyisikin. Kraakkukarin käsittely on tapahtunut täsmälleen yleiskaavan mitoitusperiaatteiden sekä kantatila-/ emätilaperiaatteen mukaisesti. 2) Uimaranta-alue-merkintä on kaavaehdotuksessa säilytetty, mutta sen sijaintia tarkistettu. Kyseessä on merkittävä uusi varaus Luonnonmaan etelärannalla. Uimaranta on tieyhteyden päässä ja hyvin saavutettavissa. Asiasta on neuvoteltu kaupungin ja maanomistajan kesken. Kaupungin käsityksen mukaan uimarantavarausta ei voida kokonaan poistaa. Neuvottelusta laadittuun muistioon on kirjattu kaupungin kannan lisäksi: Maanomistaja tähdensi, että he eivät hyväksy lainkaan uimarantamerkintää alueelle. Jos uimaranta kuitenkin kaupungin toimesta kaavaehdotukseen merkitään alueelle, on selvitettävä mahdollinen korvausvelvollisuus. Virkistysalueiden lisäämiseen on yleistä painetta Luonnonmaalla, koska rannat ovat hyvin pitkälti sulkeutuneita ja yleiseen virkistykseen soveltuvaa maata on käytettävissä vain vähän. Lapilassa on tehty samansuuntainen ratkaisu kuin Puolimatkan kuolinpesän alueella, jotta yleisen virkistyksen aluetarpeeseen voidaan kaavassa vastata. Kirstilänlahden uimaranta on raisiolaisten käyttöön tarkoitettu, luonteeltaan yksityinen uimaranta, joka tämän vuoksi sisältyy RM-varaukseen. Yleiseksi uimaranta-alueeksi on jätetty edelleen Kirstilän ja Villan tilan luoteisnurkka asemakaavan mukaisesti. 3) S-2-alue: Suojelualueen rajaus on maakuntakaavassa esitetyn aluevarauksen (SL ) mukainen. Suojelualueen rajaus on tarkistettu maastossa Maastotarkistuksen mukaan kallioalue rajoittuu maisemallisesti ja luonnonympäristöltään luontevasti ympäröiviin peltoihin ja länsireunalla tiehen eikä rajauksen muuttaminen ole perusteltua. S-2-aluetta koskevaa määräystä on täsmennetty ympäristökeskukselta saadun lausunnon perusteella. Alueen tarkempi kuvaus on esitetty kaavaselostuksessa. Myöskään oheisen peruskarttaotteen mukaan suojelualue ei käsitä peltoalueita vaan suojeluperusteen mukaisesti Hyypiönvuoren jyrkänne-alueen ja alusmetsää. 6

7 S-2-alueen määräyksissä todetaan seuraavaa: Maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, tienrakentamista, puiden kaatamista tai muuta tähän verrattavaa toimenpidettä ei saa suorittaa ilman lupaa (maisematyön luvanvaraisuus MRL 128 ). Alueella suoritettavien toimenpiteiden tulee olla sellaisia, että alueen luonnonympäristö tai arvokas maisemakuva säilyy. Edellä olevan perusteella yleiskaava ei aiheuta rajoituksia alueen käyttöön, mikäli alueella suoritettavat toimenpiteet eivät turmele luonnon- ja maisema-arvoja. Maisemaa merkittävästi muuttavat toimenpiteet eivät nekään ole suoraan kiellettyjä vaan luvanvaraisia. Lisäksi rajaus on yleiskaavan yleispiirteisyys huomioon ottaen riittävän tarkka ja noudattaa lähtötiedoissa olevaa kohteen rajausta varsin hyvin. Rajauksen muuttaminen ei ole perusteltua. 4) Kaavaluonnoksen mukaisiin työpaikka-alueisiin ei ole tehty luonnosvaiheen jälkeen periaatteellisia muutoksia, Puolimatkan alueelle sijoitetun työpaikka-alueen rajausta on kuitenkin tarkistettu. Puolimatkan alueella sijaitsevaa TP-aluetta ei muuteta asumiseen, koska ratkaisu ei olisi kaupunginvaltuuston hyväksymän kehityskuvan mukainen ja se hajauttaisi Luonnonmaan tiiviin asumisen rakennetta. Luonnonmaan asuntoalueiden kapasiteetti on jo nykyisen ratkaisun mukaan väljä, ja toisaalta uusia työpaikka-alueita on osoitettu vähän. Puolimatkan ja kaupungin kokouksesta todetaan muistiossa seuraavaa: Miekkulan TP- alueelle haetaan merkintä, joka vastaisi paremmin maakuntakaavan merkintää. Maakuntakaavan TP-merkintä mahdollistaa rajatusti myös muun maankäytön kuin palvelujen tai työpaikkojen alueet. Maakuntakaavan määräyksen mukaan aluemerkintä sisältää myös pienehköjä asuntoalueita. Alueelle ei saa sijoittaa uutta asumista, jos sille kohdistuu ympäristöhäiriöitä. Yleiskaavan TP-alueesta todetaan kaavamääräyksessä seuraavaa: Alueelle voidaan sijoittaa liike-, toimisto- ja näihin verrattavia tiloja, jotka eivät aiheuta ympäristöhäiriöitä. Alue on asemakaavoitettu tai tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. 7

8 Yleiskaavan TP-merkintä osoittaa alueen pääkäyttötarkoituksen. TP-alue voi siten sisältää myös muita tiloja, jotka ovat ympäristövaikutuksiltaan rinnastettavissa toimistotyyppiseen työhön. Kaavaehdotusta on tarkistettu siten, että TP-alueeseen on liitetty seuraava määräys: Alue voi sisältää myös pääkäyttötarkoituksen mukaisiin työpaikkatoimintoihin sopeutuvaa asumista. 5) Osayleiskaavaehdotuksessa M-merkinnällä on osoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen tarkoitetut alueet ranta-alueen ulkopuolella. Merkinnän yhteydessä määrätään, että rakennuspaikan enimmäisrakennusoikeus on uusilla rakennuspaikoilla 300 k-m2 ja että uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 3 ha. Muutoin rakentamista M-alueella ohjataan rakennusjärjestyksen ja muiden säädösten mukaan. Edellä olevan lisäksi voidaan todeta, että myös Naantalin voimassaolevassa vahvistetussa yleiskaavassa on M-alueita koskemaan annettu määräys rakennuspaikan vähimmäispinta-alasta (3 ha). Määräyksen tarkoituksena on ollut rajoittaa alueella sellaista hajarakentamista, joka on kaupunkirakenteen kehityksen kannalta haitallista. Määräyksellä on myös pyritty säilyttämään maaseutualueiden ominaispiirteitä ja turvaamaan maatalouden harjoittamisen edellytyksiä. Määräys on toiminut hyvin ja tavoitteiden mukaisesti. Naantalissa on harvinaisen hyvin onnistuttu säilyttämään kaupunkimaisten ja maalaismaisten alueiden välinen suhde ja alueiden luonne-erot sekä kehittämään alueita niiden omiin vahvuuksiin perustuen. Nyt laadittavana olevassa osayleiskaavaluonnoksessa on voimassaoleva määräys säilytetty ennallaan. Tähän on vahvat perusteet, sillä kokemukset määräyksen vaikutuksista ovat myönteisiä ja tulevaisuudessa on entistä tärkeämpää ohjata selvällä tavalla asuinrakentaminen pääasiallisesti asemakaavoitettaville alueille. Määräyksen lieventäminen (rakennuspaikkakoon pienentäminen) johtaisi helposti sellaiseen suunnittelemattoman hajarakentamisen lisääntymiseen, joka on Etelä-Suomen kunnissa merkittävin yhdyskuntarakenteen hajautumisen ja yhdyskuntataloudellisten kustannusten lisääntymiseen johtava ongelma. Tämä on todennäköistä siksikin, että Luonnonmaan alue on erityisen houkutteleva asuinympäristö, rakennuspaineet alueella tulevat jatkossa varmasti kasvamaan. Luonnonmaalla (ja Lapilassa) tällainen kehitys aiheuttaisi myös merkittäviä haitallisia vaikutuksia alueiden miljöö- ja maisema-arvoihin. Suunnitteluperiaatteista käydyissä keskusteluissa on myös esitetty kysymys siitä, mihin johtaisi 3 ha:n määräyksen käyttäminen mitoitusnormina M-alueilla. Yleiskaavan luonne muuttuisi tällöin strategisesta, yleispiirteisestä suunnitelmasta ranta-alueiden ohella myös sisämaassa mitoittavaksi, rakentamista yksityiskohtaisesti ohjaavaksi yleiskaavaksi. Nykyinen tilanne säilyttää tilanteen hallinnan kaupungin käsissä ja edistää suunnitelmallista sekä ympäristöllisesti korkeatasoisen miljöön säilymistä ja kehittymistä, millä on myös suuri merkitys Naantalin kaupungin imagon kannalta. Määräyksen säilyttäminen nykyisellään on avainkysymyksiä osayleiskaavoitukselle asetettujen tavoitteiden toteutumiseksi. Kuolinpesä huomauttaa lisäksi, että käytäntö, jossa vain osa sisämaan rakennuspaikoista merkitään kaavaan, aiheuttaa epäselvyyttä ja epätietoisuutta 8

9 maanomistajien kesken. Rakennuspaikkoja on kaavakartalla osoitettu AP- tai vastaavina alueina sisämaassa siinä tapauksessa, että alueella on useamman asuinrakennuksen ryhmä. Yksittäiset rakennuspaikat sisältyvät alueen pääkäyttötarkoitusmerkintään, joka voi olla esim. M- tai MA. Poikkeuksen muodostavat ne sisämaan rakennuspaikat, joita koskee suojelumerkintä. Kaavaehdotusta on näiden osalta tarkistettu ja tällaiset kohteet on osoitettu AP-2- merkinnällä. Yleiskaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n tarkoittamana oikeusvaikutteisena yleiskaavana ja sitä voidaan käyttää ranta-alueilla sijaitsevilla AP- 1-, AP/x-, RA-1- ja RA/x-alueilla rakennusluvan myöntämisen perusteena. Tämä on myös todettu kaavakartalla. Kaava on siis kaikilta osin oikeusvaikutteinen. M-alueiden osalta oikeusvaikutteisuus tarkoittaa sitä, että M-alueilla pääkäyttötarkoituksena on ja tulee kaavaehdotuksen mukaan olemaan maa- ja metsätalous. Alueita ei ole tarkoitettu tiiviin rakentamisen alueiksi. Se on myös yleiskaavan ohjausvaikutus alempiasteiselle kaavoitukselle. Edellä esitetyn perusteella ei ole tarkoituksenmukaista eikä mahdollistakaan osoittaa rakennuspaikkoja M-alueella yleiskaavakartalla. M-alueita koskevat määräykset eivät ole vähäisen valmistelun tulosta, vaan tehokas keino hallita hajarakentamista. 6) Kallionokan tila 1:40 (401) on muistuttajan mukaan Kuolinpesän yhteisomistuksessa Ehojoki-nimisen maanomistajan kanssa. Molemmilla maanomistajilla on alueella erillinen loma-asunto. Kaupungin rakennusvalvonnan selvityksen mukaan Onninentilalta vuokratulle alueelle on myönnetty kaksi rakennuslupaa (päätökset nro 29-30). Toinen luvista on myönnetty Aarne Ehojoelle ja toinen A. Puolimatkalle. Molemmat luvat on myönnetty asuinrakennukselle ja saunalle. Kyseessä on erilliset rakennuspaikat. Osayleiskaavaa on tarkistettu tilan Kallionokka osalta ja tilalle on osoitettu kaksi olemassa olevaa rakennuspaikkaa maanomistajan muistutuksessa esitetyn pyynnön mukaisesti. -- Erillisen kuulemisen yhteydessä Puolimatkan kuolinpesä ei esitä sellaisia em. asioihin liittyviä uusia seikkoja, josta syystä yleiskaavaehdotusta tulisi tarkistaa. Kaavaehdotus on perusteltu eikä sitä esitetä muistutuksen johdosta muutettavaksi. 9

10 1.2 Arosuo Vesa Muistutus: Muistuttaja vaatii, että tarkistetussa osayleiskaavaehdotuksessa oleva viheraluekaistale hänen vielä lohkomattoman tilansa Putkinotko kohdalla poistetaan. Vastine: Muistutus koskee Isokylän tilan 7:15 (406) ranta-aluetta Kultaranta Golf-alueen välittömässä läheisyydessä. Isokylän alueelle on osoitettu olemassa oleva rakennuspaikka (Putkinotko) ja virkistysaluekaista rantaan, joka liittyy golfaluekokonaisuuteen. Virkistysalue-kaista on sijoittunut aiemmissa kaavavaiheissa osittain olemassa olevan huvilarakennuksen alueelle. Kaavaehdotusta on edellisessä vaiheessa tarkistettu ja V- aluetta siirretty hieman etelään rantaan vievän tielinjauksen molemmin puolin siten, että V-alue sijoittuu osin puheena olevan kiinteistön alueelle ja osin tilan Monno 2:56 (406) alueelle. Asiasta on tämän jälkeen käyty keskustelu Kultaranta Golf:n edustajan kanssa Tällöin Kultaranta Golf Oy:n puolesta todettiin, ettei virkistysalue kaistaleella ole heille merkitystä. Samalla käytiin maastokatselmus maanomistajien kanssa. Näiden perusteella todettiin, ettei kaistaleella ole yleisen virkistyksen kannalta merkitystä. Edellä olevan perusteella kaavaehdotusta tarkistetaan ja viheraluekaista muutetaan RA-alueeksi. Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus perustuu. 10

11 1.3 Ehojoki Juhani Muistutus: Muistuttaja toteaa, että maanomistajien tasapuolinen kohtelu edellyttää Monnon kiinteistön säilyvän loma-asuntotonttina kokonaisuudessaan voimassa olevan yleiskaavan mukaisesti. Yleiskaava ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa. Monnon kiinteistö on kokonaan tonttialuetta. Kaavaehdotuksessa V-alueeksi merkityllä alueella on puutarha kasvihuoneineen. Alueella on myös hoidettua taimikkoa sekä jalopuita. Kyseinen alue on käytännössä piha-aluetta. Kiinteistöllä ei ole sellaista rantaan johtavaa tietä, johon ulkopuolisilla olisi tieoikeuksia. Kultaranta Resort Oy:n edustaja on selkeästi todennut, että kyseinen V- alue ei palvele golf-alueen tarpeita. Naantalin kaupungin kiinteistö- ja ympäristölautakunta on päättänyt Santalantien asemakaavaa koskien: Kaikki rantaan ulottuvat VL-alueet osoitetaan Kultaranta Golf Oy:n omistamille maille ja muut yksityiset rantaan ulottuvat VLalueet muuttuvat loma-asuntojen alueeksi. Vastine: Muistutus koskee Isokylän tilan 7:15 (406) ranta-aluetta Kultaranta Golf-alueen välittömässä läheisyydessä. Isokylän alueelle on osoitettu olemassa oleva rakennuspaikka (Putkinotko) ja virkistysaluekaista rantaan, joka liittyy golfaluekokonaisuuteen. Virkistysaluekaista sijoittuu osin myös tilan Monno 2:56 (406) alueelle. Kaavaehdotusta on edellisessä vaiheessa tarkistettu ja V-aluetta siirretty hieman etelään rantaan vievän tielinjauksen molemmin puolin siten, että V-alue sijoittuu osin Putkinotkon kiinteistön alueelle ja osin tilan Monno alueelle. Asiasta on tämän jälkeen käyty keskustelu Kultaranta Golf:n edustajan kanssa Tällöin Kultaranta Golf Oy:n puolesta todettiin, ettei virkistysaluekaistaleella ole heille merkitystä. Samalla käytiin maastokatselmus maanomistajien kanssa. Näiden perusteella todettiin, ettei kaistaleella ole yleisen virkistyksen kannalta merkitystä. Edellä olevan perusteella kaavaehdotusta tarkistetaan ja viheraluekaista muutetaan RA-alueeksi. 1.4 Juva Anna-Leena, Juva Kale, Ehojoki Juhani, Arosuo Vesa Muistutus: Muistuttajat esittävät, että Santalantien ja rannan välillä olevan merkinnöillä RA/7 ja RA/6 olevien loma-asuntoalueiden välissä oleva lahteen ulottuva V-kaistale poistetaan, koska sen toteuttaminen vaatisi lunastustoimia ja raskaita alueen nykyisen luonnontilan hävittäviä toimenpiteitä. Muistuttajat omistavat tilat Päiväranta 2:86, Länsiranta 2:85, Monno 2:56 ja Putkinotko. Muistuttajat ehdottavat, että mikäli V-alueeseen on tarvetta, on siihen sopivampi paikka Matalahden suulla olevalla RA/3 alueella. 11

12 Vastine: Muistutus koskee Isokylän tilan 7:15 (406) ranta-aluetta Kultaranta Golf-alueen välittömässä läheisyydessä. Isokylän alueelle on osoitettu olemassa oleva rakennuspaikka (Putkinotko) ja virkistysaluekaista rantaan, joka liittyy golfaluekokonaisuuteen. Virkistysaluekaista sijoittuu osin myös tilan Monno 2:56 (406) alueelle. Kaavaehdotusta on edellisessä vaiheessa tarkistettu ja V-aluetta siirretty hieman etelään rantaan vievän tielinjauksen molemmin puolin siten, että V-alue sijoittuu osin Putkinotkon kiinteistön alueelle ja osin tilan Monno alueelle. Asiasta on tämän jälkeen käyty keskustelu Kultaranta Golf:n edustajan kanssa Tällöin Kultaranta Golf Oy:n puolesta todettiin, ettei virkistysaluekaistaleella ole heille merkitystä. Samalla käytiin maastokatselmus maanomistajien kanssa. Näiden perusteella todettiin, ettei kaistaleella ole yleisen virkistyksen kannalta merkitystä. Edellä olevan perusteella kaavaehdotusta tarkistetaan ja viheraluekaista muutetaan RA-alueeksi. 1.5 Kultarantagolf Oy (SL Golf Oy) Muistutus: Muistuttaja esittää, että liitekartan B-alueen pohjoisosassa oleva punaisella rajauksella merkitty alue osoitetaan V-alueen sijasta Y-alueeksi esimerkiksi päiväkotia tai muita julkisten palveluiden rakennuksia varten. Perusteluina esitetään: - Y-alueeksi esitettävän alueen läheisyydessä on jo kiinteää asutusta ja sen myötä tarvetta päiväkodille tai muulle palvelurakennukselle. - Alue ei nykyisellään enää ole tarkoituksenmukaisesti osoitettavissa V-alueeksi ja V-alueita on jo lähistöllä tarpeeksi tulevaakin asutusta varten.. - Toisaalta mikäli Y-alueelle ei olisi tarvetta, alue voitaisiin pitää maisemallisesti asianmukaisessa kunnossa. - Y-rakennusten rakentaminen voitaisiin asemakaavassa osoittaa ainoastaan alueen itäpuoliseen osaan, länsipuoli voitaisiin asemakaavassa osoittaa S-merkinnällä. Lisäksi muistutuksessa esitetään kannanotto koskien tulevaa asemakaavoitusta. Vastine: Kaavakäsittelyn aiemmissa vaiheissa on todettu, että yleiskaavassa ei osoiteta rakentamisalueita ns. toiseen riviin rannasta katsoen. Yleiskaavalla ei voida aiheuttaa kohtuutonta haittaa jo olemassa oleville loma-asunnoille ja asettaa näiden omistajia eriarvoiseen asemaan muiden maanomistajien kanssa. Lisäksi muistuttajan tarkoittama V-alue sijoittuu kokonaan ranta-alueelle, ja kantatilalla (Frälsi 1:22, 406) ei enää ole jäljellä yleiskaavan mukaista 12

13 rantarakennusoikeutta. Kantatilan jäljellä oleva rakennusoikeus on osoitettu kokonaisuudessaan nykyiselle tilalle Isokylä 7:15 (406). Kaavaehdotus on perusteltu eikä sitä esitetä muistutuksen johdosta muutettavaksi. Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus perustuu. --- Seuraavat Kyllä-kirjeen saaneet eivät ole laatineet muistutusta: Hämäläinen Alpo, Metsäkeskus, Sihvonen Tiina, Sipilä Pekka, Sorvari Teuvo ja Turun museokeskus. 2 TAHOT, JOITA KOSKEE MUU II KAAVAEHDOTUKSEEN TEHTY MUUTOS (KYLLÄ-KIRJE ) Seuraavat Kyllä-kirjeen saaneet eivät ole laatineet muistutusta: Hellevuori Riitta Sinikka, Impilä Voitto, Poikulainen Taimi ja Virtanen Sinikka. 3 NAAPURIT (KIRJE ) Naapureina on kuultu 43:a tahoa. Näistä kolme on laatinut muistutuksen erillisen kuulemisen vaiheessa: 13

14 3.1 Määttänen Kirsti Muistutus: 1. Muistuttaja vaatii, että tarkistetussa osayleiskaavaehdotuksessa Vennanpaltan tilalle osoitettu RM-merkinnän sijaan osoitetaan yksi RA-merkitty rakennuspaikkaa. Vennanpaltan tilalle suunniteltu matkailupalvelujen alue (RM) aiheuttaa merkittävän muutoksen alueen kaavoitusperiaatteisiin, kun loma-asuntoalueeksi varattu alue muutetaan matkailupalvelujen alueeksi ja yhteisrantaiseksi lomakyläalueeksi merkittävän suurella rakennusoikeudella ja tosiasiallisen muutoksen tekemistä yleiskaavan rantarakentamisen mitoitusperiaatteisiin. Kaavamuutos ei nyt koske vain yksityistä etua, vaan kyseessä on laajempivaikutuksinen muutos, joka edellyttää kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville. RM-aluetta ei voida lisätä yleiskaavaan ilman, että kaavaa tulee kokonaisuudessaan arvioida sen johdosta uudestaan. Kyseisellä alueella ei ole mitään tarvetta yhteisrantaiselle lomakylälle. Kaavaluonnoskarttaan liittyvässä selostuksessa todetaan, että loma- ja matkailupalvelujen aluetta kehitetään voimakkaasti golf-kenttään ja ranta-alueisiin tukeutuen. Vennanpaltta ei ole lähelläkään selostuksessa tarkoitettua golfkenttää ja Porhonkallion aluetta. Muistuttaja vastustaa lomakylän muodostamisen mahdollisuutta, rakentamiselle suunnitellun alueen laajentamista sekä sitä, että alueelle suunnitellaan massiivista 400 k-m2 rakennusoikeutta. Muistuttajan käsityksen mukaan yleiskaava ei täytä yleiskaavan sisältövaatimuksia ( (MRL 39 ) ja aiheuttaa muistuttajalle kohtuutonta haittaa. Muistuttajan omistama maa-alue jäisi kahden yleisluonteiseen käyttöön tarkoitetun alueen väliin. Alueen kaakkoispuolella on laaja VR-alue ja luoteispuolella kyseinen RM-alue. Määttäsen oikeus rauhalliseen asumiseen poistuu. Muistuttaja katsoo, että hän voi hyväksyä kyseiselle alueelle kaavoitettavaksi aiemman suunnitelman mukaisesti yhden RA-rakennuspaikan muidenkin osalta noudatettavalla rakennusoikeuden määrällä. 2. Muistuttaja esittää tilan Ruokolahti ( ) osoittamista AP/1- merkinnällä tarkistetun osayleiskaavaehdotuksen RA/1-merkinnän sijaan. Määttäsen omistama Ruokolahti-niminen tila ( ) on kaavaehdotuksessa merkitty RA-alueeksi yhdellä rakennuspaikalla. Muistuttaja pyytää, että kaavamerkintä muutetaan tilan osalta olemaan AP/1. Kiinteistöllä oleva rakennus on kaupungin rekistereissä merkitty olemaan vakituiseen asumiseen tarkoitettu yhden asunnon talo, eikä loma-asunto. Vastine: 1) Muistuttajan toteamus siitä, että Vennanpaltan tilalle suunniteltu matkailupalvelujen alue (RM) tarkoittaisi tosiasiallisen muutoksen tekemistä yleiskaavan rantarakentamisen mitoitusperiaatteisiin, ei pidä paikkaansa. Vennanpaltan tila ei ole RM-merkinnän johdosta saanut lainkaan lisärakennusoikeutta. Vennanpaltan maanomistaja on toivonut RM-aluetta, jolle voisi toteuttaa 400 k-m2 rakennusoikeutta, mutta edellisen vaiheen vastineessa nimenomaan todetaan, että tämä 14

15 toive vastaa käytännössä kahta rakennuspaikkaa, ja siten siihen ei ole voitu maanomistajien tasapuolisen kohtelun perusteella suostua. Tilan Vennanpaltta RM-alueelle on kaavaehdotuksessa osoitettu yksi uusi rakennuspaikka punaisella rakennuspaikkaa koskevalla symbolilla. Tämä symboli kuvaa rakennuspaikkojen määrää. Yleiskaavassa RA-1- ja RA/1-alueiden uusilla rakennuspaikoilla yhden rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus k-m2 riippuen rakennuspaikan pinta-alasta. Lisäksi mikäli saunarakennus ja/tai vierasmaja rakennetaan erillisinä rakennuksina, lisätään tämän/näiden rakennusoikeus rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeuteen. Saunarakennus saa olla enintään 25 k-m2 ja vierasmaja 25 k-m2. RM-alueelle osoitettu punainen ympyränmuotoinen symboli osoittaa paitsi maanmittaustoimituksella erotettavien kiinteistöjen lukumäärää (=1) myös rakennusoikeuden suuruusluokkaa, joka kiinteistön pinta-ala ja rakennusten toteuttamistapa huomioon ottaen on enintään k-m2. Lisäksi alueen toteuttaminen edellyttää asemakaavoittamista. Voimassa oleva yleiskaava on ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Vennanpaltan kaavamerkinnässä on kysymys siitä, että RM-kaavamerkinnän turvin yleiskaavassa ei rajoiteta alueen toteuttamista siten, että sillä saisi toteuttaa ainoastaan yhden lomarakennuksen, yhden saunan ja yhden vierasmajan (kuten RA/1- merkinnällä tehdään), vaan alueelle sallitaan esimerkiksi kaksi pienempikokoista lomarakennusta. Tästä vapaudesta kuitenkin seuraa se, että alue on asemakaavoituksella (maanomistajan kustannuksella) suunniteltava tarkemmin. Laajempi aluerajaus mahdollistaa rakennusten sovittamisen alueelle väljemmin ja tarkoittaa samalla asemakaavoitukselle liikkumavaraa. Rantaviivaa RM-merkintä ei vie enempää kuin RA/1-merkintä tässä mielessä kaavaratkaisu ei ole muuttunut aiemmista vaiheista. Kyseessä ei ole siis yleiskaavan suunnittelu- tai mitoitusperiaatteista tai maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta poikkeamisesta eikä muutos edellytä myöskään kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville. RM-merkintöjä on yleiskaavassa käytetty muuallakin kuin golf-kentän läheisyydessä. Yleiskaavassa ei ole missään vaiheessa ollut tavoitteena osoittaa RM-merkintöjä ainoastaan golf-kentän läheisyyteen ja toisaalta kyseisen merkintä Vennanpaltan alueella ei tarkoita loma- ja matkailupalvelujen alueen voimakasta kehittämistä. Yleiskaavaehdotusta ei ole syytä tarkistaa tältä osin. 15

16 Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus perustuu. 2) Muistuttaja esittää tilan Ruokolahti ( ) osoittamista AP/1- merkinnällä tarkistetun osayleiskaavaehdotuksen RA/1-merkinnän sijaan. Kiinteistöllä oleva rakennus on kaupungin rekistereissä merkitty olemaan vakituiseen asumiseen tarkoitettu yhden asunnon talo, eikä loma-asunto. Asia on kaupungin rakennusvalvonnassa tarkistettu. Rakennuksella on vakituisen asunnon rakennuslupa, rakennus on valmistunut Osayleiskaavaehdotusta tarkistetaan ja kaavamerkintä muutetaan RA/1-merkinnästä AP/1-merkinnäksi. Kyseessä on oikaisuluonteinen muutos, joka ei edellytä erillistä kuulemista. 3.2 Raision kaupunki Lausunto: Lausuja vaatii tilan Kesäranta koilliskulman naapurialueiden tienhaaran rakentamismääräystä poistettavaksi, koska rakentaminen poistaisi alueen maamerkkinä toimivan kalliomuodostelman. Lausuja edellyttää aiemman virkistysalue VU/golf - merkinnän palauttamista kyseiseen kohtaan. Lausuja edellyttää, että golfkentän ohitse esimerkiksi Kesärantaan liikkuvien turvallisuudesta huolehditaan tarkemmissa kaava- ja lupamenettelyissä. 16

17 Lausuja esittää tilan Villa matkailualueen kaavamääräyksen virkettä huolehdittava alueeseen kohdistuvan yleisen virkistäytymistarpeen huomioinnista poistettavaksi, koska tämä aiheuttaa paineita raisiolaisten uimarannan kehittämisestä yleiseen käyttöön. Vastine: Lausunnossa mainittu R-aluevaraus liittyy laajempaan golf-kentän ja sen ympäristön maankäytölliseen kokonaisuuteen, jonka maankäyttö ratkaistaan erillisellä asemakaavalla. Osayleiskaavaehdotuksessa osoitetut varaukset perustuvat asemakaavoituksen yhteydessä tehtyihin selvityksiin ja yksityiskohtaisempiin suunnitteluratkaisuihin. Kaupunki on katsonut kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaiseksi tarkistaa Kultaranta Golfiin liittyvän kolmionmuotoisen alueen käyttötarkoitus virkistyksestä (V) loma- ja matkailualueeksi (R). Alue tukeutuu Särkänsalmentiehen. Villan tilan RM-3-alueeseen liittyy seuraava kaavamääräys: Alue on varattu yhteisrantaiseksi lomakyläalueeksi. Alue on asemakaavoitettu tai tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Alueen suunnittelussa on huolehdittava alueeseen kohdistuvan yleisen virkistäytymistarpeen huomioimisesta. Kyseinen määräys on ollut jo nähtävillä olleessa tarkistetussa kaavaehdotuksessa eikä Raision kaupunki silloin lausunut asiasta. Erillisen kuulemisen yhteydessä RM-3-alueisiin liittyviä kaavamääräyksiä ei ole muutettu. Kaavaehdotus on perusteltu eikä sitä esitetä lausunnon johdosta muutettavaksi. Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus perustuu. 17

18 Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus (Villan tila) perustuu. 3.3 Salonen Sanna ja Samuli (ent. omistaja ollut Arno ja Liisa Mikkolan oikeudenomistajat) Muistutus: 1. Muistuttaja uudistaa laaditussa muistutuksessa esittämänsä vaatimukset perusteluineen. Kaupungin vastineessaan antamat perustelut eivät vastaa MRL:n mukaisia kaavoitusperiaatteita, kun jo yleiskaavavaiheessa vastineessa puhutaan siitä, että asemakaava tulee lisäämään loma-asuntojen tarjontaa myös alueen lounaiskulmassa. Kaavoitusperiaatteisiin kuuluva vuorovaikutus ja maanomistajan mahdollisuus vaikuttaa kaavan sisältöön on koko kaavoitusprosessin ajan torjuttu kaupungin taholta ja yksipuolisesti pyritty toteuttamaan vain Kultaranta Golf Oy:n intressejä. Koko kaavoitusprosessin ajan on lisätty Isokylän tilan alueen rakentamispaikkoja siten, että alueelle ei jää enää rakentamisesta vapaita alueita. Kaavoitus on jo tällä hetkellä ylitehokasta Isokylän tilalla huomioimatta esimerkiksi voimassa olevan maakuntakaavan maankäytölle asettamia rajoituksia. Yleiskaava aiheuttaa MRL 39 :n 4. mom:n mukaista kohtuutonta haittaa ja loukkaa myös vaatimusta maanomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta. 18

19 2. Muistuttaja vaatii Rantakallion ( ) tilan viereisen Kesärannan tilan merkintää palautettavaksi V-1-merkinnäksi. Kesärannan tilan osalta V-1-merkintä vastaisi nimenomaisesti alueen nykyistä käyttötarkoitusta. Aluetta käytetään uimarantana, koululaisten leirikoulupaikkana sekä sauna ja kokousrakennusta erilaisten yhdistysten tarkoitukseen. Missään nimessä aluetta ei ole käytetty matkailutarkoitukseen. Tässäkin yhteydessä on todettavissa Naantalin kaupungin tarkoitushakuisuus valjastaa mahdollisimman suuri osa Virvenlahden alueesta matkailutarkoituksiin. Kaupungilla ei ole mitään halua turvata Virvenlahdessa oleville loma-asunnoille niille kuuluvaa rauhaa. 3. Muistuttaja vaatii Rantakallion ( ) tilan viereisen Isonkylän tilan ranta-alueen merkintä RA palautettavaksi RAO/1- merkinnäksi. Alue ei ole koskaan ollut itsenäinen rakennuspaikka eikä sitä voi laskea olemassa olevaksi rakennuspaikaksi kuten kaavanlaatija on tehnyt. Kyseistä aluetta ei ole maanmittaustoimituksessa erotettu itsenäiseksi tilaksi. Alueella on saunarakennus. Alueen rantaviivan pituus on enintään 40 metriä ja nyt kysymyksessä on uusi eikä vanha rakennuspaikka. Alue ei täytä osayleiskaavan mukaisia rakennuspaikan edellytyksiä. Vastoin vastineessa esitettyä Isokylän tilalle ei kuuluisi lainkaan uusia rakennuspaikkoja, koska poikkileikkausajankohdaksi valittu on emätilaperiaatteen kannalta virheellinen. Tuohon ajankohtaan mennessä lähes kaikki Isokylän tilaan kuuluneet rantarakennuspaikat oli jo myyty ja lohottu itsenäisiksi tiloiksi. Rantarakennusoikeus ei voi myöskään siirtyä muilta saman omistajan tiloilta. Kaavan laatija on laskenut, että rakennuspaikkojen määrä on mitoittavan rantaviivan perusteella 5,58 rakennuspaikkaa. Rakennuspaikkojen määrä ei kuitenkaan voi olla kyseinen vaan enintään 4, koska golf-alue ulottuu Matalahden rantaviivaan ja rantaviiva on golf-alueen pituudelta jo käytetty rantarakentamiseen. RA0/1-merkintä on myös MRL 73 :n 1 mom:n kohdan 3 vastainen. Säännös vaatii, että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Lisäksi kaupunki on eräässä kaavan esittelytilaisuudessa ilmaissut, että kyseinen alue on maastollisen jyrkkyytensä vuoksi rakentamiseen soveltumaton ja toisaalta alue toimisi hyvänä suojavyöhykkeenä Raision kaupungin Kesärannan tilan ja lomaasuntokiinteistöjen välissä. Merkintä on vastoin yleiskaavan lähtökohtana olevaa periaatetta rantarakentamisen osalta, jonka mukaan mitoitusperiaatteena on käytetty 6 rp/muunnettu rantaviiva-km. Muutoksen johdosta rantaviivakilometrillä tulisi sijaitsemaan 7 rantarakennuspaikkaa aiemmin esitetyn 6 paikan sijasta. Osayleiskaavaa koskevassa kaavaselostuksessa todetaan, että kaupunginvaltuuston hyväksymän kehityskuvan mukaan Luonnonmaalla ei siis pääsääntöisesti käytetä laskennallisia mitoitusperiaatteita, koska rakentamattomia ranta-alueita on niin vähän. Nyt kyseisen maanomistajan eduksi poiketaan periaatteesta nimenomaan mitoituksen perusteella, vaikka edellytykset edes niiden mukaisesti eivät täyty. Lisäksi alue ei maastonmuodoiltaan, sijainniltaan eikä myöskään ympäristöolosuhteiltaan sovellu RA-rakennuspaikaksi. 19

20 Vastine: 1) Muistuttajalle on edellisessä kaavan käsittelyvaiheessa vastattu seuraavaa: Toista rakennuspaikkaa ei voida kaavan mitoitusperusteiden mukaan osoittaa, sillä tilojen rantaviivojen pituus ei oikeuta lisärakennuspaikkaan. Tilan Rantakallio rantaviivan pituus on 106 metriä, mikä tarkoittaa yhtä rakennuspaikkaa (0,63 rp normilla 6). Tilan Tuulenpesä rantaviivan pituus on 87 metriä, mikä tarkoittaa myös yhtä rakennuspaikkaa (0,52 rp normilla 6). Rantarakennusoikeutta kertyy yleiskaavassa rantaviivan pituuden mukaan, ei kiinteistön pinta-alan mukaan (pienillä saarilla myös pinta-alakriteeri). Rakennuspaikalle sallittavaan kokonaiskerrosalaan vaikuttaa myös kiinteistön pinta-ala. Mielipiteessä mainitut RA-aluevaraukset liittyvät laajempaan golf-kentän ja sen ympäristön maankäytölliseen kokonaisuuteen, jonka maankäyttö ratkaistaan erillisellä asemakaavalla. Kultaranta Golf alueen asemakaavoitus on tullut vireille vuonna Asemakaavoituksessa on ollut useita vaiheita, joissa myös viranomaistahot ovat olleet mukana ohjaamassa prosessia. Osayleiskaavaluonnoksessa osoitetut varaukset perustuvat asemakaavoituksen yhteydessä tehtyihin selvityksiin ja yksityiskohtaisempiin suunnitteluratkaisuihin. Asemakaavaratkaisun pääperiaatteena on ollut keskittää uusi rakentaminen Golfkeskuksen tuntumaan, mutta asemakaava lisää loma-asuntojen tarjontaa myös alueen lounaiskulmassa. Muistuttaja mainitsee, että rantaan rajoittuvien tilojen taakse sijoittuvat uudet RAkorttelit sijoittuvat laki- ja rinnealueelle, josta Naantalin kaavoitus- ja ympäristölautakunta on kokouksessaan edellyttänyt, että laadittaessa Santalantien asemakaavaa tulee ottaa paremmin huomioon maisemaselvityksen osoittamat rakentamiseen huonosti soveltuvat alueet. Golfkentän rakentaminen on muuttanut ja muuttaa alueen luonnetta luonnontilaisesta rakennetuksi. Tämä todetaan myös yleiskaavan vaikutusselvityksissä. Näin laajaa hanketta ei voida toteuttaa ilman vaikutuksia olemassa olevaan luonnonympäristöön ja maisemaan. Toisaalta hankkeen myötä luodaan Luonnonmaalle korkeatasoinen vapaa-ajan palvelukeskus erilaisine palvelu- ja harrastusrakennuksineen sekä kokonaisuuteen liittyvä vapaa- ajan ja ympärivuotisen asumisen alue. Kokonaisuutta tukee lisäksi Virvenrannan vierasvenesatama. Alueen asemakaavoitus perustuu väljiin tontteihin, jotka mahdollistavat rakennusten sijoittelun luonnonolosuhteet ja naapurit huomioon ottavalla tavalla. Kultaranta Golf on merkittävä matkailullinen vetovoimatekijä ja myös taloudellisesti merkittävä kaupungin kannalta. Ranta-alueen syvyys vaihtelee yleiskaavassa tavallisilla / suorilla rantaosuuksilla metrin välillä. Niemenkärkialueilla ranta-alue on syvempi. Ranta-alueen syvyys riippuu mm. maisemallisista tekijöistä, korkeusolosuhteista ja tausta-alueen maankäytöstä. Mikäli ranta-alue on rinnettä, kulkee ranta-alueen raja tavallisesti lakipisteiden kautta siten, että taustarinne, joka viettää rannasta poispäin on sisämaan aluetta. Jos maasto on kaltevaa syvälle sisämaahan asti, ranta-alueen raja harkitaan tapauskohtaisesti. 20

21 Tilojen Rantakallio 2:48 ja Tuulenpesä 2:47 taustalla olevat RA-korttelit (RA, AP, RA) ovat edellä mainituin perustein selkeästi sisämaan rakennuspaikkoja. Rantaalueen raja kulkee kutakuinkin kortteleiden merenpuoleisessa reunassa. Eteläisin sisämaan RA-kortteli sijaitsee rinteessä. Korttelista on etäisyyttä merialueelle yli 200 metriä ( m). Kyseessä on sisämaan kortteli myös Matalahden salmen suuntaan. Kortteli on osa Kultaranta Golfiin liittyvää toiminnallista kokonaisuutta (korttelia ympäröi golfkentän alue) ja kortteli liittyy maankäytöltään nimenomaan golf-alueeseen eikä niinkään vesistön käyttöön ja vetovoimaan. Varsinais-Suomen liitto ei ole Luonnonmaan ja Lapilan yleiskaavaluonnoksesta tai yleiskaavaehdotuksista antamissaan lausunnoissaan todennut, että yleiskaavan ja maakuntakaavan välillä olisi ristiriitaa, vaan on puoltanut yleiskaavan hyväksymistä. Kaupunki on esittänyt kannanottonsa asiassa luonnosvaiheen ja tarkistetun ehdotusvaiheen vastineissa. Kaavaehdotus on perusteltu eikä sitä esitetä muistutuksen johdosta muutettavaksi. Aiempaa vastinetta täydennetään tässä vaiheessa vielä siltä osin kuin muistuttaja viittaa kaavoitukseen, joka on jo tällä hetkellä ylitehokasta Isokylän tilalla. Tasapuolisuus ja kohtuullisuus varmennetaan yleisesti ranta-alueilla Suomessa kantatilaperiaatteen kautta. Kaavassa on käytössä poikkileikkausajankohta , jonka jälkeen tapahtuneet kiinteistöjärjestelyt on kaavassa selvitetty. Kantatilaperiaatteen mukaan rakennusoikeus määritetään ensisijaisesti poikkileikkausajankohdan mukaisille tiloille, kantatiloille. Isokylän kiinteistö 7:15 (406) kuuluu kantatilaan Frälsi 1:22 (406). Kantatila Frälsi sisältää kaava-alueen nykyiset tilat: Nokkaspää 1:31 (406), Artonrinne 7:1(406) ja Isokylä 7:15 (406). Tilalla Nokkaspää on yksi olemassa oleva rantarakennuspaikka, joka on kaavassa osoitettu. Tila Artonrinne on kaavassa LV/VV-alue. Isokylän tilalla on kaavassa yksi olemassa oleva rantarakennuspaikka Rymättyläntien pohjoispuolella, yksi RA/1- rakennuspaikka Raision kaupungin alueen eteläpuolella sekä olemassa oleva rantarakennuspaikka RA/7-korttelialueella eli yhteensä kolme olevaa rantarakennuspaikkaa. Kantatilalla on mitoittavaa rantaviivaa (Nokkaspää 57 m + Isokylä 930 m + Artonrinne 53 m) = 1040 m, joka normilla 6 tuottaa 6,2 rakennuspaikkaa. Kantatilan alueelle on kaavassa osoitettu neljä olevaa rantarakennuspaikkaa. Näin ollen Isokylän kiinteistölle jää yleiskaavassa sijoitettavaksi 2 uutta rantarakennuspaikkaa, jotka on osoitettu Matalahden rantaan. Kantatilatarkastelu vähentää siis Isokylän tilan rantarakennusoikeutta yhdellä rakennuspaikalla (6 5). (Pelkästään Isokylän tilaa tarkastelemalla Isokylän tilan mitoittavaksi rantaviivaksi on saatu 930 m, joka normilla 6 tuottaa 5,6 rakennuspaikkaa. Tätä ei kuitenkaan voida sijoittaa kokonaan Isokylän tilan alueelle, sillä koko kantatila tulee tarkastella kokonaisuutena.) Kantatilatarkastelun kautta maanomistajien tasapuolinen kohtelu toteutuu ranta-alueilla. 21

22 Kantatilatarkastelun poikkileikkausajankohta (rakennuslain voimaantulo) on Suomessa rantayleiskaavoissa yleisesti käytössä oleva ajankohta. Toinen yleisesti käytössä oleva ajankohta on (rantakaavasäännösten voimaantulo). Luonnonmaan ja Lapilan yleiskaavoituksessa on siis käytössä näistä kahdesta tiukempi tarkastelu, jossa kiinteistönmuodostusta tarkastellaan pidemmälle taaksepäin kuin jos poikkileikkausajankohdaksi olisi valittu vuosi ) Raision kaupungin Kesärannan tila on osoitettu kaavassa loma ja matkailualueena, R. Tilalla on jo rakennuksia yhteensä noin 750 k-m2. Aluetta käytetään raisiolaisten vapaa-ajan toimintoihin, leiri-, majoitus-, kokoontumis- ym. tarkoituksiin. Kyseessä ei ole yleinen virkistysalue, vaan alue, joka on tarkoitettu pääasiassa raisiolaisten käyttöön. Alueella on virkistysaluetta suljetumpi, yksityinen luonne. Alueen kehittäminen edellyttää kaavamääräysten mukaan asemakaavoittamista. 3) Muistuttaja vaatii Rantakallion ( ) tilan viereisen Isonkylän tilan rantaalueen merkintä RA palautettavaksi RA0/1- merkinnäksi. RA0/1-merkintä tarkoittaa loma-asuntoaluetta, jolle saa sijoittaa saunan. RA0/1-merkintää on yleiskaavassa käytetty neljässä kohdassa olemassa olevien rakennusten yhteydessä. Näissä tapauksissa tilalle ei kuuluisi yleiskaavan mitoituksen mukaan rakennusoikeutta lainkaan koko tilan rantaviiva tai yhdessä tapauksessa saaren pinta-ala huomioiden, tai RA0/1-merkintää puoltavat kaupungin rakennusvalvonnan tiedot aikanaan myönnetyn rakennusluvan ehdoista. Kohdassa 1) on esitetty Isokylän kiinteistön rantarakennusoikeuden muodostuminen. Kantatilatarkastelun perusteella Isokylän tilalle kuuluu viisi rakennuspaikkaa. Isokylän ranta-alueella on olemassa olevia kiinteistöjä kolmessa kohdassa: yksi RA/1- rantarakennuspaikka Rymättyläntien pohjoispuolella, yksi RA/7-korttelialueella (Putkinotkon myyty rakennuspaikka) ja yksi muistuttajan tarkoittama saunarakennus. Saunan rakennuspaikka tulkitaan olemassa olevaksi RA/1-rakennuspaikaksi, sillä sen osoittaminen rakennuspaikkana on yleiskaavan mitoituksen mukaista. Saunan rakennuspaikka on vähentänyt yhdellä rakennuspaikalla Isokylän tilan jäljelle jäävän rakennusoikeuden määrää kantatilatarkastelussa. Näin ollen yleiskaavassa ei ole mitoituksellista perustetta osoittaa alueelle vähempää kerrosalamäärää kuin muillekaan rakennetuille rantakiinteistöille. Asiaan ei vaikuta se seikka, että saunan paikkaa ei ole maanmittaustoimituksella itsenäiseksi rakennuspaikaksi muodostettu sauna otetaan silti huomioon kantatilatarkastelussa. Muistuttaja on oikeassa siinä, että jos saunaa ei olisi, rantaviivan pituus ei täyttäisi osayleiskaavan mukaisia rakennuspaikan edellytyksiä eikä RA/1-merkintää voitaisi alueella osoittaa. Muistuttaja toteaa, että yleiskaavan mitoitusnormi 6 rp/muunnettu rantaviiva-km ei toteudu yleiskaavassa muistuttajan tilan kohdalla olevalla ranta-alueella, vaan RA01- alueen muuttaminen RA/1-alueeksi johtaa siihen, että rantaviivakilometrillä tulee sijaitsemaan 7 rantarakennuspaikkaa aiemmin esitetyn 6 paikan sijasta. Tässäkin muistuttaja on oikeassa, kaava-alueella on useita rannanosia, jossa nykyinen rakentamistehokkuus ylittää yleiskaavan mitoituksen. Olemassa olevat rakennuspaikat muodostavat lähes 90 % kaikista Luonnonmaan rakennuspaikoista. Mitoitusnormilla voidaankin vaikuttaa enää vain vähäiseen osaan Luonnonmaan rakentamattomista rannoista. 22

23 Valmisteilla oleva Luonnonmaan ja Lapilan yleiskaava ei ole luonteeltaan tyypillinen rantayleiskaava, vaan yleiskaavalla on ratkaistu muitakin olennaisia kysymyksiä kuin rantojen käyttöön ja virkistykseen liittyviä tarpeita. Lisäksi Luonnonmaalla on paljon rantaan ulottuvia asemakaavoitettuja tai asemakaavoitettavaksi tarkoitettuja alueita. Alun perin tarkoituksena olikin, että yleiskaavassa ei Luonnonmaan rantojen osalta sovellettaisi puhtaasti rantayleiskaavan periaatteita vaan laskennallisten keinojen sijaan rantojen käyttöä voitaisiin suunnitella muunlaisen ohjauksen turvin. Suunnittelun edetessä kävi kuitenkin ilmi, että sellaista tasapuolista, maankäyttö- ja rakennuslain mukaista, yleiskaavan sisältövaatimukset täyttävää keinoa rantojen suunnitteluun ei ole, että rantayleiskaavan laskennallisista periaatteista voitaisiin täysin luopua. Laskennallista keinoa ei ole käytetty kenenkään maanomistajan eduksi vaan päinvastoin, laskennalliset keinot turvaavat tässäkin kaavassa parhaiten tasapuolisuuden vaatimuksen. Yleiskaavaehdotusta ei ole syytä tarkistaa muistutuksen johdosta. Ote tarkistetusta kaavaehdotuksesta, johon muistutus perustuu. 23

24 4 TAHOT JOTKA OVAT MUISTUTTANEET II KAAVAEHDOTUKSESTA, MUTTA MUISTUTUKSEN JOHDOSTA KAAVAEHDOTUSTA EI OLE MUUTETTU (EI-KIRJE ) (= EI MUUTOKSENHAKUOIKEUTTA ERILLISESSÄ KUULEMISESSA) 4.1 Juva Anna-Leena ja Kale Muistutus: Muistuttajat uudistavat tekemänsä vaatimukset perusteluineen. Muistuttajat omistavat tilat Päiväranta 2:86 ja Länsiranta 2:85. Muistuttajien mukaan kaupungin vastineen perustelut eivät ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset. He katsovat, ettei kaikkia maanomistajia ole kohdeltu tasapuolisesti vaan heidän osaltaan maanomistajan vaikutusmahdollisuus ei ole toteutunut. Muistuttajat huomauttavat myös, että kaupungin perustelu on laki- ja rinnealueiden käsittelyn osalta ristiriidassa kaavoitusta varten tehdyn maisemaselvityksen kanssa. Perustelu on heidän mukaansa ristiriidassa myös kaupungin kaavoitukselle esittämien suuntaviivojen kanssa. Vastine: Muistuttajille on vastattu edellisessä vaiheessa ( laadittuun muistutukseen) seuraavaa: Mielipiteessä mainitut RA-aluevaraukset liittyvät laajempaan golf-kentän ja sen ympäristön maankäytölliseen kokonaisuuteen, jonka maankäyttö ratkaistaan erillisellä asemakaavalla. Kultaranta Golf alueen asemakaavoitus on tullut vireille vuonna Asemakaavoituksessa on ollut useita vaiheita, joissa myös viranomaistahot ovat olleet mukana ohjaamassa prosessia. Osayleiskaavaluonnoksessa osoitetut varaukset perustuvat asemakaavoituksen yhteydessä tehtyihin selvityksiin ja yksityiskohtaisempiin suunnitteluratkaisuihin. Asemakaavaratkaisun pääperiaatteena on ollut keskittää uusi rakentaminen Golfkeskuksen tuntumaan, mutta asemakaava lisää loma-asuntojen tarjontaa myös alueen lounaiskulmassa. Uuden rakennuspaikan sijoittaminen muistuttajan alueelle ei yleiskaavan mitoitusperiaatteiden mukaan ole mahdollista. Rakennusoikeus määräytyy rantaviivan pituuden perusteella. Rakennusoikeuden määräytymisperusteet on selitetty selostuksessa ja maanomistajalle annetussa luonnosvaiheen vastineessa. (Luonnosvaiheen vastine: Tilojen Päiväranta 2:86 ja Länsiranta 2:85 rakennusoikeus muodostuu rantaviivan pituuden perusteella. Tilalla Länsiranta on muunnettua rantaviivaa yhteensä 98 m. Rantaviivan määrä tuottaa normilla 6 yhteensä 0,59 rakennuspaikkaa. Tilalle on osoitettu kaavassa yksi olemassa oleva lomarakennuspaikka, joten lisäpaikkoja ei voida osoittaa. Tilalla Päiväranta on muunnettua rantaviivaa yhteensä 107 m. Rantaviivan määrä tuottaa normilla 6 yhteensä 0,64 rakennuspaikkaa. Tilalle on osoitettu kaavassa yksi olemassa oleva lomarakennuspaikka, joten lisäpaikkoja ei voida osoittaa.) Maisemaa koskevat merkinnät perustuvat yleiskaavan yhteydessä tehtyihin maisemaselvityksiin. Kaupunki on esittänyt kannanottonsa asiassa luonnos- ja ehdotusvaiheen vastineissa. 24