Erikoissijoitusrahasto Fennica Tontit - Säännöt 1 Erikoissijoitusrahaston nimi ja toiminnan tarkoitus Nimi Erikoissijoitusrahaston suomenkielinen nimi on Erikoissijoitusrahasto Fennica Tontit (jäljempänä Rahasto). Rahaston ruotsinkielinen nimi on Specialplaceringsfond Fennica Tomter. Rahaston englanninkielinen nimi on Fennica Building Plot Fund, non-ucits. Rahaston erikoisominaisuudet Rahasto on sijoitusrahastolain (48/1999) mukainen tontteihin ja muihin maa-alueisiin sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin sijoittava erikoissijoitusrahasto, joka poikkeaa sijoitusrahastolain yleisesti sijoitusrahastoille asettamista rajoituksista, kuten rajoituksista koskien Rahaston sijoituskohteita ja varojen hajauttamista, arvonlaskennan ajankohtaa sekä mahdollisuutta merkitä ja lunastaa Rahaston rahasto-osuuksia. Rahaston on soveltuvin osin noudatettava kiinteistörahastolain (1173/1997) säännöksiä koskien Rahaston varojen sijoittamista, arvostamista ja arviointia sekä Rahaston luotonottoa. Rahaston toiminnan tavoite Rahaston sijoitustoiminnan tavoitteena on pitkällä aikavälillä kasvattaa rahasto-osuuden arvoa sijoittamalla Rahaston varat Rahastoon sovellettavien lakien ja jäljempänä sääntöjen 6 :ssä mainitulla tavalla. Rahasto sijoittaa varansa vuokralle annettaviin, Suomessa sijaitseviin rakennettuihin tai rakennettaviin kiinteistöihin (tontit ja muut maaalueet), jotka soveltuvat käyttötarkoitukseltaan toimitila- ja/tai asuinrakentamiseen (ml. majoitusja vapaa-ajankiinteistöt). Ostettavilla tonteilla mahdollisesti sijaitsevat rakennukset omistaa ensisijaisesti vuokralainen, ja toissijaisesti Rahasto. Rahasto sijoittaa osan varallisuudestaan tontteihin liittyviin tai kokonaan erillisiin asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin. Rahaston varoja voidaan lisäksi sijoittaa maaalueisiin sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin, joiden käyttötarkoitusta voidaan ainakin osittain muuttaa edellä yksilöityihin käyttötarkoituksiin. 2 Rahastoyhtiö ja säilytysyhteisö Rahastoa hallinnoi vaihtoehtorahastojen hoitajan toimiluvan omaava Fennia Varainhoito Oy (näissä säännöissä Rahastoyhtiö). Rahastoyhtiö edustaa omissa nimissään Rahastoa ja toimii sen puolesta Rahastoa koskevissa asioissa sekä käyttää Rahastossa olevaan omaisuuteen liittyviä oikeuksia. Rahaston säilytysyhteisönä toimii Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) Helsingin sivukonttori (jäljempänä Säilytysyhteisö). 3 Ulkopuolisten palvelujen käyttäminen Rahastoyhtiö voi ulkoistaa toimintojaan asiamiesten hoidettavaksi. Kulloinkin voimassa olevassa rahastoesitteessä on ilmoitettu, miltä osin Rahastoyhtiö on ulkoistanut toimintojaan asiamiehille. 4 Rahaston NAV Rahaston NAV-arvolla (Net Asset Value) tarkoitetaan Rahaston varojen nettoarvoa. Rahaston nettoarvo saadaan vähentämällä Rahaston kokonaisvaroista vieras pääoma (Rahaston velat). 5 Rahaston GAV Rahaston GAV-arvolla (Gross Asset Value) tarkoitetaan Rahaston kokonaisvaroja sisältäen Rahaston käyttämän vieraan pääoman. Kokonaisvarat vastaavat niiden varojen arvoa, mitkä on hankittu rahasto- osuudenomistajien Rahastoon sijoittamalla pääomalla, Rahaston realisoitunutta ja realisoitumatonta arvonmuutosta, siirtosaamisia, luottorahoituksella hankittua omaisuutta sekä muita saatuja tuottoja. 6 Rahaston varojen sijoittaminen Rahaston varat sijoitetaan tontteihin ja muihin maaalueisiin sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin noudattaen soveltuvin osin sijoitusrahastolakia ja kiinteistörahastolakia: Pääasialliset sijoituskohteet: 1) Suomessa sijaitsevat, vuokralle annettavat tontit ja muut maa-alueet. 1
2) Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä joko suoraan tai välillisesti koskevat kiinteistöarvopaperit (esimerkiksi asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeet). Muut sallitut sijoituskohteet: 3) Talletukset luottolaitoksissa tai varainhoitajilla, edellyttäen että talletus on vaadittaessa takaisinmaksettava tai on nostettavissa ja erääntyy maksettavaksi viimeistään 12 kuukauden kuluessa ja luottolaitoksen kotipaikka on ETA-valtiossa. 4) Euroopan valtioiden, julkisyhteisöjen tai muiden yhteisöjen liikkeeseen laskemat tai takaamat joukkovelkakirjalainat, muut korkoa tuottavat arvopaperit ja rahamarkkinavälineet, jotka ovat ETA-valtiossa kaupankäynnin kohteena joko säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä. 5) Joko suoraan tai välillisesti sellaista yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuudet tai osakkeet, jotka liittyvät kiinteistösijoitus- tai kiinteistörahoitustoimintaan. 6) Suomessa tai muussa ETA-valtiossa toimiluvan saaneiden ja kotivaltionsa lainsäädännön perusteella sijoitusrahastodirektiivin edellytykset täyttävien sijoitusrahastojen (UCITS) ja erikoissijoitusrahastojen osuudet (NON-UCITS) sekä yhteissijoitusyritysten osuudet, jotka voivat olla myös pörssissä vaihdettavia rahastoosuuksia (ETF). Rahaston varoja voidaan sijoittaa myös Rahastoyhtiön hallinnoimien toisten rahastojen (NON-UCITS) osuuksiin. 7) Rakentaminen, kehittäminen ja kiinteistönjalostustoiminta. 8) Rahaston sijoitustoiminnassa voidaan hyödyntää vakioituja johdannaissopimuksia, joiden kohde-etuutena voi olla arvopaperi, korko, kiinteistö, kiinteistöarvopaperi, muu varallisuus tai tällaisen kohde-etuuden hinnan kehitystä kuvaava indeksi tai tunnusluku. Johdannaissopimuksia voidaan hyödyntää vain suojaamistarkoituksessa. Vakioitujen johdannaissopimusten on oltava ETA-valtiossa kaupankäynnin kohteena joko säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Sijoitusrajoitukset: a) Rahaston kokonaisvaroista vähintään 3/5 (GAV) on aina sijoitettava Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin tai tällaisia kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopapereihin. Tästä vaatimuksesta Rahasto voi tilapäisesti poiketa Rahastoa perustettaessa ja rahasto-osuuksien merkinnän tai lunastuksen yhteydessä sekä myydessään tai hankkiessaan kiinteistöjä tai kiinteistöarvopapereita sekä milloin Rahaston varoja ei voida tuottavalla tavalla sijoittaa Rahaston sijoituspolitiikan mukaisiin kiinteistöihin taikka kiinteistöarvopapereihin. b) Rahaston varoista enintään 20 % (NAV) voidaan sijoittaa kohdassa 3) tarkoitettuihin saman luottolaitoksen tai varainhoitajan vastaanottamiin talletuksiin. c) Rahaston varoista enintään 20 % (NAV) voidaan sijoittaa edellä kohdassa 4) tarkoitetun saman liikkeeseenlaskijan joukkovelkakirjalainoihin, muihin korkoa tuottaviin arvopapereihin ja rahamarkkinavälineisiin. Kohtien b) ja c) sijoitusrajoituksia laskettaessa yhtenä kokonaisuutena on pidettävä kirjanpitolain mukaan samaan konserniin kuuluvia yhteisöjä. Tämän estämättä samaan konserniin kuuluvien eri yhteisöjen liikkeeseen laskemiin arvopapereihin ja rahamarkkinavälineisiin voidaan kuitenkin sijoittaa yhteensä enintään 20 % Rahaston varoista (NAV). d) Rahaston varoista enintään 15 % (NAV) voidaan sijoittaa edellä kohdassa 5) tarkoitettuihin sijoituskohteisiin. Mikäli Rahastolla on määräysvalta edellä kohdassa 5) tarkoitetussa sijoituskohteessa, tätä rajoitusta ei kuitenkaan sovelleta, vaan sijoitusrajoja tarkasteltaessa määräysvaltayhtiön sijoituskohteet katsotaan Rahaston omistuksiksi. e) Rahaston varoista enintään 15 % (NAV) voidaan sijoittaa edellä kohdassa 6) tarkoitettuihin sijoituskohteisiin. Mainittu enimmäismäärä voidaan sijoittaa myös saman Suomessa tai muussa ETA-valtiossa toimiluvan saaneen ja kotivaltionsa lainsäädännön perusteella sijoitusrahastodirektiivin edellytykset täyttävän sijoitusrahaston osuuksiin (UCITS) tai saman kohdassa 6) mainitun erikoissijoitusrahaston (NON-UCITS) tai yhteissijoitusyrityksen osuuksiin, jotka voivat olla myös pörssissä vaihdettavia rahastoosuuksia (ETF). Rahaston varoja ei voida sijoittaa osuuksiin sellaisissa edellä kohdassa 6) mainituissa 2
sijoitusrahastoissa, erikoissijoitusrahastoissa ja yhteissijoitusyrityksissä, jotka sääntöjensä tai yhtiöjärjestyksensä mukaisesti voivat sijoittaa enemmän kuin 10 % (NAV) varoistaan toisten sijoitusrahastojen, erikoissijoitusrahastojen tai yhteissijoitusyritysten osuuksiin. f) Rahaston varoista enintään 20 % (NAV) voidaan sijoittaa kohdassa 7) tarkoitettuun rakentamiseen, kehittämiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan. g) Kohdassa 8) yksilöityjen vakioitujen johdannaissopimusten vakuudeksi voidaan asettaa yhteensä enintään 50 % Rahaston arvosta (NAV). h) Rahastolla on oltava toiminnan edellyttämät käteisvarat. Mahdollisuus ottaa tai myöntää luottoa: Rahastoyhtiö voi ottaa Rahaston lukuun Rahaston sijoitustoimintaa ja omaisuuden hoitamista varten luottoa, jonka määrä vastaa enintään puolta (1/2) Rahaston kokonaisvaroista (GAV). Rahastoyhtiö voi lisäksi erityisestä syystä ottaa Rahaston lukuun väliaikaiseen tarkoitukseen sijoitusrahastotoimintaa varten luottoa, jonka määrä vastaa enintään yhtä kolmasosaa (1/3) Rahaston varoista (NAV). Erityiseksi syyksi katsotaan muun ohessa rahoitustarpeet tontin, muun maa-alueen tai kiinteistöarvopaperin hankinnan yhteydessä, Rahaston sijoituskohteita hankittaessa kohteina olevien kiinteistöarvopapereiden kohdekohtaisten velkojen tilapäinen uudelleenrahoittaminen tai likviditeetin turvaaminen rahasto-osuuksia lunastettaessa. Rahasto voi erityisestä syystä myöntää luottoa omistamalleen kiinteistöyhtiölle. Erityiseksi syyksi katsotaan Rahaston omistamien yhtiöiden rahoituksen järjestäminen. Lisäksi Rahaston tulee omistaa 100 % edellä mainitusta rahoitettavasta yhtiöstä tai sen vastuunalaisesta yhtiömiehestä (kommandiittiyhtiö). Rahaston omistamia kiinteistöyhtiöiden osakkeita voidaan käyttää ulkopuolisen luotonantajan myöntämän lainan vakuutena riippumatta siitä, onko ulkopuolinen laina myönnetty Rahastolle vai Rahaston omistamalle kiinteistöyhtiölle. Rahasto voi luotottaa yksittäisen omistamansa kohdekiinteistön tai kiinteistöyhtiön enintään 100 %:sti sen käyvästä arvosta. Rahasto ei saa antaa luottoa kolmannelle osapuolelle. Rahaston luotonottoa koskevien rajojen noudattamista laskettaessa Rahaston ottamia ja sen edelleen laskemia luottoja ei kuitenkaan lasketa kahteen kertaan. Rahasto voi pantata omaisuuttaan luottojensa vakuudeksi. Panttaus voi tarvittaessa käsittää Rahaston koko omaisuuden. 7 Rahasto-osuusrekisteri ja rahasto-osuudet Rahastoyhtiö pitää rahasto-osuusrekisteriä kaikista rahasto-osuuksista ja rahastoosuudenomistajista ja rekisteröi omistusten siirrot. Rahasto-osuus oikeuttaa rahasto-osuuksien määrän suhteessa jakautuvaan osuuteen Rahaston varoista. Rahasto-osuudet jaetaan murto-osiin siten, että yksi (1) osuus koostuu sadastatuhannesta (100 000) yhtä suuresta murtoosasta. Rahastossa on vain tuotto-osuuksia. Rahastoyhtiön hallitus voi päättää, että Rahastossa on palkkioltaan toisistaan poikkeavia rahasto- osuussarjoja. Rahastoyhtiön hallitus päättää kulloinkin liikkeelle laskettavien osuussarjojen merkintä- ja lunastusedellytyksistä. Tarkemmat tiedot liikkeeseen laskettavista rahasto-osuussarjoista ilmoitetaan kulloinkin voimassa olevassa rahasto- ja avaintietoesitteessä. Rahastoyhtiö antaa rahasto-osuudenomistajan pyynnöstä osuustodistuksen. Osuustodistus voi koskea useita osuuksia tai niiden murto-osia, ja se voidaan antaa vain nimetylle osuusrekisteriin merkitylle henkilölle, yhteisölle tai säätiölle. Rahastoyhtiöllä on oikeus veloittaa osuudenomistajalta kulloinkin voimassa olevassa rahastoesitteessä ilmoitettu toimitusmaksu osuustodistuksen antamisesta ja toimittamisesta. 8 Rahasto-osuuksien merkintä Rahasto-osuuksia merkitään antamalla Rahastoyhtiölle merkintätoimeksianto. Rahaston voimassa olevassa rahastoesitteessä on annettu tarvittavat tiedot siitä, miten Rahaston osuuksia voidaan merkitä. Rahasto-osuuksia voi merkitä vähintään neljä kertaa vuodessa. Säännölliset merkintäpäivät ( Merkintäpäivä ) ovat kunkin kalenterivuoden maaliskuun, kesäkuun, syyskuun ja joulukuun viimeinen päivä. Ellei kyseisen kuun viimeinen päivä ole pankkipäivä, Merkintäpäivä on edellinen pankkipäivä. Rahastoyhtiön hallitus voi päättää, että rahastoosuuksia voidaan merkitä myös muuna kuin edellä mainittuina ajankohtina. Muuta merkintäajankohtaa koskevassa päätöksessään 3
Rahastoyhtiön hallitus ilmoittaa poikkeavan merkintäpäivän. Merkintätoimeksianto tulee toimittaa Rahastoyhtiölle tai Rahastoyhtiön asiamiehelle ja merkintäsumman tulee olla maksettu merkintätilille viimeistään Merkintäpäivän aikana. Jos merkintätoimeksianto ja merkintäsumma vastaanotetaan Merkintäpäivän jälkeen, tehdään merkintä seuraavana Merkintäpäivänä. Osuudenomistaja saa merkinnästä vahvistuksen ja edellä 7 :ssä mainituin edellytyksin osuustodistuksen rahastoesitteessä ilmoitettavalla tavalla. Rahastoyhtiöllä on oikeus hylätä merkintätoimeksianto tai lykätä merkintätoimeksiannon toteuttamista, mikäli Rahastoyhtiö ei ole saanut riittäviä tietoja merkitsijän tunnistamiseksi tai merkinnän toteuttamiseksi. Merkintätoimeksianto on sitova ja voidaan peruuttaa vain Rahastoyhtiön toimitusjohtajan tai tämän sijaisen luvalla. Rahastoyhtiö pidättää itsellään oikeuden päättää pienimmästä mahdollisesta merkintäsummasta. Rahasto-osuuden merkintä voidaan maksaa myös Rahastoyhtiön hallituksen hyväksymällä apporttiomaisuudella. Rahastoyhtiön hallituksen hyväksyntää varten Rahastoyhtiö varaa mahdollisuuden tarkastaa ja arvioida apporttiomaisuuden teknisiä, taloudellisia ja juridisia ominaisuuksia tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla sen varmistamiseksi, että apporttiomaisuus soveltuu Rahaston sijoituspolitiikkaan ja -tavoitteisiin. Apporttina luovutettava omaisuus arvostetaan jäljempänä sääntöjen 11 :ssä mainittuja Rahaston arvon laskemista koskevia periaatteita noudattaen. Apporttiomaisuudella suoritettu merkintä katsotaan maksetuksi, kun apporttiomaisuus on siirretty Rahaston omistukseen. Rahasto-osuuksien lukumäärä lasketaan jakamalla mahdollisella merkintäpalkkiolla vähennetty merkintäsumma Merkintäpäivän mukaisella rahasto-osuuden arvolla. Mikäli Rahaston tilille maksettu merkintäsumma tai apporttina luovutetun omaisuuden arvo, joista on vähennetty merkintäpalkkiot, ei ole tasan jaollinen rahasto-osuuden ja sen murto-osan arvolla, pyöristetään osuuksien lukumäärä alaspäin lähimpään murto-osaan ja erotus lisätään Rahaston pääomaan. 9 Rahasto-osuuksien lunastus Rahasto-osuudenomistajalla on oikeus pyytää Rahastoyhtiöltä rahasto-osuuksien lunastamista, ja Rahastoyhtiöllä on vastaavasti velvollisuus lunastaa kyseiset rahasto-osuudet. Jos rahastoosuuksista on annettu osuustodistus, se on luovutettava Rahastoyhtiölle lunastustoimeksiannon yhteydessä. Lunastustoimeksiannot toteutetaan saapumisjärjestyksessä. Lunastustoimeksianto voidaan perua ainoastaan Rahastoyhtiön toimitusjohtajan tai tämän sijaisen luvalla. Sallitut lunastusajankohdat ( Lunastuspäivä ) vaihtelevat osuussarjakohtaisesti. A-osuussarjan rahasto-osuuksilla on kalenterivuodessa kaksi lunastuspäivää, maaliskuun ja syyskuun viimeinen päivä. B- ja C-osuussarjojen rahasto-osuuksilla on sen sijaan kalenterivuodessa yksi Lunastuspäivä, syyskuun viimeinen päivä. Ellei kyseisen kuun viimeinen päivä ole pankkipäivä, Lunastuspäivä on edellinen pankkipäivä. Tarkemmat tiedot osuussarjakohtaisista lunastusajankohdista selviää Rahastoesitteestä. Lunastustoimeksianto tulee toimittaa postitse tai sähköpostitse Rahastoyhtiölle tai Rahastoyhtiön nimeämälle asiamiehelle noudattaen voimassa olevassa rahastoesitteessä ilmoitettuja osuussarjakohtaisia lunastuksen toimeksiantoaikoja (Lunastusilmoituksen määräpäivä). Jos Lunastustoimeksianto vastaanotetaan Lunastusilmoituksen määräpäivän jälkeen, käsitellään lunastus seuraavana Lunastuspäivänä. Osuudenomistaja saa lunastuksesta erillisen lunastusvahvistuksen. Mikäli lunastustoimeksianto kohdistuu Rahaston osuussarjaan C tai, mikäli saman osuudenomistajan tietylle Lunastuspäivälle kohdistuva lunastustoimeksianto ylittää Rahaston viimeksi julkistetun Arvonlaskentapäivän arvon mukaan miljoona (1 000 000) euroa, tulee osuudenomistajan toimittaa kirjallinen lunastustoimeksianto sekä mahdollinen osuustodistus Rahastoyhtiölle tai Rahastoyhtiön asiamiehelle viimeistään kuusi (6) kalenterikuukautta ennen Lunastuspäivää. Mikäli seuraava Lunastuspäivä on ennen kuin edellä mainittu kuuden (6) kalenterikuukauden jakso on päättynyt, ja Rahastolla on kyseisenä Lunastuspäivänä riittävästi käteisvaroja lunastuksen toteuttamista varten, Rahastoyhtiön hallitus voi harkintansa mukaan sallia rahastoosuuksien lunastuksen erillisellä päätöksellä kyseisen Lunastuspäivän arvoon ja maksaa 4
lunastuksesta saatavat varat rahastoosuudenomistajan osoittamalle pankkitilille siitä huolimatta, ettei lunastustoimeksiannon antamista edeltävä kuuden (6) kalenterikuukauden jakso ole vielä päättynyt. Tämä sillä edellytyksellä, ettei lunastus loukkaa rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta ja on lisäksi kaikkien osuudenomistajien etu. Mikäli Rahastolla on Lunastuspäivänä riittävästi käteisvaroja lunastuksen toteuttamista varten, rahasto- osuudet lunastetaan Lunastuspäivän arvoon ja maksetaan rahasto-osuudenomistajan osoittamalle pankkitilille. Mikäli varat lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava myymällä Rahaston omaisuutta, määräytyy rahasto-osuuden lunastusarvo omaisuuden realisaatiohetkeä lähimmän seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvon mukaan, joka voi olla enintään kuuden (6) kuukauden päässä Lunastuspäivästä. Lunastushinta maksetaan tällöin Toteutuspäivää seuraavana pankkipäivänä tai heti kun se on mahdollista. Osuudenomistajan kanssa voidaan sopia maksusta toisin. Osuuden lunastus voi tapahtua myös sijoitusomaisuuden luovutuksena sen käypään arvoon. Rahasto-osuuden voi luovuttaa edelleen. Uuden rahasto-osuudenomistajan tulee antaa Rahastoyhtiölle selvitys saannostaan sekä muut Rahastoyhtiön edellyttämät selvitykset, minkä jälkeen omistus rekisteröidään osuudenomistajarekisteriin. 10 Rahasto-osuuksia koskevien toimeksiantojen palkkiot Merkintä: Rahastoyhtiö veloittaa rahasto-osuuden merkinnästä kulloinkin voimassa olevan merkintäpalkkion, joka on tietty prosenttiosuus merkintäsummasta. Lunastus: Rahastoyhtiö veloittaa rahasto-osuuden lunastuksesta kulloinkin voimassa olevan lunastuspalkkion, joka on tietty prosenttiosuus rahasto-osuuden NAV-arvosta. Lunastuspalkkion suuruus määräytyy sijoitusajan pituuden mukaan rahastoesitteessä esitetyllä tavalla. Lunastuspalkkio hyvitetään Rahastolle. Rahastoyhtiön hallitus päättää merkintä- ja lunastuspalkkioiden määrät sekä maksut kirjallisen osuustodistuksen painatuksesta ja omistusoikeuden siirtojen rekisteröinnistä. Tiedot kulloinkin voimassa olevista palkkioista ovat rahastoesitteessä. 11 Rahaston ja Rahasto-osuuden arvon laskeminen Rahaston arvo lasketaan kunkin vuosineljänneksen viimeisenä päivänä ( Arvonlaskentapäivä ) tai muun Rahastoyhtiön hallituksen päättämän kuukauden viimeisenä päivänä. Ellei kyseisen kuun viimeinen päivä ole pankkipäivä, Arvonlaskentapäivä on edellinen pankkipäivä. Rahaston arvo lasketaan vähintään 4 kertaa vuodessa. Rahaston arvo lasketaan ja julkistetaan Arvonlaskentapäivän tietojen perusteella. Rahaston arvo lasketaan Rahaston varojen nettoarvon perusteella (NAV) vähentämällä Rahaston varoista Rahaston velat. Rahaston arvo ilmoitetaan euroina. Rahaston sijoituskohteiden ja muiden varojen arvostus markkina-arvoon: 1. Tontit ja muut maa-alueet Tontit ja muut maa-alueet arvostaa ulkopuolinen, kiinteistörahastolaissa tarkoitettu Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija vähintään kerran vuodessa. Rahaston arvonlaskennassa tonttien ja muiden maa-alueiden arvo perustuu viimeisimpään ulkopuolisen kiinteistönarvioitsijan arvioon, jonka lisäksi kyseiselle Rahaston sijoituskohteelle allokoidaan osuus lineaarisesta vuosittaisesta arvonnoususta silloin, kun tontin vuokrasopimuksessa on määritelty kiinteä vähimmäiskorotus. Tontit ja muut maa-alueet arvioidaan myös niitä ostettaessa, myytäessä tai milloin rahastomerkintä maksetaan apporttiomaisuudella ja luovutettaessa Rahaston sijoituskohteita vastikkeena lunastuksesta. 2. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvostetaan käypään arvoon ulkopuolisen, kiinteistörahastolaissa tarkoitetun kiinteistönarvioitsijan toimesta vuosineljänneksittäin kunkin Arvonlaskentapäivän arvoon. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvioidaan lisäksi niitä ostettaessa tai myytäessä tai milloin rahastomerkintä maksetaan apporttiomaisuudella ja luovutettaessa Rahaston sijoituskohteita vastikkeena lunastuksesta. 3. Talletukset luottolaitoksissa 5
Rahaston tekemät käteis- ja määräaikaistalletukset arvostetaan nimellisarvoonsa. Rahaston tekemiin käteis- ja määräaikaistalletuksiin ja muihin saamisiin sekä velkoihin lisätään Arvonlaskentapäivään mennessä kertynyt laskennallinen korkotuotto Rahastoyhtiön hallituksen määräämällä tavalla. 4. Joukkovelkakirjat, rahamarkkinavälineet Rahamarkkinavälineet arvostetaan markkinatietojärjestelmästä saatavaan viralliseen päätöskurssiin (close) markkinoiden sulkemishetkellä (arvostusajankohta). 5. Kiinteistösijoitus- tai kiinteistörahoitustoimintaan liittyvien yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuudet tai osakkeet Kiinteistöarvopaperit, joille ei ole saatavilla luotettavaa markkina-arvoa, arvostetaan Rahastoyhtiön hallituksen vahvistamien objektiivisten arvostusperiaatteiden mukaisesti. Tällaisten arvopapereiden arvostuksessa noudatetaan erityistä huolellisuutta. 6. Sijoitusrahastojen, erikoissijoitusrahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuudet Sijoitusrahastojen, erikoissijoitusrahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuudet arvostetaan viimeisimpään tiedossa olevaan osuuden arvoon. Sellaisten rahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuudet, jotka eivät ole säännellyllä markkinalla kaupankäynnin kohteena, markkina-arvoksi katsotaan arvopäivän klo 24 (arvostusajankohta) mennessä julkaistu viimeisin, vahvistettu osuuden arvo. 7. Vakioidut johdannaissopimukset Vakioitujen johdannaissopimusten osalta arvonlaskennan perusteena on niiden arvopäivänä klo 24 (arvostusajankohta) tiedossa oleva viimeisin virallinen päätöskurssi (close) markkinoiden sulkeutumishetkellä. Mikäli edellä mainittua päätöskurssia ei ole saatavilla, pidetään markkinaarvona viimeisintä osto- ja myyntinoteerauksen keskiarvoa tai luotettavan keskiarvon puuttuessa viimeisintä ostonoteerausta. Rahaston valuuttamääräisten omistusten arvo muunnetaan euromääräiseksi käyttämällä Euroopan keskuspankin päivittäin vahvistamia valuuttakursseja. Mikäli jollekin Rahaston omaisuuserälle ei ole saatavilla luotettavaa markkina-arvoa, arvostus toteutetaan Rahastoyhtiön hallituksen vahvistamien objektiivisten arvostusperiaatteiden mukaisesti. Tällaisten erien arvostuksessa noudatetaan erityistä huolellisuutta. Rahaston arvonlaskennassa otetaan huomioon kaikki sellaiset arvopäivälle kohdistettavat sijoitustapahtumat, joista on saatu vahvistus arvopäivää seuraavana pankkipäivänä klo 10.00 mennessä. Rahaston arvo julkaistaan viipymättä edellä mainitun Arvonlaskentapäivän jälkeen. Rahaston arvon tulee olla julkistettuna viimeistään viidentenätoista (15) pankkipäivänä Arvonlaskentapäivän (Toteutuspäivä) jälkeen. Rahasto-osuuden arvo lasketaan kullekin osuussarjalle erikseen jakamalla Rahaston arvo liikkeeseen laskettujen osuuksien lukumäärällä. Rahasto-osuuden arvoon vaikuttava kulujen jaksotusmenetelmä: Jaksotusmenetelmä koskee sijoitusten hankinnasta ja Rahaston rahoituksesta aiheutuvia kertaluonteisia kuluja. Jaksotusmenetelmässä rahasto-osuuden arvoon lisätään erä, joka vastaa jaksotettuja ja tasaisesti maksimissaan viiden vuoden kuluessa poistettuja kuluja. Jaksotusaika voi olla perustellusti lyhyempi sijoituksen tai rahoituksen pituudesta johtuen. Mikäli hankinnasta luovutaan tai rahoitus päättyy ennen kulujen jaksotusajan päättymistä, kirjataan jaksotuksesta jäljellä olevat erät sen kvartaalin kuluksi, jolloin hankinnasta on luovuttu tai rahoitus on päättynyt. Jaksotusmenetelmän vuoksi rahasto-osuuden arvo on suurempi kuin se olisi ilman kulujaksotusta, jolloin kulujaksotus pienentää osuudenomistajan merkinnässä saamaa rahasto-osuuksien määrää ja puolestaan lisää lunastuksesta saatavaa summaa. Menetelmä on perusteltu Rahaston sijoitusten pitkäaikaisesta luonteesta johtuen ja sen avulla tasataan kulujen vaikutusta Rahaston arvoon edistäen samalla osuudenomistajien yhdenvertaisuutta eri sijoitusajankohtina. Tarkemmat tiedot kulloinkin voimassa olevasta kulujaksotusmenetelmästä löytyy rahastoesitteestä. 12 Rahaston varoista maksettavat korvaukset Hallinnointipalkkio Rahaston varoista maksetaan Rahastoyhtiölle hallinnointipalkkio korvauksena Rahaston hallinnoinnista. Rahastoyhtiön hallitus vahvistaa kullekin rahasto-osuussarjalle hallinnointipalkkion tarkan määrän. Hallinnointipalkkio lasketaan 6
rahasto-osuussarjakohtaisesti kunakin Arvonlaskentapäivänä sisältäen edellisen jakson palkkiot (palkkioprosentti vuodessa/365) Arvonlaskentapäivän NAV-arvosta. Hallinnointipalkkio on tietty prosenttiosuus vuodessa Rahaston NAV-arvosta laskettuna. Hallinnointipalkkio suoritetaan Rahastoyhtiölle jälkikäteen ja se on vähennetty rahasto-osuuden arvosta. Hallinnointipalkkio on osuussarjakohtainen. Tarkemmat tiedot kulloinkin sovellettavista palkkioista ovat saatavilla voimassa olevasta rahastoesitteestä ja avaintietoesitteestä. Mikäli Rahaston varoja on sijoitettu Rahastoyhtiön hallinnoimien toisten rahastojen osuuksiin, voi Rahastoyhtiö veloittaa näistä sijoituskohteista hallinnointipalkkion. Tuottosidonnainen palkkio Rahaston varoista veloitetaan kalenterivuoden vaihteessa tuottosidonnaisena palkkiona 20 % siitä Rahaston yhden kalenterivuoden kokonaistuoton osasta, joka ylittää 6,0 % NAV-arvosta. Tuottosidonnaisena palkkiona veloitetaan kuitenkin korkeintaan 20 % edellisen kalenterivuoden alusta lasketusta tuotosta. Mikäli kahden kalenterivuoden historiallinen tuotto ei ole saatavilla, veloitetaan tuottosidonnainen palkkio ilman kyseistä rajoitetta. Edellisen kalenterivuoden alusta lasketun tuoton ollessa negatiivinen, ei tuottosidonnaista palkkiota veloiteta. Rahaston kokonaistuotto lasketaan rahasto-osuuden arvonmuutoksesta lisättynä vuoden aikana tapahtuneella tuotonjaolla. Tuottosidonnainen palkkio lasketaan Rahaston NAV-arvosta hallinnointipalkkion vähentämisen jälkeen. Tuottosidonnainen palkkio veloitetaan kalenterivuoden päättyessä. Kalenterivuoden kuluessa Rahaston arvonlaskennassa huomioidaan varauksena arvonlaskentapäivään mennessä kertyneet laskennalliset tuottosidonnaiset palkkiot. Muut kulut Rahaston hallinnointipalkkion ja mahdollisen tuottosidonnaisen palkkion ohella Rahaston varoista voidaan veloittaa Rahaston sijoituksista suoraan aiheutuvat kulut (tällaisia kuluja ovat esimerkiksi kauppasopimuskulut, arvostamiskulut, kunnossapitokulut, välityspalkkiot, korot, säilytysyhteisön perimä säilytyspalkkio, kulut ostetuista hallinnollisista, juridisista, teknisistä tai rakennusteknisistä palveluista sekä konsulttipalveluista). Mikäli Rahasto ottaa vastaan tai luovuttaa apporttiomaisuutta sääntöjen 8 :n mukaisesti tai rahasto-osuuksien lunastuksia toteuttaessaan, Rahasto maksaa siihen liittyvät kulut, kuten kulut apporttiomaisuuden arvostamisesta. Rahaston sijoittaessa edellä sääntöjen 6 :ssä yksilöityjen sallittujen sijoituskohteiden 6) kohdassa tarkoitettuihin rahasto-osuuksiin tai yhteissijoitusyritysten osuuksiin, Rahastolta voidaan veloittaa näiden sijoituskohteiden osalta vuotuinen kiinteä hallinnointipalkkio, joka on enintään 2 % osuuksien arvosta. Lisäksi Rahaston sijoituskohteena olevista sijoitusrahaston, erikoissijoitusrahaston tai yhteissijoitusyrityksen osuuksista voidaan periä Rahastolta tuottosidonnaista palkkiota. 13 Rahaston tuotonjako Rahastoyhtiön varsinainen yhtiökokous päättää osuudenomistajille jaettavasta osuuksien tuotosta ja sen maksamisesta. Rahasto-osuudenomistajille jaetaan tuottona heidän omistustensa suhteessa vuosittain määrä, joka on vähintään kolme neljäsosaa (3/4) Rahaston tilikauden voitosta. Jaettavan tuoton lopullisesta määrästä ja tuotonmaksun ajankohdasta päätetään Rahastoyhtiön vuotuisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa Rahaston tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä. Tilikauden voittoa laskettaessa ei huomioida realisoitumattomia arvonmuutoksia. Osuuksille maksettu tuotto-osuus vähennetään Rahaston pääomasta. Tuotonjakoon ovat oikeutettuja ne rahastoosuudenomistajat, jotka ovat merkittyinä rahastoosuusrekisteriin Rahastoyhtiön yhtiökokouksen määräämänä päivänä. Tuotto-osuus voidaan suorittaa yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti useammassa erässä, kuitenkin viimeistään tuottoosuuden määräytymisvuotta seuraavan kalenterivuoden aikana. Tuotto maksetaan Rahastosta viimeistään kahden (2) kuukauden kuluessa siitä, kun Rahastoyhtiön yhtiökokous on päättänyt tuotonjaosta. Maksettavalla tuotolla merkitään uusia rahastoosuuksia tuotonmaksupäivää lähinnä seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvoon, jollei rahasto-osuudenomistaja erikseen toisin ilmoita Rahastoyhtiölle. Osuudenomistajan niin halutessa maksetaan tuotto-osuus rahastoosuudenomistajan ilmoittamalle pankkitilille. 7
14 Tilikausi Rahaston ja Rahastoyhtiön tilikausi on kalenterivuosi. Rahaston toiminnan alkaessa ja päättyessä tilikausi voi poiketa edellä mainitusta. Poikkeavan tilikauden pituus voi olla enintään 18 kuukautta. 15 Rahasto-osuudenomistajien kokous Varsinainen rahasto-osuudenomistajien kokous pidetään neljän (4) kuukauden kuluessa Rahaston tilikauden päättymisestä Rahastoyhtiön hallituksen määräämänä päivänä. Ylimääräinen rahastoosuudenomistajien kokous pidetään, mikäli Rahastoyhtiön hallitus katsoo siihen olevan aihetta, tai jos tilintarkastajat tai rahastoosuudenomistajat, joilla on yhteensä vähintään yksi kahdeskymmenesosa (5 %) kaikista liikkeellä olevista rahasto-osuuksista, sitä kirjallisesti vaativat ilmoittamansa asian käsittelyä varten. Rahastoyhtiön hallitus kutsuu rahastoosuudenomistajien kokouksen koolle viimeistään kaksi (2) viikkoa ja aikaisintaan neljä (4) viikkoa ennen kokouksen ajankohtaa. Kokouskutsu julkaistaan valtakunnallisessa sanomalehdessä sekä Rahastoyhtiön verkkosivustolla. Oikeus osallistua rahasto-osuudenomistajien kokoukseen on niillä osuudenomistajilla, jotka ovat ilmoittautuneet Rahastoyhtiölle viimeistään kokouskutsussa mainittuna ilmoittautumispäivänä. Jokainen rahasto-osuus Rahastossa tuottaa yhden äänen rahasto-osuudenomistajien kokouksessa. Myös rahasto-osuuden murto-osat tuottavat äänioikeuden rahasto-osuudenomistajien kokouksessa omistettujen murto-osuuksien suhteessa. Varsinaisessa rahasto-osuudenomistajien kokouksessa on käsiteltävä ainakin seuraavat asiat: 1. Valittava kokoukselle puheenjohtaja, joka kutsuu kokoukselle pöytäkirjan laativan sihteerin, 2. laadittava ja hyväksyttävä ääniluettelo, 3. valittava kaksi pöytäkirjan tarkastajaa sekä kaksi ääntenlaskijaa, 4. todettavan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus, 5. esitettävä Rahastoyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellyt Rahastoyhtiön ja Rahaston tilinpäätökset ja toimintakertomukset, 6. valittava Rahastoyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti rahasto-osuudenomistajien edustaja (edustajat) Rahastoyhtiön hallitukseen, 7. valittava Rahastoyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti rahasto-osuudenomistajien nimeämä tilintarkastaja ja varatilintarkastaja sekä 8. käsiteltävä muut kokouskutsussa mainitut asiat. Rahasto-osuudenomistajien kokouksessa päätökseksi tulee se mielipide, jota on kannattanut enemmän kuin puolet annetuista äänistä, tai äänten mennessä tasan, mielipide, johon puheenjohtaja yhtyy. Vaaleissa katsotaan valituksi eniten ääniä saanut. Äänten mennessä tasan ratkaistaan vaali arvalla. 16 Tärkeät Ilmoitukset osuudenomistajille Lakiin perustuvan tiedottamisen osalta noudatetaan voimassa olevan lain vaatimuksia. Muut ilmoitukset julkaistaan Rahastoyhtiön verkkosivuilla sekä tarvittaessa saatetaan osuudenomistajien tietoon sovitulla tavalla sähköpostin välityksellä tai postitse. Ilmoituksen katsotaan tulleen osuudenomistajien tietoon viimeistään viiden (5) päivän kuluttua sen julkaisemisesta verkkosivuilla tai sen lähettämisestä postitse tai sähköpostitse. 17 Rahastoesite, avaintietoesite, puolivuotiskatsaus sekä Rahaston ja Rahastoyhtiön vuosikertomukset Rahastoesite, avaintietoesite, puolivuotiskatsaus sekä Rahaston ja Rahastoyhtiön vuosikertomukset julkaistaan Rahaston verkkosivuilla yleisesti käytössä olevassa tiedostomuodossa. Lisäksi edellä mainitut asiakirjat ovat esillä Rahastoyhtiön toimitiloissa. Puolivuotiskatsaus julkaistaan kahden (2) kuukauden kuluessa katsauskauden päättymisestä ja vuosikertomukset kolmen (3) kuukauden kuluessa tilikauden (tai katsauskauden) päättymisestä. 18 Rahaston sääntöjen muuttaminen 8
Rahaston sääntöjen muuttamisesta päättää Rahastoyhtiön hallitus. Sääntöjen muutos lähetetään Finanssivalvonnalle tiedoksi. Sääntömuutos tulee voimaan kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saatettu osuudenomistajien tietoon edellä 16 :ssä määrätyllä tavalla. Sääntömuutos koskee kaikkia osuudenomistajia tultuaan voimaan. 19 Merkintöjen ja lunastusten keskeyttäminen Rahastoyhtiö voi väliaikaisesti keskeyttää rahastoosuuksien merkinnät ja lunastukset, jos Rahastoyhtiön käsityksen mukaan osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä vaatii (esimerkiksi tilanteessa, jossa rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea, laskenta on estynyt tai jokin poikkeuksellinen tapahtuma häiritsee finanssi- ja kiinteistömarkkinoiden toimintaa). Merkinnät voidaan myös väliaikaisesti keskeyttää tilanteessa, jossa kiinteistömarkkinoilla vallitsevien olosuhteiden vuoksi Rahastoon merkinnöistä tulevien varojen sijoittaminen on hankaloitunut. Lunastukset voidaan lisäksi väliaikaisesti keskeyttää, jos Rahaston varoja jouduttaisiin myymään markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. 20 Tietojen luovuttaminen Rahastoyhtiöllä on oikeus luovuttaa osuudenomistajia koskevia tietoja kulloinkin voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti. 21 Sovellettava laki ja oikeuspaikka Rahastoyhtiön ja Rahaston toimintaan sovelletaan Suomen lakia. Rahastoyhtiön ja Rahaston toimintaa ja näiden sääntöjen mukaista sopimusta koskeva riita käsitellään Helsingin käräjäoikeudessa. Mikäli sopimuksen osapuoli (osuudenomistaja) on kuluttaja, voidaan Rahastoyhtiön ja Rahaston toimintaa ja näiden sääntöjen mukaista sopimusta koskeva kanne nostaa siinä käräjäoikeudessa, jonka tuomiopiiriin osuudenomistajan vakinainen asuinpaikka kuuluu. Säännöt tulevat voimaan 12.9.2017 9