PÄÄTÖS ESAVI/1176/05.11.05/2016 Etelä-Suomi Peruspalvelut, oikeusturva ja luvat -vastuualue 15.3.2016 ASIA nimistä (Y-tunnus ) kiinteistönvälitysliikettä koskeva valvonta-asia. Liike kuuluu -välitysliikeketjuun. TAPAUS PYYDETYT SELVITYKSET Etelä-Suomen aluehallintovirasto käynnisti :tä (myöhemmin välitysliike) koskevan valvonta-asian sen tietoon tulleen kaupanpurkua koskevan käräjäoikeuden tuomion johdosta. Tapauksessa oli kyse rantakiinteistöstä, josta välitysliikkeen edustaja oli kertonut virheellisesti, että ostajilla olisi rakennusoikeus lomarakennukselle 200 metrin päähän rannasta sekä asuntovaunun ja tynnyrisaunan sijoittamismahdollisuus rannalle. Aluehallintovirasto on myös selvittänyt, onko välitysliike välittänyt kohdetta ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta. Välitysliikkeen ja sen vastaavan hoitajan antama selvitys Välitysliikkeen puolesta aluehallintovirastoon 8.3.2016 ja 10.3.2016 saapuneet selvitykset on antanut välitysliikkeen vastaava hoitaja 8.3.2016 annetun selvityksen mukaan välitysliikkeen edustaja on tiennyt, että myyjä on ollut valtuustossa ja teknisessä lautakunnassa ja olettanut myyjän siten tietävän kaava-asioista. Selvityksen mukaan myyjä on myös kertonut toimeksiantoa tehtäessä, että kiinteistölle on haettu kolmelle rakennukselle lupaa, mutta kunta on puoltanut näistä vain yhtä rakennuslupaa. Välitysliikkeen edustaja on luottanut myyjältä saamiin tietoihin ja asettanut kohteen myytäväksi internettiin. 10.3.2016 saapuneen selvityksen mukaan suullinen ostotarjous kiinteistöstä tehtiin jo tammikuussa 2014, mutta ostajaehdokas halusi nähdä sulan maan ennen lopullisen päätöksen tekemistä. Tämän vuoksi kirjallinen ostotarjous tehtiin vasta kesäkuussa 2014 ja kauppakirja allekirjoitettiin heinäkuussa 2014. ALUEHALLINTOVIRASTON RATKAISU JA PERUSTELUT Päätös Aluehallintovirasto antaa :lle varoituksen. ETELÄ-SUOMEN ALUEHALLINTOVIRASTO puh. 029 501 6000 Hämeenlinnan päätoimipaikka fax 03 570 8002 Birger Jaarlin katu 15 kirjaamo.etela@avi.fi PL 150, 13101 Hämeenlinna www.avi.fi/etela Helsingin toimipaikka Ratapihantie 9 PL 110, 00521 Helsinki Kouvolan toimipaikka Kauppamiehenkatu 4, Kouvola PL 150, 13101 Hämeenlinna
ESAVI/1176/05.11.05/2016 2/5 Perustelut Aluehallintovirasto on tutkinut kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) 17 :n 1 momentin nojalla välitysliikkeen menettelyn asiassa. Säännökset Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000, jäljempänä välityslaki) 7 :n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain kohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 58/2000) mukaan hyvää välitystapaa on noudatettava paitsi välitystehtävän suorittamisessa myös välitystoiminnassa kokonaisuudessaan. Välitysliikelain 4 :n mukaan välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Hallituksen esityksen mukaan (HE 68/2000) hyvään välitystapaan kuuluu erityisesti välitystoiminnan luotettavuus ja avoimuus, tunnollisuus tehtävien hoitamisessa sekä lojaalisuus toimeksiantajaa ja tämän vastapuolta kohtaan. Valtioneuvoston asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001, jäljempänä markkinointiasetus) antaman asetuksen 7 :n mukaan kiinteistöä tai sen osaa taikka vuokramaalla olevaa rakennusta myytäessä esitteessä on 6 :ssä säädetyn lisäksi mainittava rakennusoikeus ja alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset. Selvitettävät kysymykset - Noudattiko välitysliike tiedonanto- ja selonottovelvollisuuttaan? - Välitettiinkö kohdetta ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta? - Vahvistettiinko suullinen ostotarjous kirjallisesti? Riidattomat seikat Asiassa on selvitetty, että :n välitettävänä on ollut kohde osoitteessa. Toimeksiantosopimus on tehty ajalle 3.1 3.5.2014. Ostotarjous on saatu 15.6.2014 sähköpostitse ja kauppakirja on allekirjoitettu 28.7.2014. Kohteesta tehdyssä myyntiesitteessä on lisätietoja kaavoituksessa kohdassa mainittu, että kiinteistölle saa kaavan mukaan rakentaa loma- tai pysyvää asutusta 200 metrin etäisyydelle rannasta. n yleiskaavassa on kohteen kohdalla ollut M- merkintä, jonka mukaan loma-asutusta tai pysyvää asutusta ei saa sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n mukaiselle ranta-alueelle (200 m). Päijät-Hämeen käräjäoikeus purki kaupan 26.1.2016 tehdyllä tuomiolla. Tiedonanto- ja selonottovelvollisuus Välitysliikkeen edustaja on välistystehtävää suorittaessaan kertonut ostajille, että kiinteistöllä on luvallista pitää asuntovaunua ranta-alueella yöpymisiä ja ylipäänsä loman viettoa varten sekä rakentaa loma- tai pysyvää asutusta 200 metrin etäisyydelle rannasta, vaikka kauppakirjan mukaan alueella on rantayleiskaava, kaavamerkintä M. Ei
ESAVI/1176/05.11.05/2016 3/5 rantarakentamistaoikeutta. Kohteesta tehdyssä myyntiesitteessä on lisätietoja kaavoituksessa kohdassa mainittu, että kiinteistölle saa kaavan mukaan rakentaa loma- tai pysyvää asutusta 200 metrin etäisyydelle rannasta. Välityslain 9 :n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Välityslain 11 :n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 :ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Hyvästä välitystavasta annetun ohjeen (Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry 5.6.2012, jäljempänä hyvästä välitystavasta annettu ohje) mukaan (s. 33) erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen, aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Hyvästä välitystavasta annetun ohjeen mukaan välitysliikkeen on hankittava viimeisin kaavoituskatsaus ja tutustuttava siihen huolellisesti (s. 28). Aluehallintoviraston näkemys on yhtäläinen edellä mainitun kanssa. Välitettävän kohteen kohdalla on n yleiskaavassa ollut M-merkintä, jonka mukaan loma-asutusta tai pysyvää asutusta ei saa sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n mukaiselle ranta-alueelle (200 m). Välitysliikkeen edustajan olisi tullut tarkistaa luotettavalta taholta, mitä edellä mainittu merkintä tarkoittaa. Mikäli välitysliikkeen edustaja ei olisi saanut asiasta varmuutta esimerkiksi kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta, olisi hänen tullut kertoa ostajille, ettei tietoa ole voitu varmistaa ja mikä merkitys tällä on. Välitysliikkeen edustaja on toiminut välityslain 7 :n vastaisesti huolimattomasti ja ammattitaidottomasti sekä välityslain 11 :n vastaisesti jättäessään tarkistamatta kohteesta saatuja tietoja ja välityslain 9 :n vastaisesti antaessaan ostajille virheellistä tietoa kohteesta. Lisäksi välitysliikkeen edustaja toimi markkinointiasetuksen 7 :n ja välityslain 9 :n vastaisesti tehdessään kohteesta virheellisen myyntiesitteen. Toimeksiantosopimus ja ostotarjous Toimeksiantosopimus oli tehty ajalle 3.1 3.5.2014. Ostotarjous on tehty sähköpostitse kesäkuussa ja kauppakirja on allekirjoitettu heinäkuussa 2014. Välitysliikkeen selvityksen mukaan kohteesta oli saatu jo tammikuussa suullinen ostotarjous. Lisäksi selvityksen mukaan myyjä hyväksyi suullisesti toimeksiannon loppuun viemisen. Välityslain 5 :n mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Hyvästä välitystavasta annetun ohjeen mukaan, kun toimeksiantosopimusta jatketaan, aikanaan
ESAVI/1176/05.11.05/2016 4/5 solmittua sopimusta voidaan jatkaa sopimalla siitä alkuperäiseen toimeksiantosopimusasiakirjaan tehdyllä merkinnällä tai erillisellä liitteellä. Merkinnän tai erillisen liitteen tulee olla molempien osapuolten allekirjoittama. Sopimuksen jatkaminen on mahdollista aikaisintaan silloin, kun sopimusta on jäljellä yksi kuukausi. Pelkkä puhelimitse tai sähköpostitse sovittu sopimuksen jatkaminen ei täytä lain vaatimuksia (s. 13). Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että ostotarjous sisältää kaikki tarvittavat ehdot. Kaikki tehdyt ostotarjoukset sekä vastatarjoukset olennaisine ehtoineen ja niiden hyväksymiset tehdään kirjallisesti (paperimuodossa tai sähköpostitse), mikäli tarjousta ja sen hyväksymistä ei ole tehty olosuhteissa, joissa kirjallisen asiakirjan laatiminen ja hyväksyminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta (s. 38). Aluehallintoviraston näkemys on yhtäläinen edellä mainitun kanssa. Välitysliikkeen edustaja toimi hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään vahvistamatta suullisesti saatua ostotarjousta kirjallisesti. Lisäksi välitysliikkeen edustaja toimi vastoin välityslain 5 :ä välittäessään kohdetta ilman voimassa olevaa toimeksiantosopimusta. Varoitus Välitysliikelain 4 :n nojalla välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Saman lain 5 :n 1 momentin nojalla välitysliikkeessä on oltava vastaava hoitaja, joka on velvollinen huolehtimaan siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliike noudattaa välitystehtävää hoitaessaan lain säännöksiä. Välitysliikelain 18 :n 2 momentin nojalla aluehallintovirasto voi antaa välitysliikkeelle varoituksen, mikäli vastaava hoitaja laiminlyö lain 5 :n 1 momentissa säädetyn velvollisuuden. Välitysliike on toiminut kiinteistönvälityksestä annettujen säännösten vastaisesti seuraavasti: - Vastoin välityslain 7 :n huolellisuusvelvoitetta ja välityslain 11 :n selonottovelvollisuutta jättäessään tarkistamatta kohteesta saatuja tietoja - Vastoin välityslain 9 :ä antaessaan ostajalle virheellistä tietoa kohteesta - Vastoin välityslain 7 :n huolellisuusvelvoitetta, välityslain 9 :ä ja markkinointiasetuksen 7 :ä tehdessään kohteesta virheellisen myyntiesitteen - Vastoin välityslain 5 :ä välittäessään kohdetta ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta - Hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään vahvistamatta suullisesti saatua ostotarjousta Liikkeen vastaava hoitaja on siten laiminlyönyt välitysliikelain 5 :n 1 momentin mukaisen velvollisuutensa huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan lakia ja hyvää välitystapaa. Aluehallintovirasto antaa :lle varoituksen.
ESAVI/1176/05.11.05/2016 5/5 SOVELLETUT SÄÄNNÖKSET Perusteluosassa mainitut lainkohdat MUUTOKSENHAKU Tähän päätökseen saa varoituksensaaja hakea muutosta Hämeenlinnan hallinto-oikeudelta siinä järjestyksessä kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään. Valitusosoitus on liitteenä. Lisätietoja Ylitarkastaja Ilkka Heikkilä, puh. 029 501 6081, ilkka.heikkila@avi.fi Elinkeinovalvontayksikön päällikkö Marko Peltonen Ylitarkastaja Ilkka Heikkilä PÄÄTÖS Saantitodistuksin