Kiinteistöarviointi 1/12 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi puh. 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh. 0400 976 248 TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 1/12 Erikoisia arvoja 4 Paljaan metsämaan käypä arvo 6 Vuosikokouksen 2012 asialista 8 Toimintakertomus vuodelta 2011 9 Tuloslaskelma vuodelta 2011 12 Tase 31.12.2011 13 Toimintasuunnitelma vuodelle 2012 14 Talousarvio vuodelle 2012 15 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 16 IVSC-Uutisia 22 Tulevia tapahtumia 23 KUTSU VUOSIKOKOUKSEEN Arvoisa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja/tai Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n jäsen, Toivotamme kaikki SKAY ja AKA yhdistysten jäsenet tervetulleiksi yhdistysten vuosikokoukseen. Arviointiyhdistysten vuosikokoukset pidetään torstaina 29. päivä maaliskuuta ja paikkana on tuttuun tapaan Tieteiden talo, sali 405 (Kirkkokatu 6, 00170 Helsinki). AKA ry:n vuosikokous pidetään kello 16.00 alkaen ja SKAY ry:n vuosikokous kello 17.15 alkaen. Vuosikokousten lomassa nautitaan kahvit ja kuullaan esitys pääkaupunkiseudun asuntovuokrien ennustamisesta (esiintyjää vuosikokoukseen ei ole lehteä kirjoitettaessa vielä varmistettu). Tervetuloa! 3
ERIKOISIA ARVOJA Kiinteistöarvioinnin tavoitteena on useimmiten markkina-arvon arvioiminen. Markkina-arvon tai suomalaisemmin käyvän arvon käsite on sinällään selkeä ja ymmärrettävä. Arvioinnin tulosta taas voidaan käyttää useampiin erilaisiin tarkoituksiin eikä tuloksen käyttötarkoitus saa vaikuttaa arvokäsitteen soveltamiseen. Edellä olevasta olemme varmasti kaikki samaa mieltä, mutta tämän jälkeen alamme tehdä oletuksia. Oletuksia tehdään useiden syiden takia. Helposti voi tunnistaa ainakin seuraavat tilanteet: arviointiin vaikuttavaa tietoa ei ole olemassa, arvion tilaaja haluaa sovellettavan tiettyjä oletuksia tai asia ei ole selvitettävissä arvion tekemisen yhteydessä. Tyypillinen esimerkki on käyttäjäomistajan toimitila. Ainoastaan tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa käytännössä, koska vertailukauppa-aineistoa ei ole olemassa. On siis oletettava jotakin vastaisesta tuotosta eli simuloitava vuokrasopimusta ainakin vuokratason ja sopimuksen keston osalta. Teemme oletukset, koska markkinan tuottamia tietoja ei kohteen osalta ole olemassa. Oletuksia voi tässä tapauksessa perustella markkinalähtöisyydellä, ts. mitkä ehdot toteutuisivat kyseisellä kohteella ja kyseisillä markkinoilla. Sama käyttäjäomistajan kohde toimii esimerkkinä myös tilaajan tahtotilan toteuttamisessa. Kokeneempi tilaaja esittää omat näkemyksensä sovellettavista oletuksista perustellen niitä kohteen markkinaasemalla. Erityisesti oletus vuokrasopimuksen kestosta tulee usein esille ja monesti arvio tehdään tämän näkemyksen perusteella, toivottavasti kuitenkin selvästi dokumentoiden. Arvion tilaajan tahtotila voi poiketa myös vallitsevasta todellisuudesta: rakennettu tontti arvioidaan rakentamattomana tai spekuloidaan kaavoitustilanteella, jolloin teollisuustontti arvioidaan oletuksella, että se muuttuu asuinkerrostalon tontiksi. Molempiin oletuksiin toki löytyvät perusteet todellisista tarpeista tehdä oletuksia. Monesti todetaan, että jokin asia ei ole selvitettävissä arvion yhteydessä ja asiasta tehdään oletus. Kohteen kunnosta ja tulevista korjauskustannuksista oletetaan tavanomaisesti jotain, jollei selvityksiä ole juuri tehty. Tällöin selvittämisen kustannukset ovat todellinen syy oletuksien tekemiseen. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) -standardien mukaan arvioinnissa voidaan tehdä oletuksia ja erityisoletuksia. Oletukset ovat asioita, joita ei voida todeta, mutta jotka todennäköisesti ovat totta: näkymättömissä oleva uusi rakennusosa on hyvässä kunnossa. Erityisoletuksen perusteella arvio voidaan tehdä vallitsevan todellisuuden vastaisesti: oletus puuttuvasta sopimuksesta tai kaavoituksen muutoksesta, josta ei 4
ole varmuutta. Kun oletus on kirjattu arviokirjaan, on tuloksena RICS-standardien mukainen markkina-arvo. Tilanne on mielenkiintoinen erityisesti todellisuudesta poikkeavien oletusten tapauksessa, vaikka näidenkin pitää ohjeistuksen mukaan olla kohtuullisia ja mahdollisia. Uusissa vuoden 2012 alusta voimaan tulleissa IVS (International Valuation Standards) -standardeissa 2011 oletuksien jaottelu vastaa RICS-standardien asetelmaa. IVS-standardeissa korostetaan kuitenkin erikoisoletusten kohtuullisuutta ja suora yhteys markkina-arvon mukaiseen tulokseen ei ole yhtä selkeä. Aiemmissa IVS:n versioissa oli määritelty lukuisa joukko arvokäsitteitä markkina-arvosta poiketen, millä hallittiin osin erilaisten oletuksien mukaisia tilanteita. AKA-säännökset eivät juuri käsittele arviointia tällä tasolla. Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry:n aikanaan antamissa ohjeissa toistetaan hyvän arviointitavan noudattamista ja kielletään väärien tietojen käyttö. Oletusten tekemistä em. tavalla ei kuitenkaan käsitellä. Samaten kotimainen arviointiteoria ja arviointikirjallisuus käsittelevät aihetta hyvin niukasti. Erityisien oletuksien perusteella voidaan saada tulokseksi erikoisia arvoja. Päällekkäiset samaan suuntaan vievät oletukset saattavat kuljettaa lopputulosta pitkällekin vaikkapa suurempaa arvoa kohti. Kun yrityksissä tehdään päätöksiä nopealla tahdilla, saattavat ennen lopputulosta arviokirjaan kirjoitetut varaumat jäädä vähemmälle huomiolle. Sama tilanne voi olla kunnanvaltuutetulla, kun asiaan liittyvien monia satoja sivuja sisältävien dokumenttien seasta pitäisi löytää keskeiset perusteet päätökselle. Oletuksia pitänee tehdä, jotta arvioita voidaan ylipäätään tehdä. Vallitsevasta todellisuudesta poikkeavien oletuksien tekemisessä kannattanee kuitenkin pysytellä mahdollisimman lähellä markkinoiden, lainsäädännön, hallinnollisten päätösten ja fyysisen ympäristön määrittelemää todellisuutta. Kaikki oletukset ja niiden vaikutus arvion lopputulokseen on syytä aina kirjata arviokirjaan mahdollisimman tarkasti ja yksiselitteisesti. Tällöin turvataan arvion tilaajan, kolmansien osapuolien ja luonnollisesti arvioijan asema tuloksien kriittisen tarkastelun yhteydessä. Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy 5
Paljaan metsämaan käypä arvo Paljaan metsämaan käypä arvo on yksi yleisimmistä arviointikohteista, joita esimerkiksi lunastus- ja maantietoimituksissa joudutaan arvioimaan. Metsämaan arvo määritellään tavallisesti summa-arvona (esim. metsänhoitoyhdistykset), jonka yksi osa on paljas metsämaa. Arvioinnin kohteena olevalla paljaalla metsämaalla tarkoitetaan maata, jossa ei ole puita eikä taimia. Maahan kohdistuu kustannuksia, sillä saadakseen tuottoa maasta, on maanomistajan istutettava paljaalle maalle taimet. Maasta saatava tuotto sijoittuu kuitenkin vasta vuosikymmenten päähän, luultavasti tulevien sukupolvien nautittavaksi. Metsälön summa-arvon laskennassa hyödynnetään tyypillisesti ns. Tapion taulukoita. Tapion summa-arvon aputaulukoiden maapohjan arvot on laskettu kasvupaikoittain ja metsäkeskusalueittain käyttäen Faustmannin kehittämää tuotto- eli odotusarvon kaavaa. Maan arvoa laskettaessa on laskettu ensin yhden kiertoajan mittaiselta ajanjaksolta kaikki metsätalouden tulo- (hakkuutulot) ja menoerät (metsänhoitotöiden kustannukset), minkä jälkeen on laskettu niiden nykyarvojen erotus. Tämän tulo- ja menokertymän on oletettu toistuvan tulevaisuudessa samansuuruisina saman kiertoajan mittaisina jaksoina. Kun lähdetään paljaasta maasta, joka pitää ensin istuttaa, hoitaa taimikot, ja johon 25-30 vuoden kuluttua tehdään ensiharvennus ja vihdoin 70-80 vuoden kuluttua päätehakkuu, muodostuu maapohjan hehtaariarvo tietyllä korkokannalla diskontatessa maksimissaankin noin 500 euron kieppeille. Tapion taulukoissa esitetään siis tuloksia teoreettisista tuottoarvolaskelmista, mitä arvioinnissa sitten hyödynnetään. Tulokset mm. paljaan metsämaan taulukkoarvosta ovat olleet kutakuinkin kiistämättömiä faktoja, mistä johtuen niihin on uskottu korvaus- ja ositusarvioinnissa kuin raamattuun - aina viime vuosille saakka. Viimeisen viiden vuoden aikana ovat rivit alkaneet kuitenkin rakoilla. Taulukkoarvoja on epäilty ja niiden mukaan määrättävien korvausten on katsottu olevan kohtuuttomia. Taulukkojen mukaan paljaan metsämaan arvo on esimerkiksi Pohjanmaalla noin 200-250 euroa hehtaarilta, Etelä-Suomessakin enimmillään hieman yli 500 euroa hehtaarilta. Olen kuullut, että maanomistajat pitävät näitä arvoja naurettavina ja todellisuudesta irtaantuneina. Myös maanmittarit ovat ottaneet asiaan kantaa ja moni katsookin, että lähempänä käypää arvoa oltaisiin, jos nykyiset taulukkoarvo kerrottaisiin kahdella. Onpa asiaa pohdittu maaoikeudessakin. Etelä-Suo- 6
messa maaoikeuden päätös oli, että metsämaalla on ruuhka-suomessa muutakin arvoa kuin metsätaloudellinen tuottoarvo. Kyseisissä päätöksissä paljaan metsämaan käyväksi arvoksi katsottiin 800-1000 euroa hehtaaria kohden. Tämä on johtanut siihen, että osassa toimituksia paljas metsämaa korvataan 1000 euron hehtaarihintaan ja osassa toimituksista 200 euron hehtaarihintaan. Esimerkiksi Etelä-Savossa annettiin vast ikään (16.6.2011) maaoikeusratkaisu, missä hyväksyttiin lunastustoimikunnan ratkaisu käyttää taulukkoarvoja. Tämä tarkoittaa sitä, että eri puolilla Suomea, eri toimitusinsinöörit, eri maanmittaustoimistot, ja eri maaoikeudet, soveltavat erilaisia käytäntöjä. Tämä asettaa maanomistajat eriarvoiseen asemaan, mistä johtuen asiaan tulee saada selvyys. Koska Tapion taulukkoarvoja on vaikea järkisyihin vedoten kiistää, voinee niitä pitää yhteisen konsensuksen luomisessa lähtökohtana. Lähdettäessä laskemaan paljaan maan arvoa Faustmannin kaavalla huomioidaan siis hetimiten syntyvät kustannukset (istutus, maanmuokkaus, taimikonhoito, jne.) ja vasta vuosien päästä realisoituvat tulot (hakkuutulot). Jo ensiasetelmasta voidaan siten havaita, että aikatekijän huomioon ottaminen on ratkaisevaa oikean arvon määrittämisessä. Tapion taulukoita laskettaessa on päätetty, että paljaan maan arvoa määritettäessä käytetään Pohjois-Suomessa 1 prosentin diskonttokorkoa ja Etelä-Suomessa 4 prosentin diskonttokorkoa. Tässä vaiheessa pyydän lukijaa ottamaan huomioon sen, että taulukkoarvoja laskettaessa on siis päätetty käyttää tiettyä korkokantaa. Tätä korkokantaa ei ole haettu markkinoilta, sillä markkinoilla ei ole sellaista kohdetta kaupan kuin paljas metsämaa. Tämä tarkoittaa sitä, että tuota lopputuloksen kannalta elintärkeää päätöstä on syytä tarkastella lähemmin. Me tiedämme, että korkokanta (k) muodostuu erilaisista osista ja, että se voidaan ilmaista kaavalla: k = p + r - g + l + d, jossa p = riskitön muun sijoituksen reaalituotto (esim. valtion joukkovelkakirja) r = riskipreemio (riskilisä) g = nettotuoton vuotuinen kasvuodotus l = kiinteistön epälikvidisyydestä johtuva preemio d =kiinteistön vuotuinen kuluminen eli poisto Näin ollen voimme tarkastella korkoa yksityiskohtaisesti. Ensinnäkin voimme lähteä liikkeelle siitä, että l (kiinteistön epälikvidisydestä johtuva preemio) on nolla, sillä lunastuskorvauksia arvioitaessa ei ole tarpeen olettaa, että maanomistaja olisi halukas realisoimaan omaisuuttaan. Toiseksi voimme olettaa, että myös d (kiinteistön vuotuinen kuluminen eli poisto) on nolla, sillä metsämaata ei (toistaiseksi) veroteta sen pelkästä olemassa olosta, eikä siihen näin ollen kohdistu koron määrityksessä tarkoitettua poistoa. Korkokannan komponenttia g (nettotuoton vuotuinen kasvuodotus) voidaan tarkastella joko kantohintojen taikka metsälöiden kauppahintojen pitkän aikavälin kehityksellä. Kauppahintatilaston perusteella voidaan päätellä, että esimerkiksi Etelä-Suomen metsälöiden reaalihinnat ovat kohonneet viimeisen kymmenen vuoden aikana noin kolmen prosentin vuosivauhtia. Tästä voidaan päätellä, että g on esimerkiksi Etelä-Suomessa kolme. Korkokannan komponentti p (riskitön muun sijoituksen reaalituotto) on melko helppo määritellä esimerkiksi Saksan 10-vuotisen valtion lainan perusteella. Voidaan sanoa, että p on kaksi. Korkokannan komponentti r (riskipreemio) on kenties yhtälön vaikein komponentti määritellä, sillä se vaatii metsään ja siitä saatavaiin tuottoihin kohdistuvien riskien määrittämistä. Tuulen kaadot, lahottavat madot, metsäteollisuuden alasajo - mitä näitä nyt on- 7
kaan. Sanotaan nyt ihan esimerkin vuoksi, että metsälöön kohdistuva riskilisä on kolme prosenttia. Paljaan metsämaan käypä arvo jatkuu... Näin ollen voimme määrittää, että laskentakorko on Etelä-Suomessa kaksi prosenttia (k = 2 + 3-3 + 0 + 0 = 2), eikä suinkaan neljä, kuten Tapion taulukoiden tekijä on päättänyt. Näin ollen, paljaan metsämaan käypä hinta voidaan määrittää Tapion taulukkoa käyttämällä uudelleen. Tapion taulukon mukaan paljaan metsämaan hinta neljän prosentin korkokantaa käyttäen on 500 euroa hehtaaria kohden. Tämä tarkoittaa sitä, että metsälön keskimääräinen hehtaarituotto on 20 euroa vuodessa (500/(1/0,04)=20). Kun paljaan metsämaan käypä arvo määritetään em. vuosituottoa mutta markkinoilta haettua korkokantaan käyttäen, voidaan havaita, että paljaan metsämaan käypä arvo on Etelä-Suomessa 1000 euroa hehtaarilta (20/0,02=1000). Toivon, että yllä laskuharjoituksena esitetty laskentamalli tuo uusia ajatuksia metsälöiden lunastusarviointiin, sekä antaa apuvälineitä siihen, että korvaukset voidaan jatkossa perustella kohtuullisiksi järkisyihin ja todistettavissa olevaan aineistoon vedoten. Juhana Hiironen Johtava asiantuntija Maanmittauslaitos VUOSIKOKOUKSEN 2012 ASIALISTA 1. Kokouksen avaus. 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta. 3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta. 4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen. 5. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen. 6. Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen. 7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto hkä antavat aihetta. 8. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen. Hallituksen ehdotus jäsenmaksuiksi on 35 euroa varsinaisilta jäseniltä, 15 euroa eläkeläisjäseniltä, 15 euroa opiskelijajäseniltä, 350 euroa yhteisöjäseniltä ja 1500 euroa kannattajajäseniltä. 9. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen. 10. Hallituksen jäsenten valinta erovuoroisten tilalle. 11. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kulu van vuoden tilejä ja hallintoa. 12. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat. 13. Kokouksen päättäminen. 8
TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2011 Yleistä Yhdistys on vuonna 2011 toiminnallaan edistänyt kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt kolme esitelmätilaisuutta, joissa on käsitelty energiatehokkuuden ja sisäilmaston vaikutusta kiinteistön arvoon (Ari Laitala), markkinatilannetta (Juhani Väänänen) ja arviointistandardeja (Seppo Koponen). Lisäksi yhdistys järjesti yhdessä Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n kanssa koulutustilaisuuden peruskorjausvelasta ja sen merkityksestä asunto-osakeyhtiöiden arvioinnissa. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi ilmestyi vuoden aikana neljä kertaa. Kansainvälisten arviointistandardien vuoden 2007 version (International Valuation Standards) käännöstyö on saatu valmiiksi vuoden 2011 aikana. Ari Laitala edusti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistystä Latviassa (Riika) pidetyssä Baltic Valuation Konferenssissa. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintona yhden 500 euron suuruisen stipendin Sami Kiehelälle diplomityöstä Helsingin keskustan toimistovuokrien ekonometrinen analyysi (2010). Yhdistys päätti tuki kiinteistöarviointiin liittyvää väitöskirjaprojektia vuoden aikana yhteensä 2 500 eurolla. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin 28.3.2011 Tieteiden talolla. Kokoukseen osallistui 14 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleet Arja Lehtosen, Hannu Ridellin ja Sakari Hauloksen jatkamaan yhdistyksen hallituksessa. Vuosikokouksen puheenjohtajana toimi Ari Laitala ja sihteerinä Juhana Hiironen. Vuosikokous valitsi yhdistyksen tilintarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan sekä varatilintarkastajiksi Erik Lönnfeldtin ja Jussi Palmun. Hallituksen kokoukset Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana viisi kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: 17.2.2011 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Kokouksessa keskusteltiin vuosikokousasioista. Päätettiin kutsua vuosikokous koolle 28.3.2011. Vuosikokousesitelmän aiheeksi päätettiin energiatehokkuus ja sisäilmasto kiinteistön arvonmuodostuksessa. 28.3.2011 hallitus kokoontui järjestäytymiskokoukseen vuosikokouksen jälkeen Tieteiden talolla. Todettiin hallituksen kokoonpano. Vuosikokouksen päätöksen 9
mukaisesti erovuorossa ollut puheenjohtaja Kauko Viitanen jatkaa yhdistyksen puheenjohtajana. Vuosikokouksen päätöksen mukaisesti erovuorossa olleet Arja Lehtonen, Hannu Ridell ja Sakari Haulos jatkavat yhdistyksen hallituksessa. Hannu Ridellin varajäsenenä jatkaa Juhani Tuuttila, Sakari Hauloksen varajäsenenä jatkaa Juhani Väänänen. Arja Lehtosen uudeksi varajäseneksi vuosikokous valitsi Ari Laitalan. 21.6.2011 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Hyväksyttiin Risto Karjalainen yhdistyksen jäseneksi ja Kaakon Notariaatti Oy LKV (A) yhdistyksen yhteisöjäseneksi. Todettiin, että Ovenia Oy on ilmoittanut luopuvansa yhteisöjäsenyydestään. Todettiin, että arviointistandardi on nyt käännetty. Kirja on painossa ja tullee ulos piakkoin. 20.9.2011 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Keskusteltiin siitä, kuinka nuoria jäseniä saataisiin yhdistyksen toimintaa mukaan nykyistä enemmän. Päätettiin järjestää kuluvan vuoden aikana tilaisuus, jossa Aalto-yliopistossa kiinteistötalouden koulutusohjelmassa opiskeleville nuorille kerrottaisiin yhdistyksen toiminnasta. Päätettiin myöntää yhdistyksen opinnäytetyöpalkinto Sami Kiehelälle. Päätettiin, että Ari Laitala edustaa yhdistystä Baltic Valuation Konferenssissa Riiassa. Todettiin, että Teknillisen korkeakoulun Maanmittausosaston remontin yhteydessä löytyi noin 10 kappaletta käyttämättömiä Kiinteistöjen arviointikäsikirjoja. Päätettiin, että kirjat myydään 100 euron kappalehintaan. Päätettiin, että jouluillallinen järjestetään kuluvana vuonna koko jäsenkunnalle tarkoitettuna iltatilaisuutena. 7.11.2011 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Hyväksyttiin Eero Holm yhdistyksen jäseneksi ja LKV Kauko Koskinen Oy yhdistyksen yhteisöjäseneksi. Päätettiin yhdistyksen osallistumisesta venäläisen arviointikomitean vierailuun. Hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä: Jäsen Varajäsen Kauko Viitanen (4), pj. Antti Orama (3) Markku Airaksinen (0) Arja Lehtonen (4) Ari Laitala (1) Hannu Ridell (3) Juhani Tuuttila (0) Jyrki Halomo (5) Perttu Pyykkönen (0) Seppo Koponen (4) Simo Hannelius (0) Sakari Haulos (4) Juhani Väänänen (0) Yhdistyksen sihteerinä toimi Juhana Hiironen (4) ja rahastonhoitajana Raija Valonen (0). (Suluissa läsnäolokerrat kokouksissa) 10
Jäsenasiat Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt neljä kertaa vuoden aikana. Lehti löytyy myös yhdistyksen Internet sivuilta (www.kiinteistoarviointi.org). Yhdistyksen sihteeri Hiironen on pitänyt jäsenrekisteriä yllä ja postittanut jäsenmaksut. Toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty kaksi varsinaista jäsentä ja kaksi yhteisöjäsentä. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 198. Opiskelijajäsenten lukumäärä on 1, eläkejäsenten 24 ja kunniajäsenten 4. Yhteisöjäseniä yhdistyksellä on 14. Yhdistys toimi International Valuation Standards Councilin (IVSC) ja Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Esitelmä- ja koulutustilaisuudet 28.3.2011 vuosikokouksen yhteydessä pidettiin esitelmätilaisuus. Ari Laitalan esitys oli nimeltään Energiatehokkuus ja sisäilmasto kiinteistön arvonmuodostuksessa. 21.6.2011 pidettiin esitelmätilaisuus. Juhani Väänäsen esitys oli nimeltään Markkinakatsaus kiinteistökauppojen 1/2011-6/2011 valossa. 20.9.2011 pidettiin esitelmätilaisuus. Seppo Koposen esitys oli nimeltään Red book: teoreettista ahdistusta vai käytännön arviointiapua. 11.11.2011 järjesti yhdistys yhdessä Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n kanssa koulutustilaisuuden peruskorjausvelasta ja sen huomioimisesta arvioinnissa. Tilaisuus pidettiin Tampereella. Koulutukseen osallistui 30 henkilöä. Yhdistyksen talous Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 30 varsinaisilta jäseniltä sekä 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 300. Tilikausi jäi 7 502,47 euroa alijäämäiseksi. Huolimatta vuoden 2011 tuloksesta, on yhdistyksen vakavaraisuus tukevalla pohjalla ja taloudellinen tilanne hyvä. Hallitus ehdottaa vuosikokoukselle, että tilikauden alijäämä siirretään edellisten tilikausien tulostilille. 11
TULOSLASKELMA VUODELTA 2011 VUOSI 2011 (toteutunut) VUOSI 2011 (suunniteltu) TUOTOT Varsinainen toiminta Toimintatuotot, koulutus 629,35 1 500,00 Julkaisut 1 100,00 1 000,00 Varainhankinta Henkilöjäsenmaksut 4 590,00 5 000,00 Yhteisöjäsenmaksut 3 600,00 3 600,00 Sijoitus- ja rahoitustoiminta Korkotuotot 898,23 1 000,00 Satunnaiset tuotot Apurahat 0,00 1 000,00 YHTEENSÄ 10 817,58 13 100,00 KULUT Henkilöstökulut Palkat -2 200,00-2 200,00 Eläkekulut -736,00-400,00 Muut pakolliset henkilösivukulut 140,36-50,00 Muut kulut Toimintakulut -1 196,12-500,00 Jäsenlehti, kulut -5 833,20-4 000,00 Stipendit -500,00-500,00 Matkakulut -511,79-1 000,00 Kokouskulut -592,40-800,00 Jäsenmaksut (IVSC+TSV) -3 596,87-2 650,00 Toimistokulut -794,03-500,00 Muut kulut (GreenICT) -2 500,00-2 500,00 YHTEENSÄ -18 320,05-15 100,00 TUOTTO- JA KULUJÄÄMÄ -7 502,47-2 000,00 12
TASE 31.12.2011 VASTAAVAA Toteutunut 31.12.2010 Toteutunut 31.12.2011 Siirtosaamiset 5 128,20 7 382,75 Rahat ja pankkisaamiset Tili 1 5 872,89 3 673,17 Tili 1 57 240,72 647,60 Tili 1 0,00 50 000,00 YHTEENSÄ 68 241,81 61 703,52 VASTATTAVAA Oma pääoma 63 660,25 57 714,15 Tilikauden tulos 1 095,30 5 946,10 YHTEENSÄ 68 241,81 61 703,52 VIERAS PÄÄOMA Siirtovelat 3 486,26 4 335,44 Muut velat 0,00 115,00 YHTEENSÄ 68 241,81 61 703,52 13
TOIMINTASUUNNITELMA VUODELLE 2012 Yleistä Vuoden 2012 toiminnan rungon muodostavat yhdistyksen järjestämät esitelmä- ja koulutustilaisuudet. Lisäksi yhdistys pyrkii kääntämään ja julkaisemaan vuoden 2012 alussa voimaan tulleen arviointistandardin (IVS2011). Opinnäytetyöpalkinto tullaan jakamaan aikaisempien vuosien tapaan. Jäsenasiat Vuoden aikana yhdistys kampanjoi erityisesti nuorten jäsenten mukaan saamiseksi. Kansainvälinen toiminta Yhdistys seuraa kansainvälisten kiinteistöarviointialan järjestöjen toimintaa sekä osallistuu Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoukseen (Baltic Valuation Conference 2012) sekä tarpeen mukaan muihin tilaisuuksiin (mm. IVSC:n kokoukset, FIG:n konferenssit). Esitelmä- ja koulutustilaisuudet Yhdistys järjestää toimintavuoden aikana 2-3 esitelmätilaisuutta, joista yksi pidetään vuosikokouksen yhteydessä. Lisäksi yhdistys pyrkii järjestämään koulutustilaisuuden ajankohtaisesta arviointiaiheesta yhteistyössä AKA ry:n kanssa. Yhteistyö ja verkostoituminen Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin, AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Aalto-yliopiston sekä muiden alan organisaatioiden kanssa. Yhdistys pyrkii laajentamaan yhteistyöverkostoaan myös muihin organisaatioihin (esim. RICS). Julkaisutoiminta Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa muun muassa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta, julkaistaan arviointialalta valmistuneiden opinnäytetöiden tiivistelmiä ja muita alaa käsitteleviä artikkeleita. Lisäksi lehdessä tiedotetaan IVSC:n asioista ja arviointialan tulevista tapahtumista. Yhdistyksen Internet -sivut pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan. Lisäksi yhdistys pyrkii julkaisemaan vuoden alussa voimaan tulleen arviointistandardin. Kehittämishankkeet Yhdistys seuraa aktiivisesti alan kehityshankkeita ja pyrkii kertomaan niistä jäsenlehdessään. Yhdistys osallistuu VTT:n ja Aalto-yliopiston käynnistämään kehittämishankkeeseen osarahoittajana. 14
TALOUSARVIO VUODELLE 2012 VUOSI 2012 VUOSI 2011 (toteutunut) TUOTOT Varsinainen toiminta Toimintatuotot (koulutus) 1 000,00 629,35 Julkaisut 0,00 1 100,00 Varainhankinta Henkilöjäsenmaksut 5 250,00 4 590,00 Yhteisöjäsenmaksut 5 250,00 3 600,00 Sijoitus- ja rahoitustoiminta Korkotuotot 1 000,00 898,23 Satunnaiset tuotot Apurahat 0,00 0,00 Yhteensä 12 500,00 10 817,58 KULUT Henkilöstökulut Palkat -2 200,00-2 200,00 Eläkekulut -500,00-736,00 Pakolliset henkilösivukulut -100,00 140,36 Muut kulut Toimintakulut -300,00-1 196,12 Jäsenlehti, kulut -4 000,00-5 833,20 Stipendit -500,00-500,00 Matkakulut -500,00-511,79 Kokouskulut -500,00-592,40 Jäsenmaksut (IVSC+TSV) -3 650,00-3 596,87 Toimistokulut -500,00-794,03 Muut kulut (GreenICT) -2 500,00-2 500,00 Yhteensä -15 200,00-18 320,05 TUOTTO- JA KULUJÄÄMÄ -2 700,00-7 502,47 15
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen alla esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aaltoyliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. VÄITÖSKIRJAT Työn nimi: Tulevaisuuden toimitilamarkkinat - muutosvoimat, niiden vaikutukset ja toimitilatoiveet pääkaupunkiseudulla Tekijä: Saija Toivonen Työn valvoja: Prof. Kauko Viitanen Työn ohjaaja(t): TkT Heidi Falkenbach Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maanmittaustieteiden laitos Tutkimusala: Kiinteistötalous Päivämäärä: 6.11.2011 Elämme muutoksen aikaa. Maailma muuttuu jatkuvasti kiihtyvällä tempolla yhä monimutkaisemmaksi paikaksi. Kaikki nopeasti muuttuvan maailman elementit eivät ole ajassa yhtä helposti muuntautuvia kuin toiset. Toimitilamarkkinoita tarkasteltaessa voidaan todeta toimitiloista tulleen fyysiseltä iältään nykyisessä muutosyhteiskunnassa poikkeuksellisen pitkäikäisiä. Toimitilojen elinkaaren säilyvyys on noussut kyseenalaiseksi. Myös toimitilamarkkinoilla on syytä kääntää katse kohti tulevaa. Tämän tutkimuksen tavoitteena on kartoittaa toimitilamarkkinoiden tulevaisuutta. Tutkimuksessa etsitään toimitilamarkkinoiden tulevaisuutta muovaavia muutosvoimia ja arvioidaan niiden mahdollisia vaikutuksia erityisesti pääkaupunkiseudun tulevaisuuden toimitilamarkkinoilla. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan pääkaupunkiseudun toimitilamarkkinoiden eri markkinaosapuolien tulevaisuuden toimitilatoiveita. Markkinatoimijoiden preferenssien tarkastelu on olennaista, sillä myös ne muovaavat muutosvoimien ohella toteutuvaa tulevaisuutta. 16
Tutkimuksessa on hyödynnetty tulevaisuudentutkimuksen tutkimusmenetelmiä. Muutosvoimien löytämiseksi on hyödynnetty toimintaympäristön muutosten tarkastelua ja muutosvoimien mahdollisten vaikutusten arvioimiseksi tulevaisuuspyörää. Markkinaosapuolien tulevaisuuden toimitilatoiveita on puolestaan kuvattu toivottujen tulevaisuuskuvien kautta. Tutkimuksessa keskitytään toimitilatyypeistä toimisto- ja liiketiloihin. Saatujen tutkimustulosten perusteella näyttää siltä, että tulevaisuuden toimitilamarkkinoita muovaavat muutosvoimat ovat luonteeltaan moninaisia ja eri tavoilla liitoksissa toisiinsa. Toimitilamarkkinoilla vaikuttavat pitkälle samat muutosvoimat kuin muualla yhteiskunnassa. Muutosvoimien mahdollisten vaikutusten joukosta voidaan löytää yhteneväisyyksiä, mutta osittain myös ristiriitoja. Markkinaosapuolten tulevaisuuden toimitilapreferenssit ovat puolestaan monien muutosvoimien suuntaisia. DIPLOMITYÖT Työn nimi: Helsingin, Espoon ja Vantaan uusien asuntovuokrasopimusten hintojen mallintaminen ja ennustaminen Tekijä: Kauri Melakari Työn valvoja: Professori Kauko Viitanen Työn ohjaaja(t): YTM Jari Ylönen Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöoppi Päivämäärä: 23.1.2012 Tämän diplomityön aiheena on Helsingin, Espoon ja Vantaan uusien asuntovuokrasopimusten hintojen mallintaminen ja ennustaminen vuosille 2012-2013. Työ jakautuu kahteen osaan: teoria- ja empiriaosaan. Teoriaosuudessa käsitellään asuntojen vuokriin vaikuttavia tekijöitä asuntomarkkinoiden nelikenttämallin (FWD-nelikenttä) mukaisesti muun muassa tutkimalla tarkasteltujen kaupunkien asuntomarkkinoita. Lisäksi teoriaosuudessa tarkastellaan vaihtoehtoisia vuokrien kvantitatiivisia mallintamismenetelmiä. Empiriaosassa estimoidaan regressiomalleja ja laaditaan kaupunkikohtaiset vuokraennusteet vuosille 2012-2013. Lisäksi käytetyn mallin antamia ennusteita tuetaan asiantuntijahaastattelulla. Uusien asuntovuokrasopimusten hinnat ovat nimellisesti tarkasteltuna nousseet melkein koko 2000-luvun ajan. Kuitenkin vasta vuoden 2008 jälkeen uusien vuokrasopimusten hintojen kasvu on selvästi erkaantunut elinkustannusindeksin noususta. Vuoden 2000 hintoihin nähden ovat uusien asuntovuokrasopimusten nimelliset hinnat kasvaneet tarkastelun kohteena olleista kaupungeista eniten Helsingissä. 17
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tutkimuksessa estimoidut mallit ovat usean muuttujan yhden yhtälön regressiomalleja. Mallintamisessa aineisto kasattiin paneeliaineistoksi, jolloin vuokrahavaintojen lukumäärä saatiin kolminkertaistettua. Havainnot on kerätty puolivuosittain (kevät ja syksy), jolloin myös ennusteet laadittiin puolivuosittaisiksi. Paneelimallintamisessa hyödynnettin fixed-effects menetelmää, jolloin ennusteista saatiin kaupunkikohtaisia. Parhaimmaksi malliksi valikoitui differenssimalli, jossa selittävinä muuttujina olivat vain elinkustannusindeksi ja 12 kuukauden euribor-korko. Kyseinen malli erottui lopulta parhaimmaksi ennustemalliksi outof-sample ennusteiden perusteella. Malli ennusti Helsingin uusien asuntovuokrasopimusten hintojen kevään ja syksyn vuosimuutoksien olevan 4,4 ja 5,9 prosenttia vuonna 2012 ja 3,0 prosenttia vuonna 2013. Espoon vuokrien kevään ja syksyn vuosimuutosten suuruudeksi malli ennusti 4,0 ja 6,7 prosenttia vuodelle 2012 ja 2,6 prosenttia vuodelle 2013. Vastaavasti Vantaan vuokrien vuosimuutoksen malli ennustaa olevan 1,1 ja 3,6 prosenttia vuonna 2012 ja 2,2 prosenttia vuonna 2013. Estimoidut ennustemallit sisältävät pohjimmiltaan vain kysyntämuuttujia, jolloin asiantuntija-arviolla tuettiin kvantitatiivisia ennusteita. Asiantuntijahaastattelun perusteella vuokrien odotetaan nousevan vuoden 2012 aikana Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla 4-5 prosenttia. Tähän vaikuttaa muun muassa hoitokustannusten kasvaminen, asuntorakentamisen taantuminen ja vuokra-asuntojen kysynnän kasvaminen. Tutkimukseen liittyy myös paljon epävarmuuksia aiheuttavia seikkoja. Näitä ovat muun muassa aineiston tarkkuuteen liittyvät seikat ja mallin ulkopuolelta esiin nousevat seikat, joita mallit tai asiantuntijat eivät osaa huomioida. Työn nimi: Toimistotilankäyttäjäorganisaatioiden preferenssit Tekijä: Saana Kumpula Työn valvoja: Professori Seppo Junnila Työn ohjaaja(t): Diplomi-insinööri Jessica Niemi Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöliiketoiminta Päivämäärä: 17.1.2012 Toimitiloja ja niihin liittyviä palveluja tarjoavat ja kehittävät yritykset ovat ensisijaisesti kiinnostuneita tilojen kysynnästä. Käyttäjäyrityksen tarpeet ja preferenssit ohjaavat keskeisesti muita kiinteistöliiketoiminnan toimijoita, kuten kiinteistösijoittajaa, -kehittäjää ja palveluntuottajaa. Tilojen on tyydytettävä käyttäjien tarpeet, mutta niiden on myös entistä enemmän tuettava ja edistettävä yritysten liiketoimintaa. Tutkimuksessa selvitettiin kirjallisuus- ja kyselytutkimuksen avulla pääkaupunkiseudun toimistotilan-käyttäjäorganisaatioiden arvostamia kiinteistöön, lähiympäristöön, työympäristöön ja tilaan liittyviä ominaisuuksia. 18
Kyselytutkimuksessa selvitettyjen preferenssien suhteen luotiin profiilit käyttäjäorganisaatioille. Lähtökohtaisesti sijainnin katsotaan olevan yksi voimakkaimmin vaikuttavista tekijöistä toimistotilojen kysynnässä. Tutkimuksen mukaan kiinteistön saavutettavuus koettiin huomattavan tärkeäksi, mutta sijainti ei kuitenkaan ollut ainoa määräävä tekijä. Sijaintia osin selkeästi enemmän arvostettiin rakennukseen ja tilaan liittyviä ominaisuuksia. Rakennukseen liittyvistä ominaisuuksista merkittäviksi nousivat rakennuksen nykyaikaisuus, käytettävyys ja muunneltavuus sekä varustelutaso. Tilankäyttäjät näkevät erityisen tärkeäksi, että tilat sopivat erinomaisesti käyttötarkoitukseensa. Käytettävyys ja muunneltavuus vaikuttavat merkittävästi siihen, miten joustavasti tila muuntuu käyttäjän erityisiin tarpeisiin. Palveluiden merkitys taas oli organisaatioille huomattavan vähäinen. Palvelut lähiympäristössä arvioitiin vähiten tärkeimmäksi ominaisuudeksi ja suuri osuus tinkisi palveluista ensimmäisenä kun kustannukset ylittäisivät maksuhalukkuuden. Tilankäyttäjäorganisaatioista muodostettiin kolme profiilia organisaatioiden preferenssien suhteen. Profiloinnin tuloksista käy ilmi, että taustatekijät, kuten toimiala tai organisaation koko, eivät ennusta preferenssejä. Organisaatioita pystytään profiloimaan, mutta joka profiili sisältää usean eri toimialasektorin yrityksiä. Jotta voitaisiin tarjota tietyille käyttäjäyrityksille heille parhaiten sopivia tiloja, on oleellista selvittää käyttäjien preferenssejä. Toimistotilankäyttäjien profilointi auttaa paitsi selvittämään selkeitä eroavaisuuksia ja määrittelemään toimistotilojen kysyntää myös kohdentamaan tilojen tarjontaa oikeille käyttäjille. Koska preferenssit muuttuvat ajan kuluessa, olisi preferenssitutkimuksia päivitettävä ja toistettava säännöllisesti. Luokittelu on aina riippuvainen vallitsevasta markkina- ja suhdannetilanteesta, joten tilankäyttäjien luokittelukriteerejä tulisi arvioida jatkuvasti kriittisesti ja muuttaa tarvittaessa muuttuvan markkinan ja tarpeiden kehityksen myötä. Työn nimi: Kiinteistöpääomarahaston exit-strategiat Asuntorahaston näkökulma Tekijä: Mikael Hjorth Työn valvoja: TkT Seppo Junnila Työn ohjaaja(t): TkT Wisa Majamaa Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöliiketoiminta Päivämäärä: 9.11.2011 Tämän työn tavoitteena on tunnistaa ja esitellä ne tekijät, jotka vaikuttavat kiinteistöpääomarahaston exit-suunnitteluun ja - päätöksentekoon. Työn toinen 19
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... tavoite on muodostaa kiinteistöpääomarahaston exit-prosessia kuvaava yleistämiskelpoinen malli, joka yhdistää teorian käytäntöön. Aihetta tarkastellaan erityisesti asuntorahaston näkökulmasta, mutta myös muiden rahastojen näkökulma otetaan huomioon tutkimuksen objektiivisuuden lisäämiseksi. Kiinteistösijoittamista on tutkittu paljon, mutta tutkimus on painottunut investointivaiheen käsittelyyn ja kiinteistösijoituksista irtautumista on käsitelty akateemisesti hyvin vähän. Lisäksi kiinteistöpääomarahastot ovat sekä kansainvälisesti että kotimaisesti tarkasteltuna toimialana hyvin nuori, minkä vuoksi rahastojen erityispiirteiden vaikutuksista sijoituksista irtautumiseen ei löydy akateemista tutkimusta. Tämän vuoksi tutkimuksessa käytetään asiantuntijahaastatteluita kirjallisuuskatsauksen täydentämiseksi. Kiinteistöpääomarahastot ovat yksi epäsuoran kiinteistösijoittamisen muoto. Ensimmäiset kiinteistöpääomarahastot perutettiin Suomeen vasta 2005 ja ensimmäinen asuntorahasto tuli markkinoille vuonna 2006. Suurin osa perustetuista rahastoista on suljettuja rahastoja, joiden rajatun toimikauden päätteeksi rahasto on lähtökohtaisesti velvollinen irtautumaan hankitusta kiinteistöportfoliosta. Kiinteistöportfoliosta irtautuminen on mahdollista toteuttaa usealla eri tavalla, joista kullakin on omat vahvuutensa ja heikkoutensa. Tutkimuksen tulosten perusteella käytettävä menetelmä määräytyy markkinaehtoisesti, mutta myös muilla tekijöillä kuten sijoittajien preferensseillä, rahaston tavoitetuotolla ja kiinteistöportfolion ominaisuuksilla on vaikutusta päätökseen. Tutkimuksessa innovoidussa mallissa kiinteistöpääomarahaston exit-prosessi jaetaan seitsemään vaiheeseen. Exit-prosessi alkaa exit-mahdollisuuden tunnistamisella, jota seuraa kolmivaiheinen exit-päätöksentekoprosessi. Exit-päätöksen muodostuttua alkaa exitin toimeenpanon suunnittelu ja valmistelu. Suunnittelun ja valmistelun jälkeen suunnitelma viedään käytäntöön ja lopuksi toteutunut prosessi arvioidaan ja saatuja kokemuksia käytetään hyödyksi tulevissa rahastoexiteissä. Diplomityön tulosten perusteella exit-suunnittelun taso vaihtelee rahastoittain, mutta on oletettavaa, että hyväksitodetut käytännöt tulevat leviämään nuorella alalla nopeasti. Työn nimi: Kiinteistösijoittaminen suomalaisen säätiön näkökulmasta Tekijä: Pekka Riikonen Työn valvoja: Professori Kauko Viitanen Työn ohjaaja(t): Dipl.ins. Petri Sulku Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöoppi Päivämäärä: 19.1.2012 20
Tämän tutkimus kuvaa ja analysoi kiinteistösijoittamista suomalaisten säätiöiden näkökulmasta. Tutkimuksessa arvioidaan myös, mikä osuus säätiöiden sijoituksista tulisi kohdistaa kiinteistöihin ja kiinteistösijoitusinstrumentteihin. Tutkimus on rajattu suoraan kiinteistösijoittamiseen, listaamattomiin kiinteistörahastoihin ja listattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin eikä lainainstrumentteja tai johdannaisia käsitellä. Tutkimuskohdetta lähestytään laadullisen, tarkemmin kuvaavan (deskriptiivisen) ja uutta etsivän (exploratiivisen) tutkimuksen keinoin. Tutkimuksen teoreettisessa osassa kuvataan laajasti sekä tutkittavan sijoittajaryhmän, säätiöiden, että valitun sijoituskohteen, suorien ja epäsuorien kiinteistösijoitusinstrumenttien, ominaisuuksia. Työn empiirinen aineisto on puolestaan kerätty haastattelemalla Suomen suurimpien säätiöiden edustajia, yhteensä 18 henkilöä. Tämän tutkimuksen mukaan kiinteistösijoittaminen ja erityisesti suora kiinteistösijoittaminen on suomalaisille säätiöille mitä sopivin sijoitusmuoto. Kiinteistöt säilyttävät hyvin arvonsa sekä tuottavat vakaata ja ennustettavaa tuloa, jotka molemmat ovat säätiöiden keskeisiä sijoitustavoitteita. Lisäksi suora kiinteistösijoittaminen tarjoaa muita sijoitusvaihtoehtoja laajemman mahdollisuuden vaikuttaa sijoituskohteeseen sekä tuottaa säätiöiden kaltaisille sijoittajille verotonta tuloa. Suoran kiinteistösijoittamisen heikkoudet, sijoitusluokan sisäisen hajauttamisen hankaluus sekä työllistävyys, poistuvat sijoitettaessa listaamattomiin kiinteistörahastoihin. Nämä sijoitusinstrumentit sopivat sekä suoran kiinteistösijoittamisen täydentäjiksi että vaihtoehdoksi. Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt eivät sen sijaan ole säätiöille yhtä hyvä vaihtoehto. Listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden arvo seuraa osakemarkkinoiden muutoksia eivätkä ne säätiöiden jo muutoinkin korkeiden osakeallokaatioiden vuoksi tarjoa näille samaa hajautushyötyä kuin suorat kiinteistöt tai listaamattomat kiinteistörahastot. Suorassa ja epäsuorassa kiinteistösijoittamisessa on monia säätiöiden sijoitustavoitteiden kanssa yhteensopivia piirteitä. Erityisen hyödyllistä kiinteistösijoittaminen olisi säätiöille, joilla ei ole tällä hetkellä lainkaan kiinteistösijoituksia tai, joiden sijoituksista kiinteistösijoitusinstrumenteissa on vain pieni osuus. Säätiöiden tavoitteiden ja kiinteistösijoitusten ominaisuuksien hyvän yhteensopivuuden vuoksi säätiöiden voidaan suositella sijoittavan keskimäärin jopa 20 % - 30 % sijoitussalkustaan suoriin ja epäsuoriin kiinteistöihin. Näin korkea allokaatio tosin edellyttää, että osa kiinteistösijoituksista on tehty ulkomaille. 21
IVSC-uutisia IVSC:lle merkittävä taloudellinen tukija IVSC on saanut Italian arviointistandardien laatimisesta vastaavasta OIV:stä (Organismo Italiano di Valutazione) merkittävän taloudellisen sponsorin. OIV:n tuki korostaa maailmanlaajuista tarvetta ja huolta luotettavien arviointistandardien merkittävyydestä erityisesti rahoitusmarkkinoilla. OIV:n puheenjohtaja Luigi Guatri kertoo, että kansallisten ja kansainvälisten standardien laatijoiden toimia läheisessä yhteistyössä, jotta markkinoiden luottamus rahoitusmarkkinoiden toimintaan voidaan palauttaa. IVSC:n puheenjohtaja Michel Prada toivotti OIV:n tervetulleeksi ja totesi, että meneillään olevan velkakriisi on lisännyt IVSC:n työn merkitystä. OIV:n taloudellinen tuki osoittaa, että IVSC:llä merkittävä rooli rahoitusmarkkinoiden luottamuksen palauttamisessa. Ammattiarvioijia koskevat eettiset ohjeet julkaistu internetissä Uusi vuoden alussa voimaan tullut arviointistandardi ei sisältänyt arvioijien eettisiä ohjeita. Nämä eettiset ohjeet on julkaistu erillisenä julkaisuna (Code of Ethical Principles for Professional Valuers) kaikkien saataville internettiin osoitteeseen: http://www.ivsc.org/pubs/ misc/20111207_coe.pdf Kiinteistöarviointi 1/12 22
Tulevia tapahtumia 15.2.2012 15.3.2012 Toimitilakiinteistöjen arviointi (www.kiinko.fi) Asuntojen ja asuinkiinteistöjen arviointi (www.kiinko.fi) 22.3 23.3.2012 29.3.2012 29.3.2012 6.5-10.5.2012 10.5.2012 24.5.2012 Maanmittauspäivät (http://www.vaasa.fi/maanmittauspaivat) SKAY:n vuosikokous AKA ry:n vuosikokous FIG Working Week 2012 (http://www.fig.net/fig2012/) Vuokramarkkinat 2012 (www.kiinko.fi) Kiinteistörahastot ja - rahoittaminen (www.kiinko.fi) Kiinteistöarviointi 1/12 23
YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Kaakon Notariaatti Oy LKV (A) Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy 24