s. 1 / 9 Alue 160401 Nihtiportti Asemakaavan muutos Asianumero 5251/10.02.03/2015 25.1.2016 Asemakaavan muutoksella suunnitellaan liikerakennusten korttelialuetta (KM) Sepänkylän Nihtiportin alueelle Turunväylän ja Kehä II:n risteykseen. Voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualue on ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta (KTY-1). Kuva: suunnittelualueen sijainti opaskarttapohjalla. Kuva: alustava suunnittelualueen rajaus ortoilmakuvapohjalla Espoo kaupunki 2013.
s. 2 / 9 LÄHTÖKOHDAT Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Suur-Leppävaaran alueella Sepänkylässä. Suunnittelualue rajautuu idässä Kehä II:een, etelässä Stensintila -katuun ja lännessä Palomiehentiehen. Varsinaisen kaavanmuutoksen aluerajaus tarkentuu suunnittelun edetessä. Alueen nykytilanne Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 30500 m 2. Suunnittelualue on nykyisin rakentamaton. Ympäröivä rakennuskanta koostuu lounaispuolen asuinrakennustenalueesta, pohjoispuolen liike- ja toimistorakennusten alueesta sekä luotespuolen keskuspaloaseman rakennuksista. Suunnittelualueen eteläpuolella on paikallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen alue, joka on osoitettu asemakaavassa rakennustaiteellisesti merkittäväksi ympäristökokonaisuudeksi (EH). Alueella ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka oleellisesti muuttavat kokonaisuuden luonnetta. Pohjoispuolella on lähivirkistysalue, jolla sijaitsee muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue. Maanomistus Korttelin 55003 tontit omistaa NCC Property Development Oy:n kiinteistöyhtiöt Kiinteistö Oy Espoon Palomiehentie 6 ja Kiinteistö Oy Saraheinä. Ympäröivät katu- ja viheralueet omistaa Espoon kaupunki. Liikennealueen (Turunväylä ja Kehä II) omistaa liikennevirasto. Muut ympäröivät kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Kuva: Ote Uudenmaan maakuntakaavasta (lähde: Uudenmaanliiton karttapalvelu 1/2014 Uudenmaan liitto ja Itä-Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos lupa nro 744/MYY/06). Espoon eteläosien yleiskaavassa (lainvoimainen 17.2.2010) alue on varattu on kehitettäväksi työpaikka-alueeksi (TP). Alueen etelä- ja länsipuolella on asuntoalue (A). Suunnittelualuetta länsipuolella sivuaa uusi raidelinjaus ja itäpuolella virkistysyhteys. Luoteispuolelle on merkitty julkisten palvelujen ja hallinnon alue (PY). Kehä II:n osuutta on yleiskaavassa osoitettu merkittävästi parannettavaksi. Kaavoitustilanne Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu YM 8.11.2006) alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi moottoriväylien (Turunväylä ja Kehä II) tuntumaan. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa (vahvistettu YM 30.10.2014) alueen läheisyyteen on merkitty tiivistettäviä alueita sekä pääkaupunkiseudun joukkoliikenteen yhteysväli ja joukkoliikenteen vaihtopaikka. Turunväylän ja Kehä II:n risteyksen ympärille sijoittuu merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö. Kuva: Ote voimassa olevasta yleiskaavasta (11/2015) Espoon kaupunki.
s. 3 / 9 Alueella on voimassa Nihtiportti asemakaava (lainvoimainen 22.8.2001). Kortteli 55003 on siinä osoitettu toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Tehokkuusluku e = 0.8 ja suurin kerrosluku on ½ II ja ½ IV. Kaavamerkintä a II / ma mahdollistaa maanalaisen, rakennuksen tai pihakannen alle sijoittuvan paikoituslaitoksen rakentamisen kaavaan merkityn rakennusoikeusluvun ja kerrosluvun estämättä. Autopaikat saa sijoittaa enintään kahdelle pysäköintitasolle. Kehä II:n reunaan on merkitty istutettava alue ja ääneneristävyysvaatimus 32 db. Aloite ja perittävät maksut Asemakaavan muutosta on 7.12.2015 hakenut korttelin 55003 maanomistaja. Hakija maksaa kaavanmuutoksen laatimiskustannukset (MRL 59 ). Sopimukset Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen (MRL 91b ) tai muun toteuttamissopimuksen laatimista. Maankäyttösopimusneuvottelut hoitaa tonttiyksikkö. Suunnittelualueelle on osoitettu myös luonnontilassa säilytettäviä tai/ja puilla ja pensailla suojavihervyöhykkeeksi istutettavia alueen osia korttelin itä- ja eteläreunoille. Alueen poikki kulkee kaksi johdolle varattua alueen osaa. Ajo suunnittelualueelle on kaavassa osoitettu Palomiehentien ja Stensintila -nimisen kadun kautta. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta (12/2015) Espoo kaupunki. MITÄ JA MITEN SUUNNITELLAAN? Tavoitteet Tavoitteena on Nihtisillan alueen tiivistäminen ja kaupunkikuvan parantaminen paikkaan sopivalla tavalla, kaupallisten palvelujen monipuolistaminen ja mm. tilaa vaativan kaupan sijoittuminen alueelle. Suunnittelussa huomioidaan pikaraitiotievaraus, keskuspaloaseman liikenteen toimivuus ja turvalliset kevyenliikenteen yhteydet. Suunnittelua ei uloteta suunnittelualueen läheiyydessä sijaitseville muinaismuistoalueelle ja paikallisesti merkittävälle kulttuurihistorialliselle alueelle. Kaavaan liittyvät muut suunnitelmat Suunnittelualueen läheisyydessä on laadittavana mm. Peuranniittyn asemakaavan muutos, jossa tavoitteena on toimistorakennusten korttelialueen muuttaminen osittain asuinkerrostalojen korttelialueeksi, Nihtisillan Varma-korttelin muuttaminen asuntoalueeksi sekä Keran osayleiskaava. Keran osayleiskaavan yhteydessä on tarkasteltu Nihtisiltaan 2. vaihemaakuntakaavassa osoitetun merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö - kohdemerkinnän ulottuvuutta sekä mitoitusta. Kaavaehdotusta laadittaessa alueelle on tehty kaupallinen selvitys, joka on valmistunut syyskuussa 2015. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu suuryksikköalueella toteutunutta pinta-alaa sekä tiedossa olevia hankkeita, Nihtiportin hanke mukaan lukien, suhteessa maakuntakaavan enimmäismitoitukseen. Tarkas-
s. 4 / 9 telun mukaan maakuntakaavan enimmäismitoitus ei toteutunut liikepinta-ala ja tiedossa olevien hankkeiden mitoitus huomioiden ylity. Suunnittelualueen itäpuolelle Palomiehentielle on varauduttu pikaraitiotiehen (Pikaraitiotieselvitys välillä Turun-väylä - Kera, WSP Finland Oy, 15.5.2009 ja Espoon raideliikennevisio, Strafica Oy, 11.2.2011). Suunnitelman kuvaus Alustavan suunnitelman mukaan hankkeeseen sisältyy isoja erikoiskaupan yksiköitä sekä tilaa vaativaa kauppaa. Liiketilojen lisäksi tarvitaan jonkin verran toimistotilaa ja varastotiloja. Maaston korkeuseroja hyväksi käyttäen liiketilat on mahdollista sijoittaa maantasoon ja pysäköintialueiden jalankulku rakennuksen reunustoille. Liiketilojen esteettömyys eri tasojen välillä hoidetaan hissillä. Rakentaminen voi alkaa rakennuksen pohjoispäästä. Rakentamisen vaiheistus tutkitaan jatkossa erikseen. Julkisivujen suunnittelussa on tärkeää liiketilojen ja mainosten näkyminen Kehä II:lle. Liiketilojen näyteikkunat avataan Palokunnantien suuntaan, jolloin katunäkymään saadaan elävyyttä. Suunnittelualueelle on tehty yleiskaavatasoinen kaupallinen selvitys ja hulevesitarkastelu. Lisäksi hankkeeseen on tehty ennustevuodelle 2035 toimivuustarkastelu (WSP, 20.11.2015), jonka mukaan liikenne sujuu hyvin Stensintiellä ja Palomiehentien eteläosassa. Liikenteen sujuvuuden kannalta haastavin kohta verkolla on Palomiehentien, Kauniaistentien ja Kehä II:n rampin liittymäalue, joka ruuhkautuu aamu- ja iltahuipputuntien aikana. Tarkastelun mukaan paloaseman toimivuuden varmistamiseksi Palomiehentien ja Kauniaistentien liittymän liikennevalot kannatta yhteenkytkeä paloaseman liikennevalojen kanssa, jolloin liittymä saadaan tarvittaessa tyhjennettyä pelastusajoneuvoille. Lisäksi Palomiehentieltä Nihtisillalle itään johtavaa kääntymiskaistaa tulisi pidentää. Liikenteen toimivuutta on tarkasteltu myös tilanteessa, jossa hanke laajenisi toiseen vaiheeseen (kaava-alueen pohjoispuolelle). Palomiehentielle on suunniteltu alustavat katujärjestelyt, joissa on huomioitu hankkeen vaikutukset katujärjestelyihin. Lisäksi on tarkasteltu hankkeen sisäisiä liikennejärjestelyitä. Liikennesuunnitelmat tarkentuvat kaavaehdotusvaiheessa. Suunnitelman kokonaisrakennusoikeus on noin 24000 k-m 2. Kuvamateriaalia suunnitelmasta on tämän osallistumis- ja arviointisuunnitelman lopussa. Suunnittelun toteuttaminen Asemakaavanmuutoksesta on laadittu viitesuunnitelma, jota tarkennetaan vaiheittain. Asemakaavakartta laaditaan kaavaehdotusvaiheessa. Vaikutusten arviointi Viitesuunnitelman pohjalta kaavoituksen yhteydessä arvioidaan asemakaavan muutoksen merkittävimmät vaikutukset. Soveltuvin osin arvioidaan vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen, luontoon, maisemaan, ihmisten elinoloihin sekä yhdyskuntatalouteen. Tärkeimmät vaikutukset esitetään kaavaselostuksessa. Vaikutusalueena ovat kortteli 55003 ja sen lähiympäristö. Vaikutusarvioinnissa hyödynnetään aikaisempia alueen kaavoituksen yhteydessä tehtyjä selvityksiä ja tarvittaessa tehdään lisäselvityksiä kullekin aihepiirille tarkoituksenmukaisin menetelmin. Olemassa olevia selvityksiä ovat mm.: - Pikaraitiotieselvitys välillä Turun-väylä - Kera, WSP Finland Oy, 15.5.2009 ja Espoon raideliikennevisio, Strafica Oy, 11.2.2011 - Sepänkylän liikepaikka-analyysi (NCC Ramboll 28.4.2015) - Hulevesitarkastelu (Vahanen environment Oy, 28.8.2015) - Keran osayleiskaavan kaupallinen selvitys (Ramboll Oy 25.9.2015) - Palomiehentien liikenteen toimivuustarkastelut (WSP Finland 20.11.2015)
s. 5 / 9 OSALLISTUMISEN JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN Osalliset Osallisia ovat suunnittelualueen sekä lähialueiden asukkaat, maanomistajat, hallintaoikeuden omistajat, kaupunginosayhdistykset, yhteisöt, yrittäjät ja muut tahot, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä lisäksi viranomaiset. Viranomais- ja muu asiantuntijayhteistyö järjestetään työn kuluessa erikseen sovittavin neuvotteluin. (MRL 63 ) Asemakaavatyö on käynnistynyt tämän osallistumisja arviointisuunnitelman laatimisella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on kaupungin esitys yhteistyöstä osallisille. Se määrittelee kaavan valmistelussa ja kaavan vaikutusten arvioinnissa noudatettavat osallistumisen ja vuorovaikutuksenperiaatteet ja tavat. Osallisilla on mahdollisuus esittää Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle (ELY) neuvottelua osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä ennen kuin asemakaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. Mielipiteet (MRA 30 ) Osalliset voivat osallistua kaavatyön valmisteluun kertomalla mielipiteensä suunnitelmasta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 22.2.2016 22.3.2016. Kirjallisia mielipiteitä voi jättää 22.3.2016 klo 15.45 mennessä osoitteella: Kaupungin kirjaamo, PL 1, 02070 ESPOON KAUPUNKI tai sähköpostiosoitteella: kirjaamo@espoo.fi. Kirjaamon käyntiosoite on Siltakatu 11, kauppakeskus Entresse. Kaavan nimi, alue- ja asianumero (Nihtiportti, 160401, 5251/2015) on mainittava. Kaavaehdotus (MRL 65 ja MRA 27 ) Kaupunkisuunnittelukeskus laatii suunnitelmien ja selvitysten pohjalta kaavaehdotuksen. Tavoitteena on, että se käsitellään kaupunkisuunnittelulautakunnassa keväällä 2016. Kaavaehdotus on tämän jälkeen julkisesti nähtävillä 30 päivän ajan, jolloin siitä on mahdollisuus jättää muistutus. Muistutus tulee toimittaa kirjallisena nähtävilläolokuulutuksessa mainitulla tavalla ja aikataululla. Viimeistään ehdotusvaiheessa pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta. Kaavan hyväksyminen (MRL 52 ) Kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee kaavaehdotuksen sekä siitä saadut muistutukset ja lausunnot. Käsittelyn jälkeen lähetetään kaupungin kannanotto muistutuksiin kunkin muistutuksen ensimmäiselle osoitteensa ilmoittaneelle allekirjoittajalle. Jos kaavaehdotukseen tehdään oleellisia muutoksia, se asetetaan uudelleen nähtäville (MRA 32 ). Lautakunnan puoltama kaavaehdotus lähetetään kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Kaavan hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Valtuuston hyväksymispäätöksestä on mahdollista valittaa Helsingin hallinto-oikeuteen. Tiedottaminen Nähtävilläoloista ja mahdollisista tiedotus- ja keskustelutilaisuuksista kuulutetaan kaupungin ilmoituslehdissä, Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa. Lisäksi kaava-alueen ja lähinaapuruston maanomistajille sekä asukasyhdistykselle lähetetään kirje. Kaavan hyväksymispäätöksestä tiedotetaan kaupungin ilmoituslehdissä ja kirjeitse niille muistuttajille, jotka ovat osoitteensa ilmoittaneet. Kaava-aineiston virallinen nähtävilläolopaikka on Espoon teknisen ja ympäristötoimen asiakaspalvelu (käyntiosoite: Virastopiha 2 C, 1. kerros, Espoon keskus). Eri kaavavaiheissa aineistoa on esillä myös Leppävaaran yhteispalvelupisteessä (Leppävaarankatu 9, Kauppakeskus Sello / Sellon kirjasto) ja kaupungin verkkosivuilla: www.espoo.fi/kaavoitus Lisätietoja Hankkeeseen liittyen voi ottaa yhteyttä koko kaavoitusprosessin ajan: Sari Metsälä, p. 046 877 2772 Anni Järvitalo (maisemasuunnittelu), p. 043 824 4837 Tarja Pennanen (liikennesuunnittelu), p. 046 877 3002 Sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@espoo.fi Lyhenteet: MRL = maankäyttö- ja rakennuslaki MRA = maankäyttö- ja rakennusasetus Päiväys ja allekirjoitus Espoossa, 25.1.2016 Ossi Keränen Ossi Keränen Asemakaavapäällikkö
s. 6 / 9 KUVIA SUUNNITELMASTA Asemakaavan valmisteluaineistoon kuuluvat seuraavat kuvalähteinä toimineet selvitykset/suunnitelmat: - Kauppapuisto Atrium, Sepänkylä, Espoo. Optiplan Oy. 22.12.2015. Kuva: Havainnekuva. Optiplan Oy. Kuva: Rakeisuuskartta. Hankkeen sijoittuminen ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Optiplan Oy.
s. 7 / 9 Kuva: Havainnekuva. Näkymä pohjoisesta. Optiplan Oy. Kuva: Periaatepohjakuvat. Optiplan Oy.
s. 8 / 9 Kuva: Alueleikkaukset. Optiplan Oy. Kuva: Atrium Visio. Tulevaisuuden laajennusmahdollisuus. Optiplan Oy.
s. 9 / 9 Kuva: Havainnekuvat. Yleisnäkymiä alueesta. Optiplan Oy. Kuva: Havainnekuva. Näkymä. Optiplan Oy.