Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n lehti Vuosikokouskutsu Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokoukseen Aika: maanantai 14.3.2005 klo 17.15 Paikka: Teknillisen korkeakoulun maanmittausosaston luentosali M1, Otakaari 1 (TKK:n päärakennus), 02150 Espoo Kokouksessa käsitellään sääntöjen 11 mukaiset asiat sääntömuutosehdotus IVSC:n ja TEGoVA:n jäsenyysasiat Ennen tilaisuutta kahvitarjoilu Tervetuloa!
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Kauko Viitanen Teknillinen korkeakoulu JÄSEN Arja Lehtonen Catella Kiinteistökonsultointi Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy VARAJÄSEN Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kalevi Vanhanen Helsingin kaupunki Raimo Vajavaara Metsästäjäin keskusjärjestö Jyrki Halomo SKV-Yhtiöt Matti Ylätalo Helsingin yliopisto Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: piritta.haapala@kolumbus.fi puh. 040 7343205 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki p. 09-1481900 fax 09-1483580 LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Datacom Oy (painettu elektronisesti) 2
Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Kutsu Skay:n vuosikokoukseen... 6 Vuosikokouksen asialista... 7 Toimintakertomus vuodelta 2004... 9 Tuloslaskelma ja tase vuodelta 2004... 13 Toimintasuunnitelma vuodelle 2005... 15 Talousarvio vuodelle 2005... 17 IVS 2005 julkaistu... 18 Uudet auktorisoidut kiinteistöarvioijat... 19 Asiantuntija-artikkeli: Ilkka Simola Lisäpellon tuoton ja vuokrahinnan vastaavuus kasvinviljely- ja lypsykarjatiloilla vuosina 1998-2001... 20 Yhteisöjäsenet...takasivu Fastighetsvärderingsföreningen i Finland rf www.kiinteistoarviointi.org 3
Puheenjohtajalta Toimintavuosi on kulunut ja uusi alussa. Viime vuoden merkittävimmät asiat kiinteistöarvioinnissa suomalaisittain katsoen lienevät kiinteistöarvioinnin auktorisointitoiminnan siirtäminen Keskuskauppakamarille, kansainvälisten kiinteistöarviointistandardien alkuosan kääntäminen suomeksi ja TKK:n ja KTI:n yhteistoiminnassa tekemä kiinteistöarvioinnin tulevaisuutta luotaava Tekesin rahoittama tutkimus. Kaikissa näissä SKAY:kin on ollut mukana, vaikkakin hieman välillisesti. Kiinteistömarkkinoillamme on jatkunut voimakas kansainvälistyminen. Kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat useiden vuosien ennustelujen jälkeen viimein todella rantautuneet. Kansainvälisten sijoittajien ohella myös ulkomaiset arviointiyritykset ovat alkaneet ottaa jalansijaa Suomessa, vaikka ainakin vielä lähinnä kotimaisten yritysten kanssa liittoutumalla. Näkyvintä kotimaisilla arviointimarkkinoillamme lienee viimevuotinen Huoneistokeskuksen arviointiyksikön käynnistyminen. Ulkomaalaisten investointitoiminnan lisäksi on syytä todeta, että myös suomalainen pääoma on uudestaan aktivoitunut sijoittamaan ulkomaisille kiinteistömarkkinoille. Erityisesti erilaiset rahasto- yms. tyyppiset kiinteistöinstrumentit näyttävät nyt olevan tapa sijoittaa. Kiinteistöarvioinnille tämä tuo uusia haasteita, sillä näiden instrumenttien arviointi ja analysointi vaatii uudentyyppisten taloudellisten ja juridisten rakenteiden ymmärtämistä perinteisiin kiinteistöihin ja kiinteistöyhtiöihin verrattuna. Yhdistyksemme kannalta vuosi 2004 oli taloudellisesti tuloksekas. Osin tähän vaikuttaa maksuperusteisen kirjanpidon maksujen ajoittumiseen liittyvät tekijät, mutta kyllä myös yhdistyksen talous näyttää taas olevan tukevammalla pohjalla. Yhdistys on saanut uusia jäseniä ja koulutustoiminnan yhteistyö antaa katetta. Tosin uhkiakin on. Vaikka kansainvälistyminen on tapahtunut tosiasia ja siitä emme voi jäädä pois tai ummistaa silmiämme, ovat kansainvälisen toiminnan kulut ehkä taas nousemassa sellaisiksi, että meidän on pohdittava toimintapolitiikkaamme uudestaan. 4
Näyttää, että TEGoVAn jäsenmaksu kallistuu niin, ettei yhdistyksellämme ole varaa jatkaa edes tarkkailijajäsenenä. Meidän on ehkä jätettävä TEGoVA ja järjestäydyttävä vain Kansainvälisen Arviointistandardikomitean (IVSC) kanssa. Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA on IVSC:n tarkkailijajäsen, mutta KA:n lopettamisen myötä SKAY:n on mielestäni otettava tämä rooli. Kun muutoinkin olemme jo nyt sitoutuneet voimakkaasti kansainvälisiin arviointistandardeihin (IVS), on varsin luonnollista, että olisimme toiminnassa mukana. Täytyy toivoa ja yrittää vaikuttaa asiaan, etteivät IVSC:kin jäsenmaksut karkaa tulevaisuudessa tasolle, jolla emme pysty olemaan mukana. Olemalla ulkopuolella säästäisimme tietenkin maksut, mutta ei se vapaamatkustajan roolikaan kovin kunnioitettava ole. Vuosikokouksessa 14.3. Teknillisen korkeakoulun maanmittausosastolla käsitellään talous- ja hallintoasioiden lisäksi myös em. kansainvälisiä kysymyksiä, kuten lehden sisäsivuilla olevasta ohjelmasta tarkemmin ilmenee. Tilaisuutta ennen tarjotaan kahvit ja ennen virallista vuosikokousta kuullaan myös alustusta ja keskustellaan ajankohtaisista arviointiasioista. Tervetuloa joukolla osallistumaan! Helsingissä helmikuussa 2005 Kauko Viitanen 5
Hyvä Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen jäsen, Toivotamme kaikki seuran jäsenet tervetulleiksi yhdistyksemme vuosikokoukseen. Vuosikokous pidetään maanantaina 14. maaliskuuta kello 17.15 Teknillisen korkeakoulun maanmittausosaston luentosalissa M1 (2. krs), Otaniemessä. Skay:n vuosikokousta ennen pidetään myös Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n vuosikokous. Aka ry:n kokouksen alussa Keskuskauppakamarin edustaja luovuttaa uusille auktorisoiduille diplomit. Kokousten välissä on kahvitauko sekä Kauko Viitasen ja Hannu Ridellin ajankohtainen esitelmätilaisuus kiinteistöarvioinnin yhteisöistä ja tulevasta kiinteistöalan koulutustarjonnasta. Päivän ohjelma klo 15.00 Diplomien jako uusille auktorisoiduille klo 15.15 Aka ry:n vuosikokous klo 16.15 Kahvitauko klo 16.45 Esitelmätilaisuus: Kiinteistöarvioinnin yhteisöt ja koulutustarjonta, Kauko Viitanen ja Hannu Ridell klo 17.15 Skay:n vuosikokous (alussa kunniamerkin luovutus) TERVETULOA! 6
Vuosikokouksen asialista Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Aika: 14.3.2005 klo 17.15 Paikka: TKK:n maanmittausosasto, Sali M1, 2. krs Otakaari 1 (TKK:n päärakennus), 02150 Espoo 1. Kokouksen avaus - kunniamerkin luovutus 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta 3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta 4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen 5. Työjärjestyksen hyväksyminen 6. Yhdistyksen vuosi- ja tilikertomuksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen 7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta. 8. Sääntömuutosehdotus koskien opiskelijajäseniä ja kannattajajäseniä 9. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen - Hallituksen esitys jäsenmaksuksi on 30 euroa varsinaisilta jäseniltä, 15 euroa eläkeläisjäseniltä, 300 euroa yhteisöjäseniltä ja 1500 euroa kannattajajäseniltä. 7
10. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen 11. Hallituksen puheenjohtajan valinta erovuoroisen tilalle Erovuorossa on Kauko Viitanen. 12. Uusien jäsenten valinta erovuoroisten jäsenten tilalle Erovuorossa ovat (varahenkilö suluissa) Hannu Ridell (Kalevi Vanhanen) Arja Lehtonen (Kaisa Vuorio) Raimo Vajavaara. 13. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa 14. Yhdistyksen kansainväliset jäsenyydet - Hallituksen esitys erota tarvittaessa TEGoVA:n jäsenyydestä. - Hallituksen esitys liittyä IVSC:n jäseneksi. 15. KA-yhdistyksen toiminnan päättyminen 16. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat 17. Kokouksen päättäminen 8
Toimintakertomus vuodelta 2004 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen toimintakertomus 1.1.2004-31.12.2004 Yleistä Kiinteistöarvioinnin auktorisointiyhdistys ry (KA ry) lopetti vuoden aikana toimintansa ja yhdistyksen tehtävät kiinteistöarvioinnin auktorisointitoiminnan valvomisesta ja auktorisointikokeiden järjestämisestä siirtyivät Keskuskauppakamarille. Käytännön toiminnasta vastaa Keskuskauppa-kamarin Kiinteistöarviointilautakunta. Kansainvälisten arviointistandardien (IVS) suomennos julkaistiin joulukuun alussa. Julkaisu kattaa noin puolet alkuperäisestä IVS 2003 julkaisusta. Kauko Viitanen osallistui Kansainvälisen arviointikomitean kokoukseen Haagissa 2.-5.10.2004 (matkan rahoitus KA-yhdistys). Olavi Myhrberg on koonnut Kiinteistöarviointiyhdistyksen 25- vuotishistorian, joka julkaistaan vuoden 2005 aikana. Myhrbergille myönnettiin Suomen Leijonan Ritarikunnan I luokan ritarimerkki (SL R I) yhdistyksen hallituksen hakemuksesta. Hallitus on tehnyt esityksen yhdistyksen sääntömuutoksesta, joka mahdollistaa opiskelijajäsenten liittymisen yhdistyksen jäseniksi. Opiskelijajäsenyys olisi mahdollista opiskelijoille, jotka opiskelevat alan korkeakoulussa kiinteistöarviointia pää- tai sivuaineenaan tai vastaavana aineyhdistelmänä. Professori Kauko Viitanen nimettiin FIG:n Komission 9 Valuation and the Management of Real Estate (Kiinteistöarviointi ja johtaminen) puheenjohtajaksi kaudelle 2006-2010 Ateenassa 27.5.2004. Puheenjohtajakauden alkuun saakka hän toimii komission varapuheenjohtajana. 9
Yhdistyksellä on ollut kolme esitelmätilaisuutta sekä yksi koulutustilaisuus, joka järjestettiin joulukuun alussa yhteistyössä Keskuskauppakamarin ja Aka ry:n kanssa. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt vuoden aikana kolme kertaa. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin 30.3.2004 Teknillisen korkeakoulun tiloissa. Kokoukseen osallistui 18 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleiden tilalle yhdistyksen hallituksen jäseniksi Antti Oraman (varalle Markku Airaksinen), Jyrki Halomon (varalle Henrik Ungern) ja Matti Ylätalon (varalle Simo Hannelius). Kokouksen puheenjohtajana toimi Seppo Sadeharju ja sihteerinä Piritta Haapala. Yhdistyksen taloudenhoitajana on toiminut Raija Valonen, tilintarkastajina Hannu Aarnio ja Kim Westberg sekä varatilintarkastajina Erik Lönnfeldt ja Jussi Palmu. Yhdistyksen sihteerin tehtäviä on hoitanut 15.2. alkaen Piritta Haapala. Hallitus Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana viisi kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: 25.2. hallitus kokoontui Pasilassa MIL:n tiloissa. Päätettiin kutsua vuosikokous koolle 30.3.2004. Laadittiin vuosikokoukselle ehdotettavaksi toimintasuunnitelma, toimintakertomus ja talousarvio. Maakanta Oy hyväksyttiin yhteisöjäseneksi. 27.4. uusi hallitus kokoontui ensimmäiseen kokoukseensa MIL:n tiloissa Pasilassa. Päätettiin päivittää yhdistyksen jäsentilanne. Hallitus päätti hakea Olavi Myhrbergille Suomen Leijonan Ritarikunnan I luokan ansiomerkkiä. Uusiksi jäseniksi hyväksyttiin Marko Haavisto sekä Jukka Lahtinen. 1.6. hallitus kokoontui Tieteiden talolla, Tieteellisen seurain valtuuston tiloissa Kirkkokadulla. Hallitus piti hiljaisen hetken hallituksen jäsenen, Outi Torkkelin poismenon johdosta. Huoneistokeskus Oy hyväksyttiin uudeksi yhteisöjäseneksi. Valmisteltiin sääntömuutosta, joka hyväksyy opiskelijajäsenet yhdistyksen jäseniksi. 10
6.9. kokoonnuttiin Tieteiden talolla Helsingissä. Keskusteltiin KA yhdistyksen lakkauttamisesta auktorisointitoiminnan siirtyessä Keskuskauppakamarille. Piritta Haapala hyväksyttiin jäseneksi. 16.11. Hallitus kokoontui Catellan tiloissa Helsingin keskustassa. Keskusteltiin laaditusta sääntöjen muutosehdotuksesta ja päätettiin muuttaa hallituksen laatimia jäsenehtoja. Suunniteltiin alustavasti vuoden 2005 toimintaa. Hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä: Jäsen Varajäsen Kauko Viitanen (5), puheenjohtaja Antti Orama (5) Markku Airaksinen Arja Lehtonen (5) Kaisa Vuorio Hannu Ridell (4) Kalevi Vanhanen Jyrki Halomo (5) Henrik Ungern Outi Torkkeli (1) Raimo Vajavaara (1) (varsinainen jäsen 1.6. lähtien) Matti Ylätalo (5) Simo Hannelius (Suluissa läsnäolokerrat kokouksissa) Piritta Haapala aloitti yhdistyksen sihteerinä 15.2.2004. Jäsenet Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt kolme kertaa vuoden aikana. Jäsenrekisteriä on pidetty Maanmittausinsinöörien liitossa, josta myös jäsenmaksut on postitettu. Toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty kolme henkilöjäsentä sekä kaksi yhteisöjäsentä. Jäsenmäärän tarkistusten yhteydessä yhdeksän jäsentä on ilmoittanut eroavansa yhdistyksen jäsenyydestä. Hallitus selvitti vuoden aikana jäsenet, joilla oli maksamatta jäsenmaksut vuo-silta 2004 ja 2003. Yhdistyksen sääntöjen 5 mukaan em. jäsenet tullaan katsomaan eronneiksi. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 194 jäsentä, joista neljä (4) kunniajäseniä. Yhteisöjäseniä on kahdeksan. 11
Esitelmä- ja koulutustilaisuudet Vuosikokouksen yhteydessä 30.3.2004 Mika Heikkilä piti esitelmän kiinteistöarvioinnin auktorisointitoiminnan siirtämisestä Keskuskauppakamariin. 1.6.2004 järjestettiin esitelmätilaisuus, jossa esiteltiin KTI:n ja Teknillisen Korkeakoulun Kiinteistöopin laboratorion yhteistä tutkimus- ja kehityshanketta Kiinteistöarvioinnin tulevaisuus - markkinat, toimijat ja menetelmät. Tilaisuuden alusti KTI:n tuotepäällikkö Harri Sutinen, jonka jälkeen seitsemän TKK:n opiskelijaa esittivät kukin diplomityönä laaditun osionsa tutkimuksesta. Tilaisuuteen osallistui n. 30 kuulijaa. 6.9.2004 pidettiin esitelmätilaisuus Tieteiden talolla Helsingissä. KTT, dosentti Markku Penttinen Metsäntutkimuslaitoksesta esitelmöi aiheenaan Metsätalouden IAS:n mukainen tuloslaskenta. Tilaisuudessa oli 9 osallistujaa. Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointi koulutuspäivä järjestettiin ensimmäistä kertaa 2.12.2004 Marina Congress Centerissä, Helsingissä. Tilaisuus keräsi yhteensä 83 kiinteistö- ja rahoitusalan osallistujaa. Yhdistyksen talous Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 30 varsinaisilta jäseniltä ja 15,00 eläkeläisjäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 300. Yhdistys laskutti koulutustuloina Keskuskauppakamarilta yhteistyösopimuksen mukaisesti suunnittelupalkkiota 2.12.2004 järjestetystä Kiinteistöarviointipäivästä 1.500. Toimintavuonna yhdistyksen taloudellisen pohjan vakauttamisessa onnistuttiin. Tilikausi jäi 5.239,63 ylijäämäiseksi. Yhdistys jatkaa toimintaansa vuonna 2005 samojen suuntaviivojen mukaisesti kuin päättyneenä tilivuonna. Taloudellisesti tilivuoden 2005 odotetaan muodostuvan tasapainoiseksi. 12
Tuloslaskelma vuodelta 2004 TULOSLASKELMA 1.1.-31.12.2004 VARSINAINEN TOIMINTA Vuosi 2004 Vuosi 2003 TUOTOT Toimintatuotot, koulutus 1.500,00 0,00 Jäsenlehti, kulut - 1.164,56-1.197,71 Jäsenlehti, tuotot 135,00 0,00 Yhteensä 470,44-1.197,71 KULUT Henkilöstökulut Palkat - 1.638,00-453,00 Eläkekulut - 136,33-296,04 Muut pakolliset henkilösivukulut - 33,73-28,24 Yhteensä - 1.808,06-777,28 MUUT KULUT Kokouskulut - 216,09-262,60 25-vuotisjuhla 0,00-463,20 Jäsenmaksut - 50,00-1.065,00 Toimistokulut - 966,80-1.690,79 Yhteensä - 1.232,89-3.481,59 Varsinaisen toiminnan tuotto/kulujäämä - 2.570,51-5.456,58 VARAINHANKINTA Jäsenmaksut 5.376,50 3.325,00 Yhteisöjäsenmaksut 2.400,00 1.500,00 Yhteensä 7.776,50 4.825,00 Tuotto ja kulujäämä 5.205,99-631,58 SIJOITUS- JA RAHOITUSTOIMINTA Korkotuotot 33,64 128,89 Korkomenot 0,00-17,74 Yhteensä 33,64 111,15 Tuotto ja kulujäämä 5.239,63-520,43 TILIKAUDEN YLI/ALIJÄÄMÄ 5.239,63-520,43 13
Tase vuodelta 2004 TASE 31.12.2004 VASTAAVAA Vuosi 2004 Vuosi 2003 Saamiset Lyhytaikaiset Siirtosaamiset 5.252,19 50,57 Jäsenmaksusaamiset 85,00 100,00 Yhteensä 5.337,19 150,57 Rahat ja pankkisaamiset 12.255,73 12.264,65 17.592,92 12.415,22 ======== ======= VASTATTAVAA Vuosi 2004 Vuosi 2003 OMA PÄÄOMA Edellisten tilikausien yli/alijäämä 10.537,74 11.058,17 Tilikauden yli / alijäämä 5.239,63-520,43 Oma pääoma yhteensä 15.777,37 10.537,74 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ VIERAS PÄÄOMA Lyhytaikainen Siirtovelat 1.815,55 1.877,48 17.592,92 12.415,22 ======= ======= 14
Toimintasuunnitelma vuodelle 2005 1. Yleistä Vuoden 2005 toiminnassa painottuvat kiinteistöarviointistandardeihin kohdistuva koulutus. Kiinteistöarvioinnin auktorisointiyhdistys pyritään lopettamaan ja sen kansainvälinen toiminta otetaan yhdistyksen haltuun. Tavoitteena on mm. liittyä IVSC:n jäseneksi. Opinnäytetyöpalkinto pyritään taas jakamaan. Arviointistandardien kouluttamisessa ja kehittämisessä ollaan aktiivisia 2. Jäsenasiat Pyritään edelleen hankkimaan aktiivisesti uusia jäseniä ja erityisesti yhteisöjäseniä. 3. Kansainvälinen toiminta Yhdistys seuraa kansainvälisten arviointiyhdistysten toimintaa aktiivisesti ja selvittää suhteitaan ko. yhdistyksiin. Yhdistys selvittää jäsenyytensä TEGoVA:an ja taloudelliset mahdollisuudet pysyä jäsenenä. TEGoVA:n vuosikokouksiin ei lähetetä edustajaa, ellei osallistumiseen saada merkittävää avustusta. KA-yhdistyksen aloittamaa IVS-standardien kääntämistä jatketaan SKAY:n toimesta. IVSC:n kokoukseen pyritään osallistumaan mahdollisuuksien mukaan. Itämerenmaiden kiinteistöarviointiyhdistysten vuotuiseen tapaamiseen lähetetään edustaja. Tehostetaan yhteistyötä FIG:n Comission 9 Valuation and the Management of Real Estate (Kiinteis-töarviointi ja johtaminen) kanssa. 15
4. Esitelmä- ja koulutustilaisuudet Yhdistys järjestää toimintavuoden aikana vähintään kolme esitelmätilaisuutta, joista yksi on vuosi-kokouksen yhteydessä. Tilaisuuksissa keskitytään IVS-standardeihin. Syksyllä yhdistys osallistuu alan koulutuspäivän järjestämiseen Keskuskauppakamarin ja AKA-yhdistyksen kanssa. Kiinteistö-alan koulutuskeskuksen kanssa toimitaan yhteistyössä arvioinnin koulutuksen järjestämisessä ja Kiinteistöalan vuosipäivän järjestämisessä Aulangolla. Yhdistys pyrkii edesauttamaan esitelmä- ja koulutustilaisuuksien järjestämistä yhteistyössä muiden alan kouluttajien kanssa. 5. Julkaisutoiminta Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta sekä ajankohtaisista kiinteistöarvioinnin aiheista. 25-vuotishistoria julkaistaan joko lehden erikoisnumerona tai erillisenä julkaisuna. Yhdistys osallistuu kiinteistöarvioinnin yhteisten Internetsivujen kehittämiseen AKA ry:n kanssa. 6. Kehittämishankkeet Yhdistys seuraa aktiivisesti alan kehityshankkeita ja pyrkii kertomaan niistä jäsenlehdessään. Tarvittaessa yhdistys voi osallistua alan kehittämishankkeisiin osarahoittajana. 16
Talousarvio vuodelle 2005 TULOT (v. 2004 toteutunut) Jäsenmaksut henkilöjäsenet 4 800 5 377 yhteisöjäsenet 2 700 2 400 Sijoitukset 50 34 Ilmoitustulot 150 135 Koulutuspäivän tuotot 1 500 1500 Yhteensä 9 200 KULUT Jäsenlehti 1 200 1 165 25-vuotishistoria 1 000 0 Kokoukset 450 216 Kansainvälinen toiminta 2 100 0 Jäsenmaksut (TSV) 50 50 Palkkiot + sotut 1 900 1 808 Stipendit 500 0 Internet sivut 1 000 0 Toimistokulut 1 000 967 Yhteensä 9 200 17
Arviointialan julkaisuja INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE IVSC NEWS ALERT IVS 2005 julkaisu on ilmestynyt! International Valuation Standars Committee, IVSC (Kansainvälinen arviointistandardikomitea) on julkaissut seitsemännen painoksen kansainvälisistä arviointistandardeista, IVS 2005. Uusi painos sisältää seuraavaa uutta materiaalia: Guidance Note 12, Valuation of Specialised Trading Property Guidance Note 13, Mass Appraisal for Property Taxation Guidance Note 14, Valuation of Properties in the Extractive Industries Julkaisun hinta on 50,00 US$ / kpl. Julkaisun voi tilata ja maksaa internetin kautta osoitteessa www.ivsc.org. Sivuilta voi myös tulostaa tilauslomakkeen, jolla tilauksen voi tehdä faksilla tai postitse. IVS 2005 nettijulkaisu ilmestyy maaliskuussa. Lisätietoja: IVSC Executive Director: Tel: +44 (0)1442 879306 email: ivsc@ivsc.org 18
Uudet auktorisoidut kiinteistöarvioijat Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunta järjestää kerran vuodessa kiinteistöarvioijien auktorisointikokeen eli AKA-kokeen. AKA-kokeen voi suorittaa seuraavalta neljältä eri osa-alueelta: Asuntoauktorisointi Maa- ja metsätalouskiinteistöauktorisointi Toimitila-auktorisointi Yleisauktorisointi Vuoden 2005 AKA-koe pidettiin tammikuussa. Kokeeseen osallistui yli 20 kokelasta. Seitsemän uutta auktorisoitua läpäisi kokeen hyväksytysti. Uudet auktorisoidut kiinteistöarvioijat: Yleisauktorisoidut Vehkaoja Juhani Timperi Henri Haikala Johanna Toimitila-auktorisoitu Saravuo Harri Asuntoauktorisoidut Kainulainen Antti Jäntti Pekka Maa- ja metsätalouskiinteistöauktorisoitu Vaario Markku 19
Lisäpellon tuoton ja vuokrahinnan vastaavuus kasvinviljely- ja lypsykarjatiloilla vuosina 1998-2001 Tutkimuksen tausta Kymmenessä vuodessa aktiivimaatilojen lukumäärä on laskenut huomattavasti. Vuonna 1990 Suomessa oli noin 129 000, mutta vuonna 2002 enää vain noin 75 000 aktiivitilaa (MMM 2003, s. 57). Viljelyksessä oleva peltoala on noin 2,2 miljoonaa hehtaaria ja se on säilynyt suurin piirtein ennallaan viime vuosina. Keskimääräinen viljelmäkoko on kasvanut tilojen lukumäärän vähentyessä. Vuonna 2002 maatilojen keskimääräinen peltoala oli 29,90 hehtaaria (MMM 2003, s. 60, 65). Viljelmäkoon kasvu on merkinnyt pellonvuokrauksen lisääntymistä. Vuonna 1995 suomalaisilla tiloilla oli kaikkiaan vajaa 479 000 hehtaaria vuokrapeltoa, mikä oli 22 prosenttia kaikesta viljelyksessä olevasta pellosta. Vuonna 2002 vuokrapeltoa oli lähes 730 000 hehtaaria eli noin 33 prosenttia kaikesta pellosta, jolloin vuokrapeltoa oli keskimäärin 16,5 hehtaaria peltoa vuokraavaa tilaa kohti (MMM 2003, s. 59). Vaikka tilojen lukumäärä on laskenut ja pellon vuokraus hehtaareina mitattuna on lisääntynyt, ei peltoa vuokraavien tilojen määrä ole kovin suuresti muuttunut viime vuosien aikana. Vuonna 1995 peltoa vuokranneita tiloja oli noin 46 400, kun taas vuonna 2002 vuokraavia tiloja oli noin 44 100. Vuokraavien tilojen lukumäärä on laskenut hitaammin kuin kaikkien tilojen lukumäärä. Kehitys on merkinnyt sitä, että vuokraavien maatilojen osuus aktiivitiloista on kasvanut. Vuonna 1995 46 prosenttia tiloista oli vuokrannut peltoa, kun taas vuonna 2002 vuokraajia oli jo 59 prosenttia kaikista tiloista (MMM 2003, s. 59). Pellosta maksettuja vuokrahintoja selvittävien tutkimusten (Pyykkönen 2002, Myyrä 2004) mukaan vuokrapeltomarkkinat ovat hyvin heterogeeniset. Maksetut vuokrahinnat vaihtelevat melko paljon eri maakun- 20
tien välillä ja niiden sisällä. Korkeimmat vuokrahinnat maksetaan Länsi- ja Etelä-Suomessa ja alhaisimmat vuokrat Pohjois- ja Itä- Suomessa. Vuonna 2003 voimassa olleiden vuokrasopimusten keskivuokra oli Myyrän (2004) tutkimuksen mukaan 173 /ha ja mediaanivuokra 149 /ha. Myyrän mukaan paikallinen kilpailu vuokrapellosta voi kohottaa vuokrahintaa merkittävästi keskimääräisiin vuokriin verrattuna. Tutkimuksen tavoite Tilojen keskimääräinen peltoala on jatkuvasti noussut viime vuosikymmenien aikana. Kehitys näyttää edelleen jatkuvan. Peltoa on hankittu tiloille lisää joko ostamalla tai vuokraamalla. Viljelijän kannalta on oleellista tietää lisäpellon arvo tilan tuotantotoiminnassa pellon vuokrausta tai ostoa harkittaessa. Tutkimuksen tavoitteena oli määrittää eteläsuomalaisten viljelmien lisäpellon tuoton ja vuokrahinnan vastaavuus. Tutkimuksen teoriaosassa tarkasteltiin mm. maatilayrityksen kasvun ja pellonvuokrauksen teoreettisia perusteita. Empiirisessä osassa esitettiin laskelmat lisäpellon tuotosta ja toteutuneista vuokrahinnoista. Tavoitteena oli saada vastaus seuraaviin kysymyksiin: - Mikä on lisäpellon tuotto, vuokrahinta ja niiden vastaavuus? - Eroavatko lisäpellon tuotto ja vuokrahinta tuotantosuunnittain ja tilakoon mukaan? Tutkimusaineisto ja menetelmät Tutkimus rajattiin vuosiin 1998-2001 ja siinä otettiin tarkasteluun mukaan vain A- ja B-tukialueilla olevat tilat. Kyseiset tukialueet muodostuvat Pori-Tampere-Lappeenranta -akselilla ja sen eteläpuolella olevista kunnista. Näin saatiin maantieteellisesti melko yhtenäinen alue, jolla sijaitsee noin puolet kaikista Suomen maatiloista ja peltohehtaareista. Tutkimusaineisto koostui MTT Taloustutkimuksen ylläpitämästä kirjanpitotila-aineistosta, joka on osa EU jäsenmaiden kirjanpidon tietoverkostoa (FADN). Tarkastelu rajattiin koskemaan tavanomaista tuotantoa harjoittavia viljatiloja, lypsykarjatiloja ja muita kasvinviljelytiloja. Viimeisenä mainitut tilat ovat pääasiassa erikoiskasveja viljeleviä tiloja. Niistä käytetään jäljempänä nimitystä kasvinviljelytila. Tutkimusai- 21
neiston tilat jaettiin tuotantosuunnan ja viljelyalan perusteella seitsemään ryhmään seuraavasti (taulukko 1): Taulukko 1. Tutkimuksen tilaryhmät ja niiden keskimääräiset viljelyalat (ha) ja vuokrapeltoalat (ha) vuosina 1998-2001. Vuokrapeltoala, ha Viljelyala, ha Pieni viljatila 8,5 30,2 Keskisuuri viljatila 23,7 62,9 Suuri viljatila 53,1 119,8 Pieni kasvinviljelytila 12,4 36,2 Suuri kasvinviljelytila 30,0 85,7 Pieni lypsykarjatila 9,0 29,0 Suuri lypsykarjatila 25,8 60,8 Pellon tuotto määritettiin maankorkoon sekä pellon rajatuottoon perustuen. Maankorko on se osa puhtaasta tuotosta, joka osoittaa maalle jäävän osan tuotosta. Maankorko kuvaa tilan kaikkien peltojen keskimääräistä tuottoa, kun taas pellon rajatuotto osoittaa yhden lisäpeltohehtaarin aikaansaamaa tuoton lisää. Maankorko määritettiin vähentämällä kokonaistuotosta kaikki muut maatalouden harjoittamisesta aiheutuvat kustannukset, paitsi pellosta aiheutuvat kustannukset. Tätä varten kustannukset jaoteltiin muuttuviin ja kiinteisiin kustannuksiin. Maankoron riippuvuutta laskentaperusteista mitattiin herkkyysanalyysillä, jossa pääoman korkovaatimusta (5 %) ja viljelijäperheen palkkavaatimusta (7,90 /h) muutettiin 20 ja 40 prosenttia. Pellon rajatuoton määrittämiseen käytettiin Cobb-Douglas tuotantofunktiota (kaava 1). Siinä kokonaistuottoa selitettiin tilan muuttuvilla kustannuksilla, kiinteillä kustannuksilla, työpanoksen määrällä ja viljelyalalla. Tuotantofunktio estimoitiin regressioanalyysiä hyväksikäyttämällä. Pellon rajatuotto voitiin tämän jälkeen määrittää laskennallisesti viljelyala -muuttujan regressiokertoimen (β 4 ) avulla kunkin tilaryhmän keskiarvopisteessä. 22
Kaava 1. Y = αx 1 β 1 X 2 β 2 X 3 β 3 X 4 β 4 jossa: Y = kokonaistuotto ( /tila) α = vakiokerroin X 1 = muuttuvat kustannukset, ( /tila) X 2 = kiinteät kustannukset, ( /tila) X 3 = työpanos, (h/tila) X 4 = viljelyala, (ha/tila) β 1 = muuttuvien kustannusten regressiokerroin β 2 = kiinteiden kustannusten regressiokerroin β 3 = työpanoksen regressiokerroin β 4 = viljelyalan regressiokerroin Pellon rajatuoton tulosten tulkintaan vaikuttavat muuttuvien- ja kiinteiden kustannusten sekä työpanoksen määrän muuttuminen tilakoon kasvaessa. Tulosten analysoinnin apuvälineeksi laadittiin siksi apuregressiot tuotantosuunnittain muuttuvien kustannusten, kiinteiden kustannusten ja työpanoksen määrän muuttumisesta tilakoon funktiona. Nämäkin perustuivat Cobb-Douglas funktion käyttöön (kaava 2). Kaava 2. Y = αx β jossa: Y = Kiinteät kustannukset ( /tila), muuttuvat kustannukset ( /tila) tai ihmistyö (h/tila) X = Viljelyala (ha) β = Viljelyalan regressiokerroin Maksetut vuokrahinnat määritettiin puolestaan siten, että kunkin tilan maksamien pellon vuokrien summa jaettiin kyseisen tilan vuokrapellon alalla kunakin tutkimusvuotena. Saatu osamäärä kuvaa siis pellon keskimääräistä vuokrahintaa tiettynä vuotena. Mahdollisia saman tilan eri vuokrasopimusten hintaeroja ei voitu tutkia. Maankoron ja vuokrahintojen tilastollisia eroja tutkittiin pääasiassa yksisuuntaista varianssianalyysiä käyttäen. Pellon rajatuoton määrityksen yhteydessä tilastolliset laskelmat rajoittuivat regressioanalyysien tilastollisen merkitsevyyden testaamiseen. 23
Tutkimustulokset Maankorko jäi kaikissa tilaryhmissä keskimäärin negatiiviseksi tai varsin alhaiseksi (taulukko 2). Vain suurilla vilja- ja kasvinviljelytiloilla maankorko oli positiivinen. Pienillä viljatiloilla sekä kummassakin lypsykarjatilaryhmässä maankorko oli selvästi negatiivinen. Esimerkiksi pienillä lypsykarjatiloilla maankorko oli keskimäärin -623 /ha. Keskisuurilla viljatiloilla ja pienillä kasvinviljelytiloilla maankorko oli lievästi negatiivinen. Taulukko 2. Eri tavoin laskettu keskimääräinen maankorko ( /ha) ja pellon vuokrahinta ( /ha) tilaryhmittäin vuosina 1998-2001. Maankorko Maankorko (työ ja po -20%) Maankorko (työ ja po -40%) Vuokra Pieni viljatila -273-188 -103 120 Keskisuuri viljatila -18 54 126 181 Suuri viljatila 134 180 226 190 Pieni kasvinviljelytila -62 60 180 210 Suuri kasvinviljelytila 202 278 353 247 Pieni lypsykarjatila -623-320 -20 148 Suuri lypsykarjatila -232-35 160 151 Yksisuuntaisen varianssianalyysin perusteella maankoron erot tilaryhmien välillä eivät olleet tilastollisesti merkitseviä. Tulosten perusteella maankorko oli korkea suurilla vilja- ja kasvinviljelytiloilla, mutta matala tai negatiivinen lypsykarjatiloilla ja pienillä viljatiloilla. Kun pääoman korkovaatimusta (5 %) ja viljelijäperheen palkkavaatimusta (7,90 /ha) alennettiin 20 tai 40 prosenttia, maankorko nousi kaikissa tilaryhmissä (taulukko 2). Voimakkaimmin maankorko muuttui lypsykarjatiloilla ja pienillä kasvinviljelytiloilla. Tämä johtuu kyseisten tuotantosuuntien työ- ja pääomavaltaisuudesta. Edes 40 prosentin alennus pääoman korossa ja viljelijäperheen työtunnin hinnassa ei riittänyt kohottamaan maankorkoa positiiviseksi pienillä vilja- ja lypsykarjatiloilla. Pellosta maksettujen vuokrahintojen keskiarvo ja mediaani olivat tutkimuskaudella 172 /ha ja 146 /ha. Alin viidennes vuokrahinnoista oli matalampia kuin 95 /ha, kun taas ylin viidennes vuokrahinnoista oli korkeampia kuin 238 /ha. Vuokrahintojen tilastolliset erot tilaryhmien 24
välillä eivät olleet kaikissa tapauksissa merkitseviä. Pellon vuokrat olivat korkeimmat kasvinviljelytiloilla ja alhaisimmat pienillä viljatiloilla (taulukko 2). Myös lypsykarjatilojen vuokrahinnat olivat melko alhaisia. Kasvinviljelytilojen korkeita vuokrahintoja selittänee viljelyn keskittyminen erikoiskasveihin kuten sokerijuurikkaan viljelyyn. Tuotantofunktiosta määritetty pellon rajatuotto oli suhteellisen korkea kaikissa tuotantosuunnissa (Rajatuotto A, taulukko 3). Toisaalta työn ja kiinteiden tuotantopanosten rajatuotot jäivät alhaisiksi lähes kaikissa tilaryhmissä. Pellon rajatuotto oli korkein suurilla viljatiloilla ja matalin suurilla kasvinviljelytiloilla. Erot olivat kuitenkin melko pienet. Viljatiloilla pellon rajatuotto oli korkea kaikissa tilakokoluokissa. Suurilla kasvinviljely- ja lypsykarjatiloilla pellon rajatuotto oli pieniä tiloja hieman alhaisempi. Koska työn ja kiinteiden tuotantopanosten rajatuotto oli alhaisempi kuin niistä aiheutuva kustannus, ei pellon rajatuotto A ole täysimääräisesti käytettävissä lisäpeltohehtaarin vuokran maksuun, kun tilan viljelyalaa laajennetaan. Kun kunkin tilaryhmän pellon rajatuotosta A vähennettiin lisääntyvän työpanoksen ja kiinteiden tuotantopanosten rajatuottojen ja kustannusten erotus, saatiin selville rajatuotto B (taulukko 3). Se osoittaa euromäärän, mikä enintään on käytettävissä vuokran maksuun viljelyalaa laajennettaessa. Rajatuotto B oli korkein suurilla vilja- ja kasvinviljelytiloilla ja negatiivinen lypsykarjatiloilla. Vilja- ja kasvinviljelytiloilla rajatuotto B ylitti maksetut vuokrahinnat kaikissa tilakokoluokissa. Taulukko 3. Pellon rajatuotto A ja B ( /ha) sekä keskimääräinen vuokrahinta ( /ha) tilaryhmittäin vuosina 1998-2001. Rajatuotto A Rajatuotto B Vuokra Pieni viljatila 673 203 120 Keskisuuri viljatila 699 337 181 Suuri viljatila 715 435 190 Pieni kasvinviljelytila 607 296 210 Suuri kasvinviljelytila 576 397 247 Pieni lypsykarjatila 659-105 148 25