TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 2006 T i l i k a u s i 1. 1. 2 0 0 6-3 1. 1 2. 2 0 0 6
02 sisältö 18 Oulun Tervatalot Oy:n tilinpääätös 16 Tulevaisuuden näkymät 15 Hallinto 14 Oulun Tervatalot Oy:n talous 13 Oulun Tervatalot Oy:n talous 12 Oulun Tervatalot konserni 11 Oulun Sivakka Oy:n tilinpääätös 10 Tulevaisuuden näkymät 09 Hallinto 08 Henkilöstö 06 Oulun Sivakka Oy:n talous 04 Asuntojen vuokraus 05 Kiinteistöt 03 toimitusjohtajan katsaus
Oulun Sivakka Oy:n tilinpäätös vuodelta 2006 toimitusjohtajan katsaus 03 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Vuosi 2006 oli yhtiön 24. varsinainen toimintavuosi. Yhtiöön on fuusioitu useammassa vaiheessa eri yhtiöitä, joiden myötä toiminnan alku voidaan sijoittaa vuoteen 1961. Merkittävä muutos tapahtui vuonna 1992, jolloin kaupungin omistamat vuokratalot keskitettiin nykyisen Oulun Sivakka Oy:n ja Oulun Tervatalot Oy:n omistukseen ja toiminnallisen vastuun otti Oulun Sivakka Oy. Yhtiön toiminta laajeni tämän jälkeen voimakkaasti koko 1990-luvun. Samoin alkoi vanhan kiinteistökannan voimakas perusparantaminen. 2000-luvulle siirryttäessä kasvu taittui ja painopiste siirtyi asuntomarkkinoiden muutoksen myötä toiminnan kehittämiseen ja uusien edellytysten luomiseen, jotta yhtiö pystyy myös tulevaisuudessa vastaamaan muuttuvan toimintaympäristön luomiin haasteisiin. Päättynyt tilikausi oli onnistunut ja yhtiömme selvisi haasteellisessa markkinatilanteessa hyvin. Vaikka asukasvaihtuvuus edelleen lisääntyi, säilyi käyttöaste edelleen korkeana ollen 98,0 % (99,2 %). Tilikauden alhaisesta, keskimäärin hieman yli yhden prosentin, vuokrankorotuksesta huolimatta yhtiön kannattavuus ja rahoitusasema säilyivät hyvinä. Yhtiön keskineliövuokra oli tilikauden lopussa 7,24 euroa/m 2 /kk. Toimintavuoden aika yhtiössämme otettiin käyttöön pääomavuokrien tasaus, minkä avulla on voitu luopua sisäisestä subventiokäytännöstä ja suunnata korjausrahastoon kerättävät varat suunnitelman mukaiseen korjaustoimintaan. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta ylittää edelleen monilla alueilla kysynnän ja asukkailla on hyvä mahdollisuus valita vuokraasuntonsa. Vuokra-asuntojen uudistuotanto Oulussa on vähentynyt mm. Sato- ja VVO -konsernien pidättyessä rakentamisesta. Myöskin vuokra-asuntokantaa on sopeutettu vähentyneeseen kysyntään purkamalla tai muuttamalla vuokrakiinteistöjä asuntoosakeyhtiöiksi. Yhtiöllemme valmistui toimintavuonna vain yksi uudiskohde, jossa on 16 asuntoa. Olemassa olevasta asuntokannasta perusparannettiin yhteensä 18 asuntoa. Vuoden aikana jatkettiin jo v. 2004 aloitettua kehitystyötä, jonka avulla tullaan kuluvana vuonna saamaan kaikilta osin käyttöön uusi toiminnanohjausjärjestelmä. Järjestelmän kautta tullaan tulevaisuudessa ohjaamaan kaikkia yhtiön prosesseja asukashallinnasta kiinteistöjen huoltoon ja korjaustoimintaan saakka. Risto Korpi toimitusjohtaja Päättynyt tilikausi oli onnistunut ja yhtiömme selvisi haasteellisessa markkinatilanteessa hyvin.
04 Asuntojen vuokraus ASUNTOJEN VUOKRAUS Tilanne Oulun vuokra-asuntomarkkinoilla oli toimintavuonna vuokra-asuntojen tarjoajille haasteellinen. Oulun Sivakka Oy:n asunnoissa asukasvaihtuvuus nousi toimintavuonna reilulla prosenttiyksiköllä edellisvuodesta aravarahoitettujen kohteiden vaihtuvuuden ollessa 30,6 % (29,2 %). Vapautunutta asuntoa tarjottiin asunnon hakijoille keskimäärin 2,5 kertaa. Uuteen tietojärjestelmään kuuluvan asukasvalintaosion ja siihen integroitujen kotisivujen käyttöönoton myötä voimassa olevien asuntohakemusten määrä vakiintui noin 1 300 hakemuksen tasolle. Vaikeutunut markkinatilanne ei vaikuttanut vuokrasaamisten määrään, vaan rästit saatiin pidettyä alhaisella tasolla vuokrasaamisten ollessa keskimäärin 1,0 % vuokratuotoista toimintavuoden aikana. Vuokrasaamisten määrä vuoden lopussa oli 0,3 miljoonaa euroa, mikä on 1,1 % (1,1 %) vuosittaisesta vuokratuotosta. Yhtiön asuntoja markkinoitiin lehtiilmoituksilla, sähköisissä hakupalveluissa, Sanomalehti Kalevan sähköisessä versiossa ja televisiomainoksella MTV3-kanavalla. Kotisivut uudistettiin osana tietojärjestelmäprojektia sekä graafisesti että toiminnallisesti. ASUKASTOIMINTA Vuoden 2006 aikana järjestettiin asukastilaisuuksia, joissa tiedotettiin yhtiötä koskevista ajankohtaisista asioista. Myös ympäristöeksperttikoulutusta jatkettiin. Kesällä 2006 toteutettiin yhteistyössä yhteistyötoimikunnan kanssa Sivakan kesätapahtuma, johon osallistui n. 800 yhtiön asukasta. Vapautunutta asuntoa tarjottiin asunnon hakijoille keskimäärin 2,5 kertaa.
Kiinteistöt 05 KIINTEISTÖT Toimintavuoden lopussa Oulun Sivakka Oy omisti 5 560 asuinhuoneistoa sekä liiketiloja. Kiinteistöjä on yhteensä 95 kpl ja niiden pinta-ala on 415 388 m 2. Vuonna 2006 Oulun Sivakalle valmistui yksi uudiskohde, missä on 16 asuntoa (Sivakka/Pääsky II). Lisäksi Oulun Sivakka Oy aloitti toimintavuonna Oulun Tervatalot Oy:n 53 asunnon uudiskohteen (Aleksanteri) rakennuttamisen. Peruskorjausmäärä pysyi edellisten vuosien tasolla. Toimintavuonna valmistui 18 peruskorjattua asuntoa Listapuistoon. Vuoden 2006 aikana käynnistettiin 36 asunnon peruskorjauskohde, Koskitoppi. Vuoden 2007 alussa aloitetaan Tiluksen ja Metsämarjan (A- ja B-talot) peruskorjaukset. Lähivuosina rakentaminen painottuu entistä enemmän korjausrakentamiseen. Oulun Sivakka Oy:n kiinteistöjen ylläpitoa ja kunnostusta on toteutettu toimintavuoden aikana peruskorjaus- ja kunnossapitosuunnitelman PTS:n mukaisesti. Suurin yksittäinen korjaustyö oli Kalervon parvekkeiden täydellinen betoniosien uusiminen. Lisäksi uusittiin Hakkurin parvekkeiden betonikattolaatat sekä korjattiin Mäntylän 48 parveketta ja Koivumaansalvan 42 parveketta. Parvekelasitukset toteutettiin Koskipyyköseen ja Jalohaukantielle. Kiinteistöjen ikääntyminen ja asukasvaihtuvuuden kasvu aiheuttavat korjaustarpeen lisääntymistä. Tämän vuoksi asukkaita onkin kannustettu omatoimiseen remontointiin pienten asuntoremonttien osalta. Omatoimiremontissa yhtiö toimittaa tarvikkeet ja asukas tekee työn. Kokemukset toiminnasta ovat hyviä sekä asukastyytyväisyyden että asutettavuuden kannalta. Vuoden aikana kaikkiin kiinteistöihin teetettiin pelastussuunnitelmat. TAC Finland Oy:n kanssa tehtiin sopimus kiinteistöjen teknisestä tarkastuksesta, millä pyritään teknisten järjestelmien säädön ja käytön parantamiseen sekä kiinteistöjen energian ja veden kulutusten alentamiseen. Energiansäästösopimuksen mukaisesti Oulun Sivakka Oy on asettanut tavoitteeksi kiinteistöjen lämmön ja veden kulutuksien alentamisen 15 % vuoteen 2012 mennessä. Lisäksi tavoitteena on sähkön kulutuksen kasvun pysäyttäminen vuoteen 2008 mennessä ja sen laskuun kääntäminen sen jälkeen. Kiinteistöjen energian ja veden kulutustiedot: 2006 2005 Kaukolämpö kwh/m 3 54,2 53,6 Kiinteistösähkö kwh/m 3 5,9 5,8 Vesi l/asukas/vrk 158,6 159,5 Uuden tietohallintojärjestelmän osalta toimintavuonna toteutettiin: - kiinteistöjen perustietojen luonti tietokantaan - sähköisen huoltokirjan pilotointi kuudessa kohteessa - sähköisen muuttokatselmuslomakkeen käyttöönotto Käyttöönotto jatkuu myös tulevan vuoden aikana. Kiinteistöjen ikääntyminen ja asukasvaihtuvuuden kasvu aiheuttavat korjaustarpeen lisääntymistä.
06 Oulun Sivakka Oy:n talous 20 OULUN SIVAKKA OY:N TALOUS Vuokraustoiminnan liikevaihto (euroa) 24 931 266 25 618 000 26 414 000 2002 2003 2004 2005 2006 Hoitokate - % 27 553 145 28 260 140 20 Konserni Oulun Sivakka -konserniin kuuluu emoyhtiö Oulun Sivakka Oy:n lisäksi Oulun TOP- Huolto Oy, jonka osakekannan emoyhtiö omistaa kokonaan. Tytäryhtiö tuottaa kiinteistöhuoltopalveluja sekä omistajalleen että muille Oulun alueen asuinkiinteistöjen omistajille. Konsernin tuotot nousivat 1,4 % 30,0 miljoonaan euroon. Konsernin liikevoitto oli 6,4 miljoonaa euroa (8,0) ja tilikauden voitto 1,1 miljoonaa euroa (2,7). Konsernitaseen loppusumma pysyi lähes ennallaan ollen 190,4 miljoonaan euroa (190,7). Koska konsernitilinpäätöksen luvut eivät olennaisesti poikkea emoyhtiön tilinpäätöksestä, tässä toimintakertomuksessa käsitellään jatkossa Oulun Sivakka Oy:n ja sen konsernin toimintaa emoyhtiön tilinpäätöksen lukujen perusteella. Tuloslaskelma Oulun Sivakka Oy:n liikevaihto oli 28,3 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 2,6 %. Muut tuotot olivat 0,7 miljoonaa euroa eli 25,5 % edellisvuotta pienemmät. Oulun Sivakka Oy:n hoitokate oli 13,5 miljoonaa euroa eli 6,4 % pienempi kuin edellisenä vuonna (14,4). Hoitokateprosentti oli 47,8 %, mikä on 4,6 prosenttiyksikköä edellisvuotta pienempi. Suunnitelman mukaiset poistot kasvoivat 11,0 % 7,2 miljoonaan euroon (6,5). Rahoitustuotot 0,4 miljoonaa euroa olivat edellisvuoden tasolla. Korko- ja muut rahoituskulut kasvoivat 9,8 % 5,2 miljoonaan euroon (4,8). Poistoeron muutos oli 0,6 miljoonaa euroa (1,3) ja asuintalovarauksen muutos 0,8 miljoonaa euroa (2,2). Oulun Sivakan liikevoitto oli 6,3 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 22,3 %. Vastaavat luvut olivat edellisvuonna 7,9 miljoonaa euroa ja 28,8 %. Yhtiön tilikauden tulos oli 0,03 miljoonaa euroa (0,02). Yhtiön oman pääoman tuottoprosentti oli 5,4 %, kun se edellisenä vuonna oli 14,3 %. 50 51,9 50,2 51,3 52,4 47,8 2002 2003 2004 2005 2006 50 Kulujen yhteismäärä kasvoi 9,9 % 14,1 miljoonasta eurosta 15,4 miljoonaan euroon. Henkilöstökulut olivat 1,4 miljoonaa euroa (1,3). Kiinteistön muut hoitokulut kasvoivat 10,7 % 12,6 miljoonasta eurosta 14,0 miljoonaan euroon. Hoitokuluista kasvoivat eniten korjaukset, jotka olivat 3,8 miljoonaa euroa (2,8). Kasvua edellisvuoteen oli 34,9 %. Suurimpinä erinä olivat huoneisto- ja kylpyhuonekorjaukset, lämmitysjärjestelmien korjaukset, kodinkonehankinnat ja -korjaukset, parvekekorjaukset sekä piha-alueiden ja asfaltointien korjaukset. Oulun Sivakka Oy:n liikevaihto oli 28,3 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 2,6 %.
Oulun Sivakka Oy:n talous 07 OULUN SIVAKKA OY:N TALOUS Tase Oulun Sivakka Oy:n tase oli vuoden lopussa 189,8 miljoonaa euroa (190,1) eli 0,2 % pienempi kuin vuotta aikaisemmin. Asunnot (kpl) Yhtiön hallitus hyväksyi toimintavuoden alussa uuden sijoitusstrategian, jonka puitteissa vuoden 2006 aikana toimittiin. Sijoitustoiminnan tavoitteena on huolehtia sijoitettavan varallisuuden tarkoituksenmukaisesta sijoittamisesta tuottotavoite, hyväksytty riskitaso ja likvidien varojen tarve huomioiden. Lähtökohtana sijoitustoiminnassa on sijoitetun pääoman sataprosenttinen pääomaturva. 500 Asuntoneliövelka (euroa/m 2 ) 500 5000 5338 5321 5472 5544 5560 2002 2003 2004 2005 2006 5000 Oulun Sivakan oma pääoma oli vuoden lopussa 21,6 miljoonaa euroa (21,6). Omavaraisuusaste nousi hieman ollen 14,5 % (13,9 %). Tilinpäätössiirtojen kertymä oli 7,4 miljoonaa euroa (6,0). 400 509 498 478 490 484 2002 2003 2004 2005 2006 400 Yhtiön pitkäaikainen vieras pääoma pieneni edellisvuodesta 2,1 miljoonaa euroa 149,0 miljoonaan euroon. Lainojen lyhennyksiin käytettiin 7,0 miljoonaa euroa. Pitkäaikaisten lainojen painotettu keskikorko vuoden lopussa oli 3,4 % eli 0,4 % enemmän kuin edellisenä vuonna. 12 kk Euribor (365) nousi tilikaudella 1,2 prosenttiyksikköä ollen vuoden lopussa 4,1 %. Korkoriskin hallitsemiseksi yhtiön lainanotto on hajautettu kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin instrumentteihin. Yhtenäislainojen osuus lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 48,7 %, pitkään viitekorkoon sidottujen lainojen osuus 35,1 % ja lyhyeen markkinakorkoon sidottujen lainojen osuus 12,5 %. Loput lainoista jakaantuivat kiinteäkorkoisiin (3,4 %) ja peruskorkosidonnaisiin lainoihin (0,3 %). Yhtiön hallitus hyväksyi toimintavuoden alussa uuden sijoitusstrategian, jonka puitteissa vuoden 2006 aikana toimittiin.
08 Henkilöstö HENKILÖSTÖ Vuoden 2006 aikana jatkunut yhtiön toiminnanohjausjärjestelmän kehitystyö ja vuokra-asuntojen nykyinen markkinatilanne sitoivat henkilöstöresursseja runsaasti. Henkilökuntaa oli keskimäärin toimintavuonna 38 eli 2 enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Henkilöstömäärä 31.12.2006 oli seuraava: 2006 2005 2004 Vakinainen 31 30 34 Määräaikainen* 6 7 4 Yhteensä 37 37 38 * määräaikaisiin sisältyvät myös osa-aikaiset työntekijät Henkilöstölle maksettiin palkkoja 1,1 miljoonaa euroa (1,1). Oulun Sivakka Oy julkaisee henkilöstöä koskevaa tietoa laajemmin erillisessä henkilöstötilinpäätösraportissa. Henkilökuntaa oli keskimäärin toimintavuonna 38 eli 2 enemmän kuin vuotta aikaisemmin.
Hallinto 09 HALLINTO Kertomusvuoden aikana yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin 21.3.2006. Hallituksen jäsenet 1.1.2006-21.3.2006: Varsinaiset jäsenet Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Forsell Markku Jääskeläinen Pekka Kauppi Rauni Kovalainen Seppo Salonen Hannu Henkilökohtaiset varajäsenet Hyvärinen Lauri Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Korkeamäki Pertti Koskela Teresa Kinnunen Irene Kaukua Sulo 21.3.2006 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa Oulun Sivakka Oy:n hallitukseen valittiin seuraavat henkilöt: Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Forsell Markku Jääskeläinen Pekka Kauppi Rauni Kovalainen Seppo Salonen Hannu * eronnut 08.05.2006 **eronnut 03.09.2006 Hänninen Erkki Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Puolakka Ritva* Korkeamäki Pertti Koskela Teresa** Kinnunen Irene Sallamo Tero Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana 15 kertaa. Oulun Sivakka Oy:n toimitusjohtajana toimii Risto Korpi. Yhtiön tilintarkastajina ovat toimineet 1.1. - 21.3.2006: Varsinaiset tilintarkastajat Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen KPMG Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan JHTT Paula Hellén-Toivanen Paavo Komulainen (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja) Varatilintarkastajat Ernst & Young Oy, KHT Jari Karppinen KPMG Oy, KHT Antti Kääriäinen Ritva Puolakka (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja) 21.3.2006 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa Oulun Sivakka Oy:n tilintarkastajiksi valittiin: Varsinaiset tilintarkastajat Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen KPMG Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan JHTT Paula Hellén-Toivanen KHT Reijo Karppinen (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja) Varatilintarkastajat Ernst & Young Oy, KHT Jari Karppinen KPMG Oy, KHT Katri Hokkanen KHT Kaarina Rousu-Karppinen (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja)
10 Tulevaisuuden näkymät TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Asuntomarkkinatilanne tulee säilymään edelleen haasteellisena. Tarjonta ylittää monilla alueilla edelleen kysynnän, mistä on seurauksena voimakasta asukasvaihtuvuutta vähemmän kysytyillä alueilla. Asuntorahaston viimeisimmän tiedon mukaan asukasvaihtuvuus kilpailijoillamme on noin 30 % ja käyttöaste 94-95 %.Yhtiömme osalta vaihtuvuus on sama kuin kilpailijoillamme, mutta käyttöaste 98 %. Käyttöasteen ja asukasvaihtuvuuden osalta ongelmat tulevat edelleen jatkumaan monilla alueilla, mikä aiheuttaa taloudellisia lisärasitteita kiinteistöille ja viime kädessä painetta vuokrien nousuun. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kohteiden aloituksia harkitaan tarkkaan. Oulun Sivakka Oy aloittaa vuoden 2007 loppupuolella Etu-Lyötyn alueelle Oulun Tervatalojen Veturi-kohteen rakennuttamisen. Kohteeseen tulee 85 asuntoa sekä liiketiloja ja se toteutetaan yhtäaikaisesti samalle tontille rakennettavien asunto-osakeyhtiöiden kanssa. Kuluvan vuoden aikana tehdään päätös Toppilassa sijaitsevan Sivakka/Pöllin (110 asuntoa) mahdollisesta myynnistä ja myyntiehdoista. Kohteen myynnille on jo Asuntorahaston lupa. Yhtiön korjaus- ja kunnossapitosuunnitelmassa tulee varautua vaihtoehtoisiin toimintamuotoihin normaalien perusparannus- ja korjaustoimien ohella. Käytännössä tämä tarkoittaa kohteiden käyttötarkoituksen muutoksia ja tarvittaessa kohteiden hallittua alasajoa ja purkavaa saneerausta. Yhtiön toiminnassa merkittävin toteutettava muutos on asuntojen omistuksen uudelleenjärjestely, jonka periaatteet kaupunginvaltuusto hyväksyi elokuussa 2006. Tämän mukaisesti kaupungin vuokratalojen omistaminen keskitetään perustettavan "Sivakka" -konsernin alaisuuteen. Uudistuksella luodaan paremmat edellytykset vastata asuntomarkkinoiden muutokseen ja konsernin rahoitustarpeisiin. Muuttuneesta markkinatilanteesta huolimatta yhtiön tulevaisuus näyttää positiiviselta. Yhtiömme hintakilpailukyky on hyvä ja toteutettu pääomavuokrien tasaus auttaa edelleen tilannetta. Myöskin suunnitteilla oleva jyvitysjärjestelmän uudistaminen helpottaa tulevaisuudessa asuntojen markkinointia. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kohteiden aloituksia harkitaan tarkkaan.
Oulun Sivakka Oy:n tilinpäätös 11 TASE Vastaavaa 31.12.2006 31.12.2005 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 54 604,83 47 432,86 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 54 604,83 47 432,86 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 1 847 574,99 1 847 574,99 Liittymismaksut 2 815 289,76 2 797 233,06 Rakennukset ja rakennelmat 169 589 919,84 172 837 840,61 Koneet ja kalusto 189 543,15 225 792,53 Muut aineelliset hyödykkeet 293 318,36 314 640,16 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 3 271 863,68 3 948 685,74 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 178 007 509,78 181 971 767,09 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 73 498,12 73 498,12 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 65 025,24 63 288,96 Muut osakkeet ja osuudet 30 059,73 30 059,73 Muut saamiset 1 600,26 1 600,26 Muut pitkävaikutteiset sijoitukset 1 272 899,88 972 899,88 Sijoitukset yhteensä 1 443 083,23 1 141 346,95 Pysyvät vastaavat yhteensä 179 505 197,84 183 160 546,90 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Pitkäaikaiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 473 600,00 497 280,00 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 473 600,00 497 280,00 Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista 323 792,20 303 462,67 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 38 044,47 34 920,15 Myyntisaamiset 17 262,71 37 333,53 Muut saamiset 0,00 193 370,17 Siirtosaamiset 118 043,53 121 010,60 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 497 142,91 690 097,12 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit 8 665 753,61 5 472 152,74 Rahoitusarvopaperit yhteensä 8 665 753,61 5 472 152,74 Rahat ja pankkisaamiset 692 294,47 321 946,34 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 10 328 790,99 6 981 476,20 Vastaavaa yhteensä 189 833 988,83 190 142 023,10 Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma 12 335 407,09 12 335 407,09 Vararahasto 9 422 586,88 9 422 586,88 Edellisten tilikausien voitto/tappio -156 046,82-179 644,98 Tilikauden voitto/tappio 31 348,06 23 598,16 Oma pääoma yhteensä 21 633 295,21 21 601 947,15 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 1 953 049,03 1 324 765,05 Asuintalovaraukset 5 442 343,47 4 674 220,48 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä 7 395 392,50 5 998 985,53 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 148 558 292,33 145 991 933,23 Velat saman konsernin yrityksille 464 795,77 5 084 477,40 Pitkäaikaiset velat yhteensä 149 023 088,10 151 076 410,63 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 6 765 387,16 6 700 609,88 Saadut ennakot 2 542 752,61 2 486 743,09 Ostovelat 364 047,32 385 806,37 Velat saman konsernin yrityksille 817 781,85 893 279,81 Muut velat 72 720,05 30 365,84 Siirtovelat 1 219 524,03 967 874,80 Lyhytaikaiset velat yhteensä 11 782 213,02 11 464 679,79 Vieras pääoma yhteensä 160 805 301,12 162 541 090,42 Vastattavaa yhteensä 189 833 988,83 190 142 023,10 TULOSLASKELMA 1.1.2006-1.1.2005- Liikevaihto 31.12.2006 31.12.2005 Vuokrat 28 258 129,71 27 553 145,16 Käyttökorvaukset 2 009,88 1 791,35 Liikevaihto yhteensä 28 260 139,59 27 554 936,51 Valmistus omaan käyttöön 127 162,30 292 739,91 Muut kiinteistön tuotot 561 706,45 631 962,05 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -1 128 904,80-1 070 607,69 Henkilösivukulut Eläkekulut -205 026,23-195 313,40 Muut henkilösivukulut -55 718,83-59 792,60 Henkilöstösivukulut yhteensä -260 745,06-255 106,00 Henkilöstökulut yhteensä -1 389 649,86-1 325 713,69 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -7 213 481,99-6 497 083,92 Poistot ja arvonalentumiset yht. -7 213 481,99-6 497 083,92 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto -570 941,67-414 211,78 Käyttö ja huolto -2 528 391,48-2 499 931,84 Ulkoalueiden huolto -32 394,59-27 873,50 Siivous -113 079,62-106 067,58 Lämmitys -2 401 789,35-2 353 640,25 Vesi ja jätevesi -1 606 568,39-1 609 470,92 Sähkö ja kaasu -665 283,66-599 480,00 Jätehuolto -564 582,86-577 376,73 Vahinkovakuutukset -213 810,69-213 314,44 Vuokrat -779 226,99-767 471,67 Kiinteistövero -358 482,75-344 449,03 Korjaukset -3 823 954,47-2 834 770,4 Muut hoitokulut -326 705,78-287 911,87 Kiinteistön muut hoitokulut yht. -13 985 212,30-12 635 970,05 Luottotappiot -69 351,98-90 872,56 Liikevoitto 6 291 312,21 7 929 998,25 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 359 011,06 366 936,57 Korkokulut ja muut rahoituskulut -5 222 568,24-4 757 781,45 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -4 863 557,18-4 390 844,88 VOITTO ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 1 427 755,03 3 539 153,37 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos -628 283,98-1 324 765,05 Vapaaehtoisten varausten muutos -768 122,99-2 190 790,16 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 31 348,06 23 598,16 HALLITUKSEN ESITYS TILIKAUDEN TULOSTA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Hallitus esittää, että tilikauden tulos 31 348,06 euroa siirretään edellisten tilikausien voittovarojen tilille.
12 Oulun Tervatalot konserni Oulun Tervatalot Oy:n tilinpäätös vuodelta 2006 OULUN TERVATALOT KONSERNI Oulun Tervatalot Oy:n osakekannan omistaa Oulun kaupunki. Päättynyt tilikausi oli onnistunut ja yhtiö selvisi haasteellisessa markkinatilanteessa hyvin. Vaikka asukasvaihtuvuus oli korkea, säilyi käyttöaste edelleen hyvänä ollen 98,3 % (98,1 %). Tilikauden alhaisesta, keskimäärin hieman alle yhden prosentin, vuokrankorotuksesta huolimatta yhtiön kannattavuus ja rahoitusasema säilyivät hyvinä. Yhtiön keskineliövuokra oli tilikauden lopussa 9,16 euroa/m 2 /kk. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta ylittää edelleen monilla alueilla kysynnän ja asukkailla on hyvä mahdollisuus valita vuokraasuntonsa. Vuokra-asuntojen uudistuotanto Oulussa on vähentynyt mm. Sato- ja VVO -konsernien pidättyessä rakentamisesta. Myöskin vuokra-asuntokantaa on sopeutettu vähentyneeseen kysyntään purkamalla tai muuttamalla vuokrakiinteistöjä asuntoosakeyhtiöiksi. ASUNTOJEN VUOKRAUS JA KIINTEISTÖT Oulun Tervatalot Oy:n asuntojen vaihtuvuus pieneni toimintavuonna ollen 28,0 % (31,3 %). Vapautunutta asuntoa tarjottiin asunnon hakijoille keskimäärin 2,5 kertaa. Vaikeutunut markkinatilanne ei vaikuttanut vuokrasaamisten määrään, vaan rästit saatiin pidettyä alhaisella tasolla. Vuokrasaamisten määrä vuoden lopussa oli 0,05 miljoonaa euroa, mikä on 0,8 % (0,8 %) vuosittaisesta vuokratuotosta. Toimintavuoden lopussa Oulun Tervatalot Oy omisti 1 067 asuinhuoneistoa sekä liiketiloja. Kiinteistöjä on yhteensä 26 kpl ja niiden pinta-ala on 61 740 m 2. Vuonna 2006 aloitettiin 53 asunnon uudiskohteen (Aleksanteri) rakentaminen. Kohde valmistuu kesällä 2007. Vuoden aikana kaikkiin kiinteistöihin teetettiin pelastussuunnitelmat. Kiinteistöjen energian ja veden kulutustiedot: 2006 Kaukolämpö kwh/m 3 50,4 Kiinteistösähkö kwh/m 3 5,1 Vesi l/asukas/vrk 163,6 Vuonna 2006 aloitettiin 53 asunnon uudiskohteen (Aleksanteri) rakentaminen. Kohde valmistuu kesällä 2007.
Oulun Tervatalot Oy:n talous 13 OULUN TERVATALOT OY:N TALOUS Vuokraustoiminnan liikevaihto (euroa) Konserni Oulun Tervatalot -konserniin kuuluu emoyhtiö Oulun Tervatalot Oy:n lisäksi Oulun Remonttimylly Oy, jonka osakekannan emoyhtiö omistaa kokonaan. Tytäryhtiö tuottaa kiinteistöjen rakenteelliseen kunnossapitoon liittyviä palveluja sekä omistajalleen että myös muille Oulun alueen kiinteistöjen omistajille. 4 4 777 331 5 632 000 5 669 000 5 860 600 2002 2003 2004 2005 6 238 362 2006 4 Konsernin varsinaisen liiketoiminnan yhteenlasketut tuotot nousivat 12,7 % 9,7 miljoonaan euroon. Konsernin liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa (2,2) ja tilikauden voitto 1,1 miljoonaa euroa (0,9). Konsernitaseen loppusumma kasvoi hieman ollen 62,0 miljoonaa euroa (56,3). Hoitokate - % Koska konsernitilinpäätöksen luvut eivät olennaisesti poikkea emoyhtiön tilinpäätöksestä, tässä toimintakertomuksessa käsitellään jatkossa Oulun Tervatalot Oy:n ja sen konsernin toimintaa emoyhtiön tilinpäätöksen lukujen perusteella. 50 59,9 61,1 58,8 59,4 2002 2003 2004 2005 59,8 2006 50 Tuloslaskelma Oulun Tervatalot Oy:n liikevaihto oli 6,2 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 6,4 %. Kulujen yhteismäärä kasvoi 5,4 % 2,4 miljoonasta eurosta 2,5 miljoonaan euroon. Yhtiön hoitokate oli 3,7 miljoonaa euroa eli 7,2 % suurempi kuin edellisenä vuonna (3,5). Hoitokateprosentti oli 59,8 %, mikä on 0,4 prosenttiyksikköä edellisvuotta suurempi. Suunnitelman mukaiset poistot kasvoivat 11,0 % 1,4 miljoonaan euroon (1,2). Oulun Tervatalot Oy:n liikevaihto oli 6,2 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 6,4 %.
14 Oulun Tervatalot Oy:n talous OULUN TERVATALOT OY:N TALOUS 800 Asuntoneliövelka (euroa/m 2 ) 800 Rahoitustuotot 0,4 miljoonaa euroa kasvoivat 0,1 miljoonalla eurolla. Korko- ja muut rahoituskulut kasvoivat 9,5 % 1,4 miljoonaan euroon (1,3). Poistoeron muutos oli 0,5 miljoonaa euroa (1,4) ja asuintalovarauksen muutos 0,9 miljoonaa euroa (-0,2). Yhtiön pitkäaikainen vieras pääoma kasvoi edellisvuodesta 3,7 miljoonaa euroa 44,4 miljoonaan euroon. Lainojen lyhennyksiin käytettiin 1,0 miljoonaa euroa. Pitkäaikaisten lainojen painotettu keskikorko vuoden lopussa oli 3,3 % eli 0,3 % enemmän kuin edellisenä vuonna. 12 kk Euribor (365) nousi tilikaudella 1,2 % ollen vuoden lopussa 4,1 %. Korkoriskin hallitsemiseksi yhtiön lainanotto on hajautettu kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin instrumentteihin. Pitkään viitekorkoon sidottujen lainojen osuus lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 72,1 %, lyhyeen markkinakorkoon sidottujen lainojen osuus 27,4 % ja peruskorkosidonnaisten lainojen osuus 0,5 %. 700 600 700 600 Oulun Tervatalojen liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 37,8 %. Vastaavat luvut olivat edellisvuonna 2,2 miljoonaa euroa ja 38,3 %. 770 662 653 753 2002 2003 2004 2005 820 2006 Yhtiön tilikauden tulos oli 326 euroa (534). Yhtiön oman pääoman tuottoprosentti oli 10,8 %, kun se edellisenä vuonna oli 10,7 %. 1000 Asunnot kpl 1000 Tase Oulun Tervatalot Oy:n tase oli vuoden lopussa 60,9 miljoonaa euroa (55,9) eli 9,0 % suurempi kuin vuotta aikaisemmin. 943 1060 1060 1067 2002 2003 2004 2005 1067 2006 Oulun Tervatalojen oma pääoma oli vuoden lopussa 10,2 miljoonaa euroa (10,2). Omavaraisuusaste laski 0,1 prosenttiyksikköä ollen 22,1 % (22,2 %). Tilinpäätössiirtojen kertymä oli 4,1 miljoonaa euroa (2,8). Oulun Tervatalojen liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 37,8 %.
Hallinto 15 HALLINTO Kertomusvuoden aikana yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin 21.3.2006. Hallituksen jäsenet 1.1. - 21.3.2006: Varsinaiset jäsenet Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Jääskeläinen Pekka Kovalainen Seppo Henkilökohtaiset varajäsenet Hyvärinen Lauri Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Korkeamäki Pertti Kinnunen Irene 21.3.2006 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa Oulun Tervatalot Oy:n hallitukseen valittiin seuraavat henkilöt: Varsinaiset jäsenet Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Jääskeläinen Pekka Kovalainen Seppo Henkilökohtaiset varajäsenet Hänninen Erkki Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Korkeamäki Pertti Kinnunen Irene Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana 11 kertaa. Oulun Tervatalot Oy:n toimitusjohtajana toimii Risto Korpi. Yhtiön tilintarkastajina ovat toimineet: Varsinaiset tilintarkastajat Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen KPMG Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan JHTT Paula Hellén-Toivanen Varatilintarkastajat Ernst & Young Oy, KHT Jari Karppinen KPMG Oy, KHT Antti Kääriäinen 21.3.2006 saakka, jonka jälkeen KHT Katri Hokkanen Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana 11 kertaa.
16 Tulevaisuuden näkymät TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Asuntomarkkinatilanne tulee säilymään edelleen haasteellisena. Tarjonta ylittää monilla alueilla edelleen kysynnän, mistä on seurauksena voimakasta asukasvaihtuvuutta vähemmän kysytyillä alueilla. Käyttöasteen ja asukasvaihtuvuuden osalta ongelmat tulevat edelleen jatkumaan monilla alueilla, mikä aiheuttaa taloudellisia lisärasitteita kiinteistöille ja viime kädessä painetta vuokrien nousuun. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kohteiden aloituksia harkitaan tarkkaan. Liikkeelle on lähdössä loppuvuodesta 2007 Etu- Lyötyn alueelle uudiskohde (Veturi), joka toteutetaan yhtäaikaisesti samalle tontille rakennettavien asunto-osakeyhtiöiden kanssa. Veturiin valmistuu 85 asuntoa ja liiketiloja. Muiden kohteiden rakentamisesta päätetään asuntomarkkinatilanteen mukaan. Yhtiön toiminnassa merkittävin toteutettava muutos on asuntojen omistuksen uudelleenjärjestely, jonka periaatteet kaupunginvaltuusto hyväksyi elokuussa 2006. Tämän mukaisesti kaupungin vuokratalojen omistaminen keskitetään perustettavan "Sivakka" -konsernin alaisuuteen. Uudistuksella luodaan paremmat edellytykset vastata asuntomarkkinoiden muutokseen ja konsernin rahoitustarpeisiin. Kohteiden rakentamisesta päätetään asuntomarkkinatilanteen mukaan.
17 Oulun Tervatalot Oy:n tilinpäätös TASE Vastaavaa 31.12.2006 31.12.2005 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 529,46 605,06 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 529,46 605,06 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 728 507,87 700 293,87 Liittymismaksut 958 524,70 958 524,70 Rakennukset ja rakennelmat 41 718 950,53 43 059 702,08 Koneet ja kalusto 36 683,11 48 910,86 Muut aineelliset hyödykkeet 109 153,74 130 167,78 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 1 984 052,41 178 055,57 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 45 535 872,36 45 075 654,86 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 210 000,00 75 000,00 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 33 435,36 33 435,36 Muut osakkeet ja osuudet 987 223,80 965 563,80 Muut pitkävaikutteiset sijoitukset 962 149,98 162 149,98 Sijoitukset yhteensä 2 192 809,14 1 236 149,14 Pysyvät vastaavat yhteensä 47 729 210,96 46 312 409,06 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Pitkäaikaiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 37 500,00 187 500,00 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 37 500,00 187 500,00 Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista 48 712,36 48 749,17 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 51 899,87 50 981,93 Myyntisaamiset 1 030,92 1 462,95 Siirtosaamiset 99 744,78 26 813,94 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 201 387,93 128 007,99 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit 12 774 838,95 9 128 025,05 Rahoitusarvopaperit yhteensä 12 774 838,95 9 128 025,05 Rahat ja pankkisaamiset 126 504,93 111 414,66 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 13 140 231,81 9 554 947,70 Vastaavaa yhteensä 60 869 442,77 55 867 356,76 Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma 2 809 074,75 2 809 074,75 Vararahasto 7 488 305,39 7 488 305,39 Edellisten tilikausien voitto/tappio -50 107,31-50 641,28 Tilikauden voitto/tappio 325,55 533,97 Oma pääoma yhteensä 10 247 598,38 10 247 272,83 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 1 916 285,63 1 427 650,28 Asuintalovaraukset 2 210 219,40 1 323 749,40 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä 4 126 505,03 2 751 399,68 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 40 093 249,91 36 240 577,53 Velat saman konsernin yrityksille 4 306 179,84 4 501 277,83 Siirtovelat 809,57 0,00 Pitkäaikaiset velat yhteensä 44 400 239,32 40 741 855,36 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 797 327,60 777 568,29 Saadut ennakot 606 285,30 606 836,56 Ostovelat 81 332,54 79 752,23 Velat saman konsernin yrityksille 268 791,10 337 883,82 Muut velat 5 261,68 6 478,83 Siirtovelat 336 101,82 318 309,16 Lyhytaikaiset velat yhteensä 2 095 100,04 2 126 828,89 Vieras pääoma yhteensä 46 495 339,36 42 868 684,25 Vastattavaa yhteensä 60 869 442,77 55 867 356,76 TULOSLASKELMA 1.1.2006-1.1.2005- Liikevaihto 31.12.2006 31.12.2005 Vuokrat 6 237 616,61 5 860 603,39 Käyttökorvaukset 745,88 56,00 Liikevaihto yhteensä 6 238 362,49 5 860 659,39 Muut kiinteistön tuotot 22 622,10 21 718,94 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -7 115,00-8 670,00 Henkilösivukulut Muut henkilösivukulut -210,46-257,16 Henkilösivukulut yhteensä -210,46-257,16 Henkilöstökulut yhteensä -7 325,46-8 927,16 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -1 374 068,94-1 237 619,85 Poistot ja arvonalentumiset yht. -1 374 068,94-1 237 619,85 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto -335 528,38-288 148,65 Käyttö ja huolto -388 521,72-382 700,88 Ulkoalueiden huolto -6 855,89-6 524,15 Siivous -14 868,05-12 308,83 Lämmitys -434 098,94-418 792,43 Vesi ja jätevesi -272 275,42-263 007,38 Sähkö ja kaasu -97 624,26-97 348,09 Jätehuolto -88 305,99-98 254,28 Vahinkovakuutukset -23 738,93-23 416,65 Vuokrat -252 006,27-232 749,29 Kiinteistövero -78 598,09-74 997,40 Korjaukset -505 515,51-437 256,84 Muut hoitokulut -10 295,33-41 934,40 Kiinteistön muut hoitokulut yht. -2 508 232,78-2 377 439,27 Luottotappiot -15 939,35-15 425,22 Liikevoitto 2 355 418,06 2 242 966,83 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 393 971,08 275 836,70 Korkokulut ja muut rahoituskulut -1 373 958,24-1 254 730,28 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -979 987,16-978 893,58 VOITTO ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 1 375 430,90 1 264 073,25 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos -488 635,35-1 427 650,28 Vapaaehtoisten varausten muutos -886 470,00 164 111,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 325,55 533,97 HALLITUKSEN ESITYS TILIKAUDEN TULOSTA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Hallitus esittää, että tilikauden tulos 325,55 euroa siirretään edellisten tilikausien voittovarojen tilille.