11 Oulun Sivakka Oy:n tilinpääätös. 10 Tulevaisuuden näkymät Henkilöstö. 06 Oulun Sivakka Oy:n talous. Oulun Tervatalot Oy:n tilinpääätös

Transkriptio

1 TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 2006 T i l i k a u s i

2 02 sisältö 18 Oulun Tervatalot Oy:n tilinpääätös 16 Tulevaisuuden näkymät 15 Hallinto 14 Oulun Tervatalot Oy:n talous 13 Oulun Tervatalot Oy:n talous 12 Oulun Tervatalot konserni 11 Oulun Sivakka Oy:n tilinpääätös 10 Tulevaisuuden näkymät 09 Hallinto 08 Henkilöstö 06 Oulun Sivakka Oy:n talous 04 Asuntojen vuokraus 05 Kiinteistöt 03 toimitusjohtajan katsaus

3 Oulun Sivakka Oy:n tilinpäätös vuodelta 2006 toimitusjohtajan katsaus 03 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Vuosi 2006 oli yhtiön 24. varsinainen toimintavuosi. Yhtiöön on fuusioitu useammassa vaiheessa eri yhtiöitä, joiden myötä toiminnan alku voidaan sijoittaa vuoteen Merkittävä muutos tapahtui vuonna 1992, jolloin kaupungin omistamat vuokratalot keskitettiin nykyisen Oulun Sivakka Oy:n ja Oulun Tervatalot Oy:n omistukseen ja toiminnallisen vastuun otti Oulun Sivakka Oy. Yhtiön toiminta laajeni tämän jälkeen voimakkaasti koko 1990-luvun. Samoin alkoi vanhan kiinteistökannan voimakas perusparantaminen luvulle siirryttäessä kasvu taittui ja painopiste siirtyi asuntomarkkinoiden muutoksen myötä toiminnan kehittämiseen ja uusien edellytysten luomiseen, jotta yhtiö pystyy myös tulevaisuudessa vastaamaan muuttuvan toimintaympäristön luomiin haasteisiin. Päättynyt tilikausi oli onnistunut ja yhtiömme selvisi haasteellisessa markkinatilanteessa hyvin. Vaikka asukasvaihtuvuus edelleen lisääntyi, säilyi käyttöaste edelleen korkeana ollen 98,0 % (99,2 %). Tilikauden alhaisesta, keskimäärin hieman yli yhden prosentin, vuokrankorotuksesta huolimatta yhtiön kannattavuus ja rahoitusasema säilyivät hyvinä. Yhtiön keskineliövuokra oli tilikauden lopussa 7,24 euroa/m 2 /kk. Toimintavuoden aika yhtiössämme otettiin käyttöön pääomavuokrien tasaus, minkä avulla on voitu luopua sisäisestä subventiokäytännöstä ja suunnata korjausrahastoon kerättävät varat suunnitelman mukaiseen korjaustoimintaan. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta ylittää edelleen monilla alueilla kysynnän ja asukkailla on hyvä mahdollisuus valita vuokraasuntonsa. Vuokra-asuntojen uudistuotanto Oulussa on vähentynyt mm. Sato- ja VVO -konsernien pidättyessä rakentamisesta. Myöskin vuokra-asuntokantaa on sopeutettu vähentyneeseen kysyntään purkamalla tai muuttamalla vuokrakiinteistöjä asuntoosakeyhtiöiksi. Yhtiöllemme valmistui toimintavuonna vain yksi uudiskohde, jossa on 16 asuntoa. Olemassa olevasta asuntokannasta perusparannettiin yhteensä 18 asuntoa. Vuoden aikana jatkettiin jo v aloitettua kehitystyötä, jonka avulla tullaan kuluvana vuonna saamaan kaikilta osin käyttöön uusi toiminnanohjausjärjestelmä. Järjestelmän kautta tullaan tulevaisuudessa ohjaamaan kaikkia yhtiön prosesseja asukashallinnasta kiinteistöjen huoltoon ja korjaustoimintaan saakka. Risto Korpi toimitusjohtaja Päättynyt tilikausi oli onnistunut ja yhtiömme selvisi haasteellisessa markkinatilanteessa hyvin.

4 04 Asuntojen vuokraus ASUNTOJEN VUOKRAUS Tilanne Oulun vuokra-asuntomarkkinoilla oli toimintavuonna vuokra-asuntojen tarjoajille haasteellinen. Oulun Sivakka Oy:n asunnoissa asukasvaihtuvuus nousi toimintavuonna reilulla prosenttiyksiköllä edellisvuodesta aravarahoitettujen kohteiden vaihtuvuuden ollessa 30,6 % (29,2 %). Vapautunutta asuntoa tarjottiin asunnon hakijoille keskimäärin 2,5 kertaa. Uuteen tietojärjestelmään kuuluvan asukasvalintaosion ja siihen integroitujen kotisivujen käyttöönoton myötä voimassa olevien asuntohakemusten määrä vakiintui noin hakemuksen tasolle. Vaikeutunut markkinatilanne ei vaikuttanut vuokrasaamisten määrään, vaan rästit saatiin pidettyä alhaisella tasolla vuokrasaamisten ollessa keskimäärin 1,0 % vuokratuotoista toimintavuoden aikana. Vuokrasaamisten määrä vuoden lopussa oli 0,3 miljoonaa euroa, mikä on 1,1 % (1,1 %) vuosittaisesta vuokratuotosta. Yhtiön asuntoja markkinoitiin lehtiilmoituksilla, sähköisissä hakupalveluissa, Sanomalehti Kalevan sähköisessä versiossa ja televisiomainoksella MTV3-kanavalla. Kotisivut uudistettiin osana tietojärjestelmäprojektia sekä graafisesti että toiminnallisesti. ASUKASTOIMINTA Vuoden 2006 aikana järjestettiin asukastilaisuuksia, joissa tiedotettiin yhtiötä koskevista ajankohtaisista asioista. Myös ympäristöeksperttikoulutusta jatkettiin. Kesällä 2006 toteutettiin yhteistyössä yhteistyötoimikunnan kanssa Sivakan kesätapahtuma, johon osallistui n. 800 yhtiön asukasta. Vapautunutta asuntoa tarjottiin asunnon hakijoille keskimäärin 2,5 kertaa.

5 Kiinteistöt 05 KIINTEISTÖT Toimintavuoden lopussa Oulun Sivakka Oy omisti asuinhuoneistoa sekä liiketiloja. Kiinteistöjä on yhteensä 95 kpl ja niiden pinta-ala on m 2. Vuonna 2006 Oulun Sivakalle valmistui yksi uudiskohde, missä on 16 asuntoa (Sivakka/Pääsky II). Lisäksi Oulun Sivakka Oy aloitti toimintavuonna Oulun Tervatalot Oy:n 53 asunnon uudiskohteen (Aleksanteri) rakennuttamisen. Peruskorjausmäärä pysyi edellisten vuosien tasolla. Toimintavuonna valmistui 18 peruskorjattua asuntoa Listapuistoon. Vuoden 2006 aikana käynnistettiin 36 asunnon peruskorjauskohde, Koskitoppi. Vuoden 2007 alussa aloitetaan Tiluksen ja Metsämarjan (A- ja B-talot) peruskorjaukset. Lähivuosina rakentaminen painottuu entistä enemmän korjausrakentamiseen. Oulun Sivakka Oy:n kiinteistöjen ylläpitoa ja kunnostusta on toteutettu toimintavuoden aikana peruskorjaus- ja kunnossapitosuunnitelman PTS:n mukaisesti. Suurin yksittäinen korjaustyö oli Kalervon parvekkeiden täydellinen betoniosien uusiminen. Lisäksi uusittiin Hakkurin parvekkeiden betonikattolaatat sekä korjattiin Mäntylän 48 parveketta ja Koivumaansalvan 42 parveketta. Parvekelasitukset toteutettiin Koskipyyköseen ja Jalohaukantielle. Kiinteistöjen ikääntyminen ja asukasvaihtuvuuden kasvu aiheuttavat korjaustarpeen lisääntymistä. Tämän vuoksi asukkaita onkin kannustettu omatoimiseen remontointiin pienten asuntoremonttien osalta. Omatoimiremontissa yhtiö toimittaa tarvikkeet ja asukas tekee työn. Kokemukset toiminnasta ovat hyviä sekä asukastyytyväisyyden että asutettavuuden kannalta. Vuoden aikana kaikkiin kiinteistöihin teetettiin pelastussuunnitelmat. TAC Finland Oy:n kanssa tehtiin sopimus kiinteistöjen teknisestä tarkastuksesta, millä pyritään teknisten järjestelmien säädön ja käytön parantamiseen sekä kiinteistöjen energian ja veden kulutusten alentamiseen. Energiansäästösopimuksen mukaisesti Oulun Sivakka Oy on asettanut tavoitteeksi kiinteistöjen lämmön ja veden kulutuksien alentamisen 15 % vuoteen 2012 mennessä. Lisäksi tavoitteena on sähkön kulutuksen kasvun pysäyttäminen vuoteen 2008 mennessä ja sen laskuun kääntäminen sen jälkeen. Kiinteistöjen energian ja veden kulutustiedot: Kaukolämpö kwh/m 3 54,2 53,6 Kiinteistösähkö kwh/m 3 5,9 5,8 Vesi l/asukas/vrk 158,6 159,5 Uuden tietohallintojärjestelmän osalta toimintavuonna toteutettiin: - kiinteistöjen perustietojen luonti tietokantaan - sähköisen huoltokirjan pilotointi kuudessa kohteessa - sähköisen muuttokatselmuslomakkeen käyttöönotto Käyttöönotto jatkuu myös tulevan vuoden aikana. Kiinteistöjen ikääntyminen ja asukasvaihtuvuuden kasvu aiheuttavat korjaustarpeen lisääntymistä.

6 06 Oulun Sivakka Oy:n talous 20 OULUN SIVAKKA OY:N TALOUS Vuokraustoiminnan liikevaihto (euroa) Hoitokate - % Konserni Oulun Sivakka -konserniin kuuluu emoyhtiö Oulun Sivakka Oy:n lisäksi Oulun TOP- Huolto Oy, jonka osakekannan emoyhtiö omistaa kokonaan. Tytäryhtiö tuottaa kiinteistöhuoltopalveluja sekä omistajalleen että muille Oulun alueen asuinkiinteistöjen omistajille. Konsernin tuotot nousivat 1,4 % 30,0 miljoonaan euroon. Konsernin liikevoitto oli 6,4 miljoonaa euroa (8,0) ja tilikauden voitto 1,1 miljoonaa euroa (2,7). Konsernitaseen loppusumma pysyi lähes ennallaan ollen 190,4 miljoonaan euroa (190,7). Koska konsernitilinpäätöksen luvut eivät olennaisesti poikkea emoyhtiön tilinpäätöksestä, tässä toimintakertomuksessa käsitellään jatkossa Oulun Sivakka Oy:n ja sen konsernin toimintaa emoyhtiön tilinpäätöksen lukujen perusteella. Tuloslaskelma Oulun Sivakka Oy:n liikevaihto oli 28,3 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 2,6 %. Muut tuotot olivat 0,7 miljoonaa euroa eli 25,5 % edellisvuotta pienemmät. Oulun Sivakka Oy:n hoitokate oli 13,5 miljoonaa euroa eli 6,4 % pienempi kuin edellisenä vuonna (14,4). Hoitokateprosentti oli 47,8 %, mikä on 4,6 prosenttiyksikköä edellisvuotta pienempi. Suunnitelman mukaiset poistot kasvoivat 11,0 % 7,2 miljoonaan euroon (6,5). Rahoitustuotot 0,4 miljoonaa euroa olivat edellisvuoden tasolla. Korko- ja muut rahoituskulut kasvoivat 9,8 % 5,2 miljoonaan euroon (4,8). Poistoeron muutos oli 0,6 miljoonaa euroa (1,3) ja asuintalovarauksen muutos 0,8 miljoonaa euroa (2,2). Oulun Sivakan liikevoitto oli 6,3 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 22,3 %. Vastaavat luvut olivat edellisvuonna 7,9 miljoonaa euroa ja 28,8 %. Yhtiön tilikauden tulos oli 0,03 miljoonaa euroa (0,02). Yhtiön oman pääoman tuottoprosentti oli 5,4 %, kun se edellisenä vuonna oli 14,3 % ,9 50,2 51,3 52,4 47, Kulujen yhteismäärä kasvoi 9,9 % 14,1 miljoonasta eurosta 15,4 miljoonaan euroon. Henkilöstökulut olivat 1,4 miljoonaa euroa (1,3). Kiinteistön muut hoitokulut kasvoivat 10,7 % 12,6 miljoonasta eurosta 14,0 miljoonaan euroon. Hoitokuluista kasvoivat eniten korjaukset, jotka olivat 3,8 miljoonaa euroa (2,8). Kasvua edellisvuoteen oli 34,9 %. Suurimpinä erinä olivat huoneisto- ja kylpyhuonekorjaukset, lämmitysjärjestelmien korjaukset, kodinkonehankinnat ja -korjaukset, parvekekorjaukset sekä piha-alueiden ja asfaltointien korjaukset. Oulun Sivakka Oy:n liikevaihto oli 28,3 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 2,6 %.

7 Oulun Sivakka Oy:n talous 07 OULUN SIVAKKA OY:N TALOUS Tase Oulun Sivakka Oy:n tase oli vuoden lopussa 189,8 miljoonaa euroa (190,1) eli 0,2 % pienempi kuin vuotta aikaisemmin. Asunnot (kpl) Yhtiön hallitus hyväksyi toimintavuoden alussa uuden sijoitusstrategian, jonka puitteissa vuoden 2006 aikana toimittiin. Sijoitustoiminnan tavoitteena on huolehtia sijoitettavan varallisuuden tarkoituksenmukaisesta sijoittamisesta tuottotavoite, hyväksytty riskitaso ja likvidien varojen tarve huomioiden. Lähtökohtana sijoitustoiminnassa on sijoitetun pääoman sataprosenttinen pääomaturva. 500 Asuntoneliövelka (euroa/m 2 ) Oulun Sivakan oma pääoma oli vuoden lopussa 21,6 miljoonaa euroa (21,6). Omavaraisuusaste nousi hieman ollen 14,5 % (13,9 %). Tilinpäätössiirtojen kertymä oli 7,4 miljoonaa euroa (6,0) Yhtiön pitkäaikainen vieras pääoma pieneni edellisvuodesta 2,1 miljoonaa euroa 149,0 miljoonaan euroon. Lainojen lyhennyksiin käytettiin 7,0 miljoonaa euroa. Pitkäaikaisten lainojen painotettu keskikorko vuoden lopussa oli 3,4 % eli 0,4 % enemmän kuin edellisenä vuonna. 12 kk Euribor (365) nousi tilikaudella 1,2 prosenttiyksikköä ollen vuoden lopussa 4,1 %. Korkoriskin hallitsemiseksi yhtiön lainanotto on hajautettu kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin instrumentteihin. Yhtenäislainojen osuus lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 48,7 %, pitkään viitekorkoon sidottujen lainojen osuus 35,1 % ja lyhyeen markkinakorkoon sidottujen lainojen osuus 12,5 %. Loput lainoista jakaantuivat kiinteäkorkoisiin (3,4 %) ja peruskorkosidonnaisiin lainoihin (0,3 %). Yhtiön hallitus hyväksyi toimintavuoden alussa uuden sijoitusstrategian, jonka puitteissa vuoden 2006 aikana toimittiin.

8 08 Henkilöstö HENKILÖSTÖ Vuoden 2006 aikana jatkunut yhtiön toiminnanohjausjärjestelmän kehitystyö ja vuokra-asuntojen nykyinen markkinatilanne sitoivat henkilöstöresursseja runsaasti. Henkilökuntaa oli keskimäärin toimintavuonna 38 eli 2 enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Henkilöstömäärä oli seuraava: Vakinainen Määräaikainen* Yhteensä * määräaikaisiin sisältyvät myös osa-aikaiset työntekijät Henkilöstölle maksettiin palkkoja 1,1 miljoonaa euroa (1,1). Oulun Sivakka Oy julkaisee henkilöstöä koskevaa tietoa laajemmin erillisessä henkilöstötilinpäätösraportissa. Henkilökuntaa oli keskimäärin toimintavuonna 38 eli 2 enemmän kuin vuotta aikaisemmin.

9 Hallinto 09 HALLINTO Kertomusvuoden aikana yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin Hallituksen jäsenet : Varsinaiset jäsenet Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Forsell Markku Jääskeläinen Pekka Kauppi Rauni Kovalainen Seppo Salonen Hannu Henkilökohtaiset varajäsenet Hyvärinen Lauri Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Korkeamäki Pertti Koskela Teresa Kinnunen Irene Kaukua Sulo pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa Oulun Sivakka Oy:n hallitukseen valittiin seuraavat henkilöt: Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Forsell Markku Jääskeläinen Pekka Kauppi Rauni Kovalainen Seppo Salonen Hannu * eronnut **eronnut Hänninen Erkki Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Puolakka Ritva* Korkeamäki Pertti Koskela Teresa** Kinnunen Irene Sallamo Tero Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana 15 kertaa. Oulun Sivakka Oy:n toimitusjohtajana toimii Risto Korpi. Yhtiön tilintarkastajina ovat toimineet : Varsinaiset tilintarkastajat Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen KPMG Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan JHTT Paula Hellén-Toivanen Paavo Komulainen (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja) Varatilintarkastajat Ernst & Young Oy, KHT Jari Karppinen KPMG Oy, KHT Antti Kääriäinen Ritva Puolakka (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja) pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa Oulun Sivakka Oy:n tilintarkastajiksi valittiin: Varsinaiset tilintarkastajat Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen KPMG Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan JHTT Paula Hellén-Toivanen KHT Reijo Karppinen (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja) Varatilintarkastajat Ernst & Young Oy, KHT Jari Karppinen KPMG Oy, KHT Katri Hokkanen KHT Kaarina Rousu-Karppinen (yhteishallintolain mukainen tilintarkastaja)

10 10 Tulevaisuuden näkymät TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Asuntomarkkinatilanne tulee säilymään edelleen haasteellisena. Tarjonta ylittää monilla alueilla edelleen kysynnän, mistä on seurauksena voimakasta asukasvaihtuvuutta vähemmän kysytyillä alueilla. Asuntorahaston viimeisimmän tiedon mukaan asukasvaihtuvuus kilpailijoillamme on noin 30 % ja käyttöaste %.Yhtiömme osalta vaihtuvuus on sama kuin kilpailijoillamme, mutta käyttöaste 98 %. Käyttöasteen ja asukasvaihtuvuuden osalta ongelmat tulevat edelleen jatkumaan monilla alueilla, mikä aiheuttaa taloudellisia lisärasitteita kiinteistöille ja viime kädessä painetta vuokrien nousuun. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kohteiden aloituksia harkitaan tarkkaan. Oulun Sivakka Oy aloittaa vuoden 2007 loppupuolella Etu-Lyötyn alueelle Oulun Tervatalojen Veturi-kohteen rakennuttamisen. Kohteeseen tulee 85 asuntoa sekä liiketiloja ja se toteutetaan yhtäaikaisesti samalle tontille rakennettavien asunto-osakeyhtiöiden kanssa. Kuluvan vuoden aikana tehdään päätös Toppilassa sijaitsevan Sivakka/Pöllin (110 asuntoa) mahdollisesta myynnistä ja myyntiehdoista. Kohteen myynnille on jo Asuntorahaston lupa. Yhtiön korjaus- ja kunnossapitosuunnitelmassa tulee varautua vaihtoehtoisiin toimintamuotoihin normaalien perusparannus- ja korjaustoimien ohella. Käytännössä tämä tarkoittaa kohteiden käyttötarkoituksen muutoksia ja tarvittaessa kohteiden hallittua alasajoa ja purkavaa saneerausta. Yhtiön toiminnassa merkittävin toteutettava muutos on asuntojen omistuksen uudelleenjärjestely, jonka periaatteet kaupunginvaltuusto hyväksyi elokuussa Tämän mukaisesti kaupungin vuokratalojen omistaminen keskitetään perustettavan "Sivakka" -konsernin alaisuuteen. Uudistuksella luodaan paremmat edellytykset vastata asuntomarkkinoiden muutokseen ja konsernin rahoitustarpeisiin. Muuttuneesta markkinatilanteesta huolimatta yhtiön tulevaisuus näyttää positiiviselta. Yhtiömme hintakilpailukyky on hyvä ja toteutettu pääomavuokrien tasaus auttaa edelleen tilannetta. Myöskin suunnitteilla oleva jyvitysjärjestelmän uudistaminen helpottaa tulevaisuudessa asuntojen markkinointia. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kohteiden aloituksia harkitaan tarkkaan.

11 Oulun Sivakka Oy:n tilinpäätös 11 TASE Vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet , ,86 Aineettomat hyödykkeet yhteensä , ,86 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet , ,99 Liittymismaksut , ,06 Rakennukset ja rakennelmat , ,61 Koneet ja kalusto , ,53 Muut aineelliset hyödykkeet , ,16 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,74 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,09 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,12 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,96 Muut osakkeet ja osuudet , ,73 Muut saamiset 1 600, ,26 Muut pitkävaikutteiset sijoitukset , ,88 Sijoitukset yhteensä , ,95 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,90 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Pitkäaikaiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,00 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä , ,00 Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista , ,67 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,15 Myyntisaamiset , ,53 Muut saamiset 0, ,17 Siirtosaamiset , ,60 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,12 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit , ,74 Rahoitusarvopaperit yhteensä , ,74 Rahat ja pankkisaamiset , ,34 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,20 Vastaavaa yhteensä , ,10 Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,09 Vararahasto , ,88 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,98 Tilikauden voitto/tappio , ,16 Oma pääoma yhteensä , ,15 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero , ,05 Asuintalovaraukset , ,48 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä , ,53 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,23 Velat saman konsernin yrityksille , ,40 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,63 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,88 Saadut ennakot , ,09 Ostovelat , ,37 Velat saman konsernin yrityksille , ,81 Muut velat , ,84 Siirtovelat , ,80 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,79 Vieras pääoma yhteensä , ,42 Vastattavaa yhteensä , ,10 TULOSLASKELMA Liikevaihto Vuokrat , ,16 Käyttökorvaukset 2 009, ,35 Liikevaihto yhteensä , ,51 Valmistus omaan käyttöön , ,91 Muut kiinteistön tuotot , ,05 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,69 Henkilösivukulut Eläkekulut , ,40 Muut henkilösivukulut , ,60 Henkilöstösivukulut yhteensä , ,00 Henkilöstökulut yhteensä , ,69 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,92 Poistot ja arvonalentumiset yht , ,92 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto , ,78 Käyttö ja huolto , ,84 Ulkoalueiden huolto , ,50 Siivous , ,58 Lämmitys , ,25 Vesi ja jätevesi , ,92 Sähkö ja kaasu , ,00 Jätehuolto , ,73 Vahinkovakuutukset , ,44 Vuokrat , ,67 Kiinteistövero , ,03 Korjaukset , ,4 Muut hoitokulut , ,87 Kiinteistön muut hoitokulut yht , ,05 Luottotappiot , ,56 Liikevoitto , ,25 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot , ,57 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,45 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,88 VOITTO ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,37 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos , ,05 Vapaaehtoisten varausten muutos , ,16 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) , ,16 HALLITUKSEN ESITYS TILIKAUDEN TULOSTA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Hallitus esittää, että tilikauden tulos ,06 euroa siirretään edellisten tilikausien voittovarojen tilille.

12 12 Oulun Tervatalot konserni Oulun Tervatalot Oy:n tilinpäätös vuodelta 2006 OULUN TERVATALOT KONSERNI Oulun Tervatalot Oy:n osakekannan omistaa Oulun kaupunki. Päättynyt tilikausi oli onnistunut ja yhtiö selvisi haasteellisessa markkinatilanteessa hyvin. Vaikka asukasvaihtuvuus oli korkea, säilyi käyttöaste edelleen hyvänä ollen 98,3 % (98,1 %). Tilikauden alhaisesta, keskimäärin hieman alle yhden prosentin, vuokrankorotuksesta huolimatta yhtiön kannattavuus ja rahoitusasema säilyivät hyvinä. Yhtiön keskineliövuokra oli tilikauden lopussa 9,16 euroa/m 2 /kk. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta ylittää edelleen monilla alueilla kysynnän ja asukkailla on hyvä mahdollisuus valita vuokraasuntonsa. Vuokra-asuntojen uudistuotanto Oulussa on vähentynyt mm. Sato- ja VVO -konsernien pidättyessä rakentamisesta. Myöskin vuokra-asuntokantaa on sopeutettu vähentyneeseen kysyntään purkamalla tai muuttamalla vuokrakiinteistöjä asuntoosakeyhtiöiksi. ASUNTOJEN VUOKRAUS JA KIINTEISTÖT Oulun Tervatalot Oy:n asuntojen vaihtuvuus pieneni toimintavuonna ollen 28,0 % (31,3 %). Vapautunutta asuntoa tarjottiin asunnon hakijoille keskimäärin 2,5 kertaa. Vaikeutunut markkinatilanne ei vaikuttanut vuokrasaamisten määrään, vaan rästit saatiin pidettyä alhaisella tasolla. Vuokrasaamisten määrä vuoden lopussa oli 0,05 miljoonaa euroa, mikä on 0,8 % (0,8 %) vuosittaisesta vuokratuotosta. Toimintavuoden lopussa Oulun Tervatalot Oy omisti asuinhuoneistoa sekä liiketiloja. Kiinteistöjä on yhteensä 26 kpl ja niiden pinta-ala on m 2. Vuonna 2006 aloitettiin 53 asunnon uudiskohteen (Aleksanteri) rakentaminen. Kohde valmistuu kesällä Vuoden aikana kaikkiin kiinteistöihin teetettiin pelastussuunnitelmat. Kiinteistöjen energian ja veden kulutustiedot: 2006 Kaukolämpö kwh/m 3 50,4 Kiinteistösähkö kwh/m 3 5,1 Vesi l/asukas/vrk 163,6 Vuonna 2006 aloitettiin 53 asunnon uudiskohteen (Aleksanteri) rakentaminen. Kohde valmistuu kesällä 2007.

13 Oulun Tervatalot Oy:n talous 13 OULUN TERVATALOT OY:N TALOUS Vuokraustoiminnan liikevaihto (euroa) Konserni Oulun Tervatalot -konserniin kuuluu emoyhtiö Oulun Tervatalot Oy:n lisäksi Oulun Remonttimylly Oy, jonka osakekannan emoyhtiö omistaa kokonaan. Tytäryhtiö tuottaa kiinteistöjen rakenteelliseen kunnossapitoon liittyviä palveluja sekä omistajalleen että myös muille Oulun alueen kiinteistöjen omistajille Konsernin varsinaisen liiketoiminnan yhteenlasketut tuotot nousivat 12,7 % 9,7 miljoonaan euroon. Konsernin liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa (2,2) ja tilikauden voitto 1,1 miljoonaa euroa (0,9). Konsernitaseen loppusumma kasvoi hieman ollen 62,0 miljoonaa euroa (56,3). Hoitokate - % Koska konsernitilinpäätöksen luvut eivät olennaisesti poikkea emoyhtiön tilinpäätöksestä, tässä toimintakertomuksessa käsitellään jatkossa Oulun Tervatalot Oy:n ja sen konsernin toimintaa emoyhtiön tilinpäätöksen lukujen perusteella ,9 61,1 58,8 59, , Tuloslaskelma Oulun Tervatalot Oy:n liikevaihto oli 6,2 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 6,4 %. Kulujen yhteismäärä kasvoi 5,4 % 2,4 miljoonasta eurosta 2,5 miljoonaan euroon. Yhtiön hoitokate oli 3,7 miljoonaa euroa eli 7,2 % suurempi kuin edellisenä vuonna (3,5). Hoitokateprosentti oli 59,8 %, mikä on 0,4 prosenttiyksikköä edellisvuotta suurempi. Suunnitelman mukaiset poistot kasvoivat 11,0 % 1,4 miljoonaan euroon (1,2). Oulun Tervatalot Oy:n liikevaihto oli 6,2 miljoonaa euroa eli kasvua edellisvuoteen oli 6,4 %.

14 14 Oulun Tervatalot Oy:n talous OULUN TERVATALOT OY:N TALOUS 800 Asuntoneliövelka (euroa/m 2 ) 800 Rahoitustuotot 0,4 miljoonaa euroa kasvoivat 0,1 miljoonalla eurolla. Korko- ja muut rahoituskulut kasvoivat 9,5 % 1,4 miljoonaan euroon (1,3). Poistoeron muutos oli 0,5 miljoonaa euroa (1,4) ja asuintalovarauksen muutos 0,9 miljoonaa euroa (-0,2). Yhtiön pitkäaikainen vieras pääoma kasvoi edellisvuodesta 3,7 miljoonaa euroa 44,4 miljoonaan euroon. Lainojen lyhennyksiin käytettiin 1,0 miljoonaa euroa. Pitkäaikaisten lainojen painotettu keskikorko vuoden lopussa oli 3,3 % eli 0,3 % enemmän kuin edellisenä vuonna. 12 kk Euribor (365) nousi tilikaudella 1,2 % ollen vuoden lopussa 4,1 %. Korkoriskin hallitsemiseksi yhtiön lainanotto on hajautettu kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin instrumentteihin. Pitkään viitekorkoon sidottujen lainojen osuus lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 72,1 %, lyhyeen markkinakorkoon sidottujen lainojen osuus 27,4 % ja peruskorkosidonnaisten lainojen osuus 0,5 % Oulun Tervatalojen liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 37,8 %. Vastaavat luvut olivat edellisvuonna 2,2 miljoonaa euroa ja 38,3 % Yhtiön tilikauden tulos oli 326 euroa (534). Yhtiön oman pääoman tuottoprosentti oli 10,8 %, kun se edellisenä vuonna oli 10,7 % Asunnot kpl 1000 Tase Oulun Tervatalot Oy:n tase oli vuoden lopussa 60,9 miljoonaa euroa (55,9) eli 9,0 % suurempi kuin vuotta aikaisemmin Oulun Tervatalojen oma pääoma oli vuoden lopussa 10,2 miljoonaa euroa (10,2). Omavaraisuusaste laski 0,1 prosenttiyksikköä ollen 22,1 % (22,2 %). Tilinpäätössiirtojen kertymä oli 4,1 miljoonaa euroa (2,8). Oulun Tervatalojen liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 37,8 %.

15 Hallinto 15 HALLINTO Kertomusvuoden aikana yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin Hallituksen jäsenet : Varsinaiset jäsenet Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Jääskeläinen Pekka Kovalainen Seppo Henkilökohtaiset varajäsenet Hyvärinen Lauri Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Korkeamäki Pertti Kinnunen Irene pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa Oulun Tervatalot Oy:n hallitukseen valittiin seuraavat henkilöt: Varsinaiset jäsenet Nikula Juhani, puheenjohtaja Sohlo Heljä, varapuheenjohtaja Anttila Tuula Jääskeläinen Pekka Kovalainen Seppo Henkilökohtaiset varajäsenet Hänninen Erkki Niskavaara Tiina-Mari Paananen Petteri Korkeamäki Pertti Kinnunen Irene Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana 11 kertaa. Oulun Tervatalot Oy:n toimitusjohtajana toimii Risto Korpi. Yhtiön tilintarkastajina ovat toimineet: Varsinaiset tilintarkastajat Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen KPMG Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan JHTT Paula Hellén-Toivanen Varatilintarkastajat Ernst & Young Oy, KHT Jari Karppinen KPMG Oy, KHT Antti Kääriäinen saakka, jonka jälkeen KHT Katri Hokkanen Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana 11 kertaa.

16 16 Tulevaisuuden näkymät TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Asuntomarkkinatilanne tulee säilymään edelleen haasteellisena. Tarjonta ylittää monilla alueilla edelleen kysynnän, mistä on seurauksena voimakasta asukasvaihtuvuutta vähemmän kysytyillä alueilla. Käyttöasteen ja asukasvaihtuvuuden osalta ongelmat tulevat edelleen jatkumaan monilla alueilla, mikä aiheuttaa taloudellisia lisärasitteita kiinteistöille ja viime kädessä painetta vuokrien nousuun. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kohteiden aloituksia harkitaan tarkkaan. Liikkeelle on lähdössä loppuvuodesta 2007 Etu- Lyötyn alueelle uudiskohde (Veturi), joka toteutetaan yhtäaikaisesti samalle tontille rakennettavien asunto-osakeyhtiöiden kanssa. Veturiin valmistuu 85 asuntoa ja liiketiloja. Muiden kohteiden rakentamisesta päätetään asuntomarkkinatilanteen mukaan. Yhtiön toiminnassa merkittävin toteutettava muutos on asuntojen omistuksen uudelleenjärjestely, jonka periaatteet kaupunginvaltuusto hyväksyi elokuussa Tämän mukaisesti kaupungin vuokratalojen omistaminen keskitetään perustettavan "Sivakka" -konsernin alaisuuteen. Uudistuksella luodaan paremmat edellytykset vastata asuntomarkkinoiden muutokseen ja konsernin rahoitustarpeisiin. Kohteiden rakentamisesta päätetään asuntomarkkinatilanteen mukaan.

17 17 Oulun Tervatalot Oy:n tilinpäätös TASE Vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 529,46 605,06 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 529,46 605,06 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet , ,87 Liittymismaksut , ,70 Rakennukset ja rakennelmat , ,08 Koneet ja kalusto , ,86 Muut aineelliset hyödykkeet , ,78 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,57 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,86 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,00 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,36 Muut osakkeet ja osuudet , ,80 Muut pitkävaikutteiset sijoitukset , ,98 Sijoitukset yhteensä , ,14 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,06 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Pitkäaikaiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,00 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä , ,00 Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista , ,17 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,93 Myyntisaamiset 1 030, ,95 Siirtosaamiset , ,94 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,99 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit , ,05 Rahoitusarvopaperit yhteensä , ,05 Rahat ja pankkisaamiset , ,66 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,70 Vastaavaa yhteensä , ,76 Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,75 Vararahasto , ,39 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,28 Tilikauden voitto/tappio 325,55 533,97 Oma pääoma yhteensä , ,83 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero , ,28 Asuintalovaraukset , ,40 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä , ,68 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,53 Velat saman konsernin yrityksille , ,83 Siirtovelat 809,57 0,00 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,36 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,29 Saadut ennakot , ,56 Ostovelat , ,23 Velat saman konsernin yrityksille , ,82 Muut velat 5 261, ,83 Siirtovelat , ,16 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,89 Vieras pääoma yhteensä , ,25 Vastattavaa yhteensä , ,76 TULOSLASKELMA Liikevaihto Vuokrat , ,39 Käyttökorvaukset 745,88 56,00 Liikevaihto yhteensä , ,39 Muut kiinteistön tuotot , ,94 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,00 Henkilösivukulut Muut henkilösivukulut -210,46-257,16 Henkilösivukulut yhteensä -210,46-257,16 Henkilöstökulut yhteensä , ,16 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,85 Poistot ja arvonalentumiset yht , ,85 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto , ,65 Käyttö ja huolto , ,88 Ulkoalueiden huolto , ,15 Siivous , ,83 Lämmitys , ,43 Vesi ja jätevesi , ,38 Sähkö ja kaasu , ,09 Jätehuolto , ,28 Vahinkovakuutukset , ,65 Vuokrat , ,29 Kiinteistövero , ,40 Korjaukset , ,84 Muut hoitokulut , ,40 Kiinteistön muut hoitokulut yht , ,27 Luottotappiot , ,22 Liikevoitto , ,83 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot , ,70 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,28 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,58 VOITTO ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,25 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos , ,28 Vapaaehtoisten varausten muutos , ,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 325,55 533,97 HALLITUKSEN ESITYS TILIKAUDEN TULOSTA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Hallitus esittää, että tilikauden tulos 325,55 euroa siirretään edellisten tilikausien voittovarojen tilille.

18