Tekninen toimiala Kaavoituspalvelut Asemakaavoitus , kaavaselostus, päivitetty TEKNINEN LTK. PVM.

Transkriptio

1 Tekninen toimiala Kaavoituspalvelut Asemakaavoitus , kaavaselostus, päivitetty SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS TOTTINKADUN, KOULUKADUN JA OLAVINKADUN KULMA , KOHDE 98 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM VIREILLETULO PVM. Kh TEKNINEN LTK. PVM NÄHTÄVÄNÄ OLO , luonnos KAUPUNGINHALLITUS PVM. KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. KAAVAN VAHVISTUSNRO LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: KAAVOITUSARKKITEHTI JAANA HUOVINEN KAAVOITUSAVUSTAJA HELENA LIIMATAINEN Olavinkatu 27 (C 3.KRS) SAVONLINNA PUH PUH jaana.huovinen@savonlinna.fi helena.liimatainen@savonlinna.fi SELOSTUS: JH TELEFAX

2 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutos koskee 1. kaupunginosan kiinteistöä sekä osaa katualuetta eli ns. Olavintoria. Kaavamuutosalue sijaitsee Savonlinnan ydinkeskustassa Olavinkadun, Kirkkokadun ja Tottinkadun kulmauksessa, osoitteessa Olavinkatu Suunnittelualuetta rajaavat pohjoisessa Savonlinnan kaupungintalo, idässä Savonlinnan virastotalo, etelässä asuinkerrostalo sekä lännessä asuin- ja liiketalo. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Tottinkadun, Koulukadun ja Olavinkadun kulma, Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (YY) asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Alueelle mahdollistetaan kahden asuin- ja liikekerrostalon rakentaminen. Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta 6000 k-m 2 V-kerrokseen. Korttelialueen kerrosalasta on vähintään 10% ja enintään 20% käytettävä liike-, toimisto-, myymälä- tai ravintolatiloja varten. Kaavamuutosalueen paikoitus sijaitsee ns. pihakannen alla Tottinkadun puolella. Paikoitustasolla on 58 autopaikkaa 1.4 Kaavan vireille tulo Kaupunginhallitus hyväksyi kaavoitusohjelman (KH ), jossa kerrottiin kaupungin kaavoitettavista alueista. Kaavoituskatsaus oli nähtävillä , joka samalla oli ilmoitus kaavan vireille tulosta. Kaava on edelleen myös vuoden 2012 kaavoitusohjelmassa. 1.5 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan vireille tulo Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista TIIVISTELMÄ Nykytilanne Suunnittelu Muutoksen sisältö Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet Mitoitus

3 3 LÄHTÖKOHDAT Kaavatilanne Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Suunnittelutilanne Asemakaavaan liittyvät muut hankkeet ja päätökset Rakennusjärjestys Tonttijako ja rekisteri Pohjakartta Rakennuskiellot SELVITYS ALUEESTA Maanomistus Maisema- ja kaupunkikuva Liikenne Yhdyskuntatekninen huolto Rakennettu kulttuuriympäristö muinaisjäännökset ja suojelukohteet Luonnonympäristö Maa ja kallioperä Pinta-ja pohjavesi Ympäristön häiriötekijät ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Vaikutukset rakentamiseen ja mitoitus Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Vaikutukset liikenteeseen Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset luonnonympäristöön Vaikutukset valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Vaikutukset elinympäristöön Kaavatalous Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTUS

4 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Käsittelyvaiheet Osalliset Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: Seurantalomake Liite 2: Ote Etelä-Savon maakuntakaavasta Liite 3: Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta Liite 4: Yhdyskuntatekninen huolto Liite 5: Voimassa olevat asemakaavat määräyksineen Liite 6: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 7: Rakennusoikeuden arvo ja purkukustannukset Liite 8: Lausunnot ja mielipiteet kaavasta sekä vastineet Liite 9: Hulikan ja Solmun kohdeinventointi Liite 10 a: Havainnekuva VE3 Liite 10 b Havainnekuva paikoitus VE3 4

5 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Nykytilanne Kaavamuutosalueeseen kuuluvat Olavinkatua rajaava kolmionmuotoinen viheralue, katualue ja kiinteistö Kiinteistön pohjoisosaa rajaava katu- ja viheralue ovat osa entistä Savonlinnan kaupungintaloon asti ulottuvaa Olavintoria. Kiinteistöllä sijaitsee kaksi 1-kerroksista hirsirakenteista liikerakennusta Hulikka (Olavinkatu 28) ja Solmu (Olavinkatu 26). Rakennukset toimivat liiketiloina. Solmun rakennuksessa (1914) sijaitsee kangaskauppa ja Hulikan rakennuksessa (1864) kirpputori. Kiinteistön eteläosa toimii yleisenä paikoitusalueena. Asemakaavamuutosalueen rajaus 2.2 Suunnittelu Asemakaavan muutos on laadittu kaupunkisuunnitteluyksikössä. Valmistelusta on vastannut kaavoitusarkkitehti Jaana Huovinen. 2.3 Muutoksen sisältö Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet Kaavamuutos on tullut ajankohtaiseksi, koska alueen nykyinen asemakaavamerkintä on vanhentunut. Alue on merkitty voimassaolevassa asemakaavassa merkinnällä YY (kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue). Asemakaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa alueen käyttötarkoitus asuin- ja liikerakennusten 5

6 korttelialueeksi (AL). Kaavamuutos mahdollistaa kahden asuin- ja liikerakennuksen rakentamisen V-kerrokseen. Rakennusoikeutta on osoitettu 6000 k- m 2. Korttelialueen kerrosalasta on vähintään 10% ja enintään 20% käytettävä liike-, toimisto-, myymälä- tai ravintolatiloja varten. Alueelle kaavoitetaan kaksi asuin- ja liikerakennusta, joihin on mitoitettu yhteensä 48 asuntoa. Arkkitehtuuri Uudisrakennusten L-muotoinen rakennusmassa rajaa tontin pohjois- ja itäreunaa. Tällä periaatteella Olavinkadun eteläpuolisesta katujulkisivusta saadaan yhteneväinen ja harmoninen. Uudisrakennusten arkkitehtonisen ilmeen periaatteena on jatkaa tontin länsipuolella sijaitsevien arkkitehti Runar Finnilän v suunnittelemien rakennusten, As. Oy Torihovi, Kyrönkartano ja Linnanhovi, massoittelua ja arkkitehtonista ilmettä kaavamuutosalueella. Uudisrakennusten julkisivumateriaalien tulee olla laadukkaita ja kestäviä sekä rakennusten arkkitehtuuri harkittua ja viimeisteltyä. Julkisivumateriaalien valinnassa tulee suosia viereisissä kiinteistöissä, , ja , käytettyjä materiaaleja (tiilikatto, kalkkirappaus, hakattu teraste, graniitti). Uudisrakennusten värityksen ja ikkunaaukotuksen tulee muodostaa hallittu ja harmoninen kokonaisuus, joka soveltuu yhteen kiinteistöjen , ja (As. Oy Torihovi, Kyrönkartano ja Linnanhovi) kanssa. Uudisrakennusten parvekkeet avautuvat etelään piha-alueen puolelle. Uudisrakennusten räystäskorkeus ja kattokaltevuus jatkuvat yhteneväisinä kiinteistön (As. Oy Torihovi) kanssa. Asuin-, liike- ja yhteiset tilat Asunnot sijaitsevat kerroksissa 2-5. Asuin- ja liikerakennuksissa on yhteensä 48 asuntoja. Asuntojen koot vaihtelevat m 2. Parvekkeet suuntautuvat etelään, viherpihalle. Liiketilat sijoittuvat ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen. Hulikan/Olavinkadun suuntaan avautuvat liikehuoneistojen ikkuna ja oviaukot elävöittävät katujulkisivua ja jatkavat yhteneväistä linjaa Olavinkadulla. Kiinteistön yhteisillä tiloilla (pyörävarastot, ulkovälinevarastot, pesu-, kuivaus- ja saunatilat, kerho-ja kokoontumistilat jne.) lisätään asumisen laatua ja mukavuutta. Laadukkaat ja monipuoliset yhteiset tilat lisäävät asunnon käyttöarvoa. Yhteiset tilat sijaitsevat pihakannen alla ns. paikoituskerroksessa. Varasto- ja tukitiloja on yhteensä n. 970 m 2. Oleskelupihan yhteyteen on kaavaluonnoksesta tehty varaus n. 100 m 2 tilalle, jota voidaan käyttää kerho- tai asukastilana. Yhteisiä tiloja on mahdollista sijoittaa myös ullakkokerrokseen. Yhteiset tilat eivät sisälly kaavassa osoitettuun kerrosalaan. Porrashuoneiden ja kulkutilojen tilasuunnittelussa tulee pyrkiä viihtyisien ja avarien tilojen muodostamiseen. Ikkunat ja näkymät ulos lisäävät tilojen viihtyisyyttä ja helpottavat tiloissa liikkumista. Yksi suunnittelun lähtökohdista tulee olla esteettömyys. Leikkipaikoille ja oleskeluun tarkoitettuihin tiloihin ja tällaisille alueille tulee asunnois- 6

7 ta päästä vaivattomasti ja turvallisesti. Jätehuolto Jätekatos sijaitsee pihakannen alla. Jätehuolto tapahtuu Tottinkadulta. Piha-alue Piha-alueen suunnittelussa voidaan hyödyntää tontin korkeuseroja siten, että paikoitus- ja oleskelualueet voidaan sijoittaa eri tasoille. Pihan selkeä jäsentely autoille varattuihin ja autottomiin alueisiin lisää asumismukavuutta ja turvallisuutta. Oleskelupiha suuntautuu etelään ja muodostaa siten valoisan ja suojaisan alueen. Istutettava piha-alue sijaitsee pihakannen päällä, jolloin pihakannesta muodostuu ns. viherkansi. Viherkansi on mahdollista tehdä viihtyisäksi istutuksin, nurmella ja kiinteillä istutuslaatikoilla. Asemakaavan yleisten määräysten mukaan kansipiha tulee toteuttaa korkeatasoisena ja alueelle on laadittava pihasuunnitelma, joka tulee hyväksyttää rakennusluvan yhteydessä. Esimerkki kansipuutarhasta ( RT , 1999, Kansi- ja kattopuutarhat sekä viherkatot). Paikoitus Kiinteistön pysäköintialue sijaitsee pihakannen alla sekä osittain Hulikankadun varrella uudisrakennusten vieressä. Ajoyhteys paikoitustasolle on Tottinkadulta. Tällä ratkaisulla pienellä tontilla autopaikoitus saadaan pois oleskelualueiden yhteydestä, mikä lisää pihaalueen turvallisuutta ja viihtyvyyttä. Pihakannen alla on 58 autopaikkaa Mitoitus Kiinteistön kokonaispinta-ala on noin m 2. Kaavoitettavan asuin ja liikerakennuksen bruttoala on n k-m 2. liike-, toimisto-, myymälä- tai ravintolatilat: 780 m 2 Asuntoja: 48kpl Yhteiset tilat: n. 970 m 2 Autopaikkamitoitus: 1 ap/asunto (48 autopaikkaa). 7

8 1 ap/liike- ja toimistotilaa 50 k-m 2 (13 autopaikkaa), jotka sijaitsevat pihakannen alla ja ns. Hulikankadun varrella. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Kaavatilanne Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut maakuntakaavan Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Maakuntakaavassa alue on merkitty Savonlinnan kaupungin arkeologiseksi alueeksi (SM 810). Kaavamuutosalue rajautuu pohjoisessa Olavintiehen, joka on merkitty osaksi Vihreän kullan kulttuuritietä. Merkinnällä osoitetaan Vihreän kullan kulttuuritie. Kehittämissuositus: Matkailutiehen kytkeytyviä matkailupalveluja kehitetään siten, että huomioidaan maa-kuntakaavan kohdeluettelossa yksilöidyt valtakunnallisesti ja/tai maakunnallisesti arvokkaat kulttuuriympäristön kohteet ja alueet sekä muinaisjäännökset. Liite 2: Ote Etelä-Savon maakuntakaavasta Ote Etelä-Savon maakuntakaavasta 8

9 Yleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaava Alueelle on tehty osayleiskaavamuutos, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Osayleiskaavassa alue on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1). Alue on merkitty osayleiskaavaan sm-merkinnällä, muinaismuistoalue, jonka määräys kuuluu: "Alueella sijaitsee muinaismuistolain (295/1963) rauhoittama kiinteä muinaisjäännös. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava Museoviraston kanssa. Liite3: Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta Asemakaava Alueella on voimassa seuraavat asemakaavat: AK 469, joka on vahvistettu Siinä kaavamuutosalue on merkitty kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YY), sekä AK 425, vahvistettu ja jossa alue on katualuetta (Olavinkatu). Liite 7: Voimassa olevat asemakaavat määräyksineen 9

10 Ote ajantasa-asemakaavakartasta 3.2 Suunnittelutilanne 3.3 Asemakaavaan liittyvät muut hankkeet ja päätökset Kiinteistö on Savonlinnan kaupungin omistuksessa. Tontilla sijaitsevista liikerakennuksista, Hulikka (Olavinkatu 28) ja Solmu (Olavinkatu 26), on laadittu teknistaloudellinen selvitys Selvityksen pohjalta tekninen lautakunta on ottanut kantaa korttelin puutalojen säilyttämiseen. Tekninen lautakunta on esittänyt keväällä 2009, että Savonlinnan kaupunki ei peruskorjaa kiinteistön puutaloja. Tekninen lautakunta on esittänyt purkulupahakemuksen jättämistä molemmista kiinteistön puutaloista. Etelä-Savon ELY-keskus on Savonlinnan kaupungin kanssa käydyissä viranomaisneuvotteluissa vaatinut, että kaavamuutosalueelle tulee laatia vaihtoehto, jossa Hulikan ja Solmun liikerakennukset säilytetään. Teknisen lautakunnan käsittelyyn on viety kaksi vaihtoehtoista suunnitelmaa: VE2 säilyttämis- ja lisärakentamisvaihtoehto ja VE3 uudisrakentamisvaihtoehto. VE2 ehdotuksessa liikerakennukset Hulikka ja Solmu säilytetään. Tottinkadun puolelle mahdollistetaan kahden 3-kerroksisen asuin- ja liikerakennuksen rakentaminen. Tontilla on maanpäällinen autopaikoitus, mitoituksella 1 ap/100 km2. VE3, uudisrakentamisvaihtoehdossa, liikerakennukset Hulikka ja Solmu puretaan ja paikalle rakennetaan 5-kerroksinen asuin- ja liikerakennus. Tekninen lautakunta päätti, että kaavatyötä jatketaan VE3, uudisrakentamisvaihtoehdon, mukaan. Kaupunginhallitus käytti otto-oikeuttaan teknisen lautakunnan päätöksessä ( ). Tontin kaavoitusta ja käyttötarkoitusta 10

11 käsiteltiin kaupunginhallituksen kokouksessa, jossa käytiin läpi vaihtoehtoiset suunnitelmat VE2 ja VE3. Kaupunginhallitus päätti kokouksessa, että kaavoitusta jatketaan uudisrakentamisvaihtoehdon, VE3, pohjalta. 3.4 Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty Tonttijako ja rekisteri Kiinteistön tonttijako on hyväksytty , ja se on rekisteröity Pohjakartta Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Kartoitus ja pohjakartta täyttävät kaavoitusmittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. 3.7 Rakennuskiellot Osayleiskaavassa alue on merkitty muinaismuistoalueeksi. Alueella sijaitsee muinaismuistolain (295/1963) rauhoittama kiinteä muinaisjäännös. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava Museoviraston kanssa. Etelä-Savon maakuntakaavassa ja Savonlinnan ydinkeskustan osayleiskaavassa Hulikan ja Solmun liikerakennuksia ei ole suojeltu kulttuuriperintökohteina. Myöskään vahvistetussa asemakaavassa ( ) puutaloja ei ole suojeltu. 4 SELVITYS ALUEESTA 4.1 Maanomistus Kiinteistö on Savonlinnan kaupungin omistuksessa. 4.2 Maisema- ja kaupunkikuva Asemakaavamuutosalueen sijainti kaupunkirakenteessa 11

12 Kaavoitettava alue sijaitsee Savonlinnan kaupungin ydinkeskustassa, 1. kaupunginosassa. Kaavamuutosalue rajautuu pohjoispuolella Olavinkatuun, idässä Koulukatuun, etelässä Tottinkatuun ja lännessä asuin- ja liikerakennuksiin. Asemakaavamuutosalue liittyy kaupunkikuvallisesti Olavintoriin liittyvään kokonaisuuteen. Olavintoria rajaavat valtion virastotalo (1986), kaupungintalo (1890,1986), oopperatalo (entinen kaupungintalo) ja pikkukirkko (1845) sekä 1940-luvulla rakennetut asuin- ja liikerakennukset As. Oy Torihovi, Kyrönkartano ja Linnanhovi. Alueen maisemakuvaa hallitsee Olavintorin pohjoispuolella Koulukadun päässä sijaitseva 3-kerroksinen punatiilinen lyseorakennus, joka rakennettiin Olavintorin laidalle vuonna 1890 arkkitehti S. Gripenbergin piirustusten mukaisesti. Näkymä Nälkälinnanmäeltä kaupungintalolle. Etualalla vasemmalta Hulikan ja Solmun liikerakennukset. Näkymää hallitsee punatiilinen Savonlinnan kaupungintalo, entinen lyseorakennus (arkkitehti S. Gripenberg, 1890). Kaupungintalo toimii näkymäakselin päätepisteenä etenkin Koulukadulta katsottuna. (Valokuva JH 2011). Olavintori kaupunkirakenteessa Olavintoriksi kutsutaan Savonlinnan kaupungintalon edessä olevaa julkisten rakennusten ympäröimää aluetta, joka muodostuu Olavinkadusta, kolmiomaisesta viheralueesta sekä Hulikan ja Solmun liikerakennuksia pohjoispuolella rajaavasta katualueesta. Torin raivaustöihin ryhdyttiin jo vuonna Savonlinnan kaupungin kasvaessa ja sen liikenteen vilkastuessa oli tarpeen saada kaupungin keskustaan aukio, josta avautuisi liikenneväylä sopivasti eri tahoille ja joka samalla vastaisi kaupungin keskustorille asetettavia vaatimuksia. Paikka oli sijainniltaan sopiva tarkoitukseen mutta oli alkuaan enimmäkseen epätasaista kalliomaastoa. Tori sai nimeksi Isotori mikä muutettiin myöhemmin Olavintoriksi. Torilla suoritet- 12

13 tiin1800-luvun lopulla useita louhintatöitä, jotta alue saataisiin tyydyttävään kuntoon. Olavintori on luonteeltaan tietyllä tavalla keskiaikaisen sattumanvarainen. Torin paikaksi tuli viettävä, epätasainen ja kallioinen alue, jonka läpi on kulkenut kaupungin halki johtava tie. Olavintori on sijaintinsa vuoksi joutunut välittämään kaiken kaupungin läpi kulkevan liikenteen, mikä toisaalta on korostanut torin keskeisyyttä mutta toisaalta muodostanut torin viihtyisyyttä vähentävän ja käyttöä rajoittavan tekijän. Olavintorin hahmottamista torimaiseksi aukioksi vaikeuttavat alueen korkeuserot. Olavintori on varsin kalteva: sen korkein kohta luoteiskulmassa on n. 92,5 m merenpinnasta, matalimman kohdan, kaakkoiskulman ollessa noin 84 m. Ns. Olavintorin eteläreunaa rajaavat liikerakennukset Solmu ja Hulikka. Etualalla olevat lehmukset on istutettu Olavintorille 1970-luvulla. (Valokuva MH 2010). 4.3 Liikenne Olavintorin läpi kulkeva Olavinkatu on Savonlinnan kaupunkirakenteesta johtuen kaupungin pääväylä, jonka kautta kulkee suurin osa kaupungin läpimenevästä liikenteestä. Alueella on toimiva kevyenliikenteen verkosto. Olavinkadun varrella sijaitsevat kauko- ja lähiliikenteen pysäkit. 13

14 Näkymä Olavinkadulle. Oikealla arkkitehti Runar Finnilän v.1945 suunnittelema Asunto Oy Torihovi (Olavinkatu 30). Tämä rakennus heijastaa selkeästi niitä piirteitä, joita on totuttu nimittämään sodan jälkeiseksi romantiikaksi. Rakennusta hallitsee itäpäähän sijoitettu kulmatorni (Valokuva JH 2011). 4.4 Yhdyskuntatekninen huolto Alue kuuluu valmiin kunnallistekniikan piiriin. Liite 4: Yhdyskuntatekninen huolto 4.5 Rakennettu kulttuuriympäristö muinaisjäännökset ja suojelukohteet Olavintorin rakennuskanta ja kulttuurihistorialliset arvot: Olavintorin rakennuskanta on varsin eri-ikäistä sekä luonteeltaan ja mittakaavaltaan erilaista. Torin länsi- ja pohjoisreuna edustavat vanhaa, arvokasta julkista rakentamista, jolle eteläreunan asunto- ja liikerakennukset muodostavat vastakohdan. Sekä arkkitehtonisesti että kulttuurihistoriallisesti arvokkain torin varren rakennuksista on torin länsipäässä sijaitseva v valmistunut Pikkukirkko (arkkit. I:T.J. Visconti) sitä ympäröivine puistoineen. Torin vanhaa rakennuskantaa edustaa entinen puinen kaupungintalo, jonka rakennutti alkuaan itselleen komission maanmittari Otto von Fieandt luvun puolivälissä sekä torin koilliskulmassa oleva uusrenesanssityylinen entinen lyseorakennus (arkkit. Sebastian Gripenberg). Olavintorin eteläreunan asuin- ja liikerakennukset Torihovi Kyrönkartano Linnanhovi on suunnitellut arkkitehti Runar Finnilä luvulla. Kerrostalot ovat V-VI kerroksisia. Solmun ja Hulikan liikerakennukset edustavat entisen Olavintorin vanhinta rakennuskantaa lyseon (1890), vanhan kaupungintalon (1860-l.) ja pikkukirkon (1845) ohella. 14

15 Ilmakuva Olavintorin ympäristöstä vuodelta.1927.( Kuva: Savonlinnan maakuntamuseo, kuva tilattu 1986 Ilmavoimien esikunnan kuva-arkistosta Tikkakoskelta.) Olavintorin pohjoisreunalla sijaitseva Pyhän Sakariaan ja Elisabetin ortodoksinen kirkko (nykyinen Pikkukirkko) valmistui vuodenvaihteessa entiselle koulutontille. Kirkon suunnittelijaksi mainitaan arkkitehti L.T.J. Visconti, sillä perusteella, että kirkko muistuttaa Viscontin suunnittelemaa Käkisalmen ortodoksista kirkkoa (1847). Kirkko on suojeltu kirkkolaillailla (1054/93).(Valokuva JH 2011). 15

16 Yksi edustavimmista Savonlinnan empire-taloista on edelleen (muutetussa asussa) säilynyt nykyinen Oopperajuhlatalo (Olavinkatu 27). Talon rakennutti 1853 lukkari Wrenell. Rakennus muodostaa yhdessä Pikkukirkon, kaupungintalon ja ympäröivän viheralueen kanssa viehättävän kokonaisuuden. (Valokuva JH 2011). Liikerakennus Solmun rakennushistoria Nykyisen Solmun rakennus on rakennettu vuonna Alkujaan rakennus toimi valokuvaamona. Vuonna 1937 rakennuksen Koulukadun puoleinen sivu siirrettiin asemakaavan katulinjaan ja rakennusta jatkettiin 12,4 m Tottinkatuun päin. Vuosina rakennusta jatkettiin rankarakenteisena 10 m Olavinkadun suunnassa, jolloin rakennus sai nykyisen muotonsa. Uudessa osassa aloitti toimintansa P. J Lehtola Oy:n metsästys ja kalastustarvikkeiden kauppa, joka jatkoi toimintaansa luvun alkuun, jonka jälkeen tilassa jatkoi Kello ja Urheilu. Valokuvaamon toiminnan loppuessa 1975 vanhalla puolella jatkoi toimintaansa Verhos-liike myyden kodintekstiilejä. Kangaskauppa Solmu Ky aloitti toimintansa koko kerrosalalla 2000-luvun puolivälissä. 16

17 Solmun kiinteistön vanhin osa; kuvassa vasemmalla Koulukadun puolella, on rakennettu Erityispiirteenä näkyvät yhdeksänruutuiset ikkunat, joiden ylimmissä ruuduissa on vinoneliökoristeet.rakennusta on jatkettu vuosina välisenä aikana, mikä näkyy mm. ikkunoiden koon suurenemisena. (Valokuva MH 2010). Liikerakennus Hulikan rakennushistoria Hulikan talon (Miettisen talon) rakennutti kieltenopettaja Johan Edward Hellmann vuonna 1864, jolloin rakennus toimi asuinrakennuksena. Vuonna 1896 Juho Miettinen aloitti rakennuksessa rauta- ja rakennus- ja maaliaineiden kaupan (Savonlinnan Uusi Rautakauppa Osakeyhtiö) luvulla rakennuksen länsipäädyssä toimi Jaakko Pennasen kirjansitomo ja paperikauppa. Vuonna 1962 tämän tilalla alkoi toimia Radioapu T:mi E.O Hämäläinen toimialanaan sähköurakointi, radio- ja tv-liike. Vuosien varrella rakennukseen tehtiin useita pieniä muutoksia, mutta suurin muutos oli kolmen väliseinän poistaminen pääjulkisivun puolelta. Alun perin 4- osaisesta tilasta tuli 1-osainen luvun alussa talossa aloitti Hulikka-niminen myymälä, joka myi mm. taiteilija- ja lahjatarvikkeita. Vuonna 2004 Savonlinnan A-kilta ry avasi rakennuksessa kirpputorin, joka toimii tiloissa edelleen. 17

18 Hulikan liikerakennuksen erityispiirteenä on sveitsiläis- eli lehtisahatyylinen koristelu itäpäädyn 1. kerroksen ikkunoiden vuorilautojen yläosassa, räystään alapuolisissa kuvioiduissa räystäslaudoissa ja pää- ja takajulkisivun vintin ikkunoiden vuorilautojen yläosassa. Räystään alapuolella näkyvät S- kirjaimen muotoiset konsolit. Friisiosa jatkuu rakennuksen päädyissä. Rakennuksessa on puiset nurkkapilasterit. Koko rakennuksen bruttoala 222 m 2 ja tilavuus 666 m 3.(Valokuva MH 2010). Liite 9: Hulikan ja Solmun kohdeinventointi Kaupunkiarkeologinen inventointi Kaupunkiarkeologisen inventoinnin tarkoituksena oli selvittää, millä alueella 1600-luvun kaavoitetun kaupunkialueen ja linnan vierelle ennen kaupunkia syntyneen malmin kerrostumat ovat todennäköisesti säilyneet ja millä tuhoutuneet. Ns. Hulikan tontti on Museoviraston vuonna 2003 tekemässä Savonlinnan kaupunkiarkeologisessa inventoinnissa luokiteltu alueeksi, jolla sijaitsee todennäköisesti kiinteitä muinaisjäännöksiä (inventointikertomus Kaupunkiarkeologisen inventoinnin tuloksena ns. Hulikan tontti on luokiteltu 1.luokan kohteeksi, joka tulisi pyrkiä suojelemaan tai tilanteen vaatiessa vapauttaa rakentamiselle tapauskohtaisesti arvioitavalla tutkimuksella. Lähtökohtana on, ettei tonttia voida rakentaa, ennen kuin Museovirastolle on annettu mahdollisuus tutkia tontin maaperää kaupunkiarkeologiselta kannalta. Paikalla on tehtävä ennen rakennustöitä arkeologisia koetutkimuksia, joiden perusteella määritellään mahdollinen lisätutkimusten tarve. Kaupunkiarkeologisen inventoinnin luokittelu ja luokittelun perusteet Kaikki isoavihaa vanhemman kaupunkialueen tontit jaettiin tutkimuksellisen ja suojeluksellisen mielenkiinnon mukaan kolmeen luokkaan: 1.) Erittäin todennäköisesti säilynyt ja/tai tutkimuksellisesti erityisen mielenkiintoinen alue. Tähän luokkaan kuuluvat kaikki 18

19 alueet, joilla 1600-luvun tai sitä vanhemmat kerrostumat ovat todennäköisesti hyvin säilyneitä. Lisäksi luokkaan kuuluvat tutkimuksellisesti erityisen mielenkiintoiset alueet, kuten esim. raatihuoneen ympäristö ja porvariston asuinalueet, joiden kerrostumat ovat todennäköisesti kuitenkin osittain tuhoutuneet. Ensimmäisen luokan kohteet tulisi pyrkiä suojelemaan tai tilanteen vaatiessa vapauttaa rakentamiselle tapauskohtaisesti arvioitavalla tutkimuksella. Kulttuurikerrosten säilyneisyys on kuitenkin mahdollista alkuperäistä topografiaa seuraavilla katuosuuksilla. Tällainen alue voisi olla esimerkiksi rannassa Aino Acte n puistotien ja Olavinkadun väliin jäävä kolmiomainen alue, joka asemakaavassa merkittynä katualueeksi. Inventoinnissa määriteltyjen 1.ja 2. luokan alueilla tehtävistä maaperään kajoavista rakennustöistä on ilmoitettava etukäteen Museoviraston rakennushistorian osastoon. Sama pätee myös katualueilla tehtäviin kaivutöihin. 4.6 Luonnonympäristö Asemakaavamuutosalueella ei ole luonnontilaista ympäristöä. Alueella ei ole erityisesti suojeltavia, uhanalaisia tai muiden huomionarvoisten lajien esiintymiä. Olavinkadun varrelle on istutettu 1970-luvulla lehmuksia sekä puistolehmusta Tilia vulgaris että metsälehmusta Tilia cordata. Puut ovat suurikokoisia ja hyväkuntoisia. Lehmusrivistö pehmentää kaupunkikuvaa ja luo bulevardimaisen ilmeen Olavinkadulle kaupungintalon edustalla. Kaavamuutoksessa lehmukset on merkitty säilytettäviksi. 4.7 Maa ja kallioperä Kaupungin keskustassa, 1. kaupunginosassa, kaupungintalon ympäristö ja Nälkälinnanmäki ovat korkeimmilla paikoilla ( metriä meren pinnasta). Pihlajaveden pinta on noin + 75,7 metriä meren pinnasta 19

20 Olavintori on varsin kalteva; sen korkein kohta luoteiskulmassa on noin 92,5 m merenpinnasta, matalimman kohdan, kaakkoiskulman korkeusaseman ollessa noin 84 m. Torin suuri kaltevuus, jota tien pengerrykset korostavat vaikeuttaa torin hahmottamista. 4.8 Pinta-ja pohjavesi Kaava-alue ei sijaitse luokitellulla pohjavesialueella. Lähin pohjavesialue (Lähteelä, Il luokka) sijaitsee noin 6 km ratapihalta itään Lähteelässä. Pintavedet ohjautuvat sadevesiviemäriin. 4.9 Ympäristön häiriötekijät Ympäristön häiriötekijöitä kuten meluhaittoja tai pilaantuneita maita ei ole. 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 5.1 Vaikutukset rakentamiseen ja mitoitus Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Asemakaavamuutosalue ei kuulu valtakunnallisesti tärkeään maisema-alueeseen. Olavintorin kaakkoiskulmassa tontilla sijaitsevat Hulikan ja Solmun rakennukset jättävät mataluutensa ja maaston muotojen vuoksi eräänlaisen aukon Olavintorin reunustamaan rakennuskehään. Asemakaavamuutos mahdollistaa Hulikan kortteliin asuin- ja liikerakennuksen, joka eheyttää korttelin 14 rakennuskantaa Olavinkadulta katsottuna. Tottinkadulta katsottuna Hulikan tontin takapihamaisuus ja keskeneräisyyden leima poistuvat kaavamuutoksen myötä. Toisaalta kiinteistön matalan rakennuskannan ansiosta Savonlinnan kaupungintalon vanhan osan eli ns. lyseon hierarkinen asema Koulukadun näkymäakselin päätepisteenä on korostunut etenkin Koulukadulta katsottaessa. Uudisrakennuksen toteutuessa lyseorakennuksen merkitys lähimaisemaa hallitsevana elementtinä muuttuu. Hulikan ja Solmun rakennukset kuuluvat Savonlinnan vanhimpiin jäljellä oleviin puurakennuksiin ja muodostavat arkkitehtonisen kokonaisuuden kaupungintalon, oopperatalon ja pikkukirkon kanssa. Rakennusten purkaminen hävittää osan tästä kokonaisuudesta. 5.3 Vaikutukset liikenteeseen Keskustan läpi kulkeva liikenne siirtyy osittain pois Olavinkadulta rinnakkaisväylän valmistuttua v Rinnakkaisväylälle siirtyy pääosa keskustan raskaasta liikenteestä, vaarallisten aineiden kuljetuksista ja erikoiskuljetuksista. Rinnakkaisväylän valmistuttua Olavinkatua ja keskustan katuverkostoa on mahdollisuus kehittää kevyen liikenteen ehdoilla sekä 20

21 samalla parantaa Olavinkadun kaupallisia mahdollisuuksia. Tavoitteena on paitsi liikenteen määrän niin myös liikennenopeuden väheneminen Olavinkadulla. Asumisen sijoittuminen keskelle keskustan palveluja tukee kestävää kehitystä vähentämällä henkilöautoilun tarvetta, koska palvelut ja virkistysmahdollisuudet sijaitsevat kävelymatkan päässä. AL-korttelissa pysäköinti on rakennuksen pihakannen alaisella pysäköintitilalla (ma-p). Autopaikkoja on varattu 1 ap /asunto. 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Alueella on valmis kunnallistekniikka. Liite 4: Yhdyskuntatekninen huolto 5.5 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Solmun ja Hulikan liikerakennuksia koskevan rakennusinventointi tilattiin Maakuntamuseolta Rakennusinventoinnin on suorittanut maakuntamuseotutkija Jorma Hytönen, joka on todennut Hulikan ja Solmun rakennukset historiallisesti ja maisemallisesti arvokkaiksi. Rakennusten purkaminen hävittää osan ns. Olavintorin vanhasta rakennuskannasta. Rakennuksilla on paikkakuntalaisille myös tunnearvoa. 5.6 Vaikutukset luonnonympäristöön Kaavamuutosalueella ei ole luonnonvaraista metsää tai puistoa. Ns. Olavintoria rajaavalla viheralueella kasvaa lehmusrivistö, joka säilytetään. 5.7 Vaikutukset valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Kaavamuutoksella luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, joka tukeutuu voimassaolevaan infrastruktuuriin, palveluihin ja liikenneverkostoon. Asemakaavoitettavan alueen läheisyydessä on riittävästi puistoja sekä lähivirkistykseen sopivia alueita. Alue sijaitsee joukkoliikennepysäkkien välittömässä läheisyydessä (rautatie-ja linja-autopysäkit). Kaupat ja palvelut ovat kävelymatkan päässä. 5.8 Vaikutukset elinympäristöön Palvelut Kaavamuutos lisää keskustan palveluja, koska kaava mahdollistaa liike- ja toimistotilojen rakentamisen tontille. Väestörakenne Alueelle tulee 48 asuntoa. Viihtyisyys Keskustan kehittämisen yhteydessä Olavinkadun merkitys muuttuu Savonlinnan keskustaa halkovasta valtatiestä kaksikaistaiseksi os- 21

22 5.9 Kaavatalous toskaduksi, jossa huomioidaan kävelijät ja pyöräilijät. Kaavamuutosalueen arkkitehtuurissa huomioidaan olemassa oleva rakennuskanta ja pyritään sopeuttamaan uudisrakennus hienovaraisesti ympäristöönsä. Savonlinnan kaupungingeodeetti Timo Nokelainen ja toimitilapäällikkö Paula Kokkonen ovat arvioineet VE2 ja VE3 ehdotusten pohjalta rakennusoikeuksien arvot ja purkukustannukset. Liite 7: Rakennusoikeuden arvo ja purkukustannukset 5.10 Nimistö Kaavamuutosalueelle tulee uusi kadun nimi: Hulikankatu. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Kaava on tullut vireille, kun kaupunginhallitus hyväksyi vuosien kaavoitusohjelman 141. Kaavoitusohjelma on kunnan kerran vuodessa laatima katsaus vireillä olevista ja lähiaikoina vireille tulevista kaavoista. Ilmoitus kaavoitusohjelmasta oli kunnallisella ilmoitustaululla sekä Itä-Savossa ja Savonmaa -lehdessä. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Osallisia ovat maanomistajat ja -haltijat, naapurit ja asukkaat, yritykset ja työntekijät ja kaikki ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin elinoloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Lausunnonantajia ovat rakennus- ja ympäristönsuojelulautakunnat, palopäällikkö, terveydensuojeluviranomainen, Savonlinnan Vesi, maankäyttö, rakennus- ja kunnossapitoyksikkö, Järvi-Suomen Energia Oy, Savonlinnan Puhelin Oy, BLC, TeliaSonera Oyj Finland, Itä-Savon luonnonsuojeluyhdistys ry., Etelä-Savon luonnonsuojelupiiri ry., Suur-Savon Sähkö Oy/kaukolämpö, Etelä-Savon Maakuntaliitto, Museovirasto/rakennushistorian osasto, Maakuntamuseo,Etelä-Savon ELY. 6.3 Toteutuksen seuranta Asemakaavan toteutumista seurataan yhteistyössä Savonlinnan kaupungin teknisen toimialan eri osastojen kanssa. 7 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Käsittelyvaiheet Kaupunginhallitus hyväksyi kaavoitusohjelman (KH ), jossa kerrottiin kaupungin kaavoitettavista alueista. Kaavoituskatsaus oli nähtävillä joka samalla oli ilmoitus kaavan vireille tulosta. Kaavoitusohjelma on kunnan kerran vuodes- 22

23 sa laatima katsaus vireillä olevista ja lähiaikoina vireille tulevista kaavoista. Ilmoitus kaavoitusohjelmasta oli kunnallisella ilmoitustaululla sekä Itä-Savossa ja Savonmaa -lehdessä. Kaupunginhallitus päätti käynnistää asemakaavan muutoksen kiinteistölle Hulikan kiinteistön asemakaavaluonnos ja päivitetty OAS ovat käsittelyssä teknisessä lautakunnassa Viranomaisneuvottelu, MRL 66, (Etelä-Savon ELY, Savonlinnan kaupunki) VE2 säilyttämisvaihtoehto ja VE3 uusirakentamisvaihtoehto käsittelyssä teknisessä lautakunnassa. Tekninen lautakunta päätti, että kaavoitustyötä jatketaan VE3 mukaisesti Kaupunginhallitus käytti otto-oikeuttaan teknisen lautakunnan päätöksestä ( ). Vaihtoehtoja VE2 ja VE3 käsiteltiin kaupunginhallituksen kokouksessa, jossa päätettiin jatkaa kaavoitustyötä VE3 mukaisesti Lautakuntakäsittelyn jälkeen kaavaluonnos asetetaan nähtäville 30 vuorokaudeksi. Aineisto on nähtävillä kaupungin internet-sivuilla ja kaupunkisuunnitteluyksikön ilmoitustaululla. Kaavaluonnoksen nähtävillä olosta kuulutetaan lehdessä ja ilmoitustaululla. x.x. x.x. Nähtävillä oloajan viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen) on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavan vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Kuulemisen jälkeen kaavaluonnosta tarkistetaan valmisteluvaiheesta saadun palautteen pohjalta ja laaditaan asemakaavaehdotus. Asemakaavaehdotus käsitellään x.x.2011 teknisessä lautakunnassa, jonka jälkeen kaupunginhallitus asettaa sen nähtäville vähintään 30 vuorokaudeksi. Kaavaehdotuksesta voi jättää muistutuksen nähtävillä oloaikana. Muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa, ilmoitetaan kaupungin perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen. Jos kaavaehdotusta olennaisesti muutetaan saadun palautteen perusteella, on se asetettava uudelleen nähtäville. Uudelleen nähtäville asettaminen ei kuitenkaan ole tarpeen, jos muutokset koskevat vain yksityistä etua ja niitä osallisia, joita muutokset koskevat, kuullaan erikseen. Tarkistusten jälkeen asemakaava viedään kaupunginhallitukseen ja -valtuustoon hyväksyttäväksi. Hyväksymispäätöksestä tiedotetaan kunnan jäsenille ja muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa. Muutoksenhakua valtuuston hyväksymispäätöksestä voi hakea Kuopion hallinto-oikeudesta 30 vuorokauden kuluessa. Jatkovalituksen voi tehdä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Lain mukaan asemakaavasta ei voi valittaa kuin hallinto-oikeuteen, mikäli alueen pääasiallinen käyttö on ratkaistu oikeusvaikutteisessa yleiskaavas- 23

24 sa. Kaavamuutoksen voimaantulosta ilmoitetaan lehdessä ja kaupungin ilmoitustaululla. 7.2 Osalliset Osallisia ovat maanomistajat ja -haltijat, naapurit ja asukkaat, yritykset ja työntekijät ja kaikki ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin elinoloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Lausunnonantajia ovat kaupungin hallintokunnat: ympäristönsuojelu, toimitilapalvelut, maankäyttöpalvelut, rakennusvalvonta, maankäyttö, kunnallistekniset palvelut. muut viranomaiset: palo- ja pelastusviranomainen, terveydensuojeluviranomainen, Etelä-Savon ELY/ympäristö, Etelä- Savon Maakuntaliitto, Museovirasto/rakennushistorian osasto, Maakuntamuseo. yhdyskuntatekniikka: Savonlinnan Vesi, Järvi-Suomen Energia Oy, Blue Lake Communications Oy, Telia Sonera Oyj Finland, Suur-Savon Sähkö Oy/kaukolämpö. yhdistykset: Nälkälinnanmäki-seura ry, Vanhankaupungin asukkaat ry. Savonlinnassa Jaana Huovinen kaavoitusarkkitehti 24