Erikoissijoitusrahasto CapMan Nordic Property Income Fund. Rahastoesite

Transkriptio

1 Erikoissijoitusrahasto CapMan Nordic Property Income Fund Rahastoesite Tämä rahastoesite on sijoittajien saatavilla CapManin internetsivuilla ja se toimitetaan sijoittajalle myös paperisena tulosteena sijoittajan niin pyytäessä. Tätä rahastoesitettä täydentävät rahaston säännöt. Sijoittajan tulee ennen sijoituspäätöstään tutustua myös rahaston avaintietoesitteeseen ja rahaston sääntöihin.

2 1 Yleistä tietoa Rahasto Erikoissijoitusrahasto CapMan Nordic Property Income Fund (jäljempänä Rahasto ) on sijoitusrahastolain mukainen erikoissijoitusrahasto ja vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain mukainen vaihtoehtorahasto. Rahaston ruotsinkielinen nimi on Specialplaceringsfond CapMan Nordic Property Income Fund ja englanninkielinen CapMan Nordic Property Income Fund (non-ucits). Rahaston sääntöjen vahvistamispäivä: Rahaston toiminnan aloittamispäivä: Rahaston tilinpäätöksen raportointiajankohta: Vuosittain helmikuun lopussa Vaihtoehtorahaston hoitaja Rahaston hallinnoinnista vastaa Oy (jäljempänä Vaihtoehtorahaston hoitaja ): Oy Osoite: Y-tunnus: Perustamispäivä: Kotipaikka: Helsinki, Suomi Vaihtoehtorahaston hoitajan yhtiöjärjestyksen mukaisena toimialana on vaihtoehtorahastojen hoitajana toimiminen. Vaihtoehtorahaston hoitajan osakepääoma on 125,000 euroa. Rahastoyhtiön hallitukseen kuuluvat seuraavat jäsenet: Niko Haavisto, puheenjohtaja (CFO, CapMan Oyj) Mika Matikainen, jäsen (toimitusjohtaja, Oy) Juha Mikkola (Managing Partner, CapMan Growth Equity Oy) Tiina Halmesmäki, jäsen (General Counsel, CapMan Oyj) Pasi Erlin, varajäsen (Legal Counsel, CapMan Oyj) Rahasto-osuudenomistajien valitsema hallituksen jäsen valitaan ensimmäisessä varsinaisessa rahastoosuudenomistajien kokouksessa Rahaston perustamisen jälkeen. Vaihtoehtorahaston hoitajan toimitusjohtana työskentelee Mika Matikainen. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallinnoimat rahastot Vaihtoehtorahaston hoitajan hallinnoimat rahastot ovat näkyvissä Vaihtoehtorahaston hoitajan verkkosivuilla osoitteessa

3 2 Säilytysyhteisö Rahaston säilytysyhteisönä toimii Danske Bank Oyj (jäljempänä Säilytysyhteisö ), y-tunnus , postiosoite Hiililaiturinkuja DANSKE BANK, käyntiosoite Hiililaiturinkuja Helsinki ja puhelinnumero Danske Bank on luottolaitostoimintaa harjoittava talletuspankki, jonka päätoimija kotipaikka on Helsinki. Säilytysyhteisön tehtävä on huolehtia Rahaston varojen asianmukaisesta säilyttämisestä, kassavirran seurannasta ja sen varmistamisesta, että Rahastolle tai sen Vaihtoehtorahaston hoitajalle kuuluvat sijoittajien rahat kirjataan oikein. Rahaston varat säilytetään erillään muiden rahastojen, Vaihtoehtorahaston hoitajan ja Säilytysyhteisön varoista. Vaihtoehtorahaston hoitajan talous on täysin erillään Rahaston varoista eikä Rahaston varoja voida käyttää Vaihtoehtorahaston hoitajan tai Säilytysyhteisön velkojen kattamiseksi. Säilytysyhteisö voi toiminnassaan käyttää yhtä tai useampaa alisäilyttäjää, joiden luotettavuudesta ja toiminnan sääntelynmukaisuudesta Säilytysyhteisö vastaa. Säilytysyhteisö ei ole siirtänyt säilytysyhteisöä koskevia muita tehtäviä tai vastuita kolmansille tahoille. Mikäli säilytysyhteisö siirtäisi näitä toimintoja jollekin luotettavalle kolmannelle taholle, säilytystoimintojen siirtäminen ei vaikuta Säilytysyhteisön vastuuseen, jollei se ole vapautunut vastuustaan sääntelyn mukaisesti. Sijoittajakohderyhmä Erikoissijoitusrahasto CapMan Nordic Property Income Fund soveltuu sijoittajalle, joka haluaa hajauttaa omistuksiaan pohjoismaissa sijaitseviin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin. Rahasto pyrkii tarjoamaan aktiivisella rahastonhoidolla sijoittajille tasaista ja ennakoitavaa vuosittaista kassavirtaa, joka muodostuu pääasiallisesti rahaston kiinteistöomistuksista saatavasta vuokratuotosta. Kiinteistösijoitukset ovat lähtökohtaisesti pitkäaikaisia sijoituksia ja tästä johtuen rahasto ei välttämättä sovellu sijoittajalle, joka suunnittelee lunastavansa osuutensa rahastosta alle 5 vuoden kuluessa. Valvova viranomainen Rahastoa ja Vaihtoehtorahaston hoitajaa valvoo Finanssivalvonta: Osoite: Snellmaninkatu 6, PL 103, Helsinki Tilikausi Rahaston ja Vaihtoehtorahaston hoitajan tilikausi on kalenterivuosi. Rahaston toiminnan alkaessa Rahaston ensimmäinen tilikausi päättyy Tilikausi voi Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen päätöksellä poiketa edellä mainitusta myös Rahaston toiminnan lakatessa. Sijoitusrahaston omistajaohjauksen tavoitteet Vaihtoehtorahaston hoitajan omistajaohjauksen tavoite on valvoa rahasto-osuudenomistajien yhteistä etua, joka tarkoittaa rahasto-osuudenomistajien omistamien rahasto-osuuksien arvon mahdollisimman hyvää kehitystä suhteessa Rahaston säännöissä määritettyyn sijoituspolitiikkaan ja riskitasoon. Toimintojen ulkoistaminen Vaihtoehtorahaston hoitaja voi ulkoistaa liiketoimintansa kannalta merkittäviä toimintojaan, jos se ei vaaranna Vaihtoehtorahaston hoitajan riskienhallintaa, sisäistä valvontaa tai Vaihtoehtorahaston hoitajan liiketoiminnan hoitamista.

4 3 Vaihtoehtorahaston hoitaja on ulkoistanut Rahaston riskienhallinnan, arvonlaskennan ja rahastoosuusrekisterin hallinnan Elite Rahastohallinto Oy:lle toistaiseksi. Tiedot rahaston tilintarkastajista Vaihtoehtorahaston hoitajan ja Rahaston tilintarkastuksesta vastaa tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy. Rahasto-osuudenomistajien tilintarkastaja valitaan ensimmäisessä varsinaisessa rahasto-osuudenomistajien kokouksessa Rahaston perustamisen jälkeen. Rahaston käyttämä kiinteistönarvioitsija Rahasto käyttää kiinteistöomaisuutensa arvioinnissa ainoastaan keskuskauppakamarin hyväksymiä kiinteistön arvioitsijoita (KHK-arvioitsija). Tällä hetkellä Rahaston kiinteistöomaisuuden arvioinnista vastaa Jones Lang LaSalle Finland Oy. Rahaston yleiskuvaus ja sijoituspolitiikka Erikoissijoitusrahasto CapMan Nordic Property Income Fund on kiinteistöalan ammattilaisten hoitama erikoissijoitusrahasto, jonka varat sijoitetaan pääasiassa pohjoismaisiin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin. CapMan:in kiinteistöalan ammattilaisilla on yli vuosikymmenen kokemus kiinteistösijoituksista ja lisäarvon tuottamisesta pohjoismaisiin kiinteistöihin. on pohjoismainen kiinteistösijoittaja, joka toimii paikallisesti Helsingissä, Tukholmassa ja Kööpenhaminassa. Rahasto tarjoaa sijoittajalle vaivattoman väylän kiinteistösijoituslajiin joka on historiallisesti tarjonnut pitkällä aikavälillä riski-tuottoprofiililtaan houkuttelevan tuoton. Rahaston sijoitustoiminnan tavoitteena on pitkällä aikavälillä kasvattaa rahasto-osuuden arvoa sijoittamalla varat Rahastoon sovellettavien lakien ja Rahaston sääntöjen mukaisella tavalla suoraan tai välillisesti kiinteistösijoituskohteisiin. Rahaston sijoitustoiminnan luonteen vuoksi sijoitusten laaja hajauttaminen ei aina ole mahdollista. Rahasto pyrkii saamaan tuottoa ensisijaisesti omistamiensa toimitilojen vuokratuotoista, kiinteistöjen arvonnoususta sekä kohteiden myynnissä realisoituneista voitoista. Rahasto sijoittaa varansa ensisijaisesti Suomessa, Ruotsissa, Tanskassa ja Norjassa ( Kohdemaat ) sijaitseviin kiinteistösijoituskohteisiin, jotka soveltuvat seuraaviin käyttötarkoituksiin: toimitilakiinteistöt, kuten toimisto-, liiketila-, logistiikka-, majoitus- ja vapaa-ajankiinteistöt, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa. Toimitilakiinteistöt voivat sisältää myös vuokra-asuntoja, ilman että asunnot muodostaisivat kiinteistön pääkäyttötarkoituksen. Toteuttaakseen sijoituspolitiikkaansa tehokkaasti ja tukeakseen rahaston likviditeetinhallintaa, rahasto voi sijoittaa varojaan lisäksi listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeisiin, ETF:iin, REIT:eihin, talletuksiin ja korkosijoituksiin sekä muihin Rahaston säännöissä mainittuihin sijoituskohteisiin. Rahasto on tuottorahasto, joka jakaa vähintään 75% tilikauden voitosta rahasto-osuudenomistajille. Realisoitumattomia arvonmuutoksia ei huomioida tilikauden voittoa laskettaessa. Rahaston perusvaluutta on euro. Rahastolla ei ole vertailuindeksiä. Rahasto voi hyödyntää johdannaisia suojaamistarkoituksessa. Rahaston kokonaisvarat ja nettovarat Rahastossa on käytössä Rahaston arvoon vaikuttava hinnoittelumenetelmä, jota kuvataan kohdassa Rahaston ja rahasto-osuuden arvon laskeminen, ja jota sovelletaan määritettäessä Rahaston kokonaisvaroja (GAV) (soveltuvin osin) sekä Rahaston nettovaroja (NAV).

5 4 Rahaston GAV Rahaston GAV-arvolla (GAV, Gross Asset Value) tarkoitetaan Rahaston kokonaisvaroja. Rahaston kokonaisvaroilla tarkoitetaan Rahaston taseen mukaisia kokonaisvaroja, jotka koostuvat 1) sijoituksista, jotka on hankittu rahasto-osuudenomistajien Rahastoon sijoittamalla pääomalla, 2) Rahaston realisoitumattomasta arvonkehityksestä, 3) Rahaston siirtosaamisista, 4) sijoituksista, jotka on hankittu Rahastoon luottorahoituksella, sekä 5) Rahaston kassavaroista. Rahaston NAV Rahaston NAV-arvolla (NAV, Net Asset Value) tarkoitetaan Rahaston nettovaroja. Rahaston nettovarat lasketaan vähentämällä Rahaston kokonaisvaroista Rahaston käyttämä vieras pääoma. Rahaston varojen sijoittaminen: Alla olevassa taulukossa on esitetty yksinkertaistettu kuvaus Rahaston varojen sijoituskohteista ja niitä koskevista sijoitusrajoituksista. Tarkat tiedot Rahaston sijoituskohteista ja niitä koskevista sijoitusrajoituksista löytyvät kulloinkin voimassaolevista Rahaston säännöistä. Sijoituskohde 1) Kohdemaissa sijaitseviin kiinteistöihin, kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopapereihin ja listaamattomiin arvopapereihin, jotka liittyvät kiinteistösijoitustoimintaan. 2) Pääasiassa kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavien tai tällaista toimintaa harjoittavien rahastojen hallinnointia harjoittavien yhtiöiden arvopaperit, jotka on otettu kaupankäynnin kohteeksi ETA-valtiossa säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä. 3) Euroopan valtioiden, julkisyhteisöjen tai muiden yhteisöjen liikkeeseen laskemiin tai takaamiin joukkovelkakirjalainoihin, muihin korkoa tuottaviin arvopapereihin ja rahamarkkinavälineisiin, jotka ovat kaupankäynnin kohteena jossain ETAvaltiossa. 4) Talletuksiin luottolaitoksissa, joiden kotipaikka on ETA-valtiossa, sillä edellytyksellä että talletus on vaadittaessa takaisinmaksettava tai on nostettavissa ja erääntyy maksettavaksi viimeistään 12 kuukauden kuluessa. 5) ETA-alueella kaupankäynnin kohteena olevien ETF- (Exchange Traded Fund) ja REIT- (Real Estate Investment Trust) Sijoitusrajoitukset Rahaston kokonaisvaroista (GAV) 60% on aina sijoitettava kohdan 1) mukaisiin sijoituskohteisiin. Rahaston nettovaroista (NAV) 50% voidaan sijoittaa kohdan 2) ja 3) mukaisiin sijoituskohteisiin. Yhden liikkeeseenlaskijan paino näiden sijoituskohteiden osalta on maksimissaan 20% Rahaston nettovaroista (NAV). Yli 10% Rahaston nettovaroista (NAV) ylittävien yksittäisten sijoitusten osuus saa muodostaa enintään 40% Rahaston nettovaroista (NAV). Rahaston nettovaroista (NAV) 50% voidaan sijoittaa kohdan 2) ja 3) mukaisiin sijoituskohteisiin. Yhden liikkeeseenlaskijan paino näiden sijoituskohteiden osalta on maksimissaan 20% Rahaston nettovaroista (NAV). Yli 10% Rahaston nettovaroista (NAV) ylittävien yksittäisten sijoitusten osuus saa muodostaa enintään 40% Rahaston nettovaroista (NAV). Enintään 50% Rahaston nettovaroista (NAV) voidaan sijoittaa kohdan 4) mukaisiin talletuksiin. Rahaston varoja voidaan sijoittaa enintään 50% Rahaston nettovaroista (NAV) kohdan 5) mukaisien rahastojen osuuksiin sekä muiden yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuuksiin.

6 5 rahastojen rahasto-osuuksiin sekä muihin UCITS- tai AIFM-sääntelyn mukaisiin rahastojen rahasto-osuuksiin. Rahasto voi sijoittaa enintään 20% Rahaston nettovaroista (NAV) saman rahaston rahasto-osuuksiin. Varoja voidaan ainoastaan sijoittaa sellaisten rahastojen osuuksiin, joiden arvosta peritään kiinteinä palkkioina enintään 5% vuodessa. Rahaston varoja voidaan sijoittaa myös Vaihtoehtorahaston hoitajan hallinnoimien toisten rahastojen osuuksiin. Näistä sijoituskohteista Vaihtoehtorahaston hoitaja voi periä ainoastaan hallinnointipalkkion. 6) Rakentamiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan. 7) Vakioituihin ja vakioimattomiin johdannaissopimuksiin, joiden kohdeetuutena voi olla korko tai valuutta, tai tällaisen kohde-etuuden hinnan kehitystä kuvaava indeksi tai tunnusluku. Johdannaissopimuksia voidaan hyödyntää vain suojaamistarkoituksessa. Rahaston kokonaisvaroista (GAV) enintään 20% voidaan sijoittaa kohdan 6) mukaisesti rakentamiseen sekä kiinteistönjalostustoimintaan. Vakioimattomiin johdannaissopimuksiin sijoittamisesta aiheutuva vastapuoliriski ei saa saman vastapuolen osalta ylittää 50% Rahaston nettovaroista (NAV), milloin vastapuolena on luottolaitos tai 5% Rahaston nettovaroista (NAV) mikäli vastapuolena on muu taho. Muut sijoitusrajoitukset Rahastolla on oltava toiminnan edellyttämät käteisvarat. Rahaston varoja voidaan pantata Rahaston velvoitteiden vakuudeksi, panttaus voi tarvittaessa käsittää Rahaston koko kokonaisvarallisuuden (GAV). Rahasto voi tilapäisesti poiketa edellä esitetyistä sijoitusrajoituksista Rahastoa perustettaessa ja rahastoosuuksien merkinnän yhteydessä sekä myydessään tai hankkiessaan kiinteistöjä tai kiinteistöarvopapereita sekä milloin Rahaston varoja ei voida tuottavalla tavalla sijoittaa Rahaston sijoituspolitiikan mukaisiin kiinteistöihin taikka kiinteistöarvopapereihin. Yksittäisestä liikkeeseenlaskijasta Rahastolle aiheutuva kokonaisvastapuoliriski saa olla enintään 50 % Rahaston nettovaroista (NAV). Kokonaisvastapuoliriskiin sisältyy yksittäisen liikkeeseenlaskijan arvopapereista, rahamarkkinavälineistä, liikkeeseenlaskijan vastaanottamista talletuksista, liikkeeseenlaskijan kanssa solmituista vakioimattomista johdannaissopimuksista sekä annettujen vakuuksien omistusoikeuden siirtymisestä aiheutuva vastapuoliriski. Rahasto ei saa sijoittaa Vaihtoehtorahaston hoitajan eikä sen suoran tai välillisen osakkeenomistajan, jolla on yli 20 % omistusosuus Vaihtoehtorahaston hoitajasta tai niiden emoyhtiöstä, omistamiin kiinteistöihin tai kiinteistöarvopapereihin. Rahaston mahdollisuus ottaa luottoa Vaihtoehtorahaston hoitaja saa ottaa Rahaston lukuun Rahaston sijoitustoimintaa ja omaisuuden hoitamista varten luottoa määrän, joka vastaa enintään puolta (1/2) Rahaston kokonaisvaroista (GAV). Vaihtoehtorahaston hoitaja saa kuitenkin lisäksi ottaa erityisestä syystä Rahaston lukuun väliaikaiseen tarkoitukseen rahastoliiketoimintaa varten luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa (1/3) Rahaston kokonaisvaroista (GAV). Erityisenä syynä voidaan pitää muun ohessa rahoitustarpeita kiinteistön

7 6 taikka kiinteistöarvopaperin hankinnan yhteydessä, Rahaston sijoituskohteita hankittaessa kohteina olevien kiinteistöarvopapereiden kohdekohtaisien velkojen tilapäistä uudelleenrahoittamista taikka likviditeetin turvaamista rahasto-osuuksien lunastustilanteessa. Rahaston luotonottoon määrättyjen rajojen noudattamista laskettaessa on huomioitava yhtenä kokonaisuutena sekä mahdolliset Rahaston suoraan ottamat luotot, että sijoituskohteisiin sisältyvät luotot. Luotonrajojen määrät lasketaan aina suhteessa Rahaston kokonaisvarallisuuteen (GAV). Rahasto-osuuksien merkintä ja lunastus Rahasto-osuuksien merkitseminen Merkitsijän tulee merkinnän yhteydessä ilmoittaa, minkä rahasto-osuussarjan rahasto-osuuksia hän merkitsee. Rahasto-osuuksia merkitään antamalla Vaihtoehtorahaston hoitajalle merkintätoimeksianto. Merkintätoimeksianto on rahasto-osuudenomistajaa sitova. Merkintätoimeksianto osoitetaan Vaihtoehtorahaston hoitajalle tai Vaihtoehtorahaston hoitajan ulkoistettavia tehtäviä hoitavalle toimijalle postitse tai sähköpostitse Rahaston toimeksiantolomaketta käyttäen tai muulla Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen päättämällä tavalla. Rahaston voimassaolevassa rahastoesitteessä on annettu tarvittavat tiedot siitä, miten rahasto-osuuksia voidaan merkitä. Rahasto-osuuksia voi merkitä vähintään neljä kertaa vuodessa. Säännölliset merkintäpäivät ( Merkintäpäivä ) ovat kunkin kalenterivuoden maaliskuun, kesäkuun, syyskuun ja joulukuun viimeinen pankkipäivä. Riippumatta edellä mainitusta Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus voi päättää, että rahasto-osuuksia voidaan merkitä myös muuna kuin edellä mainittuna ajankohtana ( Poikkeava merkintäpäivä ). Merkintätoimeksianto tulee toimittaa Vaihtoehtorahaston hoitajalle tai Vaihtoehtorahaston hoitajan ulkoistettavia tehtäviä hoitavalle toimijalle ja merkintäsumman tulee olla maksettu merkintätilille viimeistään Merkintäpäivänä (tai Poikkeavana merkintäpäivänä). Vaihtoehtorahaston hoitaja voi kuitenkin poiketa edellä mainitusta maksuajankohdasta, jolloin merkintäsumman tulee olla maksettu merkintätilille viimeistään ennen merkinnän vahvistamista. Jos merkintätoimeksianto ja merkintäsumma vastaanotetaan Merkintäpäivän (tai Poikkeavan merkintäpäivän) jälkeen, käsitellään merkintä kyseistä Merkintäpäivää (tai Poikkeavaa merkintäpäivää) seuraavana Merkintäpäivänä (tai Poikkeavana merkintäpäivänä). Riippumatta edellä mainitusta Rahasto-osuuden merkintä voidaan maksaa myös Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen kussakin tapauksessa erikseen hyväksymällä apporttiomaisuudella. Samassa yhteydessä Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus päättää apporttiomaisuudella maksettavan merkinnän merkintäpalkkion suoritustavasta. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen hyväksyntää varten Vaihtoehtorahaston hoitaja varaa mahdollisuuden tarkastaa ja arvioida apporttiomaisuuden teknisiä, taloudellisia ja juridisia ominaisuuksia tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla sen varmistamiseksi, että apporttiomaisuus riittävällä tavalla soveltuu Rahaston sijoitusstrategiaan. Rahastolle luovutettava apporttiomaisuus arvostetaan Rahaston arvonlaskentaan sovellettavia varojen arvostamista koskevia periaatteita noudattaen ja apporttiomaisuuden arvosta ja vaikutuksesta rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisuuteen hankitaan kiinteistönarvioitsijan arvio tai KHT-tilintarkastajan lausunto. Apporttiomaisuudella suoritettu merkintä katsotaan maksetuksi, kun apporttiomaisuus on siirretty Rahaston omistukseen.

8 7 Vaihtoehtorahaston hoitajalla on oikeus hylätä merkintätoimeksianto tai lykätä merkintätoimeksiannon toteuttamista, mikäli toimeksiannon antajaa ei voida tunnistaa luotettavalla tavalla ja voimassaolevan lain vaatimukset tunnistamisesta eivät täyty tai Vaihtoehtorahaston hoitajalle ei muutoin ole annettu riittäviä tietoja merkinnän toteuttamiseksi. Vaihtoehtorahaston hoitaja pidättää itsellään oikeuden päättää pienimmästä mahdollisesta merkintäsummasta. Merkittävien rahasto-osuuksien lukumäärä lasketaan jakamalla mahdollisella merkintäpalkkiolla vähennetty merkintäsumma (tai vastikkeena merkinnästä Rahastolle luovutetun apporttiomaisuuden arvo) merkintäpäivälle lasketulla rahasto-osuuden arvolla. Mikäli mahdollisella merkintäpalkkiolla vähennetty merkintäsumma (tai vastikkeena merkinnästä Rahastolle luovutetun apporttiomaisuuden arvo) ei ole tasan jaollinen rahasto-osuuden ja sen murto-osan arvolla, pyöristetään rahasto-osuuksien lukumäärä alaspäin lähimpään murto-osaan ja erotus lisätään Rahaston pääomaan. Vahvistuksena merkinnästä sijoittaja saa merkintälaskelman ja Rahaston sääntöjen 7 :ssä mainituin edellytyksin osuustodistuksen. Osuustodistuksen toimittamisesta Vaihtoehtorahaston hoitajalla on oikeus periä 30 euron palkkio (sis. ALV). Rahasto-osuuksien lunastaminen Rahasto-osuuksia lunastetaan antamalla Vaihtoehtorahaston hoitajalle lunastustoimeksianto. Mikäli lunastettavista rahasto-osuuksista on annettu osuustodistus, on se luovutettava Vaihtoehtorahaston hoitajalle tai Vaihtoehtorahaston hoitajan ulkoistettavia tehtäviä hoitavalle toimijalle ennen kuin Vaihtoehtorahaston hoitaja voi hyväksyä lunastustoimeksiannon vastaanotetuksi. Lunastustoimeksianto osoitetaan Vaihtoehtorahaston hoitajalle tai Vaihtoehtorahaston hoitajan ulkoistettavia tehtäviä hoitavalle toimijalle postitse tai sähköpostitse Rahaston toimeksiantolomaketta käyttäen tai muulla Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen päättämällä tavalla. Rahasto-osuuksia voidaan lunastaa kaksi kertaa vuodessa kunkin kalenterivuoden maaliskuun ja syyskuun viimeisenä pankkipäivänä ( Lunastuspäivä ). Lunastustoimeksianto tulee toimittaa (ja mahdollinen osuustodistus luovuttaa) Vaihtoehtorahaston hoitajalle tai Vaihtoehtorahaston hoitajan ulkoistettavia tehtäviä hoitavalle toimijalle. Lunastustoimeksianto tulee toimittaa Vaihtoehtorahaston hoitajalle viimeistään haluttua Lunastuspäivää edeltävänä Lunastuspäivänä ( Lunastusilmoituksen määräpäivä ). Lunastustoimeksiannot toteutetaan saapumisjärjestyksessä ja lunastustoimeksianto voidaan perua ainoastaan Vaihtoehtorahaston hoitajan luvalla. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus voi erityisessä tilanteessa päättää, että samaan Lunastuspäivään ehtineet lunastukset toteutetaan samanaikaisesti ja maksetaan tarvittaessa erissä lunastussummien mukaisessa suhteessa. Vahvistuksena lunastuksesta sijoittaja saa lunastuslaskelman. Mikäli Rahastolla on Lunastuspäivänä riittävästi käteisvaroja lunastuksen toteuttamista varten, rahastoosuudet lunastetaan Lunastuspäivän arvoon ja (mahdollisella lunastuspalkkiolla vähennetty) lunastussumma maksetaan rahasto-osuudenomistajan osoittamalle pankkitilille viipymättä sen jälkeen, kun rahasto-osuuden arvo kyseiselle Lunastuspäivälle on laskettu.

9 8 Mikäli varat lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava realisoimalla Rahaston omaisuutta, rahasto-osuudet lunastetaan omaisuuden realisointihetkeä lähimmän seuraavan (sääntöjen 11 :ssä tarkoitetun) Arvonlaskentapäivän arvoon, kuitenkin viimeistään kyseistä Lunastuspäivää seuraavan Lunastuspäivän arvoon. Mahdollisella lunastuspalkkiolla vähennetty lunastussumma maksetaan tällöin rahasto-osuudenomistajan osoittamalle pankkitilille viipymättä sen jälkeen, kun rahasto-osuuden arvo omaisuuden myyntihetkeä lähimmän seuraavan Arvonlaskentapäivän osalta on edellä tarkoitetulla tavalla laskettu. Riippumatta edellä mainitusta Vaihtoehtorahaston hoitaja ja rahasto-osuudenomistaja voivat sopia lunastuksen maksamisesta toisin. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus ja rahasto-osuudenomistaja voivat sopia, että rahasto-osuudet voidaan vaihtoehtoisesti lunastaa antamalla rahasto-osuudenomistajalle lunastushintaa vastaava määrä Rahastolle kuuluvia varoja ( apporttilunastus ). Vaihtoehtorahaston hoitajan on lunastussopimusta tehdessään huolehdittava siitä, että toimenpide ei vaaranna muiden rahasto-osuudenomistajien etua. Samassa yhteydessä Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus päättää apporttiomaisuudella maksettavan lunastuksen lunastuspalkkion suoritustavasta. Rahasto-osuudenomistaja voi luovuttaa rahasto-osuuden edelleen. Uuden rahasto-osuudenomistajan tulee antaa Vaihtoehtorahaston hoitajalle selvitys saannostaan sekä muut Vaihtoehtorahaston hoitajan edellyttämät selvitykset, minkä jälkeen omistus kirjataan (Rahaston sääntöjen 7 :ssä tarkoitettuun) rahastoosuusrekisteriin. Vaihtoehtorahaston hoitaja pidättää oikeuden periä rahasto-osuuden uudelleenluovutuksesta hinnaston mukaisen merkintäpalkkion. Rahasto-osuuksien lunastamisesta perittävä lunastuspalkkio määräytyy rahasto-osuussarjakohtaisesti. Lunastuspalkkion suuruuteen vaikuttaa lisäksi rahasto-osuuden pitoaika. Kulloinkin sovellettavat rahastoosuussarjakohtaiset palkkiot löytyvät tämän rahastoesitteen liitteen 1. hinnastosta. Rahaston ja rahasto-osuuden arvon laskeminen Rahaston arvo lasketaan vähintään 4 kertaa vuodessa. Rahaston arvonlaskenta-ajankohta on kunkin vuosineljänneksen viimeinen päivä ( Arvonlaskentapäivä ) tai muu Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen päättämä kuukauden viimeinen päivä. Ellei kyseisen kuun viimeinen päivä ole pankkipäivä, Arvonlaskentapäivä on edellinen pankkipäivä. Rahaston arvo lasketaan ja julkistetaan Arvonlaskentapäivän tietojen perusteella. Rahaston arvo lasketaan Rahaston varojen nettoarvon perusteella (NAV) vähentämällä Rahaston kokonaisvaroista Rahaston velat. Rahaston arvo ilmoitetaan euroina. Rahasto-osuuden arvo lasketaan kullekin rahasto-osuussarjalle erikseen jakamalla Rahaston arvo liikkeeseen laskettujen osuuksien lukumäärällä rahasto-osuussarjojen toisistaan poikkeavat hallinnointipalkkiot ja rahasto-osuuksille maksetut tuotot huomioiden. Rahaston arvo julkaistaan viipymättä edellä mainitun Arvonlaskentapäivän jälkeen. Rahaston arvo tulee julkistaa viimeistään kahdenkymmenen (20) pankkipäivän kuluttua Arvonlaskentapäivästä ( Toteutuspäivä ). Tieto rahasto-osuuden arvosta on saatavissa Vaihtoehtorahaston hoitajan verkkosivuilta sekä Vaihtoehtorahaston hoitajan toimipisteestä.

10 9 Rahaston varojen arvostaminen Kiinteistöjen ja muiden kuin säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä kaupankäynnin kohteena olevien kiinteistöarvopapereiden markkina-arvo arvioidaan (vähintään) neljännesvuosittain Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan toimesta hyvää kiinteistönarviointitapaa noudattaen. Edellä mainittujen kiinteistöjen ja kiinteistöarvopapereiden arvo arvostetaan myös niitä ostettaessa ja myytäessä sekä milloin rahastomerkintä maksetaan tällaisella apporttiomaisuudella tai luovutettaessa Rahaston sijoituskohteita vastikkeena lunastuksesta. Rahaston arvonlaskennassa tällaisten varojen arvostuksen perusteena on viimeisin edellä tarkoitetulla tavalla suoritettu arviointi, mikäli sen tekemisestä on alle neljä (4) kuukautta varsinaisena arvostuspäivänä. Säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä kaupankäynnin kohteena olevat kiinteistöarvopaperit voidaan arvostaa hankinta-arvoon niiden ensimmäisessä Rahaston arvonlaskennan yhteydessä suoritettavassa arvostuksessa, mikäli hankinta-ajankohta on päivätasolla sama kuin ensimmäinen arvostusajankohta. Säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä kaupankäynnin kohteena olevien arvopapereiden (mukaan lukien säännellyllä markkinalla kaupankäynnin kohteena olevat sijoitusrahastojen, yhteissijoitusyritysten ja vaihtoehtorahastojen osuudet sekä vakioidut johdannaissopimukset) osalta arvonlaskennan perusteena on niiden Arvopäivää seuraavana pankkipäivänä kello 8 tiedossa oleva Arvonlaskentapäivälle tai Arvonlaskentapäivää aiemmalle päivälle kohdistuva viimeisin virallinen päätöskurssi markkinoiden sulkeutumishetkellä. Mikäli edellä mainittua päätöskurssia ei ole saatavilla, pidetään markkinaarvona viimeisintä osto- ja myyntinoteerauksen keskiarvoa tai luotettavan keskiarvon puuttuessa viimeisintä ostonoteerausta. Sellaisten vaihtoehtorahastojen, sijoitusrahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuuksien, jotka eivät ole säännellyllä markkinalla kaupankäynnin kohteena, osalta arvostuksen perusteena on Arvonlaskentapäivälle tai Arvonlaskentapäivää aiemmalle päivälle laskettu viimeisin arvo, joka on julkaistu tai josta muutoin on saatu luotettava tieto Arvonlaskentapäivää seuraavana pankkipäivänä kello 8 mennessä. Rahamarkkinavälineet arvostetaan markkinainformaatiolähteiden välityksellä julkaistujen ostonoteerausten perusteella tai mikäli ostonoteerausta ei rahamarkkinavälineelle markkinainformaatiolähteiden välityksellä saada, arvostetaan rahamarkkinaväline käyttäen Arvonlaskentapäivän virallisia Euribor-noteerauksia lisättynä Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen päättämillä liikkeeseenlaskijaryhmäkohtaisilla riskipreemioilla. Vakioimattomat johdannaissopimukset sekä sellaiset muut arvopaperit kuin edellä mainitut kiinteistöarvopaperit, jotka arvioidaan Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan toimesta, ja joille ei ole saatavilla luotettavaa markkina-arvoa, arvostetaan Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen vahvistamien objektiivisien arvostusperiaatteiden mukaisesti. Tällaisten arvopapereiden arvostuksessa noudatetaan erityistä huolellisuutta. Käteis- ja määräaikaistalletukset arvostetaan nimellisarvoonsa. Käteis- ja määräaikaistalletusten laskennallinen korkotuotto huomioidaan Rahaston arvonlaskennassa Vaihtoehtorahaston hoitajan hallituksen määräämällä tavalla.

11 10 Mahdollisten valuuttamääräisten varojen arvo muunnetaan euromääräiseksi käyttämällä Euroopan keskuspankin Arvonlaskentapäivälle vahvistamia valuuttakursseja. Rahaston ja rahasto-osuuden arvoon vaikuttava hinnoittelumenetelmä Vaihtoehtorahaston hoitaja käyttää Rahaston (ja rahasto-osuuksien) arvonlaskennassa hinnoittelumenetelmää, joka perustuu European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles - järjestön (INREV) INREV NAV -ohjeistukseen. Kyseisen ohjeistuksen mukaisesti Rahaston (ja rahasto-osuuksien) arvonlaskennassa tehdään Rahaston arvoon alla kuvatut oikaisut, joiden tarkoituksena on edistää rahastoosuudenomistajien yhdenvertaista kohtelua. (a) Hinnoittelumenetelmässä Rahaston arvoon lisätään erä, joka perustuu Rahaston sijoituskohteiden hankinnasta aiheutuneiden kulujen (kuten esimerkiksi varainsiirtoverojen ja asiantuntijoiden palkkioiden) määrään siten, että arvonlaskennassa mainitut kulut lisätään ensin Rahaston arvoon ja poistetaan tämän jälkeen tasaisesti Rahaston arvosta viiden vuoden kuluessa. Mainitut kulut poistetaan kuitenkin Vaihtoehtorahaston hoitajan päätöksen mukaisesti tapauskohtaisesti aikaisemmin, mikäli (i) Vaihtoehtorahastojen hoitaja yhden tai useamman sijoituskohteen hankinnasta aiheutuneiden kulujen osalta arvioi, että sijoituskohteesta luovutaan ennen mainitun poistojakson päättymistä; tai (ii) Rahasto tosiasiallisesti luopuu yhdestä tai useammasta sijoituskohteesta ennen mainitun poistojakson päättymistä; tai (iii) Rahaston arvonlaskennan yhteydessä on viitteitä siitä, että hankinnasta aiheutuneiden kulujen poistamatonta osaa ei saada katettua. (b) Hinnoittelumenetelmässä Rahaston arvoon lisätään erä, joka perustuu Rahaston perustamiskulujen määrään siten, että arvonlaskennassa mainitut kulut lisätään ensin Rahaston arvoon ja poistetaan tämän jälkeen tasaisesti Rahaston arvosta viiden vuoden kuluessa. Mainitut kulut poistetaan kuitenkin Vaihtoehtorahaston hoitajan päätöksen mukaisesti aikaisemmin, mikäli Vaihtoehtorahaston hoitaja arvioi, etteivät poistamattomat perustamiskulut tule vastaamaan niistä saatua tai saatavaa taloudellista hyötyä (esimerkiksi mikäli Rahasto tulee Vaihtoehtorahaston hoitajan arvion mukaan purkautumaan sellaisena ajankohtana, jolloin kaikki arvoon lisätyt perustamiskulut eivät ole tulleet poistetuiksi). (c) Hinnoittelumenetelmässä Rahaston arvoa oikaistaan erällä, joka perustuu niihin eroavaisuuksiin, jotka Vaihtoehtorahaston hoitaja arvioi vallitsevan (i) muutoin arvonlaskennassa huomioitavien Rahaston sijoituskohteisiin liittyvien laskennallisten verovelkojen määrien sekä (ii) Vaihtoehtorahaston hoitajan arvioimien todennäköisten sijoituskohteiden luovutustapojen perusteella määräytyvien Rahaston sijoituskohteisiin liittyvien laskennallisten verovelkojen määrien välillä. (d) Hinnoittelumenetelmässä Rahaston arvoa oikaistaan erällä, joka perustuu sijoituskohteen kirjanpidollisen arvon ja käyvän arvon väliseen eroon siten, että arvonlaskennassa Rahaston arvoon lisätään se määrä, jolla käypä arvo ylittää kirjanpitoarvon. Kohdissa (a), (b), (c) ja (d) kuvattujen menetelmien soveltaminen vaikuttaa tavanomaisesti siten, että rahastoosuuden arvoksi tulee määrä, joka on suurempi kuin se määrä, joka syntyisi ilman menetelmien soveltamista. Tästä syystä menetelmien soveltamisen seurauksena osuudenomistaja tavanomaisesti saa merkintätilanteessa vähemmän rahasto-osuuksia ja lunastustilanteessa suuremman summan verrattuna tilanteeseen, jossa menetelmiä ei sovellettaisi.

12 11 Kohdissa (a), (b), (c), ja (d) kuvattua hinnoittelumenetelmää sovelletaan Rahaston ja rahasto-osuuden arvonlaskennassa myös siltä osin kuin Rahaston tai rahasto-osuuden arvoa, kokonaisvaroja (GAV) tai nettovaroja (NAV) käytetään tai niihin viitataan 6 :n mukaisten sijoitusrajoitusten laskennassa, 7 :ssä tarkoitettujen omistusten ja rahasto-osuussarjojen arvojen laskennassa, 8 :ssä tarkoitetun rahasto-osuuden arvon laskennassa, 9 :ssä tarkoitetun rahasto-osuuden arvon laskennassa, 10 :ssä tarkoitetun lunastuspalkkion laskennassa sekä 12 :ssä mainittujen palkkioiden laskennassa, kussakin tapauksessa siltä osin kuin mainituissa sääntökohdissa ei toisin määrätä. Hinnoittelumenetelmää ei kuitenkaan sovelleta siltä osin kuin osa hinnoittelumenetelmästä ei sovellu kyseiseen tarkoitukseen (esimerkiksi osa menetelmästä ei sovellu kokonaisvarojen (GAV) määrittämiseen ja näin ollen sovelletaan kokonaisvarojen (GAV) määrittämiseen vain tähän tarkoitukseen soveltuvaa osaa menetelmästä). Tuotonmaksu Vaihtoehtorahaston hoitajan varsinainen yhtiökokous päättää rahasto-osuudenomistajille jaettavasta osuuksien tuotosta ja sen maksamisesta. Rahasto-osuudenomistajille jaetaan tuottona heidän omistustensa suhteessa vuosittain määrä, joka on vähintään kolme neljäsosaa (3/4) Rahaston tilikauden voitosta. Tilikauden voittoa laskettaessa ei huomioida realisoitumattomia arvonmuutoksia. Osuuksille maksettu tuotto-osuus vähennetään Rahaston varoista. Tuotto-osuus maksetaan rahasto-osuusrekisteriin yhtiökokouksen määräämänä päivänä (täsmäytyspäivä) merkityille rahasto-osuudenomistajille vuosittain kahden (2) kuukauden kuluessa Vaihtoehtorahaston hoitajan varsinaisesta yhtiökokouksesta kuitenkin viimeistään huhtikuun loppuun mennessä. Tuotto-osuus voidaan suorittaa yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti useammassa erässä, kuitenkin viimeistään tuotto-osuuden määräytymisvuotta seuraavan kalenterivuoden aikana. Vaihtoehtorahaston hoitajan varsinaisen yhtiökokouksen Rahaston tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä vahvistama tuotto, tuotonmaksun ajankohta ( Tuotonmaksupäivä ) vahvistetaan varsinaisessa yhtiökokouksessa. Jollei rahasto-osuudenomistaja erikseen ilmoita Vaihtoehtorahaston hoitajalle viimeistään viisi pankkipäivää ennen Tuotonmaksupäivää, merkitään rahasto-osuudenomistajalle maksettavalla tuotolla (vähennettynä mahdollisella ennakonpidätyksellä ja merkintäpalkkiolla) uusia rahasto-osuuksia Tuotonmaksupäivää lähinnä seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvoon. Rahasto-osuudenomistajan niin halutessa maksetaan tuotto-osuus rahasto-osuudenomistajan pankkitilille. Nostamaton tuotto-osuus siirretään takaisin Rahaston varoihin, kun viisi vuotta on kulunut siitä hetkestä, jolloin voitto-osuus olisi ollut nostettavissa. Sijoittajien erityiskohtelu Vaihtoehtorahaston hoitajan on lain mukaan kohdeltava rahasto-osuudenomistajia yhdenvertaisesti. Rahaston sääntöjen mukaisesti Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus on päättänyt palkkioiltaan toisistaan poikkeavista rahasto-osuussarjoista. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus on vahvistanut kulloinkin liikkeelle laskettavien rahasto-osuussarjojen merkintäedellytykset, jotka julkaistaan tämän rahastoesitteen liitteen 1. hinnastossa.

13 12 Rahaston varoista maksettavat kulut Kulloinkin sovellettavat rahasto-osuussarjakohtaiset palkkiot löytyvät tämän rahastoesitteen liitteen 1. hinnastosta. Hallinnointipalkkio Vaihtoehtorahaston hoitaja saa korvauksena toiminnastaan hallinnointipalkkion, joka on enintään kaksi ja puoli prosenttia (2,5 %) vuodessa laskettuna Rahaston nettovaroista (NAV). Kiinteän hallinnointipalkkion määrä lasketaan rahasto-osuussarjakohtaisesti kunkin Arvonlaskentapäivän osalta erikseen jakamalla Rahaston nettovaroista (NAV) rahasto-osuussarjalle kohdistettavan osuuden ( ), rahasto-osuussarjan voimassaolevan palkkion (%) ja palkkiopäivien lukumäärän (edellisestä Arvonlaskentapäivästä kulunut aika päivissä) tulo 365:llä. Hallinnointipalkkio on vähennetty rahasto-osuuden arvossa ja se veloitetaan vuosineljänneksittäin. Edellä kuvatulla tavalla laskettu hallinnointipalkkio kirjataan Arvonlaskentapäivälle Rahaston arvoon velkana Vaihtoehtorahaston hoitajalle. Vaihtoehtorahaston hoitaja veloittaa kertyneen palkkiosaamisensa Rahastolta kunkin Arvonlaskentapäivän osalta sen jälkeen, kun arvonlaskenta on kokonaisuudessaan suoritettu. Hallinnointipalkkio on aina huomioitu Rahaston ja rahasto-osuuden julkaistussa arvossa. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus vahvistaa kunkin rahasto-osuussarjan hallinnointipalkkion määrän. Vaihtoehtorahaston hoitajan perimät palkkiot julkaistaan Rahaston voimassaolevissa esitteissä. Tuottosidonnainen palkkio Vaihtoehtorahaston hoitaja voi veloittaa lisäksi tuottosidonnaisena palkkiona enintään 20 % siitä osasta Rahaston laskentakauden kokonaistuottoa, joka ylittää 7,0 %:n vuosittaisen vertailutuoton. Rahaston kokonaistuotto, joka lasketaan tuottosidonnaisen hallinnointipalkkion mahdollista veloittamista varten, lasketaan perustuen rahasto-osuuden arvon kehitykseen (ennen tuottosidonnaisen palkkion mahdollista veloittamista) johon lisätään laskentakauden aikana tuotto-osuutena jaettu tuotto. Rahaston tuottosidonnainen palkkio lasketaan erikseen kunkin rahasto-osuussarjan osalta. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus vahvistaa kunkin rahasto-osuussarjan tuottosidonnaisen palkkion määrän. Vaihtoehtorahaston hoitajan perimät palkkiot julkaistaan Rahaston voimassaolevissa esitteissä (rahastoesitteessä ja avaintietoesitteissä). Tuottosidonnaista palkkiota voidaan veloittaa vain siitä osasta rahasto-osuuden arvonnousua, joka ylittää edellisen tuottosidonnaisen veloituksen mukaisen rahasto-osuuden arvon (ns. high-water-mark arvo). Highwater-mark arvosta vähennetään kyseisen arvon jälkeen ennen kuluvaa laskentakautta tapahtunut tuotonjako. Tuottosidonnaisen palkkion määrä lasketaan rahasto-osuussarjakohtaisesti kunkin Arvonlaskentapäivän osalta erikseen kertomalla keskenään rahasto-osuussarjan voimassaoleva palkkio (%), rahasto-osuussarjan edellisen Arvonlaskentapäivän mukaiseen arvoon suhteutetun (kiinteän hallinnointipalkkion vähentämisen jälkeisen) tuoton johon on lisätty laskentakauden aikana tuotto-osuutena jaettu tuotto (%) (ja jossa on otettu huomioon myös mahdollinen voimassaoleva high-water-mark rajoite) ja vastaavalle ajanjaksolle lasketun vertailutuoton (%) positiivinen erotus sekä rahasto-osuussarjan Arvonlaskentapäivän mukainen (kiinteän hallinnointipalkkion vähentämisen) jälkeinen arvo.

14 13 Edellä kuvatulla tavalla laskettu tuottosidonnainen palkkio kirjataan Arvonlaskentapäivälle Rahaston arvoon velkana Vaihtoehtorahaston hoitajalle. Vaihtoehtorahaston hoitaja veloittaa kertyneen palkkiosaamisensa Rahastolta kunkin Arvonlaskentapäivän osalta sen jälkeen, kun arvonlaskenta on kokonaisuudessaan suoritettu. Tuottosidonnainen palkkio on aina huomioitu Rahaston ja rahasto-osuuden julkaistussa arvossa. Muut kulut Rahaston varoista maksetaan kaikki Rahaston sijoitustoimintaan olennaisesti liittyvät kulut, Rahaston omistamien kiinteistöjen ja noteeraamattomien kiinteistöarvopapereiden arvostamisesta (Keskuskauppakamarin Hyväksymä Kiinteistöarvioitsijan-arviot) aiheutuvat kulut, tilintarkastuksesta aiheutuvat kulut, kiinteistövarallisuuden ja toimitilojen operatiivisesta toiminnasta kuten vuokrauksesta, markkinoimisesta, hoitamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat kulut, säilytysyhteisön kulloinkin perimä säilytyspalkkio sekä sijoituskohteiden kaupankäynnistä ja kiinteistökaupankäynnistä aiheutuvat kulut, jotka esitetään voimassaolevissa esitteissä (rahastoesite ja avaintietoesite) yksityiskohtaisemmin kuvatulla tavalla. Mikäli rahasto-osuuden merkintä maksetaan Rahaston sääntöjen 8 :n mukaisesti apporttiomaisuudella, vastaa Rahasto niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat apporttiomaisuuden tarkastamisesta ja ominaisuuksien arvioinnista vastaavilla periaatteilla, kuin kiinteistökaupankäynnin osalta. Vaihtoehtorahaston hoitajan palkka- ja palkkiopolitiikka Yksityiskohtaiset tiedot Vaihtoehtorahaston hoitajan palkka- ja palkkiopolitiikasta ovat saatavilla Vaihtoehtorahaston hoitajan internetsivuilla Merkintöjen ja lunastusten väliaikainen keskeyttäminen Vaihtoehtorahaston hoitaja voi väliaikaisesti keskeyttää rahasto-osuuksien merkinnät ja lunastukset, mikäli Vaihtoehtorahaston hoitajan käsityksen mukaan rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisuus, etu tai muu painava syy sitä vaatii. Merkintöjen keskeyttäminen on mahdollista esimerkiksi seuraavissa tilanteissa: Rahaston arvonlaskenta on estynyt tai vaikeutunut Vaihtoehtorahaston hoitajasta riippumattomasta syystä; Rahastossa omistajana jo olevien rahasto-osuudenomistajien kannalta ei ole tarkoituksenmukaista ottaa vastaan lisäsijoituksia Rahastoon; kiinteistömarkkinoilla vallitsevien olosuhteiden vuoksi Rahastoon merkinnöistä tulevien varojen sijoittaminen on hankaloitunut; tai jokin poikkeuksellinen tapahtuma häiritsee finanssi- tai kiinteistömarkkinoiden toimintaa. Lunastusten keskeyttäminen on mahdollista esimerkiksi seuraavissa tilanteissa: Rahaston arvonlaskenta on estynyt tai vaikeutunut Vaihtoehtorahaston hoitajasta riippumattomasta syystä; Rahaston varoja jouduttaisiin myymään markkina-arvoa huomattavasti alhaisemmalla hinnalla; tai jokin poikkeuksellinen tapahtuma häiritsee finanssi- tai kiinteistömarkkinoiden toimintaa.

15 14 Rahaston aiempi tuottokehitys Rahaston toiminta on käynnistetty ja sillä ei vielä ole olemassa olevaa tuottohistoriaa. Esitetty tuotto kuvastaa sijoittajalle maksettua tuottoa ja sen laskennassa on huomioitu Rahaston merkinnän yhteydessä perittyä merkintäpalkkiota lukuunottamatta kaikki Rahaston kulut. Verotusta ei ole huomioitu tuotonlaskennassa. Laskentavaluutta on euro. Kaikkeen sijoitustoimintaan liittyy riskejä. Rahaston tuotto saattaa osoittautua Rahaston tuottotavoitetta pienemmäksi. Sijoittajan tulee huomioida, että rahastoon tehtävän sijoituksen arvo voi nousta tai laskea. On myös mahdollista, että sijoitusta lunastettaessa saatava summa on pienempi kuin alkuperäinen sijoitettu pääoma. Rahasto-osuudenomistajien kokous Varsinainen rahasto-osuudenomistajien kokous pidetään neljän (4) kuukauden kuluessa Rahaston tilikauden päättymisestä. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus kutsuu kokouksen koolle viimeistään kaksi (2) viikkoa ja aikaisintaan neljä (4) viikkoa ennen kokouksen ajankohtaa. Kokouskutsu lähetetään rahastoosuudenomistajille postitse tai osuudenomistajien suostumuksella sähköpostitse. Vaihtoehtoisesti kokouskutsu julkistetaan valtakunnallisessa sanomalehdessä ja Vaihtoehtorahaston hoitajan verkkosivustolla. Varsinaisessa rahasto-osuudenomistajien kokouksessa: a) valitaan kokouksen puheenjohtaja, joka kutsuu kokouksen sihteerin, joka laatii kokouspöytäkirjan b) laaditaan ja hyväksytään ääniluettelo c) valitaan kaksi (2) pöytäkirjan tarkastajaa sekä kaksi (2) ääntenlaskijaa d) todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus e) esitetään Vaihtoehtorahaston hoitajan varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellyt Vaihtoehtorahaston hoitajan ja Rahaston tilinpäätökset ja toimintakertomukset f) valitaan rahasto-osuudenomistajien edustaja Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitukseen

16 15 g) valitaan rahasto-osuudenomistajien valitsema tilintarkastaja ja varatilintarkastaja; sekä h) käsitellään muut kokouskutsussa mainitut asiat. Vaihtoehtorahaston hoitajan hallinnoimien erikoissijoitusrahastojen rahasto-osuudenomistajat valitsevat kulloinkin voimassaolevan sääntelyn mukaisesti Rahaston sääntömääräisessä varsinaisessa rahastoosuudenomistajien kokouksessa rahasto-osuudenomistajien edustajan Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitukseen sekä yhden tilintarkastajan ja tälle varamiehen Vaihtoehtorahaston hoitajalle ja tämän hallinnoimille sijoitusrahastolain mukaisille erikoissijoitusrahastoille. Ylimääräinen rahasto-osuudenomistajien kokous on pidettävä, mikäli Vaihtoehtorahaston hoitajan hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai jos tilintarkastaja sitä kirjallisesti vaatii ilmoittamansa asian käsittelyä varten. Lisäksi ylimääräinen rahasto-osuudenomistajien kokous on pidettävä, mikäli rahasto-osuudenomistajat, joilla on yhteensä vähintään 5 % kaikista liikkeellä olevista rahasto-osuuksista sitä kirjallisesti vaativat ilmoittamansa asian käsittelyä varten. Oikeus osallistua rahasto-osuudenomistajien kokoukseen on niillä rahasto-osuudenomistajilla, jotka ovat ilmoittautuneet Vaihtoehtorahaston hoitajalle viimeistään kokouskutsussa mainittuna ilmoittautumispäivänä. Jokainen kokonainen rahasto-osuus Rahastossa tuottaa rahasto-osuudenomistajien kokouksessa yhden äänen. Myös rahasto-osuuden murto-osat tuottavat äänioikeuden omistettujen murto-osuuksien suhteessa. Rahasto-osuudenomistajien kokouksessa päätökseksi tulee se mielipide, jota on kannattanut enemmän kuin puolet annetuista äänistä tai, äänten mennessä tasan, mielipide, johon puheenjohtaja yhtyy. Vaaleissa tulee valituksi eniten ääniä saanut. Äänten mennessä tasan ratkaistaan vaali arvalla. Rahastoesite, avaintietoesite, puolivuotiskatsaus sekä Rahaston ja Vaihtoehtorahaston hoitajan vuosikertomukset Rahastoesite, avaintietoesite, puolivuotiskatsaus sekä Rahaston ja Vaihtoehtorahaston hoitajan vuosikertomukset julkaistaan Vaihtoehtorahaston hoitajan verkkosivuilla yleisesti käytössä olevassa tiedostomuodossa. Lisäksi edellä mainitut asiakirjat ovat esillä Vaihtoehtorahaston hoitajan toimitiloissa. Puolivuotiskatsaus julkaistaan kahden (2) kuukauden kuluessa katsauskauden päättymisestä. Vuosikertomukset julkaistaan kolmen (3) kuukauden kuluessa tilikauden (tai katsauskauden) päättymisestä. Sijoitusrahastoon ja rahasto-osuudenomistajaan sovellettava verotus Rahaston verotus Rahasto on Suomeen rekisteröity erikoissijoitusrahasto, joka on tulo- ja varallisuusverosta vapaa yhteisö. Osuudenomistajan verotus Seuraavaksi on esitetty lyhyesti Suomen verojärjestelmän mukaisen rahasto-osuudenomistajaa koskevan verotuksen pääpiirteet tilanteessa, jossa rahasto-osuudenomistaja on yleisesti verovelvollinen Suomessa. Osuuksille maksettu tuotto-osuus ja rahasto-osuuksien lunastamisen yhteydessä realisoituva luovutusvoitto ovat saajalleen veronalaista tuloa, jota verotetaan kulloinkin voimassaolevan pääomaverokannan mukaisesti.

17 16 Vaihtoehtorahaston hoitaja toimittaa ennakonpidätyksen osuudenomistajille maksettavasta tuottoosuudesta. Rahasto-osuuden merkinnän ja lunastamisen yhteydessä perityt merkintä- ja lunastuspalkkiot otetaan huomioon luovutusvoittoa sekä luovutustappiota laskettaessa. Luovutustappion voi vähentää pääomatulojen verotuksessa kulloinkin voimassaolevalla Verohallinnon määrittelemällä tavalla. Yhteisön saama tulo on saajalleen verotettavaa tuloa. Yhteisön saaman tulon laskenta toteutetaan tulolähdekohtaisesti ja se, mihin lähteeseen Rahastosta saatu tulo kuuluu, riippuu saajan verotusasemasta. Vaihtoehtorahaston hoitaja ilmoittaa verovelvollisen omistamat rahasto-osuudet Verohallinnolle. Rahastoosuudenomistajan on itse ilmoitettava maksetut tuotto-osuudet sekä luovutusvoitot Verohallinnolle. Rahaston riskit Sijoittajan tulee huomioida, että rahasto-osuuden arvoon ja tuottoon saattaa vaikuttaa usea riskitekijä. Markkinariski Yleinen pääomamarkkinaan ja pääoman liikkuvuutteen liittyvä riski. Muutokset markkinassa vaikuttavat yleisesti ja epäsuorasti reaaliaomaisuuden kiinnostavuuteen sijoitusluokkana ja täten sen arvostustasoihin. Toimialariski Riski siitä, että kiinteistömarkkina heikkenee merkittävästi. Kohderiski Riski siitä, että Rahaston sijoituskohteen arvo alenee merkittävästi. Kohteeseen liittyvät myös riskit siitä, että sen käyttöaste tai vuokratuotot osoittautuvat arvioitua matalammiksi tai siitä, että kiinteistöjen ylläpidon kulut tai ylläpitoon liittyvät investoinnit ovat arvioituja korkeammat heikentäen toiminnan kannattavuutta. Maantieteellinen riski Riski siitä, että Rahaston omistamien kiinteistösijoitusten sijaintimaan taloudelliset tai poliittiset olosuhteet vaikuttavat kiinteistösijoituksen tuottoon, arvoon tai realisointimahdollisuuksiin. Valuuttakurssiriski Riski siitä, että valuuttakurssimuutokset vaikuttavat euroalueen ulkopuolelle tehtävien sijoitusten euromääräiseen arvoon tai niistä saatavaan vuokratuottoon. Vuokraustoimintaan liittyvä riski Riski siitä, että kiinteistösijoituskohteiden vuokra-tuotot vaihtelevat olennaisesti Rahaston toiminnan aikana. On mahdollista, että vuokratuotot osoittautuvat arvioitua matalammiksi tai että ne laskevat heikentäen toiminnan kannattavuutta.

18 17 Hinnoittelumenetelmään liittyvä riski Rahasto käyttää arvonlaskennassa INREV NAV-ohjeistukseen perustuvaa hinnoittelumenetelmää. Rahastoosuudenomistajan kannalta merkittävimmät riskit liittyvät (valvontaviranomaisen) tulkintaan hinnoittelumenetelmän soveltuvuudesta rahasto-osuuden arvon määrittämiseen kyseisenä hetkenä. Hinnoittelumenetelmän käyttämiin oikaisuihin liittyvät riskit: a) Ajallinen riski koskien jaksottamista ja oikaisuja. Hinnoittelumenetelmä oikaisee ja jaksottaa muuan muassa transaktioista aiheutuvia kustannuksia. Mikäli Rahasto likvidoi tai myy omaisuuttaan jaksotuksen aikana on realisoitunut tuotto pääsääntöisesti jäljellä olevan jaksottamattoman määrän verran pienempi. b) Markkinakäytäntöriski koskien laskennalisen verovelan oikaisua transaktiotilanteessa. Norjassa, Ruotsissa ja Tanskassa tehtävissä osakemuotoisissa kiinteistöosakeyhtiökaupoissa kohteessa olevaa laskennalista verovelkaa (Eng: Deferred Tax) oikaistaan myyjän hyväksi osakkeiden kauppahintalaskelmassa. Oikaisu perustuu sen hetkiseen markkinakäytäntöön (esimerkiksi 50/50). Osakkeiden hankinnan jälkeen hinnoittelumenetelmässä tehdään vastaava oikaisu Rahaston hyväksi perustuen raportointihetkellä voimassaolevaan markkinkäytäntöön. Hinnoittelumenetelmä tavoittelee todennäköisintä realisoituvaa tuottoa raportointihetkellä. Hinnoittelumenetelmään liittyvät riskit liittyvät laskennalisen verovelan markkinakäytännön muutokseen. Riippuen yleisestä likviditeetistä ja markkinatilanteesta kaupankäynnin yhteydessä olevan oikaisun määrä voi muuttua ja tämä voi vaikuttaa Rahaston NAV:iin joko nostavasti tai laskevasti. Operatiivinen riski Riski siitä, että Vaihtoehtorahaston hoitajan sisäisiin menettelyihin, henkilöstöön tai järjestelmiin sisältyy virheellistä toimintaa tai puutteita. Operatiivisiin riskeihin sisältyy myös oikeudellinen- ja sopimusriski. Likviditeettiriski Riski siitä, että luonteeltaan epälikvidien sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Rahasto voi lykätä lunastusvaatimuksen toteuttamista enintään kuusi kuukautta. Rahoitusriski Riski siitä, että Rahaston velkarahoituksen saatavuus heikkenee tai kustannukset nousevat. Vastapuoliriski Riski siitä, että Rahaston suojautumistarkoituksessa käytettävän johdannaissopimuksen vastapuoli ei pysty suoriutumaan velvoitteistaan. Veroriski Riski siitä, että joko Rahastoon tai sen omistamiin kiinteistöihin, kiinteistöarvopapereihin tai muihin rahoitusinstrumentteihin kohdistuvat verosäännöt ja/tai verokannat ovat epäselvät tai ne muuttuvat