Näkymä Simolinintien ja Vanhan Hämeenlinnantien risteyksestä kohti Hornhattulan asuinaluetta (maaliskuu 2016).

Transkriptio

1 Asemakaavan selostus Asemakaava 511 SIMOLININTIE Näkymä Simolinintien ja Vanhan Hämeenlinnantien risteyksestä kohti Hornhattulan asuinaluetta (maaliskuu 2016). 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO SIMOLININTIE 23. kaupunginosa Kortteli 356 sekä katu- ja erityisalueet Asemakaavan muutos ja asemakaavan osittainen kumoaminen Asemakaavan muutos koskee korttelia 356 sekä katu-, virkistys- ja erityisalueita. Asemakaavan kumoaminen koskee katualuetta.

2 2 Asemakaavan vireille tulo: Kaavoituskatsaus 2014 Kaupunkisuunnitteluosaton työohjelmassa: 2016 Asemakaavaehdotus kaupunkikehityslautakunnassa: Asemakaavan hyväksyminen: kaupunkikehityslautakunta Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Hornhattulassa noin 2 kilometriä Porvoon keskustasta luoteeseen. Asemakaavan muutos koskee alueella sijaitsevaa tilaa vievän erikoiskaupan ja työpaikka-alueen kehittämistä korttelin 356 ja siihen liittyvien puisto- ja suojaviheralueiden osalta. Suunnittelualuetta rajaavat koillisessa Vanha Hämeenlinnantie, kaakossa Simolinintie, lounaassa rautatie ja luoteessa Hornhattulantie (liite 1). 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on kaavoittaa alueen nykyiselle toimijalle jo vuokrattuna oleva puisto- ja suojaviheralueen osa sekä pala katualuetta tonttimaaksi, selkeyttää alueen tontti- ja kiinteistörajoja sekä päivittää alueen kaavamääräykset vastaamaan alueen nykytilaa ja toivottua kehityssuuntaa. Samalla asemakaavalla kumotaan nykyisessä asemakaavassa oleva toteutumaton Simolinintien jatke, joka kulkee alueelta rautatien yli pientaloalueelle. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos ja osittainen kumoaminen Asemakaavan toteutuminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Maaperä ja pohjavesi Rakennettu ympäristö Liikenne Tekninen huolto Maaperän pilaantuneisuus Erityistoiminnat... 8

3 Maanomistus Suunnittelutilanne ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan tavoitteet Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja kehittyminen ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja maisemaan Vaikutukset palvelu- ja yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset luonnonympäristöön Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin Kaavan suhde maakuntakaavaan ja osayleiskaaavaan Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja -määräykset ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusohjeet Toteuttaminen ja ajoitus Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Alueen sijainti Liite 2. Ajantasa-asemakaava Liite 3. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 4. Yhteenveto kuulemisen järjestämisestä Liite 5. Kartta tonttijaosta 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Maaperän pilaantuneisuustutkimus ja kunnostusehdotus, Simolinintie, kiinteistöt 3:31, 3:32 ja 3:35 / Nordic Envicon Maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi, Simolinintie 3, tontti / Finnish Consulting Group Vesijohto- ja viemärikaivannon näytteenotto, Simolinintie 3, Toimenpideraportti / FCG suunnittelu ja Tekniikka Oy

4 4 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Alueen asemakaavoitus on käynnistetty kaava-alueella toimivan Simolin Oy:n hakemuksesta. Yritys on hakenut asemakaavamuutosta omistamilleen ja kaupungilta vuokraamilleen kiinteistöille ja alueille voidakseen kokonaisvaltaisemmin suunnitella toimintojaan sekä tehdä pitkäntähtäimen investointeja. Suunnittelun käynnistymisestä on tiedotettu kaavoituskatsauksessa vuodesta 2014 lähtien ja kaavan laadinta on aloitettu kaupunkisuunnittelussa alkuvuodesta Kaavoitustyötä on tehty yhteistyössä Simolin Oy:n lisäksi kaava-alueen toisen toimijan Line-Ma Oy:n kanssa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos olivat nähtävillä , jolloin luonnoksesta pyydettiin mielipiteitä naapureilta, kommentit kaupungin organisaatiolta ja alustavat lausunnot viranomaisilta. Asemakaavasta ei jätetty mielipiteitä. Kommentteja ja alustavia lausuntoja jätettiin yhdeksän. Kaavaehdotuksen nähtävilläolosta on päätetty kaupunkikehityslautakunnan kokouksessa Kaavaehdotus oli nähtävillä Asemakaavan muutos ja osittainen kumoaminen Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan korttelin 356 tonttien kehittäminen. Simolin Oy:n kaupungilta vuokraamat puisto-, suojaviher- ja katualueet kaavoitetaan tonttimaaksi ja koko korttelin rajausta tarkistetaan. Samalla alueen käyttötarkoitusmerkintä (TKL(Y)) ajantasaistetaan vastaamaan nykyistä toimintaa ja alueen kehityssuuntaa (KM ja KTY) sekä mahdollisen korvaavan ja lisärakentamisen kaupunkikuvalliset reunaehdot määritellään. Lisäksi asemakaavalla kumotaan nykyisessä asemakaavassa oleva tarpeeton Simolinintien jatke, joka kulkee alueelta rautatien yli Hornhattulan pientaloalueelle. 2.3 Asemakaavan toteutuminen Asemakaavan mahdollistamat maakaupat on tarkoitus toteuttaa asemakaavan muutoksen saatua lainvoiman ja kiinteistöjen omistajat voivat kehittää maankäyttöään kaavamääräysten mukaisesti. Kaavamuutosten ei katsota aiheuttavan huomattavia muutoksia kiinteistöjen kokonaisarvoon, eikä tarvetta maankäyttösopimuksille ole. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaava-alue käsittää Hornhattulantien ja Vanhan Hämeenlinnan tien risteyksessä sijaitsevan erikoiskaupan ja työpaikkojen alueen pohjoispuoleisen korttelin numero 356, siihen liittyvän viheralueen sekä katualuetta. Kaava-alue on kooltaan noin 2,5 hehtaaria Luonnonympäristö Suunnittelualue on pääosin rakennettua ympäristöä: rakennuksia ja niitä ympäröiviä asvaltoituja piha-alueita. Alueen pohjoisosa on avoimena pidettävää viheraluetta, jonka läpi kulkee voimalinjoja. Alue on vanhaa peltomaata. Suunnittelualueella ei ole merkittäviä luontoarvoja Maaperä ja pohjavesi Alueen maaperä on Geologian tutkimiskeskuksen maaperäkarttojen mukaan liejusavea (LjSa). Suunnittelualueen lounaisosassa vuonna 2014 tehdyn viemärikunnostustyön yhteydessä tehtyjen tarkempien

5 5 havaintojen mukaan maaperä koostui pääosin savesta ja siltistä, joiden päällä oli soraisia ja/tai hiekkaisia täyttömaakerroksia. Ylimmillään kalliopinta havaittiin tällöin noin 1 metrin syvyydessä maanpinnasta. Geologian tutkimuslaitoksen kartta-aineiston mukaan alueella on kohtalainen/suuri todennäköisyys happamien sulfaattimaiden esiintymiseen. Tarkentavia tutkimuksia happamien sulfidimaiden esiintymisestä suunnittelualueella ei ole tehty. Alue ei ole pohjavesialuetta. Lähin pintavesistö, Porvoonjoki, sijaitsee noin 0,5 km alueelta itään. Maanmittaushallituksen ilmakuva vuodelta Alueen itäpuolella Porvoon joen rannalla Hattulan saha-alue lautataapeleineen. Junarata kulkee nykyisin suunnittelualeen länsipuolella. Ortokuva alueesta vuonna 2014.

6 6 Vasemmassa kuvassa Simolin Oy:n 1975 rakennettu rautakaupan nykyinen myymälätila, oikealla 1945 valmistunut pääosin varastotiloina oleva tiilirakennus (kuvat maaliskuulta 2016). Vasemmassa kuvassa Simolin Oy:n rakennustarvikkeiden varstointiin käyttämä 2007 tilapäisluvalla pystytetty PVCpinnoitteinen halli, oikealla etualalla Line-Ma Oy:n tukkuliikkeen tilat (kuvat maaliskuulta 2016) Rakennettu ympäristö Suunnittelualueella on erikois- ja tukkukaupan kaupan liike- ja varastorakennuksia. Rakennuskanta on toiminnalle tyypillistä ja rakentunut vaiheittain. Alueen keskellä sijaitsee Simolin Oy:n omalle tontilleen vuonna 1946 rakentama harjakattoinen kaksikerroksinen vaaleatiilinen rakennus. Aikoinaan sen vierestä on kulkenut pistoraide viereiselle junaradalle. Rakennuksen länsipuolella samansuuntaisesti tiilirakennuksen kanssa on Simolin Oy:n kaupungin vuokratontille vuonna 1975 rakentama nykyinen rautakaupan rakennus. Se on tasakattoinen ja vuorattu vaaleilla levyillä. Alun perin rakennus on toiminut elintarvikkeiden tukkuvarastona. Lisäksi alueella on pääasiassa rakennustarvikkeiden varastointiin käytettyjä katoksia ja alueen pohjoislaitaan vuonna 2007 tilapäisluvalla rakennettu PVC-päällysteinen varastohalli. Vanhan Simolin Oy:n tiilirakennuksen itäpuolella, Kiinteistö Oy Gamla Leihan tontilla, on Line-Ma Oy:n tukkuliikkeen puuverhoiltu toimitilarakennus, sekä kevytrakenteinen pressuhalli. Työpaikkoja kaava-alueella on noin 20. Suunnittelualueen ulkopuolella, Simolinintien eteläpuolella on niin ikään liike- ja varastorakennuksia. Länsipuolella toimii Cramo Finland Oy:n rakennuskonevuokraamo (tontin omistaja Porvoon Leasing-talo Oy), jonka vaalea tiilinen rakennus on entisen pistoraiteen vieressä linjassa Simolin Oy:n vanhan tiilirakennuksen kanssa. Sen itäpuolella on Hankkija Oy:n maatalouskaupan pienehkö puuverhoiltu myymälärakennus ja kaksi suurta varastohallia, joista toinen on peltivuorattu, toinen PVC-vuorattu. Tontti on kaupungilta vuokrattu ja osa laajempaa kiinteistöä 3:51, johon kuuluvat myös Simolin Oy:n kaupungilta vuokraamat maa-alueet. Suunnittelualueella ei ole asutusta. Alueen lounaispuolella, radan toisella puolella on Hornhattulan luvun alussa rakentunut pientaloalue. Suunnittelualue on taajaman laidalla ja Hornhattulan tien takana kulkevan moottoritie E18 jälkeen alkavat viljellyt pellot ja haja-asutusalue Liikenne Aluetta rajaavat Hornhattulantie ja Vanha Hämeenlinnantie ovat maltillisesti liikennöityjä ( ajoneuvoa vuorokaudessa). Alueelta kuljetaan keskustaan Vanhaa Hämeenlinnantietä pitkin. Reitillä ei ole ajotiestä erotettua kevyen liikenteen väylää. Alueen vierestä kulkee paikallisbussi, jonka pysäkit sijaitsevat Vanhan Hämeenlinnantien varressa suunnittelualueen eteläpuolella Tekninen huolto Alueella on kunnallistekniikka.

7 Maaperän pilaantuneisuus Suunnittelualueella ja sen läheisyydessä on harjoitettu maaperää saastuttavaa toimintaa. Kiinteistön 3:31 lounaiskulmassa sekä Simolinintien eteläpuoleisen kiinteistön 355:1 pohjoisosassa on sijainnut polttonesteiden varastointia ja jakelupisteet. Lisäksi Simolinintien ja Vanhan Hämeenlinnantien risteyksen eteläpuolella on sijainnut Osuuskauppa OSLA Handelslagin polttonesteiden jakelupiste ja laajamittaista varastointia. Kiinteistön 3:48 alueella ei tiedettävästi ole ollut polttonesteiden jakelua tai varastointia, eikä kiinteistöllä ole suoritettu tutkimuksia. Ote Maaperän pilaantuneisuustutkimuksesta ja kunnostusehdotuksesta (Nordic Envicon ). Karttaan on merkitty pilaantuneeksi todettu alue yhtenäisellä punaisella viivalla ja kunnostettaviksi arvioidut alueet katkoviivalla. Suunnittelualueella kiinteistön 3:31 lounaisosassa tehtyjen kunnostus- ja putkitöiden yhteydessä toteutetuissa maaperätutkimuksissa on todettu raja-arvot ylittäviä pitoisuuksia haitta-aineita, mm. öljyhiilivetyjä. Tarkemmat tiedot suunnittelualueella tehdyistä tutkimuksista ja niiden tarkoista tuloksista löytyvät kohdassa 1.6 luetelluista raporteista. Alueella ei ole suoritettu tutkimuksia, jossa haitta-ainepitoiset alueet olisi kattavasti rajattu tai laadittu arviota maaperään jääneiden öljyhiilivetyjen kokonaiskunnostustarpeesta. Kaava-aluetta on kuitenkin tutkittu kohtuullisen laajasti FCG Finnish Consulting Group Oy:n tekemässä Pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnissa vuonna 2011 ja todettu, että riskinarvion perusteella haitta-aineista ei aiheudu merkittävää kulkeutumis-, terveys- tai ympäristöriskiä eikä kunnostustarvetta ole alueen säilyessä nykyisessä käytössä. Polttonesteiden varastoinnista ja jakelusta aiheutuvan maaperän pilaantuneisuuden lisäksi suunnittelualueen maaperään on saattanut imeytyä haitta-aineita muun muassa rautakaupan alueella maapohjalla varastoidusta painekyllästetystä puutavarasta.

8 Erityistoiminnat Suunnittelualueen pohjoisosassa kulkee Fingrid Oyj:n 110kV sekä Porvoon Sähköverkko Oy:n ja Porvoon Alueverkko Oy:n 100kV ja 20kV voimajohdot. Voimajohtojen lähialueen maankäyttöä rajoittavat johtoalue ja rakennusrajoitusalue, jotka on määritelty johtoalueiden lunastusluvissa. Yleisesti voimajohtoalueille ei saa sijoittaa rakennuksia tai rakennelmia ilman johdon omistajan lupaa, eivätkä em. rakenteet saa olla pääsääntöisesti yli kaksi metriä korkeita. Voimajohtoalueelle sijoitettavan kasvillisuuden luontainen kasvukorkeus ei saa ylittää 4 metriä Maanomistus Suunnittelualueella on kolme eri maanomistajaa. Alueen länsipuoleinen osa kuuluu Porvoon kaupungin omistamaan laajempaan kiinteistöön , keskimmäisen kiinteistön omistaa Simolin Oy ja itäpuoleisen kiinteistön Kiinteistö Oy Gamla Leiha. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Maakuntakaava Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu ) suunnittelualue on merkitty teollisuus- ja varastoalueeksi. Merkinnällä osoitetaan maakunnallisesti ja seudullisesti merkittävät teollisuus- ja varastoalueet suoja-alueineen. Lisäksi alue on osa valtakunnallisesti merkittävää kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeää aluetta. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa (vahvistettu ) kaava-alueetta koskeva teollisuus- ja varastoalueen merkintä on kumottu ja alue on määritelty taajamatoimintojen alueeksi. Merkinnällä osoitetaan yksityiskohtaista suunnittelua edellyttävät asumiseen, palvelu- ja työpaikka- sekä muihin taajamatoimintoihin varattavat rakentamisalueet. Alueen pohjoisosassa kulkee 110kV voimajohdon linjaus. Hornhattulantie on merkitty yhdystieksi ja junarata vaihtoehtoiseksi/ohjeelliseksi liikenneväyläksi. Maakuntakaavoissa ei ole merkintää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijoittumisesta alueelle, eikä alue kokonaisuutena saa näin ollen ylittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön alarajaa. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa määritelty merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksikköjen koon alaraja, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua perustelluista syistä myös keskusta-alueiden ulkopuolelle, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppa, on Porvoossa k-m². Ote vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmästä.

9 9 Yleiskaava Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavassa (hyväksytty ) kaava-alue on pääsääntöisesti osoitettu työpaikka-alueeksi (TP). Alue on tarkoitettu monipuoliseksi työpaikka-alueeksi, jossa voi olla palvelu- ja toimistotyöpaikkoja sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta teollisuutta ja varastointia. Alueen luoteisosa on lähivirkistysaluetta (VL). Kaavassa Vanhan Hämeenlinnantie on merkitty seututieksi/kantatieksi ja Hornhattulantie seudullisesti tärkeäksi yhdystieksi/kokoojakaduksi, ja teiden yhteyteen on merkitty kevyen liikenteen reitit. Osayleiskaavassa vähittäiskaupan suuryksiköitä ei ole merkitty erikseen, vaan ne on ohjattu yleiskaavan laadintahetkellä voimassa olevan maankäyttö ja rakennuslain säännösten mukaan sijoitettaviksi keskustatoimintojen alueelle. Osayleiskaavan laatimisen aikaan paljon tilaa vaativa erikoiskauppa ei kuulunut vähittäiskaupan suuryksiköiden säätelyn piiriin, vaan paljon tilaa vaativa erikoiskauppa on ohjattu kaavaselostuksessa sijoitettavaksi kaavassa osoitetuille työpaikka-alueille, joihin myös suunnittelualue kuuluu. Ote keskeisten alueiden osayleiskaavasta (2004). Asemakaava Alueella on voimassa asemakaava (vahvistettu ), jossa alue on määritelty ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (TKL(Y)). Tontille saa sijoittaa elintarvikemyymälän, jonka koko on korkeintaan 500 k-m². Lisäksi tontille saa sijoittaa julkisia näyttelytiloja ja kaksi asuntoa. Muutosalueeseen kuuluu myös puisto- ja suojaviheraluetta (VL, EV). Ajantasa-asemakaava on selostuksen liitteenä 2. Rakennusjärjestys Porvoon kaupungin rakennusjärjestys on kaupunginvaltuuston hyväksymä Rakennusjärjestys tuli voimaan Tonttijako- ja rekisteri Alue kuuluu Uudenmaan maanmittaustoimiston ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Alueelle on laadittu tonttijako, mutta tontteja ei ole lohkottu. Pohjakartta Asemakaavan pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. Kiinteistö- ja mittausosasto ylläpitää pohjakartan tietoaineistoa. Rakennuskiellot Alueella ei ole voimassa olevaa rakennuskieltoa.

10 10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavamuutos on käynnistynyt Simolin Oy:n tarpeesta. Simolin Oy:n rautakauppa toimii tällä hetkellä suunnittelualueella omalla kiinteistöllään 3:31 sekä Porvoon kaupungilta vuokratulla kiinteistön 3:53 alueella, josta osa on puisto- ja suojaviheraluetta. Yritykselle on vuokrattu myös pieni alue Simolinintien katualuetta. Alueiden käytön selkeyttämiseksi sekä kokonaisvaltaisemman kehittämisen ja pitkäntähtäimen investointien mahdollistamiseksi alue tulisi kaavoittaa tonttimaaksi, joka voitaisiin myydä toimijalle. Lisäksi kaava-alueella on tilapäisellä rakennusluvalla tehty rakennustarvikkeiden varastohalli, joka ei täytä nykyisiä asemakaavamääräyksiä mm. julkisivumateriaalien osalta ja sijaitsee lisäksi osittain rakennusalan ulkopuolella. Halli on kuitenkin edelleen tarpeellinen ja Simolin Oy:n tavoitteena on saada hallille pysyvä rakennuslupa. Samalla koko korttelin kiinteistö- ja tonttirajojen tarkistamiselle on tarvetta, sillä alueelle tehty tonttijako on jäänyt toteutumatta, tontit lohkomatta ja kiinteistö 3:48 sijaitsee osittain voimassaolevan asemakaavan mukaisella katualueella. 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Simolin Oy on hakenut kaupungilta asemakaavan muuttamista voidakseen kokonaisvaltaisemmin suunnitella toimintojaan sekä tehdä pitkäaikaisia investointeja. Asemakaavamuutoksen suunnittelun käynnistymisestä on tiedotettu kaavoituskatsauksessa vuodesta 2014 lähtien ja kaavan laadinta on aloitettu kaupunkisuunnittelussa alkuvuodesta Asemakaavaluonnos sekä osallistumis-ja arviointisuunnitelma ovat olleet nähtävillä Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa asemakaavaa siten, että tonttien rajat ja käyttötarkoitus tarkistetaan kaavamuutoksen hakijan toiveiden mukaisesti. Korttelin rajausta tarkistetaan myös alueen toisen toimijan osalta kaavoittamalla nykyisin osittain katualueelle sijoittuva kiinteistö 3:48 kokonaan tonttimaaksi. Samalla alueen käyttötarkoitusmerkinnät muutetaan paremmin nykyistä käyttöä vastaaviksi. Alueen julkisivumääräykset päivitetään ja pyritään varmistamaan mahdollisen muutos- ja lisärakentamisen alueen kokonaisilmettä eheyttävä vaikutus. Voimassa olevan kaavan mukaan julkisivujen tulee olla vähintään 50 %:n osuudella poltettua punatiiltä tai punatiililaattaa. Alueella ei kuitenkaan ole lainkaan rakennuksia, joissa olisi käytetty julkisivumateriaalina punatiiltä. Tavoitteena on määritellä julkisivujen käsittely tavalla, jolla olisi toteutumisedellytykset, ja joka olisi perusteltu alueen nykytila ja tulevaisuuden kaupunkikuva huomioiden. Lisäksi asemakaavan laatimisen yhteydessä on katsottu aiheelliseksi tarkastella nykyisessä asemakaavassa olevan toteutumattoman Simolinintien jatkeen kumoamista, joka johtaa alueelta rautatien yli Hornhattulan pientaloalueelle. Katualue on jäänne vanhasta suunnitelmasta, eikä sillä ole nykyisellään toteutumismahdollisuutta katualueen päättyessä omakotitalotontteihin (liite 2, ajantasa-asemakaava). 4.4 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti (liite 3). Suunnitelmasta käyvät ilmi osalliset, osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyt sekä viranomaisyhteistyö. Kaavan laadintaan ei liity sellaisia valtakunnallisia, seudullisia tai muita keskeisiä tavoitteita, joiden selvittäminen edellyttäisi maankäyttö- ja rakennuslain 66 2 momentissa mainittua viranomaisneuvottelua. Hanketta on valmisteltu yhteistyössä asemakaavan muutoksen hakijan Simolin Oy:n sekä suunnittelualueen toisen toimijan Line-Ma Oy:n ja kiinteistön 3:48 omistavan Kiinteistö Oy Gamla Leihan kanssa. Line-Ma Oy:n ja Kiinteistö Oy Gamla Leihan yhteyshenkilönä on toiminut henkilö, joka toimii molempien yritysten hallituksen puheenjohtajana, ja yrityksillä on katsottu olevan yhteinen kanta asemakaavahankkeessa.

11 11 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavaluonnos ovat olleet MRA:n 30 :n mukaisesti nähtävillä Kaavaluonnoksen nähtävilläolosta ja mielipiteen esittämismahdollisuudesta tiedotettiin maanomistajille ja naapureille kirjeitse, lehti-ilmoituksilla sekä kaupungin internetsivuilla. Kaavaluonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. Samalla pyydettiin kommentit kaupungin organisaatiolta ja alustavat lausunnot viranomaisilta, joita saatiin yhteensä yhdeksän. Ympäristönsuojelu piti kaavan maaperän pilaantuneisuutta koskevaa kaavamerkintää tarpeellisena ja esitti myös sulfidisavien tutkimista alueella. Porvoon Sähköverkko Oy ja Porvoon alueverkko Oy kiinnittivät lausunnossaan huomiota alueen ilmajohtojen turvaetäisyyksiin ja maakaapeleiden läheisyyteen. Lausunnon perusteella voimalinjoja koskevaan määräykseen lisättiin selkeyden vuoksi maininta alueen käyttörajoituksesta. Kaupunkimittauksen kommentin mukaisesti luonnoksessa olleiden tonttien numerot 1 ja 2 päivitettiin seuraaviin vapaisiin numeroihin 4 ja 5. Fingrid Oy:llä, Elisa Oyj:llä, Porvoon vedellä, pelastusviranomaisella, terveydensuojelulla ja kuntatekniikalla ei ollut huomautettavaa asiasta. Kaavaehdotus laadittiin kesällä 2016 ja sen nähtävilläolosta päätettiin kaupunkikehityslautakunnan kokouksessa Kaavaehdotus oli virallisesti nähtävänä MRA 27 :n mukaisesti ja sen nähtävilläolosta kuulutettiin kaupungin virallisella ilmoitustaululla ja Internet-sivuilla sekä seuraavissa alueen sanomalehdissä: Itäväylä, Uusimaa ja Östnyland. Lisäksi alueen naapureille lähetettiin tiedotuskirje. Osallisille annettiin mahdollisuus esittää kirjallisia muistutuksia. Kaavasta jätettiin yksi muistutus, joka koski tämän kaavaselostuksen toteutusohjeita (kohta 6.1.). Muistutuksen johdosta toteutusohjeiden muotoa tarkennettiin. Viralliset lausunnot pyydettiin Itä-Uudenmaan pelastuslaitokselta, terveydensuojelujaokselta sekä liikelaitos Porvoon vedeltä. Terveydensuojelulla ja Porvoon vedellä ei ollut huomautettavaa asiasta. Pelastuslaitoksen lausunnossa tuotiin esille alueella huomioitavia paloteknisiä asioita, joista pääosa kosi rakennuslupa- tai katusuunnitteluvaiheessa huomioitavia näkökohtia, eikä vaatinut muutoksia asemakaavaehdotukseen. Yhteenveto kommenteista, lausunnoista ja muistutuksesta sekä vastineet niihin on esitetty liitteessä 4, Yhteenveto kuulemisen järjestämisestä. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja kehittyminen Asemakaavasta laadittiin yksi luonnosvaihtoehto. Kaavaan tehtiin vähäisiä muutoksia luonnosvaiheessa saadun palautteen perusteella. Kohdassa 4.4 mainittujen alustavien lausuntojen ja kommenttien perusteella tehtyjen muutosten lisäksi alueen julkisivuja ja kattoja koskevia rakennustapamääräyksiä täsmennettiin, korttelin koillissivulle lisättiin rakennusalan merkintä ja tontin 5 rakennusoikeutta nostettiin 1070 k-m²:stä 1250 k-m². Lisäksi asemakaavaluonnoksessa koko korttelia koskeva saastuneiden alueiden saa-merkintä täsmennettiin koskevaksi muodostettavaa tonttia 4, jolla tiedetään harjoitetun maaperää saastuttavaa toimintaa. Kaavaehdotus ei poikkea merkittävästi luonnosvaihtoehdosta. Neuvottelujen edetessä alueen toimija Line-Ma Oy esitti toiveen rakennusoikeuden nostamisesta puolella varastotilojen laajentamisen mahdollistamiseksi tulevaisuudessa. Keskustelujen edetessä yritys ei kuitenkaan ilmaissut halukkuutta maankäyttösopimukseen, ja asemakaavan muutosehdotuksessa tontin rakennusoikeuden lisäämistä on tarkasteltu tontin arvon säilymisen kannalta. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksella kortteliin 356 muodostuu kaksi tonttia, joista suuremman käyttötarkoitus on vähittäiskaupan suuryksikön salliva liikerakennusten korttelialue (KM-5) ja pienemmän toimitilarakennusten korttelialue (KTY-2). Alueen pohjoispuolinen viheralue merkitään suojaviheralueeksi (EV). Asemakaavassa korttelin rajaus on tarkistettu ja rajat ovat muuttuneet lukuun ottamatta korttelin junaradan puoleista sivua. KM-tontti on muodostettu kiinteistöstä 3:31, Simolin Oy:lle vuokratuista Porvoon kaupungin

12 12 kiinteistön 3:53 alueista sekä palasta Simolinintien katualuetta. KTY-tontti käsittää nykyisestä kaavasta poiketen kokonaan kiinteistön 3:48. Asemakaavassa annetaan myös määräyksiä alueen kortteleiden aitaamisesta ja ohjeita julkisivujen käsittelystä. Tällä pyritään eheyttämään ja siistimään alueen kaupunkikuvaa. Lisäksi asemakaavalla kumotaan voimassaolevassa kaavassa oleva toteutumaton Simolinintien jatke. Mitoitus Asemakaava-alueen korttelin pinta ala on m² ja kokonaisrakennusoikeus k-m². Asemakaavan muutoksella korttelialueen pinta ala kasvaa 4744 m², mutta rakennusoikeus kasvaa vain vähäisesti tuoden lisärakentamisoikeutta alle 200 k-m², johtuen tonttimaaksi kaavoitettavien alueiden rakennusrajoituksista. Korttelin autopaikkavaatimus on 1 ap/50 k-m² toimisto- ja liiketilaa, 1 ap/80 k-m² tuotantotilaa ja 1 ap/300 k- m² varastotilaa kohti, mikä vastaa alueen aiempaa autopaikkavaatimusta sekä vastaavien työpaikka ja erikoiskaupan alueiden autopaikkamitoitusta muualla Porvoossa. Liikenne Alueen liikennejärjestelyt säilyvät ennallaan. Asemakaavassa on otettu huomioon mahdollisuus rakentaa tulevaisuudessa kevyen liikenteen väylä Vanhan Hämeenlinnantien varteen. Simolinintien päähän on merkitty jalankululle ja kevyelle liikenteelle varattu katualue, joka jättää mahdollisuuden toteuttaa tulevaisuudessa kevyen liikenteen yhteys Vanhalta Hämeenlinnantieltä Simolinintietä pitkin junaradan yli Hornhattulan asuinalueen puolelle. Kiinteistön 3:48 kaavoittaminen kokonaan tonttimaaksi kaventaa Simolinintien risteysalueen katualuetta. Mikäli risteysalueen järjestelyt muuttuvat tulevaisuudessa ja liittymä käy ahtaaksi, voidaan katualueelle saada lisää tilaa risteyksen eteläpuolelta, joka on kaupungin omistamaa maata. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavan muutoksella pyritään osaltaan eheyttämään alueen nykyistä kaupunkikuvaa ja vahvistamaan alueen kehitystä teollisuusalueesta erikoiskaupan ja työpaikka-alueen suuntaan. Uusien kaavamääräysten myötä nykyisessä asemakaavassa oleva määräys punatiilestä poistuu ja käytettävien julkisivumateriaalien valikoima laajenee. Keventämällä osittain julkisivumääräyksiä pyritään välttämään poikkeusluvilla tehdyt, usein ensin väliaikaisiksi tarkoitetut ratkaisut. Olemassa olevien varastohallien epäsiistien julkisivujen kohentamiseksi julkisivuvaihtoehdoksi on annettu myös seinämaalauksen toteuttaminen, jolla pyritään toisaalta siistimään graffitein sotkettuja seinäpintoja ja toisaalta ehkäisemään töhryjen syntymistä tulevaisuudessa. 5.3 Aluevaraukset Asemakaava-alueella on käytetty seuraavia aluevarausmerkintöjä: KM-5 Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Liikerakennusten korttelialueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Alueelle saa sijoittaa sellaista paljon tilaa vaativaa erikoiskauppaa, joka ei kilpaile keskustassa sijaitsevan kaupan kanssa (ja jonka tyypillinen asiointi tiheys on pieni), kuten esim. auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppa. Kaavassa ei sallita päivittäistavarakaupan sijoittamista kortteliin. Tontin rakennusoikeus on 5700 k-m², mikä vastaa kiinteistöjen 3:31 ja 3:53 nykyistä yhteenlaskettua rakennusoikeutta tonttitehokkuudella e=0,5 (5688,5 k-m²). Koska tonttiin liitettävälle puisto- ja suojaviheralueelle rakentaminen on hyvin rajoitettua voimalinjojen johdosta, ei asemakaavassa ole katsottu aiheelliseksi nostaa uuden tontin rakennusoikeutta. Tontilla on saastuneita maa-alueita koskeva määräys (saa), joka edellyttää maaperän pilaantuneisuuden selvittämistä ja pilaantuneiden alueiden kunnostamista ympäristöviranomaisen hyväksymällä tavalla ennen alueella mahdollisesti tehtäviä rakennus- tai maankaivuutöitä.

13 13 KTY-2 Toimitilarakennusten korttelialue Toimitilarakennusten korttelialueelle saa rakentaa toimistorakennuksia sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastorakennuksia. Kerrosalasta enintään 30 % saa käyttää myymälä- ja muita siihen verrattavia tiloja varten. Kaavassa ei sallita päivittäistavarakaupan sijoittamista kortteliin. KTY-tontin rakennusoikeus on 1250 k-m². Rakennusoikeus vastaa aiempaa tonttitehokkuutta e=0,5, mutta rakennusoikeus nousee 180 k-m² verrattuna nykyiseen kaavan rakennusoikeuteen (1070 k-m²) tontin koon kasvaessa. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset arvioidaan nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutuksista ei tehdä erillisiä selvityksiä vaan ne arvioidaan kaavan laatimisen yhteydessä osana kaavaprosessia Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja maisemaan Alue on pääosin rakennettu, eikä kaavalla ole merkittävää vaikutusta alueen rakennuskantaan tai maisemaan. Simolin Oy:llä on aikomuksena asemakaavan ja maakauppojen toteutumisen myötä rakentaa varastoalueet peittävä aita ja hakea tilapäisluvalla rakennetulle hallilleen pysyvä rakennuslupa, minkä myöntäminen edellyttää hallin täyttävän julkisivumääräykset. Kaavan myötä toteutettavat toimenpiteet vaikuttavat osaltaan alueen kaupunkikuvan siistiytymiseen Vaikutukset palvelu- ja yhdyskuntarakenteeseen Asemakaava-alueelle ei ole suunnitteilla uusia toimintoja, eikä kaava aiheuta muutoksia alueen palvelu- ja yhdyskuntarakenteeseen verrattuna alueen nykytilanteeseen. Uudet kaavamerkinnät rajaavat pois aiemassa kaavassa olleen mahdollisuuden päivittäistavarakaupan sijoittumisesta alueelle Vaikutukset luonnonympäristöön Asemakaavalla osa puistoa ja suojavihervyöhykettä kaavoitetaan osaksi liikerakennusten korttelialuetta. Alue on jo nykyisellään vuokrattuna rautakaupalle mm. rakennustarvikkeiden varastointiin, eikä kaava muuta alueen nykyistä käyttöä. Asemakaavalla ei ole merkittäviä vaikutuksia luonnonympäristöön Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin Asemakaava-alueen liikennejärjestelyt ja -määrät säilyvät entisellään, eikä asemakaava aiheuta olennaisia muutoksia nykyisiin liikenneolosuhteisiin. 5.5 Kaavan suhde maakuntakaavaan ja osayleiskaaavaan Maakuntakaava Hornhattulan erikoiskaupan ja työpaikkojen alue sijoittuu maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueelle. Alueella ei ole seudullisesti merkittävän vähittäistavarakaupan suuryksikön merkintää, eikä alueelle saa sijoittaa yli k-m² suuruista vähittäiskaupan suuryksikköä. Kaavaselostuksen mukaan taajamatoimintojen alueelle voidaan kuitenkin osoittaa merkitykseltään paikallisia vähittäiskaupan suuryksiköitä sekä turvata kehittämisedellytykset olemassa oleville vähittäiskaupan suuryksiköille. Kaava-alueen kortteli 356 ja sen eteläpuoleiselle korttelin 355 voidaan katsoa muodostavan toiminnaliisesti vähittäiskaupan suuryksikön. Aluella on rakennusoikeutta yhteensä noin k-m², josta käytössä on nyt noin k-m². Tästä vähittäiskaupan suuryksiköön laskettavan tilaavievän erikoiskaupan käytössä on noin k-m² liike- ja varastotiloineen (Simolin Oy:n rautakauppa ja Hankkija Oy:n maatalouskauppa). Loput tilat ovat tukkukaupan ja konevuokrauksen käytössä. Vähittäiskaupan suuryksiköön laskettavat tilat eivät ylitä seudullisuuden rajaa ja suunnitteluratkaisu on maakuntakaavojen mukainen. Alueella on käyttämätöntä rakennusoikeutta ja viereisen korttelin 355 kaavamerkintä TKL(Y) mahdollistaa tonttien käytön liikerakentamiseen. Myönnettäessä alueelle uusia rakennuslupia tai toiminnan muuttuessa on huomioitava ajankohtainen maakunta- ja yleiskaavatilanne.

14 14 Yleiskaava Yleiskaavassa alue on osoitettu työpaikka-alueeksi. Kaava ohjaa paljon tilaa vievän erikoiskaupan sijoittumispaikaksi työpaikka-alueet, joita voidaan laajentaa ja täydentää siten, etteivät ne kilpaile kaupungin keskustan kaupallisten palvelujen kanssa. Yleiskaava ei kuitenkaan osoita vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista keskusta-alueen ulkopuolella, vaan vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumispaikaksi ohjataan yleiskaavan laatimisen aikaan voimassa olleiden maankäyttö- ja rakennuslain säännösten mukaisesti keskustatoimintojen alue. Tilaa vievään erikoiskauppaan ei kuitenkaan yleiskaavan laatimisen aikaan sovellettu vähittäiskaupan suuryksikön määritelmää, vaan tilaa vaativa erikoistavarakauppa on tullut vähittäiskaupan suuryksikön määritelmän piiriin vasta vuonna Asemakaavan voidaan näin katsoa vähäisesti, mutta perustellusti poikkeavan osayleiskaavasta. 5.6 Ympäristön häiriötekijät Asemakaava-alue sijaitsee seututien ja yhdystien risteyksessä ja alueen pohjoispuolella kulkee moottoritie. Alueen toiminnot eivät häiriinny liikennemelusta. 5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavamerkinnät on selitetty asemakaavakartassa. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusohjeet Toteutuksesta ei laadita erillisiä asiakirjoja, sillä alue on suurimmalta osin jo rakennettu ja kaavamuutos koskee pääasiassa korttelin rajausta ja tonttien käyttötarkoitusta. Seuraavia toteutusohjeita tulee noudattaa suunnittelun ja rakennuslupakäsittelyn yhteydessä. A. Julkisivut Julkisivumateriaalien tulee olla laadukkaita ja aikaa kestäviä. Erityistä huomiota tulee kiinnittää korttelin ulkosivujen julkisivuihin, joihin sopivia julkisivumateriaaleja ovat rapattu/slammattu tiili-, harkko- tai betoniseinä, hienopesty ja graafinen betoni, peittomaalattu puu, metallikasetit ja muotopelti. Tapauskohtaisesti julkisivupinnaksi voidaan hyväksyä myös muu materiaali, mikäli se toimii alustana seinämaalaukselle. Toteutettavan seinämaalauksen tulee sopia ympäristöönsä ja se tulee hyväksyttää kaupunkikuvasta vastaavalla viranhaltijalla ennen toteutusta/rakennusluvan myöntämistä. Koko korttelin julkisivuissa tulee huomioida värityksen sopivuus alueen vanhoihin vaaleisiin rakennuksiin ja ympäristön punaisiin julkisivusävyihin. Suositeltavia ovat vaaleat sävyt tai vaihtoehtoisesti tumma punainen. B. Katot Kattojen tulee väriltään sopia ympäristöönsä, suositeltavia ovat tummat värisävyt. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tavoitteena on, että asemakaava hyväksytään alkutalvesta Aiemmin Simolin Oy:lle vuokratut maa-alueet on asemakaavan muutoksen myötä tarkoitus myydä yritykselle kaavan tultua voimaan. Kiinteistöjen omistajat voivat kaava-muutoksen myötä kehittää maankäyttöään kaavamääräysten mukaisesti. Mikäli alueella tehdään rakennustöitä tai muuten joudutaan kaivamaan maaperää, tulee ennen rakentamiseen/maanrakennustyöhön ryhtymistä selvittää maan mahdollinen pilaantuneisuus sekä paksujen

15 15 mustien savikerrosten kohdalla tehdä sulfaattisavianalyysit ympäristöviranomaisen hyväksymällä tavalla, ja suunnitella jatkotyöt nämä huomioiden. Porvoossa , Eero Löytönen kaupunkisuunnittelupäällikkö Olga Airaksinen vs. kaavoitusarkkitehti