Kiinteistön kuntotarkastus Kuormatie 14 Vihti

Transkriptio

1 Kuormatie 14 Vihti Kiinteistön kuntotarkastus Kuormatie 14 Vihti Tarkastuksen suorittaja: Insinööritoimisto Capri Oy Y tunnus Tuomo Tofferi DI, RI Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

2 1. Tarkastuksen tilaaja Jarmo Aho, OPTOGEAR. 2. Tarkastuksen kohde Tuotantotilakiinteistö, kerrosala reilut 1000 m2. Rakennettu v a. Tarkastuksen tarkoitus Myyntiä varten. b. Rakennuksen päämateriaalit Kantava runko hallin osalla betonia, toimistosiipi teräsrunkoinen. Ulkoseinät siporexelementtejä. c. Rakennustapa Elementtivalmisteista tehty runko sekä julkisivut. 3. Kohteen omistaja Vihdin kunta. 4. Tarkastuksen suoritusajankohta Tarkastuksen yhteydessä tutustuttiin seuraaviin suunnitelmiin tai asiakirjoihin: a. Arkkitehtipiirustukset: kyllä. b. Rakennepiirustukset: kyllä. c. LVISApiirustukset ja työselitykset: ei. d. Lopputarkastuspöytäkirjat: ei. e. Huoltokirjat ja vastaavat: ei. f. Peruskuntoarvio ja muut yksittäiset kuntotutkimusraportit: ei. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

3 6. Kohteen käyttäjän haastattelu (Jarmo Aho): a. Omistushistoria Optogear on ollut tiloissa (osa tiloista) vuokralaisena vuodesta 2006 lähtien. b. Huolto, vaurio ja korjaushistoria Ilmanvaihtoa on rakennettu lisää (tehostettu) noin v Tornimainen laajennusosa tekeillä, melkein valmis. c. Tiedossa olevat vauriot ja epäilykset niistä Osa tuotantotilan lattian viemäreistä osa tukossa. Vesikatto on joskus vuotanut läpivientien kohdilta (ei korjattu). Yksi lämminvesivaraaja on rikki. d. Tulevat, suunnitellut tai tiedossa olevat korjaustoimenpiteet. e. Käyttötottumukset (vaikutukset kohdistuvat laitteiden kestoikään sekä energiankulutukseen) ilmanvaihtokoneen sähkölämmitintä ei käytetä suuren sähkönkulutuksen vuoksi. f. Poikkeavat hajuhavainnot ja mahdollinen oireilu rakennuksessa tai sen osassa, esiintymisajankohdat Ei ole havaittu. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

4 7. Perustukset ja alapohja Yleistä: Rakennuksen perustukset ovat vain osin havaittavissa, kunto arvioidaan näkyvien halkeamien ja painumien perusteella. Salaojat tulee olla asennettuna anturalinjan alapuolelle, jotta ne kuivattavat perustusrakennetta. Seuraavassa kuvassa on havainnollistettu perustusrakenteiden yleisimmät kosteus ja homevaurioiden syyt. Kuva 1. Perustusrakenteiden yleisimmät kosteus ja homevaurioiden syyt. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

5 1. Pintavesien valuminen rakennukseen 2. Puutteellinen sadevesijärjestelmä 3. Pintaveden tunkeutuminen ryömintätilaan ja muihin rakenteisiin 4. Paineellisen veden tunkeutuminen ryömintätilaan ja muihin rakenteisiin 5. Veden kapilaarinen nousu rakennuspohjasta rakenteisiin 6. Salaojituksen puutteet 7. Ryömintätilan korkea kosteustuotto 8. Kosteuden siirtyminen diffuusiolla 9. Kosteuden siirtyminen konvektiolla 10. Sadeveden tunkeutuminen ylempien rakenteiden epätiiviyskohtien kautta perustusrakenteisiin 11. Putkivuoto 12. Ryömintätilan riittämätön tuuletus 13. Rakennusjätteet ryömintätilassa Välipohja/väliseinärakenteiden ongelman aiheuttajana on tyypillisesti: rakennuskosteus putkivuoto kosteiden tilojen vedeneristeiden vuoto rakennuksen siivoaminen runsaalla vedellä sisäilman kosteuden tiivistyminen kylmiin pintoihin ulkoseinien ja yläpohjan lähellä ulkoapäin tullut kosteus alapohjan lähellä maaperästä tullut kosteus. Maanvaraisen lattian ja väliseinän liitos Seinän virheellinen liitos alapohjarakenteeseen on usein väliseinän kosteusvaurioitumisen syy. Tyypillisesti ongelmia voi esiintyä seuraavissa rakenteissa: Kevytrakenteinen väliseinä ulottuu maanvaraisen lattian alapuolelle eristyskerrokseen tai maaperään. Tiili tai betoniväliseinä ulottuu yhtenäisenä ilman kapillaarikatkoa lattatason alapuolelle. Väliseinä alkaa kaksoislattarakenteessa pohjalaatan päätä. Kevytrakenteinen väliseinä alkaa puukorotetun lattian sisältä. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

6 Näkyvissä olevat perustus ja alapohjarakenteet, havainnot: Rakennus on perustettu kantavan maan varaan. Tontin maaperä on näkyvin osin hiekka ja sorapitoista maaainesta. Perustusrakenteena on betonianturat sekä betonisokkelit, jotka on valettu paikan päällä. Perustusrakenteiden kantavuuden vaurioitumiseen viittaavaa ei havaittu. Sokkelirakenteessa ei ole näkyvissä siirtymisiä. Alapohja on maanvarainen betonilaatta, jonka alapuolella on styrox- lämmöneristys. Alapohjalaatan vaurioitumista ei havaittu. Rakennuksen vierusta, maanpintojen vietot, rakennuspaikka Yleistä: Rakennuksen vierustan kosteus muodostuu sade ja sulamisvesistä ja maakosteudesta. Maanpintojen tulee kallistua rakennuksesta poispäin viettävästi noin kolmen metrin matkalta suhteessa 1:20. Rakennuksen vierusta tulee olla täytetty ilmavasti, sepeli on tähän hyvä kiviaines. Havaittu tilanne: Rakennuspaikka on pääosin tasamaatontti, rakennuksen toisen päädyn osalta maanpintaa on leikattu alemmaksi jonkin verran. Tältä osin vierustan kallistus on jäänyt huonoksi. Nyt maanpinta kallistaa rakennusta kohti ja riittävää vastakallistusta ei ole. Päädyn ja osin takaosankin vierustoja on syytä muotoilla uudelleen. Rakennuksen sokkelinvierustat on täytetty sekalaisella, osin hiekkapitoisella maaaineksella. Nykyinen maaaines ei estä maaperän kosteuden johtumista sokkeliin. Kostea tai märkä sokkeli on altis mm. pakkasrapautumiselle ja sitä kautta kantavuudenkin vaurioitumiselle. Sokkelin vierustojen maaaineksen vaihto sepeliin on suotavaa. Sade ja sulamisvesien hallittu poisohjaaminen Katolta tulevat sadevedet johdetaan sisäpuolisten viemäröintien avulla pois katolta. Laskeeko vedet viemäriin vai imeytetäänkö ne maastoon, ei ole tiedossa. Tämä on syytä selvittää alkuperäisistä LVIsuunnitelmista. Rakennuksen ylärinteen puoleisessa päädyssä on salaojitus, mutta ei ole tietoa siitä, mihin mahdollinen salaojien purku johtaa. Muilta osin kiinteistössä ei Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

7 liene salaojitusta. Jos sokkelinvierustojen maaaines vaihdetaan, samassa yhteydessä on suotavaa asentaa uusi salaojitus. Maanpintojen korkeusasema suhteessa rakennuksen lattiatasoon ja ulkoseinärakenteisiin Rakennuksen lattiapinta on suurimmalla osalla maanpinnan tasossa, sisäänkäyntisivulla maanpinta on selvästi lattiatasoa alempana. Koska maaperä on hiekkapitoinen ja rakennuksessa ei ole juurikaan puuosia, kapillaarisen kosteudennousun kohdalta vaurioitumisriski on pienehkö. 8. Ulkoseinät ja julkisivut Seuraavassa kuvassa on esitetty seinärakenteiden yleisimmät kosteus ja homevaurioiden syyt. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

8 sisäilman kosteuden diffuusio rakenteen kylmiin osiin. kosteuden kulkeutuminen ilmavirtauksien mukana sisältä kylmiin tiloihin, kun rakennus on ylipaineinen kylmiin tiloihin verrattuna, kapillaarinen veden nousu maasta seiniin kosteiden tilojen vesieristyksen puutteet rakenteen sisällä oleva putkivuoto ulkoseinään tai sen läpi tunkeutuva vesisade tuuletusraon tukkeutuminen sadeveden ja lumen sulamisvesien valuminen rakennukseen päin sekä puutteellinen sadevedenpoistojärjestelmä. sisäilman kosteuden tiivistyminen kylmäsiltojen kohdille tai esim. ikkunaan tiivistyneen kosteuden valuminen. Näkyvissä olevat runko ja julkisivurakenteet, havainnot: Rakennuksen kantavina rakenteina toimivat korkean tilan osalla tehdasvalmisteiset betonipilarit ja betoniset kattopalkit. Matalamman toimisto- osan kantavina rakenteina toimivat teräspilarit ja palkit. Näiden rakenteiden vaurioitumiseen viittaavaa ei havaittu. Julkisivu on rakennettu siporexelementeistä, paksuus 300 mm. Ulkopinnalla on ohut rappauskerros. Siporexelementeissä on runsaasti hiushalkeamia. Myös elementtien nurkissa on jonkin verran suurempia halkeamia sekä osin materiaalia on irtikin. Ohutrappauspinnoite on pienehköin osin paikoin irronnut. Parkkipaikan puoleista päätyä lienee paikkamaalattu / pinnoitettu. Ohutrappauksessa on osin punertavaa väriä, joka johtunee kosteusvaurioitumisprosessista. Tällaisia on esim. toimistotilan ja tuotantotilan välisessä seinässä, seinään asetettujen sähkörasioiden ympärillä. (toimistoosan katolta havaittavissa). Myös lastauslaiturin kohdalla seinässä on tätä värivirhettä. Halkeamakohdista pääsee kosteutta rakenteen sisään, joka nopeuttaa vaurioitumisprosessia. Täten julkisivu tulisi korjata ehjäksi poistamalla vanha pinnoite ja asentamalla uusi toimiva pinnoite. Lisäksi vaurioituneiden nurkka ja reunaalueiden paikkauskorjaus. Julkisivun puuosat ovat osin maalauskunnostuksen tarpeessa. Vesikatto Vesikaton alustarakenteena on teräspoimulevy, jonka päällä villakerrokset. Toimistoosan katossa on villaa yhteensä 200 mm, tuotantoosalla noin mm. Villakerrosten päällä vedeneristeenä on kolminkertainen bitumikermi. Toimistoosan huopakerroksissa on runsasta kupruilua. Kattoon on syytä tehdä koereikä, josta nähdään, onko vaurioituminen pelkästään kermikerroksissa vai Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

9 onko kosteutta johtunut villakerroksiin saakka. Kermit (toimistoosa) on joka tapauksessa syytä uusia. Tuotantotilan (korkeampi katto) kermit ovat pääosin paremmassa kunnossa. Yksittäisiä kohtia on havaittavissa, joissa kermikerrosten välissä on ilmaa tai kermit ovat irronneet. Läpivientien kohdilla on kermikerroksia rikkoutunut epäkurantin pellitystyön johdosta. Läpivientien ympärille on laitettu pelti, jonka reunat ovat painuneet kermien läpi, ja aiheuttaneet todennäköisesti vesivuotoja. Näistä kohdin eristekerrokseen lienee päässyt jonkin verran vettä ja kosteutta. Tällainen vuoto aiheuttaa aina homeriskin. Rikkoutuneet läpiviennit tulee avata ja korjata sekä uusia tarvittavat pellitykset. Koko katon osalla, pellitysten taso on heikko. Katolla olevia kaivoja ja kaivojen ympäristöjä tulee puhdistaa neulasista ym. roskasta säännöllisesti ja useammin kuin nykyisellään on tehty. Katolla oli tarkastushetkellä reilusti vettä toisella reunaalueella. 9. Ikkunat ja ulkoovet Kunto, tiiveys ja toiminta, havainnot: Rakennuksessa on alkuperäiset puuikkunat. Osa ikkunoista on kiinteitä kolmilasisella eristyslasielementillä varustettuja. Osa on avattavia puuikkunoita, joissa on kaksi puitetta, ulkopuitteessa yksinkertainen lasitus, sisäpuitteessa eristyslasielementti. Vaurioitumista on lähinnä ikkunoiden puuosien ulkopinnoissa. Aurinkoisemmilla sivuilla puuosien ulkopinnat ovat selvästi vaurioituneet. Ikkunoiden lämpöeristysarvot ovat kohtuulliset. Vaurioituneille puuosille voi suorittaa maalauskunnostuksen. Ulkoovet ovat alkuperäisiä. Toimistosiiven puuovet ovat puurunkoisia, puuverhoiltuja. Hieman pintakuluneita, hyväryhtisiä. Nostoovet ovat alumiinirakenteisia, vielä kelpo kunnossa olevia. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

10 10. Märkätilat a. Suihkulliset WC:t, kodinhoitotilat, pesu ja kylpyhuoneet, sauna Yleistä: Märkätilojen tekninen käyttöikä vaihtelee pintamateriaalista riippuen. Yleensä märkätilojen pintamateriaalien tekninen käyttöikä on 1520 vuotta. Materiaalit voivat olla tämänkin jälkeen vielä käyttökelpoisia, ellei niissä ole havaittu riskitekijöitä. Kopolaatoiksi kutsutaan laattaa, jonka alla on ilmatilaa ja joka ei ole kokonaan kiinni alustassaan. Tällaisen laatan alle voi kulkeutua kosteutta, joka patoutuu ja kuivuu hitaasti. Mikäli laatoitusalustana on jokin muu kuin kivi ja betonirakenne ja nykyaikaista vedeneristystä ei ole, on kopolaatat korjattava heti. Patoutunut kosteus on tiivistynyt laatan ja vesieristeen väliin, eikä se yleensä ole rakenteellista ja haitallista kosteutta. Kuivuminen voi kestää jopa viikkoja. Elastiset tiivistemassat ovat yleensä uusimiskunnossa 57 vuoden välein. Tilat, joissa on suihku tai vesikäyttöisiä koneita ym. kosteuskuormitusta, luokitellaan märkätilaksi. Tällaiset tilat tulee olla riittävästi vesieristetty. Vedeneristysmassoilla käsiteltyjen märkätilarakenteiden ikä on noin 30 vuotta. Kosteat tilat, havainnot: Toimistotilojen yhteydessä on sauna, pesuhuonetila sekä wctiloja. Tilat lienevät alkuperäisessä kuosissa, ovat siten lähtökohtaisesti melko iäkkäitä. Sauna: Sauna on asiallinen, normaalissa kunnossa. Pesuhuone: Muovimatto seinissä ja lattiassa, toimintakunnossa. Kalusteet osin kuluneet. Wc: Seinät ja lattia laatoitettu, ok. Hana, allas ja wcistuin kunnossa. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

11 11. Muut sisätilat a. Sisäolosuhteet (sisäilmasto aistinvaraisesti, suhteellisen kosteus ja lämpötila) Sisäolosuhteet olivat normaalit lämpötilan ja kosteuden suhteen, epämääräisiä hajuja ei havaittu. b. Muut tilat: Keittiö: Yleistä: Astianpesukoneen alla tulee olla turvakaukalo. Kylmälaitteiden alle on suositeltavaa asentaa turvakaukalot. Liesituulettimen rasvahormin tulee olla teräksinen kanava. Astianpesukoneen hana tulee olla kiinniasennossa kun kone ei ole käytössä. Keittiö, havainnot: Toimistotiloissa on keittiötila, joka on normaalissa kunnossa. Toimistotiloissa on puolikuluneet muovimatot lattioissa. Ulkoseinille on osin asennettu huokoinen pintalevytys. Tiloissa on osin kevytrakenteisia alakattoja. Tilat ovat kelpo kunnossa. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

12 12. Lämmitys Havainnot lämmityslaitteistosta: Kiinteistössä on sähkölämmitys. Toimistotiloissa on ulkoseinillä vanhahkoja sähköpattereita. Tuotantotiloissa on säteilylämmittimiä, jotka on kiinnitetty kiskorakenteisiin (kuten valot). Lisäksi ilmanvaihtokoneessa on jälkilämmitinmahdollisuus (sähkö). Lämmitysjärjestelmä on elinkaarensa loppupuolella. Rakennuksen ulkovaippa ei ole kovin energiatehokas, joten taloudellisen (kaukolämpö, maalämpö) lämmitysjärjestelmän rakentamista sekä lämpöenergian jakojärjestelmän rakentamista on suotavaa harkita. Tosin uusien säteilylämmittimien investointikulu on pienehkö. 13. Vesi ja viemärilaitteet Yleistä: Käyttövesi ja viemäriputkistojen tekninen käyttöikä on usein 4050 vuotta. Vesikalusteet kestävät usein 2025 vuotta. Sähköisen lämminvesivaraajan kestoikä on usein 30 vuotta. Lämpimän käyttöveden tulee olla astetta. Havainnot, vesi ja viemäriverkoston näkyvät osat Kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesi ja viemäriverkostoon. Käyttövesiputkisto on kupariputkea. Käyttövesiputkistolla on vielä keskimääräistä teknistä elinkaarta runsaasti jäljellä. Viemäriverkosto on rakennettu muoviputkistolla, joka on nykyaikainen viemärimateriaali. Saadun tiedon mukaan tuotantotilan lattiaviemäreissä on tukkeutumista, lienee aikaisemman vuokralaisen käytön peruja. Hallin tukkeutuneet viemärit on syytä huuhdella ja kuvata. Havainnot vesi ja viemärilaitteiden osalta kuten vesikalusteet, hanat ja sekoittajat: Kalusteet ovat toimivia, keskiikäisiä. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

13 14. Ilmanvaihto Yleistä: Koneellisessa ilmanvaihdossa tuloilma virtaa rakennukseen korvaus tai tuloilmakanavista. Poistoilman virtaus tapahtuu usein ovirakojen kautta yleensä pesutilojen poistokanaviin. Painovoimaisessa ilmanvaihdossa poistokanavat ovat usein hormistoissa tai keittiössä, wc:ssä ja pesutiloissa. Korvausilma tulee rakenteiden raoista tai korvausilmaventtiileistä. Ilma voidaan poistaa myös liesituulettimella tai erillisellä huippuimurilla, tällaista kutsutaan koneelliseksi poistoilmanvaihdoksi. Rakennuksessa tulee olla lievä alipaine. Ilmanvaihtokanavien ja poistokojeiden tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta. Ilmanvaihtokanavat tulisi puhdistaa 10 vuoden välein. Liesituulettimen rasvakanava tulee myös tarvittaessa puhdistaa. 15. Sähköistys Ilmanvaihdon havainnointi Rakennukseen on rakennettu valmistumisen jälkeen koneellinen ilmanvaihto tai sitä on ainakin reilusti laajennettu / tehostettu. Tilassa on siis koneellinen tulo ja poistopuhallus. Ilmanvaihtokone, joka on lienee mitoitettu nykyistä suuremmalle ihmis ja käyttömäärälle, on asennettu noin v Ilmanvaihtojärjestelmässä ei ole lämmön talteenottoa. Ilmanvaihtojärjestelmä on suotavaa säätää nykyisiin tarpeisiin sopivaksi ja lämmön talteenottojärjestelmän rakentamista on syytä harkita ja selvittää. Nykyisin on saatavilla myös tehokkaita lämpöpumppuja, jotka ottavat poistoilman lämpöenergiaa talteen. Yleistä: rakennusten sähköjärjestelmän tarkastus on suositeltavaa 30 vuoden välein. Kosteiden tilojen sähkölaitteiden tulee olla maadoitettuja. Sähköjärjestelmien ja laitteiden tekninen käyttöikä on noin 3050 vuotta. (esim. sähkökiuas on nopeammin käyttöikänsä päässä) Vikavirtasuojat ovat tarpeen mm. märkä ja kosteidentilojen pistorasioissa. Pintapuolisesti havaittavat, käyttöturvallisuuteen vaikuttavat puutteet (rikkoutuneet eristeet ja peitelevyt, irtonaiset kytkimet ja pistorasiat tms.) Sähköistysjärjestelmässä ei havaittu rikkoontumisia. Vuokalainen on juuri teettänyt vakuutusyhtiö If:illä sähköistysliitosten lämpökuvauksen, jonka Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

14 raportti on vielä tekeillä. Raportin suositeltavat toimenpiteet suosittelemme huomioitavan. Raportin tulokset välittömät toimenpiteet o Vesikaton rikkoutuneiden osien korjaus. Rakennetta tulee ensin avata vaurioitumisen laajuuden selvittämiseksi. Lähinnä kyse on siitä, onko vesivuodot vaurioittaneet villakerrosta. o Vesikaton puhdistus. suositeltavat toimenpiteet o Julkisivun siporexosien paikkauskorjaus. Julkisivun siporexosien vanhan pinnoitteen poisto ja uuden toimivan pinnoitteen asennus. o Julkisivun puuosat ovat osin vähintään maalauskunnostuksen tarpeessa. o Ylärinteen puoleisen päädyn ja takapihan vierustan kallistusten korjaus. o Sokkelin vierustan maaaineksen vaihto. o Salaojituksen rakentaminen. o Tukkeutuneiden viemäreiden huuhtelu ja kuvaus. o Ilmanvaihdon säätö. Lisätutkimustarpeet o Vesikaton vuotokohdat. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

15 Kuormatie 14 Vihti Valokuvat: Kuva 1. Toimistoosan katon bitumikermissä on rakkuloita, korjattava. Kuva 2. Bitumikermien ylösnostoissa on jopa repeymäkohtia, korjattava. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

16 Kuormatie 14 Vihti Kuva 3. Katon läpivientien pellityksiä on tehty siten, että pelti on ajan saatossa rikkonut vedeneristyskermin. Todennäköisesti aiheuttaen vesivuotoja. Kuva 4. Siporexelementtien pintarappaus on osin irronnut. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

17 Kuormatie 14 Vihti Kuva 5. Paikoin julkisivussa on värimuunnosta, johtunee kosteuden pääsystä rakenteeseen. Kuva 6. Julkisivun siporexelementeissä on reunoilla jonkin verran rapautumista, halkeilua. Elementeissä on myös keskiosilla runsaasti hiushalkeamia. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

18 Kuormatie 14 Vihti Kuva 7. Säteilylämmitin. Kuva 8. Yleiskuva tuotantotilasta. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

19 Kuormatie 14 Vihti Kuva 9. Kattorakennetta sekä ilmanvaihtojärjestelmää. Kuva 10. Salaojakaivo. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus

20 Kuormatie 14 Vihti Kuva 11. Neuvotteluhuone. Insinööritoimisto Capri Oy p Ytunnus