Maankäyttö- ja rakennuslain 42 :n mukaan yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin ohjeena asemakaavan muuttamista varten.

Transkriptio

1 Kaavoituspalvelujen laatima kooste ja vastineraportti luonnosvaiheen lausunnoista ja mielipiteistä, Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan muutos ja Haukiniemen rantakaavan osittainen kumoaminen Yleistä Punkaharjun kunnanvaltuusto on hyväksynyt Vaahersalon Haukiniemeen rantakaavan (nykyisin ranta-asemakaava). Mikkelin lääninhallitus on vahvistanut kaavan. Punkaharjun kunnanvaltuusto on hyväksynyt samalle alueelle Pihlajaveden osayleiskaavan. Ympäristökeskus on tehnyt yleiskaavan vahvistamispäätöksen, jonka korkein hallinto-oikeus on päätöksellään vahvistanut. Maankäyttö- ja rakennuslain 42 :n mukaan yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin ohjeena asemakaavan muuttamista varten. Edellä mainitut kaavat poikkeavat huomattavasti toisistaan. Yleiskaavassa rantakaavaan sisämaahan lomaasuntojen korttelialueille ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille osoitettu rakennusoikeus on siirretty rantaan omarantaisiksi lomarakennuspaikoiksi. Tarkoitus on ollut, että yleiskaavan voimaantulon jälkeen rantakaava kumotaan. Rantakaavaa ei kuitenkaan ole kumottu. Osayleiskaavan luonnosvaiheessa on silloinen rantakaava-alueen omistaja (Sampo-ryhmä) jättänyt huomautuksen, jossa maanomistaja on esittänyt seuraavaa: - tilaa 1:25 Vaahersalossa koskien on vahvistettu rantakaava, joka on vanhentunut. Yleiskaavassa tulisi rantakaava ottaa huomioon siten, että se kumotaan ja yleiskaavaan osoitetaan olemassa olevan rakennuspaikan kohdalle 2-3 ha:n suuruinen rakennuspaikka. Muista alueista muodostettaisiin yleiskaavaan mitoituksen mukaan omarantaisia rakennuspaikkoja ja muut alueet jätetään M-alueiksi. Kaavoittajan vastine/esitys huomautukseen on ollut, että Punkaharjun Pihlajaveden rantayleiskaavaa muutetaan siten, että tilan 1:25 rakennuspaikat merkitään huomautuksen mukaisesti rantakaavasta poiketen. Punkaharjun kunnan kehittämistoimikunta ( ) ja Punkaharjun kunnanhallitus ( ) ovat hyväksyneet kaavoittajan esityksen. Maanomistaja (Sampo) ei kuitenkaan käynnistänyt rantakaavan kumoamista vaan myi koko rantakaava-alueen edelleen. Uusi omistaja myi yleiskaavan mukaiset rakennuspaikat edelleen ja Punkaharjun kunta on myöntänyt virheellisesti useita rakennuslupia 2000-luvun alussa lomarakentamiseen yleiskaavan mukaisesti. Etelä-Savon Ely-keskus on myöntänyt yhden poikkeamisluvan alueelle yleiskaavan mukaisesti. Yleiskaavan mukaiset rakennuspaikat on käytetty yhtä lukuunottamatta ( ). Kaikki yleiskaavan lomarakennuspaikat on myyty ja lohkottu omiksi tiloikseen 2000-luvun alussa. Syksyllä 2014 maanomistaja myi edelleen rantakaava-alueen poislukien yleiskaavan mukaiset rakennuspaikat.

2 Pääosa rantakaava-alueen rakentamattomasta osasta vaihtoi omistajaa kauppakirjalla Kiinteistöluovutusilmoituksessa ( ) ja kauppakirjassa on maininta että kaupan kohteella (Haukiniemi , tilan pinta-ala 17,35 ha) on vahvistettu yleiskaava ja kaupan kohteen aiottu käyttötarkoitus on maa-ja metsätalous. Yleiskaavamerkintä on M eli maa-ja metsätalousalue. Rantakaavasta ja sen rakennusoikeuksista ei ole ko. asiakirjoissa mitään mainintaa. Koska maanomistajat eivät ole ryhtyneet toimenpiteisiin rantakaavan kumoamiseksi (jota alkuperäinen omistaja, Sampo, on anonut yleiskaavan laadintavaiheessa), kaupunki on katsonut tarkoituksenmukaiseksi vastata prosessista, jotta kaavatilanne saataisiin lailliseen tilaan. Tilojen Haukiniemi , Pekkola ja Heikkilä omistajien (sama omistaja) ja kaupungin edustajien kanssa käytiin neuvottelu Haukiniemen rantakaavan kumoamisesta. Neuvotteluissa maanomistaja ilmoitti, että kaupanteon jälkeen myyjä oli maininnut mahdollisesta rantasaunan rakennusoikeudesta. Keskustelun yhteydessä todettiin, että kaavatyön valmistelu voisi lähteä siitä, että yleiskaavan osoitettaisiin rantasaunan rakennuspaikka. Kaupungin edustajien lähtökohtana oli, että rantasaunan rakennuspaikkaa ei voida osoittaa itsenäiseksi rakennuspaikaksi. Maanomistaja halusi, että rantasaunan rakennuspaikan voisi erottaa omaksi tilaksi. Muille kaava-alueen maanomistajille lähetettiin kirje, jossa on kerrottu alueella oleva kaavatilanne ja asian vireilletulo. Tekninen lautakunta on käynnistänyt kaavatyöt Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan muutokseksi ja Haukiniemen rantakaavan osittaiseksi kumoamiseksi. Luonnokset Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan muutokseksi sekä Haukiniemen rantakaavan osittaiseksi kumoamiseksi pidettiin nähtävänä Luonnoksessa Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan muutokseksi ei edellä mainittua rantasaunan rakennuspaikkaa kuitenkaan osoitettu kaavamuutokseen, koska osa kaava-alueen maanomistajista vastusti sitä. Luonnoksista jätettiin kaksi mielipidettä. Luonnoksista pyydettiin lausunnot rakennus-ja ympäristölautakunnalta sekä Etelä-Savon Ely-keskukselta. Mielipiteet ja lausunnot on liitetty portaaliin. Alla kaavoituspalvelujen laatimat vastineet mielipiteisiin ja lausuntoihin, lausunnot ja mielipiteet tiivistettynä (kursivoituna). Rakennus-ja ympäristölautakunnan lausunto Lautakunnalla ei ole huomauttamista luonnoksista rakennusvalvonnan osalta.

3 Ympäristönsuojelun osalta lautakunta kiinnittää huomiota, että voimaan jäävän Haukinimen rantakaavan osassa Soppisen tilalla on rakennusoikeutta, jossa kaavamääräykset ovat vanhentuneet jätevesien käsittelyä ja myös jätehuoltoa koskevilta osiltaan. Kyseessä on Punkaharjun kunnanvaltuuston hyväksymän (vahvistettu ympäristökeskuksessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa ) Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan voimaan saattaminen sekä Punkaharjun kunnanvaltuuston hyväksymän (vahvistettu Mikkelin lääninhallituksessa ) Haukiniemen rantakaavan osittainen kumoaminen. Osayleiskaavan muuhun sisältöön eikä kaavamääräyksiin puututa. Jätevesien käsittelyvaatimusten osalta käytäntönä on ollut, että erityisestä syystä yleiskaavamääräyksestä on voitu poiketa ympäristönsuojelun määräysten sallimiin rajoihin saakka vähäisenä poikkeamana Etelä-Savon Ely-keskuksen lausunto 1. Ranta-asemakaavan kumoaminen on välttämätön toimenpide tilanteen laillistamiseksi. Yleiskaavan osalta voisi harkita koko ranta-asemakaava-alueelle kohdistuvaa kaavamuutosta, jonka yhteydessä voitaisiin tarvittaessa korjailla tonttien rajauksia mm. ranta-asemakaavan kumoamista vastustavan maanomistajan rakennuspaikkojen osalta sekä huomioimalla rantaasemakaavan maisemallisesti merkittävät ranta-alueet, mitä nykyisessä yleiskaavassa ei ole tehty. 2. Kaava-asiakirjoissa tulee esittää tarkemmin alueen nykyinen tilanne ainakin jo toteutettujen rakennuspaikkojen osalta, kantatilamitoitus tulisi esittää, vaikkakin yleiskaava on jo kertaalleen hyväksytty ja vahvistettu. 3. LV-alueen muuttaminen M-alueeksi on syytä perustella. 1. Rantakaava-alueen alkuperäinen maanomistaja Sampo Oy on anonut yleiskaavamuutosta ja rantakaavan kumoamista. Tilan Soppinen omistaja vastustaa rantakaavan kumoamista tilansa osalta. Ko. tilan osalta rantakaava on Pihlajaveden osayleiskaavan mukainen. Yleiskaavaan on osoitettu Pihlajaveden alueelle maisemallisesti arvokkaat alueet. Rantakaavan M-1 mukaiset alueet ( maisemallisesti merkittävä metsätalousalue, jolla ei sallita metsäojitusta eikä avohakkuuta) eivät täytä maisemallisesti arvokkaille alueille Pihlajaveden osayleiskaavassa määriteltyjä kritereitä. 2. Kaava-asiakirjoja täydennetään lausunnon mukaisesti. Osayleiskaavaan muutosalueella olevat rakennetut lomarakennuspaikat esitetään kaavakartassa (keltainen ympyrä). Alkuperäisen osayleiskaavan kantatilamoitoitus lisätään kaavaselostukseen. 3. Kyseessä oleva LV-aluevaraus (vesiliikenteen alue) on osoitettu osayleiskaavaan rantakaavan mukaisesti rantakaavaan osoitetun korttelin 10 (RM-alue= matkailua palvelevien rakennusten korttelialue) yhteiskäyttöön. Yleiskaavassa RM-alue on kuitenkin osoitettu M-alueeksi (maa-ja metsätalousalue), jolla ei ole rakennusoikeutta eikä näin yhteiskäyttöiselle vesiliikenteen alueelle ole tarvetta. Lisäksi ko. tilan ( ) toteavat mielipiteessään (mielipide jätetty ennen luonnosvaiheen nähtävänäoloa ) että kyseessä oleva lahti ei edes sovellu venevalkama-alueeksi, sillä lahden ranta on erittäin matala, mutainen ja kaislikkoinen eikä edes korkean veden aikaan esim.

4 perämoottoriveneellä pääse rantaan. Matalan veden aikaan ei rantaan pääse edes soutuveneellä. Kaavamerkinnän muuttamisen perustelu lisätään kaava-asiakirjoihin. Mielipide Tony Terho ja Mielipide , tiivistelmä kirjeestä, tilan Marlonniemi omistaja - Haluamme, että rakennusoikeus säilyisi RA m2 ja rakennuspaikat merkattaisiin kaavaan siten, että saunarakennus on aina rannassa. Pihlajaveden yleiskaavan muutokseen osoitetaan tilalle Marlonniemi ( )merkintä RA-4, jonka kokonaisrakennusoikeus on 250 m2. - Haluamme että uima - ja venevalkama-alueet puretaan kaavasta ja kaikki mikä kuuluu lomaasunto korttelialueeseen. LV-alue (venesatama) muutetaan M-alueeksi (maa-ja metsätalousvaltainen alue) Pihlajaveden osayleiskaavan muutoksessa. Loma-asuntokortteli alueen aluevaraukset on purettu jo muilta osin voimassa olevassa Pihlajaveden osayleiskaavassa. Yleiskaavassa rantakaavaan sisämaahan lomaasuntojen korttelialueille ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille osoitettu rakennusoikeus on siirretty rantaan omarantaisiksi lomarakennuspaikoiksi. - Alueella on myös rantakaavassa maisematyölupaa vaativia metsäalueita, joissa avohakkuu on kielletty ja metsänhoito luvallista. Haluaisin että rantakaavassa suojellut M ja M1 alueet jäisivät maisematyöluvan varaisiksi. Edellinen omistaja on tehnyt meidän tontille pari vuotta sitten ison avohakkuun. Yleiskaavaan on osoitettu Pihlajaveden alueelle maisemallisesti arvokkaat alueet. Rantakaavan M-1 mukaiset alueet ( maisemallisesti merkittävä metsätalousalue, jolla ei sallita metsäojitusta eikä avohakkuuta) eivät täytä Pihlajaveden osayleiskaavassa maisemallisesti arvokkaille alueille määriteltyjä kritereitä. - Kaikki lomakylää koskevat korttelialueet tulisi kumota ja taata nykyisille rakennuksille kaavapaikka Vaatimus on kaavamuutosten tavoitteiden mukainen. Mielipide Leskelä Ari ja Sipilä Outi,tilojen Haukiniemi 1:25, Pekkola 1:23 ja Heikkilä 1:13 omistajat 1)Muistutamme, että emme ole suostuneet rantakaavan purkamiseen ilman, että meille kaavoitetaan lomarakennuspaikka Soppiisenlahdelle, johon ranta-kaavassa on merkitty rantasaunan rakennusoikeus 1) Mielipiteen jättäjien kanssa käydyn neuvottelun yhteydessä todettiin, että kaavatyön valmistelu voisi lähteä siitä, että yleiskaavan osoitettaisiin rantasaunan rakennuspaikka. Kaupungin edustajien lähtökohtana oli, että rantasaunan rakennuspaikkaa ei voida osoittaa itsenäiseksi rakennuspaikaksi. Maanomistaja halusi, että rantasaunan rakennuspaikan voisi erottaa omaksi tilaksi.

5 Haukiniemen rantakaava-alue käsittää yhdeksän ( 9) eri maanomistajan tilat ja osa vastustaa rantasaunan rakennusoikeuden merkitsemistä kaavaan. Alueen alkuperäinen omistaja (Sampo Oy) on anonut yleiskaavan muutosta ja rantakaavan kumoamista. 2)Viitaten muistutuksen kohtaan 1, muistutamme että meitä ei ole suunnittelun ja käsittelyn yhteydessä kuultu maankayttö-ja rakennuslakiin perustuvan kuulemismenettelyn edellyttämällä tavalla. 2) Kaavatyön vireilletulo vaiheeseen järjestettiin mielipiteen jättäjän ja kaupungin edustajien kanssa aiemmin mainittu neuvottelu. Kaava-aineisto pidettiin maankäyttö-ja rakennuslain 62 :n sekä asetuksen 30 :n määräysten mukaisesti nähtävillä. Asiasta on ilmoitettu niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan: kaavaluonnosten nähtävänä olosta on ilmoitettu sanomalehti Itä-Savossa, Savonlinnan kaupungin kotisivuilla sekä Punkaharjun yhteispalvelupisteen ilmoitustaululla, Kauppatie Punkaharju. Aineisto on pidetty nähtävillä kaavoituspalveluissa, Punkaharjun yhteispalvelupisteessä sekä sähköisesti Savonlinnan kaupungin kotisivuilla. Nähtäville asettamisesta MRL 62 sekä asetuksen 30 :n määräysten mukaisesti Maankäyttö-ja rakennuslain 62 :ssä tarkoitettu tilaisuuden varaaminen osallisille mielipiteensä esittämiseen kaavaa valmisteltaessa voidaan tehdä asettamalla valmisteluaineisto nähtäville ja varaamalla tilaisuus esittää mielipide määräajassa kirjallisesti tai suullisesti taikka erityisessä kaavaa koskevassa tilaisuudessa taikka muulla sopivaksi katsottavalla tavalla. (viittaus muistutuksen kohtaan 1, käyty neuvottelu). Todettakoon, että kaavan kuulemisesta ym. kritiikistään huolimatta, mielipiteen jättäjä on saanut kaiken kaavamuutosta koskevat tiedon ja sisällön käyttöönsä, kuten hänen jättämänsä mielipide osoittaa. 3)Muistutamme, että olemme ostaneet tilan Haukiniemi tietoisina rantaasemakaavaan liittyvästä saunarakennuksen rakennusoikeudesta Soppiisenlahdelle, joten luonnoksessa esitetty kaavamuutos, jos se säilyy sellaisena kuin kartoissa esitetään, aiheuttaa meille maanomistajina lainkirjaimen vastaisesti kohtuutonta haittaa. 3)Kiinteistöluovutusilmoituksessa ja kauppakirjassa on maininta, että alueella on vahvistettu yleiskaava ja kohteen tarkoitus on maa - ja metsätalous. Yleiskaavamerkintä on M eli maa-ja metsätalousvaltainen alue, jolla ei ole rakennusoikeutta 200 metrin syvyisellä keskivedenkorkeuden mukaisella rantavyöhykkeellä. Tämä lienee vaikuttanut myös kohteen kauppahintaan. Kauppakirjassa ei ole mainintaa rakennusoikeuksista eikä se ole mahdollistakaan, koska myyjä on myynyt rakennusoikeuden yleiskaavan mukaisesti. Mikäli kaupanteon yhteydessä todella on ollut tarkoitus myydä myös rantakaavan rakennusoikeutta, olisi se mainittu myös kauppakirjassa. Koska rakennusoikeutta ei kuitenkaan ole jäljellä, olisi olemattoman rakennusoikeuden myynti kaupan purkamisen peruste.

6 4) Muistutamme, että kaavaluonnoksen, Savonlinnan kaupungin virkamiesten kanssa käymämme keskusteluun ja kaavoituspäällikkö Risto Aallon meille lähettämän kirjeen sisällöt ovat keskenään ristiriitaisia. 5) Muistutamme, että Haukiniemen kaavoitusprosessiin liittyvä kirjallinen informaatio on ollut ristiriitaista sekä sisällöllisesti että ajoituksen suhteen. Muistuttajan (tilojen Haukiniemi , Pekkola ja Heikkilä omistajien) ja kaupungin edustajien kanssa käytiin neuvottelu Haukiniemen rantakaavan kumoamisesta. Neuvotteluissa maanomistaja ilmoitti, että kaupanteon jälkeen myyjä oli maininnut mahdollisesta rantasaunan rakennusoikeudesta. Keskustelun yhteydessä todettiin, että kaavatyön valmistelu voisi lähteä siitä, että yleiskaavan osoitettaisiin rantasaunan rakennuspaikka. Kaupungin edustajien lähtökohtana oli, että rantasaunan rakennuspaikkaa ei voida osoittaa itsenäiseksi rakennuspaikaksi. Maanomistaja halusi, että rantasaunan rakennuspaikan voisi erottaa omaksi tilaksi. Muille kaava-alueen maanomistajille lähetettiin kirje asian vireilletulosta. Luonnoksessa Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan muutokseksi ei edellä mainittua rantasaunan rakennuspaikkaa kuitenkaan osoitettu kaavamuutokseen, koska osa kaava-alueen maanomistajista vastusti sitä. 6) Muistutamme, että Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan luonnoksessa on asiavirheitä. Punkaharjun Pihlajaveden osayleiskaavan muutos luonnos on karttaan merkitty virheellisesti Soppiisenlahden pohjoispuolella oleva rakennuspaikka osittain meidän omistamillemme maa-alueille (alue on lohkottu keväällä 2015) Yleiskaavan mittatarkkuuden (laaja alue) takia aluevarausmerkinnät tehdään luettavan kokoisiksi eivätkä ne aina noudata maanomistusrajoja. Yleiskaavamerkintä 8 ja mitoitustaulukko) osoittaa kuitenkin yksiselitteisesti tilakohtaisen rakennusoikeuden. Ko olevan RA-alueen rajaus tarkistetaan yleiskaavamuutokseen maanomistussuhteiden mukaisesti.