Moreeni ASEMAKAAVAN SELOSTUS. Leveämäenkuja 3 Asemakaava ja asemakaavan muutos 22. kaup.osa, Kortteli 87, tontti 3 ja katualue

Transkriptio

1 ASEMAKAAVAN SELOSTUS 2494 Moreeni Leveämäenkuja 3 Asemakaava ja asemakaavan muutos 22. kaup.osa, Kortteli 87, tontti 3 ja katualue Tilaajajohtaja Päivi Saloranta Vireilletulo Yhdyskuntalautakunta Yhdyskuntalautakunta

2 SISÄLLYSLUETTELO 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Kaava-alueen sijainti Kaavan tarkoitus TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Maanomistus Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat Muut suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne, aluevaraukset ja määräykset Vaikutusten arviointi ASEMAKAAVAN TOTEUTUS LIITTEET 1 Pienennös kaavakartasta, merkinnät ja määräykset 2 Asemakaavan seurantalomake 3 Luonnosvaiheen vastineet 4 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS)

3 Asemakaavaselostus, joka koskee päivättyä asemakaavakarttaa, työnro PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee noin 5 kilometrin etäisyydellä kaupungin keskustasta etelään Moreenin teollisuusalueen läntisessä osassa. Selostuksen kansikuvassa on ote opaskartasta, johon sijainti merkittynä. 1.2 Kaavan tarkoitus Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti. Asemakaavan muutos koskee 22. kaupunginosan (Hattelmala) korttelin 87 tonttia 2. Asemakaavoitettua aluetta laajennetaan osa-alueelle kiinteistöistä ja , jolloin määräalat yhdessä jo kaavoitetun alueen kanssa muodostavat yhden asemakaavatontin. Kaavamuutostontin osoite on Leveämäenkuja 3. Kaavamuutos koskee myös Leveämäenkujan kääntöpaikkaa (osa kiinteistöstä ). Asemakaavalla tarkennetaan kaavatontti vastaamaan maaomistusoloja, joka on ollut aikanaan v alueelle laaditun asemakaavan tavoite. Tarkistus kohdistuu ainoastaan tontin rajoihin. Muilta osin kaavan pääasiallinen ratkaisu toteaa voimassa olevan asemakaavan. Asemakaavalla laajennetaan myös Leveämäenkujan kääntöpaikkaa tarkoituksenmukaiseksi, jotta tarvittavat katurakenteet voidaan toteuttaa. Kaavamuutos on luonteeltaan tekninen tarkistus eikä hankkeesta tehdä siten maankäyttösopimusta maanomistajan kanssa.

4 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavan tarkistuksen tarve tuli esille 2012 alkuvuodesta. Kaavoituksen vireille tulosta kuulutettiin Vireilletulon yhteydessä järjestettiin myös kaavan laatimisvaiheen kuuleminen, jolloin asemakaavan ja asemakaavan muutoksen luonnosaineisto asetettiin nähtäville Luonnosvaiheessa saadun palautteen perusteella kaavaan lisättiin sijainniltaan ohjeellinen puistomuuntamon paikka. Kaavaratkaisuun ei tehty muita muutoksia. Yhdyskuntalautakunta käsitteli kaavaa kokouksessaan ja päätti kaavaehdotuksen nähtäville laittamisesta. Kaavaehdotus oli nähtävillä Aineistosta ei jätetty palautetta. 2.2 Asemakaava Asemakaavalla laajennetaan Moreenin teollisuusalueella sijaitsevaa korttelia 87 lounaaseen. Korttelialueen käyttötarkoitus säilyy ennallaan aluevarauksella T-8; teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Leveämäenkujan päätteenä oleva kääntöpaikka laajennetaan katusuunnitelman mukaiseksi. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Suunnittelualueen pinta-ala on n. 3,3 hehtaaria. Kaavan suunnittelualue sijaitsee noin viiden kilometrin etäisyydellä Hämeenlinnan keskustasta etelään, lähellä Helsinki-Tampere-moottoritien (vt3) ja Lahti-Turkutien (vt 10) risteystä. Moreenin alue on 2000-luvulla aikana kehittynyt merkittäväksi teollisuus- ja työpaikka-alueeksi sekä logistiseksi keskittymäksi. Logistiselle keskittymälle on ominaista runsas raskaiden ajoneuvojen liikenne ja siitä aiheutuvat haitat kuten melu ja päästöt. Moreenin läntisellä alueella sijaitsee maaliikenteen logistiikkaan ja raskaan liikenteen palveluihin keskittyneitä yrityksiä sekä metalliteknologiaan ja teollisuuteen liittyviä toimitiloja, joiden vaatima rakennuskanta sisältää laajoja hallikomplekseja sekä moderneja toimitila- ja toimistorakennuksia. Suunnittelualueen rakennuskanta tulee noudattamaan samaa rakennustapaa. Alueella ei ole palveluja vaan ne sijaitsevat keskustassa. Suunnittelualue on tällä hetkellä rakentamaton, mutta puusto on jo kaadettu ja tontti tasattu. Kunnallistekniikka on rakennettu kadun varteen. Maaperä on pääasiassa moreenia ja myös karkeita lajittuneita maalajeja löytyy. Kallioperä on pinnassa. Maaperän rakennettavuus on hyvä. Alueella ei sijaitse luonnonsuojelukohteita eikä tunnettuja uhanalaisia kasvilajeja Maanomistus Tonttialue muodostuu määräaloista, jotka ovat yksityisessä omistuksessa. Katualueen laajennus on kaupungin omistuksessa olevaa maata.

5 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat Asemakaava Suunnittelualueella on voimaan tullut asemakaava, jossa tontti on osoitettu T-8 merkinnällä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi; Alueelle saa rakentaa toimistotiloja enintään puolet pääkäyttötarkoituksen mukaisesta rakennusoikeuden määrästä. Rakennukseen saadaan sijoittaa rakennusoikeuden ja kerrosluvun estämättä varastointihyllystöjä sekä niiden kantavia välitasoja. Kuva 2. Ote ajantasa-asemakaavasta Voimassa olevassa kaavassa rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,70. Rakennusten suurin sallittu kerrosluku on kaksi, jonka lisäksi voidaan sijoittaa ilmanvaihtokonehuoneita 1/10 suurimman kerroksen alasta. Lisäksi on määrätty, että hulevesiä tulee viivyttää kiinteistöllä. Pysäköintiä varten tulee osoittaa yksi autopaikka kutakin teollisuus- ja varastorakennuksen 100m² kohti sekä yksi autopaikka kutakin toimistorakennuksen 50m² kohti.

6 Yleiskaava Alueella on voimassa lääninhallituksen vahvistama oikeusvaikutteinen Painokankaan osayleiskaava. Kaavassa asemakaava-alue on merkitty virkistys(v) sekä maa- ja metsätalous alueeksi (M). Rakentaminen alueella ei ole toteutunut osayleiskaavassa tarkoitetulla tavalla, mistä johtuen Painokankaan-Karanojan alueen osayleiskaavan muutos on käynnistynyt vuoden 2007 alussa. Osayleiskaava oli ehdotuksena nähtävillä v Aineistoon tehtyjen tarkistusten myötä kaava oli vielä uudelleen ehdotuksena nähtävillä vuodenvaihteessa Osayleiskaava on tavoitteena saada hyväksymiskäsittelyyn keväällä Painokankaan-Karanojan osayleiskaavaehdotuksessa ( ) asemakaavoitettava alue on osoitettu T-merkinnällä teollisuus- ja varastorakennusten alueeksi. Kuva 3. Ote voimassa olevasta delegoivasta yleiskaavasta Kuva 4. Ote osayleiskaavaehdotuksesta.

7 Maakuntakaava Valtioneuvoston vahvistamassa Kanta-Hämeen maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu työpaikka-alueeksi (TP). Kanta-Hämeen 1. vaihemaakuntakaava odottaa ministeriön vahvistamista. Vaihemaakuntakaava on maakuntavaltuuston hyväksymä Vaihemaakuntakaavan ehdotuksessa Moreenin työpaikka-aluetta on laajennettu. Moreenin alue on osa seutukeskuksen palveluvyöhykettä (C-vkm), selvitysaluetta (se-3), joka liittyy Katumajärven ympäristön liikennejärjestelyihin sekä HHT-akselin kehitettävää liikennekäytävää. Vaihemaakuntakaava on ministeriön vahvistama Kuvat 6. Otteet maakuntakaavasta ja vaihemaakuntakaavasta Kuva 5 ja 6. Ote maakuntakaavasta sekä vaihemaakuntakaavan ja maakuntakaavan yhdistelmästä Muut suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Hämeenlinnan kaupungin rakennusjärjestyksen ja se on tullut voimaan Rakennusjärjestystä noudatetaan asemakaavaa toteutettaessa siltä osin kuin asemakaava ei toisin määrää. Alueella ei ole voimassaolevia rakennus- tai toimenpidekieltoja. Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittauksista annetun asetuksen vaatimukset. Kartan koordinaattijärjestelmä on Euref-Fin/ETRS-GK25 ja korkeusjärjestelmä N2000. Selvitykset Kaavamuutoksen yhteydessä ei laadita uusia selvityksiä. Olemassa olevaa selvitysaineistoa, jotka on tehty voimassa olevan asemakaavan sekä vireillä olevan Painokankaan-Karanojan osayleiskaavan yhteydessä, hyödynnetään tarvittavilta osin. Yleiskaavoituksen yhteydessä on tehty mm. luontoselvitys ja arkeologinen inventointi. Alueella ei ole tiedossa olevia erityisarvoja. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Määräalan lohkomisen yhteydessä huomattiin ettei kaavan mukaiset rajat noudata määräalan kaupan tarkoitusta vaan tontista olisi muodostumassa pienempi kuin kaupalla oli sovittu. Asian korjaamiseksi ryhdyttiin valmistelemaan kaavamuutosta 2013.

8 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavoituksen käynnistämisestä on tehty viranhaltijapäätös Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Asemakaavan laadintatyössä osallisia ovat alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajat ja asukkaat, kaikki asiasta kiinnostuneet kaupunkilaiset sekä yhdistykset ja yhteisöt, joiden toiminta liittyy alueeseen. Valtion viranomaisista osallinen on Hämeen ELY-keskus. Vireilletulosta kuulutettiin lehtikuulutuksella Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavan luonnosvaiheen kuuleminen järjestettiin samalla, kun ilmoitettiin vireilletulosta. Asemakaavaluonnos, OAS ja muu kaavan valmisteluaineisto olivat nähtävillä Kaavoituksen vireille tulosta ja laatimisvaiheen kuulemisesta ilmoittiin lehtikuulutuksella Hämeen Sanomissa sekä kirjeellä naapurikiinteistöjen omistajille. Osallistumista eri vaiheissa on kuvattu liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Luonnosvaiheessa aineistosta antoivat lausunnon HS-Vesi Oy, Hämeen ELYkeskus, Elenia Oy verkko, Elenia Lämpö Oy ja Kanta-Hämeen pelastuslaitos. Muut osalliset eivät jättäneet palautetta. Elenia Lämpö esitti lausunnossaan kaavaan merkittäväksi tontin pohjoiskulmassa, kadun varressa sijaitsevan puistomuuntamon. Luonnosvaiheen palautteen perusteella kaavaan lisättiin puistomuuntamo sijainniltaan ohjeellisella merkinnällä. Muita muutostarpeita ei esitetty Viranomaisyhteistyö Kaavaehdotus oli nähtävillä Aineistosta ei jätetty palautetta. Kaavaluonnoksesta pyydettiin viranomaisten lausunnot. Koska kaavaratkaisu ei oleellisesti muuttunut luonnosvaiheen jälkeen, ehdotusvaiheessa aineistosta ei enää pyydetä lausuntoja. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan ja asemakaavamuutoksen tavoitteena on tarkentaa kaava noudattamaan maanomistusolosuhteita. Voimassa olevan asemakaavan määräykset säilytetään. Määräyksiä päivitetään tarvittaessa vastaamaan Moreenin alueella käytettyjä muita yleismääräyksiä. Tavoitteena on myös laajentaa Leveämäenkujan kääntöpaikkaa tarkoituksenmukaiseksi. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne, aluevaraukset ja määräykset Asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella muodostuu korttelin 87 tontti 3 sekä katualuetta. Suunnittelualueen pinta-ala on 3,3ha, josta katualueen laajennus 277m². Tontti on osa teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta T-8. Alueelle saa rakentaa toimistotiloja enintään puolet pääkäyttötarkoituksen mukaisesta raken-

9 nusoikeuden määrästä. Rakennukseen saadaan sijoittaa rakennusoikeuden ja kerrosluvun estämättä varastointihyllystöjä sekä niiden kantavia välitasoja. Tontin pinta-ala on 31019m² eli kaavamuutoksen myötä se on 2376m² aiempaa suurempi. Rakennusoikeutta on osoitettu tehokkuusluvulla e=0, k-m². Rakennusoikeuden määrä lisääntyy siis vastaavasti 1663k-m². Rakennusten tai rakennuksen osien suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Tämän lisäksi voidaan sijoittaa kerrosluvun estämättä 1/10 suurimman kerroksen alasta ilmanvaihtokonehuoneita. Tontin hulevesien hallintaan tulee kiinnittää erityistä huomiota. Käsittelytapa tulee esittää erillisessä suunnitelmassa. Kiinteistöllä harjoitettavasta toiminnasta aiheutuvat hulevesien epäpuhtaudet on erotettava ennen vesien johtamista kaupungin hulevesijärjestelmään. Tontin osat, joita ei käytetä rakentamiseen, varastointiin tai liikenteeseen tulee säilyttää luonnontilaisina tai istuttaa. Läpäisemättömiltä pinnoilta tulevat hulevedet tulee viivyttää kiinteistöllä. Viivytysvelvoite on yksi kuutiometri kutakin 100 päällystettyä m² kohti. Viivytysrakenteiden tyhjenemisaika on 12 tuntia. Järjestelmässä tulee olla suunniteltu ylivuoto. Tontin koillisrajalla virtaavan ojan säilyttämiseksi on tontin itäkulmassa varaus hulevesiuomalle (avomerkintä). Ulkovarastointialueet on suojattava tonttialueen ulkopuolelle näköesteen muodostavalla aidalla, rakenteella tai vastaavin istutuksin. 5.2 Vaikutusten arviointi Rakennettaessa on uudisrakennusta varten osoitettava tontilla vähintään yksi autopaikka: - kutakin teollisuus- ja varastorakennuksen 100 k-m2 kohti - kutakin toimistorakennuksen 50 k-m2 kohti Mikäli rakennukset varustetaan automaattisella sammutuslaitoksella, kiinteistön tulee tarvittaessa varautua täydentämään järjestelmän vesilähdettä omalla lisävesilähteellä. Tontin pinta-ala laajenee n m² (+8%), jolloin tontin uusi pinta-ala on n. 3,1ha. Vastaavasti rakennusoikeus alueella nousee n m² ( +8 %). Kaavan muut keskeiset määräykset pysyvät voimassa olevan kaavan mukaisena. Tontti on osa korttelia, joka on varattu pinta-alaltaan laajojen teollisuus- ja varastorakennusten rakentamiseen. Tästä näkökulmasta voitaneen arvioida, että asemakaavan ja kaavamuutoksen mukainen tontin suurentaminen ja sen tuomat vaikutukset ovat luonteeltaan vähäisiä voimassa olevan kaavan sallimaan rakentamiseen nähden ja rakennettuun ympäristöön verrattuna. Koska rakentamisen myötä alueelta muodostuu merkittävä määrä hulevesiä, on hulevesien hallintaa pyritty ohjaamaan kaavamääräyksin. Tontti rajautuu metsäalueeseen, joka ainakin toistaiseksi helpottaa hulevesien hallintaa ympäristön ollessa vielä rakentamatonta. Rakentamisen yhteydessä on kaavan suunnitteluvaihetta tarkemmin selvitettävä pintavesien johtamista ja vaikutuksia. Lisäksi liikenne- ja pysäköintialueilla tulisi käyttää hyvin läpäiseviä rakenteita kuten tietynlaista asfalttia, rakokiveyksiä ja istutuskaistoja sekä hulevesikasettiratkaisuja tulvahuippujen tasaamiseksi. Suunnittelualueelta ei ole todettu ympäristön tai luonnon arvoja, jotka tulisi erityisesti kaavoituksen keinoin suojella. Kaava ei suoranaisesti lisää liikennettä, työpaikkoja, teknisen huollon tarvetta jne. koska kyseessä on tontin laajentaminen ja tonttien lukumäärä ei lisäänny. Suunniteltu laajennus muodostaa luontevan jatkon olemassa olevalle teollisuusalueelle. Kortteli muilta osin on jo rakentunut ja sen kaupunkikuva on teollisuusalueen luontaiselle toiminnalle tyypillinen. Tulevalla rakentamisella ei ole suoranaisia vaikutuksia jo rakentuneeseen ympäristöön.

10 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteuttaminen voidaan aloittaa kaavan ja tonttijaon saatua lainvoiman. Rakentamisen vaikuttaessa luonnolliseen pintavesien johtumiseen, on kiinnitettävä erityistä huomiota hulevesiratkaisuihin. Kaupunki valvoo rakennuslupaharkinnan ja - valvonnan kautta rakennusten ja ympäristörakentamisen soveltumista alueelle. Hämeenlinnassa Tilaajajohtaja Päivi Saloranta

11 LIITE 1 PIENENNÖS KAAVAKARTASTA

12 LIITE 1 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET