Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Kaupunkisuunnittelulautakunta Akp/

Transkriptio

1 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) 1 Jätkäsaaren Bunkkeria ja naapurikortteleita koskeva asemakaavan muutosehdotus (nro 12173) (a-asia) HEL T Ksv 0846_4, Tyynenmerenkatu 11-13, karttaruutu G2 Päätösehdotus päättänee lähettää päivätyn 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin tontin 2 ja korttelin sekä katualueiden (muodostuu uusi kortteli 20821) asemakaavan muutosehdotuksen nro kaupunginhallitukselle puoltaen sen hyväksymistä. Samalla lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että asemakaavan muutosehdotus asetetaan nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti. Päätösjakelu: - kaupunginhallitus - hallintokeskus/kaj:n rooteli, Suvi Rämö Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa Jätkäsaaren sataman vanhaan talletusvarasto Bunkkeriin sijoitettavan nykyisen asemakaavan mukaisten liikuntapalveluiden lisäksi opetustoimen tiloja sekä townhouse-asumista katolle. Bunkkerin eteläpuolelle saa sijoittaa Bunkkerin toimintoja palvelevan pihan sekä maanalaista pysäköintiä. Lisäksi Verkkokauppa.comin kortteliin on tehty teknisluonteinen asemakaavamuutos. Muutosalueen pinta-ala on 2,3 hehtaaria ja kokonaiskerrosala on k-m², joka jakautuu liikunta-, kulttuuri- ja opetustoimentiloihin ( k-m²), asuntoihin (4 800 k-m²) sekä toimitilakortteliin ( k-m²). Voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna rakennusoikeus kasvaa asuntojen rakennusoikeuden k-m² verran. Esittelijä Alueen sijainti

2 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Lähtökohdat Alue sijaitsee Jätkäsaaren koilliskulmassa, Tyynenmerenkadun varrella, Helsingin sataman Länsiterminaalin vieressä. Etäisyys Ruoholahden metroasemalle on noin 700 m ja Helsingin ydinkeskustaan noin 1,5 km. Muut suunnitelmat ja päätökset Kaavoitustilanne Bunkkeri on Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tilakeskuksen omistuksessa. Tilakeskus on tehnyt Bunkkerille tarve- ja hankesuunnitelmia. Viitesuunnitelmien pohjalta on arvioitu hankkeen kustannuksia. Opetuslautakunta käsitteli opetustoimen tilojen sijoittamista Bunkkeriin kokouksessaan Lausunnossaan kiinteistövirastolle se edellytti tarkempia selvityksiä siitä, soveltuuko Bunkkeri paremmin perusopetuksen vai toisen asteen opetuksen tarkoituksiin. Se kehotti opetusvirastoa laatimaan tarveselvityksen toisen asteen oppilaitoksesta Bunkkerissa. Liikuntalautakunta käsitteli Bunkkerin hanketta kokouksessaan Lausunnossaan kiinteistövirastolle se katsoi Bunkkerin hankkeen olevan erittäin tärkeä, mutta rahoituksen kannalta haasteellinen. Kulttuuri- ja kirjastolautakunta käsitteli Bunkkeria kokouksessaan Se päätti hyväksyä Jätkäsaaren kirjaston tarveselvityksen ja omalta osaltaan Bunkkerin tarveselvityksen edellyttäen, että varat tarveselvityksessä esitettyihin uuden asuma-alueen palveluihin osoitetaan kaupunginkirjaston talousarvioon nykyisen talousarviokehyksen lisäksi. Lukuun ottamatta korttelia alueella on voimassa Uudenmaan ympäristökeskuksen myöntämä ympäristölupa No YS 674 pilaantuneen maaperän puhdistamiseksi ja haitta-ainepitoisuuden maaaineksen sekä betoni-, tiili- ja asfalttimurskeen hyödyntämiseksi. Osayleiskaava ja asemakaava Jätkäsaaren alueelle on laadittu osayleiskaava, jonka kaupunginvaltuusto hyväksyi Osayleiskaavassa kaava-alue on kerrostalovaltaista sekoittunutta kaupunkirakennetta palveluineen ja työpaikkoineen. Nyt laadittu asemakaavan muutos on osayleiskaavan mukainen.

3 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Maanomistus Alueen yleiskuvaus Alueella on voimassa asemakaava nro (hyväksytty ). Kaavan mukaan alue on urheilutoimintaa palvelevien rakennusten sekä palvelu- ja toimitilojen korttelialuetta sekä toimitilarakennusten korttelialuetta. Korttelissa on voimassa asemakaava nro (hyväksytty ), jossa alue on toimitilarakennusten korttelialuetta. Kaupunki omistaa kaava-alueen maan. Rakennettu ympäristö Sataman vanha talletusvarasto, Bunkkeri on valmistunut Bunkkerin itäpuolelle valmistui loppuvuodesta 2011 Verkkokauppa.com myymälärakennus. Bunkkerin eteläpuolinen asvalttikenttä on tällä hetkellä väliaikaiskäytössä Länsiterminaalin pysäköintialueena. Palvelut Korttelissa toimii Verkkokauppa.comin lisäksi posti sekä kahvilaja ravintolayrittäjiä. Kaava-alueen itäpuolella, Tyynenmerenkadun toisella puolella on Länsiterminaali, josta lähtevät matkustaja-alukset Tallinnaan ja Pietariin. Raitiovaunulinja numero yhdeksän liikennöi Tyynenmerenkadulla. Maaperä Kaava-alue sijoittuu pääosin entisen Hietasaaren alueelle. Kaavaalueen länsi- ja lounaisreuna (Hampurinkuja, koulun piha-alue) ovat alkuperäisen Hietasaaren ulkopuolella, mereen tehdyllä täytöllä. Täyttö on osin jätetäyttöä. Ympäristöhäiriöt Asemakaavan muutoksen sisältö Helsingin Sataman Länsiterminaalin toiminnasta aiheutuu ympäristöön melua sekä päästöjä ilmaan. Jätkäsaari on Helsingin oloissa tuulinen alue johtuen sen sijainnista meren rannikolla ja tasaisesta maastonmuodosta. Asemakaavan muutos mahdollistaa Bunkkeriin sijoitettavan liikunta- ja kulttuuritilojen lisäksi opetustoiminnan tiloja. Kun suureen rakennukseen saadaan lisää toimijoita, sen taloudellinen toteutettavuus paranee. Bunkkerin eteen saa sijoittaa rakennuksen toimintoja palvelevan piha-alueen ja maanalaista pysäköintiä.

4 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Bunkkerin katolle sijoittuvan townhouse-korttelin tavoitteena on pieneltä osaltaan olla tehostamassa maankäyttöä ja parantamassa myös Bunkkerin taloudellista toteutettavuutta. Korkealle, vanhan rakennuksen päälle sijoitettavat townhouse-asunnot tuovat alueelle täysin uudenlaisen asuntotyypin ja monipuolistavat Jätkäsaaren asuntokantaa. Opetus-, urheilu- ja asuinrakennusten korttelialue (YOUA) Vanhaan sataman talletusvarasto Bunkkeriin voidaan sijoittaa opetustoimen, urheilun ja liikunnan sekä kulttuuritoimen tiloja. Opetusvirasto on suunnitellut sijoittavansa Bunkkeriin toisen asteen oppilaitoksen. Bunkkeriin saa sijoittaa myös kaupallisia palveluita esimerkiksi kahviloita tai myymälöitä. Bunkkerin katolle on mahdollista rakentaa townhouse-kortteli. Bunkkerin kaavaan merkityn rakennusoikeuden, k-m² lisäksi katolle sijoitettavan townhousekorttelin rakennusoikeus k-m². Opetus- ja urheilutoiminnan korttelialue (YOU-1) Bunkkerin toimintoja palvelevan pihan voi sijoittaa Bunkkerin eteläpuolelle, Tyynenmerenkadun varteen. Piha on mahdollista rakentaa porrastaen siten, että saadaan esteetön yhteys Bunkkerin toiseen kerroksen. Pihan melusuojaukseen on kiinnitettävä erityistä huomiota viereisten Tyynenmerenkadun sekä sataman vuoksi. Pihan alle saa rakentaa pysäköintilaitoksen. Toimitilarakennusten korttelialue (KTY) Liikenne ja pysäköinti Verkkokauppa.com on aloittanut toimintansa korttelissa Kaavan tonttijako ja tonttien kerrosala on muutettu vastaamaan toteutunutta tilannetta. Rakennusoikeuden osoittava kokonaiskerrosala ( k- m²) korttelissa ei muutu. Asemakaava-alue rajautuu Tyynenmerenkatuun, joka on Jätkäsaaren alueellinen kokoojakatu ja toimii Länsiterminaalin ensisijaisena ajoyhteytenä. Bunkkeria ympäröivät kujat ovat varattu yleiselle jalankululle ja pyöräilylle. Huoltoliikenne sallitaan Hyväntoivonkadulta Länsisatamankujaa pitkin sekä Rionkadulta Hietasaarenkujaa pitkin Bunkkerille. Myös Bunkkerin ja Tyynenmerenkadun välisellä aukiolla huoltoajo on sallittu. Asuntojen pysäköintipaikat sijoitetaan Bunkkerin pohjoispuolelle maan alle. Asuntojen autopaikkojen laskentaohjeena on käytetty vähintään 1 ap / asunto, mikä vastaa kaupunkisuunnittelulautakunnan

5 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Palvelut hyväksymiä ohjeita townhouse-pientaloille kantakaupungin alueella. Autopaikat muille toiminnoille sijoittuvat Bunkkerin kellariin sekä Bunkkerin eteläpuolelle tontille YOU-1 maanalle. Muut pysäköintinormit noudattavat Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren sekä Verkkokaupan asemakaavojen mukaisia pysäköintinormeja. Ajoyhteys kaikille pysäköintipaikoille tulee Tyynenmerenkadulta. Pyöräpysäköintipaikkoja tulee asuntoja varten olla 1 pp / 30 m2 asuntokerrosalaa. Tyynenmerenkadun länsireunalta varataan muutamia kadunvarsipaikkoja saattoliikenteelle. Tyynenmerenkatua pitkin kulkee raitiotie ja raitiovaunupysäkki on Bunkkerin läheisyydessä. Jätkäsaaren ensimmäisen peruskoulun ja lastentalon tontit sijaitsevat kaavamuutosalueen vieressä. Bunkkeriin on tarkoitus sijoittaa toisen asteen oppilaitos. Bunkkerin liikuntapalvelut tukevat koulujen toimintaa ja kouluihin ei tarvita omia liikuntatiloja. Liikuntaviraston liikuntapalveluista Bunkkeriin on suunniteltu mm. uimahallia, pelikenttiä, kuntosalia ja pienempiä liikuntasaleja. Kiinteistöviraston tilakeskuksen hankesuunnitelmassa on tutkittu myös kirjaston ja nuorisoasiankeskuksen sekä muiden hallintokuntien tilojen sijoittumista Bunkkeriin. Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Ympäristöhäiriöt Bunkkeri on perustettu pääosin kalliolle. Bunkkerin toimintoja palvelevan pihan eli korttelin kohdalla alkaa meritäyttöalue. Meritäyttö on pääosin jätetäyttöä. Kaatopaikka-alueella tarvitaan eristysrakenne kaatopaikan jätetäytön ja tulevien rakenteiden välille. Kaavamuutosalueella lukuun ottamatta korttelia on voimassa ympäristölupa pilaantuneen maaperän kunnostamiseksi. Kaavassa on pilaantuneen maaperän kunnostusta koskeva määräys. Bunkkerin toimintoja palvelevalla piha-alueella korttelissa katuliikenteen melu on torjuttavissa noin kolme metriä korkealla meluseinällä. Lähimmillä laituripaikoilla sijaitsevien laivojen melua ei sen sijaan ole realistisilla ratkaisuilla torjuttavissa siten, että ulkona saavutettaisiin ohjearvotaso. Jatkosuunnittelussa piha-alueelle voidaan tarvittaessa tutkia rakennelmia, joilla myös laivojen melua pyrittäisiin torjumaan pistemäisesti. Bunkkeriin sijoittuvien opetus- ja kokoontumistilojen sekä sen katolle sijoittuvien asuinrakennusten osalta on otettava huomioon rakennuksen ulkovaipalle kohdistuvat

6 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Nimistö Asemakaavamuutoksen vaikutukset melutasot ja suunniteltava rakenteiden ääneneristävyys riittäväksi myös laivamelu huomioon ottaen. Ilman epäpuhtauksien huomioon ottamiseksi kaavassa edellytetään, että mahdolliset koulun piha-alueet tulee sijoittaa vähintään 20 metrin etäisyydelle Tyynenmerenkadusta. Bunkkerin katolle sijoittuvien asuntojen ilmanotto tulee järjestää keskitetysti ja selvästi laivojen päästötason alapuolelta sekä mahdollisimman etäältä laivapaikoista. Bunkkerin katolle suunniteltu townhouse-korttelin antaa itselleen tuulensuojaa ja tekee kattopihan tuuliolosuhteet hyväksyttäviksi. Korttelin porrastuen nousevaksi suunnitellulla pihakannella eivät tuulisuutta korjaavat rakenteet ole välttämättömiä keskituulennopeuden tai vaarallisen kovan puuskatuulen arviointikriteerien perusteella. Nimistötoimikunta päätti kokouksessaan esittää Bunkkerin pohjoispuolelle tulevan uuden kujan nimeksi Bunkkerinkuja (Bunkergränden). Nimistötoimikunnan perusteluna on Jätkäsaaren sataman entisen talletusvaraston eli Bunkkerin mukaan. Bunkkeri on yksi kuudesta Jätkäsaaren vanhasta, tavarasatamatoiminnan ajalta säilytettävästä rakennuksesta. Maamerkkimäisen suuren varastorakennuksen säilyttäminen luo arvokkaan historiallisen kerroksen kaupunkikuvaan. Bunkkerin kerrosala on Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren asemakaavaan verrattuna kasvanut katolle sijoitettavien asuntojen johdosta. Townhouse-kortteli monipuolistaa Jätkäsaaren asuntokantaa. Asemakaavan muutos ei vaikuta merkittävästi alueen liikenteeseen. Asemakaavan muutos luo mahdollisuuden sijoittaa Jätkäsaareen esimerkiksi toisen asteen koulun. Palvelutarjonta lisääntyy ja eri koulujen läheisyys tarjoaa yhteistoiminnan mahdollisuuksia. Uimahalli parantaa huomattavasti eteläisten kaupunginosien liikuntapalveluita. Bunkkerin kaltaisen liikunta- ja kulttuuritalohankkeen toteutuminen vaikuttaa asukkaiden liikunnan ja kulttuurin harrastamisen kasvuun ja lisää näin psyykkistä ja fyysistä hyvinvointia sekä on tärkeä osa ennaltaehkäisevää terveydenhuoltoa. Jatkosuunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota meluntorjunnan riittävyyteen sekä ratkaisuihin, joilla saadaan varmistettua hyväksyttävä sisäilma rakennuksiin laivojen päästökorkeuden läheisyydessä.

7 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Toteutus Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus Tuuliolosuhteet huomioon ottavilla suunnitteluratkaisuilla voidaan luoda viihtyisät ja turvalliset olosuhteet asemakaavan muutosalueelle. Kaavaehdotuksen mukaiset toiminnot saattavat vaikuttaa sataman tulevien ympäristölupapäätöksien ehtoihin. Bunkkerin tarveselvityksen kustannusarvion (HKR-Rakennuttaja ) mukaan rakennuksen muutoskustannukset ovat arviolta 76 miljoonaa euroa (alv 0 %). Arvio pitää sisällään koulun pihan alle sijoitettavan pysäköintilaitoksen kustannukset, 5,5 miljoonaa euroa (alv 0 %). Katolle suunniteltujen asuntojen (31 kpl) toteutuksen kustannusarvioksi on tarveselvityksessä esitetty 23 miljoonaa euroa (alv 0 %). Tarveselvityksen kustannusarvio ei pidä sisällään maanalaisen pysäköintilaitoksen kohdalta kaivettavaksi tulevan kaatopaikkatäytön kaivukustannuksia, pysäköintilaitoksen, ajoluiskan ja pihakannen perustamis- tai pohjanvahvistuskustannuksia tai kaatopaikkamateriaalin eristyskustannuksia. Näiden alustava, yhteenlaskettu kustannusarvio on 6,9 miljoonaa euroa (alv 0 %). Kaavan yhdyskuntataloudellisten vaikutusten arvioinnissa ei ole tarkasteltu asemakaavan toteuttamisesta kaupungille koituvia tuloja. Kunnallistekniikan rakentamisen kustannukset on esitetty Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren asemakaavassa nro ja suunnittelu sekä rakennustyöt on jo osin toteutettu. Bunkkerin toteutuksen on suunniteltu alkavan vuonna 2016 ja olevan valmis Kaavoitustyö on tullut vireille kaupungin aloitteesta. Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty ). Vireilletulosta ilmoitettiin myös vuoden 2012 kaavoituskatsauksessa. Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä asemakaavaluonnosta käsiteltiin yleisötilaisuudessa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavan muutosluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja kaupungin ilmoitustaululla Kaupungintalolla

8 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Viranomaisyhteistyö Esitetyt mielipiteet Kaavan muutosluonnoksessa Bunkkerin länsipuoleinen koulutontti oli mukana muutosalueessa. Koulutonttia suunniteltiin muutettavaksi asuintontiksi ja peruskoulu suunniteltiin sijoitettavaksi Bunkkeriin. Suunnitelmien tarkentuessa opetusvirasto näki peruskoulun sijoittamisen Bunkkeriin haastavaksi ja kaavaprosessin aikana tästä luovuttiin. Muutosehdotuksessa Bunkkerin viereinen koulutontti on rajattu ulos muutosalueesta ja peruskoulua suunnitellaan tälle tontille. Taloudellisen toteutettavuuden vuoksi opetustoiminta on yhä Bunkkeriin sijoitettavissa toiminnoissa mukana. Bunkkeriin voi sijoittua esimerkiksi toisen asteen oppilaitos tai yksityinen koulu. Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tilakeskuksen ja tonttiosaston, talous- ja suunnittelukeskuksen, opetusviraston, liikuntaviraston, nuorisoasiainkeskuksen, kaupunginkirjaston, pelastuslaitoksen, rakennusviraston ja ympäristökeskuksen kanssa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ( ) sekä asemakaavan muutosluonnoksesta saapui kuusi kannanottoa: kiinteistöviraston geotekniseltä osastolta, HKL-liikelaitokselta, HSL Helsingin seudun liikenteeltä, rakennusvirastolta, Helsingin Satamalta ja ympäristökeskukselta. Kannanotot kohdistuivat esirakentamiseen, raitioliikenteen huomioimiseen, saattoliikenteen järjestämiseen, pysäköintipaikkoihin, katualueiden ylläpitoon, luiska- yms. rakenteisiin, syväkeräyssäiliöihin, ajoluiskien näkymiin, sataman toimintaedellytysten säilyttämiseen, koulun pihaan sekä sataman aiheuttaman melun ja päästöjen vaikutuksiin. Kannanotot on otettu kaavoituksessa huomioon siten, että rakennusten ja piha-alueiden melunsuojausta sekä päästöjen vaikutuksia ja tuulisuutta on selvitetty huolellisesti kaavan suunnitteluratkaisua laadittaessa. Peruskoulu on siirretty takaisin sille aikaisemmin varatulle, suojaisammalle tontille. Bunkkerin katolle sijoitetun townhouse-korttelin suunnittelussa luovuttiin korttelin avoimista kulmista, jolloin korttelipihasta saatiin suojaisampi. Kaavamuutoksen valmistelusta ei esitetty mielipiteitä.

9 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Tilastotiedot Voimassa oleva asemakaava Käyttötarkoitus Pinta-ala Kerrosala m2 k-m2 Urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (YU) Toimitilarakennusten korttelialue (KTY) Katu Yhteensä Asemakaavan muutosehdotus Käyttötarkoitus Pinta-ala Kerrosala m2 k-m2 Opetus- ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten sekä asuinrakennusten korttelialue (YOUA) Opetustoiminnan korttelialue (YOU-1) Toimitilarakennusten korttelialue (KTY) Katu Yhteensä Jatkotoimenpiteet Asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kuulumatonta aluetta. Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta Helsingin Energia liikelaitoksen ja Helen Sähköverkko Oy:n, HSY:n vesihuollon, kiinteistölautakunnan/kiinteistöviraston, yleisten töiden lautakunnan/rakennusviraston, pelastuslautakunnan ja ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen sekä Helsingin Sataman, liikuntalautakunnan/liikuntaviraston, opetuslautakunnan/opetusviraston, kulttuuri- ja kirjastolautakunnan/kaupunginkirjaston, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen sekä muut mahdollisesti tarvittavat lausunnot.

10 Helsingin kaupunki Esityslista 34/ (10) Asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Matti Kaijansinkko, projektipäällikkö, puhelin: matti.kaijansinkko(a)hel.fi Kati Immonen, insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu / talous, puhelin: kati.immonen(a)hel.fi Helena Korjus, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu / geo, puhelin: helena.korjus(a)hel.fi Anna Nervola, liikenneinsinööri, liikennesuunnittelu, puhelin: anna.nervola(a)hel.fi Matti Neuvonen, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu / melu, puhelin: matti.neuvonen(a)hel.fi Pia Sjöroos, arkkitehti, puhelin: pia.sjoroos(a)hel.fi Mikko Stenius, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu / infra, puhelin: mikko.stenius(a)hel.fi Liitteet 1 Sijaintikartta 2 Ilmakuva 3 Asemakaavan muutosehdotuksen nro kartta, päivätty Asemakaavan muutosehdotuksen nro selostus, päivätty Havainnekuva Vuorovaikutusraportti ja keskustelutilaisuuden muistio 7 Jätkäsaaren Bunkkeria ja naapurikortteleita koskeva asemakaavan muutosehdotus nro Päätöshistoria