5. kaupunginosa, Osa korttelia 231. Asemakaavan muutos. Asemakaava 491 ASEMAKAAVAN SELOSTUS PORVOO TEOLLISUUSTIE 11-15

Transkriptio

1 Asemakaava 491 ASEMAKAAVAN SELOSTUS Illustraatio. Arkkitehtuuritoimisto B&M Oy, PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO TEOLLISUUSTIE kaupunginosa, Osa korttelia 231 Asemakaavan muutos 1

2 Asemakaavan muutos koskee korttelin 231 tonttia 25 kaupunginosassa 5. Tarmola Teollisuustie 11-15, Mestarintie 11-13, Työpajatie Asemakaavan vireille tulo: Kaupunkikehityslautakunta on päättänyt käynnistää asemakaavanmuutoksen Asemakaavan käsittely: Asemakaavaehdotus kaupunkikehityslautakunnassa Asemakaavaehdotus kaupunginhallituksessa..201_ Asemakaavan hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto..201_ 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutos koskee Tarmolan työpaikka-alueella sijaitsevaa kiinteistöä. Alue sijoittuu Tarmolan työpaikka-alueen vanhimmalle osalle. Aluetta rajaavat luoteessa Mestarintie, koillisessa Teollisuustie ja kaakossa Työpajatie. Lounaassa alue rajoittuu naapurikiinteistöihin (liite 1). 1.3 Asemakaavan tarkoitus Asemakaavanmuutoksella tutkitaan kiinteistön käyttömahdollisuuksien monipuolistamista. Tuotanto-, varasto- ja toimistokäytön ohella tutkitaan myös liikerakentamisen laatu-, mitoitus- ja sijaintiratkaisu kiinteistön alueella. Mahdollisen korvaavan ja lisärakentamisen kaupunkikuvalliset reunaehdot määritellään. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Asemakaavan tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdeaineistosta TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Suunnittelualue eli tontti Rajanaapuri lounaassa eli tontti Muu lähiympäristö Maanomistus Liikenne Tekninen huolto Kaupalliset palvelut Erikoiskaupan palvelut Porvoon seudulla Erikoiskaupan palvelut Porvoossa

3 Kaupalliset palvelut Tarmola-Kaupunginhaassa Kaupalliset palvelut asemakaava-alueella ja lähiympäristössä Muut palvelut Asukkaat ja työpaikat Pohjavesi ja maaperä Häiriötekijät Rasitteet Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Rakennusjärjestys Tonttijako ja rekisteri Pohjakartta Rakennuskiellot Kaava-alueen suunnittelun kannalta oleellisimmat kaupan selvitykset Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten, Strafica, , tiivistelmä Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi, Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava, Uudenmaan liiton julkaisuja E , tiivistelmä Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy, Porvoon kaupunki, 2011, tiivistelmä ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Asemakaavaratkaisun kehittyminen ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Pysäköinti Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-7) Ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (TY-9) Kaavan vaikutukset Vaikutukset palvelu- ja yhdyskuntarakenteen kehittymiseen Vaikutukset Porvoon kaupan rakenteeseen Vaikutukset sekä luonnonympäristöön että rakennettuun ympäristöön Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin ja pysäköintiratkaisuihin Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja -määräykset ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusohjeet Toteuttamisen ajoitus

4 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Alueen sijainti Liite 2. Ajantasa-asemakaava Liite 3. Ote asemakaavakartasta ja määräyksistä Liite 4. Havainnekuva Liite 5. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 6. Yhteenveto lausunnoista ja huomautuksista Liite 7. Alustava tonttijako 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdeaineistosta - Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten. Strafica Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi, 2. vaihemaakuntakaava. Uudenmaan liitto E Porvoon kaupunki (2011), Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy - Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvitys, kaupunkisuunnittelu, huhtikuu TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Oy C. E. Lindgren Ab omistaa suunnittelualueen muodostavan kiinteistön Tarmolan työpaikka-alueen keskivaiheilla. Yrityksellä on useassa vaiheessa rakennetuissa tiloissa maalaustyövälineiden, erikoisharjojen ja muovimäkituotteiden tuotanto- ja varastotoimintaa. Tuotannon tehostumisen johdosta rakennuskanta on osoittautunut osittain epäkäytännölliseksi tai tehottomaksi. Sijaintinsa ansiosta kiinteistö soveltuisi myös Tarmolan-Kaupunginhaan kaupallisen profiilin mukaan laajan tavaravalikoiman ja tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilojen toteuttamiseen. Kiinteistönomistaja on hakenut asemakaavanmuutosta, jolla sallittaisiin tuotanto-, varasto- ja toimistokäytön ohella myös tilaa vaativan erikoistavaran kaupan tilat. Yritys ei tavoittele nykyisen rakennuskantansa laajuuteen nähden merkittävää liiketilarakentamista kiinteistönsä alueelle, vaan lähinnä kiinteistön käytettävyyden monipuolistamista. Kaupunkikehityslautakunta on päättänyt käynnistää asemakaavan muutoksen. Hankkeesta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa ja viimeksi Ennen asemakaavanmuutoksen hyväksymistä tulee kiinteistön omistajan kanssa solmia maankäyttösopimus. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä asemakaavanmuutosluonnoksen kanssa Luonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. 2.2 Asemakaava Alueella on ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Vähittäiskaupan suuryksikköä, päivittäistavarakauppaa tai keskustahakuista erikoiskauppaa alueelle ei saa sijoittaa. Asemakaava on yleiskaavan ja maakuntakaavan mukainen. Alueen korttelialueiden yhteenlaskettu pinta-ala on m 2 ja niille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä k-m². Asemakaava-alueen rakennusoikeuden kokonaismäärä on säilytetty ennallaan verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan. Liikerakennusten korttelialue muodostaa suhteessa pienimmän osan asemakaava-alueesta. Korttelialueelle voi sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta k-m², joka kokonaan käytettäessä tuottaa vähittäiskaupan suuryksikkörajan alapuolelle jäävän tilaa vaativan kaupan yksikön. Asemakaavamääräyksellä on ohjattu kaupan laatua vielä tarkentamalla, että päivittäistavarakauppaa, vähittäiskaupan suuryksikköä tai keskustahakuista erikoiskauppaa ei alueelle saa sijoittaa. Ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueella on tavoiteltu kiinteistönomistajan oman tuotanto- ja varastotoiminnan kehittämisen edellytysten säilymistä. Asemakaavassa on sallittu edellä kuvattujen kaavamuutoksessa ensisijaisesti tavoiteltujen toimintojen 4

5 lisäksi myös Tarmolan alueen luonteeseen sopivien hyvinvointipalvelutilojen kuten kuntosalien tai kahvila- ja ravintolatilojen sekä toimistotilan sijoittaminen alueelle. Lisäksi on sallittu alueella nykyäänkin, tosin kylläkin voimassa olevan asemakaavan vastaisesti, sijaitsevan ei-keskustahakuisen erikoiskaupan 700 k-m²:n laajuisten toimintojen säilyminen alueella edelleenkin. Asemakaavalla ei ole vaikutusten arvioinnissa todettu haitallisia vaikutuksia Porvoon kaupan rakenteeseen tai liikenneolosuhteisiin. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Kiinteistönomistaja käynnistänee asemakaavan toteuttamisen kaavan saatua lainvoiman. Alueella nykyään olevien toimintojen kannalta kaavamuutos ei sinänsä juuri muuta tilannetta. Kaavan mahdollistaman kiinteistökehityksen toteuttaminen edellyttää kiinteistön nykyisen rakennuskannan purkamista ja korvaamista laadukkailla uudisrakennuksilla vaiheittain. Kehittäminen käynnistynee tilaa vaativan erikoistavarakaupan hankkeella kaava-alueen kaakkoisosasta ja edennee vaiheittain pitkänkin ajan kuluessa. Kaavan sallima toimistorakentaminen toteutunee hankkeista viimeisimpänä. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue käsittää Tarmolan työpaikka-alueen keskivaiheilla Mestarintien, Teollisuustien ja Työpajatien rajaaman korttelin 231 koillispään. Suunnittelualue on kooltaan noin m Luonnonympäristö Suunnittelualueella ja sen lähistöllä on niukasti luonnonympäristöä, koska maa-alueet on käytetty joko rakentamiseen tai laajoina piha-alueina. Kuitenkin suunnittelualueen kaakkoisosalla on kahden siipimäisen yksikerroksisen hallin välissä hyvinkin vehreä puistomainen vyöhyke, jonka sekalajinen puusto ulottuu Työpajantien varteenkin. Kiinteistön kaakkoiskulmassa kasvaa muutama lähes ylikokoiseksi kasvanut pihta eli ns. jalokuusi. Lisäksi tontin kadunpuoleisilla reunoilla on siellä täällä muutama komea mänty. Puusto lienee istutettu pääpiirteissään jo 1960-luvun alussa. Panoraamanäkymä Työpajatieltä Kiinteistön lounaisraja on merkitty kuvaan punaisella viivalla. Etualalla näkyy tontilla oleva Porvoon Pyörätalon noin 500 k-m²:n kokoisen myymälän julkisivu Rakennettu ympäristö Suunnittelualue eli tontti Tontilla on lukuisissa vaiheissa rakennettu tuotantohallien kokonaisuus. Kokonaisuus muodostuu koillis-lounaissuuntaisesta runko-osasta, josta lähtee Teollisuustien suuntaisia siipiä. Vanhin osa on tontin itäisessä kulmassa olevan pulpettikattoisen hallin itäisin osa, jolle on myönnetty rakennuslupa vuonna 1960 Insinööritoimisto Ensio Miettisen tarpeisiin. Insinööritoimisto sulautui sittemmin Puristustuote Oy:öön ja toiminta jatkuu nykyisessä Ensto Group yhtymässä. Hallia laajennettiin jo samana vuonna nykyiseen pituuteensa, jonka jälkeen alkoi tontin keskelle sijoittuvan runko-osan rakentaminen vuonna Viimeisimpänä valmistui pohjoisin korkea halli vuonna 1969 myönnetyllä rakennusluvalla. Nykyinen omistaja sijoittui kiinteistöön noin vuonna 1976 ja hankki sen omistukseensa vuonna Sittemmin rakennuksissa on tehty lähinnä sisäisiä nykyisen tuotannon edellyttämiä muutoksia. Nykyisen omistajan aikana on rakennettu pihan lounaiskolkkaan muusta rakennuskokonaisuudesta erillinen kylmä varastohalli vuonna

6 Katunäkymä Teollisuustieltä Vasemmalla näkyvä matala konttoriosa edustaa kiinteistön vanhinta rakennuskantaa 1960-luvun alusta. Kuvan keskellä alueelle ominaista viidessä vuosikymmenessä varsin näyttäviksi kasvanutta puustoa. Panoraama Teollisuustien ja Mestarintien risteyksestä Tämä suunnittelualueen koillisin kulma on kaupunkikuvallisesti selkeästi epätyydyttävin. Kuvan keskellä erottuva korkea halli on valmistunut 1970-luvun lopulla Rajanaapuri lounaassa eli tontti Lounaisella naapuritontilla suunnittelualueen teollisuushallin runko-osa jatkuu yhtenäisenä kuvastaen näiden naapuritonttien yhteistä historiaa. Tonttijako oli jo alun perinkin nykyisen kaltainen, joskin nykyiset tontit oli tarkoitettu jaettaviksi pienempiin osiin. Tontti kuului jo vuonna 1962 ensimmäisiä halleja rakennettaessa Ensio Miettisen johtamalle Puristustuote Oy:lle kun taas suunnittelualue oli hänen nimeään kantavan insinööritoimiston omistuksessa. Tontin rakennuskanta on rakennettu suunnittelualueen tapaan hyvin nopeasti siten, että tontin rakennustilanne saavutti nykyisen laajuutensa 1970-luvun alkupuolella. Ensto alkoi siirtää toimintaansa vuonna 1974 valmistuneeseen uuteen suureen teollisuushalliin, jolloin nämä ja suunnittelualueen tilat siirtyivät vaiheittain uusille käyttäjille luvun alusta löytyy kokonaissuunnitelma jossa kampamaista rakennetta oli tarkoitus jatkaa vielä tämän tontin lounaisille naapuritonteille asti. Noista tonteista yksi on vielä tänäkin päivänä rakentamatta Muu lähiympäristö Samassa korttelissa 231 suunnittelualueen länsipuolella on muutamia pienehköjä työpaikkatontteja vaihtelevasti vuosien välillä rakennettuine yksikerroksisine rakennuksineen. Suunnittelualueen ympäristössä pohjoispuolella sijaitsevat Norpe Oy:n laajat vanhimmilta osiltaan luvun puolivälissä rakennetut tuotantolaitokset. Koillisnaapurissa on yksikerroksisia myymälärakennuksia 1970-luvulta ja idässä ns. Kiito-Shell -huoltoaseman takapihanäkymä. Huoltoasema on rakennettu vuonna Aivan suunnittelualueen eteläpuolella Työpajatie 15:ssä on pienehköjä yksikerroksisia teollisuushalleja aivan 1960-luvun alusta joukossaan jopa kaksi Helsingin Tattarisuolta tuttua peltistä kaarihallia. Kaarihallilla tarkoitetaan tässä varastohallityyppiä, jossa puoliympyräkaaren muotoinen katto muodostaa samalla rakennuksen sivuseinät. 6

7 Ilmakuva kesältä Suunnittelualue on rajattu kolmoispistekatkoviivalla kuvaan Maanomistus Suunnittelualueen kiinteistö on yksityisomistuksessa Liikenne Suunnittelualue rajoittuu kolmelta sivultaan Tarmolan pohjoisosan keskeisiin katuihin. Teollisuustie on selkeimmin kokoojakatu, joka välittää liikennettä Werner Söderströmin kadun, Loviisantien ja Veckjärventien välillä. Myös Mestarintiellä on kokoojakatumainen tehtävä. Työpajatie on selkeimmin tonttikatu. Liikennemäärät katuosuuksilla ovat verrattain maltillisia. Teollisuustiellä liikkuu noin 5500 ajoneuvoa vuorokaudessa ja Mestarintiellä ajoneuvoa/vrk. Liittymävälit ovat suuret ja liikenteen sujuvuus hyvä. Näin ollen Teollisuustielle on mahdollista järjestää tonttiliittymiäkin. Kaikilla kaduilla on myös erilliset kevyen liikenteen väylät ajoradan toisella puolella. Alue on saavutettavissa erittäin hyvin henkilöautolla ja raskaallakin kalustolla. Sekä Werner Söderströmin kadun että Loviisantien kautta on liittymät valtatie 7:lle, joskin toispuoleisesti eli kumpikin yhteys on tarpeen samanaikaisesti. Alue on myös saavutettavissa hyvin kevyen liikenteen kulkumuodoilla keskustan, Huhtisen ja Kevätkummun suunnista. 7

8 Joukkoliikennevälineistä ovat käytettävissä Porvoon Liikenteen paikallislinjat. Linjalla 2 pääsee lyhyellä vuorovälillä metrin päähän Werner Söderströminkadulle ja työmatkaliikenteeseen olisi käytettävissä linja 2Y, joka ajaa Teollisuustietä aamuisin Torilta Huhtisiin ja iltapäivällä päinvastoin. Pysäkit ovat suunnittelualueen vieressä. Liikennemäärät alueella. Suunnittelualue on rajattu karttaan. Porvoon kaupunki, kuntatekniikka, Tekninen huolto Alue on liitetty kunnallistekniikkaan Kaupalliset palvelut Tarmolan palvelutarjontaa on selvitetty vuosina laadituissa kaupan ratkaisujen vaikutusten arvioinneissa sekä erillisessä Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvityksessä. Suunnittelualueen osalta on tarkoituksenmukaista tarkastella erikoiskauppaa, koska alueella ei ole eikä sinne ole tarkoitus tutkia päivittäistavarakauppaa Erikoiskaupan palvelut Porvoon seudulla Erikoiskauppa Porvoon seudulla keskittyy päivittäistavarakauppaa vahvemmin Porvooseen. Merkittävimmät erikoiskaupan alueet ovat Porvoon keskusta, Tarmolan alue ja Kuninkaanportti. Porvoosta haetaan erikoiskaupan palveluja lähes koko maakunnan alueelta. Porvoon seudun kuntakeskuksissa erikoistavaroiden tarjonta on varsin suppea ja se palvelee varsin pientä asiakaskuntaa. Porvoossa voimakkaimmin kasvaneita erikoiskaupan sijaintipaikkoja ovat nykyiset kaupan keskittymät: keskusta (mukaan lukien Länsiranta), Kuninkaanportti ja Tarmolan-Kaupunginhaan alue Erikoiskaupan palvelut Porvoossa Valtaosa Porvoon kaupallisista palveluista yleensä on sijoittunut keskustaan, joka jakautuu Vanhaan Porvooseen ja ydinkeskustaan. Tarmolan alue on merkittävä tilaa vaativan kaupan alue, jonne on sijoittunut mm. autokauppaa, huonekalukauppaa ja rautakauppaa. Myös Ölstensiin on sijoittunut tilaa vaativaa erikoiskauppaa, mutta huomattavasti vähemmän kuin Tarmolaan. Kuninkaanportista on viime vuosina muodostunut merkittävä tilaa vaativan erikoiskaupan keskittymä. Vuoden 2013 alussa kaikkien kaupallisten palvelujen liiketilamäärä oli noin k-m². Liiketilasta 37 % sijoittui keskusta-alueelle, 33 % Tarmola-Kaupunginhakaan, Hattulaan ja Ölstensiin, 26 % Kuninkaanporttiin ja 5 % alakeskuksiin. Kaupan käytössä olleesta liiketilasta 11 % oli 8

9 päivittäistavarakaupan käytössä, 46 % tilaa vaativan erikoiskaupan, autokaupan ja huoltamoiden käytössä ja 43 % muun erikoiskaupan käytössä Kaupalliset palvelut Tarmola-Kaupunginhaassa Tarmolan-Kaupunginhaan alue on merkittävä työpaikkakeskittymä Porvoossa. Alueella oli vuoden 2011 lopussa noin työpaikkaa, joista noin 700 eli 22 % oli kaupan toimialalla (tukku- ja vähittäiskaupassa). Alueelle on edelleen ominaista tuotantotoiminta, alueen työpaikoista 48 % on teollisuudessa. Tarmolan-Kaupunginhaan alueelle sijoittuu noin 35 % (noin k-m²) Porvoossa sijaitsevasta paljon tilaa vievän kaupan (TIVA) pinta-alasta. Alueella on mm. autoliikkeitä, autotarvikeliikkeitä, huoltamoita, rautakauppoja, maatalouskauppaa ja rakennustarvikeliikkeitä. Tarmolassa on kaksi päivittäistavarakauppaa, Lidl ja K-supermarket. Jälkimmäisen laajentaminen vähittäiskaupan suuryksiköksi on mahdollista keväällä 2015 lainvoiman saaneella asemakaavalla. Lisäksi Tarmolassa on elintarvikkeiden myyntiin erikoistuneita pieniä myymälöitä, kuten leipomon myymälä, makeistehtaan tehtaanmyymälä ja kalakauppa. Muuta erikoiskauppaa (ei siis TIVAa) on yhteensä noin k-m², joka on noin 11 % koko Porvoon erikoiskaupan pinta-alasta. Alueella on kaksi isohkoa laajan tavaravalikoiman kauppaa, sekä pienempiä eläintarvike-, ratsastustarvike-, valaisinkauppoja ja muita erikoiskauppoja. Tarmola-Kaupunginhaassa on liiketiloja yhteensä noin k-m², josta 67 % on paljon tilaa vaativan kaupan neliöitä, 10 % päivittäistavarakauppaa (mukana myös elintarvikkeiden erikoiskauppa), ja 21 % muuta erikoiskauppaa. Tarmolan-Kaupunginhaan kokonaispinta-ala on noin 1,7 km² ja liiketilat sijoittuvat koko alueelle muodostaen nauhamaisia ketjuja kokoojakatujen suuntaisesti. Tilojen sijoittumisessa ja keskinäisissä etäisyyksissä on havaittavissa toimialoittaista keskittymistä siten, että päivittäistavarakauppa ja suuri osa muusta kuin tilaa vaativan erikoistavaran myynnistä sijoittuu Asentajantien varrelle. Erikoistavaramyymälät (tilaa vaativa (TIVA) ja muu erikoistavara) sijoittuvat etäämmälle ja myös hajalleen (ks. myös kartta seuraavalla sivulla). Erityisesti TIVA-kaupassa on nähtävissä keskittymistä siten, että mm. lasiliikkeet ja rengasliikkeet ovat sijoittuneet kilpailijoiden lähistölle. Osa pienistä erikoismyymälöistäkin sijoittuu hajanaisesti jopa huonoilta vaikuttaviin liikepaikkoihin, mikä on seurausta niiden synnystä tuotantotoimintaan ja kiinteistönomistukseen nojautuvina erikoismyymälöinä Kaupalliset palvelut asemakaava-alueella ja lähiympäristössä Suunnittelualueen asemakaava ei mahdollista liiketoimintaa. Alueella toimii kuitenkin tietoliikennetuotemyymälä Porvoon Tele-Center Oy Ab, joka on muuta kuin tilaa vaativaa erikoistavaraa sekä Porvoon Pyörätalo Oy Borgå Cykelhuset Ab, joka on Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvityksessä tulkittu tilaa vaativan erikoistavaran kaupaksi. Em. selvityksen mukaan myymälöiden koko on noin 200 k-m 2 ja 500 k-m 2. Yhteensä suunnittelualueella on liiketilaa tällä hetkellä noin 700 k-m 2. Asemakaava-alueen lähituntumassa on kaupallisia palveluja lähinnä itä- ja kaakkoispuolilla. Palvelut käsittävät tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa (rautakauppatyyppinen RTV, Teollisuustie 12, 750 k-m 2 sekä rengasliike Euromaster, Teollisuustie 14, 600 k-m 2, LVI-tarvike LVI-Center Auhtola, Työpajatie 22, 200 k-m 2 ), muuta erikoiskauppaa (eläintarvikeliike Catfish Oy, Teollisuustie 12, 300 k-m 2 ) sekä kaksi polttoaineen automaattijakeluasemaa (St1 ja Shell Express). Lisäksi lähituntumassa on kahvilapalveluja, pizzeria sekä kuntosalityyppisiä hyvinvointipalveluja ja eläinlääkäriasemia sekä autokorjaamoja. Kaupallisten palvelujen sekä hyvinvointipalvelujen monipuolisuus kuvastaa saavutettavuudeltaan hyvin Tarmolan alueen luonnetta ja kaupallista profiilia, joka vastaa Porvoon kaupan alueiden keskinäisen roolijaon tavoitteita Muut palvelut Julkiset palvelut sijaitsevat Porvoon liikekeskustassa 1,1 1,5 kilometrin etäisyydellä. Virkistykseen käytettävissä oleva viherkäytävä sijaitsee noin 300 metrin päässä suunnittelualueelta koilliseen Tarmolan ja Kaupunginhaan työpaikka-alueet jakavan puistoalueen kohdalla Asukkaat ja työpaikat Asemakaava-alueella toimii pääasiassa Oy C.E.Lindgren Ab:n tuotantotiloja toimistoineen. Yritys on työllistänyt Porvoon toimipisteellään lähimenneisyydessä työntekijää. Määrä on vaihdellut sesonkiluontoisesti tuotannon tarpeiden mukaan. Kiinteistön alueella olevassa elektroniikkamyymälässä ja polkupyörämyymälässä on lisäksi muutamia työpaikkoja kummassakin. Alueella on aikoinaan yleisesti tarpeellisena pidetty ns. talonmiehenasunto, joka on ollut asuinkäytössä. Kiinteistönomistajan tavoitteena on vähitellen luopua kiinteistön käyttämisestä asumiseen. 9

10 Ote lähtöselvityksestä Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvitys. Kartta 4: myymälätilanne alueella. Kartta kuvaa havainnollisesti toteutuneiden myymälöiden sijoittumista alueella alkuvuonna Värit kuvaavat myymälätyyppejä ja ympyröiden koko myymälöiden suhteellista kokoluokkaa. Kooltaan suurimmat myymälät sijoittuvat Asentajantien varrelle. 10

11 Pohjavesi ja maaperä Perustamisolosuhteet alueella ovat kohtalaisen hyvät. Alue ei ole pohjavesialuetta Häiriötekijät Alueella on liikenteen pöly- ja meluhaittoja, joskin käytetyt ajonopeudet ovat alhaisia. Alueen käyttöön työpaikka- ja palvelutoimintaan näillä haitoilla ei ole merkittävää vaikutusta, mutta kylläkin asumiseen. Suunnittelualueen pohjoispuolella toimii merkittävä kylmäkalustevalmistaja Norpe Oy, joka edustaa perinteistä teollisuutta. Kovin vakavia ympäristöhäiriöitä yrityksen toiminta ei kuitenkaan aiheuta Rasitteet Suunnittelualueella ei ole asemakaavan laatimisen kannalta merkittäviä rasitteita. Alueen pohjoispuoliskon poikki sekä katujen varsilla näyttäisi kulkevan lähinnä Soneran maanalaisia kaapeleita. Niistä osa lienee iäkkäitäkin. Kaapeleiden siirtotarpeeseen on kuitenkin syytä varautua. Alueen keskivaiheilla on vuosikymmeniä vanha rasite Porvoon veden omistaman viemärijohdon sijoittamiseksi kylläkin suunnittelualueelta ulos. Jätevesiviemäri on otettava huomioon alueella rakennettaessa ja tarvittaessa siirrettävä. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista on tullut voimaan ja sen tarkistus Asemakaavan muutosta valmisteltaessa huomioon otettavat ja edistettävät tavoitteet liittyvät toimivaan aluerakenteeseen, eheytyvään yhdyskuntarakenteeseen ja elinympäristön laatuun. Tavoitteiden mukaan alue- ja yhdyskuntarakenteen toimivuuteen tulee kiinnittää huomiota. Elinkeinotoiminnan tarpeet ja ympäristöarvot tulee yhteen sovittaa. Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja. Henkilöautoliikenteen tarpeen tulee olla mahdollisimman vähäinen. Joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan ja edistetään. Kaupunkiseuduilla on varmistettava palvelujen saatavuutta edistävä palveluverkko sekä selvitettävä vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen. Hyvälle taajamakuvalle luodaan edellytykset. Alueen maaperän soveltuvuus suunniteltuun käyttöön sekä pilaantuneen maan puhdistustarve on selvitettävä ennen kaavan toteuttamista. Energian säästämistä sekä uusiutuvien energialähteiden ja kaukolämmön käyttöedellytyksiä lisätään Maakuntakaava Itä-Uudenmaan maakuntavaltuuston hyväksymässä ja ympäristöministeriön vahvistamassa Itä-Uudenmaan kokonaismaakuntakaavassa alue on merkitty työpaikka-alueeksi (TP). Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava täydentää Itä-Uudenmaan maakuntakaavaa. Alueella on myös vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkintä (km). Merkinnällä on osoitettu pinta-alaltaan yli k- m 2 :n kokoisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainti keskustatoimintojen alueen ulkopuolella. Suunnittelumääräyksen mukaan näiden yksiköiden ajoituksessa on otettava huomioon koko maakunnan ja kuntien palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan sijoittaa yksi tai useampi yksikkö. Kulttuuriympäristön säilymiseen tulee kiinnittää huomiota. Uudenmaan maakuntavaltuuston hyväksymässä ja ympäristöministeriön vahvistamassa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta. Suunnittelualueella on lisäksi merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan yksikön kohdemerkintä. Suunnittelumääräyksen mukaan merkinnän osoittamalle alueelle voidaan osoittaa sellaista merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusti sijoittaa myös keskusta-alueiden ulkopuolelle, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Vähittäiskaupan suuryksikön enimmäismitoitus on tällä alueella k-m 2 sisältäen myös olemassa olevan liiketilan sekä merkitykseltään paikallisen liiketilan. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös ns. myymäläkeskittymää. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa yksikön sijoitus ja laajuus on määriteltävä siten, että se muodostaa riittävän laajan toiminnallisen kokonaisuuden. Kaupan laadun osalta maakuntakaavan selostuksessa tarkennetaan vielä, että seudullisesti merkittäviin vähittäiskaupan suuryksiköihin voidaan sijoittaa kokonaismitoituksen puitteissa paikallisesti merkittävää päivittäistavaran kauppaa ja muuta erikoiskauppaa (mm. vaatekauppaa), jos kunnan palveluverkkoratkaisu mahdollistaa tämän. Yksikköä ei saa toteuttaa ennen ympäröivien taajamatoimintojen tai työpaikka-alueiden toteutumista. Lisäksi korostetaan liikenteestä aiheutuvien haittojen minimoimista, saavutettavuuden varmistamista eri kulkumuodoilla sekä asiointimatkojen pituuden kohtuullisuutta. Loviisantie on osoitettu seututieksi. 11

12 Yleiskaava Keskeisten alueiden oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa (hyväksytty , voimaantulo 2006) alue on merkitty työpaikka-alueeksi (TP). Alue on tarkoitettu monipuoliseksi työpaikka-alueeksi, jossa voi olla palvelu- ja toimistotyöpaikkoja sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja varastointia. Loviisantie on osoitettu seudullisesti tärkeäksi yhdystieksi ja Teollisuustie kokoojakaduksi. Teollisuustietä mukailee kevyen liikenteen reitti merkintä. Yleiskaavaa laadittaessa alueen käyttötarkoitusta ratkaistaessa otettiin huomioon, että Tarmola on yksi Porvoon kaupan alueista. Historiallisesti tuotantotoimintaan tukeutuneen palvelutarjonnan sekä tilaa vaativan erikoistavaran kaupan edelleen kehittämistä pyrittiin tukemaan kaavaratkaisulla. Lisäksi jo yleiskaavaa laadittaessa tunnistettiin päivittäistavarakaupan kehittämistarpeet Tarmolan alueella. Paljon tilaa vaativa erikoiskauppa (mm. auto-, rauta- ja huonekalukauppa) sijoittuu yleiskaavassa osoitetuille työpaikka-alueille, kuten Tarmolaan Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa asemakaava 83, joka on vahvistettu Asemakaavassa alue on osoitettu yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TTV-1). Rakennusoikeutta on tehokkuusluvulla e = 0,6 määriteltynä n k-m². Kerrosluku on kaksi (II). Alueen rakennuskannan yhteenlaskettu kerrosala on noin k-m², joten rakennusoikeudesta on käytetty noin 53 %. Ajantasa-asemakaavayhdistelmä on selostuksen liitteenä Rakennusjärjestys Porvoon kaupungin rakennusjärjestys on kaupunginvaltuuston hyväksymä Rakennusjärjestys tuli voimaan Tonttijako ja rekisteri Alue kuuluu Porvoon kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Alueella on tonttijako Pohjakartta Suunnittelualueen pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. Maapolitiikan kaupunkimittaus ylläpitää pohjakartan tietoaineistoa Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa Kaava-alueen suunnittelun kannalta oleellisimmat kaupan selvitykset Vaikutusten arvioinnissa korostuvat kaupallisten ratkaisujen vaikutukset, vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen sekä liikenteeseen. Vaikutusten selvittäminen perustuu alueelta laadittuihin kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arviointiin, liikenneselvityksiin sekä perusselvityksiin ja käytössä oleviin muihin perustietoihin, selvityksiin ja suunnitelmiin, maastokäynteihin, osallisilta saataviin lähtötietoihin, lausuntoihin ja mielipiteisiin sekä laadittavien suunnitelmien ympäristöä muuttavien ominaisuuksien analysointiin. Kaupunginvaltuusto linjasi kokouksessaan Porvoon kaupan alueiden kehittämisen pohjaksi mm. seuraavat suuntaviivat: - Keskustaa ja Länsirantaa kehitetään monipuolisen erikoiskaupan, kulttuuristen ja julkisten palvelujen alueina. - Kuninkaanportti soveltuu sijaintipaikaksi suurille kaupan yksiköille ja tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköille, joiden ei toimintansa luonteen vuoksi ole mielekästä tai edes mahdollista sijoittua keskustaan. Kuninkaanportin luonteva kehityssuunta on tilaa vievä kauppa ja alueelle sopiva muu erikoiskauppa sekä ajanmukaiset suuret päivittäistavaramyymälät. - Tarmolaa kehitetään laajan tavaravalikoiman kaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan alueena. - Alueellisesti tasapainoisen palvelurakenteen turvaamiseksi lähikauppoja on oltava eri puolilla kaupunkia. Kaupunginvaltuusto säilytti edelleen tämän alueellisen linjauksensa käsitellessään vuonna 2013 valmistunutta kaupan hankkeiden vaikutusten arviointia Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten, Strafica, , tiivistelmä Selvityksessä tarkasteltiin ajankohtaisia ja kokonaan uusia Porvoon päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan hankkeita. Asemakaava-alueelle tavoiteltu liike- ja palvelurakentaminen ei ollut erillisenä hankkeena tarkastelussa mukana, koska se ei vielä tuolloin ollut tiedossa. Asemakaava-alueen kaupallinen kehittäminen vertautuu selvityksessä tarkasteltujen hankkeiden muodostamaan 12

13 kokonaisuuteen. Vaikutusten arvioinnissa oli mukana kaupan hankkeita Tarmolassa, keskustassa (vanha liikekeskusta eli ns. itäranta sekä kasvava Länsiranta), Kuninkaanportissa, Gammelbackassa ja Kevätkummussa. Lähtötietoaineistoina työssä hyödynnettiin aiemmin tehtyjä kaupan selvityksiä, mutta tuotettiin myös uutta tietoa vaikutusten arvioinnin pohjaksi. Selvityksen pääpaino oli päivittäistavarakaupan ratkaisujen ja vaikutusten arvioinnissa, mutta työssä arvioitiin myös erikoiskaupan kehittämisen edellytyksiä. Paljon tilaa vaativan kaupan hankkeista ei selvityksessä arvioitu, mutta työssä arvioitiin muun erikoiskaupan kehittämisen edellytyksiä. Koska kaikki hankkeet eivät olleet yleiskaavan mukaisia, vaikutuksia selvitettiin myös yleiskaavatasolla. A. Väestö ja ostovoima Porvoon seudulla asui vuoden 2011 lopussa noin asukasta, joista Porvoossa noin asukasta (85 %). Väestöennusteena käytettiin Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mitoitusta. Varautumislukujen mukaan Porvoon väestömäärä vuonna 2035 on noin Itä- Uudenmaan väestölisäys vuoteen 2035 on noin asukasta (+22 %), josta noin 72 % kohdistuu Porvooseen. Porvoossa vähittäiskaupan ostovoiman kasvu vuoteen 2035 on noin 286 miljoonaa euroa, josta noin 75 miljoonaa euroa eli neljäsosa on päivittäistavarakaupan ostovoiman kasvua ja loput erikoiskaupan ostovoiman kasvua. B. Päivittäistavarakaupan myymäläverkko Myymälätyypeittäin tarkasteltuna Itä-Uudenmaan päivittäistavarakaupan myymäläverkko koostui pääosin pienistä myymälöistä. Asukaslukuun suhteutettuna Porvoossa on asukkaita / päivittäistavaramyymälä, mikä on enemmän kuin koko maan keskiarvo. Päivittäistavarakauppaa ei tässä yhteydessä ole tarpeen käsitellä syvällisemmin, koska sellaista ei tavoitella asemakaava-alueelle. C. Erikoiskaupan myymäläverkko Porvoon seudulla toimi yhteensä 239 erikoiskauppaa vuonna Toimialoilla, jotka sisältävät pääosin tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä (huonekalu-, kodintekniikka- ja rautakauppa sekä muu tilaa vaativa kauppa kuten puutarha-alan kauppa ja venekauppa) toimi yhteensä 64 myymälää. Asukaslukuun suhteutettuna Itä-Uudellamaalla oli keskimäärin 247 asukasta yhtä myymälää kohti. Tämä on jonkin verran vähemmän kuin koko maan keskiarvo (265 asukasta) eli myymäläverkko oli hieman kattavampi kuin koko maassa keskimäärin. Porvoon seudulla asukasmäärä myymälää kohti oli 240. Erikoiskauppa keskittyy voimakkaasti Porvooseen, sillä siellä toimi 92 % Porvoon seudun ja 72 % Itä- Uudenmaan myymälöistä. Porvoossa erikoiskauppa keskittyy ydinkeskustaan. Tarmolaan ja Kuninkaanporttiin on sijoittunut erityisesti tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä. Länsirannalla Taidetehtaan alueella on avattu syksyn 2012 kuluessa useita erikoiskaupan myymälöitä. D. Ostovoiman siirtymä Päivittäistavarakaupassa Porvoon ostovoiman siirtymän määrittely on tuottanut erityyppisiä tuloksia riippuen käytetyistä arviointitavoista. Aiemman kaupan selvityksen (FCG, 2011) mukaan ostovoiman siirtymä vuonna 2010 oli +14 %. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavatyön yhteydessä laaditussa selvityksessä (Uudenmaan liitto, 2013) ostovoiman siirtymiä ei arvioitu, mutta Porvoon vuoden 2011 väestömäärällä ja päivittäistavarakauppojen vuoden 2011 myynnillä laskettuna siirtymä olisi ollut +4 %. Kaupan keskusliikkeen kanta-asiakaskorttiaineiston pohjalta arvioitu ostovoiman siirtymä Porvoossa vuonna 2011 olisi taas ollut -6 %. Nykytilannetta erilaisilla kulutusluvuilla kuvaavaa tarkastelua oleellisempaa on, että jos Porvoon päivittäistavarakauppaa ei kehitetä, ostovoiman ulosvirtaus kehittyy huonompaan suuntaan. Mikäli nykyinen myymäläverkko säilyisi ennallaan ja myynti kasvaisi yksityisen kulutuksenkasvun verran, ostovoiman siirtymä päivittäistavarakaupassa olisi -15 % vuonna Muilla em. kulutusluvuilla laskettuna siirtymä olisi suurempi. Porvoon tilaa vaativassa erikoiskaupassa ostovoiman siirtymä oli toimialoittain tarkasteltuna vuonna 2009 positiivinen (+20 %). Muussa erikoiskaupassa kysyntä ja tarjonta olivat tasapainossa eli ostovoiman siirtymä oli 0 %. Autokaupassa ja huoltamotoiminnassa Porvoon ostovoiman siirtymä oli +3 %. E. Liiketilan laskennallinen lisätarve Ostovoiman kasvua ja siihen perustuvaa liiketilan laskennallista lisätarvetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi kaupan hankkeet tulevat. Selvityksessä tarkasteltiin liiketilan lisätarvetta päivittäistavarakaupan ja muun kuin tilaa vaativan 13

14 erikoiskaupan osalta, mutta ei tilaa vaativan erikoiskaupan osalta. F. Tarkastellut hankkeet Vaikutusten arviointia varten muodostettiin kaksi tarkasteluvaihtoehtoa. Tarkasteluvaihtoehtoihin sisällytetyt kaikki kaupan hankkeet ja niiden mitoitus ilmenevät kaupungin osa-alueittain yhdisteltynä kaupan hankkeiden vaikutusten arviointiraportin luvusta 4 tähän liitetyistä taulukoista (alla). Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi, Strafica Tarkasteltujen hankkeiden mitoitus tarkasteluvaihtoehdoissa 1 ja 2. G. Uusi liikerakentaminen suhteessa kysyntään Tarkasteluvaihtoehdossa 1 erikoiskaupassa liiketilan lisätarve vuoteen 2035 riittää kattamaan kaikkien hankkeiden yhteenlasketun liiketilalisäyksen. Tarkasteluvaihtoehdossa 2 hankkeiden yhteenlaskettu kerrosala vastaa Porvoon liiketilan lisätarvetta vuodelle Vuoden 2025 liiketilatarpeeseen nähden kerrosalassa on kuitenkin ylitarjontaa. H. Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Erikoiskaupassa erityisesti paljon tilaa vaativa kauppa hakee uusia, saavutettavuudeltaan hyviä sijaintipaikkoja keskustan ulkopuolelta. Tällöin uudet kaupan hankkeet nopeuttavat uudistumiskehitystä. Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittuminen Kuninkaanporttiin ja Tarmolaan, mutta myös Länsirannalle voi heikentää Porvoon ydinkeskustan erikoisliikkeiden toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Kuninkaanporttia kehitetään tilaa vaativan erikoiskaupan, keskustan kanssa mahdollisimman vähän kilpailevan muun erikoiskaupan ja luonteeltaan paikallisten päivittäistavaramyymälöiden alueena, Tarmolaa laajan tavaravalikoiman kaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan alueena ja keskustaa muun erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen alueena. Keskustan itärannan erikoiskaupassa kehittämismahdollisuudet ovat rajalliset. Näin kaikkea erikoiskauppaa ei ole tarpeen yrittää mahduttaa itärannalle. Keskustan kehitykseen vaikuttavat myös hyvin monet muutkin tekijät, kuten liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuus, ympäristön viihtyisyys sekä liikkeiden vetovoima ja aukioloajat. I. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Molempien tarkasteluvaihtoehtojen hankkeet sijoittuvat keskeiselle kaupunkialueelle jo olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. Aluerakennetasolla molempien tarkasteluvaihtoehtojen voidaan katsoa vahvistavan Porvoon kaupallista asemaa. Erikoiskaupassa tarkasteluvaihtoehtojen välillä ei ole eroa. Tarmolaa kehitetään edelleen laajan tavaravalikoiman kaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan alueena. Kaupan tulisi olla laajan tavaravalikoiman kauppaa ja/tai keskustan kanssa mahdollisimman vähän kilpailevaa erikoiskauppaa. Tämän erikoiskaupan tulee olla siis paikallista. 14

15 J. Vaikutukset palvelujen saavutettavuuteen Tarmola on jo nykyäänkin hyvin saavutettavissa. Tarmolan saavutettavuus myös paranee, kun K- supermarketin laajennusta ennakoiden on tehty uusia kevyen ja joukkoliikenteen käytettävyyden parannuksia. Erikoiskaupassa tarkasteluvaihtoehto 2 painottaa enemmän ydinkeskustan kehittymistä ja parantaa siten enemmän myös koettua saavutettavuutta keskusta-asiointia suosivien kannalta katsottuna. Tarkasteluvaihtoehtojen välillä ei ole oleellisia eroa palvelujen saavutettavuudessa eri väestöryhmien kannalta katsottuna. K. Vaikutukset liikenteeseen ja liikkumiseen Hankekohtaiset vaikutukset liikkumiseen ja liikenteeseen on arvioitu erittelemällä kuhunkin hankealueelle tehtävien ostoskäyntien liikkumis- ja liikennetiedot eri ennusteskenaarioissa. Ostoskäynteihin ja liikenteeseen vaikuttavat eniten päivittäistavarakaupan kerrosalan muutokset. Liikenteelliset vaikutukset tarkasteluvaihtoehdoissa on tutkittu laajalti koko Porvoon mittakaavassa. Tarmolan osalta todetaan liikennejärjestelyjen parannustarve, joita tehdään jo kesällä Henkilöautoliikenteen simuloitu ajosuorite ostosmatkoilla kasvaa ilman tarjonnan kehittämistä Porvoossa, koska aiempaa useampi ostosmatka suuntautuu Porvoon ulkopuolelle. Tarjonnan kehittäminen Porvoossa palauttaa ostosmatkojen henkilöauton käytön lähelle nykytilaa. Liikenteen ja liikkumisen kannalta kauppaa tulee kehittää tasapainoisesti Porvoon eri alueilla. L. Muut vaikutukset Kaupan hankkeiden vaikutus elinympäristön viihtyisyyteen, kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön tulee muotoutumaan liikerakennusten toteuttamisen mukaan. Tarkasteluvaihtoehtojen muodostamilla kokonaisuuksilla tai yksittäisillä hankkeilla ei ole vaikutusta luonnon monimuotoisuuteen tai luonnonvaroihin, koska hankkeet sijoittuvat olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. M. Toimenpide-ehdotuksia Selvityksessä annettiin lisäksi selkeitä toimenpide-ehdotuksia, joissa vaikutusten arviointi konkretisoituu. Selvityksen toimenpide-ehdotuksen mukaan kaavoituksen lähtökohdaksi olisi hyvä ottaa tarkasteluvaihtoehdon 2 mukainen tilanne, joka vastasi tuolloin ajankohtaisen Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan valmiste-luun liittyneessä kaupan selvityksessä määriteltyä liiketilan lisätarvetta. Tarmolan ja Kaupunginhaan muun erikoiskaupan kaupalliseen kehittämiseen jää noin k-m². Valtaosan tästä tulisi olla laajan tavaravalikoiman kauppaa ja/tai keskustan kanssa vähän kilpailevaa erikoiskauppaa. Liikenteen sujuvuutta heikentävät vaikutukset ovat ehkäistävissä suunnittelemalla hankkeiden liittymäkohdat tie- ja katuverkkoon huolellisesti Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi, Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava, Uudenmaan liiton julkaisuja E , tiivistelmä Uudenmaan liitto laati 2. vaihemaakuntakaavatyössä kaupan palveluverkkoselvityksiä ja vaikutusten arviointeja. Raportin ovat laatineet Uudenmaan liitto, Santasalo Ky ja Strafica Oy. Selvitysten perusteella Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa Tarmolaan on osoitettu merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkömerkintä, km-merkintä. Alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueiden ulkopuolelle kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa, toisin sanoen tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa. Enimmäismitoitus Tarmolassa on k-m 2, ja enimmäismitoituksessa on mukana olemassa oleva ja uusi liiketila. Selvitystä tarkasteltaessa on otettava huomioon, että arviointi liittyy Uudenmaan maakuntakaavan uudistamiseen. Tarkoituksena on ollut vaikutusarviointeja hyödyntäen mitoittaa maakuntakaavaan osoitettavat vähittäiskaupan suuryksiköt ja tarvittavilta osin myös keskustatoimintojen alueita. Tavoitteena on ollut, että kaupan enimmäismitoitukset voidaan osoittaa maakuntakaavaan riittävällä tarkkuudella ja laatia maakuntakaava kaupan osalta siten, että se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset. Lisäksi on arvioitu maakuntakaavan kaupan palveluverkon vaikutuksia. 15

16 Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten, Strafica : Vaikutusten arvioinnin yhteenvetotaulukko tarkasteluvaihtoehtojen keskeisimmistä vaikutuksista. Selvityksessä asemakaavahankkeen kannalta kiinnostavaa on liiketilan lisätarpeen määrittely ja sen jakautuminen mm. Tarmola-Kaupunginhakaan. Liiketilan lisätarve on jaettu keskustahakuisiin toimintoihin ja keskustan ulkopuolisten alueiden toimintoihin. Puhdas toimialajako ei ole soveltuva, sillä keskustat ja muut kaupan alueet ovat yleensä monipuolisia ja alueille sijoittuu monen toimialan myymälöitä. Keskusta-alueilla on myös tilaa vaativaa kauppaa ja muilla alueilla jonkin verran päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa. Liiketilatarpeen suuntaamisessa keskustoihin ja muille alueille on otettu huomioon MRL:n 71 b :n kaupan sisältövaatimukset maakuntakaavassa eli mm. se ettei suunniteltu maankäyttö saa haitata merkittävästi keskustojen kaupallisia palveluja ja kehittämistä. Suuntaamisessa on otettu huomioon nykyinen liiketilan jakautuminen keskusta-alueille ja muille alueille sekä myös tavoitteellinen toimialarakenne erityyppisillä alueilla, niin etteivät muut kaupan keskittymät vaikuta liikaa keskustakauppaan. 16

17 Liiketilan lisätarvetta on arvioitu toimialalajeittain vuoteen 2035 mennessä. Päivittäistavarakaupan lisätarve ei ole suunnattua eli kaikki kysyntä tulee kunnan sisältä. Erikoiskaupassa kysyntä on kunnan ulkopuolistakin. Vertailtaessa liiketilan lisätarpeen mitoitusta tämän Uudenmaan liiton selvityksen ja edempänä kohdassa kuvatun Porvoon kaupungin teettämän Strafican selvityksen välillä havaitaan mitoituksissa eroavaisuuksia. Tämä johtuu siitä, että uudemmassa Strafican laatimassa selvityksessä oli mahdollista vähentää liiketilan lisätarpeesta jo toteutuneet hankkeet. Uudenmaan liiton selvitys perustuu tältä osin vanhempiin laajuustietoihin olemassa olevien liiketilojen osalta. Liiketilan lisätarve vuoteen 2035 mennessä, Porvoossa ja Itä-Uudellamaalla k-m² Keskustatyyppiset alueet Muut alueet Yhteensä Porvoo Itä-Uusimaa Edellä esitettyä liiketilan peruslisätarvetta voidaan pitää väestökehitykseen pohjautuvana perusmitoituksena. Kuluttajien asiointi ei kuitenkaan noudata kuntarajoja, vaan ostovoimaa liikkuu kuntien rajojen yli. Tyypillisesti suuremmissa keskuksissa on enemmän kauppaa kuin pienissä kunnissa. Suunnattu liiketilan lisätarve Porvoossa ja Itä-Uudellamaalla vuonna 2035, k-m² Keskustatyyppiset alueet Muut alueet Porvoo Itä-Uusimaa Suunnattu tarve on suurempi kuin laskennallinen tarve, koska pienten kuntien tarvetta on suunnattu sekä omaan kuntaan että läheiseen suurempaan kuntaan. Porvoon liiketilan lisätarve suuntautuu selvityksessä oletetusti vain Porvooseen. Kysymyksessä on kuitenkin teoreettinen laskelma. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoittaminen Porvoossa (vuonna 2035) k-m² Nykytila Tarve Kokonaismitoitus Lopullinen mitoitus maakuntakaavaan Tarmola Kuninkaanportti Laskennallinen mitoitus (yllä kuvattu kokonaismitoitus) sisältää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikköalueen koko liiketilamäärän. Uuden liiketilan mitoituksesta pääosa on paikallista tarvetta. Maakuntakaavassa osoitettu vähittäiskaupan suuryksikköalueiden lopullinen mitoitus sisältää ns. kaavallista ylimitoitusta suhteessa laskennalliseen mitoitukseen. Mitoitus on Tarmolassa k-m² ja Kuninkaanportissa k-m². Porvoon keskustan kauppaa ei ole mitoitettu, koska tarvittava liiketilan määrä ei tule mahtumaan keskustaan. Selvityksessä todetaan mm. kohdassa 5.3 Porvoon poikkeuksellinen tilanne pohdittaessa maakuntakaavatasolla vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoitusta ja muille alueille sijoittuvan liiketilan määrää. Porvoossa ei juurikaan ole muita kehitettäviä kaupan alueita keskustan ohella kuin Kuninkaanportti ja Tarmola. Näille alueille sijoittuu pääosa muiden alueiden tarpeesta. Lisäksi alueet ovat hyvin saavutettavissa ja lähellä keskustaa. Porvoossa keskustaalueen liiketilatarve on niin suuri, ettei se tule keskustaan mahtumaan. Näin ollen tästä tarpeesta riittää hyvin myös paikallisille kaupan alueille, joille jää riittävä määrä liiketilatarvetta tasapainoisen palveluverkon muodostumiselle Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy, Porvoon kaupunki, 2011, tiivistelmä Tarmolan-Kaupunginhaan kehittämisessä nojaudutaan ensisijaisesti tilaa vaativan kaupan tarkastelun osalta alun perin Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen osayleiskaavan pohjaksi on laadittuun kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arviointiin. Vaikutukset on arvioitu useaan otteeseen. Vuonna 2008 valmistui ensimmäinen Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arviointi. Työssä selvitettiin Porvoon kaupungin ja Porvoon seudun kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät, arvioitiin Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutukset ja esitettiin johtopäätöksiä ja toimenpide-ehdotuksia. Selvitys päivitettiin vuonna 2011 maakuntakaavatilanteen, uuden 2. vaihemaakuntakaavatyön ja maankäyttö- ja rakennuslain uusien kaupan säädösten johdosta. Vuonna 2013 tehtiin vielä selvitys Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten (Strafica), jossa tarkasteltiin ajankohtaisia Porvoon päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan hankkeita. 17

18 Vaikutusten arvioinneissa Porvoon kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät on selvitetty olemassa olevien suunnitelmien ja selvitysten, uusimpien tilasto- ja rekisteritietojen sekä kaupan edustajien haastattelujen pohjalta. Selvityksessä kaupallisten ratkaisujen vaikutukset arvioitiin: - kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin, - palvelutarjonnan kehitykseen, - kaupalliseen vetovoimaan ja ostovoiman siirtymiin, - palvelujen saavutettavuuteen, - alue- ja yhdyskuntarakenteeseen - liikenteeseen ja liikkumiseen, - Porvoon keskustan kehitykseen ja muiden kaupan keskittymien kehitykseen, - asuinalueiden palvelujen säilymiseen ja kehitykseen, - työllisyyteen. Vuonna 2008 valmistuneessa vaikutusten arvioinnissa tarkasteltiin kolmea mitoitukseltaan erilaista vaihtoehtoa. Kaikissa kolmessa vaihtoehdossa olivat mukana Kuninkaanportin, Tarmolan- Kaupunginhaan ja keskustan-länsirannan alueet, ja vaihtoehdoissa näille alueille sijoittuvat kaupan palvelut vaihtelivat. Vaihtoehtotarkastelu oli selvityksen lähtöasettelusta johtuen Kuninkaanporttipainotteinen. Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittuminen Kuninkaanporttiin voi olla uhka Porvoon keskustan kehitykselle. Kaupan nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin sekä vaikutusten arvioinnin tulosten pohjalta vuonna 2008 valmistuneessa selvityksessä esitettiin toimenpide-ehdotuksia Porvoon keskustan kaupalliseksi kehittämiseksi, asuinalueiden palvelujen kehittämiseksi ja Kuninkaanportin kaupallisen konseptin kehittämiseksi. Porvoon kaupallisten alueiden kehitykselle selvityksessä hahmoteltiin seuraavat profiilit: - Kuninkaanportti: tilaa vaativan erikoiskaupan ja hypermarkettien alue (suuret yksiköt) - Tarmola: laajan tavaravalikoiman kaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan alue - Keskusta: keskustahakuisen erikoiskaupan ja pienten erikoisliikkeiden, keskustatavaratalojen sekä kaupallisten ja kulttuurillisten palvelujen alue (pienet/keskisuuret yksiköt) - asuinalueet: lähipalvelut, lähinnä päivittäistavarakauppa. Itä-Uudenmaan maakuntakaavasta kuitenkin jätettiin vahvistamatta kaupan suuryksiköt mahdollistava merkintä Kuninkaanportista. Tämän takia kaupallisten vaikutusten arviointi päivitettiin vuonna 2011 maakuntakaavatilanteen, uuden 2. vaihemaakuntakaavatyön ja maankäyttö- ja rakennuslain uusien kaupan säädösten johdosta. Mukana tarkastelussa oli myös tilaa vaativa kauppa. Tarmolan osalta tämä vuonna 2011 laadittu tarkastelu on tilaa vaativan erikoiskaupan osalta uusin eikä tilaa vaativaa kauppaa katsottu tarpeelliseksi selvittää lyhyen ajan sisällä uudelleen vuoden 2013 selvitystä (Strafica) laadittaessa. Tarkasteluvaihtoehtoja oli kaksi. Vaihtoehdossa 1 eri kaupan alueille sijoitettiin noin k-m 2 uutta kaupan tilaa, josta pääosa, k-m 2 oli paljon tilaa vaativaa kauppaa, k- m 2 muuta erikoiskauppaa ja k-m² päivittäistavarakauppaa. Lisäksi tutkittiin ns. Outlet Villagen (n k-m²) vaihtoehtoisia sijoituspaikkoja. Outlet Villagea tarkasteltiin lähemmin vuoden 2008 selvityksessä. 0-vaihtoehtona tutkittiin tilannetta, jossa voimassa olleet kaavat toteutuisivat. Vaikutusten arvioinnissa 2011 todettiin, että 0-vaihtoehto ei anna riittävästi mahdollisuuksia vetovoimaisen kaupan keskittymän kehittämiselle. Tarmolan kiinnostavuus tilaa vaativan erikoiskaupan alueena säilyi myös vaihtoehdossa 1 jossa Kuninkaanportin asema vahvistui TIVA-kaupassa. Vaihtoehdon 1 mitoitus vahvisti Porvoon kaupallista vetovoimaa tilaa vaativan erikoiskaupan osalta, jolloin asiointi pääkaupunkiseudulle saatiin vähenemään. Päivittäistavarakaupassa 0-vaihtoehto ei vastannut kysynnän kasvua, jolloin Porvoon kaupallinen vetovoima heikkeni. Muussa erikoiskaupassa molemmat vaihtoehdot olivat alimitoitettuja koko Porvoon ostovoiman kasvun edellyttämään liiketilan lisätarpeeseen nähden. Tämä koski erityisesti Porvoon keskustaa. Maankäytön suunnittelua jatkettaessa tulisi vaikutusten arvioinnin mukaan harkita muun erikoiskaupan kerrosalan lisäämistä keskustassa. Kuninkaanportin muun erikoiskaupan kerrosalan pienentäminen tukisi osaltaan keskustan kehittämistä vaikutusten arvioinnin mukaan. Kuninkaanporttiin tulisi keskittää tilaa vaativan erikoiskaupan suuret yksiköt sekä Porvoon Outlet Village, joka ei toiminnallisesti ja toimintansa luonteen vuoksi voi sijoittua keskustaan. Tarmolaan tulisi selvityksen mukaan sijoittaa myös muuta erikoiskauppaa, koska keskustan erikoiskauppaa täydentävä erikoiskauppa tukisi koko Porvoon kaupan toimintaedellytyksiä 18

19 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Oy C. E. Lindgren Ab omistaa suunnittelualueen muodostavan kiinteistön Yrityksellä on useassa vaiheessa rakennetuissa tiloissa maalaustyövälineiden, erikoisharjojen ja muovimäkituotteiden tuotanto- ja varastotiloja. Tuotannon tehostumisen johdosta rakennuskanta on osoittautunut osittain epäkäytännölliseksi tai tehottomaksi. Sijaintinsa ansiosta kiinteistö soveltuisi myös kaupunginvaltuuston tekemän linjauksen mukaisesti laajan tavaravalikoiman ja tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilojen toteuttamiseen valmistunut kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi myös osaltaan tukee tällaista kehitystä. Kiinteistön tiloissa on itse asiassa toiminut jo pidempään Porvoon Pyörätalo Oy Borgå Cykelhuset Ab:n polkupyörämyymälä sekä Porvoon Tele-Center Oy vaikka asemakaava ei liiketoimintaa sallikaan. 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Kiinteistönomistaja on hakenut asemakaavanmuutosta, jolla sallittaisiin tuotanto-, varasto- ja toimistokäytön ohella myös tilaa vaativan erikoistavaran kaupan tilat. Yritys ei tavoittele nykyisen rakennuskantansa laajuuteen nähden merkittävää liiketilarakentamista kiinteistönsä alueelle, vaan lähinnä kiinteistön käytettävyyden monipuolistamista. Kaupunkikehityslautakunta on päättänyt käynnistää asemakaavan muutoksen kiinteistöllä Hankkeesta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa Kaavahankkeen tavoitteiden määrittelyneuvottelussa sovittiin, että kaavan laatimiskustannukset tulevat kaavamuutoksen hakijan eli kiinteistönomistajan kustannettaviksi. Erillistä kaavoituksen käynnistämissopimusta ei näin ollen ole tarpeen laatia. Ennen asemakaavanmuutoksen hyväksymistä tulee kiinteistön omistajan kanssa solmia maankäyttösopimus. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osalliset on kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelman (liite 5) kohdassa Vireilletulo Kaavan vireilletulosta on tiedotettu kaavoituskatsauksen yhteydessä ja viimeksi Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman (liite 5) mukaisesti. Hanketta on valmisteltu tiiviissä yhteistyössä asemakaavanmuutoksen hakijan ja kiinteistönomistajan Oy C.E. Lindgren Ab:n kanssa. Kiinteistönomistaja on käyttänyt kiinteistön kehittämissuunnittelussa ja kaavavalmistelun tukena Arkkitehtuuritoimisto B&M Oy:tä Helsingistä Viranomaisyhteistyö Kysymyksessä ei ole MRL 66 2 momentissa tarkoitettu kaava, joka edellyttäisi viranomaisneuvottelua. Lausunnoissa esille tulleet seikat on kuvattu kohdassa Asemakaavan tavoitteet Asemakaavanmuutoksella tutkitaan kiinteistön käyttömahdollisuuksien monipuolistamista. Tuotanto-, varasto- ja toimistokäytön ohella tutkitaan myös liikerakentamisen laatu-, mitoitus- ja sijaintiratkaisu kiinteistön alueella. Mahdollisen korvaavan ja lisärakentamisen kaupunkikuvalliset reunaehdot määritellään. Kaupunginvaltuusto linjasi kokouksessaan Porvoon kaupan alueiden kehittämisen pohjaksi mm. seuraavat suuntaviivat, joita noudatetaan Tarmolan kaupallisia ja muita palveluja kehitettäessä: - Keskustaa ja Länsirantaa kehitetään monipuolisen erikoiskaupan, kulttuuristen ja julkisten palvelujen alueina. - Kuninkaanportti soveltuu sijaintipaikaksi suurille kaupan yksiköille ja tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköille, joiden ei toimintansa luonteen vuoksi ole mielekästä tai edes mahdollista sijoittua keskustaan. Kuninkaanportin luonteva kehityssuunta on tilaa vievä kauppa ja alueelle sopiva muu erikoiskauppa sekä ajanmukaiset suuret päivittäistavaramyymälät. 19

20 - Tarmolaa kehitetään laajan tavaravalikoiman kaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan alueena. - Alueellisesti tasapainoisen palvelurakenteen turvaamiseksi lähikauppoja on oltava eri puolilla kaupunkia. Kaupunginvaltuusto säilytti edelleen tämän alueellisen linjauksensa käsitellessään vuonna 2013 valmistunutta kaupan hankkeiden vaikutusten arviointia (Strafica, 2013). 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Kiinteistönomistajan tavoitteena on ensisijaisesti säilyttää oma tuotantotoiminta alueella. Koska toiminta ei tarvitse nykyisen kaltaista rakennusmassaa, haluaa kiinteistönomistaja kehittää kiinteistön hyödynnettävyyttä Tarmolan tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueella. Tarmolan kaupallista profiilia vasten tarkastellen kyettiin kaavamuutoksen valmistelun alkuvaiheessa rajaamaan tavoiteltu tilaa vaativan erikoistavaran kaupan laajuus vähittäiskaupan suuryksikkörajan eli k-m²:n alapuolelle. Tämän lisäksi kiinteistönomistaja haluaisi mahdollistaa edelleenkin nykyisen kaltaisen, noin 700 k-m 2 :n laajuisen muun erikoiskaupan säilymisen alueella. Lisäksi alueella voidaan tarvita pienimuotoista lounaskahvila-ravintolapalvelutoimintaa. Viimeksi kuluneen vuosikymmenen aikana Tarmolan alueella on osoittautunut tarvetta kuntosalityyppisille hyvinvointipalveluille. Ne vaativat yleensä melko paljon tilaa suhteessa käyttäjämääriin. Kiinteistönomistaja haluaa lisäksi tutkia vuokrattavan toimistotilan sijoittamista alueelle. Kaupan mitoituksen suhteen tavoitetila ei näyttänyt muodostavan sellaisia vaikutuksia, joita olisi ollut tarpeen tutkia erikseen kaupan vaikutusten arviointien (FCG, 2011 ja Strafica, 2013) lisäksi. Toiminnallisista tavoitteista lähtien on tutkittu lähinnä suunnittelualueen oman sisäisen logistiikan vaihtoehtoja. Asemakaavanmuutosluonnos haluttiin nopeasti nähtäville ja tällöin tontinkäyttöluonnos havainnekuvineen ei vielä ollut käytettävissä. Näin ollen tulevaisuuden tavoitetila hahmottuu ehdotusvaiheen illustraatioissa, joissa on myös tutkittu rakennuskannan uusimisen kaupunkikuvallisia vaikutuksia Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavan muutosluonnos ovat olleet MRL 62 ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Luonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. Samanaikaisesti pyydettiin viranomaisosallisilta alustavat lausunnot. Ympäristönsuojeluviranomaisella ei ollut huomautettavaa. Pelastusviranomainen korosti suunnittelun reunaehtojen huomioon ottamista. TeliaSonera Finland Oy muistutti maanalaisista kaapeleista. Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus kiinnitti huomiota maankäyttöratkaisun liikenteellisiin vaikutuksiin, jotka on syytä tutkia liikennejärjestelyjen parannustarpeiden tunnistamiseksi. Yhteenveto lausunnoista ja vastineet niihin ovat selostuksen liitteenä 6. (Täydennetään nähtävilläolon jälkeen) Asemakaavan muutosehdotus on ollut MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtävänä Asemakaavaratkaisun kehittyminen Asemakaavaratkaisu vaikutti jo luonnosvaiheessa varsin selkeältä kiinteistön eteläisen pään osalta. Ehdotusvaiheeseen mennessä muodostettavan erillisen liikerakennusten korttelialueen kokoa on lähinnä pienennetty vastaamaan todellista tarvetta. Kiinteistön laajemman pohjoisen osan käyttötarkoitus jakautuu tuotanto- ja varastotoiminnan, palvelutilatarjonnan, kiinteistön laajuuteen nähden vähäiseen erikoiskaupan tilaan sekä mahdollisesti vasta pitkän ajan kuluttua toteutuvaan toimistorakentamiseen. Käyttötarkoitukseen nähden juuri oikeanlaisen korttelialueen käyttötarkoitusmerkinnän kehittäminen osoittautui haastavaksi. Näin ollen luonnosvaiheessa käytetty toimitilarakennusten korttelialuemerkintä (KTY) muutettiin ehdotusvaiheeseen ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien tuotanto- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TY). Korttelialueiden käyttötarkoitusmerkintä kuvastaa kummallakin korttelialueella nyt selkeämmin lähiajan toteutuvaa rakentamista. Merkityksensä on myös korttelialueen käyttötarkoitusmerkinnän ja kiinteistöverotuksen suhteella. 20