LÄNSITALON RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS

Transkriptio

1 177-RAK1511 NAANTALIN KAUPUNKI LÄNSITALON RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS KAAVASELOSTUS Versio ( ) Nosto Consulting Oy

2 Nosto Consulting Oy 1 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Sisällysluettelo 1. Perus- ja tunnistetiedot Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan tarkoitus Lähtökohdat Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 Alueen yleiskuvaus... 4 Luonnonympäristö... 4 Rakennettu ympäristö... 5 Muinaismuistot... 5 Maanomistus Suunnittelutilanne... 5 Maakuntakaava... 5 Yleiskaava... 5 Ranta-asemakaava... 6 Rakennusjärjestys... 7 Kaavan pohjakartta... 7 Rakennuskiellot Suunnittelun vaiheet Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen Osallistuminen ja yhteistyö... 8 Viranomaisyhteistyö... 8 Osalliset ja vireille tulo... 8 Kaavaluonnos... 8 Kaavaehdotus... 8 Kaavan hyväksyminen Ranta-asemakaavan tavoitteet Ranta-asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Ranta-asemakaavan kuvaus Kaavan rakenne Mitoitus... 10

3 Nosto Consulting Oy 2 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Aluevaraukset Korttelialueet Maa- ja metsätalousalueet Ranta-asemakaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Taloudelliset vaikutukset Ranta-asemakaavan toteutus Toteutusta ohjaava ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta LIITTEET 1) Asemakaavan seurantalomake 2) Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 3) Kaavakartta, kaavamerkinnät ja määräykset 4) Viranomaisneuvottelun muistio 5) Luontoselvitys 6) Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot VERSIOHISTORIA Kaavaluonnos Luonnosvaiheen kuuleminen 1.0 Kaavaehdotus Hyväksytty Naantalin kaupunginhallituksessa Kaava hyväksymiskäsittelyyn Hyväksytty Naantalin kaupunginvaltuustossa pp.kk.vvvv nn

4 Nosto Consulting Oy 3 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Perus- ja tunnistetiedot 1.1. Tunnistetiedot NAANTALIN KAUPUNKI LÄNSITALON RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS Ranta-asemakaavan muutos koskee: Naantalin kaupungissa olevaa tilaa (osa) Tiinanmaa, kiinteistötunnus , kortteleita 9-11 sekä virkistysaluetta. Ranta-asemakaavan muutoksella muodostuu: Kortteli 11 sekä maa- ja metsätalousaluetta. Suunnitteluorganisaatio Ranta-asemaakaavan laadinnasta on vastannut Tmi KaavaKE / dipl.ins. Juha Erjanti vuoden 2014 loppuun ja vuoden 2015 alusta lähtien dipl.ins. Pasi Lappalainen Nosto Consulting Oy:stä (Raisio). Kaavan tekninen piirtäminen on tehty FlexiTon Informáciotechnologiai Kft:ssä (Budapest, Unkari). Naantalin kaupungin puolelta työtä on ohjannut maanmittausinsinööri Birit Keva. Käsittelyvaiheet 1.2. Kaava-alueen sijainti 1.3. Kaavan tarkoitus Kaavatyön vireille tulosta on kuulutettu Kaavaluonnos on ollut nähtävillä Kaavaehdotus on ollut nähtävillä Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavan Suunnittelualue sijaitsee Naantalin kaupungissa entisen Rymättylän kunnan alueella Pornaisissa. Matkaa Rymättylän entiseen kuntakeskukseen on maanteitse noin 11 km. suunnittelutyön tarkoituksena on poistaa korttelit 9, 10 ja 11 sekä lähivirkistysalue palloilukenttineen ja suunnitella alueelle yksi omarantainen lomarakennuspaikka. Muu alue suunnitellaan maa- ja metsätalousalueeksi, jolle ei saa rakentaa. Muutoksella luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle ja lisäksi niin, että suunniteltu uudisrakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön.

5 Nosto Consulting Oy 4 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio La hto kohdat 2.1. Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue muodostuu osasta Tiinanmaa-nimistä tilaa, kiinteistötunnus Alueelle on osoitettu voimassa olevassa ranta-asemakaavassa kaksi vapaa-ajanasunnoille tarkoitettua ei-omarantaista rakennuspaikkaa (RA-2), joille saa rakentaa yhteensä kahdeksan erillistä loma-asuntoa. Lisäksi ranta-asemakaava mahdollistaa rantasaunan (RA-3) rakentamisen. Muu osa kaavassa on lähivirkistysaluetta (VL), joka sisältää varauksen pallokentälle (VU). Suunnittelualueella ei ole rakennuksia. Alue rajautuu koillissuunnassa Petkellahteen. Todellista rantaviivaa (ei muunnettu rantaviiva) on noin 120 metriä. Luonnonympäristö Suunnittelualue on maastoltaan kallioista metsämaata ja kivikkoista ranta-aluetta. Avokalliota ei ole. Ranta on matalaa ja osittain ruovikkoista. Suunnittelualueesta on laadittu erillinen luontoselvitys kesän 2014 aikana (liite 5). Selvityksen ovat laatineet biologi Tarja Marsh ja

6 Nosto Consulting Oy 5 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio ympäristöinsinööri Pekka Alho Varsinais-Suomen luonto- ja ympäristöpalvelusta. Laaditun luontoselvityksen perusteella suunnittelualueella tai sen välittömässä tuntumassa ei esiinny luonnonsuojelulain 29 :n tarkoittamia suojeltavia luontotyyppejä eikä metsälain 10 perusteella rauhoitettuja erityisen arvokkaita elinympäristöjä. Linnuston ja mahdollisten muiden luontoarvojen puolesta kiinteistö sopii rakentamiseen, sillä esim. lepakoille tai liito-oraville alue ei vaikuttanut potentiaaliselta. Suunnittelualueen keskivaiheilla on muutama maisemallisesti merkittävä siirtolohkare, joiden säilyttäminen on syytä varmistaa muun muassa alueen kulkuyhteyksiä suunniteltaessa. Rakennettu ympäristö Muinaismuistot Maanomistus 2.2. Suunnittelutilanne Maakuntakaava Yleiskaava Suunnittelualueella ei ole rakennuksia. Itäpuolella alue rajautuu rakennettuihin rantatontteihin, länsipuolinen ranta on rakentamaton. Alueelta ei ole tiedossa muinaismuistoja. Suunnittelualue on yksityisessä omistuksessa. Alueen omistaa Tiina Rautiainen, Naantali. Turun seudun kehyskuntien maakuntakaava on hyväksytty Varsinais-Suomen maakuntavaltuustossa ja tullut voimaan ympäristöministeriön vahvistamispäätöksellä Suunnittelualue on maakuntakaavassa maa- ja metsätalousvaltaista aluetta, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita (MRV). Alue kuuluu loma-asutuksen mitoitusta osoittavaan osa-alueeseen 1 eli 7-10 lay/km ja vapaan rannan osuus 40 % kokonaisrantaviivasta. Alue on osana laajaa saariston rengastiehen tukeutuvaa kehittämisvyöhykettä. Suunnittelualueelle on hyväksytty Rymättylän kunnan pohjoisosan osayleiskaavan muutos, jonka mukaan lomarakennuspaikalle (RA) saa rakentaa yhden korkeintaan kaksi-asuntoisen lomarakennuksen, jonka enimmäiskerrosala on 120 m 2, yhden erillisen saunarakennuksen 30 m 2, yhden erillisen talousrakennuksen

7 Nosto Consulting Oy 6 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio m 2 ja lämpöeristämättömän vajarakennuksen 30 m 2. Vajatilat saa rakentaa myös talousrakennuksen yhteyteen. Ote osayleiskaavasta (ei mittakaavassa) Yleiskaavassa suunnittelualueeseen sisältyy kolmen RA-rakennuspaikan rakennusoikeus. Ranta-asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Länsitalon ranta-asemakaava, joka on hyväksytty Rymättylän kunnanvaltuustossa Ote Länsitalon ranta-asemakaavasta (ei mittakaavassa) Suunnittelualueeseen kuuluvat Länsitalon ranta-asemakaavan kaksi RA-2 rakennuspaikkaa ja rantasaunan RA-3 rakennuspaikka sekä lähivirkistysalue VL.

8 Nosto Consulting Oy 7 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio RA-2 loma-asuntojen korttelialueella kartalle merkitty lukusarja osoittaa rakennusalalle rakennettavien loma-asuntojen enimmäismäärän ja kunkin enimmäiskerrosalan neliömetreinä. Korttelialueita ei saa jakaa erillisiksi rakennuspaikoiksi. - Korttelissa 9 on loma-asuntojen enimmäismäärä 5 ja kunkin enimmäiskerrosala on 80 m 2 (5/80). Rakennusten kerrosluku on I½. - Korttelissa 10 on loma-asuntojen enimmäismäärä 3 ja kunkin enimmäiskerrosala on 80 m 2 (3/80). Rakennusten kerrosluku on I½. RA-3 loma-asuntojen korttelialueelle saa rakentaa loma-asuntoja palvelevia sauna-, kerho- ja kokoontumistiloja. Kortteli 11 on tarkoitettu kortteleiden 9 ja 10 yhteiskäyttöön. Alueelle saa rakentaa 40 k-m 2 :n rantasaunan, jonka kerrosluku on I. Lähivirkistysalue VL tulee säilyttää luonnontilassa. Alueelle saa kuitenkin rakentaa tarpeelliset pääsytiet, kävelypolut, erilaisia leikkiä ja urheilua yms. palvelevia alueita ja laitteita. Alue on tarkoitettu kortteleiden 9 ja 10 yhteiskäyttöön. Alueella on ohjeellinen pallokenttä VU. Alueen ranta-asemakaavatiet ovat ohjeellisia. Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa , ja se on tullut voimaan Rakennusjärjestyksen määräykset eivät ole ohjeena ranta-asemakaavaa laadittaessa tai muutettaessa. Kaavan pohjakartta Rakennuskiellot Suunnittelualueesta on laadittu vuonna 2014 virallinen kaavan pohjakartta mittausluokassa 3, mittakaava 1:2000. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa ranta-asemakaavan pohjakartalle asetetut vaatimukset. Kaavoitusmittauksen valvonnasta ja hyväksynnästä vastaa Naantalin kaupunki. Kaava-alueella ei ole rakennuskieltoa.

9 Nosto Consulting Oy 8 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Suunnittelun vaiheet 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen Kaavoitustyöhön on ryhdytty maanomistajan aloitteesta. Maanomistaja on tehnyt konsulttisopimuksen ranta-asemakaavan muutoksen laadinnasta Tmi KaavaKE / Juha Erjanti kanssa Suunnittelutyö on siirtynyt Nosto Consulting Oy:n hoidettavaksi vuoden 2015 alusta, kaavan laatijana dipl.ins. Pasi Lappalainen Osallistuminen ja yhteistyö Viranomaisyhteistyö Viranomaisten kanssa on neuvoteltu kaavahankkeesta , kaavatyön aloitusvaiheen neuvottelu. Muistio neuvottelusta on liitteenä (liite 4). Osalliset ja vireille tulo Kaavaluonnos Kaavaehdotus Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on lueteltu osallisina eri tahoja. Naantalin kaupunginhallitus on tehnyt ranta-asemakaavamuutoksesta vireilletulopäätöksen Ranta-asemakaavatyön vireilletulo on kuulutettu Rajanaapureille on lähetetty kirje kaavatyön vireilletulosta. Maankäyttö- ja rakennuslain 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu ja täydennetty Kaavaluonnos on ollut yleisesti nähtävillä Kaavaluonnoksesta ei ole tullut osallisten mielipiteitä. Kaavaehdotus on laadittu Nosto Consulting Oy:n käyttämään ulkoasumuotoon. Kaavamääräyksiä on täsmennetty Naantalin kaupungissa vakiintuneeseen muotoon. Maa- ja metsätalousalueen kaavamerkintä on muutettu muotoon MY-1 (kaavaluonnoksessa MU-1). Merkintä on ympäristöministeriön antaman kaavamerkkiasetuksen mukainen ja soveltuu tilanteisiin, kun alueeseen kohdistuu erityisiä ympäristöarvoja.

10 Nosto Consulting Oy 9 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Naantalin kaupunginhallitus on käsitellyt päivätyn kaavaehdotuksen kokouksessaan Kaavaehdotus on ollut yleisesti nähtävillä Lisätty : Kaavaehdotuksesta Varsinais-Suomen ELY-keskus on antanut lausunnon. Lausunnon mukaan ELY-keskuksella ei ole huomautettava kaavaehdotuksesta. Varsinais-Suomen liitto on ilmoittanut, että se ei anna lausuntoa. (liite 6). Kaavaehdotuksesta ei jätetty muistutuksia. Kaavan hyväksyminen Naantalin kaupunginvaltuusto on hyväksynyt päivätyn Länsitalon ranta-asemakaavan muutoksen kokouksessaan pp.kk.2015 nn Ranta-asemakaavan tavoitteet Ranta-asemakaavan tavoitteet on määritelty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa Ranta-asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Ranta-asemakaava on laadittu esitetyn tarpeen mukaisesti. Kaavaratkaisun vaikutuksia on arvioitu kappaleessa 4.3 Ranta-asemakaavan vaikutukset.

11 Nosto Consulting Oy 10 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Ranta-asemakaavan kuvaus 4.1. Kaavan rakenne Mitoitus 4.2. Aluevaraukset Korttelialueet Kaavamuutoksen olennainen tarve on loma-asutuksen järjestäminen tarkoituksenmukaisella tavalla alueella. Ranta-asemakaavaalueelle on osoitettu yksi lomarakennuspaikka, jolle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen lomarakennuksen. Kaavamuutos vähentää olennaisesti rakennusoikeutta voimassa olevaan kaavaan verrattuna. Vaikkakin rakennuspaikkakohtainen rakennusoikeus ylittää vähäisesti oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa loma-asuntorakentamiselle osoitetun enimmäismäärän, ratkaisua voidaan pitää kokonaisuus huomioiden tarkoituksenmukaisena. Korttelialueen ulkopuolinen alue on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi (MY-1), jolla on ympäristöarvoja ja jossa ei ole rakennusoikeutta. Ranta-asemakaava-alueen pinta-ala on noin 5,83 hehtaaria. Kerrosalaa koko kaava-alueelle on osoitettu yhteensä 250 m 2, jossa on vähennystä voimassa olevaan ranta-asemakaavaan verrattuna 430 k-m 2. Kaava-alueen yksityiskohtaisempi mitoitus on esitetty seurantalomakkeella (liite 1). Kaavamerkinnät ovat ympäristöministeriön voimassa olevien ohjeiden mukaisia. Liitteenä ovat kaavakartta, kaavamerkinnät ja määräykset (liite 3). Korttelialueita on yksi, joka sisältää yhden loma-asunnon rakennuspaikan. Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus on 250 kerrosneliömetriä.

12 Nosto Consulting Oy 11 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Kaavassa on annettu määräyksiä koskien kerroslukua, yhtenäistä maisemakuvaa ja rakentamistapaa. Rakentaminen ei saa turmella luonnonvaroja. Maa- ja metsätalousalueet Korttelialueiden ulkopuolinen maa-alue alue on maa- ja metsätalousaluetta. Alue sisältää ohjeellisen varauksen korttelialueen käyttöä palvelevalle tieyhteydelle (ajo). Tieyhteyden sijainti liityttäessä kaava-alueen ulkopuoliseen verkostoon on kiinteistötoimituksessa vahvistetun mukainen Ranta-asemakaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Väestörakenne ja kehitys alueella Kaava ei lisää uutta vakituista asutusta. Yhdyskuntarakenne Kaavalla ei ole vaikutusta rakennetulle ympäristölle. Kaava mahdollistaa vähäisen lisärakentamisen olemassa olevan rakentamisen läheisyyteen. Kaavamuutoksella on pyritty löytämään ajanmukaisia ratkaisuja vapaa-ajanasumisen muuttuviin tarpeisiin. Yhdyskuntatalous Kaavan toteuttaminen ei edellytä uusien kaava-alueen ulkopuolisten teiden/katujen rakentamista. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Suunnittelualueella ei ole tiedossa kiinteitä muinaismuistoja eikä rakennetun kulttuuriympäristön arvokohteita.

13 Nosto Consulting Oy 12 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Virkistys Kaavamuutos ei vaikuta virkistysalueen määrään. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Maisemarakenne, luonnonolot Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta maisemarakenteeseen ja luonnonoloihin. Pohjavedet ja pienilmasto Alue ei ole luokiteltua pohjavesialuetta. Kaavalla ei ole oleellista vaikutusta pienilmastoon. Maa- ja kallioperä Alueen rakennettavuus on hyvä. Taloudelliset vaikutukset Kaavalla ei ole suoria taloudellisia vaikutuksia muille kuin maanomistajalle.

14 Nosto Consulting Oy 13 (15) Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus, Versio Ranta-asemakaavan toteutus 5.1. Toteutusta ohjaava ja havainnollistavat suunnitelmat Ranta-asemakaavan toteutumista ohjaa kaavakartan lisäksi tämä kaavaselostus Toteuttaminen ja ajoitus 5.3. Toteutuksen seuranta Alueen toteuttaminen voidaan käynnistää, kun ranta-asemakaava on tullut kuulutuksella voimaan. Maanomistajat vastaavan rantaasemakaavan toteuttamisesta omistamillaan maa-alueilla. Alueen toteutuksen seurannasta ja valvonnasta vastaa Naantalin kaupunki. Raisiossa ( ) Nosto Consulting Oy Pasi Lappalainen dipl.ins.

15 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 529 Naantali Täyttämispvm Kaavan nimi Länsitalon ranta-asemakaavan muutos Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 5,8287 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 5,8287 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] 0,12 Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset 1 Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset 1 Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 5, , ,00 0, A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 0, , R yhteensä 0, , ,03-1, L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä 4, ,8 0 4, W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä

16 Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 5, , ,00 0, A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 0, , VL 0, , R yhteensä 0, , ,03-1, RA 0, , ,03 0, RA-2 0, , RA-3 0, , L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä 4, ,8 0 4, MY-1 4, ,0 0 4, W yhteensä

17 Naantali Ruokorauma LÄNSITALON RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Tiinanmaan rantaa. Naantali Raisio Nosto Consulting Oy 1/4

18 1. Suunnittelualue Kaavamuutosalueeseen kuuluu Ruokorauman kylässä sijaitsevan kiinteistön Tiinanmaa 1:96 pohjoisosan palsta koillisrannalla: RN:o Nimi Pinta-ala ha Rantaviiva m Kiinteistötunnus 1:96 Tiinanmaa 5, Suunnittelualueen todellinen rantaviiva on 0,12 km. Kaava-alueen sijainti: Kaava-alue Sijaintikartta n. 1: Suunnittelun lähtökohdat ja tavoitteet Lähtökohdat Suunnittelualue on maastoltaan kallioista metsämaata ja kivikkoista ranta-aluetta. Avokalliota ei ole. Ranta on matalaa ja osittain ruovikkoista. Suunnittelualueella ei ole rakennuksia. Yleiskaava Alueelle on hyväksytty Rymättylän kunnan pohjoisosan osayleiskaavan muutos, jonka mukaan lomarakennuspaikalle (RA) saa rakentaa yhden korkeintaan kaksi-asuntoisen lomarakennuksen, jonka enimmäiskerrosala on 120 m 2, yhden erillisen saunarakennuksen 30 m 2, yhden erillisen talousrakennuksen 20 m 2 ja lämpöeristämättömän vajarakennuksen 30 m 2. Vajatilat saa rakentaa myös talousrakennuksen yhteyteen. Ote yleiskaavasta 2/4

19 Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Varsinais-Suomen maakuntakaavan. Suunnittelualue on maa- ja metsätalousvaltaista aluetta, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita (MRV). Alue kuuluu loma-asutuksen mitoitusta osoittavaan osa-alueeseen 1 eli 7-10 lay/km ja vapaan rannan osuus 40 % kokonaisrantaviivasta. Alue on osana laajaa saariston rengastiehen tukeutuvaa kehittämisvyöhykettä. Ranta-asemakaava Alueelle on hyväksytty Länsitalon ranta-asemakaava, jonka mukaan mm. RA-2 loma-asuntojen korttelialueella kartalle merkitty lukusarja osoittaa rakennusalalle rakennettavien loma-asuntojen enimmäismäärän ja kunkin enimmäiskerrosalan neliömetreinä. Korttelialueita ei saa jakaa erillisiksi rakennuspaikoiksi. Korttelissa 9 on loma-asuntojen enimmäismäärä 5 ja kunkin enimmäiskerrosala on 80 m 2 (5/80). Rakennusten kerrosluku on I½. Korttelissa 10 on loma-asuntojen enimmäismäärä 3 ja kunkin enimmäiskerrosala on 80 m 2 (3/80). Rakennusten kerrosluku on I½. RA-3 loma-asuntojen korttelialueelle saa rakentaa loma-asuntoja palvelevia sauna-, kerho- ja kokoontumistiloja. Kortteli 11 on tarkoitettu kortteleiden 9 ja 10 yhteiskäyttöön. Alueelle saa rakentaa 40 k-m 2 :n rantasaunan, jonka kerrosluku on I. Lähivirkistysalue VL tulee säilyttää luonnontilassa. Alueelle saa kuitenkin rakentaa tarpeelliset pääsytiet, kävelypolut, erilaisia leikkiä ja urheilua yms. palvelevia alueita ja laitteita. Alue on tarkoitettu kortteleiden 9 ja 10 yhteiskäyttöön. Alueella on ohjeellinen pallokenttä VU. Alueen ranta-asemakaavatiet ovat ohjeellisia. Suunnittelualueeseen kuuluvat Länsitalon ranta-asemakaavan kaksi RA-2 rakennuspaikkaa ja rantasaunan RA-3 rakennuspaikka sekä lähivirkistysalue VL. Rakennusjärjestys Naantalin rakennusjärjestys on tullut voimaan Rakennusjärjestyksen mukaan vesistön rannalla olevan rakennuspaikan vesistöön tai vesijättöön rajoittuvan rantaviivan pituuden on oltava vähintään 50 m. Lomarakennuspaikalle saa rakentaa yhden kaksiasuntoisen 1½-kerroksisen loma-asunnon. Rantaan rajoittuvalla rakennuspaikalla saa loma-asunnon kerrosala olla enintään 120 k-m 2. Lisäksi saa rakentaa enintään 30 k-m 2 saunarakennuksen, enintään 20 k-m 2 vierasmajan sekä yhden erillisen enintään 30 k-m 2 suuruisen lämpöeristämättömän vajarakennuksen. Rakennuspaikan kokonaiskerrosala on siten yhteensä 200 m 2. Venevajan rakentaminen sallitaan vain, jos se on perusteltua elinkeinon tai ammatin taikka kiinteän asumisen vuoksi. Rakennuksen alimman lattiatason on oltava vähintään 2,00 metriä keskiveden korkeudesta. Rakennusjärjestyksen em. määräykset ovat voimassa asemakaava-alueen ulkopuolella. Tavoitteet Ranta-asemakaavan muutoksen tarkoituksena on poistaa korttelit 9, 10 ja 11 sekä lähivirkistysalue palloilukenttineen ja suunnitella alueelle yksi omarantainen lomarakennuspaikka. Muu alue suunnitellaan maa- ja metsätalousalueeksi, jolle ei saa rakentaa. Kaavamuutoksella luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle ja lisäksi niin, että suunniteltu uudisrakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan huomioon. 3. Laadittavat vaihtoehdot Maasto-olosuhteet ja maisemalliset seikat rajaavat laadittavia vaihtoehtoja. 0-vaihtoehdon mukaan alue jää nykyiseen tilanteeseen eli voimassa olevaan kaavaan ei tehdä muutosta. Alueelle on mahdollista rakentaa 8 loma-asuntoa ja rantasauna. A-vaihtoehto: Alueelle suunnitellaan yksi omarantainen lomarakennuspaikka ja muu alue maa- ja metsätalousalueeksi, jolle ei saa rakentaa. 3/4

20 4. Arvioitavat vaikutukset Alueen tulevasta rakentamisesta rakennetulle ympäristölle ja luonnonympäristölle aiheutuvat vaikutukset arvioidaan kaavoittajan toimesta. Samoin arvioidaan maiseman muutokset mereltä katsoen. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet otetaan huomioon kaavoituksessa. Suunnittelualueella tehdään luontoselvitys, jos viranomaisneuvottelussa katsotaan tarpeelliseksi. 5. Osalliset Ranta-asemakaava-alueen osallisia ovat alueen maanomistajat ja rajanaapurit sekä tärkeimmät viranomaiset: Maanomistaja kaava-alueella 1:96 Tiinanmaa Tiina Rautiainen Maanomistajat, naapurit 1:87 Hyttysniemi Pekka Kantola 1:93 Kaunislahti Ari ja Satu Murtonen 1:94 Kaunisranta Pekka Kantola 1:97 Villenmaa Ville-Pekka Harismaa 1:103 Irjanmetsä Suomen valtio, Ympäristöministeriö Muut osallistujat Naantalin kaupunki Elise Lehikoinen Varsinais-Suomen ELY-keskus, Risto Rauhala ja Tapio Aalto (Ympäristö ja luonnonvarat) Varsinais-Suomen liitto Lasse Nurmi 6. Osallistuminen ja vuorovaikutuksen järjestäminen sekä likimääräinen aikataulu (suluissa) vaikutukseltaan vähäisessä kaavamuutoksessa - Pidetään aloitus/viranomaisneuvottelu, johon kaavoittaja kutsuu Varsinais-Suomen ELYkeskuksen, Naantalin kaupungin ja Varsinais-Suomen liiton edustajat sekä maanomistajan. Neuvottelussa käsitellään osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyyttä sekä kaavoituksen perusteita ja suuntaviivoja. (Maalis-huhtikuu 2014) - Kaavan laatija toimittaa jäljennöksen kaupunginhallituksen kaavoituksen vireilletulopäätöksestä, osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta kaikille osallisille kirjeitse. (Huhti-toukokuu 2014) - Kaavan laatija tiedottaa kaavan valmisteluaineiston nähtävillä pidosta kaikille osallisille kirjeitse ja ilmoituksella Rannikkoseutu-lehdessä sekä tarvittaessa kaupungin ilmoitustaululla ja internet-sivuilla. Osallisille ja kunnan jäsenille varataan tilaisuus mielipiteensä esittämiseen kaavaa valmisteltaessa. (Huhtikuu 2014) - Valmis kaava-aineisto toimitetaan kaupungin viranomaisten käsittelyyn. Kaavamuutosehdotus pidetään virallisesti nähtävillä Naantalin kaupungin virastossa vähintään kahden viikon ajan, josta kaupunki ilmoittaa osallisille ja kuuluttaa Turun Sanomissa, Rannikkoseudussa ja Kaupunkiuutisissa sekä kaupungin ilmoitustaululla ja internet-sivuilla. Osalliset voivat tehdä vielä muistutuksen kaavamuutosehdotuksesta. (Elo-syyskuu 2015) - Kaupunki pyytää kaavasta lausunnot eri viranomaisilta, jonka jälkeen kaavamuutos viedään valtuuston hyväksyttäväksi. (Elo-syyskuu 2015) - Kaavamuutos on lainvoimainen valitusajan jälkeen, kun siitä on vielä ilmoitettu em. lehdissä. (Marras-joulukuu 2015) 7. Yhteystiedot Naantalin kaupunki Birit Keva puh Kaavan laatija Pasi Lappalainen puh Nosto Consulting Oy, Purokatu 2 / 12, Raisio pasi.lappalainen@nostoconsulting.fi Liitteenä: - muutettava kaava - suunnittelualue 4/4

21

22

23

24

25

26 Naantali MUISTIO Länsitalon ranta-asemakaavan muutos NAANTALI, Ruokorauma Aloitus/Viranomaisneuvottelu Paikka: Varsinais-Suomen ELY -keskus, ympäristö ja luonnonvarat Läänin virastotalo, neuvotteluhuone Majakka Läsnä: ELY -keskus Risto Rauhala ja Tapio Aalto Naantalin kaupunki Varsinais-Suomen liitto - Maanomistaja: 1:96 Tiinanmaa - Kaavan laatija Juha Erjanti Elise Lehikoinen ja Birit Keva Esillä olleet: - Länsitalon ranta-asemakaava, vahvistettu Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Länsitalon ranta-asemakaavan muutosluonnos, Ote Rymättylän kunnan pohjoisosan osayleiskaavan muutoksesta Varsinais-Suomen maakuntakaava Valokuvia suunnittelualueelta Neuvottelussa esitettyjä mielipiteitä: Juha Erjanti: - Esitteli kaavamuutoksen tarkoituksen pääpiirteittäin. o Kaavamuutosalueeseen kuuluu Ruokorauman kylässä sijaitsevan kiinteistön Tiinanmaa 1:96 pohjoisosan palsta koillisrannalla, pinta-ala 5,843 ha ja rantaviivaa 0,12 km. o Voimassa olevassa Länsitalon ranta-asemakaavassa korttelissa 9 (RA-2) on loma-asuntojen enimmäismäärä 5 ja kunkin enimmäiskerrosala on 80 m 2. korttelissa 10 (RA-2) on loma-asuntojen enimmäismäärä 3 ja kunkin enimmäiskerrosala on 80 m 2. yhteiskäyttöisen rantasaunakorttelin 11 (RA-3) rakennusoikeus on 40 k-m 2. suunnittelualeen kokonaiskerrosala on yhteensä 680 m 2. Turun yliopiston kasvitieteellisen laitoksen tekemän luontoselvityksen mukaan suunnittelualueella ei ole luontoarvoja. vapaata rantaa on lähes 60 %. RA-2 kortteleiden mitoitus on 4 lay. o Alueella on voimassa yleiskaava, jonka mukaan lomarakennuksen enimmäisala on 120 m 2, saunan 30 m 2, talousrakennuksen 20 m 2 ja lämpöeristämättömän vajarakennuksen 30 m 2. Vajatilat saa rakentaa myös talousrakennuksen yhteyteen. Suunnittelualueella on yleiskaavassa kolme RA -lomarakennuspaikkaa, joissa kerrosalaa 600 m 2. o Kaavamuutoksen tavoitteena on suunnitella alueelle yksi omarantainen lomarakennuspaikka, jonka pinta-ala on noin 1 ha ja kerrosalat: las 150 m 2, vierasmaja 25 m 2, rantasauna 30 m 2 ja talousrakennukset 50 m 2. Kokonaiskerrosalan ollessa kuitenkin enintään 250 m 2. rakentamattomaksi jäävä muu alue maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ympäristöarvoja. o Kaavamuutoksessa loma-asuntoyksiköiden määrä vähenee 4 lay -> 1lay. kokonaiskerrosala vähenee 680 m 2 :stä 250 m 2 :iin, eli 430 m 2. vapaan rannan määrä pysyy suunnilleen muuttumattomana (pienenee 10 metrillä). annetaan määräykset vesihuollon järjestämisestä ja tulva-alueelle rakentamisesta. Elise Lehikoinen ja Birit Keva: Kerrosalat ovat ok. Suunnitelmasta ei ole mitään huomautettavaa.

27 Tapio Aalto Luontoselvitys tarvitaan aina. Tärkeintä on, mikä on sen sisältö. Vanha alueelle tehty selvitys on uudistettava. Yli 15 vuotta sitten tehty selvitys on vanhentunut, koska esim. suojeltavia luontoarvoja on tullut lisää. Luontoselvitys on tarpeen alueelle rakentamisen lisäksi metsänhoitoon liittyvien töiden suorittamiseen, jotta alueella mahdollisesti olevia suojeltavia luontoarvoja ei tuhottaisi. Uhanalaiset kohteet on mahdollista saada ELY-keskukselta. Risto Rauhala: Kaavaluonnos on varsin kohtuullinen, kun kahdeksan loma-asuntopaikan sijaan on suunniteltu yksi rakennuspaikka. Tässä tapauksessa on perusteltua ja mahdollista esittää rakennuspaikan kerrosala yli rakennusjärjestyksen enimmäismäärän. Kaavamuutoksessa ei ole mitään epäselvää. Luontoselvittäjä voi tarkistaa, onko alueella mahdollisesti muinaisjäännöksiä. Jatkotoimenpiteet OAS ja kaavaluonnos nähtäville. Viranomaisneuvottelu pidetään vain tarvittaessa. Kaupunki pyytää kaavamuutoksesta lausunnon ELY -keskukselta ehdotusvaiheessa. Juha Erjanti, DI Jakelu sähköpostilla: - ELY -keskus / Risto Rauhala ja Tapio Aalto - Naantalin kaupunki / Elise Lehikoinen ja Birit Keva - Varsinais-Suomen liitto / Lasse Nurmi - Maanomistaja / Tiina Rautiainen

28 NAANTALIN RYMÄTTYLÄN RUOKORAUMAN LUONTOSELVITYS VARSINAIS-SUOMENLUONTO- JA YMPÄRISTÖPALVELUT 2014

29 SISÄLLYS 1. JOHDANTO 3 2. SELVITYSALUE 4 3. MENETELMÄT 4 4. KASVILLISUUS JA LUONTOTYYPIT 5 5. LINNUSTO 8 6. JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET KIRJALLISUUS 10 Kansikuva: Maisema suunnittelualueelta idän suuntaan Pekka Alho 2

30 1. JOHDANTO Tiina Rautiainen / Juha Erjanti tilasi Varsinais-Suomen luonto- ja ympäristöpalveluilta luontoselvityksen Naantalin Rymättylän Ruokorauman alueelle, kiinteistölle 1:96 Tiinanmaa, liittyen Naantali, Ruokorauma, Länsitalon asemakaavan muutokseen. Tehdystä luontoselvityksestä vastasivat biologi Tarja Marsh (kasvillisuus ja luontotyypit), sekä ympäristöinsinööri Pekka Alho (vastuu toimeksiannosta, linnustoselvitys ja raportin koostaminen). 2. SELVITYSALUE Selvitysalue jonka pinta-ala on 5,843 hehtaaria, sijoittuu Naantalin Rymättylän keskiosiin, Ruokoraumankorpi nimiselle metsäalueelle. Selvitysalue rajautuu koillissuunnassa Petkellahteen, ja rantaviivaa on noin 120 metriä. Itäpuolella kiinteistö rajautuu rakennettuihin rantatontteihin, länsipuolinen ranta on rakentamaton. Kaakkois- lounais- ja luoteissuunnissa selvitysalue rajautuu viereisiin talousmetsäalueisiin. Kaava-alueen luoteisnurkasta on rajattu noin 1 ha, joka on osoitettu yksiasuntoisten loma-asuntojen korttelialueeksi, loppuosa kaavaalueesta on määritelty maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on luontoarvoja. Kaava-alueen sijainti: Kaavaalue Sijaintikartta n. 1: Kartta 1: Suunnittelualueen karkea sijainti 3

31 Kuva. Suunnittelualueen tarkempi sijainti ja rajaus 3. MENETELMÄT Alueen linnustoa kartoitettiin kartoituslaskentana kävellen alue käytännössä kokonaan ympäri aamuvarhaisella Alueen kasvillisuus ja luontotyypit kartoitettiin maastokäynnillä kiertämällä jalkaisin kattavasti koko suunnittelualue. 4

32 4. KASVILLISUUS JA LUONTOTYYPIT Yleispiirteet Suunnittelualue sijoittuu maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle, ja maisemassa vuorottelevat alavampien laaksojen pellot, metsäiset rinteet ja saaristoalueen korkeat kalliomäet. Yleispiirteiltään selvitysalue on metsäinen, ja vaikka maasto tyypillisesti kohoaakin rannasta poispäin mentäessä, eivät korkeuserot ole merkittäviä, eikä selvitysalueella ole saaristolle muuten niin tyypillisiä puuttomia kalliota, vaan alue on kauttaaltaan puustoinen. Suunnittelualueen keskivaiheilla on muutama maisemallisesti merkittävä siirtolohkare, joiden säilyttäminen on syytä varmistaa mahdollista mökkitielinjausta suunniteltaessa. Kuva: Suunnittelualueen keskivaiheilla olevat maisemallisesti arvokkaat siirtolohkareet Tarja Marsh Luontotyypit Suunnittelualueen metsä on enimmältä osin varsin tavanomaista talouskäyttöhistorian omaavaa puustoltaan varttuvaa kangasmetsää, jossa ei ole erityisiä luontoarvoja. Metsätyyppi vaihtelee alavampien osuuksien tuoreesta kankaasta keskialueen kallioisempien osien kuivaan kankaaseen. Suunnittelualueen ruovikkoinen rantavyöhyke on varsin kapea, ja muutamassa kohdin kallioinen. Rantavyöhykkeen tervalepikkoinen ja lehtipuustoinen osuus vaihettuu varsin pian tuoreeksi kankaaksi. 5

33 Kuva: Suunnittelalueen keskiosien tyypillistä tuoretta mustikkatyypin kangasmetsää. Valtapuuna on varttuvaa kuusikkoa, seassa siellä täällä lehtipuita ja nuorempaa alikasvosta Tarja Marsh Kuva: Suunnittelualueen korkeimpienkin kohtien kalliot ovat puustoisia, metsätyyppi on kuivaa puolukkatyypin kangasmetsää Tarja Marsh 6

34 Kuva: Suunnittelualueen ruovikkoisempi rantavyöhykkeen osa. Kiinteistön edustalla sijaitsee pieni kalliosaareke, jonne tosin pääsi kartoituksen aikaan kävellen ruovikoitunutta kannasta pitkin. Pesivälle saaristolinnustolle saareke ei ole erityisen sovelias pienen koon ja kumpumaisen muodon, sekä erityisesti maayhteyden vuoksi. Siihen liittyvää vaaraa havainnollisti sopivasti rannassa kulkenut kettu Pekka Alho Kuva: Tuulenkaato kiinteistön rantakalliolla Pekka Alho 7

35 5. LINNUSTO Kiinteistön ja sen lähialueen linnusto oli välisaaristoalueelle tyypillistä ja toisaalta mäntykankaille melko tyypillistä, ilman erityisen merkittävää lajistoa tai habitaattia. Mökkien alustat ja ripustetut pöntöt tarjoavat usein pesäpaikkoja mm. isokoskeloille, kuten mahdollisesti tässäkin tapauksessa (vrt. kuva alla). Kuva: Isokoskelopoikue (uimassa) käytti edustan vesikiveä lepäilypaikkanaan Pekka Alho Lajistoon sisältyi muutamia lintudirektiivin suojaamia lajeja (valkoposkihanhi, kalatiira, palokärki ja harmaapäätikka) sekä kansallisen uhanalaisluokituksen (isokoskelo, sirittäjä) mukaisia suojelustatuksen omaavia lintulajeja, mutta näillä ei ole havaituissa määrin merkitystä, sillä ko. lajisto on suhteellisen tavanomaista ja määrät pieniä. Selvitysalueen lajeista varmasti huomionarvoisin oli harmaapäätikka, joka pesii lounaisessa saaristossa harvalukuisena, joskin silti melko tavanomaisena. 8

36 Kartta 3: Suunnittelualueen oleellisin pesimälajisto Oleellisin pesimälajisto on esitetty kartalla 3. Ulompana luoteispuolen vesialueella tavattiin reviiriltä tai mahdolliselta reviiriltä kaksi paria kalalokkeja ja yksi pari kalatiiroja, sekä vielä kauempaa Tirhanperän suunnalla/alueella haapana pari, kanadanhanhipari, kaksi lisäparia silkkiuikkuja, sekä 10 yksilöä, mahdollisesti Koivukarin ympäristössä pesiviä valkoposkihanhia. Muuta tavanomaista peruslajistoa olivat: sepelkyyhky, mustarastas, pajulintu, kirjosieppo, sinitiainen, västäräkki, metsäkirvinen, punarinta, peippo, korppi ja varis. Muutama myöhään 9

37 saapuva hyönteissyöjä olisi periaatteessa saattanut täydentänyt listaa, mutta habitaatti ei ole kaikkiaan erityisen sovelias vaateliaammalle lajistolle. 6. JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET Suunnittelualueella tai sen välittömässä tuntumassa ei esiinny luonnonsuojelulain 29 :n tarkoittamia suojeltavia luontotyyppejä eikä metsälain 10 perusteella rauhoitettuja erityisen arvokkaita elinympäristöjä. Linnuston ja mahdollisten muiden luontoarvojen puolesta kiinteistö sopii rakentamiseen, sillä esim. lepakoille tai liito-oraville alue ei vaikuttanut potentiaaliselta. Huomioitavaksi jää kuitenkin siirtolohkareet (vertaa kuvateksti sivulla 5). 7. KIRJALLISUUS Koskimies, P. 1994: Linnuston seuranta ympäristöhallinnon hankkeissa. Vesi- ja ympäristöhallinnon julkaisuja. Sarja B, No s. Rassi, P, Hyvärinen, E., Juslen, A. & Mannerkoski, I. (toim./eds) 2010: Suomen lajien uhanalaisuus - Punainen kirja Ympäristöministeriö & Suomen ympäristökeskus, Helsinki. 685 s. Lehikoinen, E., Gustafsson, E. ja muut 2003: Varsinais-Suomen linnut. Turun lintutieteellinen yhdistys ry. Turku. Kuva: noin puolet suunnittelualueen rantaviivasta rajautuu kalliona veteen Pekka Alho 10

38

39 HS/em Arvoisa vastaanottaja Seuraavat lausuntopyynnöt eivät anna aihetta Varsinais-Suomen liiton lausunnon antamiseen, koska liitolla ei ole niistä huomautettavaa eivätkä ne ole ristiriidassa Varsinais-Suomen maakuntakaavoituksen tai muun suunnittelun kanssa: 1. Jokioisten kunta: Tyrinselän tuulivoimaosayleiskaava (M151/ ) 2. Kosken Tl kunta: Kirkonseudun asemakaavan muutos korttelissa 17 (M149/ ) 3. Liedon kunta: Rakennusjärjestysluonnos ja sen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (M160/ ) 4. Maskun kunta: Lemun kirkkotien asemakaava ja asemakaavamuutos, kaavaehdotus (M159/ ) 5. Mynämäen kunta: Katteluksen kaava-alueen laajentamisen asemakaavaluonnos (M156/ ) 6. Naantalin kaupunki: Länsitalon ranta-asemakaavan muutos (M153/ ) 7. Naantalin kaupunki: Naantalin Hovin (Kaivokatu 11) asemakaavamuutos ja tonttijaon muutos (M154/ ) 8. Paimion kaupunki: Jokipuiston, Iskun tontin asemakaavan muutosluonnos (M142/ ) 9. Paimion kaupunki: Meijerintien asemakaavaluonnos (M143/ ): 10. Ruskon kunta: Lähteenmäen asemakaava-alueen muutos (M150/ ) 11. Sauvon kunta: Kulmala-Timperin yritysalueen laajennusta koskeva asemakaavaehdotus (M158/ ) 12. Turun kaupunki: Asemakaavanmuutosehdotus Helsinginkatu III (M147/ ) 13. Ypäjän kunta: Tyrinselän tuulivoimaosayleiskaavaehdotus (M151/ ) Varsinais-Suomen liitto Heikki Saarento suunnittelujohtaja Jakelu 1. Jokioisten kunnanhallitus, Maskun kunnanhallitus, 5. Mynämäen kunnanhallitus, Naantalin kaupunginhallitus, Sauvon kunta, 12. Turun kaupungin ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö, 13. Tiedoksi: Varsinais-Suomen ELY -keskus, ympäristö ja luonnonvarat -vastuualue