Oma vai vuokrattu? Jan Antell Mika Vaihekoski Yksi meitä kaikkia askarruttavista ikuisuuskysymyksistä on valinta vuokra- ja omistusasunnon välillä. Kuten kaikki tiedämme useimmat suomalaiset ovat päätyneet omistusasuntoon, mutta yhä kasvava joukko ihmisiä on tieten tahtoen valinneet vuokraasumisen asumismuodokseen. Tässä artikkelissa vertailemme taloudellisin perustein näitä vaihtoehtoja. Tulokset osoittavat selvästi, että valinta ei ole itsestään selvä ja vuokraaminenkin on taloudellisesti perusteltua tietyissä tilanteissa. Valintatilanne Monet seikat vaikuttavat asunnonvalintaan. Millainen asunnonhankkijan elämäntilanne on? Onko hänellä perhettä ja/tai lapsia? Saattaako hänen asuntotarpeensa esimerkiksi työn takia nopeasti muuttua? Lähtökohtamme tässä artikkelissa on, että kaikki tällaiset perustavat pohdinnat on tehty ja tiedetään hankittavan asunnon kaikki toivottavat ominaisuudet. Oletamme vuokra-asunto- ja omistusasuntomarkkinoiden toimivan hyvin ja joustavasti, jolloin asumismuodon valinta ei ole kiinni itselle sopivan asunnon löytämisestä. Tämän jälkeen valinta on puhtaasti taloudellinen, asuako vuokralla vai omistusasunnossa. Vuokra-asunnon taloudellisista eduista Pankit perustelevat usein omistusasunnon hankintaa sillä, että asuntolainan kuukausierän määrässä ja vastaavan asunnon vuokrassa ei ole kovin suurta eroa. Kun asuntolaina on maksettu asumiskustannukset pienenevät kuukausimaksun verran ja omaisuus on karttunut omistusasunnon verran. Tämä on sinänsä oikein. Rahoitusteorian kannalta tilanne ehkä silti ei ole ihan näin yksiselitteinen. Jos lainanmaksua vastaava rahamäärä olisi sijoitettu oikein, voisi vuokravaihtoehtoon päätyneelläkin olla lopuksi tilillään asuntoa vastaava omaisuus tai jopa enemmänkin, koska osakkeet pitkällä aikavälillä tuottavat aina asuntoa paremmin. Vuokra-asunnon valinneella on myös mahdollisuus hyötyä osakekurssien notkahduksista joustavammin omistusasunnon omistaja tuskin myisi asuntoaan sijoittaakseen osakkeisiin, kun taas vuokra-asuja voi käyttää vapaammin asunnon ostolta säästyneitä varojaan. Osakkeiden hintojen ollessa alhaalla, on usein asuntojenkin hinta matala, joten asunnon myynti olisi epäedullista. Rahoitusteoriassa painotetaan myös riskienhajautuksen merkitystä eli kaikkia varoja ei pidä sijoittaa samaan kohteeseen. Sijoittajan pitäisi valita tuoton ja riskin suhteen sellainen sijoitussalkku, joka sijoittajan riskimieltymyksiin, riskinottokykyyn ja varallisuuteen nähden on järkevä. Koska omistusasunnon, varsinkin lainapääomalla rahoitetun, osuus yksittäisen henkilön nettovarallisuudesta on usein suuri, edustaa asunto silloin suurta riskikeskittymää ja siten sopiva tuotto/riski-suhde ei luultavasti toteudu. Omistusasunnon taloudellisista eduista Vuokra-asuntoa puoltaa siis taloudellisesta näkökulmasta mahdollisuus hyödyntää edulliset sijoitustilaisuudet, joustavuus ja omistuksen hajautus. Omistusasunnollakin on toki omat etunsa. Ensinnäkin oma asunto tarjoaa mahdollisuuden arvonnousuun. Tämä kuitenkin edellyttää usein hyvin ajoitettua ostopäätöstä ja toisaalta edusta hyötyminen voi olla vaikeaa, koska ihmiset harvoin siirtyvät pienempiin asuntoihin tai omistusasunnosta vuokralle. Tärkeämpänä etuna on kuitenkin 1
Suomen valtion tuki omistusasunnon ostamiselle lainarahalla. Tuki muodostuu asunnon ostoon otetun lainan korkojen vähennysoikeudesta veroissa. Jokainen voi vähentää verotuksessa 29 prosenttia (ensiasunnon ostaja 3 prosenttia) maksetuista lainan koroista. Katto vähennysoikeudelle on 8 markassa, jota korotetaan 2 markalla jokaisesta lapsesta (maksimissaan 4 mk:lla). Jos kyse on av(i)operheestä, voidaan vähentää molempien puolisoiden osalta 8 markkaa. Miten vaihtoehtoja voi vertailla? Molemmilla vaihtoehdoilla on siis omat taloudelliset etunsa. Kumpi niistä pitäisi valita? Yksi vaihtoehto johon usein lehdistössä törmää on laskea yksinkertaisesti molempien vaihtoehtojen kustannukset yhteen. Tämä on kuitenkin väärin, sillä tulevaisuudessa saatavan tai maksettavan rahavirran nykyarvo on sitä pienempi, mitä kauempana tulevaisuudessa maksuajankohta ovat. Talous- ja rahoitusteoria kertookin meille, että kyseessä olevaa tilannetta vastaavien vaihtoehtojen vertaamiseenssa oikea menetelmä on ns. nettonykyarvon menetelmä (Net Present Value, NPV). NPV-menetelmän ylivertaisuus kaikkiin muihin arviointimenetelmiin on osoitettu lukuisissa tutkimuksissa. NPV-menetelmän keskeiset periaatteet ovat yksinkertaiset. Siinä lasketaan maksetut ja saadut kassavirrat yhteen, huomioiden kuitenkin se, että ne tapahtuvat eri aikoina. Myöhemmin tapahtuva kassavirta on arvottomampi kuin aiemmin tapahtunut, joten kassavirrat on ensin saatettava vertailukelpoisiksi diskonttaamalla ne samaan hetkeen. NPV-menetelmän käyttö vaatii tässä tilanteessa molempien vaihtoehtojen vuotuisten (tai kk-tason) kassavirtojen arviointia koko tarkasteluhorisontin ajalta. Vaihtoehtojen kassavirtojen arviointi on tässä tapauksessa suhteellisen yksinkertaista, koska esimerkiksi itse vuokraamisvaihtoehdon kassavirta muodostuu alussa maksuista, johon vaikuttaa vuokratakuu ja välityspalkkio, sekä sen jälkeen normaalista vuokramaksuista ja lopussa positiivisesta kassavirrasta, kun vuokratakuu palautetaan. Vastaavasti omistusasunnon menot koostuvat vastikkeista ja lainan maksuista verohyödyllä huomioituna. Nettonykyarvomenetelmän keskeinen idea on verrata molempien vaihtoehtojen kannattavuutta niiden tuottamien kassavirtojen nykyarvon perusteella. Asumisvaihtoehdoissa nykyarvo on negatiivinen, koska kyse ei ole tuottavasta investoinnista. Yksityisen henkilön kannalta kyse on siitä, kummalla vaihtoehdolla nykyarvo on vähemmän negatiivinen, eli kumpi vaihtoehto on parempi. Taloudellisen vertailun lähtökohta Oheisessa laskelmassa olemme verranneet kolmea vaihtoehtoista tilannetta. Ensimmäisessä tapauksessa oman asunnon ostoa harkitsevalla on käytössään juuri ja juuri pankin vaatima omarahoitusosuus (2 prosenttia asunnon hinnasta). Toisessa tapauksessa esimerkkihenkilöllämme on käytössään koko asunnon ostoon tarvittava raha. Viimeisessä tapauksessa tilanne on näiden väliltä ja säästöjä on kertynyt niin paljon, että käytössä on puolet asunnon hinnasta. Kaikissa tilanteissa on kyse toisen asunnon ostosta (ts. ensiasunnon veroetua ei enää saada). Jotta vertailu saadaan tehtyä, olemme joutuneet tekemään joitakin yksinkertaistavia oletuksia. Pyrimme pitämään oletukset kuitenkin mahdollisimman realistisina. Lyhyesti todettuna, tarkastelemme lapsetonta sinkkumiestä, joka harkitsee 5 neliön asunnon ostoa tai vuokrausta. Helsingin kantakaupungissa sijaitsevan asunnon hinta on 18. mk ja vastike 14 mk neliöltä. Asunnon hinta on siten 9. markkaa ja vastikkeita maksetaan 7 markkaa kuukaudessa. Vastaavan asunnon vuokrahinta on 1 mk neliöltä, eli 5. markkaa kuukaudessa. Lisäksi maksetaan kahden kuukauden vuokratakuu, joka palautetaan vuokra-ajan lopussa, ja yhden kuukausivuokran suuruinen välityspalkkio lisättynä arvonlisäverolla. Tasalyhenteisen asuntolainan korko on 7 prosenttia ja lainamaksut tapahtuvat kerran kuukaudessa. Markkinoiden inflaatio-odotus on 2,8 prosenttia. Tarkasteluhorisontti on 15 vuotta. Ellei henkilö sijoita rahojaan omistusasuntoon hän sijoittaa ne valtion joukkolainoihin, joiden tuotto-odotus on 5 prosenttia, joka vastaa talouslehdistä saatua tuottovaatimusta valtion kymmenen 2
vuoden joukkovelkakirjalainoille. Oletamme lisäksi että asunnon ostajalla ei ole parempaa tietoa asunnon hinnan kehityksestä ja hän odottaa hinnan yksinkertaisesti säilyvän reaalisesti samana koko tarkasteluajan. Asuntoa myytäessä maksetaan 3 prosentin myyntipalkkio lisättynä arvonlisäverolla. Asunnon myynti ja osto tapahtuu vuoden vaihteessa, jotta verohyöty saadaan koko vuodelta. Diskonttokorkona käytämme samaa korkoa kuin lainassakin, eli 7 prosenttia. Vaihtoehtojen vertailu kun käytössä vain omarahoitusosuus Ensimmäiseksi tarkastelemme tilannetta, jossa asunnonhankkijalla on käytössään ainoastaan pankin vaatima omarahoitusosuus, 2 prosenttia asunnon hinnasta. Lainaa tarvitaan siis 72. markkaa. Yksinasuvana miehenä esimerkkihenkilömme voi korkovähennyksenä verotuksessaan vähentää korkeintaan 8. markkaa. Oletetulla 7 prosentin lainakorolla tämä vastaa noin 48. markan suuruista lainaa. Osa maksetuista koroista jää verotuksessa vähentämättä eli osa hyödystä jää hyödyntämättä. Pariskunnalla näin ei kävisi. Vaihtoehdot ovat siis maksaa vuokraa 15 vuotta tai ottaa laina ja maksaa laina takaisin samassa ajassa. Nykyarvomenetelmällä käy ilmi että omistusasunto on selvästi parempi vaihtoehto kuin vuokra-asunto. Omistus- ja vuokra-asuntojen kulujen nykyarvojen erotus on noin 155. markkaa omistusvaihtoehdon hyväksi. Tämä on se tämän päivän rahassa laskettu summa, jonka asunnonostaja 15 vuoden tarkasteluhorisontilla säästää verrattuna vuokraajaan. Tulos on odotettu. Vertailu kun asunto voidaan ostaa käteisellä Seuraavaksi tarkastelemme toista ääritilannetta. Esimerkkihenkilöllämme on nyt asunnon ostoon vaadittava varallisuus. Lainaa ei siis tarvita lainkaan. Moni luultavasti kehottaisi henkilöämme ostamaan asuntonsa. Vaihtoehdot ovat siis vuokrata asunto ja sijoittaa asuntoa vastaava varallisuus valtion jvk-lainoihin tai käyttää raha asunnon ostoon ottamatta lainaa. Tällöin verohyötyä ei kuitenkaan synny ja nykyarvolaskelmamme osoittaakin että omistusasunto ei ole taloudellisessa mielessä järkevä vaihtoehto. Vuokravaihtoehto nimittäin on runsaat 172. markkaa edullisempi kuin omistusasunto. Vaikka ostoon vaadittavat varat jo on olemassa, ei siis kannata ostaa asuntoaan, vaan sijoittaa ne ja asua vuokra-asunnossa. Vertailu kun rahaa on vähän säästössä Yleensä asunnon ostoa harkitsevalla on säästöjen tai vanhan asunnon myynnin seurauksena käytössään puolet asunnon ostoon vaadittavista rahoista. Tällöin asunnon osto edellyttää vain 45. markan lainan ottoa. Asunnon ostaja hyötyy aluksi verotuksessa maksimiedun koroista, koska laina ylittää mainitun 48. markan rajan, mutta lopussa lainan lyhentämisen seurauksena hyöty pienenee. Vuokralla asuja voi taas vastaavasti sijoittaa mainitut 45. markkaa jvklainoihin ja hyötyä sitä kautta valinnastaan. Verrattaessa vaihtoehtoja taloudelliselta kannalta, saame lopputuloksena että omistusasunto on parempi vaihtoehto. Verrattuna tilanteeseen, jossa on käytössä vain omarahoitusosuus, nykyarvojen erotus on pienentynyt noin 43. markkaan. Kolmessa esimerkkitapauksessamme olemme huomanneet omistusasunnon olevan parempi vaihtoehto jos omaa rahaa on niukasti käytettävissä. Jos taas varallisuutta jo on kertynyt, vuokravaihtoehto on edullisempi. Omistusasunnon suhteellinen etu siis pienenee varallisuuden kasvaessa. Tarkkaan ottaen, vuokravaihtoehto tulee houkuttelevammaksi jos lähtövarallisuus ylittää 6,2 prosenttia asunnon hinnasta, eli 542. markkaa, jolloin lainatarve olisi 358. markkaa. Miten muutokset vaikuttavat tulokseen Tässä olemme tarkastelleet, kannattaako omistaa vai vuokrata asuntonsa. Lähtökohtana oli 9. markan arvoinen asunto, jonka kuukausivuokra on 5. markkaa. Muutokset laskelmia varten tekemiimme oletuksiin tietenkin vaikuttavat lopputulokseen. Keskeisin tekijä on tietenkin asunnon 3
hinnan ja vuokran suhde. Lienee itsestään selvää, että mitä korkeampi asunnon hinta on verrattuna vuokravaihtoehtoon, sitä kannattavampi vuokravaihtoehto on. Esimerkissämme jos vuokra pysyy muuttumattomana 2 prosentin omarahoitusvaihtoehdossa, omistusasunto on parempi vaihtoehto asunnon neliöhinnan pysyessä alle 23.8 markkaa. Vastaavasti neliöhinnan ollessa muuttumaton kuukausivuokran tulisi painua alle 3.85 markan (77 markkaa neliöltä). Tulosta voidaan tarkastella myös horisontin näkökulmasta. Toiset meistä ovat harkitsemassa asuntoa loppuelämäkseen, toiset taas muutamaksi vuodeksi. Kuvio 1 kuvaa tarkasteluajan vaikutusta vuokraamisvaihtoehdon kannattavuuteen. Vaihtoehtoina on edelleen aiemmin käyttämämme omarahoitusosuudet. tmk 3 2 1-1 5 1 15 2 25 3 2 % 5 % 1 % -2-3 Tarkasteluaika Kuvio 1. Tarkasteluajan vaikutus tuloksiin vuokraajan kannalta eri omarahoitusosuuksilla. Kuviosta huomataan, miten sijoitushorisontin kasvaessa väärän vaihtoehdon kustannus kasvaa. Esimerkiksi 2 prosentin omarahoitusvaihtoehdossa tarkastelujakson piteneminen 15 vuodesta 3 vuoteen lisää omistusasunnon hyötyä 251. markkaan aiemman 172. markan sijasta. Huomattavaa on myös, että aivan lyhytaikaista asunnontarvetta ei kannata tyydyttää omistusasunnolla, olipa omarahoitusosuus mikä tahansa. Samaa asiaa voidaan myös tarkastella vastakkaisesta näkökulmasta eli miten omarahoitusosuus vaikuttaa lopputulokseen. Kuvio 2 kuvaa vuokralla asujan hyötyä funktiona omarahoitusosuudesta 15 ja 3 vuoden tarkastelujaksoilla. 3 2 Tuhatta markkaa 1-1 -2 2 4 6 8 1 15 v 3 v -3-4 Omarahoitusosuus (%) Kuvio 2. Omarahoitusosuuden vaikutus tuloksiin vuokravaihtoehdon kannalta. Kuviosta näkee, että tarkasteluhorisontin pituus vaikuttaa varsin vähän break-even-kohtaan, jonka jälkeen vuokravaihtoehto on parempi. Tämä kohta on kuitenkin hieman korkeampi pidemmällä 4
tarkastelujaksolla, tehden omistusasunnon paremmaksi vaihtoehdoksi vähän korkeammallakin omarahoitusosuudella. Toisaalta vuokra-asumisen hyöty kasvaa nopeammin pitkällä horisontilla omarahoitusosuuden kasvaessa. Vuokra-asuminen tulee siis sitä edullisemmaksi mitä enemmän rahaa on käytössä, kun asumishorisontti pitenee. Jatkomietteitä Analyysissämme olemme tarkastaneet asuntoa pelkkänä taloudellisena sijoituksena. On kuitenkin syytä muistaa, että rahallisen panostuksen lisäksi asunto edustaa elämänlaatua, elämäntapaa ja muuta ei-rahassa mitattavaa hyötyä. Omistusasunnossa voi vapaasti remontoida ja tehdä itselle mieluisia muutoksia asuntoon. Asumisturva on myös parempi. Ainakaan Suomessa vuokraasuntomarkkinat eivät aina toimi niin täydellisesti, että vuokralainen yksityiskohtaisesti pystyisi vaikuttamaan asuntonsa ominaisuuksiin, vaan on pakotettu ostamaan asuntonsa. Olemme olettaneet asunnonhankkijan käyttävän kaikki olemassa olevat varansa hankintaansa. Entäpä jos hänellä on varallisuutta mutta silti haluaisi hankkia asuntonsa kokonaan tai osittain lainarahalla? Jos oletamme hänen sijoittavan ylimääräiset rahansa lainakorkoa alempaa tuottoa antaviin valtion velkasitoumuksiin, lainaaminen vain pahentaisi tilannetta. Lainaaminen olisi kannattava vaihtoehto vain jos sijoitus kohdistuisi paremman tuotto-odotuksen omaaviin kohteisiin, kuten osakkeisiin. Tällöin tosin riski ei enää ole sopusoinnussa asuntosijoituksen kanssa. Loppupäätelmiä Vastoin useita aiempia vertailuja, tarkasteltaessa asumismuodon vaikutusta puhtaasti taloudelliselta kannalta huomaamme, ettei tilanne olekaan niin yksiselitteinen kuin voisi luulla. Mitä enemmän varallisuutta asunnonhankkijalla on, sitä houkuttelevammaksi vuokraus tulee. Ja mitä pidempi tarkasteluhorisontti, sitä enemmän erot korostuvat. Suuri ero aiempiin vertailuihin on siinä, että huomioimme rahan aika-arvon. Aiemmat vertailut ovat usein laskeneet yksinkertaisesti molempien vaihtoehtojen kustannukset yhteen, unohtaen että markka vuoden kuluttua ei ole yhtä arvokas kuin markka tänään. ------------------------------------------ Helsingissä 3.5.21 KTM ja VTM Jan Antell, Svenska handelshögskolan, Rahoituksen laitos KTT Mika Vaihekoski, johtaja, LTT-Tutkimus Oy, Rahoitusinstituutti 5