KIINTEISTÖJEN JA POIKKEAMISHAKEMUS, ASUNTO OY PORVOON ANKKALINNA, TARKMANSINTIE (TOUKOVUORI)

Transkriptio

1 KIINTEISTÖJEN JA POIKKEAMISHAKEMUS, ASUNTO OY PORVOON ANKKALINNA, TARKMANSINTIE (TOUKOVUORI) 1040/50.504/2016 KaKeL 219 Valmistelu ja lisätiedot: kaavoitusteknikko Kjell Magnusson, , kaavoittaja Pekka Mikkola, , Asunto Oy Porvoon Ankkalinna / Sisco Oyj:hin lukeutuva Sisco Asunnot Oy hakee kahden kiinteistön alueelle sijoittuvalle asuinrakennushankkeelleen poikkeusta MRL 58 :n 1 momentin säännöksistä 171 :n nojalla korttelialueen käyttötarkoituksesta ja rakennusalakohtaisesta talotyyppimääräyksestä, rakennusalan rajasta, rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta, rakennusten liittämisestä toisiinsa rakenteilla, autopaikkavaatimuksesta, polkupyöräpaikkavaatimuksesta ja yhteistilojen toteuttamiseen liittyvistä määräyksistä. Poikkeamat ja perustelut niihin on kuvattu tarkemmin alempana. Ankkalinna-hanke käsittää kahdeksan kaksikerroksista pienkerrostaloa, kahdeksan kaksikerroksista paritaloa, kaksi aputilarakennusta ja jätekatoksen. Asuntoja hankkeessa on yhteensä 54. Autopaikat sijoittuvat tonteille maantasoon. Taustaa: Toukovuoren asemakaavassa on varsin runsaasti ns. yhtiömuotoiseen rakentamiseen soveltuvia asuinpientalo- ja kerrostalokorttelialueita. Nämä rakentuvat tyypillisesti erillispientalotontteja myöhemmin, mutta toteutumattomina leimaavat aluetta helposti pitkänkin aikaa pientalotonttien rakennuttua. Maapolitiikka onkin markkinoinut Toukovuoren yhtiömuotoisia tontteja voimakkaasti. Sisco Oyj on ollut hyvin kiinnostunut toteuttamaan alueen keskiosan kaksikerroksisten asuinpientalojen korttelialueet. Alueelta on ensivaiheessa varattu rakentajalle kaksi tonttia, jotka toteuduttuaan tukeutuvat kadun pohjoispuoliseen erillispientalorivistöön. Korttelin seuraavien tonttien luovutuksesta tehdään erilliset päätökset ja niiden toteuttaja ei välttämättä ole Sisco Oyj. Vahvistettu maakuntakaava: Taajamatoimintojen alue. Keskeisten alueiden osayleiskaava: Pientalovaltainen asuntoalue (AP). Asemakaavassa myöhemmin Aurinkomäentieksi nimetty katu on yleiskaavan tarkoittama merkinnällä seudullisesti tärkeä yhdystie/kokoojakatu osoitettu

2 liikenneväylä. Sen varteen on myös osoitettu kevyen liikenteen reitti. Lainvoimainen asemakaava 456, Toukovuori, hyväksytty : Asuinpientalojen korttelialue (AP-3). Asukkaiden käyttöön on rakennettava vähintään yksi talosauna / 20 asuntoa vilvoittelumahdollisuuksineen, harraste-, kokoontumis-, työskentelyja vastaavia yhteistiloja vähintään 2 % tontin kerrosalasta. Autopaikkavaatimus 1 ap / 80 k-m², kuitenkin vähintään 1,5 ap / asunto. Lisäksi yksi vieraspaikka / 700 k-m². Polkupyörille on varattava katettua säilytystilaa 1 ppp / 40 k-m², kuitenkin vähintään 3 ppp / asunto. Asemakaavassa kummallakin tontilla on yksi suuri rakennusala, jonka keskellä on ikään kuin reikänä osoitettu leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa (le). Tontilla ja osalla tonttia on rakennusalakohtaisesti rakennustyyppiä tarkentava käyttötarkoitusmerkintä as-1. Tämä tarkoittaa, että rakennusalalle saa rakentaa yksi- tai kaksiasuntoisia pientaloja. Rakennuksille ja autopaikoille on merkitty ohjeelliset rakennusalat. Tonttien korttelialueen puoleisilla rajoilla on leveähköt yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varatut alueen osat, joilla tontilleajo on sallittu (pp/t). Tonttien Tarkmansintien ja Aurinkomäen- / Aurinkolaaksontien puoleisilla rakennusalan rajoilla on rajaan kiinni rakentamista osoittava nuolimerkintä. Tontin eteläosa on osoitettu puin ja pensain istutettavaksi tontin osaksi, jolla olemassa olevaa puustoa on säilytettävä. Rakennusoikeutta tontille on osoitettu 1600 k-m² ja tontille k-m². Kerrosluku on kaksi (II) ja merkintä on sitova eli ehdottomasti noudatettava. Kaavan yleisissä- ja erityismääräyksissä on määrätty mm. pääasiallisesta rakennusmateriaalista, joka on puu. Rakennukset tulee liittää toisiinsa katoksilla, porttirakennelmilla, aidoilla tai vastaavilla kytkevillä rakenteilla. Kattomuodosta on niin ikään määrätty. Kaavaan liittyvät vielä erilliset rakennustapaohjeet. Niissä on annettu yleisiä ohjeita mm. energiatehokkuuden toteuttamisesta, korttelialueiden rajautumisesta katutiloihin ja rakennusten suunnittelusta, julkisivumateriaaleista ja värityksestä. Naapureiden huomautukset: Kiinteistöjen pohjoispuolella on neljä pientalotonttia. Näiden haltijoilla ei ole ollut huomautettavaa. Muuta: Poikkeamishakemuksen liitteenä olevassa poikkeamisten kuvauksessa on lueteltu 11 poikkeamista perusteluineen. Näitä on mahdollista käsitellä aiheittain kuutena kokonaisuutena. Hakijan kanssa käydyissä kahdessa neuvottelussa ja

3 pohdittiin poikkeamisia ja niiden perusteltavuutta. Neuvotteluissa hakija myös korosti halukkuuttaan hakea tonttijaon muutoksia jakaakseen kiinteistöt alle k-m²:n laajuisiksi, jolloin väestönsuojan rakentamisvelvoite ei täyty. Kysymyksessä ei ole asemakaavasta poikkeaminen, vaikka tonttijako sisältyykin sitovana asemakaavaan. Tässä yhteydessä voitaneen todeta tiedoksi kaupungin tekemä uusi linjaus asiassa. Hakijalle on ilmoitettu, että vaikka tonttijaon muutoksia aiemmin on tehty väestönsuojien rakentamisen välttämiseksi, ei Porvoon kaupunki enää jatkossa tule näin toimimaan. Väestönsuojan rakentamisvelvoitteen kiertäminen ei ole tontin jakamiselle riittävä peruste. Haetut poikkeamiset asemakaavasta ja niiden arviointi: Poikkeaminen korttelialueen käyttötarkoituksesta ja rakennusalakohtaisesta talotyyppimääräyksestä Korttelialueen käyttötarkoitusmerkintä, asuinpientalojen korttelialue (AP-3) rajoittaa rakennustyyppivalikoimasta kerrostalototeutuksen pois. Suurella osalla kiinteistöjä on lisäksi tarkentava talotyyppiä koskeva määräys as-1: yksi- ja kaksiasuntoisten pientalojen rakennusala. Hakija tavoittelee asemakaavan mukaista paritaloilla toteutettavaa rakentamista. Osa rakennuksista toteutettaisiin kuitenkin enintään kuusiasuntoisina pienkerrostaloina. Käytännöllisenä perusteluna asiassa on toki kaksikerroksisten ja tavanomaisesti melko suuriksi muodostuvien rivi- tai paritaloasuntojen osittainen korvaaminen paremmin tämän hetken asuntomarkkinatilanteeseen vastaavilla pienillä yksitasoisilla kerrostaloasunnoilla. Kaupunkikuvallisesti talotyypin muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta alueen tavoiteltuun ilmeeseen. Koska alueen toteutuminen on tärkeää ja tällä tavoin asuntovalikoima monipuolistuu, ovat poikkeamiset perusteltavissa. Poikkeaminen rakennusalan rajasta Kaikki rakennukset sijoittuvat rakennusalalle. Autopaikkoja sijoitetaan tonttien keskialueillekin rakennusalan ulkopuolelle. Niin ikään tontilla seitsemän autopaikan osa ulottuu rakennusalan ulkopuolelle tontilla olevalle kevyelle liikenteelle varatulle alueen osalle, jolla tontilleajo on sallittu. Autopaikkojen sijoittaminen ei näytä onnistuvan muullakaan tavalla. Sijoittelusta ei sinänsä ole kuitenkaan haittaa, koska leikki- ja oleskelualueet kyetään järjestämään hyvin kummallakin tontilla. Kevyelle liikenteelle varattu alue tonttien rajalla on yhteisleveydeltään 14 metriä ja tarkoituksena on ollut muodostaa sille viihtyisä kulkuväylä reunustavine istutuksineen. Autopaikkojen osien ulottuminen tälle alueelle näyttäytyy paikan päällä osana väylän reunaistutusalueita eikä haittaa väylän käyttöä asemakaavan tarkoittamalla tavalla. Rakennusalan rajasta poikkeamiseksi voidaan tulkita myös tontilla

4 eteläosan istutettavalle tontin osalle viiden metrin leveydeltä sijoittuvat asuntopihat. Asuntopihat ovat toki istutettavia alueita, joitakin terassirakenteita lukuun ottamatta. Kaavan tarkoituksena on ollut järjestää tontin eteläosaan puistomaista tilaa muodostava tontin osa. Tätä puistomaista aluetta jää asuntopihat pois lukien jäljelle noin 470 m², joten poikkeaminen ei ole merkittävä suhteessa kaavan tarkoittamaan maankäyttöön. Hakemuksessa mainitaan ohjeelliset pienet autopaikkojen sijoittamiseen varatut alueet, joille autopaikkoja ei saada sijoitetuksi. Kysymyksessä ei kuitenkaan ole kaavasta poikkeaminen, koska merkintä ei ole sitova. Hakemuksessa mainitaan myös poikkeaminen leikki- ja oleskelualueen sijoittamisesta. Asemakaavamääräys on tältä osin ohjeellinen ja leikki- ja oleskelualueita on sijoitettu hakemuksen mukaisesti varsin onnistuneesti kolmeen paikkaan kiinteistöjen piha-alueilla. Poikkeaminen rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta Kaupunkikuvan muodostamiseksi asemakaavassa on määrätty sijoittamaan rakennukset kiinni rakennusalan rajaan korttelin ulkoreunoilla. Tämä ei toteudu kaikissa kohdin, koska rakennusten ulkoseinälinjan ulkopuolella on parvekkeita, terasseja ja voimakkaitakin maastonmuotoja. Kysymyksessä on kuitenkin melko vähäinen poikkeaminen kaupunkikuvallisessa mielessä, koska rakennusten seinälinja on yhtenäinen ja näin ollen seinä- ja räystäslinjojen avulla kaupunkikuvallinen tavoite täyttyy. Poikkeaminen rakennusten liittämisestä toisiinsa rakenteilla Asemakaavan mukaan rakennukset on liitettävä toisiinsa porttirakenteilla, aidoilla tai vastaavilla. Määräyksellä on tavoiteltu eheää katujulkisivua. Rakennuksia tullaan rakentamaan melko suuri määrä ja maastonmuodoista johtuen kaikissa kohdin ei määräyksen mukainen rakenteellinen rakennusten liittäminen toisiinsa onnistu luontevasti. Määräyksestä on mahdollista poiketa, koska rakennukset sijoittuvat lähelle toisiaan ja muodostavat riittävän yhtenäisen katujulkisivujen sarjan tällä massoitteluratkaisullakin. Poikkeaminen autopaikkavaatimuksesta Asemakaavan autopaikkavaatimus on muotoiltu korttelialueen käyttötarkoituksen ja erillisen talotyyppiä ohjaavan määräyksen mukaan ja on 1 ap / 80 k-m², kuitenkin vähintään 1,5 ap / asunto. Lisäksi yksi vieraspaikka / 700 k-m. Oletuksena on ollut, että asunnot olisivat kaksikerroksisia ja näin ollen niiden keskikoko olisi verrattain suuri. Pieniä asuntoja toteutettaessa tuottaa asuntokohtainen autopaikkavaatimus tarpeettoman suuren autopaikkavaatimuksen, joka ei edes vastaa todellista autopaikkatarvetta.

5 Hakijan kanssa on pohdittu hankkeen toteutustavalle perusteltavissa olevaa ja mahdollisimman hyvin todellista tarvetta vastaavaa autopaikkatarvetta. Hakemuksen asemapiirroksesta ilmenee suunniteltu asuntojakauma ja niiden keskikoko ja tämän pohjalta on mahdollista arvioida autopaikkaratkaisun realistisuutta. Hakemus ei toki ole toteutussuunnitelma, mutta silti jo hyvin seikkaperäisesti tutkittu. Autopaikkatarve on mitoitettu siten, että yksiöiden kohdalla on sovellettu mitoitusta 0,9 ap / asunto ja muiden asuntojen kohdalla 1 ap / asunto. Hakemuksen mukaan hanke käsittää 54 asuntoa ja k-m² ulkoseinävahvuudella 250 mm. Autopaikkoja toteutetaan 54. Tällöin koko hankkeen autopaikkatarjonnaksi muotoutuu 1 ap / 61 k-m² ja 1 ap / asunto sisältäen myös vieraspaikat. Vertailun vuoksi todettakoon, että samalla asemakaava-alueella kaupunkikehityslautakunta myönsi Porvoon A-asunnot Oy:lle poikkeamisen autopaikkavaatimuksesta tasoon 0,8 ap / asunto, tosin kerrostalototeutuksessa. Näin ollen poikkeaminen Asunto Oy Porvoon Ankkalinnan kohdalla on mahdollista todeta hyvin perustelluksi. Poikkeaminen polkupyöräpaikkavaatimuksesta Asemakaavan mukaan polkupyörille on varattava katettua säilytystilaa 1 ppp / 40 k-m², kuitenkin vähintään 3 ppp / asunto. Kysymyksenasettelu vastaa autopaikkavaatimuksesta poikkeamista. Hankkeen asuntojen lukumäärä ja koko poikkeaa asemakaavaa laadittaessa tavoitellusta ja korttelialueen käyttötarkoituksesta ja talotyyppiä ohjaavasta määräyksestä poikkeaminen johtavat myös poikkeamistarpeeseen polkupyöräpaikkavaatimuksesta. Hakijan kanssa neuvotellusti päädyttiin tarkoituksenmukaisempaan vaatimukseen 1 ppp / 40 k-m², kuitenkin vähintään 1 ppp / asuinhuone. Kerrosalaan sidotusta määräyksestä ei siis poiketa, mutta asuntokohtaista vaatimusta tarkennetaan vastaamaan paremmin asuntokokoon. Kattamattomia paikkoja on toki mahdollista ja helppoa toteuttaa tarvittaessa lisääkin. Poikkeaminen yhteistilojen toteuttamiseen liittyvistä määräyksistä Kaavamääräysten mukaan alueelle on toteutettava yksi talosauna / 20 asuntoa. Tällä on tavoiteltu yhteisöllisyyttä ja toisaalta myös energiatehokkuutta. Hakemuksen mukaan kaikkiin asuntoihin rakennetaan asuntosaunat. Kaava ei tätäkään sinänsä kiellä. Rakentajan konseptin mukaan asuntosaunat toteutetaan muuntojoustavasti ja ne on mahdollista muuttaa helposti kodinhoitohuoneiksi. Koska talosauna vaikuttaisi jäävän vaille käyttöä, on perusteltua luopua sen vaatimisesta. Hakemuksen mukaan harraste-, kokoontumis- ja vastaavia yhteistiloja toteutetaan kaavan vaatimat 2 %, mutta siten, että ne ovat kahden tontin yhteisessä käytössä. Kun pinta-alavaatimus kuitenkin täyttyy, ei kysymyksessä varsinaisesti ole kaavasta poikkeaminen vaan rasitejärjestelyin järjestetty tehokas yhteistilojen rakentaminen. Velvoitteen täyttyminen tarkistetaan

6 rakennuslupavalmistelun yhteydessä. Liitteet: alueen sijainti asemapiirros haetut poikkeamiset asemakaavasta Akj: Hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle, alueiden käytön muulle järjestämiselle tai ympäristökuvalle eikä vaikuta haitallisesti ympäröivän rakennuskannan käyttöön. Kaupunkikehityslautakunta hyväksyy haetut poikkeukset korttelialueen käyttötarkoituksesta ja rakennusalakohtaisesta talotyyppimääräyksestä, rakennusalan rajasta, rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta, rakennusten liittämisestä toisiinsa rakenteilla, autopaikkavaatimuksesta, polkupyöräpaikkavaatimuksesta ja yhteistilojen toteuttamiseen liittyvistä määräyksistä ehdolla että: - autopaikkamitoituksessa noudatetaan vaatimusta 1 ap / 85 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / asunto, lukuun ottamatta yhden huoneen asuntoja, joita kohti on varattava 0,9 ap / asunto. - katettuja polkupyörien säilytyspaikkoja varataan 1 ppp / 40 k-m², kuitenkin vähintään 1 ppp / asuinhuone. - vierekkäisten rakennusten ulkoseinälinjat Tarkmansintien ja Aurinkomäentien sekä Aurinkolaaksontien puoleisilla rakennusalan rajoilla asettuvat yhtenäiseen linjaan hakemuksen asemapiirroksen tapaan Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa hakemusta vastaava lupa on haettava. Päätös: Kaupunkikehityslautakunta hyväksyi haetut poikkeukset korttelialueen käyttötarkoituksesta ja rakennusalakohtaisesta talotyyppimääräyksestä, rakennusalan rajasta, rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta, rakennusten liittämisestä toisiinsa rakenteilla, autopaikkavaatimuksesta, polkupyöräpaikkavaatimuksesta ja yhteistilojen toteuttamiseen liittyvistä määräyksistä ehdolla että: - autopaikkamitoituksessa noudatetaan vaatimusta 1 ap / 85 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / asunto, lukuun ottamatta yhden huoneen asuntoja, joita kohti on varattava 0,9 ap / asunto. - katettuja polkupyörien säilytyspaikkoja varataan 1 ppp / 40 k-m², kuitenkin vähintään 1 ppp / asuinhuone. - vierekkäisten rakennusten ulkoseinälinjat Tarkmansintien ja Aurinkomäentien sekä Aurinkolaaksontien puoleisilla rakennusalan rajoilla asettuvat yhtenäiseen linjaan hakemuksen asemapiirroksen tapaan Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa hakemusta vastaava lupa on haettava.

7

8

9

10