TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus

Transkriptio

1 MYKKÄLÄ - TORPPI TORNION KAUPUNGIN 15. TORPIN KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 21 ASEMAKAA- VAN MUUTOKSEN SELOSTUS

2 2 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1 Perus- ja tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 15. Torpin kaupunginosan kortteleita 21 ja 25 sekä niihin liittyvää katualuetta. Kaavan nimi Mykkälä - Torppi Kaavan tunnus 851 X 15 Kaavan päiväys Kaavan laatija/ yhdyshenkilö Terttu Ahonen Tornion kaupunki Kaupunkirakenne Suensaarenkatu TORNIO terttu.ahonen(at)tornio.fi Kaavan vireilletulo Hyväksymispäivämäärät Ltk KH KV Alueella on voimassa (314) vahvistettu asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelit 21 ja 25(osa) on merkitty liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY). Korttelissa 25 on myös yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue. Kortteleiden välille on varattu katualue. 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Asemakaavan seurantalomake LIITE 1 Sijaintikartta LIITE 2 Ote ajantasa-asemakaavasta LIITE 3 Rakennettu ympäristö LIITE 4 Vesihuolto- ja kaukolämpöverkko LIITE 5 Asemakaavaehdotus LIITE 5a Kaavamerkinnät ja määräykset LIITE 6 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Länsi-Lapin maakuntakaava (Lapin liitto, 2003 ja 2010) Tornion yleiskaava 2021 (Tornio, 2010)

3 2. TIIVISTELMÄ Kaavamuutoksella kortteleiden 21 ja 25 välinen rakentamaton tiealue muutetaan pienteollisuus- ja liikerakennusten alueeksi jolloin korttelit muodostavat yhden korttelialueen. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue sijoittuu rakennetulle pienteollisuus- ja liikerakennusten alueelle Torpin Rinnakkaiskadun ja Raidekadun välille Rakennettu ympäristö Asemakaava-alueen eteläpuolella ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueiksi kaavoitettu alue on toteutunut, pohjoispuolella on vielä muutama tyhjä tontti Maanomistus Kaavoitettava alue on kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Länsi-Lapin maakuntakaava Helmikuussa 2003 vahvistetussa Länsi-Lapin seutukaavassa (ja Länsi-Lapin maakuntakaavaksi nimetyssä ja maakuntakaavan oikeusvaikutukset saaneessa) suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi. Länsi-Lapin maakuntakaava on hyväksytty Lapin liiton valtuustossa ja vahvistettu ympäristöministeriössä Kuva 2: ote Länsi-Lapin maakuntakaavasta

4 4

5 5 Yleiskaava Tornion yleiskaava 2021 on saanut lainvoiman (Kh 57). Yleiskaavassa asemakaavamuutosalue on merkitty palvelujen ja hallinnon alueeksi. P PALVELUJEN JA HALLINNON ALUE Torppi, Kiviranta, Färimäki, Pudas, Kalliopudas, Kokkokangas Haluamme, että alueen kaupunkirakennetta eheytetään ja kaupunkikuvaa kohennetaan siten, että alueesta tulee viihtyisä tilaa vievän kaupan keskus. Alueelle ohjataan tilaa vievän kaupan toimintoja ja sellaisia tuotantolaitoksia tai pienyrityksiä, jotka harjoittavat vähittäiskauppaa. Siksi määräämme, että alueelle asemakaavoitetaan ensisijaisesti kaupallisia palveluja. Alueelle voidaan sijoittaa myös muita palveluja ja työpaikkoja. Kuva 3: ote Tornion yleiskaava 2021 Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa (314) vahvistettu asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelit 21 ja 25(osa) on merkitty liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY). Korttelissa 25 on myös yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue. Kortteleiden välille on varattu katualue. Kuva 4: Suunnittelualueen ja ympäristön voimassa oleva asemakaavatilanne

6 6 Rakennusjärjestys Tornion kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja tavoitteet Korttelin 25 tontin 1 vuokralainen Veikko Mykkälä on tehnyt asemakaavan muutoshakemuksen, missä esitetään, että Virkamaan katualueeksi varattu alue 1688,9 m 2 välillä Raidekatu-Rinnakkaistie liitetään tonttiin. Näin parkkipaikat saataisiin rakennettua ko. katualueelle. Lisämaa parantaa hallirakennusten laajennus mahdollisuutta. Lisäksi Vesitornin puoleisessa päässä olevaa tontinrajaa siirrettäisiin, siten että Veikko Mykkälä luovuttaisi maata Tornion Vesi Oy:lle 291,2 m 2 ja vastaavasti Tornion Vesi luovuttaisi maata 187,5 m 2 Veikko Mykkälälle. Tämä toimenpide parantaisi molempien tonttien käyttö tarkoitusta. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Tornion kaupungin asukkaat, kaava-alueella kiinteistöjen omistajat / vuokraajat, lähialueella olevat kiinteistöjen omistajat / vuokraajat, Tornion kaupungin hallintokunnat, Lapin ELY-keskus, Lapin liitto, Tornion Energia Oy, Tornion Vesi Oy, Lapin pelastuslaitos Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavamuutoksen vireilletulosta ilmoitettiin Lounais-Lappi lehdessä ja kaavamuutosalueen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä välisen ajan Viranomaisyhteistyö Valmisteluaineiston nähtävilläolosta ilmoitettiin Kemi-Tornio Kaupunkilehdessä ja valmisteluaineisto oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä Nähtävilläolon yhteydessä viranomaisilta pyydettiin lausuntoa. Annettuun määräaikaan mennessä lausuntonsa antoivat Tornion Energia Oy ja Lapin ELY keskus. Tornion Energia Oy ilmoitti sähköpostiviestillä , että sillä ei ole huomauttamista Torppi-Mykkälä kaavaan. Lapin ELY keskuksen lausunto Kaavaluonnoksessa alue on varattu lähes kokonaisuudessaan toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY) ja pieneltä osalta yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueeksi (ET). Kaavamääräyksen mukaan KTY-alueella ei sallita elintarvikemyyntiä. Lisäksi kaavaan sisältyy määräys, jonka mukaan autopaikkoja on varattava erikoisliikkeille 1ap/60 k-m 2 sekä 1 ap työntekijää kohden.

7 7 Lapin ELY keskus toteaa, että KTY-merkintä on tarkoitettu osoittamaan toimistorakennuksia ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus ja varastorakennuksia tai niiden yhdistelmiä. Toimitilarakennusten korttelialueelle voi sijoittua myös palvelun toimitiloja, jos ne luonteeltaan sopivat muun toiminnan yhteyteen. KTY merkintää voidaan käyttää kun toiminta on ympäristövaikutuksiltaan rinnastettavissa toimistotyyppiseen työhön. Kaavassa käytetyt määräykset elintarvikemyynnin ja erikoisliikkeiden osalta viittaavat liikerakentamiseen eli myymälöiden ja kaupallisten palveluiden tarpeisiin, vaikka alue käyttötarkoitus ei mahdollista sitä. Myös yleiskaavassa, jonka tulee olla ohjeena, alue on palvelujen ja hallinnon alue (P). ELY keskus katsoo, että kaavaluonnos on käyttötarkoitukseltaan epäselvä. Tornion kaupungin kaavoituksen vastine: Tornion yleiskaavan Torppia koskevan maankäyttömääräyksen (P) tavoitteiden mukaisesti alueelle ohjataan tilaa vievän kaupan toimintoja ja sellaisia tuotantolaitoksia tai pienyrityksiä, jotka harjoittavat vähittäiskauppaa. Yleiskaavassa myös määrätään, että alueelle asemakaavoitetaan ensisijaisesti kaupallisia palveluita. Alueelle voidaan sijoittaa myös muita palveluja ja työpaikkoja luvun alusta saakka on Tornion kaupunki kaavamuutoksissaan toteuttanut yleiskaavan tavoitetta Torpissa, jossa asemakaavoissa ja muutoksissa käytetty KTY-merkintä (toimitilarakennusten korttelialue) mahdollistaa kaupungin tulkinnan mukaan a) kaupallisen toiminnan (kirjain K viittaa siihen) ja b) ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman teollisuus- ja varastotoiminnan (johon TY viittaa). Sana toimitila viittaa kaupungin linjauksen mukaisesti näiden yhdistelmään.

8 8 Kuva 5: Suurin osa Torpin maankäytöstä on osoitettu KTY-kaavamerkinnällä. Kaupunki on koko 2000-luvun ajan kaikissa aluetta koskevissa asemakaavamuutoksissa muuttanut aiemmat Rakennuslain aikaiset K-T merkinnät (liike-, toimisto- ja teollisuusrakennusten korttelialue) KTY-merkintään, koska se vastaa parhaiten alueella vallitsevaa maankäyttöä: toimitilarakentamista, jossa on yleensä teollisen ja varastotoiminnan lisäksi siihen liittyvää kaupallista toimintaa (esim. korjaamo- tai pienkonepajakauppaa). Jos tavoiteltu toiminta on puhtaasti vähittäiskauppaa tai tilaa vievää kauppaa, sille on annettu omat MRL:n mukaiset kaavamerkinnät (KM, KL tai K). Tämän yleiskaavan mukaisen maankäytöllisen kokonaislinjauksen pohjalta kaupunki on määritellyt KTY-kaavamerkintään ja tonttien pinta-alaan perustuvat myynti- ja vuokraushinnoitteluperiaatteet, joita on noudatettu ja vuosittain indeksillä tarkistettu 2000-luvun alusta saakka. Jos kaavamerkintä on ollut joku muu (kuten KM, KL tai K) on hinnoittelu tällöin rakennusoikeusperusteinen, ei pinta-alaperusteinen. Tähän ovat alueen toimijat tyytyneet ja siihen on syntynyt vakaa luottamuspohja, joka selkeydessään ja johdonmukaisuudessaan koetaan tasapuoliseksi ja avoimeksi. Tämän logiikan muuttaminen kyseenalaistaisi vähäistä suuremmassa määrin Tornion kaupungin tonttihinnoitteluperusteet ja periaatteet, minkä korjaamiseen ei kaupungilla ole nykyisessä tilanteessa resursseja.

9 Sen sijaan asemakaavan yleisiä määräyksiä on täsmennetty: KTY korttelialueella sijaitsevan toimitila-, teollisuus ja varastorakennuksen toimintaan liittyvä vähittäiskauppa on sallittu ASEMAKAAVAN KUVAUS JA VALTAKUNNALLISET ALUEIDENKÄYTTÖTAVOIT- TEET 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksella korttelien 21 ja 25 välinen katualueeksi varattu alue on poistettu ja alue on jaettu tasan tonteille 4 ja 5. Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin pinta-alaan pysyy samana (e=0,50), näin ollen sallittu kerrosala lisääntyy KTY alueella 916 k-m 2. Myös yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten tontin ja tontin 5 välistä rajaa on tarkistettu Mitoitus Asemakaavan muutos koskee noin 3,1 ha:n aluetta. Alueesta n. 2,9 ha on merkitty toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY) ja 0,2 ha yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten alueeksi (ET). 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön, nykyisen rakennuskannan säilyttäminen / uusiutuminen Asemakaavan muutoksella ei ole vähäistä suurempaa vaikutusta suunnitteluja sen lähialueen kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön verrattuna aikaisempaan asemakaavaan. Liikenteen, pysäköinnin ja teknisen huollon järjestäminen Liikenne tontille tulee tapahtumaan Rinnakkaiskadulta ja Raidekadulta ja tonttien pysäköintipaikat sijoittuvat kiinteistöihin. Tontit on liitetty kaupungin kunnallisteknisen verkoston piiriin niin veden, sähkönsaannin kuin jäteveden osalta. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan toteutuminen alkaa asemakaavan tultua voimaan. Toteutumista valvoo Tornion kaupungin ympäristötoimi. Torniossa KAUPUNKIRAKENNE Kaupunginarkkitehti Jarmo Lokio