Sivu 1 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Transkriptio

1 Sivu 1 Yhtiön kaupparekisterin mukainen nimi on Vantaan Teollisuuskiinteistöt Oy Vanda Industrifastigheter Ab. Yhtiö käyttää viestinnässään aputoiminimeä VTK Kiinteistöt. Vantaan Teollisuuskiinteistöt Oy kuuluu Vantaan kaupungin kaupunkikonserniin ja Vantaan kaupunki omistaa 100 % yhtiön osakkeista ( kpl, nimellisarvoltaan noin 1,68 /kpl). Osakekanta on kokonaisuudessaan yhtä osakelajia. Vantaan Teollisuuskiinteistöt Oy emoyhtiönä muodostaa yhdessä jäljempänä eriteltyjen tytäryhtiöiden kanssa konsernin ja tässä toimintakertomuksessa on käsitelty VTK konsernin tulos- ja tasetietoja ellei erikseen nimenomaisesti ole toisin mainittu. Toimintakertomuksessa yhtiö termillä tarkoitetaan emoyhtiötä. Yhtiö toimii ainoastaan Vantaan kaupungin alueella. Tulos ja tase Liikevaihto muodostui tilivuonna budjetista (11,5 m ) huomattavasti poikkeavaksi, ollen 13,7 m (2006 = 9,32). Merkittävimpänä tekijänä liikevaihdon kasvuun vaikutti yhden liike- ja teollisuuskiinteistön myynti, josta syntyi noin 2,2 m :n kirjanpidollinen voitto rahoitustuloksen ollessa kuitenkin selvästi pienempi. Em. myynnistä oikaistu liikevaihto oli 11,5 m eli budjetin mukainen. Vuokratasoja on kyetty edelleen ajanmukaistamaan yritystiloissa. Tulos ennen veroja ja järjestelyeriä on myös budjetoitua (1,1 m ) pienempi, eli 0,65 m (2006 = 0,81). Yhtiö on 2007 tilinpäätöksessään muuttanut kustannusten kirjausperiaatetta siten, että aikaisemmin on aktivoitu myös ne kustannukset, jotka voidaan kirjata kuluksi tai aktivoida, kuten mm. rakennusaikaiset rahoituskulut. Uuden kirjausperiaatteen mukaan on aktivoitu vain aktivointipakon alaiset kustannukset. Em. periaatteen muutos vaikutti erityisesti Havukosken teollisuuskiinteistön muutostöiden aktivointiin. Nettorahoituskulujen voimakas kasvu johtuen korkotason huomattavasta noususta tilivuoden aikana on myös merkittävästi heikentänyt tulosta. Rahoituskulujen kirjausperiaatteen muutos on myös kasvattanut niiden negatiivista tulosvaikutusta. Normaali ylläpitotoimi toteutui budjetin mukaisesti.

2 Sivu 2 Tilivuonna vahvistettiin Kartanonkosken ja Tennistien hankintamenot ja em. johdosta suoritetut vuokranoikaisut vuodelta 2006 vaikuttivat liikevaihtoa ja tulosta kasvattavasti n. 0,15 m, joka tulosvaikutus on kuitenkin kertaluontoinen. Koivukylän sosiaali- ja terveysaseman lopullista hankintamenoa ei saatu vahvistettua tilivuoden aikana ja vuokrat on kirjattu toteutuneen mukaisesti eikä tilinpäätöksessä ole varaumia oikaisuerille. Konsernin alkavan taseen luvut vuonna 2007 olivat seuraavat: - kiinteistötase 100,8 milj. euroa - koko tase 110,2 milj. euroa Konsernin päättyvän taseen luvut vuonna 2007 olivat seuraavat: - kiinteistötase 113,0 milj. euroa - koko tase 121,3 milj. euroa Tilivuonna kiinteistötaseen merkittävimmät muutokset olivat liike- ja varastokiinteistön myynti, Havukosken teollisuuskiinteistön muutostyöt sekä Isonmännyn päiväkodin valmistuminen. Taulukko: Emoyhtiön tunnusluvut. Kaavat on esitetty tilinpäätöksen liitetietojen lopussa.

3 Sivu 3 Vuokraustoiminta Yhtiön vuokratilojen vajaakäyttöaste oli vuoden lopussa 5,8 %. Merkittävimpänä yksittäisenä kohteena vajaakäytöllä on ollut Karsikkokuja 17:n liike- ja toimistorakennus, joka loppuvuodesta 2007 tyhjeni kokonaan. Emoyhtiön vuokratilat ja vajaakäyttöasteet vuonna 2007 kuukausittain. Tilastoluvut eri vuosilta eivät sisällä kulloinkin korjaustyön alla olleita tiloja. Emoyhtiön kiinteistöjen ja huoneistojen nettovuokratuotto oli päättyvän taseen arvoilla 5,3 % (2006 = 6,3 %). Nettotuotto -%:n laskuun vaikutti olennaisesti Havukosken merkittävät, kuluiksi kirjatut korjaustyöt tilivuoden aikana. Em. korjaustöistä puhdistettu ja edellisen vuoden kanssa verrannollinen nettotuotto on 6,6 %. Tuotto - %:n laskennassa käytetään kirjanpitoarvoja. Yhtiö ei ole arvioittanut kiinteistöjensä käypiä arvoja. Em. syystä nettovuokratuotto ei ole vertailukelpoinen yksityisen sektorin vastaaviin tunnuslukuihin.

4 Sivu 4 Konsernisuhteet, tytär- ja osakkuusyhtiöt sekä muut osuudet vuoden lopussa Konserniin kuuluvat tytäryhtiöinä Kiinteistö Oy Vantaan Peltolantie 5 (osakkeista 67,4 %) Kiinteistö Oy Vantaan Myyrinselkä (osakkeista 59,7 %) Osakkuusyhtiö on Kiinteistö Oy Vantaan Maakotkantie 10 (osakkeista 49,2 %) Omistusyhteysyritys on Kiinteistö Oy Hakucenter (osakkeista 18,2 %) Taseeseen sisältyy lisäksi muita vähemmistöosuuksia eri yhtiöistä, joista merkittävimpiä ovat: Asunto Oy Laajavuorenkuja 3 (osuus osakkeista 3 %) Vantaan Moottorirata Oy (osuus osakkeista 3,35 %) Kaikki tytär-, osakkuus ja omistusyhteysyhtiöt tekevät oman tilinpäätöksen. Tytäryhtiöt on sisällytetty konsernitilinpäätökseen. Kiinteistökehitys ja investoinnit sekä myynnit Tilivuonna on myyty yksi liike- ja varastokiinteistö. Marraskuussa valmistui 2007 aikana rakennettu Isonmännyn päiväkoti Ylästössä (2,6 m ) ja käynnistyivät Ylästön koulun uudisrakennus (12,7 m ) sekä Veromiehessä VARIA:n ammattiopiston laajennus (12,5 m ). Havukoski-hankkeen toteutusratkaisussa on vuoden aikana päätetty hylätä omaperustainen malli ja toteutettu sijoittajahaku kohteelle. Sijoittajaneuvottelut olivat kesken tilivuoden päätyttyä. Kohteen olemassa olevan rakennuksen kolme vuotta kestäneet muutos- ja korjaustyöt on saatettu loppuvuodesta päätökseen.

5 Sivu 5 VTK on jatkanut Vivamus Hyvinvointikeskuksen valmistelua lisäten sekä henkilöresursseja että taloudellista panostusta. Pysäköintilaitoshankkeesta Karsikkokujalle on luovuttu erillisenä hankkeena, koska Karsikkokuja 15:n tontille on vuoden lopussa käynnistetty palvelutalohanke, jonka seurauksena toteutettaneen pysäköintilaitos. Palvelutalo ei tule VTK:n omistukseen, mutta pysäköintilaitos tulee. Yhtiö on jatkanut ponnistuksia saavuttaakseen tavoitteensa yksinkertaistaa hallintoa luopumalla osakkuuksista muissa yhtiöissä. Toistaiseksi ponnistelut eivät kuitenkaan ole johtaneet toimenpiteisiin. Pitkällä aikavälillä vuonna 2008 päättyy yhtiön kuusi vuotta jatkunut voimakas investointiohjelma kaupungin peruspalveluhankkeisiin, kun Ylästön koulu ja Rälssitien laajennus valmistuvat. Rahoitus ja vakuudet Vuoden aikana on nostettu lisää lainaa yhteensä 21 milj. euroa. Lainalla rahoitetaan VARIA:n Rälssitien ja Ylästön koulun hankkeita. Raportointikauden jälkeen helmikuussa on nostettu tilivuoden aikana valmisteltua lainaa 10 m. Lainoja rahoituslaitoksilta oli vuoden alussa 90,1 milj. euroa - lopussa 101,6 milj. euroa Lainoista kiinteäkorkoista (viitekorko > 12 kk tai korkosuojattu) oli - vuoden alussa 49,1 % ja - vuoden lopussa 35,5 %. Lainat, jotka on otettu vapailta rahoitusmarkkinoilta, ovat lähes 100 %:sti emoyhtiön lainoja, jotka emoyhtiö on käyttänyt uusinvestointeihin. Emoyhtiön kaikille lainoille on saatu Vantaan kaupungin omavelkainen takaus.

6 Sivu 6 Yhtiön on lainanotossaan noudattanut Vantaan kaupungin rahoituksen ohjetta, jonka mukaan investointien tarvitsemat lainaerät nostetaan suurina kertaerinä, jolloin myös ulkomaiset pankit ovat kyenneet osallistumaan kilpailukykyisesti tarjouskilpailuihin. Vuoden aikana nostettuja, mutta vielä toistaiseksi investointeihin käyttämättömiä lainavaroja on sijoitettu menestyksellisesti alkuvuoden nousevien korkojen markkinoilla saavuttaen em. sijoituksille merkittävä positiivinen nettorahoitustulos, jolla oli positiivinen vaikutus yhtiön tulokseen. Sijoitusten keskisaldo on ollut vuoden aikana runsas 12 m ja sijoitukset ovat kohdistuneet vähäriskisiin sijoitusinstrumentteihin. Henkilöstö ja hallinto Henkilöstön määrä on tilivuoden aikana ollut 6 7 ollen vuoden lopussa kuusi. Yhtiön hallinto on hoidettu omalla henkilöstöllä. Yhtiön ydintoimintojen, ylläpito ja rakennuttaminen, ylimmästä johtamisesta vastaa yhtiön oma henkilöstö. Yhtiön hallitus on ollut koko tilikauden ajan 9 henkinen ja jäseninä ovat olleet Puheenjohtaja Koivunoksa Risto, hallituksessa vuodesta 2003 Varapuheenjohtaja Leino Jarkko, hallituksessa vuodesta 1993 Jäsenet Sillfors Pirkko, hallituksessa vuodesta 1998 Rajalainen Leena, hallituksessa vuodesta 2001 Varalahti Marko, hallituksessa vuodesta 2001 Kara Ahti, hallituksessa vuodesta 2005 Sipiläinen Heikki, hallituksessa vuodesta 2005 Heikkinen Marja, hallituksessa vuodesta 2005 Vuorinen Sami, hallituksessa vuodesta 2005

7 Sivu 7 Hallituksen jäsenten toimikausi on kaksivuotinen ja edellisen kerran hallituksen jäsenet on valittu varsinaisessa yhtiökokouksessa Hallitus on kokoontunut tilivuonna 12 kertaa. Toimitusjohtajana on toiminut alkaen DI MBA Kari Kontturi (s.1960). Tilivuoden varsinainen yhtiökokous on pidetty Varsinaisina tilintarkastajina ovat toimineet KHT tilintarkastusyhteisö BDO Finn- Partners Oy ja KHT Pertti Hiltunen. Varatilintarkastajana on toiminut KHT Tomi Rimpinen. Tutkimus- ja kehitystoiminta Yhtiö on asettanut tavoitteekseen käyttää t & k toimintaan 0,5 % liikevaihdosta. Tavoitteeseen ei ole päästy johtuen mm. henkilöresurssien niukkuudesta suhteessa liiketoiminnan volyymiin. Rakennuttamisen menettelyjen kehittämisen osana on jatkettu elinkaarisuunnittelun tutkimista Ylästön koulun hankkeessa. Hanke on TEKES rahoitteinen ja kestää vuoden 2008 kesään saakka. Yhtiön henkilöstö on osallistunut oman työnsä kannalta hyödylliseen täydennys- ja jatkokoulutukseen. Yhtiön rakenteen muutoksesta on luovuttu lainsäädännöstä johtuvien verotuksellisten ongelmien johdosta. Menettelykuvaus on laajennettu toiminnanohjausjärjestelmäksi ja se on otettu käyttöön.

8 Sivu 8 Ympäristöasiat Yhtiön ympäristöriskit on käsitelty yhtiötä koskevassa riskianalyysissä. Yhtiön kiinteistöissä ei ole todettu maaperästä johtuvia ympäristöriskejä. Havukosken yritysalueen kiinteistö sijaitsee pohjavesien valuma-alueella, joka vaikuttaa vuokralaishankintaan jonkin verran olematta kuitenkaan merkittävä tekijä. Yhtiön vuokraama maa-alue Korson Minkkitiellä on aiemmin ollut Tikkurilan väritehtaan tuotantolaitoksen käytössä, eikä maaperästä ole vuokranantajan tai yhtiön toimesta tehty maaperäselvitystä. Vuokralaistoiminnasta aiheutuvia ympäristöriskejä ei ole havaittu eikä yhtiöllä ole vuokralaisia, joiden toiminta aiheuttaisi merkittäviä ympäristöriskejä. Vuokralaisten aiheuttamiin ympäristöriskeihin on kuitenkin otettu kantaa kaikissa vuokrasopimuksissa. Yhtiön kiinteistöjen kulutuksen (kaukolämpö, sähkö, vesi) seuranta aloitettiin 2,5 vuotta sitten. Yhtiön kulutusseuranta tullaan liittämään osaksi Suomen Talokeskus Oy:n verkkopohjaista seurantajärjestelmää, joka tuo mukanaan vertailutiedot. Tähän mennessä toteutettu seuranta on mahdollistanut kulutuksen optimointia muutamissa kiinteistöissä puuttumalla välittömästi poikkeamiin. Merkittävän suuria kulutuslukemia ei seuranta ole tuonut esiin. Energiankulutuksen kannalta riskikohteita ovat teollisuuskiinteistöt, joista merkittävin kohde on Havukoski I, noin m 2 :n kohde, jossa teollisten toimijoiden toiminnan vaikutus lämpöenergiaan voi olla merkittävä. Toistaiseksi kiinteistössä ei ole havaittu merkittävää energiankulutuksen kasvua ja kaukolämmön kulutus on tasaantunut edellisen vuoden tasolle, kun kohteen vuokrausaste on saavuttanut 100 %:n tason.

9 Sivu 9 Viestintä Markkinointi on ollut tavanomaista ilmoittelua satunnaisissa yhteyksissä. Sponsoriilmoittelu on keskittynyt tukitoiminnassa ryhmiin, joiden toiminta kohdistuu vain lapsiin ja nuoriin ja on täysin vantaalaista. Riita-asiat Vuoden aikana on merkittävimpänä riita-asiana ollut Ylästön koulun rakennuttajakonsultin valintaa koskeva oikaisuvaatimus, jonka käsittely on kesken Markkinaoikeudessa. Lopputuloksella ei tule olemaan merkittävää vaikutusta yhtiön taloudelliseen tulokseen. Tulevaisuus Suomen vahva talouden kasvu luo edelleen hyvät edellytykset yritystoiminnan voimakkaalle kasvulle Vantaan kaupungin alueella. Kaupungin keskeinen sijainti ja suhteellisen hyvä liikenneverkko, myös henkilöliikenteelle, luo myös VTK:n toimitilakohteille ja tuleville hankkeille hyvät onnistumisen edellytykset. Erityisesti Havukosken työpaikka-alueen kehittymiselle nopeassakin tahdissa on olemassa vahva luottamus. Lähivuosien aikana on tulossa runsasta työpaikkojen siirtymistä Helsingin ranta-alueilta pois uuden asuntorakentamisen käynnistymisen myötä. Samalla myös Helsingin vanhoilla teollisuusalueilla, kuten Herttoniemi ja Konala, on ollut koko ajan nähtävissä tuotannollisen teollisuuden poistumista pois tehokkaan maankäytön alta. Nämä kehityssuunnat tukevat VTK:n tuotannollisten tilojen hankkeita vielä vuosiksi eteenpäin ja vahvistavat näkemystä mm. Havukoski hankkeen menestyksestä. Tulevina vuosina konsernin merkittävimpinä haasteina tulevat olemaan Havukoski hankkeen toteuttaminen sekä Vivamus Hyvinvointikeskuksen toiminnan käynnistäminen ja siihen liittyvän toimitilahankkeen synnyttäminen. Kumpikaan hanke tämän hetkisten päätösten perusteella ei ole tulossa yhtiön omaan taseeseen, mutta hankkeisiin voi liittyä muita kiinteistöliiketoiminnan hankkeita. Yhtiön vanha kiinteistökanta on jo saavuttanut osittain ja tulee lähivuosina saavuttamaan 20 vuoden iän ja tulevina vuosina on varauduttava merkittäviin korjausin-

10 Sivu 10 vestointeihin, jotta erityisesti tavanomaisten toimitilakohteiden arvot kyetään säilyttämään. Vanhanmalliset toimistotilat tulevat olemaan yhtiön kiinteistöomaisuuden arvon säilyttämisen kannalta ongelmallisia, mutta eivät kuitenkaan muodosta erityistä riskiä. Yhtiön joutuu edelleen panostamaan rahoitusrakenteen ja talouden vahvistamiseen myös tulevina vuosina, johtuen 100 %:n velkapääomalla viimevuosina suoritetuista investoinneista. Laadittu rahoituksen pitkän aikavälin ennuste (> 10 vuotta) osoittaa, että tulevat vajaa viisi vuotta ovat rahoituksellisesti raskaita ja mikäli korkotasoissa tapahtuu huomattavaa nousua, on maksuvalmiuden varmistamiseksi ryhdyttävä voimakkaisiin toimiin lainojen järjestelemiseksi. Mikäli kuitenkin korkotasot pysyvät nykyisessä tasossa, helpottuu rahoitustilanne 4 6 vuoden jälkeen. Nyt myytävien kiinteistöjen myyntituotoista merkittävä osa kuluu ao. kohteiden investointiin otettujen lainojen hoitokuluihin. Päätöksiä myyntituottojen käytöstä ei yhtiössä ole tehty. Myyntikohteista, joista on jo tehty päätös, merkittävin on Tikkurilassa osoitteessa Kielotie sijaitseva toimistokiinteistö. Vuoden 2008 aikana päättyvät viimeiset kaupungin peruspalvelutuotantoa varten toteutettavat rakennushankkeet, eikä päätöksiä uusista ole. Ei ole nähtävissä, että uusia ao. hankkeita yhtiön toteutettavaksi tulisi lähivuosina. Emoyhtiön tuloksen käsittely Hallitus ehdottaa Vantaan Teollisuuskiinteistöt Oy:n yhtiökokoukselle, että emoyhtiön tilikauden voitto ,86 siirretään omiin pääomiin voitto/tappiotilille eikä osinkoa jaeta. Vantaalla 12. päivänä helmikuuta 2008 Vantaan Teollisuuskiinteistöt Oy Hallitus