2012 Kirkkolahden eteläosan asuinalue VE B Kaavaluonnos Sakari Meinilä, kaavoitusarkkitehti, Savonlinna 2.5.2012
Kirkkolahden eteläosan asuinalue Kirkkolahden nykyisen asemakaavan mukainen syväsatama ja sen viereinen teollisuus- ja liikealue on tarkoitus kaavoittaa korkeatasoiseksi asuinkerrostaloalueeksi. Syväsatama ja rautakauppa on katsottu toiminnoiksi, jotka eivät kuulu enää ydinkeskustaan. Lisäksi kaavoitetaan asuinkerrostaloalueeseen liittyvät puisto-, katu- ja venevalkama-alueet sekä teknisen huollon tarvitsemat tilat. Kaavamuutosaluetta on pienennetty aiemmasta Citymarketin ja Kauppalinnan ympäristöt sisältäneestä kaava-alueesta käsittämään pelkästään syväsataman ja sen viereisten liiketonttien ns. Sotkan ja K-Raudan alueet. Suunnitelmat Citymarketin ja Kauppalinnan tulevaisuudesta eivät ole vielä selkeytyneet. Yksityinen maanomistus kuvassa keltaisella Kirkkolahden kaava-alueen rajaus ilmankuva päällä. Yleisnäkymä suunnittelualueest
Kaupunkikuva Kirkkolahden eteläisen asuntoalueen nyt esille asetettava kaavavaihtoehto B perustuu rakennusten ryhmittelyyn pitkänomaisiksi taitekohdin jäsennellyiksi sormiksi joiden päädyt ovat hiukan viistottain kohti järvimaisemaa. Lähes kohtisuora sijainti rantaviivaan takaa hyvät järvinäkymät rannan taloille estämättä taaempienkaan näköyhteyttä veteen. Pihlajavedelle ja vastarannalle näkyvät talojen päädyt näyttäytyvät viherpihojen katkomana ja siten puistomaisempana kuin jos ratkaisu olisi muurimainen. Näin alue ei näytä liian täyteen ahdetulta. Ilmeikkyyttä järven suuntaan on tavoiteltu rantatalojen ensimmäisen kerroksen sisäänvedolla jonka avulla päätyyn sijoitettujen parvekkeiden kautta saadaan myös visuaalisesti järvelle katsomisen vaikutelmaa. Sisäpihat ovat vihersormina rakennusten välissä ja suurpihaa (AH-alueet) kiertävät rakennusmassat rajaavat alueesta yhteisöllisen. Rakennusmassat myös samalla erottavat pihat kadusta ja pysäköinnistä sekä muodostavat kaupunkimaisen julkisivun Kipparinkadun ja Automiehenkadun suuntaan. Kerroskorkeudet 3-5 vastaavat ympäristössä käytettyä. Alue sijoittuu tasaiseen maastoon järven rantaan, joten kerroskorkeuksien porrastuksella on merkitystä kaupunkikuvan kannalta. Rannassa olevat 5-kerroksiset talot on linjattu siten, että niiden välistä avautuu näkymiä taakse jäävistä kerrostaloista, jolloin asuntoihin saadaan järvinäköala. Matalammat kolmikerroksiset talot liittävät alueen kaupunginpuoleisen julkisivun myös osaksi Heikinpohjaa. Sisäpihat avautuvat esteittä järvelle mikä tekee vesimaisemasta alueen osan. Julkisivut voidaan toteuttaa kaavaluonnoksessa esitetyllä massoittelulla moderneina. Rakennusten ulkonäköä ohjataan tarkemmin kaavaluonnosvaiheen jälkeen laadittavissa rakennustapaohjeissa. Asuntojen pintakäsittelyssä voisi olla yhtenäinen perussävy jota värilliset yksityiskohdat piristävät. Maantasokerroksen väritys on valittu lähelle mustaa mikä luo asuinrakennuksille eräänlaista baasista ja mahdollistaa autohallien esiin nostaman ykköskerroksen visuaalisen sovittamisen muihin rakennuksiin. Katot luonnoksessa ovat tasa- tai loivia pulpettikattoja. Rakennustapaohjeissa tullaan ottamaan kantaa myös viherrakentamiseen. Asuinalueen sisäpihat, julkiset viheralueet ja yhteinen pysäköintialue on tarkoitus suunnitella yhtenäisen korttelisuunnitelman mukaan Havainnekuva Savonniemen suunnasta. Alue on luontevasti jatkettavissa Citymarketin suuntaan
Havainnekuva Pihlajaveden suunnasta.
Illustraatio
Asemakaavaluonnos AK = asuinkerrostalojen korttelialue LPA = pysäköintialue VP = puisto AH= yhteiskäyttöinen korttelialue W= vesialue ET= yhdyskuntateknisen huollon alue ruudutus torialue Asemakaavakartta
Mitoitus Koko alueen yhteenlaskettu kerrosala on 24 449 k-m2, josta asuinkerrosalaksi laskettavaa rakennusoikeutta on 16 700-m2. Kerrostalot ovat kooltaan 1200 2390 k-m2 välillä. Rakennusoikeuden lisäksi kerrostaloihin voi rakentaa yhteiskäyttö-, väestönsuoja ja teknisiä tiloja enintään 10% rakennusalasta eli 1670 k-m2. Porrashuoneisiin voi käyttää 40-k-m2 kerrosta eli yhteensä noin 2320 k-m2. Kaksi autohallia joiden yhteenlaskettu kerrosala on (1910+1840) 3759 k-m2 Kaavamääräyksillä haetaan sitä, että piha-alueista saadaan autottomia, porrashuoneista tulee suuria ja valoisia sekä yhteiskäyttötiloja rakennetaan asukkaille riittävä määrä. Seinärakenteiden 25o mm ylittävää osaa ei lasketa rakennusoikeuteen. Nykyiset seinärakenteet voivat olla energiamääräysten vuoksi puolikin metriä. Kokonaisrakennusoikeudet varastoineen, yhteiskäyttötiloineen ja porrashuoneineen. Näkymäsuunnat.
Illustraatio pohjapiirroksilla (rakennusten pohjat suunnitellaan tarkemmin asuntosuunnittelun yhteydessä. Kuvassa ei ole esitetty venevalkamia mutta suunnitelma mahdollistaa ne.
Esimerkkipohjia (rakennukset suunnitellaan tarkemmin asemakaavavaiheen jälkeen)
Esimerkkipohja (rakennukset suunnitellaan tarkemmin asemakaavavaiheen jälkeen) Pysäköinti Pysäköinti on sijoitettu toisaalta alueen länsiosaan pysäköintikatuna (LPA), toisaalta paikoitushalleihin rakennusten alle, jolloin asuinalueen sisäpihat on rauhoitettu ajoneuvoliikenteeltä. Yhteensä pysäköintipaikkoja autohalleissa ja LPA-alueella on 239. Pysäköintimitoitus on 1 autopaikka / 70 k-m2 asuinkerrosalaa kohden tai 1 autopaikka/asunto. Asuntojen keskikoko Savonlinnassa on noin 60 70 k-m2, jolloin esitetty pysäköintimitoitus on riittävä. Pysäköintialueen ajoyhteys on 8 metriä, pysäköintiruudun leveys on mitoitukseltaan 2,7 metriä, invapaikoissa hiukan enemmän. Pysäköintikatu (nykyinen Automiehenkatu, kaavassa LPA) toteutetaan yhtenäisen suunnitelman mukaan. Pysäköintikadun keskelle ja laidoille autojen väleihin voidaan sijoittaa puurivistöt, jolloin katutilasta tulee viihtyisämpi. Automiehenkadun luonne muuttuu ja rauhoittuu, joten katua ei voi enää käyttää läpiajokatuna. Ajoneuvoliikenne naapuritonteille on pysäköintikadun kautta.
Paikoitushallien periaatepiirrokset Poikkileikkaus pysäköintikadusta K-Raudan kohdalta. Oikealla jalankulku/pyöräilykaista 2,8 m. Vasemmalla on kevyen liikenteen jalankulkureitti kerrostalojen sisäänkäynneille 1.2 metriä leveänä. Nurmi- ja lumitilat keskialueen laajennuksissa ja uusien kortteleiden reuna-alueilla.
Periaatepoikkileikkaus Sotkan kohdalta. Sotkan puoleisessa päädyssä katu on noin yhden kerroksen verran asuinkerrostalojen pihaa korkeammalla minkä vuoksi käytetään tukimuuria LPA-alueen keskikohdalla. Etäisyys oikealla kuvassa sijaitsevaan kerrostaloon on ajokaistasta noin 22,7 metriä ja noin 33,2 metriä yleisestä kevyen liikenteen reitistä, joten tällä ei ole merkitystä 1.kerroksen varastojen ja yleisten tilojen tai 2. kerroksen asuntojen sijoittamiselle pysäköintikadun puoleisella julkisivulla.
. Pysäköintipaikkoja on yhteensä 239 asuntoja tässä ajateltu 232, joten autopaikkoja on noin yksi asuntoa kohti. Jos kaikkia autopaikkoja ei rakenneta, niin alue istutetaan tältä osin. Viher- ja oleskelualueet Oleskelu- ja viheralueen määrä tulee kasvamaan nykyisestä oleellisesti. Erityisesti rannan vapautuminen oleskeluun on lähiasukkaidenkin ja kaupunkilaisten virkistyskäytön kannalta merkittävää. Uusi Kirkkolahden rantaraitti muodostaa viihtyisän julkisen viheralueen järven. Rannasta tulee osa Savonlinnan kaupunkikeskustan kiertävää Etelärannan reittiä. Rantaraitista tehdään jatkosuunnittelussa pinnoituksen avulla, istutuksin sekä istuin- ja valaisinrakentein näyttävä kaupunkilaisten ulkoiluverkoston osa. Lähempänä rantaa oleva alue toimii oleskelua palvelevana kävelylaiturina. Kävelylaiturin yhteyteen voidaan rakentaa venelaitureita asukkaita varten. Nykyisistä puistoalueista säilyy kaavaluonnoksessa Haislahden puisto joka yhdistyy visuaalisesti järvelle ja vastarannalle tärkeinä näkyminä avoimena oleviin sisäpihoihin ja niiden istutuksiin. Samalla tärkeä näkymä ja nykyinen viherakseli Heikinpohjan mäeltä järvelle säilyy. Syväsataman laiturialueesta muodostuu uusi torialue, joka palvelee laivaliikennettä ja oleskelua. Samalla Citymarketin ja uuden asuinalueen väliin jää väljää tilaa. Kaavaluonnoksessa asuinrakennukset rajaavat viihtyisiä ja turvallisia sisäpihoja. Näin parvekkeelta ja asuntojen ikkunoista voidaan tarkkailla pihalla leikkiviä lapsia. Yhteiset pihat lisäävät myös yhteisöllisyyttä. Sisäpihat ovat luonteeltaan puolijulkiset. Sisäpihoista (kaavassa AH, yhteiskäyttöinen korttelialue) on tarkoitus tehdä yhtenäinen korttelisuunnitelma, jonka mukaan alue rakennetaan yhdeksi kokonaisuudeksi. Avoimuuden ja suljettuuden astetta voidaan säätää jatkossa istutuksin ja pienrakentein joilla voidaan tutkimusten mukaan vaikuttaa myös tuulisuuteen. Viheralueiden väljyys antaa mahdollisuuden suunnitella asukkaiden sisäpihat toiminnoiltaan monipuolisina jossa samoja tiloja voidaan hyödyntää eri käyttötarkoituksissa.
Rakennusten selkeä sijoittelu ja kävelyreitit tekevät alueella liikkumisesta luontevaa ja helppoa kun tonttijako ei estä polkujen luontevaa sijoittelua tarvittavien kävelysuuntien ja huolto- sekä pelastus ajoneuvojen tarvitsemia väyliä. Pelastusajo myös palotilanteessa on mahdollista talvipuhtaanapidon piirissä olevia kevyenliikenteen reittejä pitkin mikä on varmistettu palolaitoksen kanssa käydyssä neuvottelussa. Poistuminen rakennusten pihanpuoleisilta julkisivuilta tapahtuu Savonlinnan olosuhteissa mahdollistamalla rakennussuunnittelun yhteydessä pääsy alas parvekkeelta toiselle. Asuinalueen sisäiset jalankulkureitit on suunniteltu 4-6 metriä leveinä, jolloin niillä on tilaa myös penkeille tai pihaleikeille. Pihoille järjestettävällä ympäristötaiteella, vesiaiheilla esim. patsasaukioilla tai suihkulähteillä voidaan lisätä alueen viihtyisyyttä ja kaupunkikuvallista koettavuutta. Kirkkolahti voisi toimia tässä suunnannäyttäjänä korkeatasoisen ympäristöilmeen tavoittelussa. Viheralueella on yhtä suuri merkitys asuinalueen viihtyisyyden kannalta kuin rakennusten arkkitehtuurilla tai asunnoista avautuvilla järvinäkymillä. Asemakaavaluonnoksessa on haluttu, että asuntoja olisi myös maantasossa. Auopaikoitushallien katot voivat toimia alimman asuinkerroksen eräänlaisina piha-alueina. Tasakattoisilla alueilla muutenkin voitaisiin kaavoittajan mielestä kokeilla esim. ns. viherkattoja (LPA-alueen viereiset kolmikerroksiset rakennusmassat, paikoitushallien kansien osat). Poikkileikkaus rannan käsittelystä. Kävelylaiturin rakentamiseen on kaksi vaihtoehtoa, joista kelluva laiturirakenne Ve1 seuraa paremmin Saimaan veden vaihtelua. Vastaava ratkaisu on esimerkiksi Naantalissa. Kiinteä laituri Ve2 on myös varteenotettava vaihtoehto, mutta kustannuksiltaan kalliimpi toteuttaa. Vastaava ratkaisu on esimerkiksi Lappeenrannassa. Valaistus esim. Savonlinnan designmanuaalin eli katuympäristön laatukäsikirjan mukaan.
Kevyt liikenne Yleinen kevyen liikenteen reitistö kiertää asuinalueen. Asuinalueen kevyen liikenteen reitit (sinisellä julkiset yhteydet ja punaisella asuinalueen sisäiset reitit) Aluetta ei ole tarkoitus aidata, joten sisäisiä kulkureittejä voi käyttää yleiseen liikkumiseen, mutta kaavassa osoitetaan kunnossapidon takia reittien jako julkisiin ja yleisiin.
Savonlinnan Etelä- ja Pohjoisrannan reitti, jonka osa Kirkkolahden rantareitti ja puistoalue tulevaisuudessa olisi.
Kokonaistaloudellisuus ja tekninen toteutuskelpoisuus Asuinalue on hyvin vaiheittain rakennettavissa. Rakennukset on sijoitettu siten, että alue on viihtyisä myös rakennustyömaavaiheessa, joka voi kestää kymmenenkin vuotta, suhdanteista riippuen. ja neljä sen viereistä rakennusta, näin alue on ulospäin rajattu ja talot täydentävät alueen valmiiksi. Rakentamisen vaiheistus sovitaan tarkemmin toteutusvaiheessa. Alue sijoittuu osittain täyttömaalle, joka otetaan huomioon perustamistavan valinnassa. Sotkan tontilla ja osittain K-Raudan tontilla on myös kalliopohjaa. Kaavaluonnoksen rakennusmassat ovat 21 34 metriä pitkiä yhden portaan kapeita lamellitaloja, joista osa on kytketty yhteen, osa rakennetaan yht aikaa autohallin kanssa. Kapeat lamellitalot ovat perustamistavaltaan paremmat täyttömaalla, myös edullisemmat ja vaativat ainoastaan yhden hissin ja porrashuoneen. Rakennusten keskikoko on 1500 km2, jolloin ne eivät ole liian suuria kokonaisuuksia kerralla toteutettavaksi. Pysäköintikadun lumet kerätään keskialueen viherkatkoihin ja uuden alueen kadun puoleisiin vihertaskuihin, talojen vieressä ja pihojen kevyen liikenteen väylillä otettu huomioon vähintään 2,5-3 metrin lumitila. Kaikki kulkuyhteydet on suunniteltu siten, että talojen eteen jää 4 metriä paloreittiä. Ilmastointitekniikka ryhmitellään suunnitelmallisesti niin, että se ei muodosta ulkonäöllistä haittaa. Pysäköintialueen ja ranta-alueiden rakentamiskustannukset ovat yht. noin 1,0 miljoonaa. Käyttökustannukset ovat noin 11 000 vuodessa. Ranta luiskataan viherrakentein. Maanalaiset vesi- ja viemäri- yms. johdot ovat rakennettavissa alueen sisäisiä kulkureittejä pitkin tai katu- ja puistoalueiden kautta tai järven kautta, niitä ei ole vielä suunniteltu. Alueelle on rakennettava uudet puhdasvesijohdot, joten jätevesijohtojen mahdolliset siirrot tehdään tässä yhteydessä. Jäteveden pumppaamon sijainti on alustavasti katsottu Savonlinnan Veden kanssa. Siirron kustannukset ovat noin 0,2 milj.. Alueelle on laadittava sitova tonttijako viimeistään asemakaavaehdotusvaiheessa. Tonttijaon lisäksi on laadittava maankäyttösopimus alueen yksityisten maanomistajien kanssa, jossa sovitaan mm. aluevaihdoista, rakentamisen aikatauluista ja rakentamisen vaiheistuksesta, alueen yhtenäisestä toteuttamisesta ja sitoutumisesta siihen sekä pysäköintialueen hallinnoinnista. Rakentamisen vaiheistus 1. vaihe kaupungin ranta-alue, syväsatama 2. vaihe eteläinen autohalli ja kaksi rakennusta 3.vaihe toinen autohalli ja kolme rakennusta alueen pohjoisosassa. 4. vaihe parkkialueen viereiset ja keskimmäiset talot. Vaiheistus on tehty kaupunkikuvallisella perusteella ja niin että asukkaiden autopaikoitus sekä pääsy alueelta ohi työmaiden on kaiken aikaa turvattu: kolme rannan taloa muodostavat ehyen sarjan järven yli kaupunkiin päin ja rantaan ja ne on olettavasti helppo myydä täydellisen järvinäköalan vuoksi. Eteläisimmän talon alle tulee maanpäällinen kerros parkkipaikoiksi minkä katto toimii myös talon 2 kerroksen parvekkeina / terassina/viherkantena. Parkkihallissa varaudutaan länsipäädyssä rakenteellisesti 8 x 2,5 m aukon tekemiseen hallin autoväylälle. Toisen vaiheen jälkeen alue rajautuu pitkän rakennusmassan avulla Haislahden puistoon päin. Kolmannessa vaiheessa rakennetaan pohjoinen autohalli rakennuksineen mikä rajaa aluetta kaupunkiin päin ja luo näkösuojaa tulevalle parkkialueelle pohjoisesta katsottuna. Nelosvaiheessa rakennetaan parkkialueen pääosa
Ympäristö Kirkkolahden asuinalueesta on tehty luontoselvitys, jossa alueelta ei löydetty erityisiä arvoja tai lajeja. Selvityksessä tutkittiin myös ns. rautatieliikenteen mukana mahdollisesti tulleet tulokaslajit. Pilaantuneet maa-alueet on alustavasti selvitetty. Pilaantumat ovat pienialaisia ja pitoisuuksiltaan vähäiset, suurin osa alle kynnysarvon. Kunnostusta vaativat alueet on alustavasti merkitty kaavaluonnokseen. Alueelle on tehtävä lisätutkimukset kesällä 2012, jotta pilaantuneiden alueiden laajuus saadaan varmistettua ja kustannukset selvitettyä. Ranta-alue on suunniteltu nykyisen linjauksen pohjalta siten, että järveä täytetään mahdollisimman vähän. Täyttö tehdään lähinnä siksi, että rantareitit tulisivat samaan tasoon asuinalueen kanssa ja olisivat linjaukseltaan sujuvat. Täytöt ovat pinta-alaltaan vähäiset, mutta vaativat vesilain mukaiset luvat. Kirkkolahden ranta on paikoitellen hyvinkin syvä, joten rannan laajamittainen täyttö järvelle päin ei ole perusteltua. Nykyisen syväsataman laiturirakenteita hyödynnetään siten, että alueelle on mahdollista tulla isollakin matkustajalaivalla, joka on tarpeen Savonlinnan Matkustajasataman kokorajoitteiden vuoksi. Kipparinkatu, Automiehenkatu ja Huutokallionkatu säilyvät niminä. Nykyinen rantaviiva kuvassa harmaalla ja vaaleansinisellä järvialue tulevaisuudessa Kuvassa näkyy historiallinen rantaviiva ja kaupungin nykyinen rakenne