Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 1 (7) 31 Oikaisuvaatimus koskien asuntotontin 121 (XXI)-380-99 vuokra-ajan jatkamista TRE:6993/10.00.03/2015 Valmistelija / lisätiedot: Rantanen Teppo T Valmistelijan yhteystiedot Apulaistonttipäällikkö Aila Taura, puh. 050 351 8256 ja lakimies Patricia Nikko, puh. 0400 239 710, etunimi.sukunimi@tampere.fi Lisätietoja päätöksestä Päätösvalmistelupäällikkö Tiina Kyöttilä-Vettenranta, puh. 040 778 0695, etunimi.sukunimi@tampere.fi Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin. Esittelijä: Juha Yli-Rajala Päätösehdotus Inga Vuorisen oikaisuvaatimus hylätään. Perustelut Kiinteistöjohtajan 14.10.2016 :ssä 121 tekemän päätöksen mukaisesti Inga Maarit Vuoriselle vuokratun tontin XXI-380-99 vuokrasuhdetta jatketaan uudella vuokrasopimuksella 50 vuoden ajaksi (1.1.2017-31.12.2066). Tammikuun 1. päivästä 2017 alkaen tontin XXI-380-99 elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951 = 100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 181,49 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 3 459 euroa). Asemakaavamuutoksen nro 8083 lainvoimaiseksi tuloa seuraavan kuukauden alusta alkaen tontin XXI-380-99 elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951 = 100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 197,77 euroa vuodessa (tämän hetkinen vuosivuokra 3 769 euroa). Muutoin vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia vuokraehtoja. Inga Vuorinen on tehnyt oikaisuvaatimuksen, missä hän hakee muutosta uuden kaavan mukaisen vuokran määrän suuruuteen siten, että se olisi korkeintaan 3 670 euroa. Perusteluissaan hän viittaa mm. päätöksen perustelujen, lähetekirjeen ja hallinnon tasapuolisuuden sekä yhdenvertaisuuden puutteisiin. Petsamon tonttien vuokra-aikoja jatkettaessa on noudatettu kaupunginvaltuuston maaliskuussa 2014 hyväksymiä maapolitiikan linjauksia vuosille 2014-2017. Vuokra-aikojen jatkamisesta sanotaan mm. seuraavasti: Sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kun uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä tavoitteena
Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 2 (7) on markkinahintaa jonkin verran alhaisempi kohtuullinen käypä hinta. Erikseen todetaan, että tontin pääoma-arvoon ja edelleen vuokraan vaikuttava rakennusoikeuden määrä perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen eikä siihen, miten suuri osa tontin rakennusoikeudesta on käytetty. Petsamon tonttien hinnoittelussa on verrattu vuokria lähivuosina Lapin ja Viinikka/Nekalan kaupunginosissa jatkettuihin sopimuksiin. Lapin ja Petsamon alueella ei ole ollut tontteja myynnissä, mutta Nekalasta kaupunki myi tarjousten perusteella tontteja joitakin vuosia sitten ja niiden myyntihinnat vaihtelivat 125 000-150 000 euroon. Lapin, Petsamon ja Viinikka/Nekalan jatkettavien sopimusten vuokrien pääoma-arvot jäivät kuitenkin pääosin alle 100 000 euron, joten niiden voidaan katsoa olevan siinä mielessä kohtuullisia. Petsamossa niin kuin monella muullakin alueella tonttien pintaalat ja rakennusoikeudet vaihtelevat erittäin paljon. Hinnoittelun lähtökohdaksi on valittu keskikokoinen tontti, mihin muita tontteja on verrattu sekä pinta-alan että rakennusoikeuden suhteessa. Rakennusoikeuden tai pinta-alan erotessa merkittävästi on vuokraa hieman laskettu suhteessa vertailutonttiin; toisaalta puistoon rajoittuvan tontin vuokra saattaa olla suhteessa hieman korkeampi. Selkeästi rakennusoikeudeltaan suurempien asuntoosakeyhtiömuotoisten tonttien vuokrahinnoittelu on erilainen. Ne on hinnoiteltu samoin perustein kun vastaavat tontit esim. Viinikan ja Nekalan alueella. Petsamon alueella on tällä hetkellä voimassa useita asemakaavoja. Petsamoon on laadittu asemakaavamuutos nro 8083 tarkoituksena ajanmukaistaa asemakaavat suojelunäkökohdat huomioiden. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavan 16.2.2015, mutta kaavasta valitettiin. Jatkopäätöksiä valmisteltaessa valitusprosessi oli kesken. Korkein hallinto-oikeus antoi 28.12.2016 päätöksensä, minkä mukaan valittajille ei myönnetty valituslupaa. Petsamon tonttien vuokrasuhteita jatkettaessa tonteille on vahvistettu vuokra sekä voimassa olevan kaavan, että kaupunginvaltuuston hyväksymän uuden kaavan mukaisesti. Tähän päädyttiin, jottei sopimuksia tarvitsisi uusia valituksen alaisena olevan kaavan vahvistuttua. Uuden kaavan mukaan joidenkin tonttien rakennusoikeus kasvaa ja joidenkin pienenee. Näin ollen vierekkäistenkin tonttien välisten vuokrien vertailu on hankalaa. Inga Vuorinen on verrannut tonttien XXI-380-99 ja XXI-382-118 vuokria keskenään. Voimassa olevien kaavojen mukaan tontilla 118 on rakennusoikeutta huomattavasti enemmän kuin sekä vertailutontilla että Vuoriselle vuokratulla tontilla 99, näin ollen tontin 118 vuokraa on kohtuullistettu. Uuden kaavan mukaan Vuorisen tontin rakennusoikeus nousee ja tontin 118 pysyy suurin
Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 3 (7) piirtein samana. Uuden kaavan mukaisia vuokria hinnoiteltaessa tontin 99 vuokraa on kohtuullistettu. Sekä vanhan että uuden kaavan mukaisessa hinnoittelussa tontin 118 vuokra on suurempi kun Vuoriselle vuokratun tontin 99. Eri kaupunginosissa ja kaupunginosien sisälläkin rakennusoikeudet tonteilla voi olla määritelty eri tavalla. Joillain tonteilla/alueilla rakennusoikeus voi olla merkittynä kertoimella, jolloin luku sisältää sekä asuinrakennusoikeuden että taloustms. rakennusoikeuden. Joissain kaavoissa rakennusoikeus on osoitettu luvuilla, missä on eroteltu asuin- ja muu rakennusoikeus tai sitten yhdellä luvulla, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden. Petsamossa uuden kaavan mukaan rakennusoikeus on ilmaistu kertoimella, minkä lisäksi joillakin tonteilla on lisäksi osoitettu lisärakennusoikeutta suoraan luvulla. Rakennusoikeuksien vaihtelevan määrittelyn takia vuokrahinnoittelussa käytetään yhtä lukua, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden. Samaa käytäntöä noudatetaan kaikissa kaupunginosissa. Päätöksiin on kirjoitettu, että vuokran suuruuteen vaikuttaa tontin sijainti, pinta-ala ja asemakaavan mukainen (uudet kaavat) tai asemakaavasta tulkittu (vanhat kaavat) rakennusoikeus. Tontin sijainti tarkoittaa ennen kaikkea etäisyyttä keskustasta, pinta-alalle ja rakennusoikeudelle ei ole määritelty erikseen prosenttiosuutta. Tulevaisuudessa on tarkoitus laatia kaupungin nettisivuille vuokra-aikojen jatkamista koskevat sivut, missä kerrotaan, millä alueilla lähivuosina päättyy sopimuksia sekä kertoa vuokran määrittelyn perusteista. Petsamon tonttien osalta vuokranmäärityksen perusteista on kerrottu asemakaavan laatimisen yhteydessä. Lisäksi asiasta on keskusteltu Petsamon omakotiyhdistyksen kanssa elokuussa 2016 käydyssä neuvottelussa, missä Inga Vuorinen omakotiyhdistyksen hallituksen jäsenenä oli mukana. Näiden lisäksi perusteita on selvitetty Inga Vuoriselle useammassa sähköpostissa. Inga Vuorinen huomauttaa oikaisuvaatimuksessaan, ettei päätöksestä selviä, mitä ovat tavanomaiset vuokraehdot ja ettei vuokrasopimusta ole lähetetty kopiona päätösotteen yhteydessä. Vuokrasopimusluonnos on lähetetty vuokramiehille jo keväällä kun vuokramiehiin otettiin ensimmäistä kertaa yhteyttä vuokrasuhteen jatkamiseksi. Oikaisuvaatimuksen mukaan vuokrasopimus sisältää ehtoja, jotka ovat maanvuokralain vastaisia. Vuokrasopimuksessa ei ole eikä olisi ollut mahdollistakaan poiketa vuokralaisen suojaksi säädetyistä pakottavista maanvuokralain säännöksistä. Siten esimerkiksi vuokralaisen vuokranmaksun tarkistamisesta on voimassa, mitä maanvuokralain 16 :n 1 momentissa ja 15 :n 3 momentissa on säädetty, vaikka sitä ei nimenomaisesti vuokrasopimuksessa mainita. Myös lunastusta koskeva ehto on maanvuokralain säännösten mukainen. Oikaisuvaatimuksessa on viitattu maanvuokralain 34 :n 3 momenttiin, jonka mukaan lunastusta suoritetaan se
Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 4 (7) määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan arvioidaan siinä kunnossa, missä se silloin on. Jos rakennuksia, laitteita ja laitoksia voidaan edelleen käyttää entiseen tarkoitukseensa, on arvioinnissa lisäksi otettava huomioon niiden tuotto. Mainittu lunastushinnan määritystapa on pakottava vain 2 luvun mukaisen tontinvuokran osalta. Sen sijaan muiden vuokratyyppien osalta lunastushinnan arviointiperusteista voidaan sopia toisinkin, kuten nyt on tehty. Toisin kun oikaisuvaatimuksessa on esitetty, kaupungin antama oikaisuvaatimusohje on ollut lainmukainen ja sisältänyt hallintolaissa edelletyt tiedot. Ohjeen mukaan asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, 7 päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kirje on lähetetty silloin kun se on annettu postin kuljetettavaksi. Kiinteistöjohtajalla on toimivalta päättää muun ohella kiinteistötoimen vastuualueeseen kuuluvien tonttien vuokraamisesta silloin, kun vuokranmääräytymisperusteena käytetty arvo ei ylitä 200 000 euroa (kaupunginhallituksen päätös 27.6.2016 277). Kiinteistöjohtajan päätös ei ole lainvastainen sillä oikaisuvaatimuksessa esitetyllä perusteella, ettei siitä ilmene päätöksentekijän toimivallan peruste. Lausunnot Lakimies Patricia Nikko: Oikaisuvaatimus voidaan tehdä joko laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteella. Laillisuusperuste on olemassa, jos päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai on muuten lainvastainen. Kiinteistöjohtajan vuokrasopimuksen voimassaoloajan jatkamista koskeva päätös ei ole ollut lain vastainen eikä sitä ole syytä muuttaa myöskään tarkoituksenmukaisuusperusteella. Oikaisuvaatimus tulee hylätä. Tiedoksi Inga Vuorinen, Patricia Nikko Liitteet 1 Rakennusoikeudet-taulukko 2 Oikaisuvaatimus 16.11.2016 - Vuorinen Inga 3 Sähköpostikeskusteluita Nähtävilläolo ja tiedoksianto asianosaiselle Nähtävillä 24.1.2017 Kirjaamo, Puutarhakatu 6 Päätös on annettu postin kuljetettavaksi 18.1.2017.
Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 5 (7) Muutoksenhakuviranomainen Hämeenlinnan hallinto-oikeus Tampere 18.01.2017 Elina Nikkilä Päätösvalmistelusihteeri
Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 6 (7) Valitusosoitus 31 Valitusosoitus Valitusosoitus Kaupunginhallituksen päätöksiin saa muutosta hakea se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen. Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen, kun se ei ole muuttunut kaupunginhallituksessa, saa muutosta kuitenkin hakea vain se, joka on tehnyt oikaisuvaatimuksen. Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen. Kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksistä, jotka koskevat - yksinomaan valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 91 ) - virka- tai työsopimuksen tulkintaa (KvesL 26 ) - etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 ) Kaupunginhallituksen päätöksestä koskien liikennelupaa saa muutosta hakea luvan hakija ja luvan haltija, jonka oikeuteen päätös voi vaikuttaa. Uhkasakon asettamista koskevaan päätökseen ei saa erikseen hakea muutosta valittamalla. (L luvanvaraisesta henkilöliikenteestä tiellä 25 ). Kaupunginhallituksen päätöksestä saa ostaja ja etuostolain 6 :ssä tarkoitetuissa tapauksissa myös myyjä hakea muutosta valittamalla (EtuostoL 22 ). Kaupunginhallituksen päätöksestä saa muutosta hakea jokainen sillä perusteella, että päätös loukkaa hänen oikeuttaan. Kaupunginhallituksen päätöksestä koskien viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain mukaisia päätöksiä, saa valittaa se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (JulkisuusL 33 ). Valitusviranomainen Muutosta haetaan Hämeenlinnan hallinto-oikeudelta, osoite: Raatihuoneenkatu 1, 13100 Hämeenlinna. Faksi: 029 56 42269, sähköposti: hameenlinna.hao@oikeus.fi Valitusaika Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Tiedoksisaanti Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, kun pöytäkirja on asetettu yleisesti nähtäväksi. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, 7 päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, 3 päivän kuluttua sähköpostin lähettämisestä, saantitodistuksen osoittamana aikana tai
Tampere Ote pöytäkirjasta 2/2017 7 (7) erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Tiedoksisaantipäivää tai sitä päivää, jona päätös on asetettu nähtäväksi, ei lueta määräaikaan. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä tai muu sellainen päivä, jona työt virastoissa on keskeytettävä, saa tehtävän toimittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen. Valituskirja Valituskirjassa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava - valittajan nimi, ammatti, asuinkunta ja postiosoite - päätös, johon haetaan muutosta - miltä osin päätöksestä valitetaan ja muutos, joka siihen vaaditaan tehtäväksi - muutosvaatimuksen perusteet. Valituskirja on valittajan tai valituskirjan muun laatijan omakätisesti allekirjoitettava. Jos ainoastaan laatija on allekirjoittanut valituskirjan, siinä on mainittava myös laatijan ammatti, asuinkunta ja postiosoite. Valituskirjaan on liitettävä päätös, josta valitetaan, alkuperäisenä tai jäljennöksenä sekä selvitys siitä päivästä, josta valitusaika alkaa. Omalla vastuulla valituskirjan voi lähettää postitse tai lähetin välityksellä. Valituksen voi toimittaa myös sähköisesti. Valituksen on oltava perillä valitusajan viimeisenä päivänä klo 16.15 mennessä riippumatta siitä, toimitetaanko valitus postitse vai sähköisesti. Hallinto-oikeudessa valituksen käsittelystä perittävä oikeudenkäyntimaksu on 250 euroa. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä. Maksua ei myöskään peritä eräissä asiaryhmissä eikä myöskään mikäli asianosainen on muualla laissa vapautettu maksusta. Maksuvelvollinen on vireillepanija ja maksu on valituskirjelmäkohtainen.