varainsiirtoveron kantaminen yhtiölainaosuudesta merkitsee tosiasiassa pääoman hankinnan verottamista ja

1 (8) Euroopan yhteisöjen komissio (Pääsihteeri) Rue de la Loi, 200 / Wetstraat 200 B-1049 BRUXELLES / BRUSSEL Kantelu Kantelija Rakennusteollisuus RT ry PL 381 (Unioninkatu 14), FI-00131 Helsinki www.rakennusteollisuus.fi Yhteyshenkilö Kantelun kohde Toimialajohtaja Kim Kaskiaro PL 381 (Unioninkatu 14), FI-00131 Helsinki Puh. +358 50 548 1691 Sähköposti: kim.kaskiaro@rakennusteollisuus.fi Kantelijan käsityksen mukaan on syytä epäillä, että Suomen valtio ei ole noudattanut yhteisön oikeutta ja pääoman hankinnasta suoritettavista välillisistä veroista annetun direktiivin (2008/7/EY, jäljempänä pääomaverodirektiivi ) säännöksiä, kun se on säätänyt varainsiirtoverolain muuttamista koskeneesta laista 991/2012 ja saattanut nk. yhtiölainaosuuden varainsiirtoveron piiriin. Kysymys on tarkemmin ilmaistuna siitä, että varainsiirtoveron kantaminen yhtiölainaosuudesta merkitsee tosiasiassa pääoman hankinnan verottamista ja asianomainen varainsiirtoverolain säännös on niin tulkinnan varainen ja sen soveltaminen eräissä tilanteissa niin ennakoimatonta, että säännös ei täytä yhteisön oikeuden oikeusperiaatteiden ja erityisesti oikeusvarmuuden periaatteen vaatimuksia. Selostus asiasta 1. Kantelijan toimiala ja tehtävät Rakennusteollisuus RT ry (jäljempänä RT ) on suomalaisen rakennusteollisuuden edunvalvontajärjestö. RT itse toimii keskusliittona, ja siihen kuuluu viisi toimialaa. Viiden toimialan yhteensä yli 2 600 jäsenyrityksen palveluksessa on lähes 55 000 henkilöä. Jäsenyritysten yhteenlaskettu liikevaihto on noin 15 miljardia euroa. Yhdessä yhteiskuntaa rakentaen: Talonrakennusteollisuus Rakennustuoteteollisuus Infra Tekninen urakointi Pinta Rakennusteollisuus RT ry Y-tunnus 0215303-5 puh. 09 12991 faksi 09 628 264 etunimi.sukunimi@rakennusteollisuus.fi www.rakennusteollisuus.fi PL 381 (Unioninkatu 14) 00131 Helsinki

2 (8) RT:n toiminta-ajatus on seuraava: Edistämme jäsenyritystemme kannattavaa ja pitkäjänteistä liiketoimintaa elinkeinoja työmarkkinapoliittisella edunvalvonnalla sekä jäsenpalveluilla. Parannamme rakennetun ympäristön toimivuutta ja laatua ottamalla huomioon yhteiskunnan tarpeet ja edistämällä kestävää rakentamista. 2. Yhteisön oikeuden merkitykselliset säännökset ja niiden soveltamiskäytäntö Pääomaverodirektiivin 9. johdantokappaleen mukaan pääoman hankintaveron lisäksi pääoman hankinnasta ei olisi kannettava muita välillisiä veroja. Erityisesti arvopapereista ei olisi kannettava leimaveroa, siitä riippumatta, mikä on arvopapereiden alkuperä ja edustavatko ne yrityksen omaa pääomaa vai sen lainapääomaa. Pääomaverodirektiivin 2 artiklan 1 kohdan a alakohdan mukaan tässä direktiivissä pääomayhtiöllä tarkoitetaan muun ohessa yhtiötä, jonka yhtiömuoto on jokin liitteessä I luetelluista. Suomen osalta liitteen I kohdassa 26 mainitaan muun muassa osakeyhtiö. Direktiivin 5 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltiot eivät saa kantaa pääomayhtiöiltä mitään välillistä veroa pääomapanoksista eikä muista siinä luetelluista liiketoimista. Saman artiklan 2 kohdan mukaan jäsenvaltiot eivät saa (muiltakaan kuin pääomayhtiöiltä) kantaa mitään välillistä veroa esimerkiksi osakkeiden liikkeeseen laskemisesta tai niillä tapahtuvasta kaupankäynnistä. Tähän on kuitenkin säädetty tiettyjä poikkeuksia 6 artiklassa, ja sen 1 kohdan a alakohdan mukaan sallittu on kiinteä tai vaihtuvamääräinen vero arvopapereiden siirrosta. Pääomaverodirektiivillä korvattiin aiemmin voimassa ollut direktiivi 69/355/EY. Pääomaverodirektiivin tulkinnassa voidaan hyödyntää myös tätä aiempaa direktiiviä koskevaa oikeuskäytäntöä. EU:n tuomioistuimen tapauksessa Komissio v. Belgia (C-415/02) jäsenvaltio kantoi veroa uusien arvopapereiden merkitsemisestä. Komissio katsoi asiassa, että sellainen arvopaperin siirto, josta vero saadaan periä, edellyttää, että kyseinen omaisuus on jo kuulunut jollekin toiselle omistajalle ennen siirtotoimea. Jäsenvaltio puolestaan argumentoi sellaisen käsityksen puolesta, että siirtona voidaan pitää jo arvopaperin ensimmäistä ostamista eikä siirto edellytä aikaisempaa omistusta. Tuomioistuin ei kuitenkaan tällaista käsitystä hyväksynyt. Mikäli sallittaisiin veron kantaminen liikkeeseen lasketun uuden osakkeen ensimmäistä kertaa tapahtuvasta ostamisesta, tämä tarkoittaisi tuomioistuimen mukaan käytännössä, että veroa kannettaisiin arvopaperin liikkeeseen laskemisesta, koska se on olennainen osa pääoman hankinnan kokonaisjärjestelyä. Arvopapereiden liikkeeseen laskeminen ei näet riitä sellaisenaan, vaan sillä on merkitystä vasta, kun näille arvopapereille löytyy ostajia. 1 3. Yhtiölainaosuuden muodostuminen Suomen järjestelmässä Sen selvittämiseksi, mistä nk. yhtiölainaosuudessa on kysymys ja miten se on juridisesti hahmotettava, on ensin selostettava asuinkiinteistöjen omistuksen ja hallinnan järjestämiseen Suomessa omaksuttua asunto-osakeyhtiömallia ja sen pohjalle muotoutunutta liikekiinteistöjen omistus- ja hallintamallia. Vastaavaa mallia ei juuri muualla samanlaisena tunneta. 1 Ks. tuomion kohta 32. Tuomioistuin on myöhemmin toistanut saman kannan tapauksessa HSBC Holdings (C-569/07).

3 (8) Suomen mallille on ominaista, että kiinteistön osaomistajista erillinen oikeushenkilö asunto-osakeyhtiö omistaa maapohjan ja rakennuksen kaikkine huoneistoineen. Niinpä asunto-osakeyhtiö voi osakkaista tai osaomistajista juridisesti erillään hankkia omissa nimissään rahoituksen kiinteistön rakentamis-, korjaus- ja kunnossapitotöille. Asunto-osakeyhtiö rahoittaa toimintansa perimällä yhtiövastiketta osakkailtaan. Suomalaisessa mallissa osakas ei ole itse juridisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön velvoitteista, vaan hän on yhtiövastikkeen kautta taloudellisessa vastuussa asuntoosakeyhtiölle ja vapautuu tästä vastuusta löydettyään uuden osakkeenomistajan ja myytyään osakkeensa tälle. 2 Asunto-osakeyhtiöitä sekä niiden ja niiden osakkeenomistajien välisiä oikeussuhteita sääntelee Suomessa oma erityislaki, asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009). Asuntoosakkeiden kauppaa sääntelee toinen erityislaki, asuntokauppalaki (843/1994). Uusien rakennusten rakentaminen asunto-osakeyhtiöiden nimiin toteutetaan Suomessa yleensä nk. perustajaurakointina. Tyypillisessä perustajaurakoinnissa asuntoosakeyhtiön perustajaosakas rakennusliike perustaa asunto-osakeyhtiön ja solmii asunto-osakeyhtiön ja itsensä välille urakkasopimuksen asuntoyhtiön omistukseen tulevan rakennuksen toteuttamisesta. On myös mahdollista, että perustajaosakkaalla itsellään ei ole omaa urakointiorganisaatiota ja että hän solmii asunto-osakeyhtiön nimiin rakennusurakkasopimuksen jonkin muunkin tahon kuin perustajan itsensä kanssa. Tällöin puhutaan perustajarakennuttamisesta. Tavallista on, että perustajaosakas ryhtyy myymään asunto-osakeyhtiön osakkeita jo rakentamisvaiheen aikana mutta pidättää kohteen valmistumiseen saakka osakkeiden omistus- ja hallintaoikeuden itsellään. Rakentamisvaihe on laissa tiukkaan säännelty. Sen aikana asunto-osakeyhtiö saa ottaa velkaa, antaa varallisuuttaan vakuudeksi tai tehdä muita sitoumuksia vain taloussuunnitelman mukaisesti (asuntokauppalaki 2 luku 8 ). Asunto-osakeyhtiö vapautuu toimintarajoituksista ja siitä tulee täysipainoinen oikeussubjekti vasta rakentamisvaiheen päättyessä, kun sille nk. hallinnonluovutuskokouksessa valitaan osakkeenostajien toimesta uusi hallitus (asuntokauppalaki 2 luku 23 ). Perustajaosakkaan velvollisuutena on huolehtia siitä, että asunto-osakeyhtiön taloudellinen asema rakentamisvaiheen päättyessä vastaa taloussuunnitelmaa. Perustajaosakkaan asiana on hankkia ja sijoittaa yhtiöön tarvittava oman pääoman (osakepääoman ja rakennusrahaston) määrä ja järjestää vierasta pääomaa (yhtiölainaa) niin, että määrät ovat taloussuunnitelman mukaisia ja että ne yhteen laskettuina myös vastaavat yhtiön omaisuuden (erityisesti perustajaosakkaan itsensä pääosin toteuttaman tai rakennuttajana hankkiman rakennustyön) arvoa. Osakkeenostajilta saaduilla kauppahinnoilla on suora yhteys rakennushankkeen rahoittamiseen ja kohdeyhtiön pääomittamiseen paitsi tosiasiallisesti myös juridisesti, koska kauppahinnat on maksettava erityiselle tätä tarkoitusta varten avatulle tilille eikä tilille maksettuja kauppahintoja saa käyttää hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin (asuntokauppalaki 2 luku 12 2 momentti). Aiemmin tämä yhteys oli vielä selvempi, sillä ennen lainmuutosta ao. tili oli avattava asunto-osakeyhtiön nimiin. Tuolloin oli perusteltua katsoa, että rakennusrahasto suorastaan muodostui pääosin kauppahintojen maksutilille tulevista rahoista ja että ostajien tälle tilille maksamia kauppahintaosuuksia voitiin pitää niiden yhtiövastikkeiden ennakkoina, jotka kuuluivat osakkeenostajien maksettaviksi asunto-osakeyhtiön tulevina osakkeenomistajina. Vaikka asunto-osakeyhtiökin on osakeyhtiö, sitä voidaan pitää tavallisesta osakeyhtiöstä erillisenä yhtiömuotona. Koska asunto-osakeyhtiötä ei ole mainittu pääomavero- 2 Ks. Martti Lujanen, Legal challenges in ensuring regular maintenance and repairs of owner-occupied apartment blocks, International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 2 No. 2, 2010, pp. 178-197, erit. s. 187.

4 (8) direktiivin liitteessä I, varsinainen asunto-osakeyhtiö ja siihen tehtävät pääomansijoitukset jäävät mahdollisesti pääomaverodirektiivin soveltamisalan ulkopuolelle. Asunto-osakeyhtiöidea on kuitenkin Suomessa lainattu myös liike- ja toimistorakentamiseen niin, että tähän tarkoitukseen käytetään yhtiöitä, jotka ovat yhtiömuodoltaan osakeyhtiöitä ja joista käytetään yleisesti nimitystä keskinäinen kiinteistö(osake)yhtiö. Keskinäiselle kiinteistöyhtiölle on ominaista, että sen omistaman rakennuksen eri tilojen hallinta on yhtiöjärjestykseen otetuin määräyksin jaettu eri osakkeenomistajille. Keskinäinen kiinteistöyhtiö muistuttaa läheisesti asunto-osakeyhtiötä, ja tällaiseen yhtiöön voidaan jopa soveltaa yhtiöjärjestyksen määräyksistä riippuen asuntoosakeyhtiölakia tai tiettyjä sen säännöksiä. Tällöinkään se ei kuitenkaan ole asuntoosakeyhtiö vaan osakeyhtiö, johon pääomaverodirektiiviä on epäilyksittä sovellettava. Liike- ja toimistorakentamiseen käytetään myös sellaisia yhtiöitä, joista käytetään yleisesti nimitystä tavallinen kiinteistöyhtiö. Tavallisen kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestykseen ei ole otettu vastaavia määräyksiä rakennuksen hallinnan jakamisesta osakkeenomistajille, mikä tarkoittaa sitä, että yhtiö itse hallitsee omistamiaan tiloja ja voi esimerkiksi vuokrata niitä. Tavallinen kiinteistöyhtiö ei eroa muista osakeyhtiöistä lainkaan juridisesti vaan vain tosiasiallisesti siten, että sen toiminta muodostuu rakennuksen omistamisesta ja hallitsemisesta. Myös tällaiseen osakeyhtiöön on sovellettava pääomaverodirektiiviä. Liike- ja toimistorakentamisessakin on yleisesti käytössä toimintamalli, jossa rakennusliike perustaa erillisen joko keskinäisen tai tavallisen kiinteistöyhtiön ja rakentaa rakennuksen sen nimiin sekä myy kiinteistöyhtiön osakkeet ulkopuoliselle ostajalle. Usein rakennusliike hankkii kohdeyhtiölle luoton ulkopuoliselta rahoittajalta tai antaa sille itse lainan niin, että kohdeyhtiöllä on lainapääomaa silloin, kun sen osakkeet myydään. Ostajan asiaksi jää hankkia ja sijoittaa kohdeyhtiöön rahoitusta (omaa pääomaa), jonka turvin kohdeyhtiö voi maksaa lainansa pois. Kohdeyhtiöllä myyntihetkellä olevaan lainaan viitataan yleisesti termillä yhtiölaina. Jos taloudellinen vastuu yhtiölainasta jakautuu useiden eri osakkeenomistajien kesken, kunkin osuuteen viitataan termillä yhtiölainaosuus. Asuntokauppalain säännöksillä on välillistä merkitystä myös kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kaupassa. Vaikka lain soveltamisala on rajattu asuinhuoneistoihin, laki perustuu monelta osin oikeuskäytännössä kehitettyihin ostajaa suojaaviin periaatteisiin, joita voidaan soveltaa yhtäläisesti myös silloin, kun myytävä kohde on kiinteistöyhtiö. 4. Varainsiirtoverolaki ja aikaisempi oikeustila Varainsiirtoverolaki tuli Suomessa voimaan 1.1.1997. Tätä ennenkin osakkeiden siirroista perittiin vastaavaa veroa, jonka nimi kuitenkin tuolloin oli leimavero. Leimaverolain voimassa ollessa katsottiin vakiintuneesti, että yhtiölainaosuutta ei tullut asunto- tai kiinteistöyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä lukea veron perusteeseen. Käytäntö pysyi samana myös varainsiirtoveronlain voimaantulon jälkeen. Käytäntö oli leimaverolain aikana horjuvampi tilanteissa, joissa ostajan edellytettiin kaupanteon yhteydessä tai pian sen jälkeen tekevän merkittävän kertaluonteisen pääomansijoituksen kohdeyhtiöön sen vastuiden kattamiseksi. Leimaveron aikaisessa ratkaisussa KHO 20.8.1990 taltio 2629 katsottiin, että rakennusrahastosuoritus, johon ostaja sitoutui ja jonka tekeminen oli osakkeiden omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen edellytys, oli luettava veron perusteeseen. Tältä osin omaksuttiin toisenlainen kanta varainsiirtoverolain voimaan tultua annetuissa ratkaisuissa, esim. tapauksissa KHO 9.5.2001 taltio 1009 ja KHO 2007:75. Ensin mainitussa tapauksessa asuntoosakeyhtiön osakekannan myyjä oli itse lainoittanut asunto-osakeyhtiön. Osakkeiden

5 (8) kaupan yhteydessä osakkeiden ostaja sijoitti asunto-osakeyhtiöön tarvittavat varat, joiden avulla asunto-osakeyhtiö maksoi velkansa osakkeiden myyjälle. Toisessa tapauksessa asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostaja sitoutui perustajaosakkaan kanssa tekemässään kauppakirjassa suorittamaan asunto-osakeyhtiölle lyhytaikaisen lainaosuuden asunto-osakeyhtiön velasta viimeistään kahden kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta. Suoritus oli osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen ehtona. Kummassakaan tapauksessa sitä pääoman suoritusta, jonka ostaja oli velvollinen tekemään asunto-osakeyhtiöön, ei luettu varainsiirtoveron perusteeseen. Mainittujen varainsiirtoverolain aikaisten ratkaisujen jälkeen oli entistäkin selvempää, että yhtiölainaosuutta tai siihen rinnastettavaa pääomasuoritusta ei tullut lukea varainsiirtoveron perusteeseen. Sillä välillä, kun oikeuskäytännön kanta täsmentyi, Suomesta oli tullut Euroopan yhteisön jäsen 1.1.1995 ja silloinen pääomaverodirektiivi oli tullut Suomea velvoittavaksi. Direktiiviin ei tosin viitattu em. ratkaisuissa, vaikka ratkaisuja oli pidettävä myös direktiivin kannalta perusteltuina. 5. Varainsiirtoverolain muutos Edellä mainittu kantelun kohteena oleva laki varainsiirtoverolain muuttamisesta (991/2012) tuli voimaan 1.1.2013. Siihen sisältyviä riidanalaisia säännöksiä sovelletaan 1.3.2013 ja sen jälkeen tehtyjen sopimusten perusteella tapahtuviin luovutuksiin. Varainsiirtoverolain 20, joka koskee verokantaa ja veron perustetta arvopaperin luovutuksessa, muutettiin kuulumaan seuraavasti: Arvopaperin luovutuksessa vero on 1,6 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Vastikkeeseen luetaan myös luovutuksensaajan muulle kuin luovuttajalle tekemä suoritus, joka on luovutussopimuksen ehtona, samoin kuin suoritusvelvoite, josta luovutuksensaaja on luovutussopimuksen ehtojen mukaan ottanut vastattavakseen luovuttajalle tai muulle taholle, jos suoritus tai suoritusvelvoite tulee luovuttajan hyväksi. Edellä 4 :n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla tapahtuvasta luovutuksesta ja muusta saannosta vero lasketaan luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta luovutushetkellä. Tällöin jäljempänä 3 momentissa tarkoitetuissa luovutuksissa veron perusteeseen luetaan lisäksi 4 momentissa tarkoitettu yhtiölaina. Vero on kuitenkin 2,0 prosenttia, jos luovutuksen kohteena on: 1) asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osake tai asuntoosuuskunnan tai kiinteistöosuuskunnan osuus; 2) muun kuin 1 kohdassa tarkoitetun osakeyhtiön osake, jos yhtiön toiminta tosiasiallisesti käsittää pääasiallisesti kiinteistöjen omistamista tai hallintaa; 3) sellaisen osakeyhtiön osake, jonka toiminta tosiasiallisesti käsittää pääasiallisesti 1 tai 2 kohdassa tarkoitettujen osakkeiden tai osuuksien tai niiden ja Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen suoraa tai välillistä omistamista tai hallintaa; tai 4) 18 :n 2 momentissa tarkoitettu arvopaperi. Edellä 3 momentissa tarkoitetuissa luovutuksissa vastikkeeseen luetaan, riippumatta siitä, mitä osapuolten välillä 1 momentin mukaisesti on sovittu, myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on silloin oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen taikka muun sopimuksen tai sitoumuksen perusteella tai jonka hän on luovutuksen yhteydessä maksanut. Vastikkeeseen luetaan myös luo-

6 (8) vutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus rakentamisaikaisista lainoista, vaikka päätöstä osakkaiden oikeudesta tai velvollisuudesta maksaa yhtiölainaosuus ei ole tehty. Kun 3 momentissa tarkoitettu luovutus tapahtuu rakentamisaikana tai sitä aikaisemmin, vastikkeeseen luetaan 4 momentissa tarkoitetun yhtiölainaosuuden sijasta luovutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön kaikista veloista silloin, kun rakennus on valmistunut ja hyväksytty käyttöönotettavaksi tai omistusoikeuden siirtymishetkellä, jos omistusoikeus on siirtynyt ennen rakennuksen valmistumista ja käyttöönottoa. Vastikkeeseen luetaan myös osakkeisiin kohdistuva velkaosuus, jonka luovutuksensaaja on siihen mennessä maksanut yhtiölle tai luovuttajalle. Asunto-osakeyhtiönä pidetään myös asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 1 luvun 1 :n 2 momentissa tarkoitettua ennen 1 päivää maaliskuuta 1926 rekisteröityä osakeyhtiötä. Keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiönä pidetään myös sellaista asuntoosakeyhtiölain 28 luvun 2 :ssä tarkoitettua kiinteistöosakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että asunto-osakeyhtiölakia ei sovelleta yhtiöön. Lainmuutoksesta seuraa muun ohessa seuraavaa: Yhtiölainaosuus luetaan veron perusteeseen asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja tavallisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden kaupoissa. Pääsäännön mukaan veron perusteeseen luetaan sellainen yhtiölainaosuus, joka yhtiön osakkaalla on osakkeen luovutushetkellä oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle. Rakentamisaikaiset lainat ovat erityisasemassa. Osuus rakentamisaikana yhtiölle otetusta lainasta luetaan veron perusteeseen siitä riippumatta, onko osakkaalla vielä osakkeen luovutushetkellä oikeutta tai velvollisuutta maksaa sitä yhtiölle. Jos osakkeen luovutus tapahtuu rakentamisaikana, ei edellytetä edes sitä, että yhtiölainaosuus olisi tiedossa tai laskettavissa luovutushetkellä. Tässä tapauksessa veron perusteeseen luetaan osuus yhtiön kaikista tulevistakin veloista, jotka yhtiöllä on silloin, kun rakennus valmistuu tai osakkeiden omistusoikeus tätä ennen siirtyy. 6. Varainsiirtoverolain muutoksen ongelmallisuus direktiivin kannalta Silloin, kun asunto- tai kiinteistöyhtiö perustetaan rakennushanketta varten ja sen osakkeita myydään mahdollisesti jo rakennusaikana mutta yhtiön hallinta pidätetään myyjällä, kunnes rakennushanke on valmistunut, kyseisellä asunto- tai kiinteistöyhtiöllä on aluksi vain apuyhtiön rooli. Kuten edellä on selvitetty, kohdeyhtiöstä tulee aito oikeussubjekti vasta sitten, kun sen hallinto rakennusvaiheen jälkeen luovutetaan osakkeenostajille. Osakkeenostajien rakennusaikana maksamat kauppahinnat muodostavat itse asiassa osan sen pääoman hankkimisesta, jonka kohdeyhtiö tarvitsee rakennushankkeen toteuttamista varten. Mikäli kohdeyhtiölle jää velkaa (yhtiölainaa) rakentamisvaiheen päättyessä, tämä tarkoittaa sitä, että yhtiön pääoman hankkiminen on yhä kesken. Kun osakkeenomistajat maksavat yhtiölainaosuutensa yhtiölle, kysymyksessä on edelleen osa pääoman hankinnan kokonaisjärjestelyä. Arvopapereiden siirtoon kohdistuvan veron, kuten Suomen varainsiirtoveron, perusideana on verottaa varallisuuden siirtymistä. Yhtiön varallisuutta edustaa sen oma pääoma, mutta yhtiön velat eivät sitä edusta. Sen sijaan yhtiön velat päinvastoin ilmentävät tarvetta hankkia lisäpääomaa yhtiöön. Velkaosuus ei ole miltään osin osakkeiden myyjälle tulevaa rahaa ja sen verottaminen on vastoin varainsiirtoverolain tarkoitusta ja perusideaa. Pääomaverodirektiivi sallii aidon varainsiirtoveron kantamisen,

7 (8) mutta pääoman hankintaan välillisestikin kohdistuvan veron kantaminen on sen mukaan kiellettyä. Yhtiölainaosuuden lukeminen veron perusteeseen on rinnastettavissa tilanteeseen, jossa varainsiirtoveroa perittäisiin kokonaan uudesta osakkeesta. Kysymys on nimittäin siitä, että ostaja ottaa taloudellisen vastuun kohdeyhtiön oman pääoman kasvattamisesta samaan tapaan kuin sitoutumalla maksamaan kokonaan uudet osakkeet. Uusien osakkeiden maksamiseen liittyvän veron EU:n tuomioistuin on jo todennut pääomaverodirektiivin vastaiseksi, ja yhtä hyvin on katsottava, että myös yhtiölainaosuuden lukeminen veron perusteeseen merkitsee tosiasiassa pääoman hankintaan kohdistuvan välillisen veron perimistä ja pääomaverodirektiivin säännösten kiertämistä. Yhtiölainaosuuden verottaminen johtaa taloudellisesti kahdenkertaiseen verotukseen. Ne rakennushankkeen kustannukset, joita yhtiölainalla katetaan, muodostuvat lähinnä tontin hankinnasta ja rakennusurakasta. Kohdeyhtiön on maksettava tontin hankinnasta varainsiirtoveroa (verokanta 4 %), ja rakennusurakan hintaan sisältyy arvonlisäveron osuus (verokanta 1.1.2013 alkaen 24 %). Useampikertaisten erinimisten välillisten verojen perimistä samasta rakennushankkeesta ei kuitenkaan ole pidettävä yhteisön oikeusjärjestelmän tavoitteiden mukaisena, ja erityisesti se on vastoin pääomaverodirektiivin 9. johdantokappaletta. Suomessa omaksutulle lainmuutokselle olisi ollut yhteisön oikeuden ja myös kansallisen verojärjestelmän kannalta huomattavasti selkeämpi vaihtoehto. Sen sijasta, että yhtiölainaosuus luettiin keinotekoisen lainsäädännön avulla varainsiirtoveron piiriin, olisi ollut johdonmukaisempaa kohdistaa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden ensiluovutukseen pelkkä arvonlisäverotus ja luopua kokonaan niiden varainsiirtoverotuksesta. Vaikka tällainen liiketoimi on puettu osakkeiden kaupan muotoon, kysymyksessä on de facto rakentamispalvelun myynti asunto- tai kiinteistöyhtiön osakkeenostajille. Vastaava malli on omaksuttu esimerkiksi Alankomaissa. 3 Tällainen ratkaisumalli olisi pääasiallisesti poistanut taloudellisesti kahdenkertaisen verotuksen, kun taas nyt omaksuttu yhtiölainaosuuden verottaminen syvensi ongelmaa. Asiassa on kiinnitettävä huomiota myös yhteisön oikeuden keskeisiin oikeusperiaatteisiin ja erityisesti oikeusvarmuuden periaatteeseen. Kuten Unionin tuomioistuin on esimerkiksi tapauksessa Isle of Wight Council (C 288/07) todennut, yhteisön lainsäädännön on oltava yksiselitteistä ja yksityisten on voitava ennakoida sen soveltaminen. Oikeusvarmuutta on noudatettava erityisen tiukasti silloin, kun kysymys on sellaisesta sääntelystä, joka saattaa saada aikaan taloudellisia rasitteita, jotta ne, joita asia koskee, voivat saada selville tarkasti, minkä laajuisia heille tällä tavoin asetetut velvollisuudet ovat. Sekä yhteisön toimielinten että jäsenvaltioiden, kun nämä käyttävät yhteisön direktiiveissä niille annettua toimivaltaa, on noudatettava yhteisön oikeusjärjestykseen kuuluvaa oikeusvarmuuden periaatetta. 4 Edellä selostettu varainsiirtoverolain 20 :n säännös on, kuten sen lukemalla voi heti havaita, erittäin monimutkainen ja vaikeasti ymmärrettävä. Tämä tekee siitä monin tavoin tulkinnanvaraisen. Epäselvyys kohdistuu paitsi siihen, mitkä kaikki kohdeyhtiön velat luetaan veron perusteeseen, myös siihen, minkä kaikkien yhtiöiden osakkeita pykälän 3 momentissa tarkoitetaan. Pykälä voisi ainakin periaatteessa tulla sovellettavaksi vaikkapa silloin, kun rakennusliiketoimintaa harjoittaneen yhtiön osakkeet myy- 3 Ks. EU:n tuomioistuimen tapaus J. J. Komen (C-326/11). Tapauksessa oli kysymys arvonlisäverodirektiivin tulkinnasta sen suhteen, mitä on pidettävä rakennuksen luovutuksena ennen sen ensimmäistä käyttöönottoa. Kansallisessa prosessissa, jota varten EU:n tuomioistuimen ratkaisua pyydettiin, ei kuitenkaan ollut suoranaisesti lainkaan kysymys arvonlisäverosta vaan sikäläisestä luovutusverosta (overdrachtsbelasting), jonka kantaminen oli sidottu siihen, oliko luovutuksesta maksettava liikevaihtoveroa. 4 Ks. tuomion kohdat 47-48.

8 (8) dään tilanteessa, jossa sen normaali toiminta on suhdannesyistä keskeytynyt ja se saatetaan katsoa yhtiöksi, jonka toiminta tosiasiallisesti käsittää kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ja Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen suoraa tai välillistä omistamista tai hallintaa. Lisäksi säännöksen soveltaminen käytännössä voi johtaa ennakoimattomiin tilanteisiin silloinkin, kun säännöksen tulkinta sinänsä on selvä. Tämä pätee etenkin silloin, kun osake luovutetaan rakennusaikana ja veron perusteeseen luetaan osuus yhtiön kaikista tulevistakin veloista, jotka yhtiöllä on silloin, kun rakennus valmistuu tai osakkeiden omistusoikeus tätä ennen siirtyy. Tämä ei täyty oikeusvarmuuden periaatteen vaatimuksia, koska veron määrä ei ole luovutushetkellä yksiselitteisesti laskettavissa. Varainsiirtoveron kantamisessa hyödynnetään pääomaverodirektiivin 6 artiklan säännöstä, jolla sallitaan eräät poikkeukset siitä pääsäännöstä, jonka mukaan pääoman hankinnasta ja osakkeilla tapahtuvasta kaupankäynnistä ei saa välillisestikään kantaa veroa. Niinpä varainsiirtoveron kantamiseen johtavan säännöksen kuten nyt varainsiirtoverolain 20 :n on täytettävä yhteisön oikeuden oikeusjärjestykseen kuuluvien oikeusperiaatteiden asettamat vaatimukset. Koska säännös rikkoo oikeusvarmuuden periaatetta, se muodostuu myös tämän vuoksi pääomaverodirektiivin vastaiseksi. 7. Aiemmat yhteydenotot yhteisön toimielimiin RT ei ole ollut asian johdosta aiemmin yhteydessä komissioon tai muihin yhteisön toimielimiin. 8. Aiemmat yhteydenotot kansallisiin viranomaisiin 9. Luottamuksellisuus RT oli asian johdosta yhteydessä Suomen valtiovarainministeriöön, kun lainmuutosta valmisteltiin ja ennen kuin sitä koskenut hallituksen esitys HE 125/2012 annettiin Suomen eduskunnan käsiteltäväksi. Hallituksen esityksen perusteluissa ei kuitenkaan sanallakaan käsitelty lainmuutoksen ongelmallisuutta direktiivin kannalta. RT:n edustaja Kirsi Palviainen ja kantelijan käyttämä asiantuntija, asianajaja, oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsä olivat eduskunnan valtiovarainvaliokunnan verojaoston kuultavina lakiehdotuksen käsittelyn yhteydessä. Tästä huolimatta myöskään valtiovarainvaliokunnan mietinnössä VaVM 33/2012 ei lainkaan mainittu lainmuutoksen ongelmallisuutta direktiivin kannalta. Tiedot tästä kantelusta ja sen tekijästä eivät ole luottamuksellisia, vaan ne voidaan paljastaa komission ottaessa yhteyttä jäsenvaltion viranomaisiin. Helsingissä 25. päivänä maaliskuuta 2013 Rakennusteollisuus RT ry Tarmo Pipatti toimitusjohtaja Liitteet Laki varainsiirtoverolain muuttamisesta 991/2012 Hallituksen esitys eduskunnalle HE 125/2012 Valtiovarainvaliokunnan mietintö VaVM 33/2012