KAARINAN KAUPUNKI ALA-LEMUN KARTANON ASEMAKAAVAN MUUTOS SELOSTUS 2.12.2015 KAARINAN KAUPUNKI YMPÄRISTÖPALVELUT 2015
2 ALA-LEMUN KARTANON ASEMAKAAVAN MUUTOS (A3930) 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Ala-Lemun kartanon asemakaavan muutos (A3930) Asemakaavalla muutetaan Kaarinan kaupungin Piispanristin, 3. kaupunginosan, osaa korttelista 3900 sekä muinaismuisto-, maatalous- ja katualueita. Asemakaavalla muodostuu Kaarinan kaupungin Piispanristin, 3. kaupunginosan osa korttelia 3900, kortteli 3930 sekä muinaismuisto-, lähivirkistys-, erityis- pysäköinti- ja katualueita. Eveliina Eteläkoski, Kaarinan kaupunki / kaavoitus PL 17, 20781 KAARINA Asemakaava on tullut vireille 5.2.2014 Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan (pvm). 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Ala-Lemun kartanon asemakaavan muutos käynnistettiin kaupunginvaltuuston päätöksellä 21.10.2013 132. Suunnittelualue käsitti Lemon Kartano Oy:n omistuksessa olevat alueet sekä sen luoteispuolisia peltoalueita. Kaavoitus- ja rakennuslautakunta päätti 9.9.2015 123, että suunnittelualue rajataan koskemaan korttelin 3900 pohjoisosaa kartanon päärakennuksesta Lemuntielle. Suunnittelualuetta rajaavat likimääräisesti Lemuntie, Lemunniementie, Ala-Lemun kartanon talouskeskuksen rakennukset ja Ala-Lemun rantatie. Ala-Lemun kartano tulee olemaan suunniteltavan golf-kentän keskus. Tavoitteena on rakentaa suunnittelualueelle nykyisen hotelli- ja ravintolatoiminnan lisäksi lomaasuntoja ja palveluasuntoja. Kaavatyössä tutkitaan myös Yli-Lemun puistotien linjausta ja siihen liittyvää katuverkkoa sekä alueen kevyen liikenteen verkkoa. Kartanon eteläpuolisen alueen maankäyttöä tutkitaan erillisenä työnä laadittavan osayleiskaavan muutoksen kautta. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. tilastolomake (täydennetään kaavaehdotukseen) 2. ote maakuntakaavasta 3. ote Lemunniemen osayleiskaavasta 4. ote ajantasakaavasta 5. ote vesihuoltokartasta 6. ote rakennuskannan inventoinneista (täydennetään kaavaehdotukseen) 7. ote muinaismuistojen inventoinneista (täydennetään kaavaehdotukseen) 8. Kaarinan kaupunginvaltuuston kaavoituspäätös 21.10.2013 132 (täydennetään kaavaehdotukseen) 9. aloitusvaiheen osallistumiskokouksen muistio 10. aloitusvaiheen viranomaisneuvottelun muistio 11. luonnosvaiheen osallistumiskokouksen muistio
3 12. luonnosvaiheen viranomaisneuvottelun muistio 13. idealuonnoksia Muut kaavatyöhön vaikuttaneet taustatiedot ja selvitykset: - Lemunniemen osayleiskaava-alueen meluarviointi (Suunnittelukeskus Oy, 2004) - lepakkokartoitus (Vihervaara, 2003) - maakotiloselvitys (Routio, 2006) - Kaarinan kaupungin kaava-alueiden kääväkässelvitys (Kunttu & Kotiranta 2010) - Ala-Lemun kartanon alueen alustava luontoselvitys, Ympäristökonsultointi Jynx Oy, 2013 - Ala-Lemun kartanon ja Uusihaan luontoselvitys (Enviro Oy / Esa Lammi, 2014) - Kaarinan Ala-Lemun kartanon ja Uusihaan lepakkoselvitys (Bathouse / Nina Hagner-Wahlsten, 2014) - Kaarina Lemunniemi muinaisjäännösinventointi (Marja Anttila, 2003) - Lemunniemen osayleiskaava, rakennuskanta, inventointikorttien täydennys (Jaakko Pöyry Infra, 2004) - Viiden uhanalaisen perhoslajin esiintymisselvitys Kaarinan Ala-Lemun kaavaalueella vuonna 2015, Fauntica Oy, 2015 3 LÄHTOKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen olosuhteista 3.1.1 Asemakaavan muutoksen lähtökohdat 3.1.2 Luonnonympäristö Lemon Kartano Oy on tehnyt asemakaavan muutosanomuksen omistamansa Ala- Lemun kartanon alueen asemakaavan muuttamisesta. Lemon Kartano Oy:n tavoitteena on kehittää kartanon aluetta tulevan golf-kentän keskuksena, monipuolisena matkailun ja palvelujen alueena sekä asuinalueena. Alueen nykyinen käyttö vastaa voimassa olevaa asemakaavaa. Kaikkia asemakaavan mukaisia toimintoja ja rakennuspaikkoja ei ole toteutettu. Nykytilanteessa kartanoalueen lähialueet ovat suurimmaksi osaksi peltoa. Kaavatyön yhteydessä on laadittu useita luontoselvityksiä. Luontoselvityksiin on sisältynyt suojeltavien luontotyyppien kartoitus, liito-oravan, lepakoiden ja viitasammakon esiintyminen, sekä niiden alueiden määritys, joissa uhanalaisten lajien esiintyminen on todennäköistä. Lisäksi kartoitettiin viiden erittäin uhanalaiseksi (EN) luokitellun perhoslajien esiintyminen alueella. Luontoselvityksen (Enviro Oy / Esa Lammi, 2014) mukaan Ala-Lemun kartanon luonnonoloiltaan monipuolinen kohde, jossa on merkittäviä perinneympäristöjä ja arvokkaita luontokohteita. Alueelta on löydetty useita uhanalaisten lajien elinpaikkoja, mutta siellä ei ole luonnonsuojelulain suojaamia luontotyyppejä tai vesilain mukaisia pienvesiä. Liito-orava Ala-Lemun selvitysalueella ei todettu liito-oravaa. Alueelta ei ole tiedossa vanhojakaan liito-oravahavaintoja. Selvitysalueella on hyvin vähän liito-oravalle sopivaa ympäristöä. Sopivaa metsää on lähinnä golf-kentän metsäalueen länsireunassa sekä pohjoisosassa entisen metsäpellon ympäristössä. Viitasammakko
4 Selvitysalueella ei tehty havaintoja viitasammakosta. Alueella ei ole viitasammakon kutupaikoiksi sopivia pienvesiä. Myöskään ranta-alue ei sovellu viitasammakon kutupaikaksi, sillä rantaa reunustava ruovikko on hyvin tiheää ja yhtenäistä, ja se oli viitasammakon kutuaikaan lähes kuivillaan. Lepakot Ala-Lemun alue osoittautui lepakoiden tärkeäksi ruokailualueeksi. Lepakkoselvityksessä alueella havaittiin pohjanlepakko, viiksisiippalaji ja vesisiippa. Lisäksi rantaalueella ja kartanon pihamaan lounaispuolisilla niityillä saalisti useita pohjanlepakoita. Lepakkoselvitys osoitti neljä lepakoille tärkeää ruokailualuetta. Näistä tervaleppiä kasvava rantametsä ja sinne johtava jalopuukujanne on II arvoluokan lepakkokohde, jonka säilyminen lepakoille soveliaana tulisi ottaa huomioon alueen suunnittelussa. Kolme muuta aluetta ovat III arvoluokan kohteita, joiden säilyminen olisi hyvä ottaa huomioon maankäytön suunnittelussa. I arvoluokan kohteita (luonnonsuojelulain suojaamia lisääntymis- ja levähdyspaikkoja) ei todettu. Ravintolarakennuksen ullakolta löytyi muutama lepakonpapana merkkinä siitä, että jokunen lepakko on käynyt ullakolla. Ullakkoa ei kuitenkaan voida tämän havainnon perusteella luokitella lepakoiden levähdyspaikaksi. On mahdollista, että ranta-alueen tervaleppämetsässä on viiksisiippojen piilopaikka jossain puunkolossa. Muut uhanalaiset lajit Alueelta löydettiin yksi uhanalainen putkilokasvilaji, vaarantuneeksi arvioitu keltamatara. Laji on ketojen ja kuivien pientareiden kasvi, joka on taantunut perinneympäristöjen vähettyä. Keltamataraa löydettiin runsas esiintymä kivikkoiselta niityltä kartanon länsipuolelta ja pieni esiintymä kallioalueelta kartanon pihatien liittymän läheltä. Silmälläpidettävistä kasvilajeista tavattiin ketoneilikkaa kartanon piha-tien liittymän viereiseltä kalliokedolta. Ketoneilikalle sopivia kasvupaikkoja on myös kartanon länsipuolella samalla alueella, josta löydettiin keltamataraa. Ala-Lemun kartanon alueelta on tavattu uhanalainen, erityisesti suojeltaviin lajeihin kuuluva linnunhernetikkukoi. Linnunhernetikkukoin toukat syövät syylälinnunherneen lehtiä. Syylälinnunhernekasvustot on kartoitettu alueelta kesällä 2013. Osa kasvustoista hävisi keväällä 2014 uuden vesijohtolinjan rakennustöiden yhteydessä. Syylälinnunherne-esiintymien tila kartoitettiin uudelleen kesän 2014 maastotöiden yhteydessä. Asemakaavoitettavalla alueella tehtiin täydentävä luontoselvitys kesällä 2015 (Fauntica Oy), jolloin kartoitettiin viiden erittäin uhanalaiseksi (EN) luokitellun perhoslajin esiintyminen alueella. Kartoitetut lajit olivat linnunhernetikkukoi (Micrurapteryx gradatella), nätkelmäryhäkoi (Leucoptera lathyrifoliella), kaunokkipussikoi (Coleophora conspicuella), piennarpussikoi (Coleophora gardesanella) ja viirupussikoi (Coleophora brevipalpella). Lisäksi arvioitiin alueen sopivuutta kyseisten lajien elinympäristöksi. Kohdelajeista havaittiin vain linnunhernetikkukoi, jolla on neljä erillistä esiintymislaikkua alueella. Kaksi esiintymislaikkua sijaitsee asemakaava-alueen länsiosassa, ja kaksi asemakaava-alueen ulkopuolella. Esiintymislaikut suositellaan rajattaviksi maankäytön muutosten ulkopuolelle. Kahden asemakaava-alueen suppean esiintymän ympärille ehdotetaan 10 m leveää suojavyöhykettä elinympäristön olosuhteiden säilyttämiseksi perhoselle suotuisana. Varsinais-Suomen ELY-keskus tekee rajauspäätökset linnunhernetikkukoin ja syylälinnunherneen osalta. Rajauspäätöksien maastokatselmus pidettiin marraskuussa 2015. Kasvustot sijoittuvat kaavaluonnoksen lähivirkistysalueille. Tarkemmat alueiden rajaukset lisätään kaavaan rajauspäätösten saatua lainvoiman. Muille selvityksen kohteena olleille perhoslajeille sopivaa ja riittävän hyvälaatuista elinympäristöä ei ole asemakaava-alueella tai sen välittömässä lähiympäristössä.
5 Vuonna 2010 tehdyssä kääväkäsinventoinnissa (Kunttu & Kotiranta 2010) kartanon pohjoispuolella olevan metsäalueen lounaisosasta löydettiin alueellisesti uhanalainen kielinahakka-niminen kääväkäs. Laji kasvoi kallionalusmetsässä sahatun koivupöllin alla. Lemuntien eteläpuolen metsäkuviolta löydettiin silmälläpidettävä krappikääpä. Laji kasvoi maahan kaatuneen männyn kuorettomalla rungolla. Samalta metsäalueelta tavattiin myös harvinainen kääväkäs, siloharsukka, josta tunnetaan aiemmin vain viisi havaintoa Suomesta. Kartanon rantametsän länsipäästä löydettiin Suomelle uusi orvakkalaji Phlebiella alnicola. Kasvupaikkana oli maahan pudonnut tervalepän oksa. Ala-Lemun selvitysalueen lintulajistoon ei tiedetä kuuluvan uhanalaisia tai silmälläpidettäviä lajeja (Ympäristökonsultointi Jynx 2013). Niitä ei tavattu myöskään vuonna 2014 tehdyissä selvityksissä, jossa linnustoa tarkkailtiin muun inventointityön yhteydessä. Arvokkaat luontokohteet Luontoselvityksessä (Enviro Oy, 2014) Ala-Lemun alueelle rajattiin viisi kasvillisuuden kannalta arvokasta luontokohdetta. Näistä kohteet 2 ja 3 sijaitsevat kaavaluonnoksen mukaisella suunnittelualueella. 1. Tervaleppälehto Kartanon rantaa reunustaa 450 metrin pituinen ja keskimäärin noin 50 metrin levyinen tervaleppävaltainen lehto, joka on selvitysalueen arvokkain luontokohde. Saunarakennuksen ja itäpään maalaiturin väliseltä alueelta on takavuosina harvennettu pienpuustoa, mutta muutoin lehto on luonnontilainen. Lehdon valtapuuna on tervaleppä. Puut ovat kookkaita, mutta eivät vielä yli-ikäisiä. Sekapuuna kasvaa joitakin koivuja ja todennäköisesti pihamaalta levinneitä vaahteroita. Kuivan maan puoleisessa reunassa on myös yksi kookas vuorijalava ja muutamia isokokoisia raitoja. Tuomista koostuva pienpuusto on paikoin tiheää ja ryteikköistä. Pensaskerroksessa on mm. terttuseljaa ja punaherukkaa. Lehdon aluskasvillisuus koostuu kostean lehdon lajeista ja luhtalajeista. Sitä hallitsevat kuivan maan puolella mesiangervo, nokkonen, kyläkellukka ja vuohenputki. Rannan puolella valtalajeja ovat mm. rentukka, ranta-alpi, rantayrtti, punakoiso, rantakukka ja suoputki. Pohjakerros on enimmäkseen paljas, sillä sammalia kasvaa vain paikoittain. Lehdon kasvillisuutta ylläpitävät kostea maapohja ja alavalle ranta-alueelle ajoittain nouseva merivesi. Luhtaisuutta (pintavesivaikutusta) ilmentävät kasvilajeja tavataan vain merenpuoleisessa reunassa. Alueella ei ole lähteikköjä, eikä metsäluhdille tyypillisiä välipintojen ja mätäspintojen vuorottelua. Rantalehto ei siten ole luonnonsuojelulain 10 :n mukaan suojeltava tervaleppäkorpi. Rantalehdolla on silti runsaasti arvoja, jotka tukevan sen säilyttämistä: alue on Kaarinan suurimpia tervaleppälehtoja (1,9 ha) lehdot ovat Suomessa uhanalaisia luontotyyppejä (Raunio ym. 2008) paikoitellen runsaasti lahopuuta (länsiosasta löydetty Suomelle uusi lahopuulla kasvava kääväkäslaji) lepakoille tärkeä II arvoluokan ruokailualue monipuolinen linnusto (keväällä ja alkukesällä 2014 mm. pikkutikka, harmaapäätikka (saattoi pesiä muualla), uuttukyyhky (2 reviiriä), mustapääkerttu, satakieli rantalehdon arvo kasvaa puuston vanhetessa. Suositukset Rantalehdon luonnonarvot ovat riippuvaisia ylispuuston säilymisestä, lahopuuston määrästä ja alueelle ajoittain nousevasta merivedestä. Kostealla ranta-alueella kasvavat tervalepät eivät kestä vähäistäkään maanpinnan täyttöä. Puuston käsittelyssä olisi noudatettava varovaisuutta niin, että ylispuustoon ei synny suuria aukkoja, jotka katkaisivat yhtenäisen metsäalueen. Pienpuustoa on mahdollista harventaa ran-
6 tasaunan ja itäisen maalaiturin väliseltä alueelta, joka säilyisin tällöin nykyisenkaltaisena, valoisana ja väljänä metsä-alueena. Mahdolliset hoitotoimet on suunniteltava siten, että lahopuuston määrä alueella ei vähene (lahopuustoa on eniten rantasaunan länsipuolella). Vanhat kolopuut säilytetään. Kevytrakenteisen, esim. pitkospuina toteutetun polun rakentaminen rantalehtoon ei vaaranna alueen luonnonarvoja. Kulkureittejä ja rantoja ei valaista 15.5. 31.8. välisenä aikana, sillä valaistus häiritsee alueella ruokailevia lepakoita. Sopivin paikka mahdolliselle uudelle uimarannalle on itäisen maa-laiturin luona. Uimaranta tulisi suunnitella siten, että rantalehdon puusto säilyy. Idemmäksi suunniteltu pienvenesatama sijoittuu tervalepikon itäpuolelle, mutta rantalehto on syytä ottaa huomioon myös sen suunnittelussa. 2. Tammimetsikkö Kartanon piha-alueen lounaiskulmassa on pieni tammimetsikkö, jossa kasvaa 12 kookasta tammea. Suurimman puun rungon läpimitta on noin 100 cm. Tammet ovat suunnilleen saman ikäisiä ja vaikuttavat istutetuilta. Tammimetsikkö on loivassa niittymäisessä rinteessä, josta osa on säilynyt avonaisena niittynä, osan ovat vallanneet tammien katveessa kasvavat nuoret tuomet ja vaahterat. Alue on oletettavasti entistä hakamaata. Kasvillisuudessa on tavanomaisten niittykasvien lisäksi mm. lehtomaitikkaa, maarianverijuurta, kyläkellukkaa, syylälinnunhernettä ja ukkomansikkaa. Tammimetsikkö on lepakoille tärkeää ruokailualuetta. Tammimetsikkö tarjoaa hyvän elinympäristön myös monille vaateliaille kääväkäslajeille, vaikka sieltä ei harvinaisia lajeja ole tavattu (Kunttu & Kotiranta 2010). Suositukset Tammet säilytetään. Nuoren aluspuuston vähentäminen toisi tammet paremmin esiin. Alue sopisi laiduntamalla hoidettavaksi. Tammimetsikön läpi kulkevaa polkua ei tule valaista kesäkaudella (15.5. 31.8.). 3. Metsittyvä niittyalue Tammimetsikön pohjoispuolella on metsittyvä niittyalue, jota todennäköisesti on käytetty hakamaana. Alueella on aikanaan kasvanut ylispuina harvakseltaan mäntyjä ja koivuja, mutta nyttemmin alueen länsiosan on vallannut tiheä, koivusta, pihlajasta ja vaahterasta koostuva pienpuusto. Itäosan niittyalueet ovat säilyneet avoimempina, mutta niidenkin reunaosat ovat metsittymässä. Alueen kasvilajistossa vallitsevat niittykasvit ja valoisan metsänreunojen lajit. Runsaimpia ovat metsäapila, syylälinnunherne, kissankello, ahomansikka, aitovirna, niittyleinikki, koiranheinä ja nurmirölli. Pohjoispään kivikkoisella niityllä kasvaa vaarantunutta keltamataraa. Kuvion eteläosa on lepakoille tärkeää ruokailualuetta. Suositukset Entinen niittyalue on osa kartanon perinneympäristöjä. Sen luonnonarvoja uhkaa metsittyminen. Aluetta tulisi hoitaa pienpuustoa harventamalla mutta kookkaat puut säilyttämällä. Myös alueella kasvavat nuoret tammet säästetään. Mahdollinen uusi rakentaminen tulisi osoittaa alueen reunoihin. Alueella on poikkeuksellisen runsas esiintymä syylälinnunhernettä. Sen merkitys erityisesti suojeltavalle linnunhernetikkukoille tulisi selvittää ennen laajojen, koko kuviolle kohdistuvien hoitotoimien aloittamista. Tiheiden pensaikkojen poistaminen tai osittainen pienpuuston harvennus eivät vaikuta syylälinnunherneeseen. Alueen ottaminen laidunkäyttöön sitä vastoin vähentäisi syylälinnunhernettä, sillä laiduneläimet syövät halukkaasti hernekasveja. 4. Kallioalue Golf-kentän metsäalueen kasvistollisesti arvokkain kallio sijaitsee alueen lounaisosassa. Alue on kasvilajistoltaan samantyyppinen karu kalliokohde kuin golf-kentän metsäalueen muut kalliokohteet, mutta sen puusto on vanhempaa ja kituliaammin kasvanutta männikköä. Kasvillisuutta luonnehtivat poronjäkälät, metsälauha, ahosuo-
7 laheinä ja kanerva. Alue on myös geologisena kohteena näyttävä, sillä rinteet ovat porrasteisia ja kallionlaella on useita kookkaita siirtolohkareita. Pohjoisreunalla ja länsireunalla on pieni jyrkänne. Kallioalueen länsi- ja itäpuolen varttuneet, kuusivaltaiset sekametsäkuviot ovat lepakoille tärkeitä ruokailualueita. Kallioalueen lounaispuolelta on löydetty alueellisesti uhanalainen, lahopuulla kasvava kielinahakka. Suositukset Golf-kentän metsä lounaisosan kallioalue reunustavine metsäalueiden muodostaa paikallisesti arvokkaan luontokohteen. Alue tulisi säilyttää rakentamattomana, eikä kallioalueella tule tehdä hakkuita. Muualla vähäiset puuston harventamiset ovat mahdollisia lepakoiden elinoloja vaarantamatta. Itäosan läpi kulkevan metsätien kunnostaminen ei heikennä alueen luonnonoloja. 5. Kallioketo Tienvarren pieni kallioketo on silmälläpidettävän ketoneilikan kasvupaikka. Ylempänä kalliorinteellä kasvaa vaarantunutta keltamataraa. Muita kasvilajeja ovat mm. jänönapila, mäkikaura, pölkkyruoho, isomaksaruoho ja keltamaksaruoho. Vanhasta asutuksesta kertovat kedon laiteilla kasvavat pimpinellaruusut ja pihasyreenit. Suositukset Ohutturpeinen kallioketo säilyy, jos aluetta ei käytetä rakentamiseen eikä siihen läjitetä esimerkiksi kaivumassoja. Säilytettävän alueen rajaus ulottuu tienvarresta kalliorinteen yläpuolella kulkevan Pyhän Katariinan retkeilyreitin varteen. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestö ja yhdyskuntarakenne Suunnittelualueena on vanha kartanon talouskeskus. Alueella on majoitustoimintaan liittyviä rakennuksia, mutta vakituisia asukkaita ei ole. Suunnittelualueen lähiympäristössä on haja-asutusluonteista pientaloasumista. Voimassa olevan osayleiskaavan mitoituksen perusteella Lemunniemen väestötavoite on noin 5 000 henkilöä. Auvaisbergista Yli-Lemuun ulottuvalle vyöhykkeelle on valmisteilla osayleiskaavan muutos, jossa tutkitaan alueen väestötavoitetta suhteessa Turun kaupunkiseudun rakennemalliin. Kaupunkiseudun rakennemallissa koko Lemunniemen väestötavoite on noin 10 000 henkilöä. Lemunniemen asemakaavoittaminen on aloitettu Uusihaan alueesta. Uusihaan alue sijaitsee Lemuntien ja Yli-Lemuntien risteyksen läheisyydessä. Alueelle kaavoitetaan omakotitalo- ja rivitalotontteja. Uusihaan asemakaavatyö on hyväksymisvaiheessa (tilanne marraskuussa 2015). Uusihaan alueen tontteja on tarkoitus luovuttaa aikaisintaan vuonna 2016. Rakennettu kulttuuriympäristö, muinaismuistot Ala-Lemun kartano, sen piharakennukset ja puutarha omenapuineen muodostavat yhtenäisen miljöökokonaisuuden, jolla on rakennushistoriallista, historiallista ja maisemallista arvoa. Rakennukset on voimassa olevassa yleiskaavassa ja asemakaavassa merkitty rakennussuojelukohteiksi. Rakennuskanta on inventoitu vuosina 1982 ja 1985, ja inventoinnin tarkistus on tehty Lemunniemen osayleiskaavan laatimisen yhteydessä vuonna 2004. Kaikkien rakennusten kunto on hyvä ja säilymisedellytykset ovat hyvät. Inventoinnissa on eritelty kuusi rakennusta. (inventointikortit liitteenä)
8 Palvelut ja työpaikat Virkistys Alueen muinaismuistoista on tehty selvitys vuonna 2003 (Marja Anttila). Turun museokeskuksen mukaan muinaismuistojen lisäinventointiin ei ole tarvetta, mikäli muinaismuistojen läheisyydessä olevien alueiden maankäyttö ei oleellisesti muutu. Alueen lounaisosassa jalopuulehdon eteläreunassa sijaitsee muinaisjäännöksiä, jotka on merkitty myös Lemunniemen osayleiskaavaan ja voimassa olevaan asemakaavaan (sm). Muinaismuistolain 295/63 rauhoittama kiinteä muinaisjäännös. Aluetta koskevista maankäyttösuunnitelmista ja hoitotoimista on neuvoteltava museoviranomaisten kanssa. Alueella on tykkipatteri, Ramsayn tammi ja mahdollinen tienpohja historialliselta ajalta. Maanpinnalla näkyvät valli, maakumpu, kiviringin ympäröimä tammi ja mahdollinen kulkuväylä. Lisäksi alue on Suomen sodan aikainen taistelupaikka. Lisäksi Lemunniemen osayleiskaavaan on merkitty nykyisen Lemuntien pohjoispuolella olevalle metsäiselle alueelle kaksi muinaismuistokohdetta. Alue rajautuu asemakaavoitettavan alueen ulkopuolelle, mutta on otettava huomioon golfkentän suunnittelussa. (ote muinaismuistojen inventoinnista liitteenä) Ala-Lemun kartanon alueella on matkailuun liittyviä palveluja: kokoustiloja, majoitustoimintaa sekä ravintolapalveluja. Suunnittelualueen lähiympäristö on hajaasutusaluetta, jossa ei sijaitse merkittäviä työpaikkakeskittymiä tai palveluja. Ala-Lemun kartanon alue sijaitsee noin 5,5 km päässä Kaarinan keskustasta, jossa sijaitsee julkiset palvelut. Piispanristin alueella noin 4 km päässä suunnittelualueelta on monipuolisesti kaupallisia palveluja sekä tuotantoon liittyviä työpaikkoja. Lähin koulu sijaitsee noin 2,5 km päässä (Piispanlähteen koulu ja lastentalo). Lemunniemen osayleiskaavassa on ajateltu, että Lemunniemelle rakennetaan tulevaisuudessa uusi koulu. Koulu sijoittuisi Yli-Lemun alueelle noin kilometrin päähän suunnittelualueesta. Alueen välittömässä läheisyydessä on yleiskaavassa laajahko aluevaraus urheilu- ja virkistyspalveluille. Alueelle suunnitellaan golf-kentän rakentamista. Suunnittelualueen läheisyydessä on runsaasti yleiskaavassa virkistysalueiksi varattuja / tai virkistykseen sopivia alueita. Suunnittelualueen lähiympäristössä olevat metsäiset mäkialueet kuten Sovinnonmäki ja Kasarminmäki säilytetään virkistyskäytössä. Uusihaan koillis-itäpuolelle sijoittuu laajahko virkistysalue (Lemunniemen metsä), joka ulottuu Kurkelantiehen saakka. Suunnittelualueen ja Torppalan alueen pohjoispuolella virkistysalueet jatkuvat Vaarniemen ja Rauvolanlahden kautta Turun kaupungin puolelle Katariinanlaakson virkistysalueille. Suunnittelualueella kulkee Pyhän Katariinan polkuverkosto. Pyhän Katariinan polut on partiolaisten merkitsemä polkuverkosto Kaarinan länsiosassa Vaarniemen ja Lemunniemen metsissä ja pellon reunoilla. Merkittyjä polkuja on yhteensä yli 10 km, ja korkeuseroa paikoitellen lähes 50 m. Polku yhdistyy Vaarniemessä luontopolun varrella sijaitsevalle laavulle ja lintutornille, ja sieltä ja sieltä on yhteys myös Turun puolelle Katariinanlaaksoon. Piispanlähteen koulu yhteydessä on Vaarniemen palloilukenttä.
9 Lemunniemen ranta-alueista suuri osa on yksityisomistuksessa. Yleiskaavassa virkistysalueet ulottuvat rantaan Kaikukallion, Yli-Lemun ja Viperin alueilla. Lisäksi Ala- Lemun kartanon alueelle on tarkoitus rakentaa yleisessä käytössä oleva uimaranta. Liikenne Tekninen huolto 3.1.4 Ympäristöhäiriöt 3.1.5 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Suunnittelualue tukeutuu nykyiseen Lemuntiehen. Lemuntie on nykyisellään melko kapea ja paikoitellen päällyste on kunnostuksen tarpeessa. Lemuntien varteen on rakennettu kevyen liikenteen väylä Herrasniitystä (Pyhän Katariinan tieltä) Yli- Lemuntien risteykseen. Osayleiskaavan mukaan alueen kokoojakatuina toimivat tulevaisuudessa Lemuntie ja rakennettava Yli-Lemun puistotie. Yli-Lemun puistotie ja Lemuntie yhdistyvät toisiinsa Uusihaan länsireunaan rakennettavan uuden kokoojakadun välityksellä. Yli-Lemun puistotie on yhdistyy Kartanontiehen, ja sitä kautta Kaarinan keskustaajamaan. Alueella toimii Kaarinan sisäisen joukkoliikenteen reitti K2 Lemunniemi Kaarinan keskusta Kuusisto, jonka vuorotiheys on noin kerran tunnissa. Ala-Lemun kartano on linjan päätepysäkki. Alueelle on rakennettu vesiosuuskunnan vesihuoltoverkostoa vuonna 2014. Tarvittava verkostojen lisärakentaminen ja kehittäminen suunnitellaan kaavoituksen yhteydessä. Alueella ei ole pilaantuneita tai pilaantuneiksi epäiltyjä maa-alueita. Liikennemäärät alueella eivät edellytä melusuojausta (Lemunniemen osayleiskaava-alueen meluarviointi (Suunnittelukeskus Oy, 2004). Kiinteistö 202-3-3900-1 ja määräala 202-402-1-47-M601 ovat Lemon Kartano Oy:n omistuksessa. Muun alueen maanomistajana on Turun kaupunki. Kaavatyön yhteydessä laaditaan tarvittavat maankäyttösopimukset. Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (hyv. 2004) alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Kartano on suojeltava rakennetun ympäristön kokonaisuus (SR 202011). Alueen halki kulkee itä-länsisuuntainen ulkoilureitti. (liitekartta) 3.2.2 Yleiskaava Ala-Lemun kartanon alue on Lemunniemen osayleiskaavassa (hyv. 2009) palvelujen aluetta (P), urheilu- ja virkistyspalvelujen aluetta (VU), venesataman aluetta (LV-1), lähivirkistysaluetta (VL-2) ja pientalovaltaista asuinaluetta (AO-2). Kartanon kiinteistö on palvelujen aluetta (P). Asemakaavassa saa alueelle sijoittaa tiloja vapaa-ajan, matkailu-, kulttuuri- ja opetustiloja varten. Alue on merkitty rasterilla alueeksi, jolla on säilytettäviä ympäristöarvoja. Vanhan kartanoympäristön säilyminen tulee turvata, kun laaditaan asemakaavoja, rakentamistapaohjeita tai
10 3.2.3 Asemakaava valmistellaan lupa-asioita. Kartanoympäristöön kuuluu pihapiiri talousrakennuksineen. Asemakaavassa saa osoittaa rakennusoikeutta pihapiiriin soveltuvaa täydennysrakentamista varten. Alueella on viisi maakunnallisesti arvokasta rakennussuojelukohdetta (sr-1). Lisäksi alueella on neljä muinaismuistoa (sm). Ranta-alue on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue (luo-1). Alueen osa, jolla sijaitsee mahdollinen luonnonsuojelulain 29 mukainen luontotyyppi tai uhanalaisen lajin elinympäristö. Kartanon kiinteistön itäpuolinen peltoalue on urheilu- ja virkistyspalvelujen aluetta (VU). Kenttiä ja niiden toimintaan liittyviä rakennuksia ja rakennelmia saa rakentaa tämän osayleiskaavan perustella. Kenttien rakentaminen edellyttää maisematyölupaa. Kartanon kiinteistön itäpuolella rannassa on venesatama (LV-1). Asemakaavassa saa alueelle osoittaa rakennusoikeutta venesataman toimintaan liittyviä rakennuksia varten. Kartanon kiinteistön länsipuolinen alue on lähivirkistysaluetta (VL-2). Rakennettavaa rantapuistoa ja uimarantaa varten tarkoitettu alue. Asemakaavassa saa osoittaa vähäisessä määrin rakennusoikeutta puiston ja uimarannan toimintaan liittyviä rakennuksia varten. Asemakaavassa tulee osoittaa alueella oleville venevalkamaoikeuksille paikka alueelta tai viereiseltä LV-2 alueelta. Kartanon kiinteistön luoteispuolinen alue Lemuntien pohjoispuolella on pientalovaltaista asuinaluetta (AO-2). Erillispientalojen rakentamiseen tarkoitettu asemakaavoitettava alue. Asemakaavassa saa alueelle osoittaa erillispientaloja sekä ryhmiä, joissa samalle tontille rakennetaan useita asuntoja. Ohjeellinen erillispientalotontin koko on 1.000 m2. Ryhmissä saa olla enintään 20% alueen asuinkerrosalasta. Alueella voi olla vähäisessä määrin tiloja lähipalveluita varten. Ohjeellinen tonttitehokkuus on e=0.20. Aluevaraus sisältää asuinkorttelit, kadut sekä lähipuistot. Lisäksi osayleiskaavaan on merkitty kevyen liikenteen tie tai ulkoilureitti kartanon (liitekartta) Suunnittelualue sisältyy Ala-Lemun kokouskartanon asemakaavaan (hyv. 2000). Kartanon kiinteistö 202-3-3900-1 on matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM). Alue on tarkoitettu kurssi-, majoitus- ja ravitsemistoimintaa palvelevia rakennuksia varten. Alue on merkitty alueeksi, jolla ympäristö säilytetään (/s). Olemassa olevat rakennukset, puusto sekä merimaisema ovat lähtökohtana laadittaessa alueelle suunnitelmia rakentamista ja alueen hoitamista varten. Asemakaavassa alueella on useita rakennusaloja, joilla on rakennusoikeutta yhteensä 5 370 k-m2. Rakennusten kerrosluku on rakennusaloittain I-II. Asemakaavassa kartanon kiinteistön alueella on kuusi sr-merkittyä rakennusta. Rakennusta ei saa purkaa. Korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen historiallisesti arvokas luonne säilyy. Lisäksi alueelle on merkitty kaksi muinaismuistoa (sm) sekä muinaismuistojen alue. Muinaismuistojen alue sekä sen pohjoispuolinen jalopuulehto on merkitty luonnontilassa säilytettäväksi alueen osaksi (lu). Alueella sallitaan muinaisjäännösten hoidossa vaadittavat toimenpiteet. Alueelle on laadittava erillinen hoitosuunnitelma. Ranta-alue on merkitty rantapuuston osaksi (rp). Aluetta tulee hoitaa siten, että rantapuusto säilyy. Kartanon puutarhaa on hoidettava hedelmätarhana (pu). Lisäksi alueelle on merkitty alueen sisäistä jalankulkua ja huoltoliikennettä varten tarkoitettuja alueen osia sekä pysäköintialue. Autopaikkoja on rakennettava RM-korttelialueella 1 ap / 80 k-m2. Kartanon kiinteistön itäpuolella rannassa on venesatama (LV). Sen luoteiskulmassa on rakennusala huoltorakennukselle. Rakennusoikeus on 200 k-m2 ja suurin sallittu kerrosluku I. Autopaikkoja on rakennettava LV-korttelialueella 1 ap / 2 venepaikkaa. Venepaikkoja saa rakentaa 60. LV- ja MT-alueilla on veneiden talvisäilytys kielletty.
11 Kartanon itä- ja länsipuoliset alueet ovat maatalousalueita (MT). Ne on hoidettava avoimena peltona, niittynä tai nurmikkona (pe). Asemakaavassa on mainittu, että alueelle ei rakenneta Kaarinan kaupungin vesihuoltoa. (liitekartta) 3.2.4 Muut suunnitelmat Kaupunkiseudun rakennemallissa alueen länsiosa on osa aluetta 68, uusi pientaloalue Lemunniemeen. Koko alueelle 68 mitoitettu asukasmäärän lisäys on 500 henkilöä, keskimääräinen aluetehokkuus 0,1 ja uusi kerrosala 25 000. Suunnittelualueen itäosa on rakennemallissa kehitettävää kaupunkiseudun vihervyöhykettä. 3.2.4 Rakennusjärjestys Kaarinan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 10.10.2011. 3.2.5 Tonttijako ja -rekisteri 3.2.6 Pohjakartta Suunnittelualue on kiinteistörekisterissä. Kaarinan kaupungin kiinteistö- ja paikkatietolaitos pitää pohjakarttaa ajan tasalla. Pohjakartan tarkistus tehdään tarpeen mukaan ja yleensä kaavaluonnoksen hyväksymisen jälkeen. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaarinan kaavoitus- ja rakennuslautakunta on tehnyt kaavoituspäätöksen 21.10.2013 132. 4.2 Osallistuminen Kaarinan kaavoitustoimessa on laadittu asemakaavaa koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma, jossa on esitetty yhteenveto kaavatyön tavoitteista, vaiheista ja osallisista. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on hyväksytty kaavoitus- ja rakennuslautakunnassa 22.1.2014 7. 124. Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu Kaarina-lehdessä 5.2.2014. Kaavatyön käynnistymisestä on ilmoitettu osallisille myös kirjeitse. Kirje on sisältänyt kuulutuksen vireille tulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Kaavan osallisia ovat: Kaava-alueen maanomistajat Kaava-alueen naapureina olevat asukkaat, yritykset ja maanomistajat Kaupungin toimialat: rakennusvalvonta, ympäristönsuojelu, infrapalvelut, vesihuoltolaitos, sivistyspalvelut, hyvinvointipalvelut, palvelupiste Valtion viranomaiset: Turun maakuntamuseo, Varsinais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen liitto Muut yhteisöt: Varsinais-Suomen pelastuslaitos, Caruna Oy Ne, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa.
12 4.3 Viranomaisyhteistyö Aloitusvaiheen kaikille avoin osallistumiskokous pidettiin Ala-Lemun kartanon talliravintolassa 13.2.2014 klo 18.00 19.30. Osallisille lähetettiin kirjeitse kutsu osallistumiskokoukseen. Osallistumiskokouksen kutsu julkaistiin Kaarina-lehdessä vireilletulo kuulutuksen yhteydessä 5.2.2014. Osallistumiskokouksessa osallistujille kerrottiin Lemunniemen vireillä olevista kaavoista ja tulevista kaavahankkeista sekä esiteltiin kaavaprosessin eteneminen ja alustavia idealuonnoksia. Tilaisuudesta on laadittu muistio. Luonnosvaiheen kaikille avoin osallistumiskokous pidettiin Kaarinan valtuustosalissa 26.2.2015 klo 18.00 20.05. Osallisille lähetettiin kirjeitse kutsu osallistumiskokoukseen. Osallistumiskokouksen kutsu julkaistiin Kaarina-lehdessä 11.2.2014. Osallistumiskokouksessa osallistujille kerrottiin Lemunniemen vireillä olevista kaavoista ja sekä esiteltiin kaavaprosessin eteneminen, laaditut selvitykset (luontoselvitys) ja idealuonnokset. Tilaisuudesta on laadittu muistio. Kaavoitus- ja rakennuslautakunta päätti 9.9.2015 123, että vireillä oleva asemakaavatyö rajataan koskemaan kartanon päärakennuksen ja Lemuntien välistä aluetta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma päivitettiin uuden rajauksen mukaiseksi. Uusi osallistumis- ja arviointisuunnitelma liitettiin kaupungin internet-sivuille. Kaavaluonnos asetetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti nähtäville. Nähtävillä olosta kuulutetaan Kaarina-lehdessä. Osallisille lähetetään kuulutus ja kaavaluonnos kirjeitse. Kaava on nähtävillä Kaarinan yhteispalvelupisteessä (Lautakunnankatu 4), kaavoituksen ilmoitustaululla sekä internetissä. Kaavaehdotus asetetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti nähtäville. Nähtävilläolosta kuulutetaan Kaarina-lehdessä. Kaava on nähtävillä Kaarinan yhteispalvelupisteessä (Lautakunnankatu 4), kaavoituksen ilmoitustaululla sekä internetissä. Nähtävilläoloaikana kaavasta on mahdollista jättää muistutuksia. Kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot ympäristönsuojelulautakunnalta, tekniseltä lautakunnalta, sivistyslautakunnalta, kansalaistoiminnan lautakunnalta, terveystarkastajalta, Caruna Oy:ltä, johtavalta rakennustarkastajalta, paikkatietopäälliköltä, Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta, Ely-keskukselta ja Turun museokeskukselta. Koonti lausunnoista sekä vastineet liitetään kaavaselostukseen. Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin 27.3.2014 klo 13.30-15.30 Kaarinan virastotalon kokoushuoneessa 375. Neuvottelusta on laadittu muistio, joka on kaavaselostuksen liitteenä. liite Luonnosvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin 4.2.2015 klo 9.00-11.15 Kaarinan virastotalon kokoushuoneessa 375. Neuvottelusta on laadittu muistio, joka on kaavaselostuksen liitteenä. liite 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Maanomistaja toimitti kaavatyön pohjaksi oman näkemyksensä mukaisen suunnitelman alueen maankäytön kehittämisestä. Suunnitelman on laatinut arkkitehtitoimisto Haroma & Partners Oy.
13 Kaupungin kaavoitustoimen laatimissa idealuonnoksissa tutkittiin vaihtoehtoisia rakentamisen painopistealueita sekä rakennustyyppien painotuksia. Alustavissa vaihtoehdoissa A, B, C ja D arvioitu uuden asuntorakentamisen kerrosala koko alueella oli noin 14 000 17 000 k-m2. Lisäksi uutta rakennusoikeutta varattiin matkailupalveluille noin 2 500 k-m2 ja venesataman ja uimarannan palveluille noin 700 k-m2. Vaihtoehto A: rakentaminen painottuu Lemuntien kulmaukseen ja rantaalueelle rantaan johtava tieyhteys rakennetaan alueen itäreunaan Sovinnonmäkeä myötäillen Lemuntien kulmaukseen sijoitetaan ryhmä matalia kerrostaloja kartanon puiston eteläosaan rakennetaan rivitaloja. Rivitalojen väliin jää säteittäisiä viherakseleita kartanolle. ranta-alueelle sijoitetaan laajalti erillispientaloja tervalepikko on pääosin osa asuintontteja. pohjautuu Lemon Kartano Oy:n esittämään idealuonnokseen. Lemon Kartano Oy:n tavoitteena on vähintään kahdeksan omarantaisen erillispientalon rakentaminen nykyisen saunarakennuksen ja tulevan uimarannan väliselle rantaalueelle. Vaihtoehto B: rakentaminen painottuu Lemuntien varteen ja venesataman alueelle rantaan johtava tieyhteys rakennetaan alueen itäreunaan Sovinnonmäkeä myötäillen matalat kerrostalot reunustavat Lemuntietä. Kerrostalot luovat rakennetulle alueelle selkeän reunan. kartanon pohjoispuolen aluetta täydennetään rivitaloilla venesataman alue on maaperältään todennäköisesti rakentamiseen heikkoa. Alueelle rakennetaan tiivis ryhmä näköala-asuntoja. uuden rantakadun varteen sijoitetaan huviloita, joista osa on omarantaisia. Rakennusryhmien väliin jää viherakseleita, jotka johtavat kartanolta merelle. tervalepikko on suurelta osin osa asuintontteja. Vaihtoehto C: tiivis ja matala rantaan johtava tielinjaus myötäilee kartanon ympäristön rakennettavia alueita uudet asuinrakennukset enintään 2-kerroksisia kartanon pohjoispuolen aluetta täydennetään uusilla kortteleilla rannan läheisyydessä rakentaminen keskitetään tiiviisiin ryhmiin, joiden väliin jää väljät vihervyöhykkeet. Rakennusryhmät sijoittuvat nykyisen saunarakennuksen paikalle, uuden rantakadun varteen ja venesataman pohjoispuolelle. tervalepikko on julkista aluetta ja säilytetään lukuun ottamatta saaristokylän aluetta. Vaihtoehto D: rakentaminen painottuu Lemuntien varteen ja ryhminä rantaan rantaan johtava tielinjaus myötäilee kartanon ympäristön rakennettavia alueita Lemuntien varteen sijoitetaan matalia kerrostaloja. kartanon pohjoispuolen aluetta täydennetään uusilla rivitaloilla rannan läheisyydessä rakentaminen keskitetään ryhmiin. Nykyisen saunarakennuksen paikalle rakennetaan saaristokylä ja uuden rantakadun varteen huviloita. Kartanon edustalta on rakentamaton vyöhyke merelle. tervalepikko on julkista aluetta ja säilytetään lukuun ottamatta saaristokylän aluetta. = yhdistelmä vaihtoehdoista B ja C. Alustavista idealuonnoksista keskusteltiin viranomaisten kanssa ja ne esiteltiin osallistumiskokouksessa osallisille. Saadun palautteen perusteella kaavoitus- ja raken-
14 nuslautakunta päätti 4.3.2015 33, että laaditaan uusia idealuonnoksia, joissa huomioidaan viranomaisten näkemykset. Alueelle laadittiin uusia idealuonnoksia: Vaihtoehto E ja H: Rakennetaan kaksi erillistä aluetta: Lemuntien varteen ja venesatamaan. Lemuntien varteen / kartanon pohjoispuolelle sijoitetaan tiivistä ja matalaa rakentamista: asumista ja matkailupalveluja venesataman alueelle sijoitetaan rantaan avautuvaa pientaloasutusta sekä venestaman ja uimarannan palvelut. Vaihtoehdossa E asuinrakentaminen rajautuu Ala-Lemun rantatien itäpuolelle. Vaihtoehdossa H asuinrakentamista on Ala-Lemun rantatien molemmin puolin. kartanon eteläpuolella on väljä rakentamaton sektori merelle. tervalepikko säilytetään yhtenäisenä kokonaisuutena. Lepikko on julkista aluetta (uimaranta, lähivirkistysalue). näkymät / viherakselit Lemuntieltä kartanolle ja kartanolta rantaan säilyvät rakentamattomina. Näkymä Lemuntieltä rantaan säilyy osittain. Vaihtoehdot F, G, I ja J: Rakentaminen sijoittuu kartanon pihapiiriä täydentäen. rakentamisesta muodostuu yksi kylämäinen kokonaisuus, joka kiertyy vanhan kartanon ympärille rakentamisen tyypeissä, toimintojen sijainnissa ja tielinjauksissa on eroavaisuuksia eri vaihtoehtojen välillä. Vaihtoehdossa F rakentaminen on tyypiltään "tiivistä ja matalaa". Vaihtoehdossa G asuinrakentamisen mittakaava ja rakeisuus pienenevät Lemuntieltä rantaan mennessä. Vaihtoehdossa I alueen luoteiskulma varataan golf-kentän palvelurakennuksille. Vaihtoehdossa J luoteiskulmassa on asumista. kartanon eteläpuolella on väljä rakentamaton sektori merelle. ranta-alue säilytetään rakentamattomana lukuun ottamatta venesataman aluetta,, jonne keskitetään julkisia palveluja, venesataman toimintoja ja uimarannan palveluja. vanha tiestö säilytetään suurelta osin kevyen liikenteen väylinä. tervalepikko säilytetään yhtenäisenä kokonaisuutena. Lepikko on pääosin julkista aluetta (uimaranta, lähivirkistysalue). näkymät / viherakselit Lemuntieltä rantaan ja kartanolta rantaan säilyvät rakentamattomina. Vaihtoehdoista neuvoteltiin maanomistajan kanssa. Rakentamisen sijoittamisen vaihtoehdoiksi todettiin: Vaihtoehto L1: Rakennetaan kaksi erillistä aluetta: kartanon pihapiiri ja Sovinnonmäen reuna Lemuntien kulmaukseen rakennetaan kerrostaloja ja rivitaloja kartanon pihapiiriä täydennetään uusilla julkisilla rakennuksilla (matkailu) Sovinnonmäen reunaan ja venesataman alueelle sijoitetaan rantaan avautuvaa pientaloasutusta sekä venestaman ja uimarannan palvelut. kartanon eteläpuolella on väljä rakentamaton sektori merelle. tervalepikko säilytetään yhtenäisenä kokonaisuutena. Lepikko on pääosin julkista aluetta (uimaranta, lähivirkistysalue). näkymät / viherakselit Lemuntieltä kartanolle ja rantaan sekä kartanolta rantaan säilyvät rakentamattomina. Vaihtoehto L2: Rakentaminen painottuu Lemuntien varteen ja ryhminä rantaan. Lemuntien varteen sijoitetaan matalia kerrostaloja kartanon pohjoispuolen aluetta täydennetään rivitaloilla
15 nykyisen saunarakennuksen paikalle ja venesatamaan rakennetaan saaristokylien hengessä ranta-asuntoja. tervalepikkoa säilytetään yhtenäisinä kokonaisuuksina, joka on julkista aluetta (uimaranta, lähivirkistysalue). Saaristokylän alueelta puut pääosin kaadetaan. näkymä / viherakseli kartanolta rantaan säilyy rakentamattomana. Kartanon edustalla on rakentamaton vyöhyke rantaan. Vaihtoehto L3: Rakentaminen sijoittuu kartanon pihapiiriä täydentäen. rakentamisesta muodostuu yksi kylämäinen kokonaisuus rakentaminen on tyypiltään "tiivistä ja matalaa". kartanon eteläpuolella on väljä rakentamaton sektori merelle. ranta-alue säilytetään rakentamattomana lukuunottamatta venesataman alueelle keskitettäviä uusia julkisia palveluja. vanha tiestö säilytetään suurelta osin kevyen liikenteen väylinä. tervalepikko säilytetään yhtenäisenä kokonaisuutena. Lepikko on pääosin julkista aluetta (uimaranta, lähivirkistysalue). näkymät / viherakselit Lemuntieltä rantaan kartanolta rantaan säilyvät rakentamattomina. Vaihtoehto L4: Rakentaminen sijoittuu kartanon pihapiiriä täydentäen ja rantakyliin. rakentaminen on tyypiltään "tiivistä ja matalaa". kartanon eteläpuolella on rakentamaton sektori merelle. ranta-alueelle rakennetaan kaksi rantakylää vanha tiestö säilytetään suurelta osin kevyen liikenteen väylinä. tervalepikkoa säilytetään kokonaisuuksina (uimaranta, lähivirkistysalue). näkymät / viherakselit Lemuntieltä rantaan ja kartanolta rantaan säilyvät rakentamattomina. Idealuonnoksista neuvoteltiin useaan otteeseen Lemon Kartano Oy:n kanssa. Maanomistajan tavoite sijoittaa alueelle asumista on ristiriidassa voimassa olevan Lemunniemen osayleiskaavan kanssa. Maanomistajan kanssa ei löydetty yhteistä näkemystä rakentamisen sijainnista etenkin ranta-alueella. Kaavoitus- ja rakennuslautakunta päätti 9.9.2015 123, että asemakaavatyö rajataan koskemaan kartanon pohjoispuolista aluetta Lemuntielle saakka. Kartanon eteläpuolisen alueen suunnittelua jatketaan osayleiskaavan muutoksen kautta. Osayleiskaavatyön tarkoituksena on selvittää Ala-Lemun kartanon alueen maankäyttöä nykyistä osayleiskaavaa monipuolisemmin. Tavoitteena on, että alueella voi olla matkailu- ja vapaa-ajanpalveluja sekä asumista. Jo laadittujen selvitysten sekä muun aineiston pohjalta määritellään rakennettavat alueet ja rakentamattomina pysyvät alueet sekä näiden erilaiset käyttötarkoitukset. Alueen luontoarvojen suojelumerkinnät tarkennetaan laadittujen selvitysten perusteella. Maanomistaja pyysi Arosuo Arkkitehdit Oy:tä laatimaan idealuonnoksen. Idealuonnos käsitti myös golf-kentän alustavan suunnittelun. Idealuonnoksessa alueelle muodostuu kaksi rakentamisen painopistettä: kartanon pihapiiri ja venesataman alue. Idealuonnosta käytettiin pohjana kaavaluonnoksen laatimisessa kartanon pohjoispuoliselle alueelle. Arosuon laatima idealuonnos kartanon koillispuolinen alue varataan matkailupalveluille ja palveluasumiselle (palvelut, hotelli, palveluasuminen...). Kerrosluku on III. kartanon luoteispuoli varataan pienimittakaavaisille loma-asunnoille.
16 kartanon pihapiiriä täydennetään kahdella uudisrakennuksella (golf-klubin tilat). (osa idealuonnoksista on liitetty kaavaselostuksen liitteeksi). 4.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Kaavatyön käynnistäminen: - Kaavoituspäätös KVA 21.10.2013 131 ja 132 - osallistumis- ja arviointisuunnitelma KRL 22.1.2014 7 Idealuonnokset: - luontoselvityksen esittely KRL 12.11.2014 - Idealuonnosten esittely KRL 21.1.2015 1 - KRL 4.3.2015 33: lautakunta päätti, että laaditaan uusia idealuonnoksia, joissa huomioidaan viranomaisten näkemykset. - KRL 25.3.2015 45: tiedoksianto suunnittelutilanteesta. - KRL 6.5.2015 68: tiedoksianto suunnittelutilanteesta. - KRL 27.5.2015 70: kaavoitus- ja rakennuslautakunta merkitsi kaavan valmistelutilanteen ja laaditut idealuonnokset tiedoksi. - KRL 9.9.2015 123: kaavoitus- ja rakennuslautakunta päätti, että Ala- Lemun kartanon alueen asemakaavatyötä jatketaan voimassa olevan osayleiskaavan pohjalta kartanon päärakennuksen ja Lemuntien välisellä alueella. - päivitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman hyväksyminen KRL 21.10.2015 142 Kaavaluonnos: - Kaavaluonnos KRL 2.12.2015 lautakunta hyväksyy kaavaluonnoksen. Kaavaluonnos asetetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti nähtäville (14 vrk) Kaavaehdotus: - Kaavaehdotus KRL, KHA kaavaehdotus asetetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville (30 vrk) kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot Turun museokeskukselta, ELY-keskukselta, ympäristönsuojelulautakunnalta, tekniseltä lautakunnalta, sivistyslautakunnalta, kansalaistoiminnan lautakunnalta, terveystarkastajalta, Caruna Oy:ltä, johtavalta rakennustarkastajalta, paikkatietopäälliköltä ja Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta. Tiivistelmä lausunnoista ja vastineista liitetään kaavaselostukseen. Hyväksyminen: - Asemakaavan muutoksen hyväksyminen KRL, KHA, KVA Julkisen nähtävillä olon ja lausuntojen saapumisen jälkeen Kaarinan kaupunginvaltuusto hyväksyy asemakaavan. Asemakaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Turun hallinto-oikeuteen 30 vuorokauden kuluessa pöytäkirjan tultua nähtäville. 4.6 Sopimukset
17 Asemakaavan yhteydessä laaditaan tarvittavat maakäyttösopimukset. Maankäyttösopimus hyväksytään kaupunginvaltuustossa kaavaluonnoksen nähtävilläolon jälkeen. 4.7 Asemakaavan tavoitteet Kaavatyön tarkoituksena on mahdollistaa vapaa-aikaan ja matkailuun liittyvää rakentamista Ala-Lemun kartanon pohjoispuolisessa korttelin osassa. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Mitoitus Asemakaavoitettavan alueen laajuus on noin 10,7 hehtaaria. 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet käyttötarkoitus pinta-ala rakennusoikeus asuntoja asukkaita RM ja RM-1 35 751 m2 10 270 k-m2 mahdollisesti palveluasuntoja (enintään 3000 k-m2) RA 12 127 m2 3 050 k-m2 noin 30 kpl ei vakituisia asukkaita LPA 3 979 m2 - - - VL-1 14 604 m2 30 k-m2 - - kadut, 15 303 m2 - - - kevyen liikenteen väylät E-1 24 536 m2 - - - SM 277 m2 - - - Osalle alueesta on kaavan mukaan sallittu loma-asuntojen ja palveluasuntojen rakentaminen. Taulukossa esitetyt asuntojen ja asukkaiden määrät ovat laskennallisia arvioita. Laskentaperusteena on käytetty loma-asunnoille 100 k-m2 / asunto. Kaava-alueella rakennukset on sijoitettava vähintään kahden metrin päähän naapurin tontin rajasta. Rakennettaessa 4m lähemmäs naapurin tontin rajaa ei rajan puoleisessa seinässä saa olla ikkunoita alle 160 cm:n korkeudella lattiatasosta. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue, RM Korttelin 3900 tontti 1 ja korttelin 3930 tontti 2 Valtaosa alueen nykyisestä rakennuskannasta sijoittuu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueelle. Matkailupalvelujen korttelialueilla on alueellinen suojelumerkintä (/s): alue, jolla ympäristö säilytetään. Olemassa olevat rakennukset, puusto sekä merimaisema ovat lähtökohtana laadittaessa alueelle suunnitelmia rakentamista ja alueen hoitamista varten. Lisäksi osa vanhoista rakennuksista on suojeltu sr-1 merkinnällä: seudullisesti arvokas rakennussuojelukohde. Rakennusta ei saa purkaa.
18 Rakennuksen ulkoasussa ei saa tehdä sellaisia muutoksia, jotka turmelevat katon tai julkisivun historiallisen arvon. Korttelin 3900 tontilla 1 sijaitsevat kartanon päärakennus (rakennusoikeus 700 k-m2, kerrosluku II, suojeltu sr-1 merkinnällä) ja asuinrakennuksia (rakennusoikeus 350 k- m2, kerrosluku II, puutarhurin talo on suojeltu sr-1 merkinnällä). Kartanon päärakennuksen itäpuolella on uusi rakennusala, jossa rakennusoikeus on 1300 k-m2, ja suurin sallittu kerrosluku on II. Kartanon päärakennuksen länsipuolella on korttelin sisäinen jalankulkureitti / huoltoajoyhteys rantaan. Kartanon päärakennuksen lähiympäristö on puutarhana säilytettävää alueen osaa. Korttelin 3930 tontilla 2 sijaitsevat talli (rakennusoikeus 720 k-m2, kerrosluku II, suojeltu sr-1 merkinnällä), varastorakennus (rakennusoikeus 300 k-m2, kerrosluku I) sekä muonamiehen talo (rakennusoikeus 200 k-m2, kerrosluku I, suojeltu sr-1 merkinnällä). Muonamiehen talon länsipuolella on uusi rakennusala, jonka rakennusoikeus on 700 k-m2, ja suurin sallittu kerrosluku on II. Kartanon pihapiiriin johtavalle ajoväylälle on merkitty ajo-oikeus korttelille 3900 ja korttelin 3930 tontille 2. Hotelleille, majoitus - ja matkailupalveluille on rakennettava vähintään 1 ap / 50 k-m2. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue, RM-1 Korttelin 3930 tontti 1 Alueen rakennusoikeus on 6 000 k-m2 ja suurin sallittu kerrosluku on III. Alueelle saa sijoittaa matkailua palvelevien rakennusten lisäksi palveluasuntoja ja loma-asuntoja. Palveluasuntoihin saa käyttää enintään 50 % tontille merkitystä rakennusoikeudesta. Rakennusten yhteenlasketut rakennuksien alat saavat peittää enintään 20 % tontin pinta-alasta (lukuun ei lasketa mukaan autosuojia ja talousrakennuksia). Korttelin alueelle saa asemakaavaan merkityn kerrosluvun lisäksi rakentaa yhden pääasiassa maanalaisen kerroksen, johon saa sijoittaa autopaikkoja, teknisiä tiloja, väestönsuojia ja varastotiloja. Autopaikat ja niiden tarvitsemat välttämättömät ajoväylät saa rakentaa tontille merkityn rakennusoikeuden lisäksi. RM-1 korttelialueella saa tontille merkityn rakennusoikeuden lisäksi rakentaa autosuojia enintään 18 k-m2 / asunto. Hotelleille, majoitus - ja matkailupalveluille on rakennettava vähintään 1 ap / 50 k-m2. Loma-asunnoille ja palveluasunnoille on rakennettava 1 autopaikka / 75 k-m2, kuitenkin vähintään 1 ap / asunto ja lisäksi vieraspaikkoja 1 ap / alkava 10 asuntoa. RM- 1 korttelialueelle saa myöntää rakennusluvan, kun alueelta on laadittu korttelisuunnitelma, jonka kaavoitus- ja rakennuslautakunta on hyväksynyt. Korttelisuunnitelmassa tulee esittää alueen käytön lisäksi pihajärjestelyt sekä julkisivuluonnoksia, joista ilmenee värit ja käytettävät materiaalit. Loma-asuntojen korttelialue, RA Korttelin 3930 tontit 4-6 Korttelin kaakkoiskulmassa sijaitsee vanha aittarakennus (rakennusoikeus 50, kerrosluku II, suojeltu sr-1 merkinnällä). Korttelin muu rakennusoikeus on yhteensä 3000 k-m2 (tontilla 4 rakennusoikeus on 1500 k-m2, tontilla 5 rakennusoikeus on 750 k-m2 ja tontilla 6 rakennusoikeus on 750 k-m2). Suurin sallittu kerrosluku on II. Rakennusten yhteenlasketut rakennuksien alat saavat peittää enintään 20 % tontin pinta-alasta (lukuun ei lasketa mukaan autosuojia ja talousrakennuksia). RA-korttelialueelle on merkitty tonttien yhteinen ajoväylä ja rakennusaloja autosuojia sekä talousrakennuksia varten. RA-korttelialueella saa tontille merkityn rakennusoikeuden lisäksi rakentaa
19 5.2.2 Muut alueet autosuojia enintään 18 k-m2 / asunto. Loma-asunnoille on rakennettava 1 autopaikka / 75 k-m2, kuitenkin vähintään 1 ap / asunto ja lisäksi vieraspaikkoja 1 ap / alkava 10 asuntoa. RA- korttelialueelle saa myöntää rakennusluvan, kun alueelta on laadittu korttelisuunnitelma, jonka kaavoitus- ja rakennuslautakunta on hyväksynyt. Korttelisuunnitelmassa tulee esittää alueen käytön lisäksi pihajärjestelyt sekä julkisivuluonnoksia, joista ilmenee värit ja käytettävät materiaalit. Lähivirkistysalue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-1) Suunnittelualueen länsiosa on merkitty lähivirkistysalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-1). Alueella tehtävissä hoitotoimenpiteissä tulee edistää luontoarvojen (tammimetsikön, lepakoiden ruokailualueiden ja syylälinnunhernekasvustojen) sekä perinneympäristön (niittyalueen) säilymistä. Erityisalueet (E-1) Erityisalueet on tarkoitettu golf-kentän rakentamista varten. Autopaikkojen korttelialue (LPA) Korttelin 3930 tontti 3. Autopaikkojen korttelialue on tarkoitettu korttelin 3900 ja korttelin 3930 tontin 2 käyttöön (matkailua palvelevien rakennusten korttelialueet). Tarkoitus on, että alueelle pysäköivät myös golf-kentän käyttäjät. Muinaismuistoalue (SM) Alueella on muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueen kaivaminen, peittäminen, muuttaminen ja muu siihen kajoaminen on muinaismuistolailla kielletty. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on pyydettävä Turun museokeskuksen lausunto. Muinaismuistoalueen lisäksi lähivirkistysalueelle on rajattu alue, jolla sijaitsee muinaismuistoja. Katualueet ja kevyen liikenteen väylät (pp) Kaavaan sisältyy katualueita Lemuntieltä, Yli-Lemun puistotieltä, Ala-Lemun rantatieltä ja Lemunniementieltä. Lemunniementien linjausta muutetaan, jotta sen eteläpuoliselle alueelle voidaan sijoittaa golf-kentän väylä. Kaavaan sisältyvä osuus Lemuntiestä on tarkoitus myöhemmin muuttaa kevyen liikenteen väyläksi, kun Yli-Lemun puistotie ja Uusihaan kohdalle rakennettava uusi yhdyskatu ovat valmistuneet. Kartanon pihapiirin itä-länsisuuntainen väylä, joka johtaa nykyiseltä Lemunniementieltä Sovinnonmäentielle, on merkitty kevyen liikenteen tieksi. Osalla tiestä on tontille / rakennuspaikalle ajo on sallittu. 5.3 Kaavan vaikutukset 5.3.1 Suhde muihin kaavoihin Asemakaavan muutos toteuttaa Turun kaupunkiseudun maakuntakaavaa. Alue on maakuntakaavassa taajamatoimintojen aluetta. Alueen halki on merkitty itälänsisuuntainen virkistysreitti, mikä toteutuu asemakaavan muutokseen merkittynä kevyen liikenteen väylänä nykyiseltä Lemunniementieltä Sovinnonmäentielle. Reitti yhdistyy suunnittelualueen ulkopuolella olemassa oleviin vanhoihin tieyhteyksiin. Asemakaavan muutos perustuu voimassa olevaan Lemunniemen osayleiskaavaan. Kartanon kiinteistö on yleiskaavassa palvelujen aluetta (P). Yleiskaavamääräysten mukaan asemakaavassa saa alueelle sijoittaa tiloja vapaa-ajan, matkailu-, kulttuurija opetustiloja varten. Alue on merkitty rasterilla alueeksi, jolla on säilytettäviä ympä-