Osake on tällä hetkellä oikein hinnoiteltu

Osake on tällä hetkellä oikein hinnoiteltu Toistamme Suomen Hoivatilojen 7,90 tavoitehintamme ja vähennä-suosituksemme. Suhtaudumme Hoivatilojen osakkeen pitkän aikavälin potentiaaliin edelleen positiivisesti ja pidämme yhtiön lähivuosien näkymiä myönteisinä. Mielestämme osake on tällä hetkellä kuitenkin oikein hinnoiteltu ja nykyistä korkeampi arvostustaso vaatisi taakseen lisää kasvuhankkeita, joiden rahoittamiseksi yhtiö tarvitsee lisää omaa pääomaa. Mikäli yhtiö onnistuu keräämään osakeannilla lisää omaa pääomaa järkevillä ehdoilla, voisi arvostuksessa olla nousuvaraa nykyisestä myös lyhyellä aikavälillä. H2 16-raportti oli odotustemme mukainen ja mielestämme neutraali Hoivatilojen eilinen H2 16-raportti oli pääosin odotustemme mukainen ja mielestämme kokonaisuutena neutraali. Yhtiön liikevaihto, liikevoitto ja tulos kasvoivat voimakkaasti kasvuhankkeiden ansiosta ja olivat lähellä ennusteitamme. Osinkoehdotus 0,10 euroa ylitti kuitenkin 0,07 euron ennusteemme. Hoivatilojen oman pääoman tuotto oli vuonna 2016 erittäin vahva 24,5 % ja nykyisellä noin 70 MEUR:n hankekannalla kasvu ja tuotto tulevat olemaan vahvoja myös vuonna 2017. H2-raportissa Hoivatilat tarkensi aikaisempaa ohjeistustaan sisältämään myös operatiivisen tuloksen ja odottaa nyt 2017 liikevaihdon olevan vähintään 12 MEUR, kiinteistösalkun käyvän arvon 200-220 MEUR ja operatiivisen tuloksen vähintään 4,5 MEUR. Mielestämme ohjeistus on varovainen erityisesti käyvän arvon osalta ja omat ennusteemme ovat selvästi sen yläpuolella. Osakeanti olisi mielestämme positiivinen asia sijoittajien kannalta Hoivatilat kertoi eilisessä tiedotteessa, että sen tavoitteena on toteuttaa Helsingin pörssin päälistalle siirtyminen alkuvuoden aikana. Lisäksi yhtiön hallitus selvittää vaihtoehtoja tulevien kiinteistöhankkeiden rahoittamiseksi lähtökohtaisesti oman pääoman ehtoisesti. Hallitus esittääkin 23.2 kokoontuvalle yhtiökokoukselle valtuutusta järjestää osakeanti tai anteja, joissa osakkeita tarjottaisiin merkittäväksi enintään 10 miljoonaa kappaletta. Määrä on merkittävä ja vastaisi nykyisellä osakekurssitasolla enintään noin 76 MEUR:oa. Mielestämme osakeanti olisi sijoittajien kannalta pääsääntöisesti positiivinen asia, sillä yhtiö pystyisi uusilla pääomilla hyödyntämään nykyistä vahvaa hoivakiinteistöjen kysyntää rakennuttamalla lisää hoivakiinteistöhankkeita. Tällöin yhtiö pystyisi jatkamaan viime vuosien vahvaa kasvuvauhtia myös vuoden 2018 jälkeen ja ylläpitämään vahvaa 20-25 %:n oman pääoman tuottoa. Emme tässä vaiheessa sisällytä osakeantia ennusteisiimme, sillä annin suuruuteen ja ehtoihin liittyy toistaiseksi vielä epävarmuutta. Pidämme myös päälistalle siirtymistä positiivisena, sillä se tulisi todennäköisesti parantamaan yhtiön näkyvyyttä ja lisäämään osakkeen likviditeettiä. SUOMEN HOIVATILAT klo 21.20 Yhtiöpäivitys Analyytikko Jesse Kinnunen +358 50 373 8027 jesse.kinnunen@inderes.fi Suositus Vähennä Edellinen: Vähennä Tavoitehinta Edellinen: 7,90 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 3/16 9/16 Suomen Hoivatilat Lähde: Bloomberg Edellinen päätös 7,90 EUR 7,60 EUR 12 kk vaihteluväli 3,5-8,49 EUR Potentiaali 3,9 % Katso toimitusjohtajan videohaastattelu OMXHCAP Osake on tällä hetkellä oikein hinnoiteltu Hoivatilojen osake arvostetaan eilisellä päätöskurssilla mitattuna noin 44 % yli vuoden 2017 ennustamamme NAV:iin. Mielestämme nykyinen arvostustaso on järkevä ja osake on tällä hetkellä oikein hinnoiteltu. Mikäli yhtiö onnistuu keräämään osakeannilla lisää omaa pääomaa järkevillä ehdoilla, voisi ennusteissamme ja siten osakkeen arvostuksessa olla nousuvaraa nykyisestä. Avainluvut Liikevaihto Liikevoitto Liikevoittomarginaali Tulos ennen Tulos/ Osinko/ EV/ EV/ EV/ P/E Osinko- (EBIT) veroja (PTP) osake osake Liikevaihto EBITDA EBIT tuotto MEUR MEUR % MEUR EUR EUR (x) (x) (x) (x) % 2015 4 14 360,4 % 13 0,79 0,07 10,3 2,9 2,9 0,0 2016 7 19 260,4 % 18 0,75 0,10 32,4 12,4 12,4 11,0 1,2 % 2017e 12 33 271,1 % 32 1,22 0,14 24,2 8,9 8,9 6,3 1,8 % 2018e 18 36 199,4 % 31 1,18 0,17 19,8 9,8 9,9 6,4 2,2 % 2019e 24 38 157,9 % 31 1,19 0,24 17,4 11,0 11,0 6,4 3,1 % Markkina-arvo, MEUR 158 OPO / osake 2017e, EUR 4,73 CAGR EPS, 2016-2019, % 16 % Nettovelka 2017e, MEUR 133 P/B 2017e 1,6 CAGR kasvu, 2016-2019, % 48 % Yritysarvo (EV), MEUR 291 Nettovelkaisuusaste 2017e, % 135,4 % ROE 2017e, % 29,2 % Taseen koko 2017e, MEUR 250 Omavaraisuusaste 2017e, % 39,2 % ROCE 2017e, % 17,3 % 1

Toteuma vrt. Ennusteet Odotustemme mukainen H2 16-tulos Hoivatilojen H2 16-raportti oli kokonaisuutena pitkälti odotustemme mukainen. Liikevaihto (bruttovuokrat) nousivat kasvuhankkeiden ansiosta 4,0 MEUR:oon (H2 15: 2,4 MEUR) ja olivat aavistuksen 4,2 MEUR:n ennusteemme alapuolella. Käyvän arvon muutokset ja kehityskate olivat noin 8,1 MEUR:oon ja lähellä 7,9 MEUR:n ennustettamme (H2 15: 6,0 MEUR). Liikevoitto 10,5 MEUR oli odotustemme (10,2 MEUR) mukainen (H2 15: 7,4 MEUR). Osakekohtainen tulos 0,39 euroa ja operatiivinen osakekohtainen tulos 0,07 euroa olivat lähellä ennsuteitamme. Osinkoehdotus 0,10 euroa ylitti 0,07 euron ennusteemme. Osinko tarkoittaa noin 1,3 %:n osinkotuottoa eiliselle päätöskurssille. Ennustetaulukko H2'15 H2'16 H2'16e H2'16e Konsensus Erotus (%) 2016e MEUR / EUR Vertailu Toteutunut Inderes Konsensus Alin Ylin Tot. vs. Inderes Inderes Liikevaihto (bruttovuokrat) 2,4 4,0 4,2-4 % 12,0 Liikevoitto 7,4 10,5 10,2 3 % 18,9 Operatiivinen tulos 0,9 1,6 1,6 0 % 2,8 EPS 0,42 0,39 0,41-5 % 0,75 Operatiivinen EPS 0,07 0,07 0,08-0,125 0,15 Osinko/osake - 0,10 0,07 43 % 0,07 Liikevaihdon kasvu-% - 69,5 % 74,2 % -4,7 %-yks. 62,3 % Lähde: Inderes Ennustemuutokset Emme tee olennaisia muutoksia ennusteisiimme Olemme päivittäneet Hoivatilojen lähivuosien ennusteemme, mutta emme tehneet niihin olennaisia muutoksia. Yhtiö pystyy arviomme mukaan investoimaan lähivuosina noin 50-70 MEUR vuosittain kehityshankkeisiin ilman ulkopuolista rahoitusta (kehityshankkeiden LTV-% noin 70 %) ja saavuttamaan näiden avulla keskimäärin vähintään noin 15 %:n oman pääoman vuotuisen tuoton vuosina 2018-2020. Ennustemuutokset 2017e 2017e Muutos 2018e 2018e Muutos 2019e 2019e Muutos MEUR / EUR Vanha Uusi % Vanha Uusi % Vanha Uusi % Liikevaihto 12,5 12,0-4 % 17,9 17,9 0 % 23,9 23,9 0 % Käyttökate 32,9 32,7 0 % 33,8 36,3 7 % 37,7 37,7 0 % Liikevoitto ilman kertaeriä 32,6 32,6 0 % 33,4 35,8 7 % 37,7 37,7 0 % Liikevoitto 32,6 32,6 0 % 33,4 35,8 7 % 37,7 37,7 0 % Tulos ennen veroja 30,7 31,7 3 % 28,6 30,8 8 % 30,9 30,9 0 % EPS (ilman kertaeriä) 1,18 1,22 3 % 1,10 1,18 7 % 1,19 1,19 0 % Osakekohtainen osinko 0,15 0,14-7 % 0,19 0,17-11 % 0,24 0,24 0 % 2

Ennustemalli Oletukset (MEUR) 2014 2015 2016 2017e 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e Tuottovaatimus - 7,1 % 6,9 % 6,6 % 6,4 % 6,3 % 6,3 % 6,3 % 6,3 % 6,2 % 6,2 % Käyvän arvon muutos - 3,0 9,3 8,6 6,0 0,0 0,0 0,0 1,0 1,0 Portfolion käypä arvo vuoden lopussa - 90 155 249 341 430 512 546 581 616 650 Portfolion käypä arvo (k.a) - 53 123 202 295 386 471 529 564 599 633 NAV vuoden lopussa 30 50 83 110 134 158 177 190 203 217 232 NAV k.a. - 40 66 96 122 146 167 184 197 210 225 Nettovuokratuotto-% (k.a.) - 7,2 % 6,0 % 6,0 % 6,1 % 6,2 % 6,2 % 6,4 % 6,4 % 6,4 % 6,3 % Henkilöstökulujen kasvu - 61 % 100 % 30 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % Kiinteiden kulujen kasvu - -11 % 78 % 5 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % Kehitysinvestoinnit vuodessa - - 49,5 70 70 70 70 30 30 30 30 Kehityskate - - 24 % 22 % 20 % 18 % 17 % 16 % 15 % 15 % 15 % Hoitokulut-% - -0,8 % -0,5 % -0,6 % -0,5 % -0,5 % -0,5 % -0,5 % -0,5 % -0,5 % -0,5 % Korkokulut - 1,8 % 1,5 % 2 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % Vero-% 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % Liikevaihto 1,8 3,8 7,4 12,0 17,9 23,9 29,0 33,9 36,0 38,1 40,1 Kehitysvoitot (käyvän arvon muutos) 8,7 11,6 11,8 15,4 14,0 12,6 11,6 4,8 4,5 4,5 4,5 Käyvän arvon muutos (vanha portfolio) - - 3,0 9,3 8,6 6,0 0,0 0,0 0,0 1,0 1,0 Kiinteistöjen hoitokulut - -0,4-0,6-1,2-1,5-1,9-2,4-2,6-2,8-3,0-3,2 Henkilöstökulut -0,5-0,7-1,5-1,9-1,9-1,9-2,0-2,0-2,0-2,0-2,0 Kiinteät kulut -0,5-0,5-0,8-0,9-0,9-0,9-0,9-0,9-0,9-0,9-1,0 Poistot 0,0 0,0 0,0-0,1-0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Liikevoitto 9,6 13,8 19,3 32,6 35,8 37,7 35,3 33,2 34,7 37,6 39,5 Korkokulut -0,3-0,6-0,9-0,9-5,0-6,8-8,7-9,8-10,4-11,0-11,6 Tulos ennen veroja 9,2 13,2 18,4 31,7 30,8 30,9 26,7 23,3 24,3 26,6 27,9 Verot -1,8-2,7-3,7-6,4-6,3-6,3-5,4-4,7-4,9-5,4-5,7 Nettotulos 7,4 10,5 14,7 25,3 24,6 24,6 21,3 18,6 19,4 21,2 22,2 Operatiivinen tulos (EPRA) 0,4 1,2 2,9 5,7 7,0 9,8 12,1 14,8 15,8 16,8 17,8 Kokonaistuotto OPO:lle (k.a) - 26 % 22 % 26 % 20 % 17 % 13 % 10 % 10 % 10 % 10 % Osingonjakosuhde oper. tuloksesta 131 % 83 % 73 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % Osinko 0,5 1,0 2,1 2,8 3,5 4,9 6,0 7,4 7,9 8,4 8,9 Osinkotuotto-% NAV:lle 1,7 % 2,1 % 2,5 % 2,6 % 2,6 % 3,1 % 3,4 % 3,9 % 3,9 % 3,9 % 3,8 % NAV per osake 2,4 3,2 4,0 5,3 6,5 7,6 8,5 9,2 9,8 10,5 11,2 Osinko per osake 0,06 0,07 0,10 0,14 0,17 0,24 0,29 0,36 0,38 0,40 0,43 EPS 0,82 0,79 0,75 1,22 1,18 1,19 1,04 0,90 0,93 1,02 1,07 EPS (EPRA) 0,04 0,09 0,15 0,27 0,34 0,47 0,58 0,71 0,76 0,81 0,86 3

Osakkeen preemio SUOMEN HOIVATILAT Arvostus Perustamme tavoitehintamme lähivuosien vähintään 15 %:n oman pääoman tuottoon Perustamme Suomen Hoivatilojen 7,90 euron tavoitehintamme yhtiön kehityshankkeilla kasvavaan noin 5,3 euron osakekohtaiseen nettovarallisuuteen (EPRA NAV) sekä vuosien 2018-2020 ennustamaamme keskimäärin vähintään 15 %:n oman pääoman tuottoon. Vuoden 2017 osakekohtainen NAV on mielestämme käytännössä jo lähes varma (noin 5,3 euroa) ja sen saavuttamiseen liittyvä riski on kokonaisuudessaan pieni, sillä kehityshankkeet on jo vuokrattu 100 % vuokrausasteella ja 15- vuoden sitovilla sopimuksilla. Tällä oman pääoman tuotolla (ennustemallissamme laskennalliset verovelat on oikaistu pois omasta pääomasta), osakkeelle voidaan mielestämme perustella 50 % preemio ennustamaamme NAV:iin, sillä efektiivinen tuotto sijoittajilla on tällöin keskimäärin 10 %. 50 % preemio 5,3 euron NAVennusteeseen on noin 7,90 euroa. Alla olevassa kuviossa on havainnollistettu sijoittajan saama efektiivinen kokonaistuotto omalle pääomalle, kun oman pääoman tuotto on ennustamamme 15 % ja osakkeen preemio on 40-65 %. Tuotto omalle pääomalle 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 40 % 9,3 % 10,0 % 10,7 % 11,4 % 12,1 % 45 % 9,0 % 9,7 % 10,3 % 11,0 % 11,7 % 50 % 8,7 % 9,3 % 10,0 % 10,7 % 11,3 % 55 % 8,4 % 9,0 % 9,7 % 10,3 % 11,0 % 60 % 8,1 % 8,8 % 9,4 % 10,0 % 10,6 % 65 % 7,9 % 8,5 % 9,1 % 9,7 % 10,3 % 4

Arvostuskertoimet Osakekurssi Markkina-arvo Yritysarvo EV/EBIT EV/EBITDA EV/Liikevaihto P/E Osinkotuotto-% Yhtiö MEUR MEUR 2017e 2018e 2017e 2018e 2017e 2018e 2017e 2018e 2017e 2018e 2017e Suomen Hoivatilat 7,68 160 199 10,5 6,1 10,4 6,1 26,5 15,9 10,2 6,5 0,9 1,8 2,1 Aedificia 70,77 1018 1496 23,4 19,7 23,9 20,5 18,8 15,7 22,8 20,2 3,2 3,7 1,5 Care property Invest 20,74 270 384 28,0 23,4 28,0 23,4 23,4 20,0 29,6 24,5 3,1 3,4 2,5 Cofinimmo 104,45 2197 3664 20,8 20,0 21,1 20,1 17,9 17,4 16,5 15,9 5,3 5,3 1,2 Gecina 118,75 7533 12214 27,9 29,1 27,6 29,2 22,3 23,5 21,3 22,4 4,2 4,2 0,9 Primary Health Properties 106,25 738 1496 20,2 17,9 20,8 19,0 18,5 16,8 18,3 17,1 0,0 0,0 1,2 Target Health Care REIT 109,00 319 266 16,7 13,3 21,4 17,0 0,1 0,1 Suomen Hoivatilat (Inderes) 7,60 158 291 8,9 9,9 8,9 9,8 24,2 19,8 6,2 6,4 1,8 2,2 1,6 Keskiarvo 21,1 18,5 22,0 19,7 21,2 18,2 20,0 17,7 2,4 2,6 1,6 Mediaani 20,8 19,7 22,5 20,3 20,5 17,1 21,3 17,1 3,1 3,4 1,3 Erotus-% vrt. mediaani -57 % -50 % -61 % -52 % 18 % 16 % -71 % -63 % -43 % -34 % 20 % Lähde: Bloomberg / Inderes. Huomautus: Inderesin käyttämä markkina-arvo ei ota huomioon yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. P/B 5

Tuloslaskelma ja ennusteet vuosineljänneksittäin FY14 FY15 H1'16 H2'16e FY16e H1'17 H2'17 FY17e FY18e FY19e FY20e Liikevaihto 1,8 3,8 3,4 4,0 7,4 5,4 6,6 12,0 17,9 23,9 29,0 Kehitysvoitot (käyvän arvon muutos) 8,7 11,6 5,2 6,6 11,8 6,9 8,5 15,4 14,0 12,6 11,6 Käyvän avon muutos (tuottovaat. lasku) - - 1,5 1,5 3,0 4,2 5,1 9,3 8,6 6,0 0,0 Kiinteistöjen hoitokulut - -0,4-0,2-0,4-0,6-0,5-0,7-1,2-1,5-1,9-2,4 Henkilöstökulut -0,5-0,7-0,7-0,8-1,5-0,9-1,0-1,9-1,9-1,9-2,0 Kiinteät kulut -0,5-0,5-0,4-0,4-0,8-0,4-0,5-0,9-0,9-0,9-0,9 Poistot 0,0 0,0-0,1 0,0 0,0-0,1-0,1-0,1-0,5 0,0 0,0 Liikevoitto 9,6 13,8 8,7 10,5 19,3 14,7 17,9 32,6 35,8 37,7 35,3 Korkokulut -0,3-0,6-0,5-0,4-0,9-0,4-0,5-0,9-5,0-6,8-8,7 Tulos ennen veroja 9,2 13,2 8,2 10,1 18,4 14,2 17,4 31,7 30,8 30,9 26,7 Verot -1,8-2,7-1,6-2,1-3,7-2,9-3,5-6,4-6,3-6,3-5,4 Nettotulos 7,4 10,5 6,6 8,1 14,7 11,3 13,9 25,3 24,6 24,6 21,3 Operatiivinen tulos (EPRA) 0,4 1,2 1,2 1,6 2,9 2,5 3,1 5,7 7,0 9,8 12,1 EPS (raportoitu) 0,82 0,79 0,36 0,39 0,75 0,55 0,67 1,21 1,18 1,19 1,04 EPS (EPRA) 0,04 0,09 0,07 0,08 0,15 0,12 0,15 0,27 0,34 0,47 0,58 6

Arvostus Arvostustaso 2016 2017e 2018e 2019e Osakekurssi 8,32 7,60 7,60 7,60 Markkina-arvo 173 158 158 158 Yritysarvo (EV) 240 291 355 416 P/E (oik.) 11,0 6,3 6,4 6,4 P/E 11,0 6,3 6,4 6,4 P/Kassavirta -4,1-2,5-2,8-3,0 P/B 2,3 1,6 1,3 1,1 P/S 23,3 13,1 8,8 6,6 EV/Liikevaihto 32,4 24,2 19,8 17,4 EV/EBITDA 12,4 8,9 9,8 11,0 EV/EBIT 12,4 8,9 9,9 11,0 Osinko/tulos (%) 14,1 % 11,3 % 14,3 % 19,9 % Osinkotuotto-% 1,2 % 1,8 % 2,2 % 3,1 % Lähde: Inderes P/E (oikaistu) EV/EBIT 12 14 10 12 8 6 4 2 10 8 6 4 2 0 2016 2017e 2018e 2019e 0 2016 2017e 2018e 2019e P/E (oik.) Mediaani - 2016 EV/EBIT Mediaani - 2016 P/B Osinkotuotto-% 2,5 3,5 % 2,0 1,5 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,0 1,5 % 0,5 1,0 % 0,5 % 0,0 2016 2017e 2018e 2019e 0,0 % 2016 2017e 2018e 2019e P/B Mediaani - 2016 Osinkotuotto-% Mediaani - 2016 Lähde: Inderes Tulostrendi (rullaava 12 kk) Liikevaihdon ja kannattavuuden kehitys Liikevoiton ja liikevoitto-%:n kehitys 14 12 10 8 6 4 2 0 180,0 % 160,0 % 140,0 % 120,0 % 100,0 % 80,0 % 60,0 % 40,0 % 20,0 % 0,0 % 35 30 25 20 15 10 5 0 180,0 % 160,0 % 140,0 % 120,0 % 100,0 % 80,0 % 60,0 % 40,0 % 20,0 % 0,0 % Liikevaihto (rullaava 12 kk) Liiketulos-% (rullaava 12 kk) Liiketulos (rullaava 12 kk) Liiketulos-% (rullaava 12 kk) 7

Tase ja kassavirtalaskelma Tase Vastaavaa (MEUR) 2015 2016 2017e 2018e Vastattavaa (MEUR) 2015 2016 2017e 2018e Pysyvät vastaavat 90,5 155,0 249,4 341,5 Oma pääoma 45,2 74,8 98,2 119,9 Liikearvo 0,0 0,0 0,0 0,0 Osakepääoma 0,1 0,1 0,0 0,0 Aineettomat oikeudet 0,0 0,0 0,0 0,0 Kertyneet voittovarat 22,1 35,9 59,1 80,8 Käyttöomaisuus 90,5 154,8 249,4 341,5 Omat osakkeet 0,0 0,0 0,0 0,0 Sijoitukset osakkuusyrityksiin 0,0 0,0 0,0 0,0 Uudelleenarvostusrahasto 0,0-0,2 0,0 0,0 Muut sijoitukset 0,0 0,0 0,0 0,0 Muu oma pääoma 23,0 39,1 39,1 39,1 Muut pitkäaikaiset varat 0,0 0,0 0,0 0,0 Vähemmistöosuus 0,0 0,0 0,0 0,0 Laskennalliset verosaamiset 0,0 0,2 0,0 0,0 Pitkäaikaiset velat 47,3 75,2 137,9 201,8 Vaihtuvat vastaavat 6,8 4,8 1,0 1,4 Laskennalliset verovelat 4,7 8,3 11,4 14,3 Varastot 0,0 0,0 0,0 0,0 Varaukset 0,0 0,0 0,0 0,0 Muut lyhytaikaiset varat 0,0 0,0 0,0 0,0 Lainat rahoituslaitoksilta 42,6 66,9 126,4 187,5 Myyntisaamiset 0,3 0,4 0,7 1,1 Vaihtovelkakirjalainat 0,0 0,0 0,0 0,0 Likvidit varat 6,5 4,3 0,2 0,4 Muut pitkäaikaiset velat 0,0 0,0 0,0 0,0 Taseen loppusumma 97,3 159,8 250,3 342,9 Lyhytaikaiset velat 4,7 9,7 14,3 21,2 Lainat rahoituslaitoksilta 3,2 5,0 6,7 9,9 Lyhytaikaiset korottomat velat 1,5 4,7 7,6 11,4 Muut lyhytaikaiset velat 0,0 0,0 0,0 0,0 Taseen loppusumma 97,3 159,8 250,3 342,9 50% 40% 30% 20% 10% 0% Taseen avainlukujen kehitys 2015 2016 2017e 2018e 2019e 200% 150% 100% 50% 0% Lähde: Inderes Omavaraisuusaste (vasen) Nettovelkaantumisaste (oikea) DCF-laskelma Kassavirtalaskelma (MEUR) 2016 2017e 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e 2023e 2024e 2025e 2026e TERM Liikevoitto 19,3 32,6 35,8 37,7 35,8 33,2 34,7 37,6 39,5 38,9 38,9 + Kokonaispoistot 0,0 0,1 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - Maksetut verot -0,4-3,1-3,4-3,7-3,2-3,8-4,0-4,5-4,7-5,3-5,9 - verot rahoituskuluista -0,2-0,2-1,0-1,4-1,8-2,0-2,1-2,2-2,4-1,7-0,9 + verot rahoitustuotoista 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - Käyttöpääoman muutos 3,0 2,7 3,4 3,4 3,0 2,8 1,2 1,2 1,2 0,0 0,7 - Käyvän arvon muutokset 0,0 0,0-24,7-22,6-18,6-11,6-4,8-4,5-5,5-5,5-4,5 Operatiivinen kassavirta 21,8 32,1 10,6 13,4 15,2 18,7 25,0 27,6 28,1 26,4 28,2 + Korottomien pitkä aik. velk. lis. 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - Bruttoninvestoinnit -64,3-94,7-67,9-66,0-62,9-23,2-29,7-31,0-28,4 226,3-8,4 Vapaa operatiivinen kassavirta -42,5-62,6-57,4-52,6-47,7-4,6-4,7-3,4-0,3 252,7 19,9 +/- Muut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Vapaa kassavirta -42,5-62,6-57,4-52,6-47,7-4,6-4,7-3,4-0,3 252,7 19,9 536,9 Diskontattu vapaa kassavirta -58,9-50,6-43,4-36,9-3,3-3,2-2,2-0,2 140,5 10,3 279,5 Diskontattu kumulatiiv. vapaakassavirta 231,8 290,7 341,3 384,7 421,6 424,9 428,1 430,2 430,4 289,9 279,5 Velaton arvo DCF 231,8 - Korolliset velat -71,9 + Rahavarat 4,3 Rahavirran jakauma jaksoittain -Vähemmistöosuus 0,0 -Osinko/pääomapalautuksen oikaisu 0,0 Oman pääoman arvo DCF 164,2 2017e-2021e Oman pääoman arvo DCF per osake 7,91 Pääoman kustannus (WACC) Vero-% (WACC) 20,0 % Tavoiteltu velkaantumisaste D/(D+E) 30,0 % Vieraan pääoman kustannus 5,0 % Yrityksen Beta 0,95 Markkinoiden riski-preemio 4,75 % Likviditeettipreemio 1,50 % Riskitön korko 2,0 % Oman pääoman kustannus 8,0 % 2022e-2026e TERM 2017e-2021e 2022e-2026e TERM 8

Tiivistelmä Tuloslaskelma 2015 2016 2017e 2018e Osakekohtaiset luvut 2015 2016 2017e 2018e Liikevaihto 3,8 7,4 12,0 17,9 EPS 0,79 0,75 1,21 1,18 EBITDA 13,8 19,3 32,7 36,3 EPS oikaistu 0,79 0,75 1,21 1,18 EBITDA-marginaali (%) 360,5 260,5 272,2 202,1 Operat. kassavirta per osake 1,07 1,12 1,55 1,70 EBIT 13,8 19,3 32,6 35,8 Tasearvo per osake 3,40 3,84 4,73 5,78 Voitto ennen veroja 13,2 18,4 31,6 30,8 Osinko per osake 0,07 0,10 0,14 0,17 Nettovoitto 10,5 14,7 25,2 24,6 Voitonjako, % 10 14 11 14 Kertaluontoiset erät 0,0 0,0 0,0 0,0 Osinkotuotto, % 1,2 1,8 2,2 Tase 2015 2016 2017e 2018e Tunnusluvut 2016 2017e 2018e Taseen loppusumma 97,3 159,8 250,3 342,9 P/E 11,0 6,3 6,4 Oma pääoma 45,2 74,8 98,1 119,9 P/B 2,3 1,6 1,3 Liikearvo 0,0 0,0 0,0 0,0 P/Liikevaihto 23,3 13,1 8,8 Korolliset velat 45,8 71,9 133,1 197,4 P/CF 7,9 4,9 4,5 EV/Liikevaihto 32,4 24,2 19,8 Kassavirta 2015 2016 2017e 2018e EV/EBITDA 12,4 8,9 9,8 EBITDA 13,8 19,3 32,7 36,3 EV/EBIT 12,4 8,9 9,9 Nettokäyttöpääoman muutos 0,8 3,0 2,7 3,4 Operatiivinen kassavirta 14,2 21,8 32,1 35,3 Vapaa kassavirta -34,2-42,5-62,6-57,4 Yhtiökuvaus Suurimmat omistajat %-osakkeista Suomen Hoivatilat on vuonna 2008 perustettu päivä- ja hoivakotien sekä Nurture Property Holding Oy 14,8 % palvelukorttelien tuottamiseen, rakennuttamiseen, omistamiseen ja vuokraamiseen Nurture Real Estate Holding Oy 8,1 % erikoistunut kiinteistöyhtiö. Yhtiö tarjoaa kustannustehokkaita vuokrahoivatilaratkaisuja Hintsala Eino 4,5 % yksityisille palveluntarjoajille sekä kunnille ja kaupungeille. Hoivatilojen Pekkarinen Timo Jaakkola 4,3 % kiinteistöportfolion käypä arvo oli vuoden 2016 lopussa 155 MEUR ja vuoden 2016 Milerosa Oy 3,1 % nettovuokratuottoprosentti (alkutuotto) oli 6,9 %. Ahola Tuomas Veli 3,0 % Suositushistoria, viimeiset 12 kk Päivämäärä Suositus Tavoite Osakekurssi 1.4.2016 Lisää 4,00 3,68 29.8.2016 Osta 6,70 5,76 2.11.2016 Lisää 6,70 6,17 3.1.2017 Vähennä 7,90 8,23 Vähennä 7,90 7,60 9

Vastuuvapauslauseke Raporteilla esitettävä informaatio on hankittu useista eri julkisista lähteistä, joita Inderes pitää luotettavana. Inderesin pyrkimyksenä on käyttää luotettavaa ja kattavaa tietoa, mutta Inderes ei takaa esitettyjen tietojen virheettömyyttä. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes ei vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa raporttien perusteella tehtyjen sijoituspäätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Raportilla esitettyjen tietojen perustana oleva informaatio voi muuttua nopeastikin. Inderes ei sitoudu ilmoittamaan esitettyjen tietojen/kannanottojen mahdollisista muutoksista. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes ei vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän raportin perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Raportilla esitettyjen tietojen perustana oleva informaatio voi muuttua nopeastikin. Inderes ei sitoudu ilmoittamaan esitettyjen tietojen/kannanottojen mahdollisista muutoksista. Tuotetut raportit on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten raportteja ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Asiakkaan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta. Tehdessään päätöksiä sijoitustoimenpiteistä, asiakkaan tulee perustaa päätöksensä omaan tutkimukseensa, sekä arvioonsa sijoituskohteen arvoon vaikuttavista seikoista ja ottaa huomioon omat tavoitteensa, taloudellinen tilanteensa sekä tarvittaessa käytettävä neuvonantajia. Asiakas vastaa sijoituspäätöstensä tekemisestä ja niiden taloudellisesta tuloksesta. Inderesin tuottamia raportteja ei saa muokata, kopioida tai saattaa toisten saataville kokonaisuudessaan tai osissa ilman Inderesin kirjallista suostumusta. Mitään tämän raportin osaa tai raporttia kokonaisuudessaan ei saa missään muodossa luovuttaa, siirtää tai jakaa Yhdysvaltoihin, Kanadaan tai Japaniin tai mainittujen valtioiden kansalaisille. Myös muiden valtioiden lainsäädännössä voi olla tämän raportin tietojen jakeluun liittyviä rajoituksia ja henkilöiden, joita mainitut rajoitukset voivat koskea, tulee ottaa huomioon mainitut rajoitukset. Käytettävät arvonmääritysmenetelmät ja tavoitehinnan perusteet ovat aina yhtiökohtaisia ja voivat vaihdella merkittävästi riippuen yhtiöstä ja (tai) toimialasta. Inderesin suosituspolitiikka perustuu seuraavaan jakaumaan suhteessa osakkeen nousuvaraan 12-kk tavoitehintaan: Suositus Nousuvara 12-kk tavoitehintaan Osta >15 % Lisää 5-15 % Vähennä - 5-5 % Myy < -5 % Inderesin tutkimusta laatineilla analyytikoilla tai Inderesin työntekijöillä ei voi olla 1) merkittävän taloudellisen edun ylittäviä omistuksia tai 2) yli 1 %:n omistusosuuksia missään tutkimuksen kohteena olevissa yhtiössä. Inderes Oy voi omistaa seuraamiensa kohdeyhtiöiden osakkeita ainoastaan siltä osin, kuin yhtiön oikeaa rahaa sijoittavassa mallisalkussa on esitetty. Kaikki Inderes Oy:n omistukset esitetään yksilöitynä mallisalkussa. Inderes Oy:llä ei ole muita omistuksia analyysin kohdeyhtiöissä. Analyysin laatineen analyytikon palkitsemista ei ole suoralla tai epäsuoralla tavalla sidottu annettuun suositukseen tai näkemykseen. Inderes Oy:llä ei ole investointipankkiliiketoimintaa. Inderes tai sen yhteistyökumppanit, joiden asiakkuuksilla voi olla taloudellinen vaikutus Inderesiin, voivat liiketoiminnassaan pyrkiä toimeksiantosuhteisiin eri liikkeeseenlaskijoiden kanssa Inderesin tai sen yhteistyökumppanien tarjoamien palveluiden osalta. Inderes voi siten olla suorassa tai epäsuorassa sopimussuhteessa tutkimuksen kohteena olevaan liikkeeseenlaskijaan. Inderes voi yhdessä yhteistyökumppaneineen tarjota liikkeeseen laskijoille Corporate Broking -palveluita, joiden tavoitteena on parantaa yhtiön ja pääomamarkkinoiden välistä kommunikaatiota. Näitä palveluita ovat sijoittajatilaisuuksien ja -tapahtumien järjestäminen, sijoittajaviestinnän liittyvä neuvonanto, sijoitustutkimusraporttien laatiminen. Inderes on tehnyt tässä raportissa suosituksen kohteena olevan liikkeeseen laskijan kanssa sopimuksen, jonka osana on tutkimusraporttien laatiminen. Lisätietoa Inderesin tutkimuksesta: http://www.inderes.fi/research-disclaimer/ Inderes antaa seuraamilleen osakkeille tavoitehinnan. Inderesin käyttämä suositusmetodologia perustuu osakkeen tämänhetkisen hinnan ja 12 kuukauden tavoitehintamme väliseen prosenttieroon. Suosituspolitiikka on neliportainen suosituksin myy, vähennä, lisää ja osta. Inderesin sijoitussuosituksia ja tavoitehintoja tarkastellaan pääsääntöisesti vähintään neljä kertaa vuodessa yhtiöiden osavuosikatsausten yhteydessä, mutta suosituksia ja tavoitehintoja voidaan muuttaa myös muina aikoina markkinatilanteen mukaisesti. Annetut suositukset tai tavoitehinnat eivät takaa, että osakkeen kurssi kehittyisi tehdyn arvion mukaisesti. Inderes käyttää tavoitehintojen ja suositusten laadinnassa pääsääntöisesti seuraavia arvonmääritysmenetelmiä: Kassavirta-analyysi (DCF) ja lisäarvomalli (EVA), arvostuskertoimet, vertailuryhmäanalyysi ja osien summa -analyysi.