TÄYDENNYSRAKENTAMISEN TALOUSVAIKUTUKSET

Transkriptio

1 HOTR Attractive and Programmatic Infill Building Expertise in the Systems of Urban Production 2012 TÄYDENNYSRAKENTAMISEN TALOUSVAIKUTUKSET Seppälä Tiina Aalto yliopisto Julkaistu

2 Sisällys Johdanto... 2 Täydennysrakentamisen kustannukset... 2 Rakentamisen kustannusten laskentamenetelmät... 2 Taloudellisen arvioinnin perusteista... 2 Väinölänranta, Jyväskylä... 3 Taustatiedot... 3 Alueen kehittämiskulut... 3 Kannattavuuslaskenta... 5 Taloudellinen analysointi... 6 Suunnitelma... 6 Sijainti... 6 Markkinatilanne... 7 Pysäköinti... 8 Kannelmäki, Helsinki... 8 Taustatiedot... 8 Alueen kehittämiskulut... 9 Kannattavuuslaskenta Taloudellinen analysointi Suunnitelma Sijainti Markkinatilanne Pysäköinti Herttoniemi, Helsinki Taustatiedot Alueen kehittämiskulut Kannattavuuslaskenta Taloudellinen analysointi Suunnitelma Sijainti Markkinatilanne Pysäköinti Yhteenveto Lähteet

3 Johdanto Tämä selvitys on laadittu osana Aaltoyliopiston hanketta, jossa kolmen arkkitehdin laatimia alueellisia täydennysrakentamissuunnitelmia tarkastellaan taloudellisesta ja ekologisesta näkökulmasta. Suunnitelmat on laadittu Jyväskylän Väinölänrantaan, Helsingin Herttoniemeen sekä Helsingin Kannelmäkeen. Käytetty kustannus aineisto laskentamalleineen perustuu Tiina Seppälän valmisteille olevaan lisensiaattityöhön. Täydennysrakentamisen kustannukset Täydennysrakentamisen rakennuskustannukset eivät poikkea olennaisesti aluerakennuskustannuksista. Kustannuksiin vaikuttavat mm. maantieteellinen sijainti, työvoiman saatavuus, tontin maaperän ominaisuudet, rakennuksen tyyppi ja materiaalivalinnat sekä vallitseva taloussuhdanne. Täydennysrakentamisen ja aluerakentamisen kokonaiskustannusten ero muodostuu lähinnä infrarakentamiskustannuksista. Täydennysrakentamisessa yleensä infarakenteet ovat jo valmiina rakennustyömaan läheisyydessä kuten kaukolämpö, vesijohto, sähkö ja tietoliikenneverkot ja jopa katuverkko. Täydennysrakentamisessa lisäkustannuksia voi muodostua pysäköintijärjestelyistä, liikennejärjestelyistä ja turvallisuustekijöistä esimerkiksi räjähdystyön toteuttamisessa. Toisaalta kunnallistekniikan kustannuksissa säästetään, koska alueella on jo infrarakenteet käyttövalmiina. Infrakustannusten osalta täydennysrakentamiselle on hyvät perusteet. Rakentamisen kustannusten laskentamenetelmät Kustannuksia arvioitiin kaavoitustasolla tietäen suunnitellut kerrosneliömetrit, rakennustyypit ja selvitys mahdollisista poikkeavista käyttötavoista kuten kuntosali, toimisto tai pesula. Kustannusten laskennassa käytettiin TAKU TM tilaperusteista laskentaohjelmaa (versio 2012), Haahtela & Kiiras: Talonrakennuksen kustannustieto 2012 kirjaa ja RIL Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennushinnasto julkaisua. Infran hintatiedot muutettiin nykyarvoon tilastokeskuksen maanrakennuksen kustannusindeksien avulla. Kustannuksien laskennassa käytettiin talonrakennuksen kustannustiedon vertailutasojen esimerkkirakennuksia (Haahtela & Kiiras 2012 s ). Esimerkkikohteet olivat: kerrostalo, rivitalo, liikuntahalli, opetusrakennus, päivähoitorakennus ja toimistorakennus. Esimerkkikohteet täyttävät kaikki voimassa olevat rakennusvaatimukset ja ovat materiaalitasoltaan normaalit. Näistä kohteista voitiin laskea rakentamis ja käyttökustannukset ja energian ja sähkönkustannukset kerrosneliömetriä kohden. Lukuja käytettiin projektin tutkimusalueiden suunnitelmien kustannustietona. Taloudellisen arvioinnin perusteista Toteuttamisen taloudellista kannattavuutta arvioitiin tutkimusalueilla laskemalla arviot kokonaiskustannuksille ja potentiaalisille myyntituloille. Suunniteltuja rakennuksia pyrittiin tarkastelemaan kokonaisuuksina, jotka vastaisivat tulevaisuudessa asunto osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön muodostumisrajoja. Lisäksi alueiden kehittämiseen tehtyjen kokonaissuunnitelmien toteuttamiskustannuksia on arvioitu erikseen. Näihin kuuluu muun muassa pysäköintijärjestelyt ja alueen ympäristön kehittäminen. Asunto osakeyhtiöiden kokonaiskustannuksiin laskettiin rakentaminen, hissit ja portaat, kaukolämpöön liittyminen ja muut kustannukset (mm. lisälouhinnat, vanhanrakennuksen purku, pihatyöt). Muihin kustannuksiin laskettiin mm. tonttikatu liittymineen, poikkeavan suuret louhinnat ja pihamaan muokkaaminen perustasolle. Potentiaalista myyntituloa laskettaessa asuinrakennuksissa käytettiin yleistä uudisrakennuksen keskimääräistä myyntihintaa alueittain. Toimistojen osalta arvioitiin potentiaalista 2

4 myyntihintaa vuokratuottojen kautta. Seuraavaksi esitettyihin lukuihin tulee suhtautua ohjeellisina. Käytännön syistä lukuja ei ole pyöristetty lähimpään sataan. Väinölänranta, Jyväskylä Taustatiedot Väinölänrannan suunnitelmassa muodostettaisiin asunto osakeyhtiöitä tonttikohtaisesti. Rakennukset on 2 3 kerroksia ja niihin ei tulla asentamaan hissejä. Asuinmuoto muistuttaa rivitalo tai pienkerrostalo tyyppistä asumista. Rakennuskustannuksissa on sen vuoksi käytetty referenssinä rivitaloa. Peruskustannus Jyväskylässä on noin / k m 2 (TAKU 2012) rivitalolle ja kerrostalolle vastaavat olisi noin / k m 2 (TAKU 2012). Vaikutus tehdyllä kustannusarvovalinnalla on noin 3,7 % korkeampi. Hinnat ovat arvonlisäverottomia. Taulukossa 1 esitetään pinta alatietoja asunto osakeyhtiöiden suuruuksista. Laskennallinen asunto ala on noin 90 % bruttoalasta (1). Potentiaalinen myyntitulo määräytyy myytävän asuntoalan perusteella. Se on nettoala niissä kiinteistöissä, joissa ei ole yhteistiloja. Yhteisiä tiloja on runsaasti asuntoyhtiöissä As Oy 1A C, As Oy 2A C sekä As Oy 3A C, mistä syystä niiden kohdalla laskennallinen asuntoala jää selvästi alle 90 % tason. Taulukko 1 Väinölänrannan suunnitelman rakennusten pinta alatiedot asunto osakeyhtiökohtaisesti Bruttoala kerrosala nettoala laskennallinen asuntoala 1) brm 2 k m 2 m 2 as.m 2 As.Oy 1A C As Oy 2A C As.Oy 3A C As.Oy 4 A C As.Oy 5 A C As.Oy 6 A D As.Oy 7 A C As.Oy 8 A B As.Oy 9 A C As. Oy 10 A B As Oy 11 A C Alueen kehittämiskulut Täydennysrakentamissuunnitelmassa on esitetty alueen kehittämiseksi toimenpiteitä. Kustannuksien maksaja olisi Jyväskylän kaupunki. Taulukossa 2 esitetään arviot tulevista kustannuksista. Kustannuksiin ei ole laskettu luontoon liittyviä toimenpiteitä kuten hakkuita, ruoppauksia, purojen kunnostamista jne. Kaukolämpöverkon laajentaminen on laskettu mukaan. Kokonaisuudessa alueenkehittämiskustannukset 3

5 ovat noin 4,24 miljoonaa euroa. Suurimmat investoinnit olisi Rantatalo, Rantasaunat, puutarhamökkikylä. Kyseisistä investoinneista on mahdollista saada myyntituloa. Rantasaunat voi vuokrata/myydä asuntoosakeyhtiöille ja muistakin voisi saada vuokratuottoa. Taulukko 2 Väinölänrannan kehittämissuunnitelman kustannukset ALV 0% Hanke kpl jm m 2 á hinta ALV0 ALV 0% yhteensä Rantatalon pysäköintipaikat 1) /kpl Pysäköintipaikan ympäristö 2) /m Rantasaunat 3) /kpl Laituri 4) /kpl Rantatalo 5) /kpl Puutarhamökkikylä 6) /kpl Kadut /jm Vesi ja viemärilinja katulinjassa /jm Valaistus katulinjassa /jm Silta auto /jm Kevyenliikenteen väylät 8) /jm Silta kevyt 8) /jm ) ei sisällä liittymän rakentamista ( ). (á hinta lähde: RIL 2006; Helsingin Kaupunki 2009) 2) kivituhka 50 % nurmi 50 %, pohjan esirakentaminen (á hinta lähde: RIL 2006) 3) (á hinta lähde Finlamelli Oy 2012 a) 4) Kahdesta osasta yhdistetty Raskas ponttonilaituri M8 matalalla puukannella. Osan pituus 8 m ja leveys 2,5m. (á hinta lähde A laiturit Oy 2012) 5) suunnittelu Mari Ariluoma. á hinta lähde yksiöllinen kustannuslaskenta TAKU ) (á hinta lähde Finlamelli Oy 2012 b) 7) matkat mitattu kartasta. 2 kaistaa L 5,5m routiva maaperä (RIL 2006) 8) matkat mitattu kartasta (á hinta lähde RIL 2006) Käytetty kustannusmuutoskerroin 2006 >2012/5 on 1,28=136/106,1 (Tilastokeskus 2012a) Käytetty rahanarvonmuutoskerroin 2009 >2012/5 on 1,07= 115,9/108,3 (Tilastokeskus 2012e) Haahtela & Kiiras Talonrakennuksen kustannustieto Haahtela kehitys Oy ISBN TAKU Taku lisensoitu talonrakennuskustannus ohjelma versio Haahtela kehitys Oy. RIL RIL Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi Saatavissa: Viitattu Helsingin kaupunki autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden kohdistaminen nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille. Autopaikkatyöryhmä Helsingin Kaupunki. Saatavissa: _Kslk_4_Pk/FCE C A2AC AAB78C71D007/Liite.pdf Viitattu: A laiturit Oy Hinnasto. Saatavissa: laiturit.fi/ viitattu Finnlamelli Oy. 2012a. Aalto yliopisto rantasauna. 43 k m 2. Kaksi saunaosastoa. suunnittelija Kirsti Aro. Tarjous Finnlamelli Oy. Finnlamelli Oy. 2012b. Aprillia C. parvekkeeton pienmökki n. 50k m 2. Tarjous Finnlamelli Oy 4

6 Kannattavuuslaskenta Suunnitelman kustannukset on laskettu taulukossa 3. Tuloksia tarkasteltaessa on huomioitava, että kustannukset eivät sisällä tontin/rakennusoikeuden hintaa, kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja: paalutusta, pilaantuneiden maiden käsittelyä ja normaalia laajempia massanvaihtoja eikä vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksuja. Laskelma on muutoinkin karkealla tasolla, koska potentiaaliset myyntitulot ovat riippuvaisia siitä, minkä kokoisia asuntoja kuhunkin rakennukseen sijoitetaan. Näin laskettuna minimi erotuksena voidaan pitää noin 500 /k m 2, mikä kattaisi korvauksen rakennusoikeudesta noin 200 /k m 2 ja jättäisi rakennuttajalle edes tyydyttävän tuoton 300 /k m 2. Lopputuotteeseen, myytävään asuntoon, sisältyy vielä 23 % arvonlisävero, mikä nostaa asuntojen hintaa niiden ostajalle. Yleiseksi myyntihinnaksi on asetettu 2600 /as.m 2 (sis. ALV 23%), mikä vastaa taulukossa käytettyä 2114 /as.m 2 ALV 0%. Myyntihinnan valintaa on perusteltu tarkemmin taloudellinen analysointi osuudessa. Taulukko 3 Väinölänrannan toteuttamiskustannukset ja potentiaalinen bruttokate (erotus) (ALV 0%) rakentaminen 1a) Kustannukset (ALV 0%) potentiaaliset myyntitulot potentiaalinen bruttokate (erotus) katu ja liittymä 1b) muut 1) kaukolämpöön yhteensä laskennallinen /hanke /k m 2 liittyminen 2) 3) As.Oy A C As Oy A C As.Oy A C As.Oy 4 A C As.Oy 5 A C As.Oy 6 A D As.Oy 7 A C As.Oy 8 A B As.Oy 9 A C As. Oy 10 A B As Oy 11 A C a) Ei huomioitu: mm. tontin hintaa (korvaus rakennusoikeudesta), perustuksen vahvistuksia tai kaavoitusmaksua. Huomioitu: Asunto osakeyhtiöiden 1 ja 2 autotallit rakennuksen rungossa 1b) Pihakadun pituus on 10 m joka as.oy yhtiössä parkkialueelle. 1c) Muut kustannukset koostuvat: hiekkakentistä (pihaparkkipaikat sisältyy), nurmikoista, puista, kasveista 2) yhteinen liittyminen as.oy kohtaisesti, patteri lattialämpö järjestelmä 3) laskennallisen myyntitulon laskemisessa on neliöhintana. myyntihinta 2114 /m 2 ALV 0% 1) Haahtela & Kiiras Talonrakennuksen kustannustieto Haahtela kehitys Oy ISBN ) Taku lisensoitu talonrakennuskustannus ohjelma versio Haahtela kehitys Oy. 1) RIL RIL Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN )Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi Saatavissa: Viitattu

7 2) Jyväskylän Energia b. Liittymishinnasto Saatavissa: Viitattu ) Tilastokeskus.2012b. Tilastokeskuksen tietokannat. Asuntojenhintojen kehitys. Saatavissa: Viitattu ) Tilastokeskus.2012c. Tilastokeskuksen tietokannat. Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Saatavissa: ) Rakennuslehti Rakennuslehti numero 19. Uusien asuntojen kauppa lisääntyi pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Lehden julkaisupäivä sivu 4 3) Asuntojen myyntikanavat (Oikotie, Jokakoti, Etuovi myyntiportaalit). Tontit ja uudistuotanto. Tarkastelujakso 8/2012 6/2012. Asuntojen myynti ilmoitukset 3/2012 6/2012. Taloudellinen analysointi Suunnitelma Suunnitelman toteuttamiseen tarvittavat avainluvut ovat esitetty edellä (taulukot 1 3). Suunnitelman toteuttamisen kannalta kriittiseksi muodostuu valmiista asunnoista tarvittava hinta. Alueelle suunniteltu yhtenäinen ilme vaatii yhtäaikaista toteuttamista. Tämän edellytys on, että asuntojen kysyntä olisi riittävää. Yhteensä alueelle on suunniteltu 113 asuntoa. Asunto osakeyhtiöiden 1 3 asunnot ovat kooltaan noin m 2 ja asunto osakeyhtiöiden 4 11 asunnot ovat noin m 2. Asunnot ovat selvästi perheasuntoja. Ne kilpailevat samoista ostajista Jyskän, Väinölän, Kuokkalan omakotialueen kanssa. Venesataman kehittäminen ja rantaraitin parantaminen näyttäisi olevan hyvä tavoite. Rantatalon rakentaminen voisi tuoda sisävesimatkailijoita alueelle. Yhteiskäyttöautoilla voisi Rantatalo palvella myös venematkailijoita. Taulukossa 2 esitetty rantatalon hinta sisältää: sisääntuloaulan, infopalvelun, puodin, matkailijoiden pesulapalvelut, tilaussaunan, matkailijoiden pesutilat, oleskelutilat (päiväkotioptio), ravintolan ja tekniset tilat. Rakennuksen voisi vuokrata esim. veneily yhdistykselle. Tiloihin soveltuu myös päiväkoti, joka alueelta puuttuu. Rantaraitille on tulossa rantasaunoja (yhteensä 6 saunaosastoa) ja laiturit asunto osakeyhtiöiden käyttöön, joiden toteutuksessa on yhteistyömahdollisuus. Näin saadaan käyttöaste suureksi ympärivuoden. Puutarhamökkikylän toteutus voisi olla kaupungin vastuulla, jotta yhtenäinen ilme saadaan alueelle. Puutarhamökit voidaan myydä tai vuokrata kaupungin asukkaille. Jyväskylässä kyseistä toimintaa on vain Sulkurannassa. Kysyntää palvelulle luultavasti on. Muut taulukossa 2 esitetyt kustannukset ovat normaalia kaupungin alueiden kehittämistoimintaa. Sijainti Väinölänranta sijoittuu noin 5 kilometrin päähän Jyväskylän keskusta. Linnuntietä matkaa keskustaan on noin 3 kilometriä. Väinölänrannan asunnot sijoitettiin niin, että järvimaisema olisi mahdollisimman monessa asunnossa. Ympäristön on tarkoitus olla puistomainen ja liikuntapolut olisivat käden ulottuvilla. Alueen asukkaat nojautuvat keskustan ja Vaajakosken palveluihin. Tutkimusalueesta itään rakennetaan asuntomessut 2014 alue. Tämä tuo uudisrakentamista lähialueelle ja mahdollisesti vetää puoleensa potentiaalisia Väinölänrannan asukkaita ennen tutkimusalueen rakentamista. Toisaalta, jos asukkaita löytyy molemmille alueille, mahdollistaisi se palvelukeskittymän alueiden väliin Kuokkalantielle. Perustusolosuhteita ei alueella ole otettu huomioon kustannusten laskennassa. Jos alueella tarvitsee tehdä mittavia pohjatöitä tai paalutusperustuksia, niiden kustannus on lisättävä kokonaiskustannuksiin. Pilaantuneet maat on tutkimusalueelta Suomen Ympäristökeskuksesta selvitetty ja telakka alueella on mahdollinen epäily saastuneesta maasta. Se on hyvä huomioida Rantatalon ja sen parkkipaikan kannattavuusarvioinnissa. 6

8 Markkinatilanne Tavoitteelliseksi keskimääräiseksi myyntihinnaksi on asetettu 2600 /as.m 2 (sis. ALV 23%). Potentiaalista myyntituloa laskettaessa on käytetty hintana 2114 /as.m2 (ALV 0%). Perusolettamuksena on, että asuntojen hintakehitys jatkuu viime vuosien kaltaisena vuonna Tutkimuksessa tarkkailtiin myynti ilmoituksia elokuusta 2011 lähtien Jyväskylässä myytävien tonttien ja uudistuotannon osalta. Aluerajaus oli 4 km:n säteeltä tutkimusalueelta. Asuntojen myynti ilmoituksia tarkkailtiin 3/2012 6/2012 alueilla postinumero ja Hinta arvio pohjautuu kevään 2012 asuntojen myynti ilmoituksien tarkasteluun (Oikotie, Etuovi, Jokakoti) Jyväskylässä ja toteutuneisiin hintoihin postinumeroalueella (Tilastokeskus, YM 2012). Rakennuslehden julkaisemassa tutkimustuloksessa kerrostalon verollinen myyntihinta per neliö oli /m 2 ja rivitalolle /m 2 Jyväskylässä toukokuussa Myytävät Väinölänrannan asunnot muistuttavat enemmän rivitaloa kuin 4 5 kerroksista kerrostaloa. Lähialueelle (itään etäisyys 500 m) rakennettava uudiskerrostalon hintapyynti on keskimäärin /m 2 (sis. ALV 23%) ja (pohjoiseen 1,5 km) rakennetaan rivitaloja hintapyynti 2370 /m 2 (sis. ALV 23%). Kohteet ovat olleet myynnissä alkukeväästä Erityisseurannassa olleen kerrostalokohteen ennakkomarkkinointi aloitettiin vuosi sitten ja myyntitoimet ja rakentaminen vuoden 2011 lopussa. Seurannan havainto oli, että edellä viitatussa rakenteilla olevasta kerrostalosta on 70 % asunnoista vielä myymättä. Oikotie portaalissa oli Jyväskylässä ( ) 472 uudiskerros ja rivitaloasuntoa myynnissä. Vanhoja omakotitaloja oli 76 kappaletta ja vanhoja kerros ja rivitalokohteita 257 kappaletta, joista lähes viidennes alle kymmenen vuotta vanhoja. Tavoitteellinen myyntihinta 2600 /as.m 2 on haasteellinen. Onkin syytä tarkastella myyntihinnan muutoksen vaikutusta hankkeen kannattavuuteen. Asuntojen hintojen jyrkkäkin lasku on mahdollista vallitsevassa Euroopan taloustilanteessa. Myös asuntojen ylitarjonta Jyväskylän alueella voi kääntää hintapyynnöt ja hinnat laskuun. Tutkimusalueen välittömässä läheisyydessä on Asuntomessu 2014 alue, jonka rakennustyöt ovat jo käynnissä. Moni potentiaalinen Väinölän lähiseudusta pitävä asukas ehtii muuttaa asuntomessualueelle. Taulukossa 4 esitetään myyntihinnan muutoksen vaikutusta potentiaaliseen katteeseen. Hankkeen lopullinen kannattavuus riippuu laskelmista puuttuvista tekijöistä: tontin ostohinta tai rakennusoikeuden hinta, kaavoitusmaksut, laajat massanvaihdot, erikoisperustukset, ja vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksut sekä rakennuttajan tuottotavoite. Nämä kustannustekijät eivät voi kuitenkaan olla taloudellisesti merkityksettömiä. Verollisen myyntihinnan jäädessä alle /as.m 2, hankkeen kannattavuus muodostuu jo kriittiseksi. Laskelmat sisältävät myös oletuksen, että rakennuskustannukset pysyvät todellisuudessakin laskennallisten (Haahtela & Kiiras 2012) kustannusten tasolla. 7

9 Taulukko 4 Väinölänrannan potentiaalisen myyntihinnan vaikutus saatavaan bruttokatteeseen ALV 0%. /k m 2 myyntihinta ALV 23% myyntihinta ALV 0% As.Oy 1A C As Oy 2A C As.Oy 3A C As.Oy 4 A C As.Oy 5 A C As.Oy 6 A D As.Oy 7 A C As.Oy 8 A B As.Oy 9 A C As. Oy 10 A B As Oy 11 A C Pysäköinti Pysäköintipaikkalaskelma on tehty alueelle. Autopaikkanormit eivät muodosta ongelmaa. Auton käyttö on alueen sijainnin vuoksi välttämätöntä tuleville asukkaille. Pysäköintipaikat eivät tule olemaan ratkaisevana tekijänä hankkeiden kannattavuuden näkökulmasta. Autotalleja on vain kohteissa 1B (12 autopaikka autotallissa) ja 2B (6 autopaikkaa tallissa). Tallipaikan hinnaksi muodostuu /autopaikka. Muissa kohteissa on suunniteltu pihapysäköinti. Autopaikka maksaa keskimäärin 3240 /autopaikka. Vaihteluväli on noin /autopaikka. Autopaikan perustamiskustannukset ovat laskettuna taulukossa 3 kohdassa muut. Kannelmäki, Helsinki Taustatiedot Kannelmäen suunnitelmassa nykyisen asuntokannan tonteille on suunniteltu uusia asuinrakennuksia, toimistorakennuksia ja nykyisten asuinrakennusten korottamisia. Rakennuskustannuksien laskennassa on käytetty referenssinä kerrostaloa, jonka rakennuskustannus on Helsingissä noin / k m 2 (TAKU 2012) ALV 0%. Townhouse talolle on käytetty kustannukseksi rivitalon referenssiä 1239 / k m 2 ALV 0% (TAKU 2012). Hissi ja portaikkokustannukset (Haahtela & Kiiras 2012 s. 226, 301) on lisätty erikseen. Hissitukea voi hakea osa taloyhtiöistä ja se on huomioitu kokonaiskustannuksissa. Olemassa olevan asuinrakennuksen korottamisessa on nostettu peruskustannusta 20% kerrosneliöltä (Saari 2012). Taulukossa 5 esitetään pinta alatietoja lisärakentamisen suuruudesta. Laskennallista asuntoalaa käytetään potentiaalisten myyntitulojen laskennassa. Laskennallinen asuntoala ei sisällä yhteistiloja. 8

10 Taulukko 5 Kannelmäen suunnitelman täydennysrakentamisen pinta alatiedot osoitekohtaisesti Klaneettitie 4 Klaneettitie 4 townhouse Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 Klaneettipolku 7 townhouse Klaneettipolku 7 liiketila Bruttoala kerrosala nettoala laskennallinen asuntoala1) brm 2 kem 2 m 2 as.m Klaneettitie 2 asuminen Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie Pelimannintie 28 toimisto Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie 30 toimisto Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A 367ap parkkihalli Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C 454 ap parkkihalli Pelimannintie 28 pysäköintihalli 390 ap parkkihalli 1) asuinkerrostalon laskennallinen asunto ala on 71 % nettoalasta, toimistotalon toimistoala on 90% nettoalasta, korotukset ja rivitalon asunto ala 100% nettoalasta. Tavoitteelliseksi myyntihinnaksi on asetettu 4500 /as.m 2 (sis. ALV 23%), vastaten laskennassa on käytettyä 3659 /as.m 2 (ALV 0%) hintaa. Toimisto ja liiketilan neliöhinnaksi on asetettu 2000 /as.m 2 (ALV 0%). Vuokratuottoon perustuvaa myyntihintaa on perusteltu tarkemmin analysointiosuudessa. Purpurikuja 4:n lunastushinnaksi on asetettu 1285 /as.m 2 (ALV 0%) ja vuosivuokrakorvaukseksi noin Alueen kehittämiskulut Täydennysrakentamissuunnitelmassa on esitetty myös alueen kehittämiseksi uusia toimenpiteitä. Kustannuksien maksajana voisi olla Helsingin kaupunki. Taulukossa 6 esitetään arviot tulevista kustannuksista. Kaukolämpöverkon laajentaminen sisältyy laskemiin. Nämä alueenkehittämiskustannukset ovat noin 1,5 miljoonaa euroa. Jos alueella rakennuksia lunastetaan, korttelisuunnitelman 12 lisäautopaikan yhteiskustannus on noin euroa. Näiden lisäksi osoitteelle Purpuripolku 3 5 tulee järjestää menetetyt autopaikat (1,9 milj. euroa) menetettyjen tilalle. 9

11 Taulukko 6 Kannelmäen kehittämissuunnitelman kustannukset ALV 0% Klaneettitien pysäköinti Klaneettikujan uusinta Klaneettikujan aukio ja alikulku, uusittu Purpuripolku 3 5 uusi leikkipaikka Pelimannintie keskiosan vinoparkki Purpurinpolun parantaminen SUMMA ALV 0% kpl jm m 2 a hinta ALV 0% yhteensä ALV Purpurikujan jatko Purpurinkujan kadunvarsipysäköinti Purpurikujan pääty Pelimannintie päädyn vinoparkki pysäköintipaikka 1) /kpl puut 8 385/kpl asfaltin poisto /m koripallokenttä /m istutusalue /m uusikiveys /m asfaltin uusinta 44 75/m istutusalue 41 64/m uusi istutusalue /m uusi kivetetty aukio /m luonnonkiviportaat 11,5 449/m rakennuksen purku 2) /m asfaltin poisto /m nurmi /m istutusalue 50 64/m leikkialue /m puut /kpl pohjatyö:vanha reuna 4,17e/m 2 9,5 asfaltti&kivet pois /jm pysäköintipaikka 1) /kpl uusi istutusalue /m asfaltin poisto 55 5/m kasvien istutus 55 64/m päällystys luonnonkivillä /m uusi tonttikatu L 5, /jm T liittymä tonttikatu /kpl pysäköintipaikka 1) /kpl uusi tonttikatu L 5, /jm asfaltin uusinta /m puut 9 385/kpl asfaltin poisto 552 5/m viheralue /m puut /kpl pohjatyö:vanha reuna 4,17e/m 2 +9, asfaltti&kivet pois /jm pysäköintipaikka 1) /kpl Purpuripolku autopaikat pysäköintipaikka 3) ) (á hinta Helsingin Kaupunki 2009) 2) (á hinta Seppälä 2012) 3) Suunnitelman mukainen keskihinta pysäköinnille /ap. Kaupungin omistama vuokratalo. muut hinnat: RIL 2006 Käytetty kustannusmuutoskerroin 2006 >2012/5 on 1,28= 136/106,1 (Tilastokeskus 2012a) Käytetty rahanarvonmuutoskerroin 2009 >2012/5 on 1,07= 115,9/108,3 (Tilastokeskus 2012 e) RIL RIL Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN

12 Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi Saatavissa: Viitattu Helsingin kaupunki autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden kohdistaminen nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille. Autopaikkatyöryhmä Helsingin Kaupunki. Saatavissa: _Kslk_4_Pk/FCE C A2AC AAB78C71D007/Liite.pdf Viitattu: Seppälä T Täydennysrakentamisen haasteet ja talous, ympäristö ja energiavaikutukset. lisensiaattityö. Energiatekniikan laitos. Aalto yliopisto. Saatavissa: Aalto yliopiston kirjaston Inssi tietokantapalvelu Kannattavuuslaskenta Suunnitelmalle on laskettu toteuttamisen kokonaiskustannukset taulukossa 7. Tuloksia tarkastellessa, on huomioitava, ettei kyseisiin kustannuksiin ole huomioitu tontin hintaa tai korvausta rakennusoikeudesta, täydennysrakentamiskorvausta, kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja; paalutusta, pilaantuneiden maiden käsittelyä ja normaalia laajempia massanvaihtoja tai vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksuja. Laskelma on karkealla tasolla, eivätkä huomioi sitä, että potentiaaliset myyntitulot ovat riippuvaisia asuntojen lukumäärästä ja koosta. Rakennuttaja on myös ALV 23% maksuvelvollinen. Taulukko 7 Kannelmäen toteuttamiskustannukset ja potentiaaliset myyntitulo ja bruttokate (erotus). Kaikki luvut ovat ALV 0% Rakentamiskustannukset (sis ALV 0%) rakentaminen 1) hissi ja portaat 1) hissituki 2) muut 1) kaukolämpöö n Pysäköintikustannuks et Potentiaali nen myyntitulo yhteensä 5) laskennallinen 4) Potentiaa linen bruttokat e (erotus) liittymi /k 2 nen 3) Klaneettitie Klaneettitie 4 townhouse Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku Klaneettipolku 7 townhouse Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 asuminen Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie

13 Pelimannintie Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie Pelimannintie 28 toimisto Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie 30 toimisto Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A 367ap Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C 454 ap ei arvioitu ei arvioitu Pelimannintie 28 pysäköintihalli 390 ap ei arvioitu 1) Ei huomioitu: tontin ostohintaa tai rakennusoikeuden hintaa, kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja; paalutus, pilaantuneiden maiden käsittely ja normaalia laajemmat massanvaihdot tai vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksuja, pysäköintijärjestelyä, täydennysrakennuskorvausta. Muut kustannukset: louhinta, rakennuksen purku, lunastushinta 1285 /as.m 2 ALV 0% 2) Hissituki 60% hissin ALV 0% hinnasta vain nykyisiin hissittömiin taloihin 3) yhteinen liittyminen as.oy kohtaisesti, patteri lattialämpö järjestelmä 4) laskennallisen myyntitulon laskemisessa on neliöhintana 3659 /as.m 2 ALV 0% asunnot ja toimisto/liiketilat 2000 /toim. m 2 5) autopaikka (katu, halli PMT 28, KLT 2) /ap 1) Haahtela & Kiiras Talonrakennuksen kustannustieto Haahtela kehitys Oy ISBN

14 1) Taku lisensoitu talonrakennuskustannus ohjelma versio Haahtela kehitys Oy. 2) Helsingin Energia 2012a. Liittymishinnasto Saatavissa: Viitattu ) Helsingin Energia 2012b. Kaukolämpömaksuhinnasto Saatavissa: Viitattu ) Tilastokeskus 2012b. Tilastokeskuksen tietokannat. Asuntojenhintojen kehitys. Saatavissa: Viitattu ) Tilastokeskus 2012c. Tilastokeskuksen tietokannat. Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Saatavissa: ) Asuntojen myyntikanavat (Oikotie, Jokakoti, Etuovi myyntiportaalit). Asuntojen myynti ilmoitukset 08/2011 6/2012. Taloudellinen analysointi Suunnitelma Suunnitelman toteuttamiseen tarvittavat avainluvut ovat esitetty edellä (taulukot 5 7). Suunnitelman taloudellisuuden kannalta kriittiseksi muodostuvat pysäköintijärjestelyistä aiheutuvat kustannukset ja toimistorakennusten rakentamisen kannattavuus. Tutkimusalueelle kuuluu Kehä I:sen liikennemelu selkeästi ja toimistorakennukset on suunniteltu meluestetarkoituksessa. Nykyinen melutaso luultavasti estäisi täydennysrakentamisen alueella. Yhteensä alueelle on suunniteltu asuntoa. Asuntojen keskimääräinen koko on melko suuri. Asunnot ovat selvästi perheasuntoja. Täydennysrakentamisessa Helsingin kaupungin tarkoituksena olisi houkutella lapsiperheitä takaisin alueelle ja virkistää alueen ilmettä. Vaihtoehdossa C on asuntoosakeyhtiön lunastus ja purku, jota tutkittiin myös projektissa. Käytetty lunastushinta perustuu rakennustyypin arvoon ja asunto osakeyhtiön asiakirjoihin. Ympäristön kehittäminen ja Purpurinpolun parantaminen on myös asukkaiden toive. Klaneettitie 2 tuo alueelle senioriasumisen ja toimivamman kuntosalin ja kokoontumistilan. Kävelykatua parannettaisiin ja viihtyvyyttä lisättäisiin alueella. Alueelle tulisi mm. lasten leikkikenttä ja koripallokenttä. Muut taulukossa 6 esitetyt kustannukset ovat normaalia kaupungin alueiden kehittämistoimintaa. Sijainti Kannelmäen tutkimusalue alue sijaitsee 500 m säteellä lähijunayhteydestä. Tulevaisuudessa asemalta on raideyhteys lentokentälle. Sijaintinsa puolesta se on houkutteleva asuinpaikka. Kohtuullinen matkustusaika junalla keskustaan ja liikuntareitit löytyvät läheisestä keskuspuistosta. Kehä I:sen välitön läheisyys nopeuttaa poikittaissiirtymisiä. Haittana on tutkimusalueelle kuuluva Kehän liikennemelu. Perustusolosuhteita ei alueella ole otettu huomioon toteuttamiskustannusten laskennassa. Oletus on, että vain Klaneettitie 2:ssa ja Pelimannintie 28:ssa tehdään normaalia suuremmat louhinnat. Jos alueella tarvitsee tehdä mittavia pohjatöitä tai paalutusperustuksia, se on arvioitava erikseen ja vähennettävä potentiaalisesta bruttokatteesta. Markkinatilanne Myyntihinnaksi on asetettu 4500 /as.m 2 (sis. ALV 23%). mikä vastaa taulukoissa on käytettyä /as. m 2 ALV 0% hintaa. Perusolettamuksena on, että asuntojen hintakehitys on jatkuu viime vuosien kaltaisena vuonna Tutkimuksessa tarkkailtiin Kannelmäen (00420 Helsinki) myynti ilmoituksia elokuusta 2011 lähtien myytävien asuntojen ja uudistuotannon osalta. Hinta arvio pohjautuu kevään 2012 asuntojen myyntiilmoituksien tarkasteluun (Oikotie, Etuovi, Jokakoti) Kannelmäessä ja toteutuneisiin hintoihin postinumeroalueella (Tilastokeskus, Asuntojenhinnat.fi). Tutkimusalueen ulkopuolella (aseman 13

15 vieressä) rakennettava uudiskerrostalon pyyntihinta on keskimäärin 4575 /as.m 2 (sis.alv 23%). Kohteen talot A ja B valmistuvat syksyksi 2012 ja talo C kevääksi Syksyllä valmistuvista asunnoista vajaa 60% on myymättä ( ). Uudistuotannon haasteeksi muodostuu, että tutkimusalueella olemassa olevien vanhojen asuntojen toteutuneet myyntihinnat ovat olleet noin 2500 /m 2 (Tilastokeskus 2012 a,b). Jos hintaan lisää kaikki peruskorjauksen tuomat kustannukset (noin 1000 /m 2 ), hinta pysyy matalampana kuin uudistuotanto. Tämä muodostuu haasteeksi etenkin tutkimusalueelle uudistuotantoa rakennettaessa. Vanhan asuntokannan houkuttelevuus voisi lisääntyä. Toteutuneista myyntihinnoista havaittiin, että Kannelmäen luvulla rakennetuista asuintaloista on maksettu noin 200 /as.m 2 korkeampaa neliöhintaa kuin 70 luvun asuintaloista. Tämä viittaa matalampaan aluearvostukseen ja tuleviin peruskorjaustarpeisiin. Taulukossa 8 esitetään myyntihinnan vaikutusta potentiaaliseen katteeseen. Hankkeen kannattavuus riippuu myös laskelmista puuttuvista tekijöistä: tontin ostohinta, rakennusoikeuden hinta, kaavoitusmaksut, laajat massanvaihdot, erikoisperustukset, vesi, viemäri ja sähköliittymismaksut sekä rakennuttajan tuottotavoitteesta. Liike ja toimistotilan myyntihinta arvioitiin vuokratuoton avulla. Kannelmäen alue kilpailee houkuttelevuudesta Konalan, Haagan, Lassilan ja Pitäjänmäen vanhojen yritys ja teollisuusalueiden kanssa. Vuokrattavia kohteita kyseisillä alueilla oli yhteensä 473 kappaletta ja myytävänä 59 kappaletta. Kannelmäestä tulee tulevaisuudessa olemaan raideyhteys lentoasemalle, joka voi lisätä alueen kiinnostusta yritysten keskuudessa. Syksyllä 2011 toimitilojen vajaakäyttöaste oli 10, 8% ja liiketilojen 2,7 % (Helsingin Tietokeskus 2012). Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöennusteen arvioitiin vuoden 2012 syksylle olevan toimistotiloille 15,9 % (Kiinteistötieto Oy 2012). Toimisto ja liiketilahuoneiston neliöhinta laskettiin käyttäen vuokratuottoperusteena 8 prosenttia ja ohjeellisena viitearvona toimiston bruttoneliövuokria Helsingin alueella (Helsinki tilastokeskus 2012). Nettovuokratuoton perusteella 8 % tuottovaatimuksella toimistojen neliöhinta jää 2000 euron tasoon. Toimistojen arvo riippuu puhtaasti kahdesta muuttujasta; nettovuokratulosta ja sijoittajan tuottoodotuksista. Uusien kaavamääräysten mukaisista pysäköinninjärjestelyistä aiheutuvat kustannukset ovat poikkeavan suuret, minkä vuoksi autopaikoista aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon ratkaisevina kustannustekijöitä. Taulukosta 8 esitetään laskennallisia bruttokatteita eri myyntihinnoilla. Havaitaan, että osa hankkeista tulee kannattamattomaksi jo ilman laskennasta puuttuvia tontti yms. kustannuksia. Samassa taulukossa havainnollistaan, miten kannattavuuteen vaikuttaa alempi asuntojen hintapyyntö ja toimisto ja liiketilojen osalta korkeampi joskin teoreettinen myyntihinta. Viimeksi mainitussa on hyvä huomata, että toimistovuokraodotukset nousevat reilusti tilastollisen keskiarvon yläpuolelle (Helsingin tietokeskus 2012). Lisäksi taulukossa 8 esitetään myös asunto osakeyhtiön maksettava rakennusoikeuskorvauksen (# summa) tai sen vastaanottaman täydennysrakentamiskorvauksen (* summa) arvo ( /k m 2 ) 14

16 Taulukko 8 Kannelmäen potentiaalisen myyntihinnan vaikutus saatavaan katteeseen (sis. pysäköintikustannukset) ilman korvauksia ALV 0%. /k m2. Täydennysrakentamiskorvaus (+), korvaus rakentamisoikeudesta ( ) esitetty rinnalla Asunto ALV 23% /as.m 2 Asunto ALV 0% korvaus korvaus 3252 korvaus korvaus korvaus /as.m korvaus Klaneettitie # 611 # 467 # 324 # 180 # 37 # Klaneettitie # 1748 # 1537 # 1366 # 1174 # 983 # townhouse Klaneettipolku # 712 # 569 # 425 # 282 # 138 # Klaneettipolku # 1767 # 1576 # 1385 # 1194 # 1002 # townhouse Klaneettitie asuminen Pelimannintie * - * * - * - * * Pelimannintie * -378 * -522 * -665 * -809 * -952 * Pelimannintie * 84 * -60 * -203 * -347 * -490 * 26 Pelimannintie * -969 * * - * - * * Purpuripolku * 658 * 467 * 276 * 85 * -107 * VAIHTOEHTO A Purpuripolku * 446 * 255 * 64 * -128 * -319 * VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja * * * * * *+41 VAIHTOEHTO A Purpurikuja * * * * * *+31 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Purpurinkuja , VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie Toimisto ALV 0% /m korvaus korvaus korvaus korvaus korvaus korvaus Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 28 toimisto Pelimannintie 30 toimisto 535 # 347 # 158 # -30 # # 346 # 158 # -31 # # # *As.Oy:llä mahdollisuus saada täydennysrakennuskorvausta. Ko. tilanteessa ei nykykäytännön mukaan anneta, koska nettoarvonnousu < 0 # As.Oy on velvollinen maksamaan rakennusoikeudesta korvausta, kun arvo ylittää 1 milj.. Ko. tilanteessa raja alittuu # # 15

17 Pysäköinti Uudisrakentamishanke laukaisee pysäköintijärjestelyvelvoitteen. Siksi on syytä tarkastella kuinka pysäköintikustannukset kohdentuvat eri taloyhtiöille. Jos osakkaista löytyy halukkuutta ostaa uusia pysäköintihalliosakkeita, voidaan (taulukossa 8) esitetystä negatiivisesta katteesta huolimatta voidaan hanke toteuttaa. Tähän ei voida kuitenkaan vanhoja asuntoyhtiöitä velvoittaa. Näin on katsottava, että saadulla tuotolla kustantaa pysäköintivelvoite. Pysäköinnin kustannukset nousevat maanalaisen pysäköinnin myötä, kun suunnitelmassa koko alueen pysäköintivelvoite otetaan huomioon. Pysäköintiratkaisut tuovat eri suuruisia kustannuksia: kadunvarteen tehdyn vinoparkkipaikan kustannus on noin 4500, maanalainen pysäköinti Pelimannintie 28 pysäköintihallissa noin /ap. Klaneettitie 2:n pysäköintihallissa riippuen toteutettavasta koosta on hinta noin /ap tai /ap. Huomattavaa on, jos pienempi pysäköintihalli ei riitä, niin lisäpaikkojen hinta kohoaa /ap. Suunnitelmassa ei ole jaettu asunto osakeyhtiöittäin uusien pysäköintilaitosten paikkoja. Näin keskiarvokustannukseksi saadaan noin /ap, johon on mukaan laskettu katupaikkojen hintaa alentava vaikutus. Tätä arvoa käytettiin taulukossa 8. Taulukossa 9 esitetään pysäköintijärjestelyiden kustannukset. Pysäköinnin kokonaiskustannukset tekevät useimmat suunnitelman hankkeet kannattamattomiksi. Autopaikan kustannusvaikutus noin 400 /k m2 rakennettavaa kerrosneliötä kohden. Nykyisten asemakaavassa merkittyjen pysäköintitonttien vuokrasopimusten purkamisen (Helsingin kaupungin aloitteesta) yhteydessä asunto osakeyhtiöillä on oikeus saada vastaavan tasoinen autopaikka kohtuulliselta etäisyydeltä. Näin ollen ko. asuinyhtiöllä on suurempi todennäköisyys saada kadunvarsipaikka kuin muilla ja näin vähentää pysäköintihalliosakkeiden lunastuksien määrää.. 16

18 Taulukko 9 Kannelmäen alueen pysäköintijärjestelyiden kustannukset osoitteittain uudet autopaikat sis.vierasp järjestettävät paikat pysäköinnin kokonaiskustannuksesta kpl kpl ALV 0% Klaneettitie Klaneettitie townhouse Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku Klaneettipolku townhouse Klaneettipolku liiketila Klaneettitie asuminen Klaneettitie liiketilat+kuntosali Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Purpuripolku VAIHTOEHTO A Purpuripolku VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja VAIHTOEHTO A Purpurikuja VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie Pelimannintie 28 toimisto Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie 30 toimisto Purpuripolku 3 5 2) ) Rasitepaikkojen velvollisuus siirretty kerrostalolle 2) Kaupungin omistama talo, joka menettää pysäköintimahdollisuudet Kokonaisuudessa pysäköintijärjestelyjen kustannukset koko alueella on noin 21,2 miljoonaa euroa. Samalla rahalla voitaisiin toteuttaa 13 km tie ja infraverkoston rakentaminen uudelle asuinalueelle ja toteuttaa 4 tonttikatua (500 m) katuliittymineen. Arvioilta kerrostalotontteja (leveys 50 m, pituus 75 m) voisi olla ko. alueella 90 kpl tonttikatujen ympäristöön. Asumiseen tarkoitettuja kerrosneliöitä olisi noin k m 2 tai asuntoa. Autopaikat pystyttäisiin järjestämään pihapaikkoina suhteessa 1 ap/asunto. 17

19 Herttoniemi, Helsinki Taustatiedot Herttoniemen suunnitelmassa muodostettaisiin asunto osakeyhtiöitä tonttikohtaisesti. Rakennuskustannuksissa on sen vuoksi käytetty referenssinä kerrostaloa, jonka peruskustannus Helsingissä on noin / k m 2 (TAKU 2012) ALV 0 %. Townhouse talolle on käytetty kustannukseksi rivitalon referenssiä 1239 / k m 2 (TAKU 2012) ALV 0 %. Hissi ja portaikkokustannukset (Haahtela & Kiiras 2012 s. 226, 301) on lisätty erikseen. Taulukossa 10 esitetään pinta alatietoja asunto osakeyhtiöiden suuruuksista. Taulukko 10 Herttoniemen suunnitelman rakennusten pinta alatiedot tonttikohtaisesti Bruttoala kerrosala nettoala laskennallinen 1) brm2 kem2 m2 as.m2 Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja ) laskennallinen asunto ala on laskettu 71 % bruttoalasta Myyntihinnaksi on asetettu 4500 as.m 2 (sis. ALV 23%). Laskennassa on käytetty ALV 0 % hintaa 3658 /as.m 2. Valinta on perusteltu tarkemmin analysointiosuudessa. Tontit olisivat kaupungin vuokratontteja. Alueen kehittämiskulut Täydennysrakentamissuunnitelmassa on esitetty alueen kehittämiseksi toimenpiteitä. Taulukossa 11 esitetään arviot Helsingin kaupungille tulevista kustannuksista. Kustannuksiin ei ole laskettu luontoon liittyviä toimenpiteitä: hakkuita, ruoppauksia, ojien kunnostamista jne. Kaukolämpöverkon laajentaminen on laskettu. Kokonaisuudessa kustannukset ovat noin 0,5 miljoonaa euroa puistoon. Suurin investointi olisi reilut 5,5 miljoonaa euroa maauimalaan, jonka investoinnista puuttuu mm. vesi ja viemäri sekä sähkölinjan tuominen alueelle. 18

20 Taulukko 11 Herttoniemen kehittämissuunnitelman kustannukset ALV 0% Mäenlaskijan puisto Rantapuisto SUMMA ALV 0% kpl jm m2 ALV0 per yhteensä m/m 2 /kpl ALV pelikenttä pelikenttä kevytliikenne 3m kevytliikenne hiekka m pukukoppi 1) ulkopenkit 2) kesäkioski uusia puut huvimaja sauna nurmikenttä uudet puut ranta kahvila Maauimala laituri ponttonit 4) uima altaat 4) ) pihavarasto Pauli 4,8 x 6,0 kahdella ikkunalla. Kaksi kappaletta. a hinta lähde Wood Group 2012a 2) a hinta lähde Wood Group 2012b 3) 4mx4m kesäkioski, a hinta lähde Planiatalo Oy 4) Arvioitu: muottityöt, vedenalainen betonointi, betonityöt. V=5xala. Haahtela & Kiiras ) a hinta lähde Finnlamelli Oy 2012c muut: a hinta lähde RIL 2006 Käytetty kustannusmuutoskerroin 2006 >2012/5 on 1,28= 136/106,1 (Tilastokeskus 2012a) Käytetty rahanarvonmuutoskerroin 2009 >2012/5 on 1,07= 115,9/108,3 (Tilastokeskus 2012e) RIL RIL Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN Wood Group 2012a. Wood Group pihavarasto Pauli. Saatavissa group.fi/tuotesivut/tuuri.htm Viitattu: Wood Group 2012b. Wood Group piha pöytä ja penkit.saatavissa group.fi/tuotesivut/tuuri.htm Viitattu: Planiatalo Oy sähköpostiviesti neliöhintatiedoista T.Seppälä T. Kärsikäs (Iin Fasadi Oy) T.Seppälä Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi Saatavissa: Viitattu Haahtela & Kiiras Talonrakennuksen kustannustieto Haahtela kehitys Oy ISBN Finnlamelli Oy 2012c. Huvila 134. Tarjous Finnlamelli Oy Kannattavuuslaskenta Suunnitelmalle on laskettu kokonaiskustannukset taulukossa 12. Tuloksia tarkasteltaessa on huomioitava, ettei kustannuksiin ole huomioitu mm. kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja; paalutusta, pilaantuneiden maiden käsittelyä ja normaalia laajempia massanvaihtoja eikä vesi, viemäri ja sähköliittymismaksuja. Laskelma on karkealla tasolla, koska potentiaaliset myyntitulot ovat riippuvaisia asuntojen lukumäärästä ja koosta. Rakennuttaja on myös ALV 23% maksuvelvollinen. 19