Toteutussuunnitelma: Kaupunginvaltuuston ja hallituksen aiemmat päätökset: Yleistä: Lähtökohdat:

Transkriptio

1 Toteutussuunnitelma: Taustat: Kuntaliitosrahojen käyttökohteen tarkoitus on lisätä Savonrannan kaupunginosan ympärivuotista vireyttä, viihtyvyyttä ja tuoda pitkäaikaisia positiivisia vaikutuksia alueelle. Kaupunginvaltuuston ja hallituksen aiemmat päätökset: Yleistä: Kaupunginvaltuusto Kääpäsaaren lomamökkeihin varataan ,00 euron määräraha Kaupunginhallitus Savonlinnan Yritystilat Oy:tä pyydetään laatimaan suunnitelma hankkeen toteuttamismallista mennessä. - Hanke valmistellaan yhteistyössä kehitysjohtajan ja talous- ja strategiajohtajan sekä Savonlinnan Yrityspalvelut Oy:n ja Savonrannan aluejohtokunnan kanssa. - Savonlinnan Yritystilat Oy:n tulee selvittää myös EU-rahoituksen mahdollisuus. - Hankkeeseen pyritään saamaan myös yhteistyökumppaneita mukaan mahdollisella rahoitus- ja lomamökkiosakepanostuksella. Savonlinnan Yritystilat Oy:n hallitus päätti että; - Yritystilat ilmoittavat kaupunginhallitukselle, ettei ko. päätöksen mukaista toimeksiantoa ehditä tekemään annetussa aikataulussa ja esittää, että Yritystilat kokoavat päätöksen mukaisen työryhmän, joka tekee uuden esityksen aikatauluksi ja jakaa selvitystyön vastuualueet työryhmän jäsenille. Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus päätti, että suunnitelman on oltava valmis helmikuussa Lähtökohdat: Talotehtaat eivät ole innostuneet lähtemään hankkeeseen mukaan omalla riskillä. Toistaiseksi ei ole löytynyt kohteesta kiinnostunutta investoijaa. Hankkeen tukikelpoisuus selvitetään vielä kerran lähettämällä tämä/kaupunginhallituksen päätöksen mukainen suunnitelma kommentoitavaksi EU-rahoituksesta vastaaville viranomaisille. Suunnitelma perustuu Savonrannan kehittämissäätiön, Savonrannan Sampo ry:n, Savonrannan Sampo Oy:n hallitusten, Savonrannan aluejohtokunnan sekä hankkeen työryhmän kokouksissa esille tulleisiin näkemyksiin. Kohteet toteutetaan Savonrannan Sampo Oy:n omistamalle alueelle. Kunta: Savonlinna Kaupunginosa: Savonranta Kylä: Jouhenniemi Tila: Kääpäsaari 4:85 Alue: 3 RM, rakennuspaikat 3,4,5 ja 6 (ks. maankäyttöluonnos)

2 Alueella on voimassa oleva rantakaava. - Rakennettavaksi ajateltu alue on yhtä lomarakennuspaikkaa, tonttijako omiksi rakennuspaikoiksi vaatii kaavamuutoksen. Loma-asuntojen rakennuspaikoiksi kaavoitettuna minimi tonttikoko on m2, pysyvään asumiseen/omakotitalotonteiksi kaavoitettuna m2. - Rakennuspaikoilta on purettu pois vanhat loma-asunnot perustuksineen. - Rakennuspaikoilla on vanhaa puustoa jota pyritään säilyttämään mahdollisuuksien mukaan. - Rakennuspaikoille on tuotu kunnallistekniikan liittymät eli käytännössä tonttijako soveltuu lähinnä vuokrakäyttöön tuleville loma-asunnoille. Savonlinnan Yritystilat Oy toimii rakennuttajana ja kiinteistöt tulevat yhtiön taseelle. - Savonlinnan Yritystilat Oy vuokraa rakennuspaikat Savonrannan Sampo Oy:ltä. - Kunnallistekniikan liittymämaksut maksaa rakennuttaja. - Sähköliittymät maksaa rakennuttaja, Tv-liittymät toteutetaan satelliittiantennilla. 1. Loma-asunnot rakennetaan ympärivuotiseen vuokrakäyttöön (ensisijainen vaihtoehto) Toimintaa pyörittämään haetaan ulkopuolinen operaattori, joka vastaa kohteiden vuokrauksesta, markkinoinnista, sisustuksesta, vuokrakäytön vaatimasta varustelusta, siivouksesta, kunnossapidosta ja muista toiminnan vaatimista käytännön järjestelyistä. - Onnistuessaan tuo Savonrannalle pitkäaikaisia hyötyjä ympäri vuoden vilkastuttaen liikeelämää. - Mahdollisuus saada ammattimainen operaattori pyörittämään liiketoimintaa. - Pienemmät tonttikoot, alue tulee tehokkaammin hyödynnettyä. - Ei sulje pois mahdollista investoijaa eikä kohteitten myyntiä myöhemmässä vaiheessa, myyminen yksittäisinä mökkeinä omarantaisina maapohjan kanssa vaatii tonttijaon ja kaavamuutoksen. - Vastaavia hankkeita toteutetaan muuallakin, ainakin joku uskoo toimintamalliin. - Hyvän operaattorin löytäminen saattaa olla vaikeaa. - Käyttöasteen saaminen riittävälle tasolle ei ole helppoa. - Venäläisten matkailijoiden määrä laskussa, eikä Venäjän viimeaikaisten tapahtumien vaikutusta matkailuun vielä tiedetä. - Tappioriski Savonlinnan Yritystilat Oy:lle. Hankkeen aikataulu: Hanke toteutetaan 2 vaiheessa. - Ensimmäiset 4 loma-asuntoa toteutetaan Niihin käytetään noin puolet hankkeeseen varatuista rahoista ( euroa) ja loput rahat käytetään Vaihtoehtoisesti käytetään kaikki hankkeeseen varatut rahat ( ) kerralla ja rakennutetaan 8 loma-asuntoa. Hankkeen käytännön toteutus Vaihtoehto 1: Savonlinnan Yritystilat Oy järjestää loma-asuntojen rakentamisesta urakkakilpailun. - Loma-asunnoista (2 erikokoista; noin m2 ja noin m2) laaditaan huonetilaohjelma ja rakennustapaselostus.

3 - Tarjoajille annetaan kiinteä kokonaishinta, jolla kohteet on toteutettava huonetilaohjelman, rakennustapaselostuksen, kaavamääräysten, alueelle laaditun alustavan maankäyttösuunnitelman ja Savonlinnan kaupungin aluetta koskevien rakennusmääräysten puitteissa ns. muuttovalmiina rakennuksina. - Tarjoajalle annetaan mahdollisuus rakentaa kohteita/kohde alueelle omalla riskillä. Tällainen tarjoaja on etusijalla urakoitsijaa/talotoimittajaa valittaessa. - Talotoimittajaksi valitaan rakennuttajalle parhaiten sopivan/kokonaisedullisimman vaihtoehdon tarjonnut yritys. - Kustannusarvion ylittymisen riski on pieni. - Talotoimittajien kokemus vuokrakäyttöön toimitetuista kohteista tulee hyödynnetyksi. - Hanke saadaan nopeasti liikkeelle. - Mahdollistaa talotoimittajan mukaantulon hankkeeseen omalla riskillä. - Saadaan useampia näkemyksiä hyvästä vuokrakohteesta. - Saattaa karsia tarjoajien määrää. - Aluesuunnittelu voi jäädä vaillinaiseksi (riskiä pienentää se, että alue 1 on tien toisella puolella erillään. Seuraava isompi alue voidaan toteuttaa esim. aluesuunnittelun kautta). - Saattaa aiheuttaa alueen jatkosuunnittelussa ongelmia ja sitoa rakennuttajan liiaksi yhteen talotoimittajaan/urakoitsijaan. (riskiä voidaan minimoida tarjouspyyntö- ja sopimusteknisesti mm. sopimalla, että suunnitelmat jäävät rakennuttajan omaisuudeksi). Vaihtoehto 2: Hankeen suunnittelu kilpailutetaan ja rakentaminen kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla. - Aluesuunnittelua viedään pitemmälle. - Suunnitellaan kaksi tyyppimökkiä (noin m2 ja noin m2). - Urakoitsijat/talotoimittajat kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla. - Suunnittelua voidaan ohjata koko prosessin ajan. - Parempi ja pitemmälle viety aluesuunnittelu. - Ei sido rakennuttajaa liian kiinteästi yhteen talotoimittajaan/urakoitsijaan. - Vie huomattavasti enemmän aikaa ja vaatii enemmän työtä. - Kustannusarvion ylittyminen. Talouden analysointia vuokrausvaihtoehdossa (toteutetaan 8 loma-asuntoa): Vuosittaiset kustannukset/mökki (ilman operaattorin kuluja ja liikevoittoa) - sähkö kiinteistövero vesimaksut tontin vuokra vakuutukset 200 = varautuminen pieniin korjauksiin /vuosi/mökki - poistot Yritystilojen taseessa /25 vuotta = /8 = /mökki - Savonlinnan Yritystilat Oy: n hallinto- ja henkilöstökulut 500 /vuosi/mökki - Myynnillä katettavat kulut noin alv 10 % = / vuosi = 0-tulos Yritystiloille Vuosittaiset tuotot (maksimi 20 viikkoa) - Kesä; 3 x 1000 (kesäkuu) + 5 x (kesäkuu + heinäkuu) + 4 x 1000 (elokuu) =

4 - Talvi, kevät, syksy; 2 x 1200 (joulukuu + tammikuu)+ 6 x (muut kuukaudet)= Yhteensä (jos saatavat hinnat 30 % pienempiä; ). - Realistinen myynti ainakin alussa on maksimissaan 16 viikkoa eli (jos saatavat hinnat 30 % pienempiä, ). Miten operaattori kattaa omat kulunsa ja miten saa liikevoiton? Miten taataan että Yritystilat eivät tee tappiota ja Yritystilojen kassavirta on positiivinen? Riittääkö kohteen ja Savonrannan vetovoima edes noihin pienempiin myyntilukuihin? Talouslaskelmat ovat internetistä ja muualta kerättyjen tietojen perusteella tehtyjä arvioita. Työryhmässä oli myös arvioita, että saatavat viikkohinnat olisivat ainakin % pienempiä ja viikkoja on arvioitu saatavaksi myytyä puolet liikaa. 2. Kohteet rakennetaan myyntiin (käytännön toteutus kuten vaihtoehto 1) - Vuokrakäyttöön liittyvä tappioriski ja korjausvastuu siirtyvät ostajalle. - Aina kun kohde on saatu myytä, voidaan saadulla rahalla rakentaa lisää kohteita. - Tonttikoko myyntikohteissa huomattavasti suurempi, vähemmän kohteita samalle maa-alalle. - Pitkä myyntiaika. - Suunnitteluriski, kohde ei miellytä ostajaa. Yleensä perhe haluaa itse päättää loma-asuntonsa suunnittelusta. - Kohteitten käyttöaste voi jäädä alhaiseksi, eivät mahdollisesti tule vuokramarkkinoille. - Tappioriski Savonlinnan Yritystilat Oy:lle. Talouden analysointia myyntivaihtoehdossa: Loma-asuntojen myynti 8 kpl, a 105 m2 - Myynnissä olevat uudehkot/uudet kohteet /m /m2 - Easy Holiday, /m2 (uusi) - Noin /m2 myyntihinnalla saadaan investointi takaisin (ei sisällä tonttia). - Ei sisällä korvausta Savonlinnan Yritystilat Oy:n projektiin tekemälle työpanokselle. Luvut ovat internetistä ja muualta kerättyjen tietojen perusteella tehtyjä arvioita. 3. Kohteet toteutetaan myytäviksi lomaosakkeina (käytännön toteutus kuten vaihtoehto 1) - Savonlinnan Yritystilat Oy rakennuttaa kohteet myytäviksi lomaosakkeina. - Savonlinnan Yritystilat Oy vuokraa tontit Savonrannan Sampo Oy:ltä (lunastusmahdollisuus) tai ostaa (vie pääomia pois rakentamiselta) ne itselleen. - Onnistuessaan tuo Savonrannalle pitkäaikaisia hyötyjä ympäri vuoden vilkastuttaen liikeelämää. - Mahdollisuus saada ammattimainen operaattori pyörittämään liiketoimintaa. - Pienemmät tonttikoot, alue tulee tehokkaammin hyödynnettyä. - Ei sulje pois mahdollista investoijaa myöhemmässä vaiheessa.

5 - Pitkä myyntiaika. - Operaattorin löytäminen vaikeaa - Riittävä määrä osuuksia saattaa olla vaikea myydä, erittäin iso taloudellinen riski. Talouden analysointia, lomaosake malli: Hovi Holiday (Saimaalla) - ¼ osake , 50,5 m2-90,00 m2 (käyttöala) - Vastike noin 100 /kk - Käyttöoikeus viikkoa/vuosi/osake Ruka, Levi, Katinkulta, Tahko, Kalajoki ja myynnissä olevia muita Lapin kohteita (viikkoosakkeet) - Osakkeita myynnissä 700, /vko - Ruka 78 m2, /vko, uusi - Levi, 4+2 vuodepaikkaa, vko 9, 8 900, vastike 260 /vko/vuosi - Tahko, vuodepaikkaa, vko 29, Kääpäsaari 8 mökkiä, a , investoinnit takaisin, ei tuottoa operaattorille eikä Yritystiloille/kaupungille. - ¼ osake, (kaikki osakkeet myytävä) - 1/8 osake (kaikki osakkeet myytävä) - 12 viikko-osaketta myytävä hintaan viikko-osaketta myytävä hintaan ,00-52 viikko-osaketta myytävä hintaan Tarvitaan operaattori pyörittämään toimintaa (kaupallinen tai tyyliin toimintakeskus) - Vastikkeita saatava /vuosi /mökki + alv 10 % pakollisiin kuluihin (sähkö, vesi, kiinteistövero, tontin vuokra, vakuutukset) ilman varautumista korjausvelkaan. (Ei sisällä siivousta, vuodevaatteiden pesua, lumitöitä, rikkoutuvia astioita yms.) Talouslaskelmat ovat internetistä ja muualta kerättyjen tietojen perusteella tehtyjä arvioita. Yhteenveto/päätelmä/esitys (aluejohtokunnan kanssa käytyjen keskustelujen perusteella): Kuntaliitosrahojen käyttäminen on viivästynyt huomattavasti ja inflaatio syö niitten arvoa koko ajan. Järkevimmältä vaihtoehdolta vaikuttaa aloittaa investoinnit vaihtoehdon 1 mukaisesti ja toteuttaa ensimmäisessä vaiheessa 4 loma-asuntoa alueelle 1. Suunnitelmaa voidaan muuttaa ja kehittää saatujen kokemusten perusteella. Investoijia ja yhteistyökumppaneita etsitään mukaan koko ajan projektin edetessä. Alueen omistajan kannattaisi käynnistää kaavoitusprosessi jossain vaiheessa, kun idea alueen jatkojalostamisesta on selkeytynyt. Vaihtoehtoisesti harkitaan kaikkien (8) loma-asuntojen toteuttamista kerralla, jolloin saadaan mahdollisesti säästöjä aikaiseksi.

6 Jatkotoimenpiteet Investoijan haku yhteistyökumppaniksi käyttäen määrärahaa vipuna Erillinen osakeyhtiö investoijan ja Savonlinnan Yritystilat Oy:n kanssa. - Paikallinen tai maakunnallinen matkailutoimija. - Valtakunnallinen toimija, ulkomainen toimija - Talotehdas Projektin myynti investoijalle (määritellyillä ehdoilla) - Kokonaan - Varaamalla, myymällä tai vuokraamalla tontteja talotoimittajille tai investoijalle alueelta. Muut projektiin vaikuttavat asiat: - Alueelle on tehtävä kattavampi aluesuunnittelu viimeistään siinä vaiheessa, kun toimintamallista on päätetty, tietoa on kertynyt lisää ja muita alueita ryhdytään rakentamaan. - Savonlinnan Yritystilat Oy ei ryhdy operaattoriksi. - Savonlinnan Yritystilat Oy:n tulee tehdä kohteella vähintään 0-tulos, positiivinen kassavirta ja mielellään saada kerätyksi puskuria tulevaisuudessa syntyvään korjausvelkaan. - Savonlinnan Yritystilat Oy:n on saatava tappiotakuut joko kaupungilta tai Savonrannan Sampo Oy:ltä - Järjestelystä ei saisi syntyä kilpailua vääristävää toimintaa/piilotettua yritystukea. - Hankkeelle ei todennäköisesti saada. EU-rahoitusta - Kaupungin kokonaan tai osittain omistama yhtiö rinnastetaan tulevaisuudessa suuryritykseksi, jonka on mahdollisuus saada maksimissaan 10 % tukea. - Operaattori joutuu myös panostamaan melkoisesti (irtokalusteet, sisustus, astiastot, veneet, mahdollisesti liinavaatteet, yms. varustus) - Vuokrakäyttöön varustelun hinta tasosta riippuen. (YIT:n 77 m2 kohteessa varustepaketin hinta ). - Ulkomaisen investoijan etsimistä varten pitää tehdä esitemateriaali. - Ulkomainen toimija/investoija voi tuoda mukanaan liiketoimintamallin ja toiminta-ajatuksen, jota emme suomalaisina itse osaa ottaa huomioon. - Venäläisten matkailijoiden määrä on Venäjän viimeaikaisen kehityksen ja tapahtumien johdosta laskenut ja tulevaa kehitystä on vaikea ennustaa. - Venäjän viimeaikaiset tapahtumat saattavat vaikuttaa positiivisesti venäläisten investoijien haluun viedä rahat ulkomaille turvaan ja sijoittaa niitä kiinteään omaisuuteen ulkomailla. Heikki Kokki, toimitusjohtaja Savonlinnan Yritystilat Oy Liitteet: 1. Kartta, johon alueet on merkitty alueen maankäyttöluonnos 3. Alueen rantakaava 4. Alustava kustannusarvio

7