Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Sanasto

Transkriptio

1 ETELÄ-SUOMI-VIRO INTERREG III A hanke KIINTEISTÖALAN SUOMALAIS-VIROLAINEN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE Sanasto Raportti on valmistunut osana Kiinteistöalan Koulutussäätiön vetämää Kiinteistöalan suomalais-virolaista kehitys- ja koulutushanketta (SVING). Hanke on Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A -ohjelman, Uudenmaan ympäristökeskuksen ja Viron talous- ja liikenneministeriön (Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium) rahoittama. Hankkeella ovat yritysrahoitusta antaneet: Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy, ISS Palvelut Oy, KESKO, Kumpulan Kiinteistöt Oy, Matinkylän Huolto Oy, Ovenia Oy Pähkinä Hoito Oy, Realco Oy, Senaatti-kiinteistöt, SOL Palvelut Oy, VVO-yhtymä Oyj, YIT Kiinteistötekniikka Oy Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Sanasto Tekijäorganisaation esittely Suomen Kiinteistöliitto ry on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio, jonka jäsenkenttä muodostuu asunto-osakeyhtiöistä, kiinteistöosakeyhtiöistä, asuinvuokratalojen omistajista sekä vuokranantajista. Lakimies Sirkka Terho on toiminut Kiinteistöliiton lakimiestehtävissä vuodesta Hän on hyvin perehtynyt erityisesti asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä koskeviin yhtiö- ja sopimusoikeudellisiin kysymyksiin. Hänellä on kokemusta niin kotimaisista kuin kansainvälisistäkin kehityshankkeista. Sirkka Terho (VT) Suomen Kiinteistöliitto ry 1

2 Edessäsi oleva raportti on syntynyt Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVINGin tuloksena. Hanke aloitettiin syksyllä 2005 ja se päättyi vuoden 2007 lopussa. Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A-ohjelmaan kuuluvan hankkeen EUrahoituksesta on vastannut Varsinais-Suomen liitto. Suomen kansallinen rahoitus on saatu Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Viron kansallinen rahoitus talous- ja liikenneministeriöltä. Lisäksi rahoitusta on saatu suomalaisilta yrityskumppaneilta. Hankkeen tarkoituksena on ollut: lisätä omistajien tietoisuutta omaisuutensa säilyttämisestä ja ylläpitokulttuurista. Tietoisuuden toivomme lisäävän halua panostaa ylläpitotoiminnan laatuun. luoda asiantuntijoille välineitä tuottaa ja tarjota hyvää ylläpitotapaa edistäviä palveluja kiinteistön koko elinkaaren ajan. lisätä asukkaiden ja ammattilaisten tietoisuutta kiinteistöjen energiataloudesta ja synnyttää heissä kiinnostusta energiatehokkuuden parantamiseen. Hanketyön aikana saatettiin yhteen kiinteistöalan toimijoita Suomessa ja Virossa monilta kiinteistöalan sektoreilta. Hankkeen seminaareihin ja workshopeihin on osallistunut mm. asumisneuvojia, asuntoyhdistysten hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, kaupunkikehittäjiä, kiinteistönhoitajia ja rakennusperinnön suojelusta vastaavia virkamiehiä. Tämä raportti yhdessä muiden hankkeen raporttien kanssa ovat osaltaan työkaluja, joiden avulla levitetään tietoa hankkeen tuloksista. Kiitämme lämpimästi kaikkia yhteistyössä mukana olleita tahoja. Erityisesti haluamme kiittää rahoittajia, meitä työssämme opastaneita virkamiehiä, yritysrahoittajia, harjoittelijoita, harjoittelutyöpaikkoja tarjonneita, tilaisuuksiin osallistuneita ja hankkeen ohjausryhmää. Kiitämme myös Suomen ympäristöministeriötä, jonka tuella luotiin yhteistyölle pohja jo 1990-luvulla. Yhteistyö on ollut opettavaista ja hedelmällistä. Toivomme, että lukija hyötyy työn hedelmistä tämän raportin muodossa. Tallinnassa Kiinteistöalan Koulutussäätiö Keijo Kaivanto toimitusjohtaja, rehtori, asiamies Tallinna Tehnikaülikool Roode Liias professori, dekaani 2

3 KIINTEISTÖNHOITOSANASTO Suomi-viro-venäjä KINNISVARA KORRASHOIU SÕNASTIK Soome-eesti-vene СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ ПО УХОДУ ЗА НЕДВИЖИМОСТЬЮ Финско-(Английский)-Эстонско-Русский 3

4 SISÄLLYSLUETTELO SISUKORD 1 KIINTEISTÖN PERUSKÄSITTEET 7 KINNISVARA PÕHIMÕISTED 2 KIINTEISTÖYHTIÖN HALLINTO 9 KINNISVARAÜHISTU HALDUS 3 KIINTEISTÖN HOITO JA HUOLTO 17 KINNISVARAHOOLDUS 4 KUNNOSSAPITO 21 REMONT 5 TUOTE- JA LAATUAJATTELU 24 TOODE JA KVALITEET 6 KÄYTTÖ 29 KASUTAMINE 7 TÖIDEN SUORITTAMINEN 31 TÖÖDE SOORITAMINE 8 TILAT JA ALUEET 39 RUUMID JA ALAD 9 KASVITYÖT 40 HALJASTUSTÖÖD 10 TULOKSELLISUUS 41 TULEMUSLIKKUS 11 MUUTA 42 VARIA HAKEMISTO 50 MÕISTETE LOEND 53 INDEX 56 СПРАВОЧНИК 59 4

5 ESIPUHE Tämä sanasto korvaa vuonna 1995 julkaistun Suomi-Venäjä-Viro Kiinteistönhoitosanaston, joka oli tuotettu pääosin Suomen ympäristöministeriön rahoittamassa Kiinteistönpitokulttuurin edistäminen Baltiassa ja Venäjällä projektissa. Tuolloin työn pohjana olivat olleet KIMI-sanasto ja Kiinteistösanasto. Kiinteistönhoitosanaston päivittäminen tuli ajankohtaiseksi Interreg IIIA ohjelmaan kuuluvan SVING-projektin (Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke) myötä. Projektin kaksivuotinen työ on saatu päätökseen joulukuussa Yhtenä projektin tuloksista voidaan tarjota erityisesti Suomen ja Viron välisessä yhteistyössä käytettäväksi sanasto, joka sisältää kiinteistönhoidon termien lisäksi myös uutta kiinteistöjen ylläpidon ja hallinnon termistöä. Samalla vähiten käytettyjä kiinteistönhoidon termejä on poistettu sanastosta. Lisättyjen termien selitystekstien lähteenä on käytetty mahdollisimman laajasti RAKLI ry:n Kiinteistöliiketoiminnan sanastoa, koska termien samansisältöisyys on eduksi kaikille alalla toimiville. Alkuperäisen kiinteistönhoitosanaston tekemisestä oli projektin johtajana vastannut tutkimusjohtaja Mauri Marttila Suomen Kiinteistöliitto ry:stä, ja samasta organisaatiosta oli toiminut projektin sihteerinä tutkija Sari Äijälä. Työn valvojina olivat olleet Suomen ympäristöministeriön puolesta yli-insinööri Laila Hosia ja yli-insinööri Erkki Laitinen, ja sanastotyön osalta työtä oli valvonut myös yliarkkitehti Martti Tiula Rakennustieto Oy:stä. Seurantaryhmän jäseninä olivat olleet kiinteistöneuvos Raimo Vauhkonen Talotek Oy:stä, toimitusjohtaja Timo Multanen REIM-yhtiöstä ja toimitusjohtaja Toomas Kirsipuu AS Majatekista. Tutkimusjohtaja Mauri Marttila on osallistunut sanaston päivittämiseen. Sanastotyöryhmään ovat kuuluneet myös lakimies Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry:stä, professori Roode Liias ja lehtori Tiina Nuuter Tallinnan teknillisestä korkeakoulusta (TTÜ) sekä toimitusjohtaja Jüri Kröönström EKHHL:stä. Sanastotyön seurantaryhmänä ovat toimineet johtaja Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy:stä ja toimitusjohtaja Markku Kulomäki Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy:stä. Projektin edistymistä ovat julkisten rahoittajien edustajina valvoneet yli-insinööri Laila Hosia ympäristöministeriöstä sekä ylitarkastaja Martti Pelkkikangas ja tarkastaja Riitta Salasto Uudenmaan ympäristökeskuksesta. Viron sisäministeriön puolesta julkisten rahoittajien edustajina ovat toimineet neuvos Annika Põldma ja neuvos Kaja Hinno. Sanaston venäjännöksestä on vastannut apul. professori Ljudmilla Drõkina Tallinnan teknillisestä korkeakoulusta. Sanastosta toivotaan olevan hyötyä entistä laajemmassa yhteistyössä kiinteistöalalla. Kiitokset kaikille työhön osallistuneille. Helsingissä, joulukuussa 2007 Sirkka Terho lakimies, VT Suomen Kiinteistöliitto ry 5

6 EESSÕNA Sõnastik on 1995 aastal ilmunud Soome-Vene-Eesti Kinnisvarahoolde sõnastiku uus, parandatud trükk. Ajakohastamine oli Interreg IIIA-programmi kuuluva SVING-projekti osa (Kinnisvarvaldkonna Soome-Eesti arendus- ja koolitusprogramm). Kaheaastane projekt lõpeb käesoleva aasta detsembris ja üks projekti väljund on Soome ja Eesti ühistöös kasutatav sõnastik, kuhu on lisatud kinnisvara remontehitust ja haldust käsitlevad mõisted. Osa vanu, vähemolulisi mõisteid, jäeti välja. Lisatud mõisted ja nende selgitused kattuvad suures osas RAKLI ry Kinnisvaraäri sõnastikuga. Sõnastiku esimese trüki väljaandmisel oli projektijuht Mauri Marttila Soome Kinnisvaraliidust ja sekretär sama organisatsiooni teadur Sari Äijälä. Soome Keskonnaministeeriumi poolt vastutasid töö eest juhtiv insener Laila Hosia ja juhtiv insener Erkki Laitinen. Sõnavara osas on töös osalenud ka peaarhitekt Martti Tiula Rakennustieto Oy st. Järelevalve töögrupi liikmed kinnisvaranöunik Raimo Vauhkonen Talotek Oy-st, tegevdirektor Timo Multanen REIM osaühingust ja tegevdirektor Toomas Kirsipuu AS ist Majatek. Arendusjuht Mauri Marttila osales ka sõnastiku kaasajastamises. Töögruppi kuulusid veel jurist Sirkka Terho Soome Kinnisvaraliidust, professor Roode Liias ja lektor Tiina Nuuter Tallinna tehnikaülikoolist ning EKHHL-i tegevjuht Jüri Kröönström. Järelevalve komiteesse kuulusid KTI Kiinteistötieto Oy juhataja Hanna Kaleva ja Markku Kulomäki omanimelisest firmast. Projekti finantseerimisse olid kaasatud juhtiv insener Laial Hosia Soome Keskkonnaministeeriumist ning juhtiv kontrolör Martti Pelkkikanngas ja kontrolör Riitta Salasto Uudenmaa Keskkonnakeskusest. Eesti Siseministeeriumist koordineerisid finantseerimist nõunik Annika Põldma ja nõunik Kaja Hinno. Mõisted tõlkis vene keelde dotsent Ljudmilla Drõkina Tallinna Tehnikaülikoolist. Toimetas ja tõlkis eesti keelde Tiina Nuuter. Loodame, et sõnastik leiab suuremat kasutust. Tänan kõiki töös osalenuid Helsingis, detsember Sirkka Terho, jurist VT, Soome Kinnisvaraliit ry 6

7 KIINTEISTÖN PERUSKÄSITTEET KINNISVARA PÕHIMÕISTED 1 kiinteistö real estate, real property Lainsäädännössä kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin merkittyä maa- tai vesialueen omistuksen yksikköä. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. Sanaa kiinteistö käytetään puhekielessä yleisesti mm. pelkästä rakennuksesta. kinnistu Seadusandluses mõistetakse kinnistusraamatusse kantud maaüksust koos sellel paiknevate kinnistu omandis olevate ehitiste ja taimkattega. (Kõnekeeles kasutatakse Soomes mõistet sageli hoone kohta, Eestis levinud kõnekeelne mõiste on kinnisvara) недвижимость 2 (kiinteistön) elinkaari real estate life cycle; real property life cycle kiinteistön vaiheet maanhankinnasta ja kiinteistön mahdollisesta rakentamisesta sen hyödyntämisestä luopumiseen Kiinteistön toiminnallinen, taloudellinen ja tekninen elinkaari muodostaa ketjun, joka koostuu erilaisista ja eri tavoin kerrostuvista sykleistä, esimerkiksi omistamiseen, liiketoimintaan ja käyttötarkoitukseen perustuvista sykleistä. Kiinteistön elinkaari pitää sisällään myös rakennuksiin ja rakennusosiin liittyvät erilliset elinkaaret. (kinnisvara) elukaar; eluiga kinnisvara majandamise etapid maa-ala soetamisest ja hoonestamisest kuni selle kasutamisest loobumiseni. Hoone elukaar koosneb ehitisosade elukaartest. жизненный цикл (недвижимости), срок службы 3 kiinteistönpito building management kiinteistöstä ja sen hyödyntämisestä vastaaminen Kiinteistönpito voi sisältää samat toiminnot kuin kiinteistöliiketoiminta, mutta kiinteistönpitoa ei välttämättä harjoiteta liiketaloudellisin periaattein (vrt. esim. asunto-osakeyhtiöt, keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt, kirkot ja seurakuntayhtymät sekä muut yleishyödyllisiin tarkoituksiin kiinteistönpitoa harjoittavat julkisyhteisöt). kinnisvara majandamine управление недвижимостью, хозяйствование 4 (kiinteistön) ylläpito real estate maintenance; real property maintenance; management toiminta, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet Kiinteistön ylläpitoon kuuluvia toimintoja ovat mm. kiinteistönhoito ja kunnossapito. Ylläpitoon liittyvistä palveluista käytetään yleisesti nimitystä kiinteistöpalvelut, jotka voidaan jakaa kiinteistönhoitopalveluihin ja kunnossapitopalveluihin. Kiinteistöliiketoimintaan kuuluva kiinteistön ylläpito perustuu valittuun kiinteistön elinkaaristrategiaan. 7

8 kinnisvara korrashoid tegevuste kompleks, mille eesmärk on säilitada/tõsta kinnisvara püsivust, väärtust ja kasutatavust Kinnisvara korrrashoiu aluseks peaks olema valitud elukaare strateegia. уход за недвижимостью, обслуживание недвижимости 5 kiinteistön hallinto building management toiminta, jonka tarkoituksena on kiinteistöön liittyvän talouden, toiminnan, henkilöstön ja tietohuollon ohjaus ja valvonta sekä kiinteistön juridisten asioiden hoito kinnisvarahaldus kinnistu ja selle kasutamise eest vastutamine управление недвижимостью, администрирование 6 kiinteistötyö work concerning maintenance and user services työ, jonka tarkoituksena on kiinteistön kunnon ja käytettävyyden ylläpito tai käyttäjien palveleminen kinnisvaratöö töö, mille eesmärk on kinnisvara kasutatavuse säilitamine vöi kasutajate teenindamine работа с недвижимостью 7 kiinteistötyön kohde, kohde work concerning maintenance and user services yhden tai useamman kiinteistön tai kiinteistön osan muodostama kokonaisuus, johon kohdistetaan kiinteistötyötä kinnisvaratöö objekt, objekt ühest või mitmest kinnistust vöi nende osadest koosnev tervik, kus tehakse kinnisvaratööd объект работы с недвижимостью, объект недвижимости 8 käyttäjäpalvelu user service kiinteistöjen ja niiden tilojen käyttäjille suunnatut palvelut Käyttäjäpalveluita ovat mm. turvapalvelut, viherkasvien hankinta ja hoito, ruokailu- ja ravintolapalvelut, postitus ja postinjakelu, puhelinpalvelut, aulapalvelut, tietoverkkopalvelut, kopiointipalvelut, pitopalvelut, sisustus-, kalustus- ja hankintapalvelut, muuttopalvelut sekä lähetti- ja toimistopalvelut ja muut mahdolliset tukipalvelut. kasutaja teenindamine kinnisvara toimimist vöi seisukorda mitte mõjutav kinnisvaratöö, mille eesmärk on kasutajatele pakutav teenus. Kasutaja teenindamine on näiteks kasutaja varustuse teisaldamine ja parandamine, ruumigrupi uste avamine ja valveteenus. обслуживание пользователя 9 käyttäjä user KIM1-suunnittelujärjestelmässä käyttäjällä tarkoitetaan, jollei toisin mainita, kiinteistön käyttäjää. Käyttäjänä voidaan pitää yksityishenkilöitä tai ryhmiä. 8

9 kasutaja kinnisvara kasutaja (üürnik või omandikinnisvara kasutaja) Kasutaja võib olla üksikisik, isikute grupp või firma. пользователь 10 asiakas customer, client KIMI-suunnittelujärjestelmässä asiakkaalla tarkoitetaan, jollei toisin mainita, kiinteistöpalvelujen maksajaa. Asiakas voi olla esimerkiksi yritys, asuntoyhtiön hallitus tai yksityishenkilö. Viimeksi mainitussa tapauksessa asiakas voi olla sama kuin käyttäjä. klient kinnisvaratöö eest tasu maksja Kliendiks vöib olla näiteks firma, korteriühistu vöi üksikisik. Viimasel juhul võib klient olla ka kasutaja. клиент KIINTEISTÖYHTIÖN HALLINTO KINNISVARAÜHISTU HALDUS 11 yhtiökokous shareholders meeting asunto-osakeyhtiön/osakeyhtiön ylin toimielin Yhtiökokous voi olla varsinainen tai ylimääräinen. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Ylimääräinen yhtiökokous on mikä tahansa toimintavuoden aikana pidettävä muu yhtiökokous kuin varsinainen yhtiökokous. aktsionäride (üld-)koosolek общее собрание акционеров 12 äänioikeus voting rights osakkeenomistajan oikeus äänestää yhtiökokouksessa päätettävästä asiasta hääleõigus; hääletamisõigus право голоса, право голосования 13 ääni vote yksikkö jolla ilmaistaan osakkeenomistajan äänivallan määrää Jokainen osake tuottaa yhtiökokouksessa yhden äänen, ellei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Yleensä osakkeenomistajalla on yhtiökokouksessa yhtä monta ääntä kuin on osakkeita hänen omistamassaan osakeryhmässä. Tällöin esimerkiksi osakeryhmän omistaminen antaa osakkeenomistajalle 40 ääntä yhtiökokouksessa. hääl голос 9

10 14 äänestysrajoitus (=äänileikkuri) voting restriction vähemmistöä suojaava määräys, joka leikkaa rajoituksen ylittävän äänimäärän osakkeenomistajan äänestäessä Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. hääletamisõiguse piirang ограничение права голоса 15 esteellisyys disqualification (of a shareholder) laissa yksilöity kielto äänestää tai toimia asiassa, jossa henkilölle on odotettavissa etua Laissa on määritelty muun muassa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan, hallituksen jäsenen sekä tilintarkastajan esteellisyysperusteet. tagandamist põhjustav asjaolu причина отзыва 16 yksinkertainen ääntenenemmistö simple majority of votes yli puolet äänestyksessä annetuista äänistä Enemmistöperiaatteen mukaisesti päätös katsotaan suurimmassa osassa asioista syntyneeksi, jos äänestyksessä yli puolet annetuista äänistä on kannattanut päätösehdotusta. Arkikielessä käytetään myös samaa tarkoittavaa käsitettä normaali ääntenenemmistö. lihthäälteenamus простое большинство голосов 17 määräenemmistö qualified majority; statutory majority; stipulated majority laissa tai yhtiöjärjestyksessä asetettu yksinkertaista enemmistöä korkeampi edellytys päätöksen syntymiselle Esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää pääsääntöisesti 2/3 määräenemmistöä asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. sätestatud häälteenamus установленное большинство голосов 18 vaali election äänestys henkilön valitsemiseksi tehtävään Vaaleissa ei vaadita yli puolta annetuista äänistä, vaan valituiksi tulevat eniten ääniä saaneet. valimised выборы 19 hallitus board yhtiön toimielin, joka huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Hallituksen tärkeimpiin tehtäviin kuuluu huolehtia yhtiökokouksen päätösten toimeenpanosta sekä huolehtia siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallituksen velvollisuutena on myös valvoa isännöitsijän toimintaa. juhatus правление 10

11 20 isännöitsijä superintendent, housing manager yhtiön juoksevasta hallinnosta vastaava, isännöitsijän tehtävään valittu henkilö ammattinimike, jonka haltijan toimenkuva joko kokonaan tai osittain muodostuu isännöintitehtävistä administraator; haldur; elamuhaldur администратор, управляющий, управляющий жилищем 21 isännöitsijäntodistus superintendent s certificate yhtiötä ja huoneistoa koskevat asunto-osakeyhtiölaissa ja -asetuksessa määrätyt tiedot sisältävä asiakirja Isännöitsijäntodistuksen antaa isännöitsijä tai tämän estyneenä ollessa hallituksen puheenjohtaja. halduri tõend справка управляющего 22 kokouskutsu invitation to a meeting osakkeenomistajalle toimitettava kutsu osallistua yhtiökokoukseen tai hallituksen jäsenelle toimitettava kutsu osallistua hallituksen kokoukseen Kokouskutsu on toimitettava lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisella tavalla. koosoleku kutse; kutse koosolekule приглашение на собрание 23 yhtiöjärjestys articles of association yhtiön hallintoa ja osakkeenomistajia velvoittava asiakirja, joka sisältää keskeiset yhtiön toimintaa ohjaavat yhtiön sisäiset säännöt Yhtiöjärjestys on rekisteröitävä kaupparekisterissä, eikä yhtiökokouksen siihen myöhemmin tekemä muutos tule voimaan ennen muutoksen rekisteröintiä. Yhtiöjärjestys sisältää pakollisia ja vapaaehtoisia määräyksiä. Yhtiöjärjestyksen pakolliseen sisältöön kuuluvat esimerkiksi osakepääomaa ja osakkeita koskevat määräykset, huoneiston numero, sijainti rakennuksessa ja pinta-ala, yhtiövastikkeen määräämisen perusteet, hallituksen jäsenten lukumäärä, yhtiön tilikausi, varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat ja kutsutapa yhtiökokoukseen. ühistu põhikiri устав квартирного товарищества 24 huoneisto apartment osakkeenomistajan hallinnassa oleva tila yhtiön rakennuksessa Yhtiöjärjestykseen sisältyvä niin sanottu huoneistoselitelmä on pykälä, joka sisältää tiedot huoneistojen sijainnista rakennuksessa, huoneistojen numerot, pinta-alat, käyttötarkoitukset ja huoneiden lukumäärät sekä huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakeryhmien numerot ja osakkeiden lukumäärät. Osakkeenomistajalla on velvollisuus säilyttää huoneisto pääosin yhtiöjärjestyksen osoittamassa käyttötarkoituksessa. korter квартира 11

12 25 hallintaoikeus right of possession osakkeenomistajan oikeus hallita tilaa, johon hänen omistamansa osakeryhmä tuottaa oikeuden Hallintaoikeus sisältää muun muassa oikeuden pitää tila kooltaan vähentymättömänä hallinnassaan sekä päättää tilan käyttämisestä sekä muutosten tekemisestä lain ja yhtiöjärjestyksen määräämissä rajoissa. valitsemisõigus право на (правление) управление 26 osakepääoma share capital yhtiön osakkeisiin jaettu pääoma Osakepääoma = osakkeiden määrä x osakkeen nimellisarvo (face value). Jollei nimellisarvoa ole määrätty yhtiöjärjestyksessä, osakkeelle lasketaan kirjanpidollinen vasta-arvo (~book value) jakamalla osakepääoma osakkeiden lukumäärällä. Osakepääomaa on mahdollista korottaa tai alentaa laissa määrättyä menettelyä noudattaen. aktsiakapital, osakapital акционерный капитал, паевой капитал 27 osake share yhtiöön kohdistuvan omistusosuuden yksikkö Yhtiön osakepääoma jakautuu osakkeisiin. Osakkeet on yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä jaettu osakeryhmiin, ja jokainen osakeryhmä tuottaa hallintaoikeuden johonkin yhtiön rakennuksessa tai kiinteistöllä sijaitsevaan tilaan. osak пай 28 osakekirja share certificate osakeryhmästä osakkeenomistajalle annettava asiakirja Osakekirjan hallinta luo omistajaolettaman henkilölle, joka on yhtiön tekemän merkinnän tai isännöitsijäntodistuksen mukaan viimeksi merkitty omistajana yhtiön osakeluetteloon. Ennen osakekirjan antamista yhtiö voi antaa niin sanotun väliaikaistodistuksen, joka sisältää ehdon osakekirjan antamisesta ainoastaan väliaikaistodistuksen palauttamista vastaan. aktsiaraamat; aktsiatunnistus; osakuraamat книга акций, свидетельство акции, книга паев 29 osakeluettelo share register luettelo, joka sisältää yhtiön kaikki osakkeet osakeryhmittäin ja huoneistojen hallintaa sekä osakeryhmän omistusta koskevat laissa määrätyt tiedot aktsiaregister, osakuregister реестр акций, реестр паев 30 yhdenvertaisuusperiaate principle of equality yhtiön hallintoa velvoittava periaate, jonka sisältönä on samassa asemassa olevien osakkeenomistajien samanlaisen kohtelun vaatimus samaväärsusprintsiip; samaväärsuspõhimõte принцип равноценности 12

13 31 toimivalta authority; power; competence lakiin perustuva yhtiön toimielinten oikeuksien ja velvollisuuksien laajuuden rajaus kompetents; pädevus; võim компетенция, власть 32 toimikausi term of office yhtiön tehtävään valitun henkilön oikeuksien ja toimintavelvollisuuden ajallinen rajaus Esimerkiksi hallituksen jäsenen toimikauden pituus on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Yleensä hallituksen jäsenen toimikausi määritellään yhtiöjärjestyksessä siten, että se päättyy valitsemista seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. tegevusaeg; ametiaeg срок деятельности, время службы 33 tilikausi (company s) financial year yhtiöjärjestyksessä pituudeltaan määrätty ajanjakso, jolta laaditaan yhtiön tilinpäätös Tilikauden pituus on yleisimmin määrätty kalenterivuodeksi. aruandeperiood; majandusaasta отчетный период, хозяйственный год 34 tilintarkastaja auditor osakkeenomistajien valitsema henkilö, jonka tehtävänä on valvoa yhtiön tilinpidon ja hallinnon lainmukaisuutta omistajien edun mukaisesti audiitor аудитор 35 tilinpäätös financial statements tilikaudelta laadittava asiakirjakokonaisuus, jonka tarkoitus on antaa oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta bilansiaruanne; finantsaruanne; finantsanalüüs балансовый отчет, финансовый отчет, финансовый анализ 36 tuloslaskelma profit and loss account tilinpäätösasiakirja, joka kuvaa tuloksen muodostumista tilikaudelta tulemiaruanne; tulude-kulude aruanne отчет о выручке, отчет доходов и расходов 37 tase balance sheet tilinpäätösasiakirja, joka kuvaa tilinpäätöspäivän taloudellista asemaa bilanss баланс 13

14 38 toimintakertomus annual report asiakirja, jossa annetaan tiedot kirjanpitovelvollisen toiminnan kehittymistä kuvaavista tärkeistä seikoista majandustegevuse aruanne; tegevusaruanne; aastaaruanne отчет о хозяйственной деятельности, отчет о деятельности, годовой отчет 39 talousarvio budget arvio yhtiön menoista alkaneella tai tulevalla tilikaudella eelarve; finantseelarve; tulude-kulude eelarve смета, финансовая смета, смета доходов и расходов 40 vastuuvapaus discharge from liability; release from liability; decision on the formal approval of actions yhtiökokouksen myöntämä vapautus henkilöille, jotka ovat toimineet tilivuoden kuluessa yhtiön johtotehtävissä Vastuuvapaus voidaan myöntää kaikille (hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle) kerralla tai kullekin erikseen. Vastuuvapauden myöntäminen katkaisee pääsääntöisesti yhtiön oikeuden vaatia vahingonkorvausta yhtiön johdolta vahingoista, joita yhtiölle on aiheutunut kyseisen tilikauden aikana tehdyistä päätöksistä ja toimenpiteistä tai tapahtuneista laiminlyönneistä. vastutusest vabastamine освобождение от ответственности 41 yhtiövastike maintenance charge Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Tyypillisin vastikeperuste on huoneistojen lattiapinta-ala, joka on mainittu yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Toinen yleinen vastikeperuste on osakkeiden lukumäärä. ühistu osamakse паевой взнос в квартирное товарищество 42 hoitovastike Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys mahdollistaa vain yhdenlaisen vastikkeen perimisen, hoitovastike-termin käyttäminen ei ole tarpeellista. Sen sijaan yhtiöjärjestyksen antaessa joihinkin lainoihin kohdistuvan kertasuoritusmahdollisuuden on tarpeellista erottaa toisistaan hoitovastike, jolla katetaan suurin osa yhtiön toimintakustannuksista, ja pääomavastike, jolla katetaan yhtiöjärjestyksessä erikseen määrätyn laatuiset lainat. korrashoiutasu; hooldustasu плата за уход, плата за обслуживание 43 rahoitusvastike, pääomavastike capital rent pääomavastikkeen periminen perustuu siihen, että yhtiöjärjestyksessä on annettu osakkaille mahdollisuus maksaa kertasuorituksena osuutensa tietyntyyppisistä yhtiön lainoista. Kertasuoritusmahdollisuus on voitu antaa esim. yhtiön rakennusaikaisiin lainoihin tai ns. yhtiön pitkäaikaisiin lainoihin kohdistuvana. Lainaosuuden maksamalla osakkeenomistaja vapautuu kyseiseen lainaan kohdistuvista myöhemmistä menoista. kapitalitasu (kapitalirent) плата за капитал (капитальная рента) 14

15 44 lainaosuus (lainaosuuden poismaksu) lainaosuus on yksittäisen osakkeenomistajan maksettavaksi tuleva osuus yhtiön ottamasta lainasta. Lainaosuus-termiä käytetään yleensä tarkoittamaan yhtiön ottamasta lainasta osakeryhmään (huoneistoon) kohdistuvaa osuutta, joka on maksettavissa kertasuorituksena kesken laina-ajan. Laina-osuuden poismaksun ehdot on yleensä määrätty yhtiöjärjestyksessä, mutta määräyksen puuttuessa myös yhtiökokous voi päättää antaa tiettyyn lainaan kohdistuvan poismaksuoikeuden. laenuosa, laenu tagasimakse доля ссуды, возврат ссуды 45 erillisvastike / erityisvastike Lähtökohtana on, että asunto-osakeyhtiön kustannukset jaetaan osakkeenomistajien maksettavaksi yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaisessa suhteessa. Yhtiöjärjestykseen on mahdollista sisällyttää erilaisia menoja varten eri maksuperusteet, kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus. Tällaista erillisen perusteen mukaan määräytyvää vastiketta kutsutaan erillisvastikkeeksi. erikulud; muud kulud удельные расходы, прочие расходы 46 tasajako Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa on mahdollista poiketa korjauksen tai uudistuksen kustannusten jaossa yhtiöjärjestyksen mukaisesta vastikeperusteesta, jos laissa erikseen mainitut ehdot täyttyvät. Edellytyksenä on, että kunkin huoneiston osalta saatava hyöty ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret. Tasajaolla tarkoitetaan, että kunkin osakeryhmän omistaja maksaa toimenpiteen johdosta yhtiövastiketta yhtä paljon. võrdne jaotus; võrdne jaotamine пропорциональное (равное) деление, пропорциональное распределение 47 hyvitys compensation Osakkeenomistajan jo huoneistoonsa tekemästä korjauksesta tai perusparannuksesta asuntoosakeyhtiö voi suorittaa hänelle hyvityksen, joka on enintään yhtiön saaman säästön suuruinen. Periaatteena on, että hyvitys voidaan antaa, kun yhtiö toteuttaa muissa huoneistoissa vastaavan toimenpiteen. hüvitus; kompensatsioon компенсация 48 käyttökorvaus erikseen sovittava korvaus, jota peritään vuokralaiselta tai osakkeenomistajalta käytön tai kulutuksen mukaan Käyttökorvauksia peritään esim. vuokralaisen veden-, lämmön- ja sähkönkulutuksesta. Käyttökorvaus-termin sisältö on erilainen, kun kyse osakkeenomistuksesta: tällöin tarkoitetaan esim. sauna- tai pesutupamaksua tai muuta vastaavaa korvausta, jota peritään vain henkilöiltä, jotka käyttävät kyseistä yhtiön tarjoamaa hyödykettä. Asunto-osakeyhtiössä veden- ja lämmönkulutuksesta aiheutuvat kustannukset katetaan säännönmukaisesti yhtiöjärjestyksen mukaan perittävällä yhtiövastikkeella. Sähkönkulutuksesta aiheutuva kustannus voi olla yhtiöjärjestyksen mukaan osakkailta perittävällä vastikkeella katettava, mutta yleisimmin osakas tai huoneiston asukas tekee sähkösopimuksen suoraan sähköyhtiön kanssa, jolloin tähän sopimukseen perustuva maksu ei ole vastiketta eikä myöskään käyttökorvausta. 15

16 tarbimistasu; tarbimiskulud; jooksevkulud; kommunaalkulud плата за потребление, расходы на потребление, текущие расходы, коммунальные расходы 49 moiteaika statutory time limit for avoidance laissa määrätty aika, jonka kuluessa osakkeenomistaja voi nostaa tuomioistuimessa moitekanteen yhtiökokouksen tekemästä päätöksestä pretensiooni esitamise aeg срок предъявления претензий 50 moitteenvaraisuus (yhtiökokouksen päätöksen) invalidity of a decision (taken at a shareholders meeting) päätöksen sellainen virheellisyys, joka korjaantuu moiteajan päättyessä Päätös on pantavissa täytäntöön, kun moiteaika on kulunut ilman, että moitekannetta on nostettu. vaieldavus оспариваемость 51 mitättömyys (yhtiökokouksen päätöksen) nullity of a decision (taken at a shareholders meeting) senlaatuinen päätöksen virheellisyys, että päätös ei pätevöidy moiteajan kuluttua loppuun, vaan osakkeenomistaja voi vedota mitättömyyteen määräajoista riippumatta. Esimerkiksi karkeat virheet kokouskutsussa voivat johtaa yhtiökokouksessa tehdyn päätöksen mitättömyyteen. tühisus; otsuse õigustühisus ничтожность, правовая ничтожность решения 52 järjestysmääräys asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen tai hallituksen hyväksymä määräys, jota yhtiössä edellytetään noudatettavaksi Järjestysmääräys ei saa olla lainvastainen, eikä sillä saa rajoittaa normaalia asumista. Esimerkiksi koiranpitoa ei voida kieltää tavallisessa asunto-osakeyhtiössä, mutta yhtiön hallinnassa olevilla ns. tuuletusparvekkeilla tupakoinnin kieltämistä on pidetty mahdollisena. Järjestysmääräykset sisältävät usein myös määräyksen ajankohdista, joina yhtiössä on vältettävä äänekästä työskentelyä tai muuta yhtiön asukkaille häiriötä aiheuttavaa toimintaa. distsipliinaarmäärus дисциплинарный устав 53 hallintaanotto (huoneiston) asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös huoneiston ottamisesta sen omistajan hallinnasta yhtiön hallintaan yhtiökokouksen päättämäksi määräajaksi Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi hallituksen ensin varoitettua osakkeenomistajaa tehdä päätöksen, jolla osakkeenomistajan huoneisto otetaan enintään kolmen vuoden ajaksi yhtiön hallintaan. Hallintaanoton perusteet on määrätty laissa. Perusteena voi olla esim. yhtiövastikkeen maksun laiminlyönti tai huoneistossa vietetty häiritsevä elämä. Yhtiön hallintaan otettu huoneisto vuokrataan kolmannelle hallintaanoton ajaksi ja hallinta palautetaan osakkeenomistajalle määräajan päätyttyä. Jos osakkeenomistaja edelleen laiminlyö velvoitteitaan, yhtiö voi ryhtyä menettelyyn uudestaan. valitsemis-(kasutus-) õiguse piiramine ограничение прав на управление (эксплуатацию) 16

17 KIINTEISTÖN HOITO JA HUOLTO KINNISVARAHOOLDUS 54 kiinteistönhoito maintenance; maintenance management kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla Kiinteistönhoitoa ovat mm. kiinteistön teknisten järjestelmien hoito, kiinteistönhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. kinnisvara hooldustöö regulaarne kinnisvaratöö, millega säilitatakse objekti soovitud seisund работа по обслуживанию недвижимости 55 kiinteistönhuolto, huolto kiinteistönhoito, jonka tarkoitus on estää vikojen ilmaantuminen ja pitää kohde käyttö- ja toimintakunnossa Kiinteistönhuolto kohdistuu mm. kiinteistön rakenteisiin, rakennusosiin ja teknisiin järjestelmiin. kinnisvarahooldus kinnisvara hooldustöö, mille eesmärk on ennetada rikete tekkimist ja säilitada objekt kasutusja töökorras обслуживание недвижимости 56 huoltokirja maintenance book; maintenance manual kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka sisältää kiinteistön perustietojen lisäksi kiinteistön ylläpitoon liittyvät ohjeet ja tavoitteet sekä seurantatietoja Huoltokirja on kiinteistön ylläpidon työkalu ja se on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan laadittava kaikista rakennusluvan alaisista uudisrakennus- ja peruskorjaushankkeista. Asuintalolle ja toimitilakiinteistölle on laadittu valmiit huoltokirjamallit. hooldusraamat книга по уходу за недвижимостью 57 täyshuolto; ei: perushuolto full maintenance perusteellinen huolto, jonka yhteydessä tarkistetaan kohteen ja sen kaikkien osien toiminta ja kunto täishooldus põhjalik hooldus, mille käigus kontrollitakse objekti ja selle kõikide osade funktsioneerimist ja seisukorda полное обслуживание 58 määräaikaishuolto scheduled maintenance määrävälein tehtävä huolto Huolto voi olla määräaikainen esimerkiksi kalenteriajan, kappalemäärän, ajetun matkan (ajoneuvo) tai käyttötuntien (kone) perusteella. plaaniline hooldus kindlate vahemike (näiteks kalenderplaani alusel, läbisõidu alusel jm.) järel sooritatav hooldus плановое обслуживание 17

18 59 huoltojakso maintenance period, maintenance cycle aika, jonka kuluttua säännöllisesti toistettavaksi suunniteltu huolto toistetaan. hooldusvahemik vahemik, mille tagant korratakse plaanilist hooldust интервал между обслуживаниями 60 huolto-ohje maintenance instruction. kohteen huoltotiedot sisältävä eritelmä Huolto-ohje sisältää kuvauksen kohteesta, huoltotoimenpiteistä ja työmenetelmistä, huoltoväleistä, tarvittavista työvälineistä ja materiaaleista. hooldusjuhis objekti hooldusteave: objekti, hooldus- ja töömeetodite, -vahemike, töövahendite ja materjalide kirjeldus руководство по обслуживанию 61 huolto-ohjelma maintenance programme toteutettavaksi valittu huoltosuunnitelma hoolduskava hooldustööde tegevuskava план обслуживания 62 huoltoväli maintenance intervall kahden toisiaan seuraavan huoltotoimenpiteen alkamisen välinen aika. hooldusintervall kahe üksteisele järgneva hooldustegevuse alguste vaheline aeg интервал обслуживания 63 kiinteistökatselmus real property survey kiinteistöä koskeva katselmus Esimerkiksi kiinteistön omistajan itsensä suorittama tarkastus on itsetarkastus, ei katselmus. kinnistu ülevaatus осмотр недвижимости 64 laitejärjestelmien hoito maintenance of equipment systems kiinteistönhoito, jossa haluttuja oloja tai haluttua toimintaa pidetään yllä laitejärjestelmien toiminnan tarkastuksen ja ohjaustoimenpiteiden avulla tehnosüsteemide hooldus tehnosüsteemide kontrollimine ja käidujuhtimine, millega säilitatakse soovitud tingimusi või toimimist обслуживание техносистем 18

19 65 siivous cleaning kiinteistönhoito, jonka tarkoituksena on halutun puhtaustason ylläpitäminen sisätiloissa Siivoukseen kuuluvat mm. lian ja roskien poisto sekä likaantumista vähentävä pintojen hoito ja suojaus. koristamine kinnisvara hooldustöö, mille eesmärk on soovitud puhtustaseme hoidmine siseruumides. Koristamise alla kuuluvad muuhulgas mustuse ja prügi eemaldamine ja ka pindade määrdumist vähendav hooldus ja kaitse. уборка 66 ulkoalueiden hoito maintenance of outdoor areas kiinteistönhoito, joka kohdistuu ulkoalueisiin välisterritooriumi hooldus välisterritooriumil tehtav hooldustöö обслуживание внешней территории 67 lumityö snow clearing tyypillisesti talvikauteen liittyvä ulkoalueiden hoito, jonka tarkoituksena on ehkäistä tai poistaa lumen ja jään kiinteistön käytölle tai toiminnalle aiheuttamat haitat Kaduilla ja jalkakäytävillä tehtävä lumityö on mm. kunnallisissa järjestyssäännöissä nimetty talvikunnossapidoksi lumekoristus tavaliselt talveperioodiga kaasnev välisterritooriumi hooldus, mille eesmärgiks on ennetada või körvaldada lume ja jää tekitatud kinnisvara kasutamise või toimimise takistused уборка снега 68 liukkauden torjunta anti-skid treatment; non-skid treatment; de-icing of roads; clearing ice; de-icing > asphaltic non-skid treatment tyypillisesti talvikauteen liittyvä ulkoalueiden hoito, jonka tarkoituksena on ehkäistä tai poistaa jään aiheuttamat haitat libedustõrje устранение скользких участков 69 puhtaanapito municipal refuse collection, waste collection, public cleansing ulkoalueiden hoito, jonka tarkoituksena on halutun puhtaustason ylläpitäminen ulkoalueilla Puhtaanapitoon kuuluu mm. luonnonroskien ja kulutusjätteen kokoaminen ulkoalueilta kiinteistön jätepisteeseen. Puhtaanapidon ylläpitämisen jako sisätilojen siivoukseen ja ulkoalueiden puhtaanapitoon on melko vakiintunut. Siitä huolimatta on eräille puhtaanapidon alakäsitteille vakiintunut siivousloppuisia nimityksiä, joita ei ole tarpeen muuttaa. välisterritooriumi korrashoid välisterritooriuini hooldus, mille eesmärk on soovitud puhtustaseme eest hoolitsemine välisterritooriumil Puhastustööde hulka kuulub muuhulgas jäätmete kogumine ning prahi koristamine välisterritooriumilt kinnisvara juurde kuuluvasse jäätmehoidlasse. Puhastustööde jagunemine siseruumide koristamiseks ja välisterritooriumi korrashoiuks; on kinnistunud. Sellest hoolimata on mönedele puhastustööde alaliikidele kinnistunud koristamislöpulisi nimetusi, mida ei tarvitse muuta уход за внешней территорией 19

20 70 kasvityö maintenance of outdoor plants kasveihin ja niiden kasvualustaan kohdistuva ulkoalueiden hoito Termillä vihertyö tarkoitetaan yleensä laajempaa käsitettä, johon sisältyvät viheralueen rakentaminen ja kunnossapito. Ks. kasvialue haljastustöö taimede ja nende kasvuala hooldus благоустройство 71 kasvien hoito taking care of plants kasvityö, jonka tarkoituksena on kasvien hyvinvoinnin ja kasvun edistäminen Kasvin hoito voi kohdistua kasviin tai sen kasvualustaan. taimede hooldamine уход за растениями 72 kiinteistönhoitaja service man pääsääntöisesti kiinteistötyötä tekevä henkilö Kiinteistönhoitajan tehtäviin voi kuulua muitakin kuin kiinteistönhoidoksi luettavia töitä. kinnisvara hooldustöötaja kinnisvaratööd tegev isik Kinnisavaratööd tegeva isiku ülesannete hulka vöib kuuluda lisaks kinnisvaratöödeks peetavatele töödele ka muid töid. работник по обслуживанию недвижимости 73 huoltomies service man ammattinimike, joka tulisi valita lähinnä toimenkuvan pääasiallisten tehtävien mukaisesti. hooldaja ametinimetus, mis tuleks valida vastavalt ametijuhendi järgi sooritatavate töölälesannete sooritamisele работник, обслуживающий недвижимость 74 talonmies janitor ammattinimike, joka tulisi valita lähinnä toimenkuvan pääasiallisten tehtävien mukaisesti. majahoidja ametinimetus, mis tuleks valida vastavalt ametijuhendi järgi sooritatavatele ülesannetele домоуправ 20