MIKONKATU 6 ASEMAKAAVAN MUUTOS SELOSTUS

Transkriptio

1 MIKKELIN KAUPUNKI tekninen toimi / kaupunkisuunnittelu PL 278, Mikkeli etunimi.sukunimi@mikkeli.fi 0939 MIKONKATU 6 ASEMAKAAVAN MUUTOS SELOSTUS VIREILLE TULOSTA ILMOITETTU TEKNINEN LAUTAKUNTA HYVÄKSYNYT NÄHTÄVILLÄ TEKNINEN LAUTAKUNTA HYVÄKSYNYT KAUPUNGINHALLITUS HYVÄKSYNYT ALUSTAVASTI , NÄHTÄVILLÄ , KAUPUNGINHALLITUS HYVÄKSYNYT KAUPUNGINVALTUUSTO HYVÄKSYNYT LAINVOIMAINEN Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net

2 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 3 TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen Selvitys suunnittelun oloista Alueen yleiskuvaus Ympäristön tila, luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 7 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo ja palaute Osallistumien ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen ja jatkosuunnitteluohjeet Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Kaavan vaikutukset Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät- ja määräykset ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta LIITTEET Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 2 (15)

3 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaava-alueen muutos koskee Mikkelin kaupungin 4. kaupunginosan, Kaukolan, korttelin 2 tonttia 206 sekä tämän viereisiä katualueita. 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Mikkelin kaupungin ruutukaavakeskuksessa n. 150 m torista länteen Mikonkadun ja Hallituskadun kulmauksessa osoitteessa Mikonkatu 6, Mikkeli. Paikalla sijaitseva liikerakennus on vuodelta 1962 ja siinä toimii nykyisin kangaskauppa, lahjatavaraliike ja luontaistuotekauppa. Tontilla on runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta. Samassa korttelissa on asuinliiketaloja ja vastapäätä sijaitsevat tavaratalo Carlson, kauppakeskus Akseli ja Hotelli Cumulus. Lähimaiseman hallitsevin elementti on punatiilinen tuomiokirkko, joka on mäellä Hallituskadun päätteenä. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan työnimenä on Mikonkatu 6. Kiinteistön omistaja Mikkelin Hotelli- ja Kauppakiinteistöt Oy on hakenut asemakaavan muutosta tavoitteena muuttaa alueen maankäyttöä tehokkaampaan suuntaan niin, että tontin rakennusoikeutta ja kerroslukua nostetaan liike- ja asuinrakentamisen tarpeita varten. Ydinkeskustan asunnoilla on ollut voimakas kysyntä viime vuosina. Uudisrakentaminen olemassa olevan yhdyskuntatekniikan yhteyteen on kuntataloudellekin edullinen ratkaisu. Voimassa oleva kaava vuodelta 2006 perustui siihen, että olemassa olevaa vuoden 1962 rakennusta olisi korotettu ja vanhojen tilojen käyttötarkoitus olisi säilynyt entisellään. Kaavan toteutus on haastavaa kellaritilojen ahtauden ja kalliiden autopaikoitus- ja rakenneratkaisujen vuoksi. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Ote ajantasa-asemakaavasta 3. Asemakaavan muutosehdotuskartta 4. Asemakaavan seurantalomake 5. Rakennetun ympäristön nykytilanne ja 3d -havainnekuvat tavoitetilanteesta 6. Tavoitetilanteen julkisivupiirrokset 7. Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt RKY, : Mikkelin hallitustori ympäristöineen 8. Lausunnot ja vastineet luonnokseen 9. Muistio asukastilaisuudesta Lausunnot ja vastineet ehdotukseen Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 3 (15)

4 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutostyö on käynnistetty maanomistajan aloitteesta. Naapurikiinteistöjen edustajille tiedotettiin hankkeesta ja järjestettiin esittelytilaisuus Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta (päiväys ) kirje toimitettiin kaupungin toimesta osallisille ja aikaa mielipiteisiin sekä lausuntoihin annettiin asti. Alueelle rakennettavan asuin- ja liikerakennuksen luonnossuunnittelua on tehty rinnan asemakaavan muutostyön kanssa. Luonnoksia on esitelty naapurikiinteistöjen edustajille sekä kaupungin kaavoitustoimistolle ja Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen edustajalle. Ennakkoesittelyillä on ollut tarkoitus kartoittaa kaavoitus- ja rakennusvaiheeseen vaikuttavien tahojen tarpeet ja näkemykset. Mikkelin tekninen lautakunta on hyväksynyt luonnoksen ja pyytänyt lausunnot Etelä- Savon ELY:ltä, Etelä-Savon maakuntaliitolta ja museovirastolta. Naapurikiinteistö As Oy Siesunkulma on jättänyt luonnoksesta huomautuksen. Lausunnot ja niihin laaditut vastineet ovat liitteenä 8. Maakuntaliitto ilmoitti, ettei sillä ole huomautettavaa. Mikkelin kaupunki kutsui lehti-ilmoituksella asukastilaisuuden kaupungintalolla Tilaisuudessa tai sen jälkeen ei jätetty huomautuksia, ks. liite 9. Mikkelin kaupunginhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen alustavasti ja päätti asettaa sen nähtäville. Nähtävillä olon aikana kaavaehdotukseen saatiin viisi lausuntoa ja yksi muistutus. Lausuntoihin ja muistutukseen laaditut vastineet ovat liitteenä 10. Korjattu ehdotus oli nähtävillä Kaavaan saatiin kolme lausuntoa. Etelä-Savon maakuntaliitolla ja Etelä-Savon pelastuslaitoksella ei ollut huomautettavaa. Etelä-Savon ELYkeskus viittasi lausunnossaan aiempaan lausuntoonsa ( ). Lausunnon perusteella kaavan yleismääräyksistä poistetaan maininta erkkeristä. Arkkitehti Merenmies on toiminut hankkeen kaavakonsulttina ja kaavoituspäällikkö Ilkka Tarkkanen sekä asemakaava-arkkitehti Tuija Mustonen ovat ohjanneet kaavoitusta kaupungin puolelta. Kaavaa on muokattu luonnosvaiheesta saatujen mielipiteiden johdosta ja kaavamääräyksiä on tarkennettu ja täydennetty uusilla määräyksillä. 2.2 Asemakaava Ote ajantasa-asemakaavasta on liitteenä 2. Asemakaavan muutosehdotus on liitteenä 3. Keskustan kerrostaloasunnoille on Mikkelissä kysyntää, eikä uusia rakentamispaikkoja ole enää monta jäljellä. Asemakaavan muutoksella vastataan tähän tarpeeseen. Hankkeella on eheyttävät vaikutukset kaupunkikuvaan. Tuleva uudisrakennus eheyttää Mikkelin itälänsisuuntaisen pääakselin rakennuskantaa, joka jatkuu yhtenäisenä ja varsin tasakorkuisena rautatieasemalta tuomiokirkolle asti. Hallituskadun puolella 3. kerroksen räystäslinja noudattaa viereisen As. Oy Siesunkulman räystäskorkeutta, 4. kerros on katulinjasta sisäänvedetty ja noudattaa Siesunkulman harjakorkeutta. Mikonkadun varrella kadunvarren räystäs on 4. kerroksen kohdalla ja taaempana sisäänvedetty 5. kerros. Viereinen hotelli Cumulus nousee kerrosta korkeampana Mikonkadun toisella puolella. Kaavamääräyksellä estetään ulkonevien parvekkeiden Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 4 (15)

5 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty tekeminen yli Hallituskadun ja Mikonkadun rajalinjan. Rakennuksen julkisivut tulee rakentaa kiinni katulinjaan. Katutason julkisivu voidaan vetää irti rajasta nelikerroksisen rakennusalan kohdalla eli pääosin vain Mikonkadun varrella jalankulkutilan leventämiseksi. Katutason rakentaminen käsittää lähes koko tontin alan. Asuntojen piha-alue on liikehuoneistojen päällä 2. kerroksessa kuten naapuritalossa Mikonkatu 8. Istutettaville puille varataan kaista luonnollista maanpintaa. Myös terassipihalle tulee tehdä istutuksia. Autopaikoitus on kellaritiloissa. Luonnoksesta saadun palautteen pohjalta ajoneuvoliittymä on osoitettu vain Mikonkadun puolelle. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Maanomistaja ja asemakaavamuutoksen hakija Mikkelin Hotelli- ja Kauppakiinteistöt Oy tulee toimimaan hankkeen rakennuttajana perustettavan yhtiön lukuun. Rakennuksen suunnittelu etenee rinnan kaavamuutoksen kanssa. Rakentaminen on tarkoitus aloittaa kun kaava on saanut lain voiman. Toteuttamisesta tehdään maankäyttösopimus kaupungin kanssa. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 5 (15)

6 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelun oloista Alueen yleiskuvaus Alue on ruutukaavakeskustassa ja sen itä-länsisuuntaisen pääakselin varrella. Paikka liittyy naapurina keskustan kaupallisiin ydinkortteleihin. Liitteessä 5 on valokuvia alueen nykytilasta ja liitteessä 6 naapuritalojen julkisivupiirustukset Ympäristön tila, luonnonympäristö Varsinaista luonnonympäristöä ei ole. Lähin viheralue on laaja, kulttuurisesti arvokas Ristimäenpuisto, jossa tuomiokirkko sijaitsee. Maaperä on Mikkelin keskustalle tyypillistä hienoa hiekkaa. Aiemman käytön perusteella ei ole syytä epäillä maaperää pilaantuneeksi. Kohde sijaitsee pohjavesialueella (maakuntakaavan kohdemerkintä pv 274) Rakennettu ympäristö Suunnittelualueella on vuonna 1962 rakennettu entinen Osuusliike Savonseudun myymälärakennus, pinta-ala 930 m². Rakennukseen on tehty useita sisäisiä muutostöitä ja siinä toimii nykyisin kangaskauppa, lahjatavaraliike ja luontaistuotemyymälä. Kaavamuutoksen kohteena olevan tontin naapureina ovat: - Mikonkatu 8 liike- ja asuintalo vuodelta kerroksinen, vaalea pesubetonipinta, katutason liikehuoneistot lasipintaiset. Arkkitehti Jaakko Merenmies. - As Oy Siesunkulma, 3 kerroksinen asuintalokokonaisuus 1950 luvulta, vaalea rapattu pinta. Arkkitehti Eero Jokilehto. - Tavaratalo Carlson 1970 luvun lopulta, korotettu kaksikerroksiseksi 1990 luvulla. Katolla on kahdessa tasossa autopaikoitusta ja kellarikerroksessa myymälätilaa. Vaaleanharmaa laatoitettu julkisivu, jossa runsaasti kaupallisia tehosteita. Katutaso lasipintainen. - Cumulus hotelli ja kauppakeskus Akseli. Mikonkadun puoleinen 6 kerroksinen julkisivu vaaleansiniharmaata lasia ja harmaata pesubetonia. Rakennettu 5 m irti rajalinjasta,1, kerros lasipintainen, runsaasti kesäterasseja. - Vinosti vastapäätä poliisilaitos. Kulmauksen pääty tummaa punatiiltä. Alueen kadut teknisine verkostoineen ovat valmiit Maanomistus Tontin omistaa Mikkelin Hotelli- Kauppakiinteistöt Oy, joka omistaa myös vastapäisen Mikonkadun varrella olevan kiinteistön. Katualueet ovat Mikkelin kaupungin. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 6 (15)

7 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset - Maakuntakaava Etelä-Savon maakuntakaava on vahvistettu Suunnittelualue on kaavassa osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A) ja kohdemerkinnällä keskustatoimintojen alueeksi (C). Hallituskadun ympäristö on luokiteltu Valtakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi (mav). Pohjavesialue (pv 274) ulottuu nyt käsiteltävään kortteliin. Ote maakuntakaavasta. - Yleiskaava Mikkelin keskustan yleiskaavassa (Y7/90) alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Alueen kerrosalasta on vähintään 1/3 varattava asumista varten. Ote Mikkelin keskustan yleiskaavasta. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 7 (15)

8 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty Asemakaava Suunnittelualueen tontilla on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava. Kaavassa alue on osoitettu (AL) asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Asuminen on sallittu toisesta kerroksesta ylöspäin. Rakennusoikeus on 3000 kerrosalaneliömetriä. Katualueiden asemakaava on vahvistettu vuonna Ote ajantasa-asemakaavasta sekä samalle tontille valtuustossa hyväksytty alkuperäinen kaavamuutos. - Alueelle laaditut asemakaavasuunnitelmat Asemakaavan muutosta varten on maanomistajan toimeksiannosta Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy tuottanut kaavaluonnoksen sekä kaavaehdotuksen. Luonnokset on tehty myös tontille tulevasta rakennuksesta. Arkkitehti Jaakko Merenmies toimii myös kohteen kaavakonsulttina kaupungin ohjeistaessa kaavatyöskentelyä. - Rakennusjärjestys Mikkelin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Voimaan tulo Rakennuskiellot Tonttiin ei kohdistu rakennuskieltoja - Suojelupäätökset Tonttiin ei kohdistu suojelupäätöksiä Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 8 (15)

9 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaavan laatimiseen on ryhdytty maanomistajan toiveesta. Kiinteistön omistaja Mikkelin Hotellija Kauppakiinteistöt Oy on hakenut asemakaavan muutosta tavoitteena muuttaa alueen maankäyttöä tehokkaampaan suuntaan niin, että tontin rakennusoikeutta ja kerroslukua nostetaan liike- ja asuinrakentamisen tarpeita varten. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Suunnittelu on käynnistynyt maanomistajan aloitteesta. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osalliset selviävät osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, ks. liite Vireilletulo ja palaute Maanomistaja on tiedottanut kirjeellä naapurikiinteistöjen omistajille kaavamuutoshankkeesta ja kutsunut heidät tutustumaan alustaviin kaava- ja rakennussuunnitelmiin Osallisille on toimitettu päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Suunnitelmasta on saatu seuraavat lausunnot: As Oy Siesunkulma Asunto Oy Siesunkulman hallitus on käsitellyt esittämäänne kaavaehdotusta liittyen Mikonkatu 6 kaavahankkeessa. Lisäksi yhtiö tiedusteli jokaiselta osakkeenomistajalta kantaa esitettyihin ratkaisuihin ja rakentamiseen yleensä. Aluksi taloyhtiö huomauttaa tekniseen toimeen kaavoitusta liian kireästä aikataulusta, koska asunto-osakeyhtiölain mukaiset kutsuajatkaan eivät mahdu annettuun aikatauluun ja taloyhtiön mielestä lain mukainen, aito vuorovaikutuksellinen kaavavalmistelu ei onnistu. Saatujen palautteiden mukaisesti haluaa taloyhtiö tuoda esille seuraavat asiat otettavaksi jatkotyössä. Lisäksi taloyhtiö edellyttää, että jatkossa kaikki kuulemiset tehdään niin, että asunto-osakeyhtiöllä on aidosti mahdollisuus vaikuttaa ja antaa lausuntoja. Yhtiö haluaa tuoda esille seuraavat asiat; 1) Yhtiölle toimitetuissa aineistossa on ristiriita; esitetyssä kaavassa maksimikerroskorkeus on 5 (viisi) ja toimitetussa havainnekuvassa 6. Yhtiö edellyttää em. epäselvyyden selvittämistä kirjallisesti, jotta yhtiö voi asian käsitellä virallisesti pidettävässä yhtiökokouksessa ) Yhtiö edellyttää, että rakennusoikeutta myönnettäessä ja kaavoitettaessa kunnioitetaan olemassa olevaa rakennuskorkeutta ja esitettyä korkeutta ei hyväksytä Mikkelin kaupungin toimesta. 3) Kaavaluonnoksen mukaan Mikonkatu 6 tontin huoltoliikenne olisi tarkoitus toteuttaa Hallituskadun kautta, kadun joka nyt on jo kavennettu ja muutettu kävelykaduksi. Taloyhtiö edellyttää, että tontin huoltoliikenne toteutetaan Mikonkadun kautta olemassa olevaa reittiä pitkin. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 9 (15)

10 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty Asiaa yhtiön puolelta hoitaa isännöitsijätoimisto Mikkelin Kiinteistöpysäkki, isännöitsijä Liisa Hölttä, Saksalanraitti 8, MIKKELI. Mikkelissä Pekka Ahonen hallituksen puheenjohtaja Kaavoittajan vastine: Naapureille tiedottamistilaisuudessa suunnittelija esitteli havainnekuvan, jossa rakennus oli kuusikerroksinen kertoen kuitenkin että kaavaluonnoksessa on kaupungin esityksestä päädytty maksimikorkeuteen viisi kerrosta. Kuva oli päätynyt osakkeenomistajille ilman tätä täsmennystä. Asia korjattiin yhtiökokouksessa olleessa esittelyssä. Rakennuksen korkeus on kaavaluonnoksessa sovitettu Hallituskadun varrella As Oy Siesunkulman räystäskorkeutta noudattavaksi. Katurajaan nähden sisään vedetyn neljännen kerroksen ylimmät osat on vastaavasti linjattu Siesunkulman harjakorkeuteen. Mikonkadun varrella rakennus on kerrosta matalampi kuin vastapäinen hotellirakennus. Rakennuttaja on hyväksynyt liikehuoneistojen huoltoliikenteen tapahtuvan Mikonkadun puolelta. Arkkitehti Jaakko Merenmies on esitellyt kaava- ja rakennusluonnoksia As Oy Siesunkulman pyynnöstä heidän yhtiökokouksessaan Kaavaluonnoksesta pyysi tekninen lautakunta lausunnot Etelä-Savon ELY:ltä, Etelä-Savon maakuntaliitolta ja museovirastolta. Huomautus tuli naapurikiinteistöltä As Oy Siesunkulmalta. Lausunnot, niihin laaditut vastineet ja tehdyt muutokset ovat liitteessä Osallistumien ja vuorovaikutusmenettelyt Maanomistaja on tiedottanut kirjeellä naapurikiinteistöjen omistajille kaavamuutoshankkeesta ja kutsunut heidät tutustumaan alustaviin kaava- ja rakennussuunnitelmiin Tilaisuuteen osallistui samassa korttelissa olevan As Oy Siesunkulman edustajat. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähetetty osallisille ja lausunnot pyydettiin mennessä. OAS on liitteenä 1. Kaavoituskonsultti Jaakko Merenmies on esitellyt luonnoksia Etelä-Savon Elyn arkkitehti Kirsti Kovaselle, joka on antanut ohjeita museoviraston Mikkelin keskustaa koskevien inventointien vaikutuksesta rakennussuunnitteluun. Kaupunkisuunnittelu on ohjeistanut useissa suunnittelupalavereissa kaavakonsultin tekemää työtä. Tekninen lautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen ja asetti sen nähtäville ajalle Luonnosvaiheen asukastilaisuus järjestettiin , ks. liitteet 8 ja 9. Saadun palautteen perusteella kaavaa muokattiin ja kaavamääräyksiä tarkennettiin ja lisättiin uusia määräyksiä. Mikkelin kaupunginhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen alustavasti ja päätti asettaa sen nähtäville Lausunnot ja muistutukset vastineineen liitteenä 10. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 10 (15)

11 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty Saadun palautteen perusteella kaavaan tehtiin tarkentavia muutoksia mm. pienentämällä erkkerin syvyyttä 60 cm:iin ja varaamalla tarvittavatila pelastustietä varten tontin länsirajalle. Lisäksi poistettiin katujen alta maanalaisten tilojen merkinnät. Korjattu ehdotus oli nähtävillä Kaavaan saatiin kolme lausuntoa. Etelä-Savon maakuntaliitolla ja Etelä-Savon pelastuslaitoksella ei ollut huomautettavaa. Etelä-Savon ELYkeskus viittasi lausunnossaan aiempaan lausuntoonsa ( ). Lausunnon perusteella kaavan yleismääräyksistä poistetaan maininta erkkeristä Viranomaisyhteistyö Koska kaavamuutos on ylempiasteisten kaavojen mukainen, maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukaista viranomaisneuvottelua ei ole järjestetty vaan kaavaehdotuksesta pyydetään lausunto. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman kommentointimahdollisuuden myötä alustavat näkökannat myös viranomaisilta on saatu tietoon. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Vaihtoehtoluonnosten käsittelyssä kaupungin kaavoitustoimi edellytti, että uudisrakennus ulottuu kulmaukseen asti kuten viereiset naapurirakennukset. Pääliiketilan sisäänkäynti voi olla sisäänvedetty, kuten voimassa olevassa kaavassa on esitetty. Maanomistajan tavoitteet Rinnan kaavoitustyön kanssa tehdyllä rakennussuunnittelulla on tutkittu tulevan rakennushankkeen toiminnallisuutta ja soveltumista kaupunkikuvaan. Tavoitteena on vajaasti rakennetun tontin rakentuminen jatkossa ympäristöä eheyttävällä tavalla ja museoviraston inventoinnissa edellytetyllä tavalla. Kaupungin kerrostaloasuntojen kysyntään kyetään näin vastaamaan ja liiketoiminnalle turvaamaan kehitysmahdollisuudet. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Julkisivun materiaalissa ja värityksessä noudatetaan Hallituskadulle ja vieressä olevan As Oy Siesunkulman selkeää rakennustapaa myös toteutuksen parvekedetaljointia myöten. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Kaava toteuttaa ylempiasteisten kaavojen (maakuntakaavan ja yleiskaavan) antamia lähtökohtia. Maakuntakaavaan on Hallituskadun ympäristö merkitty museoviraston luokituksen mukaisesti valtakunnallisesti merkittäväksi kulttuuriympäristöksi. Kadulle tyypillistä kadun rajalinjaan tukeutuvaa selkeää rakennustapaa noudatetaan. Prosessin aikana syntyvät tavoitteet ja niiden tarkentuminen ks. kohta Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 11 (15)

12 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavan perusrakenne, toimintojen keskinäiset suhteet sekä liittyminen ympäristön yhdyskuntarakenteeseen Kaavaluonnos noudattaa alueelle tyypillistä yhdistettyä liike-, toimisto- ja asuinrakentamista Mitoitus Asemakaavaa muutetaan niin, että nykyistä rakennusoikeutta nostetaan 3000 k-m²:sta keskusta-alueella yleisesti käytettyyn tehokkuuteen e=2,5, mikä tämän tontin pinta-alan 1878 m² mukaan tarkoittaa 4695 k-m². Tämän lisäksi maan alle on mahdollista sijoittaa 1800 k-m² työ-, toimisto-, liike-, kokoontumis- tai varastointitiloina, jotka eivät kuitenkaan saa aiheuttaa ympäristöhäiriöitä. Toimistotilaa saadaan sijoittaa osittain maanalaisiin, ikkunallisiin kellaritiloihin. Työtilan suunnittelussa on tällöin kiinnitettävä erityistä huomiota ilmanvaihdon riittävyyteen, uloskäyntien turvallisuuteen ja valaistukseen, tarpeellisten varajärjestelmien tarkoituksenmukaisuuteen sekä työtilan viihtyisyyteen (MRA 52.2 ). Työtilojen suunnittelussa on noudatettava soveltuvin osin asuntosuunnittelulle asetettuja asuinhuonetta koskevia vaatimuksia. Rakentamisen korkeus on sidottu ympärillä olevia rakennuksia tukevaksi. Kerroskorkeusluku on maksimissaan V (viisi). Hallituskadun kohdalla ylin kerros IV (neljä) katurajasta sisään vedettynä ja katulinjassa III (kolme) sovittaen räystäslinjan viereiseen As Oy Siesunkulman rakennukseen. Mikonkadun puolella pihan suuntaan sisään vedetty rakennusosa on V (viisi) ja katulinjassa IV (neljä). Tontin takaosa on yksikerroksista (I) liiketilaa ja länteen suuntautuvaa asuintilaa, joiden päällä on terassimaisesti toteutettu piha-alue. Kellarikerrokseen voi sijoittaa päätoimintojen tarvitsemia kulku- ja aputiloja, varastotiloja, teknisiä tiloja ja autopaikkoja. Kerroksiin sijoittuvia teknisiä tiloja, pysäköinti- ja huoltotiloja ei lasketa kerrosalaan. Merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa porrashuone- ja sisääntulojen (sisältää hissikuilut) 15 m2 ylittävän osan kussakin asuinkerroksessa. Autopaikkanormina on 1 ap/75 k-m². Autopaikat on sijoitettava maanalaisiin tiloihin ja pihakannen alle ja niille johtavat kulkuyhteydet on rakennettava niin, että ei estetä saman korttelin muiden kiinteistöjen liittymistä niihin. Autopaikkojen sijoittuessa useamman kiinteistön yhteiseen pysäköintihalliin, saa autopaikkojen määrästä vähentää 10% vaaditusta. Rakennusvalvonta voi lupakäsittelyssään hyväksyä osan kiinteistölle vaadituista autopaikoista sijoitettavaksi myös muille korttelin 2 tonteille, ja/tai korttelin ulkopuolelle enintään 300 metrin päähän kiinteistöstä, kun se osoitetaan kiinteistöjen kesken tehdyllä sopimuksella ja sijaintipiirroksella. - Väestömäärän ja rakenteen kehitysarvot ja arvio asuntojen lukumäärästä. Asuntoja tulee kpl, asukkaita n Asukasmäärä on tavallista alhaisempi asuntoa kohden, koska markkinointiennusteessa keski-ikä on korkeahko ja lapsiperheet eivät hakeudu ydinkeskustaan. - Työpaikkojen määrän ja laadun kehitysarvio Liiketilojen ja toimistojen työpaikkamäärää vaihtelee suuresti kiinteistöön tulijoiden mukaan, useasta kymmenestä on kuitenkin kysymys Palvelut Alue tukeutuu Mikkelin keskustapalveluihin ja samalla täydentää niitä. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 12 (15)

13 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen ja jatkosuunnitteluohjeet Kaavallinen ratkaisu ja sitä kuvaava luonnossuunnitelma mahdollistavat toimivan (ks. liitteet 5 ja 6), kaupunkikuvaa eheyttävän rakentamisen. Mikonkadun ja Hallituskadun kulmassa rakennusmassa korottuminen on merkittävä eheyttävä ympäristömuutos. Julkisivu jatkaa Hallituskadun rakennustapaa, jossa rakennukset sijoittuvat kiinni katulinjaan ja ovat yleisilmeeltään tasapintaisia ilman huomiota herättäviä ulokkeita tai voimakasta väritystä. Kerrokset liiketilan yläpuolella tulee rakentaa kiinni katurajaan. Kaavan rakennustapamääräyksissä ei sallita kadun varressa rajalinja yli työntyviä parvekkeita ja julkisivumateriaalin tulee olla rakenteeltaan tasainen ja väritykseltään vaalea. Rakennusluonnoksessa esitetään rapattua pintaa. Liikkeiden huoltoliikenne ja tontille ajo paikoitustiloihin tulee tehdä Mikonkadun kautta. Näin vältetään isojen ajoneuvojen tulo tärkeälle tuomiokirkolle johtavalle kaupunkinäkymän kannalta tärkeälle Hallituskadulle. Alueen pihavihreyden turvaamiseksi on kaavassa vaadittu istutettavaksi vähintään yksi puu tai kookas puuvartinen pensas kutakin asuntoa kohti. As Oy Siesunkulman rajan viereen varataan kaista kaivamatonta maaperää, jotta turvattaisiin kaavaan merkittyjen maantasoon istutettavien puiden kasvumahdollisuudet. Kaavassa on annettu rakenteellinen melumääräys. Tavoitetilanteen havainnepiirrokset ( ) ja katuvarsien julkisivuluonnokset ovat liitteessä Aluevaraukset Korttelialueet Kortteleiden käytön periaatteet, perustelut rakentamista ohjaaville kaavamääräyksille Koko tontti merkitään keskustatoimistojen korttelialueeksi (C) joka mahdollistaa keskustalle tyypillisen yhdistetyn asuin-, liike- ja toimistorakentamisen Muut alueet Viereisille Mikonkadun ja Hallituskadun katualueille on tehty merkintä (ma) joka mahdollistaa tontin yhdistämisen kadunalaisilla tiloilla viereisiin kauppakeskuksiin ja niiden paikoitustiloihin. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavalla on kaupunkiympäristöä eheyttävät vaikutukset. Hanke on keskustan kehittämistä. Liiketilat lisääntyvät ja toimistotiloja on mahdollista sijoittaa rakennukseen. Uusia keskustaasuntoja syntyy kpl. Kirkon asema Hallituskadun päätteenä ei kaavamuutoksen myötä muutu, vaan pikemminkin korostuu kun katujulkisivu yhtenäistyy. Katujen luonne ei muutu nykyisestä. Hallituskatu on kävelypainotteinen ilman autoja ja Mikonkatu asiointikatu, jolla on pysäköintiä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ympäristö on keskustaympäristöä, missä ovat mukana sen liikenne ja myöhään iltaan jatkuvat toiminnat. Asunnon hankintaa päätettäessä tämä tiedostetaan ja valintaan vaikuttaa keskustan lyhyet palveluetäisyydet. Läheinen kirkko, taidemuseo, tori ja liikekeskukset lisäävät mielenkiintoa keskusta-asumiseen. Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 13 (15)

14 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty Kaavamerkinnät- ja määräykset Liite 3 näyttää asemakaavaehdotuksen. Maankäyttömerkintä on C = keskustatoimintojen korttelialue. Merkintä tekee mahdolliseksi liike- ja toimistotilojen lisäksi asuinrakentamisen. Rakennusoikeus on 4695 k-m² kerrosalaneliömetreinä. Maan alle sijoittuva pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus on merkitty kt1800k merkinnällä. Rakennuksen eri osien suurin sallittu kerroslukumäärä on merkitty roomalaisin numeroin ja alueet pistekatkoviivoin Rakennuksen julkisivujen sijoittamisesta kiinni katulinjaan on annettu nuolimerkinnällä määräys. Määräyksiä on annettu lisäksi: - istutuksista, joka velvoittaa kaupungin viheralueista vastaavan yksikön hyväksymä vihersuunnitelma rakennusluvan liitteeksi ennen rakennustöiden aloittamista - autopaikoituksesta, joka velvoittaa vähintään 1 autopaikkaan / 75 k-m² ja millä etäisyydellä pysäköinti voi sijaita kiinteistöstä - melusuojauksesta - rakennustavasta, jossa määrätään julkisivun materiaaliksi sileä pinta ja väriksi vaalea, parvekkeet eivät saa työntyä katurajan yli, enintään 30 cm ylitys kukkalaatikoilla - kadun ja tontin välisestä liittymäkohdasta - polkupyörien pysäköinnistä - perustamisen vaikutuksesta naapurikiinteistöihin - sulanapitoalueista, veden poisjohtamisesta ja lumenkäsittelystä Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 14 (15)

15 0939 Mikonkatu 6 Mikkelin kaupunki Asemakaavan selostus / Ehdotusvaihe , päivitetty ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Rakentamisen lopputilannetta on havainnollistettu liitteissä 5 ja Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteuttamien vaatii maankäyttösopimuksen kaupungin ja rakennuttajan välillä. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaupunki seuraa kaavan toteutusta rakennusvalvonnan kautta. Mikkelissä , päivitetty Jaakko Merenmies kaavan laatija Ilkka Tarkkanen kaavoituspäällikkö Yhteystiedot Kaavoituspäällikkö Ilkka Tarkkanen Mikkelin kaupunkisuunnittelu puh sähköposti ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi Kaavakonsultti Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy / arkkitehti Jaakko Merenmies Niemeläntie Mikkeli puh sähköposti ark@merenmies.net Tontin omistaja ja rakennuttaja Mikkelin Hotelli- ja Kauppakiinteistöt Oy Ukonvaaja 2 B Espoo Toimitusjohtaja Juhani Reinikainen puh sähköposti juhani.reinikainen@pkap.fi Kirjallinen palaute Mikkelin kaupungin kaupunkisuunnittelu Os PL MIKKELI tai sähköposti kirsi.avelin@mikkeli.fi puh LIITTEET Arkkitehtitoimisto Merenmies Oy ark@merenmies.net 15 (15)

16 LIITE 1

17

18

19

20