TORNION KAUPUNKI Tekninen keskus Kaupunkirakenne

Transkriptio

1 TORNION KAUPUNKI 3.SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 6 SE- KÄ SIIHEN LIITTYVÄN PAIKOITUSALUEEN ASEMA- KAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS

2 TORNION KAUPUNKI 2(28) ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Tornion kaupungin 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 sekä siihen liittyvän paikoitusalueen asemakaavan muutos. Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen laatija: Tornion kaupungin teknisen keskuksen kaupunkirakenne. Kaavamuutostyön alkamisesta ilmoitettiin Tornion Ilmoituslehdessä Samalla tiedotettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, jota on ollut saatavissa kaupungintalolta lähtien. 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutos koskee Tornion kaupungin 3. Suensaaren kaupunginosan korttelia 6 sekä siihen liittyvää Satamakadun osuutta. Alue rajautuu kaakossa Matinkatuun, lounaassa Laivurinkatuun, luoteessa Torikatuun ja koillisessa kortteliin 9. Kaavamuutosalue 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Tornion kaupungin 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 sekä siihen liittyvän paikoitusalueen asemakaavan muutos. Alueen voimassa olevaa vanhentunutta asemakaavaa on tarkistettu. Kaavamuutoksella mahdollistetaan ikääntyvän väestön palvelutaloasuntojen rakentaminen kortteliin.

3 TORNION KAUPUNKI 3(28) 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1.5 Selostuksen liiteasiakirjat 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Olssonin talo Rakennettu ympäristö Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA VALTAKUNNALLISET ALUEI- DENKÄYTTÖTAVOITTEET 5.1 Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset

4 TORNION KAUPUNKI 4(28) 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 5.5 Ympäristön häiriötekijät 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus 6.3 Toteutuksen seuranta LIITTEET 1.5 Selostuksen liiteasiakirjat Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto LIITE 1 Sijaintikartta LIITE 2 Ote ajantasa-asemakaavasta LIITE 3 Rakennettu ympäristö LIITE 4 Vesihuoltoverkko LIITE 5 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma LIITE 6 Asemakaavan muutosehdotus LIITE 6a Kaavamerkinnät ja määräykset LIITE 7 Kaavaa havainnollistava kuva LIITE 8 Luettelo osallisista LIITE 9 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 ja sitä ympäröivien kortteleiden rakennuskannan arviointi 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Tornion kantakaupungin rakennuskannan inventointi ja toimenpidesuositukset. Tornionlaakson maakuntamuseo 1985, täydennys Ruutukaavakeskustan kaavarunko, Tornion kaupunki, Arkkitehtitoimisto Voitto Tiensuu, huhtikuu Tornion keskeinen kaupunkialue, Rakennetun ympäristön inventointi Tornion kaupunki, kaupunkirakenne, Tiina Toratti. Olssonin talon painumamittaukset 2005, Tornion kaupunki, tekninen keskus. Kuntotarkastusraportti, Olssonin talo , Rakennuspalvelu Kalevi Hietala, toimeksiantaja Esa Kaarlela.

5 TORNION KAUPUNKI 5(28) 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava Kaavoitusprosessin käynnistäminen 2005 Osallistumis- ja arviointisuunnitelman laadinta Perusselvitykset Ilmoitus kaavamuutoksen vireillepanosta Osallistumis- ja arviointisuunnitelmat nähtävillä I Viranomaispalaveri Ilmoitus kaava-alueen rajanaapureille Rakennusten ja ympäristön arviointi Lausuntopyyntö arvioinnista maakuntamuseolta, museovirastolta ja Lapin ympäristökeskukselta II Viranomaispalaveri Vaihtoehtoluonnosten laatiminen Kaavaluonnosvaihtoehdot kaava-alueen ja kaava-alueen ympäröivien kortteleiden maanomistajille ja heidän kuuleminen Neuvottelu Lapin ympäristökeskuksessa Kaavaluonnoksen laatimisvaiheen kuuleminen Ilmoitus laatimisvaiheen kuulemisesta Tornion Ilmoituslehdessä Ilmoitus kirjeitse lähetetty kaavaosallisille Teknisten palvelujen lautakunta Kaupunginhallitus Kaavaehdotuksen nähtävillepano Viranomaispalaveri Kaupunginvaltuusto Ilmoitus kaavan hyväksymisestä Asemakaava tukeutuu koko keskusta-alueen rakennetun ympäristön suunnittelussa syntyneeseen aineistoon ja 2000 luvuilla on asemakaavan muutoksilla läpikäyty kaikki oleelliset ja tärkeimmät rakennussuojelun ja täydennysrakentamisen alueet ja kohteet ruutukaava-alueella ja viereisillä vanhoilla alueilla. v valmistui ruutukaavakeskustan kaavarunko, jolla päivitettiin Rajalla - hankkeen vaikutukset vanhaan keskustaan ja määriteltiin tavoitteet tuleville maankäytön muutoksille sekä ympäristön ja liikenteen parannustoimille. Tämä asemakaavan muutos tukeutuu kaavarunkosuunnitelmaan. Asemakaavalla varmistetaan entistä laadukkaamman keskustarakentamisen toteutuminen. Kaava on räätälöity vireillä olevan vanhusten palvelutaloasumisen tarpeisiin soveltuvaksi erityisesti paikoitus- ja liikennejärjestelyjen osalta. Palvelutalolle on väestö- ja sosiaalipoliittinen tarve Tornion keskustassa.

6 TORNION KAUPUNKI 6(28) Korttelissa olevan vanhan Olssonin puutalon paikalle asemakaavassa osoitetaan nykyisen rakennuksen kokoinen rakennusoikeus, jolloin rakennus on säilytettävissä tai korvattavissa uudella samankokoisella rakennuksella. Olssonin talolla ei ole sellaista erityisarvoa, että se tulisi määrätä ehdottomasti suojeltavaksi muutoin uusiutuvassa ympäristössä. Olssonin tontilta on uudisrakennusoikeus siirretty korttelin muihin osiin, mikä edellyttää korttelin rakentamista yhtenä kokonaisuutena. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Kaava on laadittu siten, että sen toteuttaminen on mahdollista vaiheittain. Alueen omistajat ovat tehneet esisopimukset Karungin Palvelukoti ry:n kanssa korttelin toteuttamiseksi laaditun asemakaavan mukaisesti. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaava-alueen korttelin neljästä tontista vain kahdella on rakennuksia. Tontilla 13 on matala asuin-liikerakennus, jossa viimeksi on toiminut Lähetystori ja tontilla 11 on asumiskäyttöön vuokrattu vanha, kaksi kertaa laajennettu puinen asuin- liikerakennus eli nk. Olssonin talo. kaavamuutosalue Ilmakuva kaavamuutosalueesta ja sen ympäristöstä

7 TORNION KAUPUNKI 7(28) Tontti 13 Torikatu 19 myymälärakennus Pörhön entinen autoliike Tontti 11 Olssonin talo Olssonin talo Kiinteistön omistajan toimesta Olssonin talosta on tehty kuntotarkastus. Kuntotarkastus on suoritettu pääosin aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin mukaillen liike- ja palvelurakennuksia varten tehtävän kuntotarkastuksen suoritusohjetta. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomioita pintapuolisella tarkastuksella havaittaviin rakenteelliseen kestävyyteen, turvallisuuteen ja asumiskelpoisuuteen vaikuttaviin oleellisiin puutteisiin, vikoihin ja riskeihin. Rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voida havaita rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita, ellei niistä ole tarkastushetkellä kosteudentunnistimilla havaittavaa, muulla tavoin aistittavaa tai rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Pintapuolisella tarkastuksella ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa tai toimivuutta tai sokkelin ulkopuolisen veden- ja routaeristyksen olemassaoloa, kuntoa tai korjaustarvetta.

8 TORNION KAUPUNKI 8(28) Kuntotarkastuksen yhteenveto Rakennustekniikka: Tarkastettu kiinteistö on rakennettu luvun alkupuolella. Rakennusajankohta ja suoritetut korjaukset ja muutokset huomioon ottaen kiinteistö on rakennusteknisiltä osin välttävässä kunnossa. Talon sisätilojen pintarakenteet ovat huonokuntoisia. Sisäpuolen lattia-, seinä- ja kattopinnoissa havaittiin sellaisia vikoja ja puutteita, että ne tulisi korjata. Merkittävimmät rakennustekniset korjaustarpeet ovat perustuskivien ja alapohjan sekä lattioiden oikaisukorjaus, julkisivulaudoitusten korjaukset ja maalaukset sekä huonokuntoisen talon kellarin muuttaminen nykyaikaisiksi sauna- ja pesutiloiksi. Myös kaikki vanhat huonokuntoiset puuikkunat ja ulko-ovet kannattaa uusia. Savupiipun vesikatolla olevan yläpään kunnostaminen tulisi suorittaa mahdollisimman pian suurempien vaurioiden välttämiseksi. Galvanoitu kattopelti kannattaisi maalata. Räystäskourut ja syöksytorvet tulisi kaikki uusia, koska kattovedet takapihalla tulevat suoraan perustusten viereen. Takapihan kattovedet kannattaisi sen jälkeen poisjohtaa perustusten vierestä maahan asennettavalla sadevesijärjestelmällä. Suosittelen peruskorjaussuunnitelmien laatimista. Korjaamattomana kiinteistön rakenteiden vauriot ja haitat yleensä pahenevat. Korjaamaton vaurio voi muodostaa haitan asumiselle. LVI-järjestelmä: Vesi- ja viemärijärjestelmät ovat huonossa kunnossa ja niissä havaittiin toiminnallisia puutteita. Vesiliitäntä ja vesimittari on kellarikerroksen kattilahuoneessa. Kellarissa oleva ainoa lattiakaivo on tukossa. Ilmanvaihto on koko rakennuksessa painovoimainen. Toisessa keittiössä on vanha huonokuntoinen liesituuletin. Suosittelen kiinteistön LVI-järjestelmän peruskorjausta ja korjaussuunnitelmien välitöntä aloittamista. Sähköjärjestelmät: Rakennuksen sähköjärjestelmät ovat huonossa kunnossa. Rakennuksessa on kaksi erillistä sähkömittaria ja sulaketaulua. Sähkömittarit ovat talon asukkaiden nimissä. Minkäänlaisia sähköpiirustuksia ei talosta ollut käytettävissä. Järjestelmässä havaittiin toiminnallisia puutteita sekä korjattavia asennuksia sekä vaarallisiakin kytkimiä ja rasioita. Suosittelen sähköjärjestelmän tarkastamista sekä korjaus. ja muutossuunnitelmien tekemistä. Energiatalous: Kiinteistössä on vesikeskuslämmitys. Lämmityskattiloiden käyttöenergiana on kevyt polttoöljy. V kevyen lämmitysöljyn vuosikulutus on omistajan antaman tiedon mukaan ollut 8400 litraa. Lämmityspatterit ovat vanhoja ja niissä ei ole termostaatteja. Asukkaiden mukaan lämmön säätäminen tasaisesti koko talossa on ollut vaikeaa. Talon lämmitysjärjestelmän laitteet ovat jo käyttöikänsä ylärajoilla ja ne kannattaisi uusia. Korkeaan öljynkulutukseen syynä ovat myös rakennuksen rakenteiden sekä ikkunoiden ja ulko-ovien suuret u-arvot (ent. K-arvot). Rakennukseen tehdyn painumamittauksen mukaan entisen myymälätilan lattiapinta on vinossa n. 10 cm perustusten painumisista johtuen.

9 TORNION KAUPUNKI 9(28) Rakennettu ympäristö Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Kaavamuutosalue rajautuu kaakossa Matinkatuun, lounaassa Laivurinkatuun, luoteessa Torikatuun ja koillisessa kortteliin 9. Kaavamuutosaluetta vastapäätä Matinkadun ja Laivurinkadun toisella puolella on eri ikäisiä ja eri kuntoisia kaksikerroksisia asuin liikerakennuksia. Torikadun toisella puolella on yksikerroksinen linja-autoasema ja Satamakadun toisella puolella on liikerakennus (entinen Sokos-tavaratalo), jossa on yksi maanalainen ja yksi maanpäällinen kerros. Tornion kaupungin kaupunkirakenne on tehnyt 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 ja sitä ympäröivien kortteleiden rakennuskannan sekä keskustaalueen historiallisten kerrosten arvioinnin Arvioinnissa on kuvattuna ympäröivät rakennukset. Palvelut Kaavoitettava alue on kaupungin keskustatoimintojen alueella. Viidensadan metrin säteen sisälle mahtuvat niin päivittäistavarakauppa, apteekki, terveyskeskus, vanhainkoti, linja-autoasema, posti, kaupungintalo, virastotalo kuin museot ja kirjastokin. Tekninen huolto Asemakaavamuutoksen alaiseen kortteliin on rakennettu vesihuolto- ja kaukolämpöjohdot. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Kaavamuutosalue on kaupunkikuvallisesti näkyvällä ja merkittävällä paikalla ja rajoittuu vilkasliikenteisiin Torikatuun ja Laivurinkatuun. Kaavamuutosalueen kortteli on pankin ja yksityisen kiinteistösijoittajan omistuksessa Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Koska kaavoitettavalla alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavoituksen yhteydessä tutkittu valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutumista toimivan aluerakenteen, elinympäristön laadun sekä toimivien yhteysverkostojen osalta. Seutukaava Helmikuussa 2003 vahvistetussa Länsi-Lapin seutukaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi.

10 TORNION KAUPUNKI 10(28) Yleiskaava Kaupunginvaltuuston hyväksymässä yleiskaavassa alue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen. Alue on varattu koko kaupunkia palveleville kaupallisille, hallinnollisille ja muille palveluille sekä keskustaan soveltuvalle asumiselle. Alue kuuluu vireillä olevaan keskeisen kaupunkialueen yleiskaavan tarkennukseen. Tämän asemakaavamuutoksen laadinnassa on otettu huomioon yleiskaavan sisältövaatimukset ja tutkittu ne tarvittavin osin. Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa Sis.min. vahvistama asemakaava. Kortteli on osoitettu enintään III kerroksisten (+ maanpäällinen kellarikerros) asuin- ja liikerakennusten rakentamiseen tehokkuudella e = 1,30. A jantasa-asemakaava Ruutukaavakeskustan kaavarunko Kemi-Tornio alueen kuntakeskusten kehittämisohjelman (KUKES) 1997 jatkona laadittiin Tornion ruutukaavakeskustan kehittämissuunnitelma, jonka tuloksena syntyi v ruutukaavakeskustan kaavarunko. Kaavarunko laadittiin asemakaavatarkkuudella vuorovaikutteisesti samaan aikaan käynnissä olleen Rajalla -hankkeen kehittämissuunnittelun kanssa. Suunnitelmat hyväksyttiin samana vuonna. Puheena olevaan ruutukaava-alueen pohjoisosaan Rajalla -hanke vaikuttaa siten, että keskustan liiketoiminta tulevaisuudessa painottuu kaksoiskaupungin rajan tuntumaan ja tämä alue kehittyy nykyistä enemmän asumisvaltaiseksi alueeksi.

11 TORNION KAUPUNKI 11(28) Kaavarungossa päivitettiin keskustan liikennesuunnitelma. Keskustan ympärille kehitetään kehäväylät ja ylitiheää katuverkkoa käytetään nykyistä enemmän paikoitukseen ja kevyeen liikenteeseen. Mm. korttelia 6 sivuavalta Satamakadulta esitettiin poistettavaksi autojen läpiajo liikenteellisillä ja ympäristöllisillä perusteilla. Kaavarungon laatiminen oli vuorovaikutteista. Suunnittelun aikana tutkittiin eri vaihtoehtoja, neuvoteltiin kaupungin asiantuntijoiden kanssa, järjestettiin esittely- ja keskustelutilaisuuksia yleisölle ja luottamuselimille sekä pidettiin avoimien ovien päivät, jolloin suunnittelijat olivat kaupunkilaisten tavattavissa esittelemässä luonnoksia. Korttelin 6 osalta kaavarungossa tutkittiin sekä Olssonin talon säilyttävä että poistava vaihtoehto. Yksittäisen talon säilyttämisessä ei nähty ympäristöllistä tai rakennushistoriallista lisäarvoa muutoin muuttuvassa ympäristössä. Kaavarungon laadinnassa käytettiin sekä vaihtoehtojen että lopullisen suunnitelman työstämisessä apuna kolmiulotteista atk-mallinnusta havainnollistamaan tutkittavia ratkaisuja. Kaavarunkosuunnitelma on täysin ajantasainen ja pohjana laadittavana olevalle yleiskaavalle. Yleiskaava tulee jäämään selvästi kaavarunkoa yleispiirteisemmäksi eikä sitä varten ole nyt tarvetta tehdä yksityiskohtaisempia selvityksiä. KORTTELI 6 Ruutukaavakeskustan kaavarunko

12 TORNION KAUPUNKI 12(28) Rakennusjärjestys Tornion kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Tonttijako ja rekisteri Asemakaavan muutosalueen tontit on merkitty kiinteistörekisteriin. Pohjakartta Alueen perusmittaus ja pohjakartoitus on suoritettu vuonna Tornion kantakaupungin rakennuskannan inventointi ja toimenpidesuositukset 1985 Tornionlaakson maakuntamuseo on suorittanut 1985 Tornion kantakaupungin rakennuskannan inventoinnin. Tutkimusten tarkoituksena on ollut Tornion kantakaupungin historiallisen rakennuskannan inventointi ja toimenpidesuositusten laatiminen arvokkaiden rakennusten ja ympäristöjen säilyttämiseksi. Tutkimuksen toimeksiantajana on ollut Tornion kaupunki. Työn ohjaajana ja valvojana toimi Oulun Yliopiston arkkitehtuuriosaston arkkitehtuurin historian laitos yhteistyössä museoviraston kanssa. Kaavamuutosalueesta ja ympäröivästä silloisesta rakennuskannasta selvitys lausuu mm. Alueen rakennuskanta on hyvin eri-ikäistä ja epäyhtenäistä. Häiritsevin tekijä on vanhan ja uuden suhteeton mittakaavallinen ero. Kaupunkikuvallisesti liikekeskusta on hajanainen, julkinen ja yksityinen tila eivät rajaudu. Alueelta löytyy kuitenkin muutamia miellyttäviä kaupunkitiloja. Kauppakatu on puistoineen ja näkymäpäätteineen kaunis katutila, Raatihuone ympäristöineen on vielä yhtenäiseksi tajuttava kokonaisuus. Asuinympäristönä liikekeskusta on monine toimintoineen virikkeinen, mutta asukkaan sosiaalisten ja psyykkisten tarpeiden tyydyttäminen on heikkoa. Toimenpidesuosituksissa luetellaan vanhoja rakennuksia jotka olisi säilytettävä ympäristön historiallisen perspektiivin säilymisen takia. Luetteloon on listattu myös Olssonin talo, josta sanotaan mm. Olssonin talo on edustavin rakennus alueen pohjoisosan kohtalaisen yhtenäisenä säilyneissä kortteleissa säilyminen olisi suotavaa. Selvityksen tekovaiheessa korttelin kaikki rakennukset olivat vielä pystyssä. Rakennuskannan inventoinnin täydennys 1993 Tornionlaakson maakuntamuseo täydensi rakennuskannan inventointia joidenkin rakennusten osalta. Myös Olssonin rakennuksesta täytettiin kohdeinventointilomake. Inventoinnin mukaan Olssonin talon ensimmäiset muutospiirustukset ovat huhtikuulta Rakennusta on laajennettu 1932 kolmanneksella. Laajennuksen myötä rakennuksen luoteispäähän tuli suuri huone, vanhan osan keittiön laajennus ja yksi pienempi huone. Myymälän ikkunoita suurennettiin ja niiden puitejakoa muutettiin. Laajennuksen yhteydessä Laivurinkadun puolelle rakennettiin frontoni liikkeen sisäänkäynti muutettiin nykyiselle paikalle taloon rakennettiin öljylämmitys luvun vaihteessa julkisivut maalattiin ja asennettiin peltikate. Inventoinnin mukaan korttelissa oli useita vanhan puu- Tornion asuinrakennuksia, jotka muodostavat ehyen

13 TORNION KAUPUNKI 13(28) miljöön. Säilymisedellytyksistä kerrotaan, että talon säilyminen on epätodennäköistä. Olssonin talo Kuva vuodelta 1978 etualalla linja-autoasema Tornion keskeinen kaupunkialue, Rakennetun ympäristön inventointi 2002 Tornion kaupungin kaupunkirakenteen 2002 laatiman rakennetun ympäristön inventoinnissa Olssonin talo on kulttuurihistoriallisesti merkittävien kohteiden joukossa. 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 ja sitä ympäröivien kortteleiden rakennuskannan arviointi 2005 Tornion kaupungin kaupunkirakenne on tehnyt 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 ja sitä ympäröivien kortteleiden rakennuskannan arvioinnin Arvioinnin kriteerit on tehty tarkastelemalla rakennuksia ulkoisesti ei kuntotarkastuksilla, sillä niiden tekemiseen ei ole ollut resursseja käytettävissä. Kriteereitä ovat olleet arvot oman aikansa edustajana, tämänhetkinen ulkoinen kunto, tämänhetkinen kaupunkikuvallinen arvo, kaupunkikuvan kerroksellisuusarvo ja tämänhetkinen toiminnallinen arvo. Näiden perusteella rakennukset on sijoitettu arviointiluokkiin: I säilyvä, II säilytyskelpoinen, III mahdollisesti säilytyskelpoinen, IV todennäköisesti purettava ja V ei säilytysedellytyksiä. Arviointiluokkien mukaan on tehty kokonaisarvio sekä esitetty ruutukaavakeskustan

14 TORNION KAUPUNKI 14(28) kaavarungon mukaiset vaihtoehdot Matinkadun vanhojen rakennusten säilyttämisen kannalta. Arvioinnissa on Olssonin talosta mainittu seuraavaa: Olssonin talo on omanaikansa suhteellisen edustava asuin- ja liikerakennus, joka on kaupunkikuvallisesti vieläkin tyylikäs, mutta talo sopii huonosti yhteen naapuriensa kanssa - talolla ei ole keskustelukumppania. Omistaja ei ole halukas rakennuksen säilyttämiseen, koska rakennuksella ei ole toiminnallisia arvoja. Rakennuksen säilyttäminen edellyttäisi myös uudisrakentamiselta voimakasta sopeuttamista kaikissa ko. tonttia ympäröivissä kortteleissa. Arviointiin on liitetty Tornion kaupunkirakenteen analyysi Suensaaren rakennetun ympäristön kerroksellisuudesta ja suojelutavoitteista. Analyysissä on mainittu mm. Ydinkeskustan rakennuskannan kerroksellisuuden kannalta keskeisin alue on raatihuoneen ympäristö, jossa sijaitsee ydinkeskustan historiallisesti arvokkaimmat rakennukset. Näitä ovat raatihuoneen ja sen piharakennuksen (ent. poliisilaitos) lisäksi Avelan, Handelsbankenin, Husan ja Säipän talot sekä Yhteislyseon lukion ja Suensaaren yläasteen rakennuskompleksi. Myös ortodoksinen kirkko ja energialaitoksen päärakennus ovat edustavia julkisrakennuksia keskustan eteläsivulla. Muilta osin ruutukaavakeskustaalueella ei ole arvokkaita säilyttämisen arvoisia historiallisia kokonaisuuksia. Muutamia yksittäisiä rakennuksia on jäljellä ydinkeskustassa lähinnä sen koilliskulmassa ja niitä on kartoitettu 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 ja sitä ympäröivien kortteleiden rakennuskannan arvioinnissa. Ne eivät kuitenkaan kaupunkirakenteen näkökulmasta tarkasteltuna ole kaupunkikuvan kannalta niin keskeisiä, että ne kohtuullisesti olisivat hyödynnettävissä ydinkeskustan kerroksellisen rakenteen säilyttämisessä. Säilyttävä ja ennallistava korjausrakentaminen sekä historialliseen ympäristöön sopeutettu uudisrakentaminen tulee sen sijaan osoittaa Keskikadun pientaloalueelle, jossa on Tornion kaupungin vanhinta säilynyttä kaupunkirakennetta ja sijaitsee ruutukaavakeskustan välittömässä läheisyydessä. Alustava kallioperän sijainnin mittaus Tornion kaupungin kaupunkirakenteen tilauksesta korttelissa suoritettiin kallioperän sijainnin mittaus. Tutkimuksen mukaan kallioperän sijainti on 2m:stä 3,7 m:iin maanpinnasta.

15 TORNION KAUPUNKI 15(28) 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Alueen voimassa oleva asemakaava on vanhentunut ja kaipaa tarkistusta. Karungin palvelukoti on Tornion kaupunginhallitukselle osoittamassaan kirjeessä hakenut 3.Suensaaren kaupunginosan korttelissa 6 sijaitsevien tonttien 10, 12 ja 13 rakennusoikeuksien yhdistämistä ja lisäämistä sekä kerroskorkeuden nostamista suunnittelemansa Senioritalon ja siihen tulevien palvelutilojen rakentamiseen. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Karungin palvelukodin asemakaavan muutoshakemus siirtyi Teknisen keskuksen kaupunkirakenteelle kiireellisenä valmisteltavaksi. Ensimmäisessä hankkeen suunnittelukokouksessa päätettiin, että asemakaavamuutos tulee koskemaan koko korttelia sekä siihen liittyvää Satamakadun osuutta, jotta paikoitus ja rakentaminen tulee ratkaistua koskien koko korttelia ja samalla ratkaistaan Olssonin talon kohtalo. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Luettelo osallisista LIITE 8 Kaavamuutostyön alkamisesta ilmoitettiin Tornion ilmoituslehdessä Kaavamuutosalueen sijaintikartta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmat olivat nähtävillä Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt lähetettiin kaavamuutosaluetta ympäröivien korttelien maanomistajille osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kysyttiin heidän mielipidettään kyseisestä kaavamuutoksesta sekä sitä halusivatko he, että kaava-alue laajennetaan koskemaan heidän aluettaan. Kyselyyn vastasi vain korttelin 3 tontin 10 kiinteistöt omistava Pes Kiinteistöt Oy, joka toivoi kaavamuutosta omistamalleen tontille. Koska ko. korttelista ei tullut muilta omistajilta pyyntöjä kaavamuutosaluetta ei laajennettu. Korttelin suunnittelutyötä on tehty tiiviissä yhteistyössä Karungin palvelukoti ry:n ja heidän palkkaamansa rakennuttajan sekä arkkitehtiopintojensa diplomityönä korttelin hankesuunnitelman tekevän arkkitehtiopiskelijan kanssa. Kaksi kertaa neuvotteluissa on ollut mukana myös Tornionlaakson maakuntamuseon edustaja. Neuvotteluissa on pohdittu paikoituksen vaihtoehtoja, rakentamistehokkuutta ja rakennusmassoittelua sekä Olssonin talon käyttömahdollisuuksia.

16 TORNION KAUPUNKI 16(28) Toisen kerran kaavamuutosalueen ja ympäröivien kortteleiden maanomistajia kuultiin Maanomistajille lähetettiin kirje ja kaksi kaavaluonnosta ja kysyttiin heidän mielipidettään kaavavaihtoehdoista. Kolmannen kerran kaavaosallisia kuultiin , jolloin kaavaluonnos oli nähtävänä. Luettelossa mainituille osallisille lähetettiin kirje ja kaavaluonnos Viranomaisyhteistyö 1. viranomaisneuvottelu käytiin Lapin ympäristökeskuksessa Rovaniemellä. Läsnä olivat edustajat Lapin ympäristökeskuksesta, Lapin liitosta ja Tornion kaupungin teknisestä virastosta. Neuvottelussa käsiteltiin kaavamuutosalueen rajausta ja kaavoituksen peruslähtökohtia. Kutsu kokoukseen lähetettiin Museovirastolle, Tornionlaakson maakuntamuseolle ja aluepelastuslaitokselle, mutta näistä laitoksista ei kokoukseen tullut edustajia. Museovirastolta tuli ennen kokousta viesti, jossa edellytettiin suunnittelualueen kulttuuriympäristön arvioinnin päivittämistä. Lapin ympäristökeskuksen mukaan kaavoituksessa tuli tutkia eri vaihtoehtoja, myös rakennuksen säilyttävää vaihtoehtoa ja osallisiin tuli lisätä aluepelastuslaitos esteettömän rakentamisen turvaamiseksi. Lisäksi OAS:aan tuli lisätä perusselvitysosio omaksi kokonaisuudeksi ja sen alle kulttuurihistoriallinen osio. Tämän lisäksi yleiskaavan sisältövaatimukset on olettava huomioon kaavassa ja tutkittava ne tarvittavin osin. Vaikutuksissa tuli tutkia kulttuuriperinnön lisäksi sosiaalisten palveluiden sijoittumista. 2. viranomaisneuvottelu pidettiin Tornion kaupungintalolla Läsnä olivat edustajat Lapin ympäristökeskuksesta, Tornionlaakson maakuntamuseosta ja Tornion kaupungin teknisestä virastosta. Edellisen neuvottelun jälkeen kaupunkirakenne oli laatinut 3. Suensaaren kaupunginosan korttelin 6 ja sitä ympäröivien kortteleiden rakennuskannan arvioinnin ja lisännyt siihen yleiskaavallisen koko Suensaaren rakennetun ympäristön kerroksellisuudesta ja suojelutavoitteista tehdyn analyysin. Tästä arvioinnista / analyysistä kaupunkirakenne pyysi lausunnot maakuntamuseolta, museovirastolta ja Lapin ympäristökeskukselta. Sekä Tornionlaakson maakuntamuseo, Museovirasto että Lapin ympäristökeskus keskittyivät lausunnossaan kaupunkikuvan kerrostuneisuuden säilyttämiseen. Museoviraston lausunnossa mainitaan mm. Maankäytön lähtökohtana tulee olla olemassa oleva rakennuskanta ja ruutukorttelien luonne, ja maankäytössä tulee pyrkiä kaupunkikuvallisen kerrostuneisuuden säilyttämiseen. Historiallisen kaupunkikeskustan yhteydessä myös katutilat ja katujen luonne läpiajokatuina tulee turvata. Maakuntamuseon lausunnossa esitetään, että nuorten rakennusten arviointi on vaikeaa, ja niiden kulttuurihistoriallinen arvo voidaan selvittää vasta vuosikymmenten jälkeen.

17 TORNION KAUPUNKI 17(28) Neuvottelussa kaupunkirakenteen kantana oli, että asemakaavan muutosalueella ei ole merkittävän arvokkaita historiallisia rakennuksia, eikä sen ympäristössä sellaisia historiallisia kokonaisuuksia jotka olisi säilytettävä sellaisenaan ja määriteltävä niiden mukaan alueen tulevaisuus. Mikäli näin olisi ollut olisi kaavoitus laajennettu koskemaan ympäröiviä kortteleita. Suensaarta koskevassa analyysissä on esitetty koko saarta koskeva rakentamisen kerroksellisuus ja suojelullisesti arvokkaat kohteet. Kaupunkirakenteen mielestä kaupungin kehitystä ei voi jäädyttää paikalleen odottamaan mahdollisia ihmisten uusia muuttuvia arvostuksia, kuten maakuntamuseo esitti. Museoviraston esittämä vaatimus katujen säilyttämisestä läpiajokatuina on perusteita vailla eikä vaatimuksella ole asiayhteyttä historiallisen kaupunkikeskustan turvaamisessa puhumattakaan hyvin toimivan, turvallisen ja laadukkaan kaupunkiympäristön luomisessa, mitä Maankäyttö- ja rakennuslaki asemakaavalta edellyttää. Neuvottelun päätökseksi tuli, että asemakaavasta tehdään kaksi luonnosta: säilyttävä ja ei-säilyttävä vaihtoehto ja vertaillaan niiden vaikutuksia pidettiin neuvottelutilaisuus Lapin ympäristökeskuksessa Rovaniemellä. Neuvotteluun osallistuivat edustajat Lapin ympäristökeskuksesta ja Tornion kaupungin teknisestä virastosta. Neuvottelussa käsiteltiin Olssonin talon kohtaloa. Edellisen viranomaisneuvottelun jälkeen kaupunkirakenne oli tehnyt vaihtoehtoluonnokset ja kysynyt korttelin sekä sitä ympäröivien kortteleiden maanomistajien mielipidettä Olssonin talon säilyttämisestä sekä sen vaikutuksista ympäröiviin kortteleihin. Maanomistajien yksimielisenä mielipiteenä oli, että mihinkään säilyttämiseen ei lähdetä. Ennen neuvottelua Olssonin talossa oli tehty painumamittauksia ja rakenteiden katselmus, jonka mukaan rakenteet ovat siinä kunnossa. että niiden korjaaminen tulee ulottaa perustuksiin saakka ja korjaaminen tulee maksamaan selvästi enemmän kuin uudisrakentaminen. Ennen kuntotutkimuksen tekoa Karungin palvelukotiyhdistyksen kanssa käydyissä neuvotteluissa tutkittiin Olssonin talon säilyttämisvaihtoehtoa siltä pohjalta, että talo säilytettäisiin ja sen viereen osoitettaisiin tukirakennuksina autokatoksia korttelia rajaamaan. Uudisrakennusoikeutta siirrettäisiin muille kortteliin toteutettaville kerrostaloille. Ympäristökeskuksen taholta todettiin, ettei mitään varmuutta olisi ulkopuolisesta korjauksen rahoituksesta. Neuvottelun päätökseksi tuli, että asemakaavaehdotuksessa Olssonin taloa ei merkitä suojelumerkinnällä, vaan talon kohdalle merkitään nykyistä rakennusta vastaava rakennusoikeus. Tämä mahdollistaa sekä talon säilyttämisen, että vaihtoehtoisesti samankokoisen uudisrakentamisen. 4.4 Asemakaavan tavoitteet

18 TORNION KAUPUNKI 18(28) Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen toimivan aluerakenteen, eheytyvän yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun sekä toimivien yhteysverkostojen ja energiahuollon suhteen laaditun Tornion ruutukaavakeskustan kaavarungon mukaisesti asemakaavamuutoksen tavoitteena on ollut liiketoiminnan edellytysten parantaminen, asumisen edellytysten parantaminen sekä ympäristön laadun parantaminen. Asemakaava on laadittu yhteistyössä palvelukodin edustajien kanssa, ottaen huomioon kortteliin rakennettavan palvelutalon erityistarpeet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Jo alkuvaiheessa suunnittelukokouksissa hylättiin ruutukaavakeskustan kaavarungossa ajateltu maanalainen pysäköinti, koska kaavoitettava alue on vain yhden korttelin suuruinen ja maanalaisen parkkihallin rakentaminen olisi edellyttänyt ainakin kahden korttelin laajuuden, jotta sen rakentaminen olisi kannattavaa. Alkuvaiheessa myös suunnittelussa otettiin käsittelyyn koko kortteli, jotta rakentamistehokkuus ja paikoituksen järjestely saatiin ratkaistua kokonaisvaltaisesti. 2. Viranomaisneuvottelussa sekä Tornionlaakson maakuntamuseon, Museoviraston että Lapin ympäristökeskuksen lausuntojen mukaisesti kaupunkikuvan kerrostuneisuuden säilyttämiseksi neuvottelun päätökseksi tuli, että asemakaavasta tehtiin kaksi luonnosta: säilyttävä ja ei-säilyttävä vaihtoehto ja vertailtiin niiden vaikutuksia. Kaavamuutosalueen ja ympäröivien kortteleiden maanomistajille lähetettiin kirje ja kaksi kaavaluonnosta ja kysyttiin heidän mielipidettään kaavavaihtoehdoista. Maanomistajien yksimielinen mielipide oli, että minkäänlaiseen säilyttämiseen ei lähdetä. Viranomaisilta ja maanomistajilta saadun palautteen pohjalta lähdettiin hakemaan kompromissiratkaisua kaavaprosessin läpiviemiseksi. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Vaihtoehto 1 oli laadittu ympäristökeskuksen ohjeen mukainen säilyttävä vaihtoehto, jossa ei lähdetty pelkästään Olssonin talon suojeluun, vaan tulevaisuudessa Matinkadun varteen muodostettaisiin matalampien rakennusten kokonaisuus ja näin ollen ko. kaavaratkaisu tulisi johtamaan Matinkatuun rajoittuvien korttelien asemakaavan muuttamiseen.

19 TORNION KAUPUNKI 19(28) Vaihtoehto 2 oli ruutukaavakeskustan kaavarungon pohjalta tehty ei säilyttävä vaihtoehto, jonka mukaan korttelien rakentamistehokkuuteen ei tule Matinkadun varrella pienennyksiä verrattuna voimassaolevaan asemakaavaan. Vaihtoehto 1 Vaihtoehto 2

20 TORNION KAUPUNKI 20(28) Annettuun määräaikaan mennessä lähes kaikilta omistajilta tai heidän edustajiltaan tuli kannanotto kaavoitukseen. Satamakatu 7:ssä ja Puutarhakatu 8:ssa ( 1 ja 2) olevien kiinteistöjen omistaja Tornion Osuuspankki ei hyväksynyt säilyttävää vaihtoehtoa. Perustelunaan pankki lausuu mm. seuraavaa: Vaihtoehto 1 johtaa siihen, että Matinkatuun rajautuvien tonttien käyttömahdollisuudet jäävät lähes olemattomiksi. Liike- ja asuinrakentaminen Matinkadun alueella suljettaisiin käytännössä kokonaan pois. Vaihtoehto johtaisi niin pieneen rakennusoikeuteen ja kerroskorkeuteen, että tonttien rakentaminen ei olisi taloudellisesti järkevää Matinkadun varrella sijaitsevat rakennukset ovat huonokuntoisia ja mahdottomia hyödyntää suojelukohteina niin, että niille samalla olisi järkevää käyttöä. Näin on ainakin omistamiemme Puutarhakatu 8:n ja Satamakatu 7:n kiinteistöjen osalta. Puutarhakatu 8:ssa sijaitseva rakennus on purkukuntoinen. Siinä on vielä toistaiseksi toiminut kangasmyymälä. Kiinteistö olisi kuitenkin järkevää laittaa ns. kylmilleen tai purkaa, koska kiinteistön huolto- ja korjausmenot ovat vuosittain suuremmat kuin lähes käyttökelvottomasta rakennuksesta saatava vuokratuotto. Kiinteistön yläkerta on jo kylmillään ja mm vesikattovuotojen johdosta homehtunut. Alakertaa voitaneen käyttää vielä muutama vuosi, jonka jälkeen ainoa taloudellinen vaihtoehto on rakennuksen purkaminen. Satamakatu 7:ssä sijaitseva nykyisestä kaavasta poikkeava 1960 luvulla rakennettu omakotitalo ei varmaan ole edes kaavailtu suojelukohteeksi. Mikäli Matinkatuun rajautuvien kortteleiden asemakaava muutettaisiin esimerkiksi kaksikerroksiseksi, jäisivät tontit kokonaan hyödyntämättä uudisrakennustontteina. Toisaalta tonteilla olevien käyttökelvottomien rakennusten ylläpitäminen aiheuttaisi tontin omistajalle kohtuuttomat taloudelliset vahingot. Satamakatu 8. kiinteistön (3) omistaja Kavetor Ky:n edustaja Vesa Kemppainen ei myöskään hyväksy omistamansa tontin nykyisten rakennusoikeuksien vähentämistä. Olssonin talon omistaja (4) Esa Kaarlelan mukaan vaihtoehto 2 on Tornion ydinkeskustan kehittämisen puolesta. Kaarlelan mielestä ydinkeskusta tulee rakentaa mahdollisimman tehokkaasti ja niin, että Tornion ydinkeskusta näyttää myös kaupungilta. Nyt Torniossa on mahdollisuus ja potentiaalia rakentaa kaupunkikuvaa; uinuvasta kaupungista nykyaikaiseksi dynaamiseksi kaupungiksi, johon kuuluu ilman muuta tehokas kerrostalorakentaminen. Ydinkeskustan alueelle kaksikerrosrakentamisen harkitseminen on hämmästyttävää, kun samaan aikaan esim. Haaparannalla suunnitellaan jopa kymmenkerroksista hotellia. 60-luvulla peruskorjattua ns. Olssonin taloa ei tule missään tapauksessa suojella. Se ei saa olla esteenä ydinkeskustan nykyaikaiselle rakentamiselle, johon Torniossa on juuri nyt ja lähitulevaisuudessa hyvät mahdollisuudet.