Sisältö Interavanti Oyj lyhyesti 4 Toimitusjohtajan katsaus 6 Sijoituskiinteistöt 8 Hallituksen toimintakertomus 9-11

Transkriptio

1

2 Sisältö Interavanti Oyj lyhyesti 4 Toimitusjohtajan katsaus 6 Sijoituskiinteistöt 8 Hallituksen toimintakertomus 9-11 Konsernitilinpäätös 12 Tuloslaskelma 14 Tase 15 Rahavirtalaskelma 16 Oman pääoman muutokset 17 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös 45 Tuloslaskelma 46 Tase 47 Rahavirtalaskelma 48 Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet 49 Tilinpäätöksen liitetiedot Konsernin tunnusluvut 55 Tunnuslukujen laskentakaavat 56 Osakkeet ja osakkeenomistajat Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset 59 Tilintarkastuskertomus 60 Pörssitiedotteet Tietoja osakkeenomistajille 63

3 Interavanti Oyj lyhyesti Interavanti Oyj on vuonna 1987 perustettu kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiö on noteerattu NASDAQ OMX Helsingin pörssissä vuodesta Interavantin toimialana on harjoittaa kiinteistöjen sekä kiinteistö- ja asuntoosakkeiden vuokrausta, ostamista ja myymistä. Tarkoituksensa toteuttamiseksi yhtiö voi toimia rakennuttajana. Yhtiö voi harjoittaa arvopaperikauppaa, yrityskauppoihin ja kiinteistöihin liittyvää kehitys- ja jalostustoimintaa sekä konsultointia. 4

4 5

5 Toimitusjohtajan katsaus Arvoisa lukija, Interavanti Oyj:n tilivuosi 2008 oli tuloksellisesti erittäin hyvä. Yhtiön kiinteistösijoitustoiminta ja sen tulos oli odotusten mukainen ja vastasi pääosin yhtiön sille asettamia odotuksia. Lippupiste Oy myytiin alkusyksystä, myynnistä kirjautui emoyhtiölle 5,8 milj. euron voitto. Konsernitilinpäätöksessä myyntivoitto oli 5,0 milj. euroa. Toimintavuoden aikana Interavanti Oyj sopi vanhan riidan koskien Interglobia Oy:n osakkeiden myyntiä. Interglobia Oy:n osakkeiden myynnistä aiheutuneen riidan sopimisesta saadusta korvauksesta ja kulukorvauksesta kirjattiin 2,9 milj. euron tuotto. Toimintavuonna konserni osti Virosta n m² logistiikkakeskukset. Ostetut kohteet on vuokrattu pitkäaikaisilla sopimuksilla vakavaraisille vuokralaisille. Puolassa m² logistiikkakeskus valmistui toukokuussa, mutta saatiin luovutettua teknisten ongelmien vuoksi vasta vuoden lopussa ollen usean kuukauden myöhässä. Unkarin m² logistiikkakeskuksen laajennus valmistui vuoden alussa ja uusi m² lisärakennus valmistui vuoden 2008 lopussa. Huolimatta siitä, että yhtiö etsi ja selvitti aktiivisesti osakkuuksia kasvuyrityksissä, emme onnistuneet löytämään sopivaa investointikohdetta kuluneen toimintavuoden aikana. Yhtiö etsii edelleen kiinteistösijoituskohteita sekä osakkuuksia kasvuyrityksissä. Loppuvuonna 2008 alkanut maailmanlaajuinen lama ja taloudellinen epävarmuus heijastuivat myös Interavanti Oyj:n toimintaan siten, että yleisen taloudellisen tilanteen heikentyminen ja pitkittyminen voi vaikuttaa yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös Interavanti Oyj:n liiketoimintaan epäsuotuisasti. Yhtiön ulkomailla sijaitsevat kohteet on vuokrattu pitkäaikaisilla sopimuksilla vakavaraisille vuokralaisille. Yhtiö haluaa edelleen pitää maksuvalmiuden ja omavaraisuusasteen hyvänä ja välttää kohtuuttomia riskejä. Interavanti uskoo kiinteistöliiketoimintansa toimivan edelleen suunnitellun mukaisesti. Sen sijaan vuonna 2008 saavutettuja muita liiketoiminnan tuottoja ei ole näköpiirissä. Kiitos kuluneesta vuodesta asiakkaillemme ja yhteistyökumppaneillemme. Helsingissä tammikuun 30. päivänä 2009 Veikko M Vuorinen 6

6 7

7 Sijoituskiinteistöt Avainluvut muutos % Liikevaihto % Liikevoitto % Voitto ennen veroja % Omavaraisuusaste % 58,1 80,3-28 % Vuokrattavien tilojen - pinta-ala m² % - tasearvo 1000 eur % - vuokrausaste % % - keskimääräinen nettotuotto % % Sijoituskiinteistöpääoma yht m² (26 567) koostui kotimaassa, Virossa, Unkarissa ja Puolassa sijaitsevista teollisuus-, liike- ja toimistotiloista. Vuokratun sopimuskannan arvo, joka oli 10 milj. eur, on laskettu sopimusten kiinteästä vuokra-ajasta nykyisellä vuokralla. Toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa on käytetty irtisanomisajan pituutta. Sopimusten määrä oli 104 kappaletta. Teollisuustilojen vuokrausaste oli 97 % (94), liiketilojen 98 % (99), toimistotilojen 88 % (72). Koko kiinteistökannan keskimääräinen nettotuotto tasearvolle oli 8,4 % (7,7). Vuokrattujen tilojen keskimääräinen nettotuotto tasearvolle oli 9 % (10), joka jakautui tilatyyppien mukaan seuraavasti: teollisuustilat n. 9 % (11), toimistotilat n. 8 % (7) ja liiketilat n. 11 % (9). Kaikkien tilojen kirjanpidollinen (IFRS) keskihinta oli 648 eur/m² (583). Sijoituskiinteistöjen lisäksi omassa käytössä olevia tiloja kotimaassa oli 506 m² (751 m²). Vuokrattavat tilat jakautuvat pääosin teollisuus- toimisto- ja liiketiloihin seuraavasti: Pinta-alat % Teollisuustilat 76 % 49 % Liiketilat 7 % 20 % Toimistotilat 17 % 30 % Asunnot 0 % 1 % Pinta-alat m² Teollisuustilat Liiketilat Toimistotilat Asunnot Tilojen alueellinen sijoittuminen pinta-alasta tasearvosta Suomi Pääkaupunkiseutu 22 % 22 % Tampere 4 % 5 % muu Etelä-Suomi 8 % 2 % Ulkomaat Viro 39 % 41 % Unkari 16 % 16 % Puola 11 % 14 % Vapaana olevien tilojen osuus koko kiinteistökannan tasearvosta oli 4,6 % (13). Pinta-alat, % Tilojen kiinteistöpääoma, milj. eur Vuokratuottojen kertyminen, % Teollisuus 76 % Liike 7 % Toimisto 17 % Asunto 0 % Teollisuus 29,5 Liike 3,5 Toimisto 7,1 Asunto 0 Teollisuus 69 % Liike 14 % Toimisto 17 % Asunto 0 % 8

8 Hallituksen toimintakertomus Liikevaihto ja tulos Konsernituloslaskelman mukainen liikevaihto jatkuvista toiminnoista oli 3,0 milj. euroa (1,8 ). Tilikauden voitto jatkuvista toiminnoista oli 1,7 milj. euroa (1,8) ja lopetetuista toiminnoista sisältäen Lippupiste Oy:n kaupasta syntyneen myyntivoiton 5,0 milj. euroa (0,3). Tulos/ osake jatkuvista toiminnoista oli 0,18 euroa (0,18). Oma pääoma/ osake oli 2,98 euroa (2,78). Omavaraisuusaste oli 58,1 % (80,3) ja gearing oli 48,9 % (-24,5). Konsernin taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut esitetään kokonaisuudessaan vertailutietoineen osassa tunnusluvut. Hallitus ehdottaa, että vuodelta 2008 jaetaan osinkoa 0,15 euroa/ osake. Lisäksi hallitus ehdottaa, että yhtiö kokous valtuuttaisi hallituksen päättämän yhdestä tai useammasta osingonjaosta vuodelta 2008 siten, että valtuutuksen perusteella jaettava osinko on enintään 0,10 euroa osak keelta, jolloin vuodelta 2008 jaettavan osingon enimmäismäärä on 0,25 euroa/osake. Katsauskaudella kirjattiin kuluksi sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia -0,4 milj. euroa (0,9). Lippupiste Oy:n myynnistä kirjautui emoyhtiölle 5,8 milj. euron voitto. Konsernitilinpäätöksessä myyntivoitto oli 5,0 milj. euroa. Interglobia Oy:n osakkeiden myynnistä aiheutuneen riidan sopimisesta saadusta korvauksesta ja kulukorvauksesta kirjattiin 2,9 milj. euron tuotto. Vaihtuvakorkoisen lainan korkoriskin suojaamiseksi otetusta koronvaihtosopimuksesta kirjautui katsauskaudella 0,6 milj. euroa laskennallista arvostustappiota. Investoinnit Konsernin tilikauden suoriteperusteiset bruttoinvestoinnit olivat 22,3 milj. euroa, ja ne kohdistuivat pääosin Viron logistiikkakeskusten ja maa-alueen hankintaan sekä Puolan ja Unkarin rakennusprojekteihin. Viro Tilikauden aikana Interavanti Oyj:n tytäryhtiö Varasto Estonia OÜ on hankkinut Virosta n m²:n ja m²:n kokoiset logistiikkakeskukset n. 7 ha:n maa-alueineen. Rakennusoikeutta kyseessä oleville maa-alueille on jäljellä yht. n m². Kohteet sijaitsevat Peterburi maantien varrella Tallinnassa. Ostetut kohteet on vuokrattu yhdeksälle eri vuokralaiselle pitkillä vuokrasopimuksilla. Suurimmat vuokralaiset ovat DHL Estonia AS, Onninen AS ja Transpoint International (EST) AS, joiden vuokrasopimukset edustavat n. 90 % vuokrauskannasta. Kauppa toteutettiin 17 milj. euron hinnalla, joka oli alle markkina-arvioiden. Puola Vuoden 2007 aikana Interavanti Oyj:n tytäryhtiö hankki Puolasta n. 9 ha:n maa-alueen, jossa on ollut rakenteilla n m²:n logistiikkarakennus. Rakennuksen valmistuminen on ollut myöhässä, minkä vuoksi yhtiölle on aiheutunut vuokratuottomenetyksiä. Kohde on saatu osittain luovutettua vuokralaiselle lokakuun 2008 aikana ja vuoden päättyessä kohde on luovutettu kokonaisuudessaan. Rakennusoikeutta on jäljellä n m². Unkari Interavanti Oyj:n tytäryhtiö hankki vuoden 2007 marraskuussa Unkarissa sijaitsevan n. 1,5 ha:n maa-alueen ja sillä olevan n m²:n logistiikkakeskusrakennuksen, minkä yhteyteen on valmistunut m²:n laajennusosa tammikuussa Helmikuussa 2008 yhtiö osti lisäksi viereisen n. 1,5 ha:n maa-alueen. Alueelle on rakenteilla m² terminaalirakennus, joka on valmistunut vuoden lopussa/ kuluvan vuoden alussa. Rakennus on vuokrattu pitkäaikaisella sopimuksella VR-konserniin kuuluvalle Oy Pohjolan Liikenne Ab:n tytäryhtiölle Transpoint International (HU) Kft:lle. Lisäksi Interavanti Oyj:n tytäryhtiö neuvottelee viereisen n. 5 ha:n maa-alueen ostamisesta. Mahdollisen ostamisen edellytyksenä on, että nykyinen vuokralainen sitoutuu pitkäaikaisen vuokrasopimuksen solmimiseen. 9

9 Hallituksen toimintakertomus Lippupiste Oy:n myynti Tilikauden aikana Interavanti Oyj myi omistamansa Lippupiste Oy:n osakkeet CTS Eventim AG lle (56,1 %) ja Lippupiste Oy:n toimitusjohtajalle Ari Palhamolle (8,9 %). Kauppa toteutettiin syys lokakuun 2008 vaihteessa. Kaupan yhteydessä ostajat maksoivat 3,3 milj. euroa ja vuonna 2012 maksetaan vähintään 2,5 milj. euroa. Loppukauppa hinta voi olla myös suurempi edellyttäen että Lippupisteen tuloskehitys on ennakoitua parempi. Interavanti kirjasi kaupasta 5,0 milj. euron myyntivoiton konsernissa (5,8 milj. euroa emoyhtiössä). Kiinteistöomaisuutta on myyty yhteensä m², 13 osakehuoneistoa ja 14 autohallipaikkaa yht. n. 2,7 milj. eurolla. Omaisuuden arvostus Sijoituskiinteistöjen markkina-arvot on arvioitu ulkopuolisen arvioitsijan toimesta tilinpäätöshetkellä Yhtiö on käyttänyt kirjanpidossaan arvioitsijan ilmoittamaa arviota vähentäen siitä tarkkuusmarginaalin alarajan -10 %. Katsauskaudella on kirjattu kuluksi sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia -0,4 milj. euroa (0,9). Käyvän arvon muutos sisältää sekä arvostusvoittoja että tappioita. Hallinto Varsinainen yhtiökokous vahvisti tilinpäätösen tilikaudelta ja myönsi vastuuvapauden tilivelvollisille kyseiseltä tilikaudelta. Yhtiökokous päätti, että hallitukseen kuuluu edelleen neljä jäsentä. Hallituksen jäseniksi valittiin Lasse Jokinen, Pekka Saarenpää, Jorma Lindström ja Veikko M Vuorinen. Hallitus valitsi keskuudestaan hallituksen puheenjohtajaksi Lasse Jokisen. Hallitus on tilikaudella kokoontunut yhteensä 11 kertaa seuraavasti: Lasse Jokinen 9/11, Jorma Lindström 11/11, Pekka Saarenpää 10/11 ja Veikko M Vuorinen 11/11. Kokouspalkkioita on maksettu hallituksen jäsenille 510 euroa/ vuosi ja 170 euroa/ kokous. Tilintarkastajaksi valittiin KHT-yhteisö Pricewaterhouse- Coopers Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimii Johanna Perälä, KHT. Yhtiökokous on valtuuttanut hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Osakkeet voidaan antaa joko osakkeenomistuksien suhteessa tai etuoikeudesta poiketen suunnatulla annilla Valtuutuksen nojalla voidaan antaa enintään kappaletta osakkeita. Valtuutus on voimassa kaksi vuotta. Yhtiökokous on valtuuttanut hallituksen hankkimaan omia osakkeita mennessä, kuitenkin viimeistään seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen mennessä, Valtuutuksen nojalla voidaan hankkia enintään kpl osakkeita. Osakkeet voidaan luovuttaa hallituksen päätöksellä vapaasti. Uusien osakkeiden antamisohjelmaa ei ole käynnistetty eikä omia osakkeita hankittu. Osinkoa päätettiin maksaa 0,20 euroa osakkeelta eli yhteensä ,20 euroa. Ylimääräinen yhtiökokous käsitteli ja hyväk syi hallituksen esityksen ylimääräisestä osingonjaosta. Hallitus esitti, että osinkoa jaettaisiin 0,30 euroa osakkeelta eli yhteensä ,80 euroa. Osinkoa vuodelta 2007 maksettiin kahden eri yhtiökokouksen päätösten mukaisesti yhteensä 0,50 euroa osakkeelta eli yhteensä ,00 euroa. Osakkeet Yhtiöllä on yksi osakelaji. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa eikä enimmäismäärää. Kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Kaikilla osakkeilla on samanlainen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Osakkeiden lukumäärä oli Tiedot yhtiön osakkeenomistajista on esitetty osassa Osakkeet ja osakkeenomistajat. Sisäpiiriasiat Interavanti Oyj:llä on käytössä NASDAQ OMX Helsingin pörssin, Keskuskauppakamarin ja Teollisuuden ja Työnantajain Keskusliiton valmisteleman sisäpiiriohjeen mukainen sisäpiiri ohje. Lisäksi yhtiöllä on oma sisäinen ohje sisäpiiriläisille. Yhtiö pitää sisäpiirirekisteriään Suomen Arvopaperikeskus Oy:n SIRE -järjestelmässä. 10

10 AML:n 2:9 mukaiset ilmoitukset Interavanti Oyj:lle ei tehty arvopaperimarkkinalain 2. luvun 9 mukaisia ilmoituksia ajalla Alkaneen vuoden näkymät Interavanti Oyj uskoo kiinteistötoimialan Suomessa saavuttaneen lakipisteen ja kääntyneen laskuun. Vuokra- ja hintatasot tulevat alentumaan jonkin verran. Samanlainen kehitys vallitsee myös Baltiassa ja Keski-Euroopassa. Interavantin vuokrasopimukset Puolassa ja Unkarissa ovat euromääräiset. Interavanti uskoo kiinteistöliiketoimintansa toimivan edelleen suunnitellun mukaisesti. Sen sijaan vuonna 2008 saavutettuja muita kertaluonteisia liiketoiminnan tuottoja ei todennäköisesti ole näköpiirissä. Huolimatta siitä, että yhtiö etsi ja selvitti aktiivisesti osakkuuksia kasvuyrityksissä, se ei onnistunut löytämään sopivaa investointikohdetta kuluneen toimintavuoden aikana. Yhtiö etsii edelleen kiinteistösijoituskohteita sekä osakkuuksia kasvuyrityksistä. Interglobia Oy Interavanti Oyj ja Amanda Capital Oyj ovat sopineet vuonna 1997 tehtyihin Integlobia Oy:n osakekauppoihin liittyvän rii tansa. Sopimuksen mukaan Amanda Capital Oyj maksoi Inter avanti Oyj:lle 2,5 milj. euron korvauksen jolloin Inter avanti Oyj luopui oikeudellisista toimenpiteistä Amanda Capital Oyj:tä vastaan. Samassa yhteydessä on sovittu että Amanda Capital Oyj ja Interavanti Oyj jatkavat yhdessä em. kauppojen jälkeisten tapahtumien selvittämistä ja mahdol lisia oikeustoimia Hollannissa ja mahdollisesti muualla ulkomailla tarkoituksenaan selvittää mahdollisten lisäkorvausten perimismahdollisuus. Korvaussumman lisäksi Interavanti Oyj sai Interglobia Oy:n konkurssipesältä noin 0,5 milj. euroa palautuksena kuluista, jotka se aikanaan on maksanut. Asiasta on julkaistu pörssitiedote Toiminnan riskit Interavantin liiketoiminnan merkittävimmät riskit ovat lähinnä asiakas- ja rahoituskeskeisiä. Loppuvuonna 2008 alkanut maailmanlaajuinen lama ja taloudellinen epävarmuus heijastuvat myös Interavanti Oyj:n toimintaan siten, että yleisen taloudellisen tilanteen heikentyminen ja pitkittyminen voi vaikuttaa yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös Interavanti Oyj:n liiketoimintaan epäsuotuisasti. Yhtiön ulkomailla sijaitsevat kohteet on vuokrattu pitkä aikaisilla sopimuksilla. Yhtiö haluaa edelleen pitää maksuvalmiuden ja omavaraisuusasteen hyvänä ja välttää kohtuuttomia riskejä. Yhtiö otti katsauskauden alussa 18,0 milj. euron vaihtuvakorkoisen lainan, josta 14,0 milj. euroa on suojattu koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimuksiin ei sovelleta IAS 39 mukaista suojauslaskentaa. Rahoitusriskeistä ja niiden hallinnasta kerrotaan enemmän konsernitilinpäätöksen liitetiedossa nro 3. Hallituksen ehdotus emoyhtiön voittovarojen käyttämisestä Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat ,24 euroa, josta tilikauden voitto on ,40 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoiset varat käytetään siten, että osinkona jaetaan 0,15 eur/osake eli yhteensä ,90 euroa ja jätetään omaan pääomaan ,34 euroa. Lisäksi hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokous valtuuttaisi hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osingonjaosta vuodelta 2008 siten, että valtuutuksen perusteella jaettava osinko on enintään 0,10 euroa osakkeelta. Valtuutus on voimassa enintään seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun. Yhtiökokouksen päätöksellä ja hallitukselle ehdotettavan valtuutuksen perusteella vuodelta 2008 jaettava osinko on siten enintään 0,25 euroa osakkeelta. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako vaaranna hallituksen näkemyksen mukaan yhtiön maksukykyä. Yhtiön johto vakuuttaa, että tilinpäätöksen yhteydessä sovellettuja tilinpäätösstandardeja noudattaen laaditut tilinpäätösasiakirjat antavat johdon mukaan oikean ja riittävän kuvan toisaalta liikkeeseenlaskijan ja toisaalta konsernin varoista, veloista, taloudellisesta asemasta sekä voitosta tai tappiosta. 11

11 12

12 Konsernitilinpäätös 13

13 Tuloslaskelma Konserni 1000 eur Viite Jatkuvat toiminnot LIIKEVAIHTO 4, Muut tuotot Ylläpito- ja korjauskulut Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut Poistot Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset Sijoituskiinteistöjen myyntivoitot ja -tappiot Muut kulut Liikevoitto Rahoitustuotot Rahoituskulut Voitto ennen veroja Tuloverot Tilikauden voitto jatkuvista toiminnoista Lopetetut toiminnot: Tilikauden voitto lopetetuista toiminnoista TILIKAUDEN VOITTO Jakautuminen Emoyrityksen omistajille Vähemmistölle Emoyrityksen omistajille jatkuvista toiminnoista kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton ja laimennettu 12 0,18 0,18 Emoyrityksen omistajille lopetetuista toiminnoista kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton ja laimennettu 12 0,53 0,02 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton ja laimennettu 12 0,71 0,20 14

14 Tase Konserni 1000 EUR Viite VARAT Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt Aineettomat hyödykkeet Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Myytävissä olevat rahoitusvarat Keskeneräiset hankinnat Lainat ja muut saamiset Laskennalliset verosaamiset Lyhytaikaiset varat Myyntisaamiset ja muut saamiset Vaihto-omaisuus Rahavarat Varat yhteensä OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma Ylikurssirahasto Muuntoerot Kertyneet voittovarat Yhteensä Vähemmistön osuus Oma pääoma yhteensä Pitkäaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Laskennalliset verovelat Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta Ostovelat ja muut velat Velat yhteensä OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ

15 Rahavirtalaskelma Konserni 1000 Eur Viite LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Liikevoitto Oikaisut liikevoittoon Käyttöpääoman muutos Maksetut korot Saadut korot Saadut osingot Maksetut verot Liiketoiminnan rahavirta jatkuvat toiminnot Liiketoiminnan rahavirta lopetetut toiminnot LIIKETOIMINNAN NETTORAHAVIRTA YHTEENSÄ INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Tytäryritysten hankinta* -418 Investoinnit sijoituskiinteistöihin Investoinnit aineettomiin ja aineellisiin hyödykkeisiin Investoinnit keskeneräisiin hankintoihin Pitkäaikaisten lainojen muutos Tytäryritysten myynti* Myytävissä olevien rahoitusvarojen myynnit 498 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä* Investointien rahavirta jatkuvat toiminnot Investointien rahavirta lopetetut toiminnat INVESTOINTIEN NETTORAHAVIRTA YHTEENSÄ RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Lainojen nostot Lainojen takaisinmaksut -756 Maksetut osingot Rahoituksen rahavirta jatkuvat toiminnot Rahoituksen rahavirta lopetetut toiminnot RAHOITUKSEN NETTORAHAVIRTA YHTEENSÄ Rahavarojen muutos jatkuvat toiminnot Rahavarojen muutos lopetetut toiminnot RAHAVAROJEN MUUTOS YHTEENSÄ Rahavarat 1.1.Jatkuvat toiminnot Rahavarat 1.1.lopetetut toiminnot Valuuttakurssien muutosten vaikutus 32 Rahavarat lopetetut toiminnot Rahavarat jatkuvat toiminnot *vähennettynä hankinta/myyntihetken rahavaroilla 16

16 Oman pääoman muutokset Emoyrityksen omistajille kuuluva Oma Osake- Ylikurssi- Muunto- Kertyneet oma pääoma Vähemmistön pääoma 1000 eur pääoma rahasto erot voittovarat Yhteensä osuus yhteensä Oma pääoma Tilikauden voitto Muuntoerot Osingot Tytäryhtiöiden myynnit ja ostot Oma pääoma Oma pääoma Tilikauden voitto Muuntoerot Osingot Tytäryhtiöiden myynnit ja ostot Oma pääoma

17 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. Konsernin perustiedot Interavanti Oyj on kiinteistösijoitusyhtiö, joka on pääasiallisesti keskittynyt liike-, teollisuus- ja varastointitilojen vuokraamiseen, rakentamiseen ja myymiseen. Sijoituskohteet sijaitsevat Suomessa, Puolassa, Unkarissa ja Virossa. Konsernin emoyhtiö Interavanti Oyj on julkinen osake yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki. Yhtiön rekisteröity osoite on Mannerheimintie 118, 9. krs, Helsinki. Jäljennökset konsernitilinpäätöksestä on saatavissa yllä mainitusta osoitteesta, sekä yhtiön internet-sivuilta Yhtiö on listattu NASDAQ OMX Helsingin pörssin päälistalla. Interavanti Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkaistavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksella on myös mahdollisuus tehdä päätös tilinpäätöksen muuttamisesta. 2. Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Laatimisperusta Interavantin konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu voimassa olevia IAS ja IFRS -standardeja sekä SIC- ja IFRIC -tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa (EY) Nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS -säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä ja käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja, jotka on arvostettu käypään arvoon. Tilinpäätöstiedot esitetään tuhansina euroina. Uusia ja uudistettuja standardeja sekä tulkintoja, jotka tulivat voimaan 2008, mutta joilla ei ole olennaista vaikutusta konsernin tilinpäätökseen IAS 39 (Muutos) ja IFRS 7 (Muutos), Reclassification of Financial assets. Muutos mahdollistaa tiettyjen rahoitusvarojen luokittelun pois kaupankäyntitarkoituksessa pidettävistä rahoitusvaroista tai myytävissä olevista rahoitusvaroista tiettyjen ehtojen täyttyessä. Tällaisessa tapauksessa on annettava tilinpäätöksessä lisätietoja. Muutos on ollut sovellettavissa alkaen. Konserni ei ole soveltanut muutosta tilikauden aikana. Tilinpäätöksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti edellyttää yhtiön johdolta tiettyjen arvioiden tekemistä ja harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Tietoa harkinnasta, jota johto on käyttänyt konsernin noudattamia tilinpäätöksen laatimis periaatteita soveltaessaan ja jolla on eniten vaikutusta tilinpäätöksessä esitettäviin lukuihin, on esitetty kohdassa Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät Tytäryritykset Konsernitilinpäätökseen sisältyvät emoyritys Interavanti Oyj ja kaikki sen suoraan tai välillisesti omistamat tytäryhtiöt. Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni omistaa yli puolet äänivallasta tai sillä on muutoin määräysvalta. Myös potentiaalisen määräysvallan olemassaolo on otettu huomioon määräysvallan syntymisen ehtoja arvioitaessa, silloin kun potentiaaliseen äänivaltaan oikeuttavat instrumentit ovat tarkasteluhetkellä toteutettavissa. Määräysvallalla tarkoitetaan oikeutta määrätä yrityksen talouden ja liiketoiminnan periaatteista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Konsernin keskinäinen osakkeenomistus on eliminoitu hankintamenomenetelmällä. Hankitut tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä lähtien, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut tytäryritykset siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa. Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot, sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa. Tilikauden voiton jakautuminen emoyrityksen omistajille ja vähemmistölle esitetään tuloslaskelman yhteydessä ja vähemmistölle kuuluva osuus omista pääomista esitetään 18

18 omana eränään taseessa oman pääoman osana. Vähemmistön osuus kertyneistä tappioista kirjataan konsernitilinpäätökseen enintään sijoituksen määrään saakka. Keskinäiset kiinteistöyhtiöt Keskinäiset kiinteistöyhtiöt on konsolidoitu suhteellisella yhdistelymenettelyllä siten, että konsernitilinpäätös sisältää konsernin hallinnassa olevat tilat sekä niihin liittyvät muut varat ja velat. Keskinäisten kiinteistöyhtiöiden omistamat kiinteistöt on hankinnan yhteydessä arvostettu käypään arvoon. Muut tytäryhtiöt Muut tytäryhtiöt on yhdistelty konsernitilinpäätökseen täysimääräisenä. Osakkuusyritykset Kaikki osakkuusyhtiöt ovat asunto-osakeyhtiöitä ja keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä. Osakkuusyhtiöt on esitetty taseessa käyvän arvon määräisinä erässä sijoituskiinteistöt. Ulkomaan rahan määräisten erien muuntaminen Konsernitilinpäätös on esitetty euroina, joka on konsernin emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. Ulkomaisten konserniyritysten tilinpäätösten muuntaminen Niiden ulkomaisten tytäryhtiöiden, joiden tuotot ja kulut ja rahoitustapahtumat ovat pääosin euromääräisiä, toimintavaluuttana on käytetty euroa. Tällöin niiden monetaariset ulkomaanrahan määräiset erät on esitetty konsernitilinpäätöksessä käyttäen tilinpäätöspäivän kurssia ja ei-monetaariset erät, on esitetty konsernitilinpäätöksessä käyttäen liiketoimen toteutumispäivän kurssia. Ei- monetääriset erät, jotka arvostetaan käypään arvoon, on esitetty tilinpäätöksessä käyttäen valuuttakursseja, jotka ovat vallinneet silloin, kun käypä arvo on määritetty. Muiden ulkomaisten konserniyritysten tulos laskelmien tuotto- ja kuluerät on muunnettu euroiksi liiketoimien kauden keskikursseihin ja taseet tilinpäätöspäivän kursseja käyttäen. Tilikauden tuloksen muuntaminen eri kursseilla tuloslaskelmassa ja taseessa aiheuttaa muuntoeron, joka kirjataan omaan pääomaan. Ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista sekä hankinnan jälkeen kertyneiden oman pääoman erien muuntamisesta syntyneet muuntoerot samoin kuin konsernin sisäisestä lainauksesta syntyneet muuntoerot kirjataan omaan pääomaan. Kun tytäryritys myydään kokonaan tai osittain, kertyneet muuntoerot kirjataan tuloslaskelmaan osana myyntivoittoa tai tappiota. Konsernin yksiköiden tulosta ja taloudellista asemaa koskevat luvut mitataan euroissa. Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Ulkomaan rahan määräiset monetaariset erät on muutettu toimintavaluutan määräisiksi tilinpäätöspäivän kursseja käyttäen. Ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät, jotka on arvostettu käypiin arvoihin, on muutettu toimintavaluutan määräisiksi käyttäen arvostuspäivän valuuttakursseja. Muutoin ei-monetaariset erät on arvostettu tapahtumapäivän kurssiin. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapahtumista ja monetaaristen erien muuttamisesta syntyneet voitot ja tappiot on merkitty tuloslaskelmaan. Liiketoiminnan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolelle. Rahoitusvarat ja rahoitusvelat Rahoitusvarat Konserni luokittelee rahoitusvarat seuraaviin ryhmiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat, lainat ja muut saamiset, ja myytävissä olevat rahoitusvarat. Luokittelu tapahtuu rahoitusvarojen hankinnan tarkoituksen perusteella, ja ne luokitellaan alkuperäisen hankinnan yhteydessä. Kaikki rahoitusvarat kirjataan alun perin käypään arvoon, ja transaktiomenot sisällytetään rahoitusvarojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon, kun kyseessä on erä jota ei arvosteta käypään arvoon tulosvaikutteisesti. Kaikki rahoitusvarojen ostot ja myynnit kirjataan kaupantekopäivänä. Rahoitusvarojen taseesta pois kirjaaminen tapahtuu silloin, kun konserni on menettänyt 19

19 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot sopimusperusteisen oikeuden rahavirtoihin tai kun se on siir - tänyt merkittäviltä osin riskit ja tuotot konsernin ulkopuolelle. Rahoitusvaroihin kuuluva erä luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavaksi, kun se on hankittu kaupankäyntitarkoituksessa pidettäväksi. Kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät rahoitusvarat on hankittu pääasiallisesti voiton saamiseksi lyhyen aikavälin markkinahintojen muutoksista. Interavanti on luokitellut tähän ryhmään julkisesti noteeratut korkorahastot, joiden käypä arvo perustuu rahasto-osuuksien tilinpäätöspäivän ostonoteeraukseen. Lisäksi tähän ryhmään kuuluvat konsernin johdannaiset, koska konsernissa ei sovelleta suojauslaskentaa. Tällä hetkellä konsernilla ei ole muita johdannaisia kuin koronvaihtosopimuksia. Kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät rahoitusvarat sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin. Ryhmän erät on arvostettu käypään arvoon, jonka muutoksista johtuvat sekä realisoitumattomat että realisoituneet voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät. Lainat ja muut saamiset ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia varoja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteät tai määritettävissä ja joita ei noteerata toimivilla markkinoilla. Ne arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon. Ne sisältyvät taseessa pitkä aikaisiin varoihin, mikäli ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua. Muuten ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin. Konsernin lainat ja muut saamiset muodostuvat myyntisaamisista sekä laina- ja kauppahintasaamisista. Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia varoja, jotka on nimenomaisesti määrätty tähän ryhmään tai joita ei ole luokiteltu muuhun ryhmään. Ne sisältyvät pitkäaikaisiin varoihin, paitsi jos ne on tarkoitus pitää alle 12 kuukauden ajan tilinpäätöspäivästä lähtien, jolloin ne sisällytetään lyhytaikaisiin varoihin. Myytävissä olevat rahoitusvarat koostuvat sijoituksista osakkeisiin sekä sellaisista kiinteistöosakkeista, jotka ovat konsernin omassa käytössä. Ne arvostetaan käypään arvoon ja käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan käyvän arvon rahastoon veroilla vähennettynä. Käyvän arvon muutokset siirretään omasta pääomasta tuloslaskelmaan silloin, kun sijoitus myydään tai kun sen arvo on alentunut siten, että sijoituksesta tulee kirjata arvonalentumistappio. Joidenkin sijoitusten käypä arvo ei ole määritettävissä luotettavasti, koska niiden markkinat ovat erittäin epälikvidit. Tällaiset osakkeet arvostetaan hankintamenoon. Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankintaajankohdasta lukien. Konsernin rahavarat luokitellaan lainoihin ja muihin saamisiin. Rahoitusvarojen arvon alentuminen Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko olemassa objektiivista näyttöä rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvon alentumisesta. Mikäli osakesijoitusten käypä arvo on alittanut hankintamenon merkittävissä määrin ja konsernin määrittelemän ajanjakson, tämä on osoitus myytävissä olevan osakkeen arvonalentumisesta. Jos arvonalentumisesta on näyttöä, käyvän arvon rahastoon kertynyt tappio siirretään tuloslaskelmaan. Myytävissä oleviin rahoitusvaroihin luokiteltujen oman pääoman ehtoisten sijoitusten arvonalentumistappiota ei peruuteta tuloslaskelman kautta, kun taas korkoinstrumentteihin kohdistunut arvonalentumistappion myöhempi peruuntuminen kirjataan tulosvaikutteisesti. Konserni kirjaa myyntisaamisista arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Arvon alentumista arvioidaan seuraamalla asiakkaiden luottokelpoisuutta. Näyttöjä myyntisaamisten arvon alentumisesta ovat esimerkiksi velallisen merkittävät taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys tai maksujen laiminlyönti. Tuloslaskelmaan kirjattavan arvonalentumistappion suuruus määritetään saamisen kirjanpitoarvon ja efektiivisellä korolla diskontattujen arvioitujen vastaisten rahavirtojen nykyarvon erotuksena. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan objektiivisesti katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, kirjattu tappio perutaan tulosvaikutteisesti. 20

20 Rahoitusvelat Rahoitusvelat merkitään kirjanpitoon jaksotettuun hankintamenoon. Rahoitusvarojen ja -velkojen käyvät arvot ja niiden määrittämisperiaatteet on esitetty muiden liitetietojen yhteydessä. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa koneita ja kalusteita. Käyttöomaisuuden arvot perustuvat alkuperäisiin hankintamenoihin vähennettynä kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla. Aineelliset käyttöomaisuudet poistetaan seuraavasti: Koneet ja kalusto menojäännöspoisto 25 % Peruskorjauskustannukset tasapoisto 5 vuotta Hyödykkeiden jäännösarvo ja taloudellinen vaikutusaika tarkistetaan jokaisessa tilinpäätöksessä ja tarvittaessa oikaistaan kuvastamaan taloudellisen hyödyn odotuksissa tapahtuneita muutoksia. Kun aineellinen käyttöomaisuushyödyke luokitellaan myytävänä olevaksi IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot -standardin mukaisesti, poistojen kirjaaminen lopetetaan. Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden luovutuksista syntyvät myyntivoitot ja tappiot sisältyvät liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin. Aineettomat hyödykkeet Aineeton hyödyke merkitään taseeseen alkuperäiseen hankintamenoon siinä tapauksessa, että hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä johtuva odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu konsernin hyväksi. Muiden aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat seuraavat: Asiakassopimukset tasapoisto 5 vuotta Atk-ohjelmat tasapoisto 4 vuotta Aineettomista hyödykkeistä, joilla on rajoittamaton taloudellinen vaikutusaika, ei kirjata poistoja, vaan ne testataan vuosittain arvonalentumisen varalta. Yhtiöllä ei ole taloudelliselta vaikutusajaltaan rajoittamattomia aineellisia hyödykkeitä. Konsernissa ei ole liikearvoa. Vieraan pääoman menot Vieraan pääoman menot kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden arvonalentumistestaus Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä, että jonkin omaisuuserän arvo on alentunut. Jos viitteitä ilmenee, arvioidaan kyseisestä omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä. Arvonalentumistarvetta tarkastellaan rahavirtaa tuottavien yksikköjen tasolla, eli sillä alimmalla yksikkötasolla, joka on pääosin muista yksiköistä riippumaton, ja jonka rahavirrat ovat erotettavissa muista rahavirroista. Kerrytettävissä oleva rahamäärä on omaisuuserän käypä arvo vähennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla tai sitä korkeampi käyttöarvo. Käyttöarvolla tarkoitetaan kyseisestä omaisuuserästä tai rahavirtaa tuottavasta yksiköstä saatavissa olevia arvioituja vastaisia nettorahavirtoja, jotka diskontataan nykyarvoonsa. Diskonttauskorkona käytetään ennen veroa määritettyä korkoa, joka kuvastaa markkinoiden näkemystä rahan aika-arvosta ja omaisuuserään liittyvistä erityisriskeistä. Arvonalentumistappio kirjataan, kun omaisuuserän kirjanpitoarvo on suurempi kuin siitä kerrytettävissä oleva rahamäärä. Arvonalentumistappio kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan. Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen kohteena olevan omaisuuserän taloudellinen vaikutusaika arvioidaan uudelleen. Arvonalentumistappio peruutetaan siinä tapauksessa, että on tapahtunut muutos niissä arvioissa, joita on käytetty määritettäessä omaisuuserästä kerrytettävissä olevaa rahamäärää. Arvonalentumistappiota ei kuitenkaan peruta enempää, kuin mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo olisi ilman arvonalentumistappion kirjaamista. 21