Eletään vuoden viimeistä

Transkriptio

1 Katsaus menneeseen Eletään vuoden viimeistä kuukautta ja ainakin tällä hetkellä Oulussa lumi peittää maan ja ilmassa on pikkupakkasen tuomaa talven tuntua. Päivä on jo lyhyt, alle viisi tuntia, ja lyhenee vielä hetken aikaa. Saapa nähdä toteutuvatko ennustajaeukkojen ja -ukkojen ennusteet tulipalopakkasista, se voidaan todeta vasta kevväämmällä kun päivä on jo pidentynyt. Mutta kyllähän Suomen talveen pakkanen kuuluu, napakkakin. Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen toiminnot pohjasivat vahvaan perustekemiseen: neuvontaan, kouluttamiseen ja tiedottamiseen. Tämä vuosi oli erittäin poikkeuksellinen, koska uusi asunto-osakeyhtiölaki näki päivänvalonsa Lasta oli työstetty useita vuosia ja lopputulos kokonaisuutena on hyvä. Perusajatuksena on valtaisasta omaisuusmassasta huolehtiminen ja sen kehittäminen. Huolehtiminen ja kehittäminen lähtevät yksittäisen asunnon toiminnoista, olkoot sitten kysymys muutostyöstä tai korjaamisesta. Yhdistyksen perustekeminen keskittyi tänä vuonna uuteen lakiin. Yhdistys halusi antaa taloyhtiöille vahvan tietopaketin uudistuksista. Koulutuksia on järjestetty ennen ja jälkeen lain voimaantulon, ja osallistujamääristä päätellen ilmeiseen tarpeeseen. Koulutusten tueksi yhdistys painatti toiminnanjohtaja Pekka Luodon kirjoittaman kirjan Hallituksen jäsenen tietopaketti, jossa kerrotaan selkeäsanaisesti asunto-osakeyhtiölain sisältö. Kirja on ollut menestys ja siitä odotellaan toista painosta. Koulutukset jatkuvat vielä loppuvuonnakin yhdistys järjestää Pakkalan Salissa koulutuksen, jonka aiheena on viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys. Samassa yhteydessä, koulutuksen jälkeen, pidetään Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenkokous, johon jäsentaloyhtiöiden edustajat ovat tervetulleita. Jos taloyhtiörintamalla on puhaltanut uudet tuulet, muutoksia on ollut pienessä mittakaavassa myös yhdistyksessä. Yhdistys perusti usean kiinteistöalan ammattilaisen kanssa Pohjois-Suomen Talokeskus Oy -nimisen konsulttiyrityksen, jonka toimialana on muun muassa kiinteistöjen kuntoarvioiden laatiminen sekä muutos- ja korjaushankkeiden valvonta. Yritys työllistää tällä hetkellä kaksi pitkän linjan ammattilaista; Pekka Seppäsen ja Tero Pyykkösen. Yhdistyksen järjestösihteerinä aloitti elokuun alussa Maarit Laikola ja koko miehistö Pekka Luodon johdolla muutti uusiin toimitiloihin Kirkkokatu 53:een syyskuussa. Uudet väljät tilat ovat vielä remontissa, mutta olette lämpimästi tervetulleita tutustumaan uusiin tiloihin. Mitäpä lie uusi vuosi tuo tullessaan, siitäkin voidaan ennustuksia esittää. Yhdistyksen toiminta jatkaa kuitenkin perinteisellä linjalla; koulutusta, tiedottamista ja neuvontaa. Uusi laki on ensi vuonna jo vanha, mutta lain tulkinnat hakevat varmasti vielä pitkään uomaansa, ja niistä tiedottaminen on yhdistyksen yksi keskeisistä tehtävistä. Maarit ja Pekka toivottavat jäsentaloille Rauhallista Joulua ja Hyvää Uutta Vuotta Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

2 Tietoa tehokkaaseen hallitustyöskentelyyn jaettiin Pakkalan Salissa Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen järjestämä koulutus, Tehokas hallitustyöskentely, keräsi jälleen Pakkalan Salin täyteen aktiivisia taloyhtiöiden edustajia. Luennoitsijoina toimivat yhdistyksen toiminnanjohtaja Pekka Luoto, Suomen Kiinteistöliiton yhteyspäällikkö Timo Tossavainen sekä Netplazan edustaja Tommi Linna, joka kertoi taloyhtiöiden laajakaista-vaihtoehdoista. Asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Jotta tämä toteutuisi mahdollisimman hyvin, yhtiön eli osakkaiden tulisi miettiä taloyhtiönsä strategia eli tahtotila. Osakkaiden tulisi kirjata ylös mitä asioita ja toimintoja yhtiöltä odotetaan, millä lailla taloyhtiön asioita hoidetaan ja mihin suuntaan yhtiötä viedään. Kun nämä asiat ovat valmiiksi mietittynä, yhtiö pystyy tekemään oikeita asioita oikeaan aikaan ja hallitus suunnittelemaan toimintakautensa. Hyviä neuvoja ja vinkkejä saatiin illan aikana sekä luennoitsijoilta että aktiivisilta osallistujilta. Hallituksen jäsenen tulisi ensimmäiseksi tutustua taloyhtiön yhtiöjärjestykseen, sillä se on dokumentti, joka pitkälti määrittää taloyhtiön käytännön työjärjestyksen. Neuvoja saatiin niin hallituksen jäsenen kelpoisuusvaatimuksista, valinnasta, toimikaudesta, esteellisyydestä ja eroamisesta kuin hallituksen puheenjohtajan tehtävistäkin. Vaikka uusi laki toi taloyhtiön hallintoon muutoksia, moni toimielin on kuitenkin vanha tuttu. Taloyhtiön hallintoon kuuluvat edelleen yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ja tilintarkastaja. Uuden lain mukanaan tuoma uusi hallintoelin on toiminnantarkastaja, jonka tehtävistä, kelpoisuudesta, tietojensaantioikeudesta ja toimikaudesta saatiin lisätietoa. Illan koulutusmateriaali löytyy yhdistyksen jäsensivuilta osoitteessa Käyttäjätunnus kiinteisto ja salasana yhdistys07 Osakkaille tiedottaminen Oulun läänin Kiinteistöyhdistys tiedottaa koulutuksista ja ajankohtaisista asioista sähköpostilla. Mikäli taloyhtiön osakkaat haluavat tietoa sähköpostiinsa, voitte ilmoittaa osoitteenne yhdistyksen sähköpostiin Kerro viestissäsi taloyhtiösi nimi ja asemasi taloyhtiössä (osakas, hallituksen jäsen, hallituksen puheenjohtaja). Samaan osoitteeseen toivomme myös vinkkejä ensi vuoden koulutustarpeista Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

3 Osakkeenomistajan Osakkeenomistajan remontit voivat olla joko kunnossapito- tai muutostöitä. Kunnossapitotöissä ei rakenneta uutta, eikä tasoa olennaisesti lisätä. Muutostyöstä on kysymys, jos nostetaan selvästi tasoa tai rakennetaan uutta. Saunan rakentaminen vaatekomeroon tai keittiön paikan muuttaminen ovat tyypillisiä muutostöitä. Pesuhuoneremontti on tavallisesti kunnossapitotyötä. Muutostyötä se voi olla, jos esimerkiksi lattiakaivojen ja putkistojen paikkoja muutetaan. remontit Remonteista ilmoitettava kirjallisesti Uusi laki tuo täsmennyksiä osakkeenomistajan tekemiin remontteihin. Nyt remonteista on ilmoitettava kirjallisesti. Töihin saa ryhtyä vasta sen jälkeen, kun yhtiö on ehtinyt käsitellä ilmoitukset ja tutustua hankkeeseen. Päällimmäisenä tarkoituksena on varmistaa, että remontista ei ole haittaa yhtiön rakennukselle tai toiselle osakkaalla, ja että työt tehdään huolellisesti hyvän rakennustavan mukaan. Ilmoitus tehdään joko hallitukselle tai isännöitsijälle. Kaikista remonteista ei tarvitse ilmoittaa sillä ilmoitusvelvollisuus koskee vain sellaisia remontteja jotka voivat vaikuttaa: tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Mikäli työstä ei aiheudu edellä kuvattuja vaikutuksia, ilmoitusta ei tarvitse tehdä. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Mikäli osakkeenomistaja aloittaa työt ilmoitusta tekemättä, voi yhtiö vaatia työn keskeyttämistä. Yhtiö voi pyytää virka-apua tai pyytää tuomioistuinta lopettamaan remontin. Maalaus- ja tapetointityöt Koska maalauksesta tai tapetoinnista ei aiheudu edellä mainittua haittaa, jäävät ne ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle. Lattiapinnoitteet Uudenlaisen pinnoitteen asennus edellyttää yleensä ilmoitusta. Esimerkiksi, jos muovimaton tilalle asennetaan parketti tai laminaatti, se voi tuottaa toiselle osakkeenomistajalle väärin asennettuna äänihaittoja. Ilmoitusvelvollisuutta ei yleensä synny, jos parketti korvataan uudella parketilla, tai laminaatti uudella laminaatilla. Kodinkoneiden asennus Kodinkoneiden kohdalla ilmoitusvelvollisuutta ei automaattisesti synny. Ilmoitusvelvollisuus syntyy, jos koneiden asennus edellyttää erityisiä kytkentöjä tai muutoksia yhtiön järjestelmiin kuten esimerkiksi vesitai sähköjärjestelmään. Ilmoituksessa on mainittava kuka asennukset tulee tekemään. Kodinkoneasennuksista ei tulisi periä osakkaalta ilmoituksen käsittelymaksua Jos asennukset tehdään asennusfirman toimesta, ja jos se on ilmoitettu yhtiölle, ei erillistä käsittelymaksua yhdistyksen kannan mukaan tulisi periä. Syynä on se, että näille ilmoituksille riittää pelkkä rekisteröinti ja ne jäisivät helposti ilmoittamatta, jos niistä aiheutuisi osakkaalle ilmoituskuluja. Tällainen asennus ei myöskään edellytä yhtiön toimesta järjestettävää valvontaa. Edellytyksenä kuitenkin olisi, että asennukset tehdään asennusliikkeen toimesta ja asennusliike on ilmoitettu yhtiölle. Keittiökaapistot Pelkkä kaapistojen asennus ei edellytä ilmoitusta. Jos niihin liittyy muutoksia yhtiön järjestelmiin, ilmoitus on tehtävä ja yhtiön on järjestettävä valvonta. Hanat, wc-istuimet yms. Hanojen ja wc-istuinten vaihto tulee aina ilmoittaa yhtiölle. Näihin sopii sama periaate kuin kodinkoneasennuksiin eli jos asennusfirma on ilmoitettu ilmoituksen yhteydessä, ei osakkaalta erillistä ilmoitusmaksua peritä. 3

4 Pesu- ja kylpyhuoneremontit Pesu- ja kylpyhuoneremontit ovat vaativimpia remontteja ja edellyttävät suurta huolellisuutta ja ammattitaitoa. Tämän vuoksi niistä on aina ilmoitettava. Samasta syystä nämä remontit edellyttävät tavallista tarkemmat selvitykset ja suunnitelmat sekä riittävän valvonnan. Parvekkeet Uuden lain mukaan huoneistoparvekkeet katsotaan kuuluvaksi huoneistoon. Koska parvekkeen sisäosissa tehtävät melko vähäisetkin toimenpiteet saattavat vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön, yhtiöllä on oikeus kieltää osakkeenomistajan korjaustyöt myös pelkkien esteettisten seikkojen nojalla. Parvekkeiden pinnoitus-, maalaus-, lasitus- yms. työt on aina ilmoitettava yhtiölle. Osakkeenomistaja ei ilman yhtiön nimenomaista suostumusta voi esimerkiksi paneloida tai maalata rakennuksen ulkoseinää parvekkeensa kohdalla, vaikka se olisi parvekkeen rajojen sisäpuolella. Piha-alue Osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöoikeus koskee vain tämän hallinnassa olevia tiloja, pääsääntöisesti siis vain huoneiston sisätiloja. Mikäli piha-alue ei ole yhtiöjärjestyksessä määrätty osakashallintaan, osakkeenomistajalla ei ole ilman yhtiön lupaa oikeutta tehdä siellä kunnossapito- tai muutostöitä. Yhtiö voi kieltää työt jopa ilman perustelujakin. Olipa piha-alue osakkaan tai yhtiön hallinnassa, ilmoitus muutos- tai kunnostustöistä on aina tehtävä. Pelkkä työaikainen haitta Jos remontista aiheutuu pelkästään työnaikaista haittaa, esimerkiksi ääni- tai pölyhaittaa, ilmoitusta yhtiölle ei tarvitse tehdä. Yhtiön järjestyssäännöissä voidaan tällaisten remonttien kohdalla kuitenkin rajoittaa työaikaa tai edellyttää ilmoitusta muille osakkaille tai tiedotteen laittamista ilmoitustaululle. Ilmoitukseen liitettävä selvitykset siitä mitä tehdään ja miten tehdään Ilmoituksen yhteydessä osakkeenomistaja joutuu selvittämään mitä aikoo tehdä ja miten. Mitä isompi remontti on kysymyksessä, sen kattavampia selvitysten tulee olla. Normaalisti kysymykseen tulevat esimerkiksi työselostukset ja suunnitelmat, jotka yhtiön puolesta tarkastetaan. Ehtojen antaminen tai töiden kieltäminen Yhtiö tai jopa toinen osakkeenomistaja voi antaa ehtoja tai hankkia lisäselvityksiä varmistaakseen, että toimenpiteistä ei aiheudu pysyvää haittaa yhtiön rakennukselle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava asiallisia ja niistä on ilmoitettava viivyttelemättä. Epäasiallisten ehtojen asettamisesta voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Yhtiö tai toinen osakas voi antaa esimerkiksi seuraavanlaisia ehtoja: työt suoritetaan riittävän ammattitaitoisesti järjestetään riittävä pölynsuojaus suoritetaan loppusiivous ilmoitetaan vedenjakelun katkoista ilmoitetaan kellonajat jolloin töitä voidaan tehdä remontti tehdään normaalissa toteuttamisajassa Remontti voidaan kieltää, jos siitä aiheutuu haittaa. Haitan tulee olla jatkuvaa, eikä pieni haitta riitä töiden kieltämiseen. Korjaustöiden aikainen häiriö ei ole myöskään peruste kieltää remonttia. Yhtiö tai toinen osakas ei voi kieltää sellaisia kunnossapitotöitä, jotka kuuluvat tämän vastuulle. Kielto tulee kysymykseen vain muutostöiden osalta. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö kokonaan ainoastaan, jos haittaa tai vahinkoa ei ole mahdollista kokonaan poistaa ja olisi kohtuutonta edellyttää suostumuksen antamista edes korvausta vastaan. Jos yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää muutostyön, on se perusteltava. Kunnossapitotöitä ei yleensä voida kieltää, sillä ne voidaan toteuttaa hyvällä suunnittelulla ja asianmukaisilla ehdoilla. Ilmoituksen käsittely Laki ei anna tarkkaa aikaa ilmoituksen tekemiselle. Riittävä aika määräytyy tapauskohtaisesti työn laadun, laajuuden ja muiden olosuhteiden mukaan. Yleensä ilmoitukset tulisi käsitellä kuukauden kuluessa. Kesällä ja juhlapyhien aikana käsittelyaika voi olla pidempi. Hyvä tapa on, että yhtiö ilmoittaa milloin se on käsitellyt ilmoituksen ja milloin työt voidaan aloittaa. Yhtiö voi tarvittaessa pyytää lisätietoja osakkeenomistajalta tai ulkopuolisilta asiantuntijoilta. Selvissä ja toistuvissa tapauksissa hallitus voi valtuuttaa isännöitsijän käsittelemään ilmoitukset. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Ilmoitusrekisterin järjestäminen Yhtiön on rekisteröitävä osakkeenomistajan remontti-ilmoitukset huoneistokohtaisesti. Ilmoitukset on esi Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

5 tettävä isännöitsijäntodistuksessa. Yhtiö korvaa isännöitsijälle ilmoitusten rekisteröinnistä aiheutuvat kustannukset. Yhtiön huolehdittava remonttien valvonnasta Uuden lain mukaan yhtiö on velvollinen huolehtimaan remonttien valvonnasta. Kysymyksessä on siis yhtiön toimesta suoritettava valvonta, ei osakkeenomistajan. Yhtiön järjestämä valvoja ei valvo esimerkiksi ovatko laatat suorassa tai muuta vastaavaa. Valvonnan tehtävä on varmistaa, ettei rakennus tai kiinteistö vahingoitu, ja että yhtiön ja toisen osakkaan ehtoja noudatetaan. Jos yhtiössä ei ole riittävää osaamista tai resursseja, valvonta voidaan antaa ulkopuolisen asiantuntijan tehtäväksi. Yhtiö voi periä valvontakustannukset osakkeenomistajalta. Valvontakustannusten seuranta Yhtiön on valvottava, että valvonnasta aiheutuvat kustannukset eivät ole kohtuuttomat. Tästä syystä valvontakustannukset laskutetaan taloyhtiöltä, jotta hallitus voi seurata ja valvoa valvonnasta perittäviä kuluja. Yhtiö voi edelleen laskuttaa valvontakustannukset osakkeenomistajalta. Valvonnan järjestämisen laiminlyönti Mikäli valvontaa ei järjestetä lainkaan ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu valvonnalla estää, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen yhtiölle aiheutuneesta vahingosta Yhtiö ei saa periä enemmän kuluja kuin on itse maksanut Valvonnan järjestäminen on hallituksen tehtävä. Valvonta on järjestettävä siten, ettei siitä aiheudu osakkaalle turhia kustannuksia. Yhtiö ei voi kuitenkaan periä enempää kuin mitä se on itse maksanut. Jos ilmoituksen käsittelemistä varten joudutaan pitämään ylimääräinen kokous, yhtiölle korvattavia kuluja ovat esimerkiksi isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille maksettavat kokouspalkkiot. Osakkaan on myös korvattava yhtiölle valvonnasta ja tarkistuksista aiheutuvat kustannukset. Asennusten hyväksyminen yhtiön vastuulle Asennusten jälkeen asennusten vastuu ei automaattisesti siirry yhtiölle, vaan töiden tultua valmiiksi yhtiön edustajan tulee ne erikseen hyväksyä vastuulleen. Esimerkiksi pesuhuoneremontin jälkeen tulee yhtiön hyväksyä eristeet ja putkitukset yhtiön vastuulle. Osakkeenomistajan vastuu remonteista Lakiuudistuksen myötä osakkeenomistajan vastuu remonteista kasvaa. Vahingon tapahduttua, osakkeenomistajan on vapautuakseen vastuusta pystyttävä näyttämään toteen, että remontti on toteutettu huolella ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan vastuuta kunnossapitotyönsä huolellisesta suorittamisesta ei poista se, että yhtiö käyttää valvontaoikeuttaan. Jotta vastuusta voisi vapautua, edellyttää se töiden riittävää dokumentointia. Osakkeenomistajan kannattaa siis käyttää ammattitaitoisia urakoitsijoita, arkistoida suunnitelmat, työselostukset, ilmoitukset ja työsuoritukset huolellisesti, jotta hän tarvittaessa pystyy todistamaan, että korjaukset on tehty huolellisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Yhtiön pelisäännöt Yhtiön on toimittava osakkeenomistajien ja yhtiön edun mukaisesti. Molempien edunmukaista on, että remontit voidaan suorittaa mahdollisemman jouhevasti. Tämän vuoksi yhtiöiden kannattaakin laatia remontteja varten pelisäännöt. Pelisäännöissä voidaan kertoa esimerkiksi seuraavia asioita: mistä remonteista on ilmoitettava? mistä ei ilmoiteta? miten ja kenelle ilmoitetaan? mitä liitteitä ja selvityksiä missäkin remontissa on esitettävä? käsitteleekö hallitus vai isännöitsijä ilmoitukset? ilmoitusten arkistoinnin järjestäminen? missä tilanteissa ilmoitetaan toiselle osakkeenomistajalle? missä tilanteissa pyydetään ulkopuoliselta asiantuntijoilta lisäselvityksiä? ilmoitusten käsittelyaika milloin työt saa aloittaa? osallistuuko yhtiö esimerkiksi vesieristeen tai vessan pöntön uusimiskustannuksiin? miten valvonta on järjestetty? mitkä työvaiheet tarkistetaan? osallistuuko yhtiö valvontakustannuksiin, vai maksaako osakas kaikki kustannukset? mitkä asennukset hyväksytään yhtiön vastuulle ja miten? Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

6 Nämä on aina ilmoitettava parketin tai laminaatin asennus muovimaton tilalle wc:n, kylpyhuoneen, saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen keittiön allaskaappien vaihtaminen astianpesukoneen ja pyykinpesukoneen asentaminen keittiöön terassin rakentaminen hanan tai wc-istuimen vaihto veden katkaisemista edellyttävät työt esim. hanan irrottaminen kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: ilmalämpöpumppu, lämmitysjärjestelmään kuuluva lämmityspatteri tai lattialämmitys, integroitu liesi, liesikupu tai ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja parvekkeen lattian pinnoitteen vaihtaminen (saattaa vaikuttaa vesieristykseen) muutokset kantaviin väliseiniin muutokset ulko-oviin (esimerkiksi ovisilmän tai turvalukon asentaminen) kevyiden väliseinien purkaminen, siirtäminen tai uusien rakentaminen, jos seinien sisällä kulkee sähkö- yms. johtoja. Tarkista isännöitsijältä tai hallitukselta, pitääkö omassa yhtiössäsi ilmoittaa huoneiston lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen, esimerkiksi seinien levytys (saattaa vaikuttaa äänieristykseen) liesituuletin (jos kuuluu ilmanvaihtojärjestelmään) Näistä ei tarvitse ilmoittaa (jos olet epävarma, tarkista isännöitsijältä tai hallitukselta) tapetointi ja maalaus keittiön yläkaappien vaihtaminen, jos ei vaikuta ilmanvaihtokanaviin pyykinpesukoneen asentaminen kosteaan tilaan, kun pesukoneliitäntä on olemassa huonekorkeuden laskeminen, jos ei vaikuta ilmanvaihtokanaviin tai sähköjohtoihin kiinteiden kalusteiden, kuten eteiskaapistojen tai vaatekaapistojen rakentaminen tai pois-taminen muiden kuin viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: jää-, pakastin- tai viileäkaappi, mik-roaaltouuni, liesituuletin (esimerkiksi aktiivihiilellä toimiva, joka ei kuulu ilmanvaihtojärjes-telmään) väliovien poistaminen vanhan parkettilattian vaihtaminen uuteen samantyyppiseen parkettilattiaan. keveissä väliseinissä tehtävät työt esim. oven vaihto Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

7 Kynttilöiden ja ulkotulien turvallinen käyttö polttaa esimerkiksi parvekkeilla, kuistilla tai katoksen alla. Pimeyden keskellä on jälleen aika nauttia kynttilöiden ja ulkotulien tuomasta valosta ja tunnelmasta. Sekä elävän tulen että sähköisten laitteiden käytössä on kuitenkin omat vaaransa, jotka on syytä tiedostaa. Tulipaloja sattuu vuosittain n Lisäksi on pieniä paloja, jotka saadaan sammutettua itse. Tulipaloissa kuolee vuosittain noin sata henkilöä, ja 1500 joutuu sairaalahoitoon palovammojen vuoksi. Yleisin palojen syttymissyy on huolimattomuus. Ulkotulet Ulkoroihut on sijoitettava vähintään kolmen metrin päähän kulkutiestä. Etäisyys rakennuksiin täytyy olla 3 10 metriä tulen koosta riippuen. Aseta ulkotuli palamattomaan astiaan, telineeseen tai tukevasti lumihankeen. Ulkotulet on tarkoitettu ulkokäyttöön, niitä ei saa kuitenkaan Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Kynttilät Valitse kynttilänjalka, joka ei kaadu eikä pala. Parhaita materiaaleja ovat metalli, lasi, kivi ja posliini. Varmista, että kynttilälyhty on yläosastaan reilusti avoin ja riittävän tilava sisältä. Ohuet lasiset ja posliiniset lyhdyt eivät sovellu kynttilöiden tai tuikkujen polttamiseen, koska ne saattavat kuumuuden vuoksi rikkoutua ja räiskiä palavaa nestettä ympäristöön. Kynttilöiden ja tuikkujen väliin on jätettävä riittävästi tilaa, vähintään 5 cm. Liian lähellä olevat kynttilät ja tuikut voivat saada aikaan ns. allaspalon. Pidä tikut ja tuikut pois lasten ulottuvilta. Älä jätä lapsia tai lemmikkieläimiä hetkeksikään yksin palavan kynttilän kanssa. Sammuta kynttilät aina kun poistut huoneesta. Sähkökynttilät Varmista, että sekä kynttilät että muuntaja sopivat ulkokäyttöön. Sähkölaitteita tai -valoja ostaessa on hyvä varmistaa, että niistä löytyy CE-merkintä, joka kertoo laadukkaasta ja tarkastetusta tuotteesta. Ulkokäyttöön tarkoitetussa valosarjassa tai sen muuntajassa sekä mahdollisessa ajastimessa on roiskevesisuojatun laitteen tunnus IP44 tai IP34. Käyttöohjeessa myös mainitaan, jos muuntaja on sijoitettava sisälle kuivaan tilaan. Sisäkäyttöön soveltuvat sekä sisä- että ulkokäyttöön tarkoitetut jouluvalot. Markkinoilla on myös pitkäikäisiä LED-jouluvaloja, jotka ovat paloturvallisempia ja kuluttavat vähemmän energiaa kuin hehkulamput. Jatkojohdon käyttöä ulkona tulee välttää. Mikäli jatkojohtoa kuitenkin käytetään, se kytketään ulkona sijaitsevaan pistorasiaan ja johto sijoitetaan siten, että se ei ole kulkureitillä eikä sen yli ajeta autolla. Jatkojohtona saa käyttää vain ulkokäyttöön tarkoitettua johtoa; muoviset johdot eivät yleensä kestä pakkasta. Kaikkien kuluttajille tarkoitettujen tuotteiden mukana on toimitettava suomen- ja ruotsinkielinen käyttöohje, joihin on syytä tutustua ennen laitteiden käyttöönottoa. 7

8 Ilotulitteet Ilotulitteiden virheellisestä käytöstä saattaa aiheutua vakavia henkilötai omaisuusvahinkoja käyttäjälle itselleen tai ulkopuoliselle. Muutamia ohjeita on syytä noudattaa, jotta ikäviltä onnettomuuksilta vältytään. 1. Noudata käyttöaikaa ja -paikkaa koskevia rajoituksia Ilotulitteita saa käyttää uudenvuodenyönä klo 18 ja 02 välillä, paitsi jos kunnassa on erityisiä rajoituksia ilotulitteiden käytölle. Joissain kunnissa ilotulitus voi olla kielletty esimerkiksi keskustoissa tai taajama-alueilla. 2. Älä käytä ilotulitteita päihtyneenä Olet vastuussa seurauksista tilastasi riippumatta. 3. Etsi ilotulituksille sopiva käyttöpaikka Valitse tulitteiden käyttöpaikka huolella niin, että käytöstä ei aiheudu vaaraa ihmisille, rakennuksille, ajoneuvoille eikä muullekaan omaisuudelle. Muista, että raketit putoavat ohjauskeppeineen alas sen jälkeen, kun ne ovat toimineet. Senkin takia on syytä suunnata raketit turvallisesti ja ottaa huomioon tuulen suunta sekä voimakkuus. Ilotulitteita ei tule käyttää asutusalueiden keskellä. Sopivia paikkoja ovat syrjemmällä olevat aukeiden reunamat, kuten pellot, erilaiset kentät, isot tyhjänä olevat pysäköintialueet, vesialueet ja vastaavat alueet, jossa ilotulitteet voidaan suunnata turvalliseen suuntaan. Ota huomioon myös metelistä kärsivät ihmiset ja kotieläimet sekä lemmikit. 4. Lue tuotteen mukana seuraavat käyttöohjeet ennen käyttöä ja noudata niitä Tutustu käyttöohjeisiin ja mieti ilotulitusta etukäteen hyvissä ajoin. Kiinnitä erityistä huomiota rakettien suuntaamiseen turvalliseen suuntaan ja tulitteiden sytytystapaan. Sytytä tulite käsi suorana, hieman kyykistyen, eikä koskaan niin, että kasvot ovat tulitteen yläpuolella. Käytä sytytyspuikkoa, niin sytyttäminen onnistuu sujuvasti. Poistu sytyttämäsi tuotteen luota turvalliselle etäisyydelle. 5. Käytä rakettitelineitä ja sopivia tukia Käytä sopivaa telinettä tai tukea rakettien ampumiseen. Rakettitelineitä voi hankkia ilotulitteiden myyntipisteistä. Älä käytä pulloja tai pelkkää lumihankea raketin ampumiseen: ne ovat huteria alustoja. Huolehdi siitä, että raketin keppi ei jumiudu lähetysputkeen, vaan pääsee vapaasti nousemaan raketin mukana. Padat, roomalaiset kynttilät ja tähtipommit tulee tukea huolellisesti esimerkiksi hiekalla, jotta ne eivät pääse kaatumaan. 6. Käytä suojalaseja Yleisimpiä ilotulitevahinkoja ovat silmävammat. Käytä kunnollisia suojalaseja. Ne suojaavat silmäsi mahdollisilta kipinöiltä ja roiskeilta sekä pienitehoisilta harhautuneilta tulitteilta. Myös yleisön on tärkeää käyttää suojalaseja. 7. Älä missään tapauksessa: sytytä sisätiloissa ulkokäyttöön tarkoitettuja ilotulitteita laukaise ilotulitteita asuinrakennuksen parvekkeelta tai ikkunasta sytytä kädessäsi ilotulitetta suuntaa ilotulitetta tai heitä sytytettyä tulitetta kohti muita ihmisiä, rakennuksia, muuta omaisuutta tai palavaa materiaalia muuntele tai yhdistele millään tavalla kaupasta saatavia tuotteita harkitsekaan käyttäväsi muita, kuin kaupasta myytäviä tuotteita; vakavimmat onnettomuudet aiheutuvat omatekoisista virityksistä luovuta hankkimiasi ilotulitteita alaikäisten tai päihtyneiden käytettäväksi, vastuu hankkimiesi tuotteiden käytöstä on aina sinulla. yritä sytyttää uudelleen toimimatonta ilotulitetta. Odota vähintään 10 minuuttia ennen kuin menet toimimattoman tulitteen luo. Voit tehdä toimimattoman tulitteen vaarattomaksi pitämällä sitä pitkään vesiämpärissä, jolloin ilotulite vettyy kunnolla. 8. Huolehdi ympäristöstäsi Kerää käyttöpaikalta käytetyt raketit, kepit ja muut jäänteet roskiin viimeistään seuraavana päivänä. 9. Säilytä ilotulitteet oikein Lainsäädäntö asettaa vaatimuksia myös ilotulitteiden säilytykselle. Asuinhuoneistossa tai huonetiloissa, joissa oleskelee ihmisiä, saa säilyttää enintään 5 kg ilotulitusvälineitä. Määrä tarkoittaa ilotulitusvälineissä olevan räjähtävän ja pyroteknisen aineen määrää, jota tulitteissa on käytännössä noin yksi neljäsosa. Sallittu säilytysmäärä on siten kokonaispainoksi muunnettuna noin 20 kg. Ilotulitusvälineet on säilytettävä lukitussa kaapissa siten, ettei niiden läheisyydessä ole sellaisia lämmönlähteitä tai tulenkäsittelyä, joka voisi aiheuttaa tulitteiden syttymisen. Ilotulitusvälineitä ei kuitenkaan saa säilyttää ullakkotiloissa, kellarin asuntokohtaisissa säilytystiloissa eikä yhteiskäytössä olevissa tiloissa. Turvatekniikan keskus Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

9 EU:n energiatehokkuusdirektiivi 2005/32/EC muuttaa ulkovalaistuksen energiatehokkuusvaatimuksia. Huonon hyötysuhteen omaavien lamppujen myynti kielletään 2015 mennessä, joka tarkoittaa sitä, että ulkovalaistuksessa paljon käytetty elohopealamppu poistuu markkinoilta. Samoin käy korvaaville huonohyötysuhteisille suurpainenatriumlampuille purkaus- ja loistelamppujen suorituskykyvaatimukset tiukkenevat edelleen Tämä tarkoittaa sitä, että perinteiset magneettiset kuristimet (liitäntälaitteet) poistetaan markkinoilta ja korvataan elektronisilla liitäntälaitteilla. Selvää säästöä Valaistus kuluttaa noin 19 % koko maailman sähköenergiasta ja Suomessa noin 12 %. Uusien energiatehokkaiden valaisimien ja valonlähteiden avulla saamme heti merkittäviä energiansäästöjä. Esimerkiksi 125 watin elohopealamppu voidaan korvata kohteesta riippuen watin monimetallivalaisimella, jolloin energiansäästö on 40 % tai parempi. elohopealamppujen myynti kielletään 2015 mennessä lisämenoja taloyhtiöille tulevatko led-lamput tilalle? Energiatehokkuusdirektiivin myötä valaistusrintamalla on alkanut murros, jossa etsitään uusia innovatiivisia ratkaisuja, jolla elohopealamput voitaisiin korvata. Kehitys on ollut viimeaikoina huimaa perinteisten suurpaine- ja monimetallilampujen lisäksi markkinoille on tullut LED-valaisimia. Kehitys on edelleen käynnissä ja seuraava kehitysaskel voisi olla OLED ja Laser. Teknologian kehittyessä energiansäästöjä saadaan myös säätämällä valaistusta. Perinteisen päälle pois tekniikan lisäksi on tullut elektronisia liitäntälaitteita, joiden avulla esim. hiljaiseen aikaan voidaan valaistustasoa säätää pienemmäksi ja sitä kautta energiaa säästäväksi. Useissa LED-valaisimissa on tietokone, jolla valaisin voidaan ohjelmoida etukäteen jo tehtaalla tai paikanpäällä erillisen ohjelmointilaitteen avulla. Lisätietoja antaa Jari Säkkinen Oulun Energiasta, puh TALVEN VALAISINTARJOUS TALOYHTIÖILLE TYYLIKKÄÄT LYON JA TELLUS VALAISIMET ASENNETTUNA VAIN 295 / KPL (ALV 0 %) LYON: Harmaa jauhemaalattua alumiinia ja lasi polykarbonaattia. Mitat: Halk. 770mm, K 540mm Valaisinpaketti sisältää: Tyylikkään, dekoratiivisen ja trendikkään Lyon tai Tellus -valaisimen 70W SpNa lampun Asennuksen nykyiseen pylvääseen. Lisätyönä johtimien tai pylväskalusteiden vaihto uusiin. Asennetaan 60 mm putkeen Minimitilaus 5 kpl, pyydä tarjous pienemmistä eristä Tarjous voimassa saakka. Ota yhteyttä ja pyydä tarjous Jari Säkkinen Puh jari.sakkinen@oulunenergia.fi Energiatehokkuusdirektiivin 2005/32/EC vaatimusten mukaiset! TELLUS: Valkoinen puristettu alumiini ja tasainen karkaistu lasi. Halkaisija 360 mm Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

10 TALOYHTÖN VASTUU LIUKASTUMISVAHINGOISTA Kiinteistönomistajalla tai haltijalla on kiinteistön alueella ja tontin kohdalla olevan jalkakäytävän osalta vastuu huolehtia kulkemisen turvallisuudesta. Tämän vuoksi taloyhtiön vastuulle kuuluu liukkauden torjunnasta huolehtiminen. Toisin sanoen taloyhtiön tulee huolehtia jään ja lumen poistosta sekä hiekoituksesta. Mikäli liukastumistapauksia tapahtuu, taloyhtiön tai muun kiinteistön omistajan tai haltijan vastuu on varsin ankaraa. Vastuu liukkauden torjunnasta johdolla Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä johto, eli hallitus, isännöitsijä ja toimitusjohtaja kantavat päävastuun siitä, että taloyhtiölle kuuluvat velvoitteet tulevat täytetyiksi. Vastuu on johdolla silloinkin, jos liukkauden torjunnasta huolehtiminen on annettu huoltosopimuksella alan palveluyrityksen suoritettavaksi. Yhtiön edustajien on silloinkin valvottava, että sopimuksen mukaiset tehtävät tulevat asianmukaisesti hoidettua. Kiinteistö vastaa pihaalueen kulkureiteistä Kiinteistön alueella vastuu kulkureittien liukkauden torjunnasta koskee jalankululle tarkoitettuja alueita tai reittejä. Vastuu ei lähtökohtaisesti koske talvikautena syntyviä ns. asukkaiden tai muiden kiinteistön käyttäjien oikopolkuja yms. piha-alueen halki syntyneitä reittejä. Näiden osalta voi olla järkevää ilmoittaa esimerkiksi kylteillä, ettei kyseisenlaisilla reiteillä ole yhtiön toimesta tapahtuvaa talvikunnossapitoa. Vastuu ulottuu vain jalankulkijoihin Korvausvastuu ei käytännössä ole ulottunut muihin kuin jalankulkijoihin. Esimerkiksi kiinteistö ei ole vastuussa piha-alueella liukkauden johdosta aiheutuneista ajoneuvojen kolarivaurioista. Kiinteistön vastuu jalkakäytävän osalta Tontin kohdalla oleva jalkakäytävä Jalkakäytävien kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetään laissa. Sen mukaan kadun kunnossapito kuuluu kunnalle. Sen sijaan tontinomistajan, esimerkiksi asunto-osakeyhtiön velvollisuutena on pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena. Toisin sanoen tontinomistajan vastuulla on lumen poisto ja liukkauden esto. Jalkakäytävän käsite on laaja. Sillä tarkoitetaan varsinaisen rakennetun ja korotetun jalankulkuväylän lisäksi myös muuta tontin edustalla olevaa erityisesti jalankulkijoille varattua ja yleisesti jalankulkuun käytettävää tilaa. KKO 1998:28 korkein oikeus totesi, että liukastumisvahingon tapahtumispaikkaa oli pidettävä kunnossapitolain 4 :n 1 momentissa tarkoitettuna jalkakäytävänä, vaikka tontin kohdalle ei ollut rakennettu muusta kadusta korokkeella erotettua jalkakäytävää. Kyseessä olevalla katuosuudella oli kuitenkin todettavissa erilliseksi rakennetun jalkakäytävän jatkeena em. jalkakäytävää vastaavan levyinen ja varsinaisesta ajoradasta erilliseksi hahmottuva alue, joka oli jalankulkuliikenteen käytössä. Tällä perusteella KKO katsoi, että osa tontin edustalla olevasta kadusta on osoitettu jalankulkuliikenteelle ja on rinnastettavissa jalkakäytävään Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

11 Tontinomistajan tai haltijan kunnossapitovastuuseen kuuluu jalkakäytävällä kulkemista haittaavan lumen ja jään poistaminen sekä liukkauden torjumisesta huolehtiminen esimerkiksi hiekoittamalla. Koska liukkauden torjumiseen käytetty kiviaines voi sulaan aikaan olla liukastumisriski, tontinomistaja vastaa myös sen poistamisesta jalkakäytävältä. Tontinomistajan on myös tarvittaessa poistettava jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit. Tontinomistajan on pidettävä myös jalkakäytävän viereiset katuojat ja sadevesikourut lumettomana ja jäättömänä. Yhdistetty jalankulku- ja pyörätie tontinomistajan vastuulla Korkein hallinto-oikeus ( ) rinnasti yhdistetyn jalankulku- ja pyörätien kunnossapitovelvollisuuden jalkakäytävän kunnossapitovelvollisuuteen. Vaikka tontin kohdalla oleva jalkakäytävä olisi tarkoitettu käytettäväksi yhdistettynä pyörätienä ja jalkakäytävänä, se ei poista KHO:n päätöksen mukaan tontinomistajalle kuuluvaa velvollisuutta kadun kunnossapitoon. Kiinteistön korvausvastuu varsin ankaraa Korvausvastuu liukastumistapauksissa on varsin ankaraa. Tontin omistaja tai haltija vastaa liukastumisvahingosta, ellei hän pysty osoittamaan, että tämä on huolehtinut kunnossapidosta olosuhteet huomioon ottaen kaikella kohtuudella edellytettävissä olevalla huolellisuudella. Vain siinä tapauksessa, jos olosuhteet ovat olleet niin poikkeukselliset, että ne ovat tehneet asianmukaisen liukkaudentorjunnan mahdottomaksi, korvausvastuu ei tule kysymykseen. Toisin sanoen vain sellaiset sääolojen muutokset, joihin on mahdotonta varautua, poistavat kiinteistön vastuun liukastumisvahingossa. KKO 1995:69 Jalankulkija kaatui sunnuntaina klo 6.45 vilkasliikenteisen kadun jäisellä hiekoittamattomalla suojatiellä. Kadulla tiedettiin olevan jalankulku- ja ajoneuvoliikennettä myös yöaikaan. Liukkaus johtui edeltävän yön pakkasesta ja aamuyöllä sataneesta alijäähtyneestä vedestä. Kaupunki vastuussa, koska ryhtynyt kunnossapitotöihin vasta klo 7. KKO 1968 II 98: Jalkakäytävä oli jalankulkijan liukastuessa ollut jäinen ja hiekoittamaton. Kiinteistön omistaja, joka ei pystynyt osoittamaan, että tuolloin vallinnut sää olisi tehnyt hiekoittamisen hyödyttömäksi, joutui korvaamaan jalankulkijalle aiheutuneen vahingon. KKO 1997:151 Asunto-osakeyhtiön omistaman talon katolta oli auringon lämmön vaikutuksesta valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt. A oli yöllä noin kello 1 liukastunut jäätyneessä kohdassa ja loukkaantunut. Syöksytorvesta valuvan sulaveden jäätyminen pakkasyönä jalkakäytävälle ei ollut ennalta arvaamatonta. Asuntoosakeyhtiö ei ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta. Aluetta, joka oli jäätynyt, ei ollut rajattu puomein tai osoitettu muulla varoitusmerkillä. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö oli vastuussa A:lle aiheutuneesta vahingosta. Hiekoituspäiväkirja tarpeen Jälkeenpäin on yleensä hyvin vaikea muistaa millaiset keliolosuhteet jonain useampien kuukausien takaisena päivänä olivat olleet tai millaista hiekoitusta tai muuta liukkaudentorjuntaa jonain kyseisenä päivänä oli mahdollisesti suoritettu, jollei esim. erillistä hiekoituspäiväkirjaa tms. ole talonmiehen tai huoltoyhtiön toimesta pidetty. Huoltoyhtiön vastuu Mikäli kiinteistön huolto liukkauden torjuntatoimenpiteineen on annettu ulkopuolisen huoltoyhtiön tehtäväksi ja tämä laiminlyö sopimuksen mukaisen liukkauden torjunnan, kiinteistön omistaja tai haltija on kuitenkin vastuussa liukastumisvahingosta mahdolliselle vahingonkärsijälle. Mikäli huoltoyhtiön kanssa on laadittu kiinteistön kannalta hyvä sopimus, lopullinen vastuu tällaisessa liukastumistilanteissa todennäköisesti jää huoltoyhtiölle. Huoltoyhtiö nimittäin vastaa sopimusvelvoitteidensa asianmukaisesta hoitamisesta sopijakumppanilleen eli kiinteistön omistajalle. Huoltoyhtiön vastuu liukastumisvahingoista on ns. toissijaista ja perustuu palveluyrityksen ja kiinteistönomistajan tai haltijan väliseen sopimukseen. Tällöin noudatetaan ns. käännettyä todistustaakkaa. Tämä tarkoittaa sitä, että vapautuakseen vastuusta huoltoyhtiö joutuu osoittamaan, että on hoitanut liukkaudentorjunnan osapuolten välillä solmitun sopimuksen mukaisesti. Jotta huoltoyhtiö vastaisi sopimuksen perusteella liukastumisvahingoissa, on sopimusteksteihin kiinnitettävä suurta huomiota ja eriteltävä huoltoyhtiön vastuulle kuuluvat tehtävät (esim. hiekoitus, kattolumen poisto). Kiinteistöliitosta löytyy tekstimalleja. Vastuuvakuutus apuna Liukastumisvahinkojen aiheuttamien vahingonkorvausvaatimusten vuoksi kiinteistönomistajalla tai haltijalla on syytä olla voimassa vastuuvakuu- Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

12 tus. Kiinteistön täysarvovakuutukseen ja kiinteistövakuutukseen kuuluukin osana myös vastuuvakuutus. Siten liukastumistapauksissa vakuutusyhtiöltä on mahdollista saada korvausta yhtiön vastattavaksi tulevista vahingoista. Vakuutus korvaa yleensä liukastuneelle aiheutuneet lääkäri- tai sairaalakulut, lääkekulut, korvaukset kivusta ja särystä sekä mahdollisesti piloille menneet tai repeytyneet vaatteet. Vakuutusta käytettäessä käytännössä ainoaksi taloudelliseksi menetykseksi vakuutuksenottajalle jää vakuutuksen omavastuuosuus, joka saattaa olla huomattava. Talkootyö osakkaan omalla riskillä Mikäli kiinteistönomistaja tai haltija on järjestänyt liukkaudentorjunnan talkootöinä, on vahingonkorvausvastuu ulkopuoliselle sattuneista vahingoista edellä kerrotun kaltainen. Talkootöihin suostuneen osakkaan osalta vahingonkorvausvastuuta ei kuitenkaan ole katsottu syntyvän. KKO 1995:169 Asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat sopimansa mukaisesti noudattaneet järjestelyä, että muun ohella pihan hiekoittamisesta kustannusten säästämiseksi huolehtivat osakkaat talkootyönä. Yhtiön ei katsottu olevan järjestelyyn suostuneelle osakkaalle vastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut tämän liukastumisesta yhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä. Korkein oikeus katsoi, että osakas oli itse myötävaikuttanut vahingon syntymiseen, koska hän oli suostunut huolehtimaan liukkaudentorjunnasta. Mikäli liukkaudentorjunta olisi suoritettu asianmukaisesti, vahinkoa ei olisi tapahtunut. Tästä syystä myöskään kiinteistövakuutus ei maksanut korvauksia. Kuluttajien vakuutustoimisto on katsonut, että jos taloyhtiössä on sovittu osakkaiden kesken kiinteät kunnossapitovuorot liukastunut osakas on oikeutettu korvaukseen, jos vahinko ei ole tapahtunut hänen talkoovuorollaan. Alennusta sähköenergian hintaan Pohjois-Suomen Talokeskus Oy:lle uusi työntekijä Kiinteistöyhdistys on neuvotellut Oulun Sähkönmyynti Oy:n kanssa jäsentaloille 6 % alennuksen sähköenergian hinnasta vuonna Jäsentalot saavat edun ilmoittamalla sähköyhtiölle jäsenyydestään. Tammikuun alussa rakennusinsinööri Teemu Poikela aloittaa työt Pohjois-Suomen Talokeskus Oy:ssä. Teemu valmistui rakennusinsinööriksi v Oulun Seudun Ammattikorkeakoulusta ja siirtyy Pekan ja Teron tiimiin rakennesuunnittelijan ja työnjohtajan tehtävistä, joista hänellä on nuoresta iästään huolimatta jo yli kahdeksan vuoden kokemus Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

13 Pohjois-Suomen Talokeskus Oy on oululainen palveluyritys, joka tarjoaa palveluitaan taloyhtiönne tarpeisiin satojen kuntotarkastusten, kuntoarvioiden ja huoneistoremonttivalvonnan monipuolisella kokemuksella ja ammattitaidolla. Vahvaa kokemusta henkilökunnaltamme löytyy myös projektien johtamisesta ja valvonnasta. Olemme teitä ja taloyhtiötänne varten! Pekka seppänen (lvi-insinööri, PKa, Peta) p tero Pyykkönen (rakennusinsinööri, akk, Peta) p toimistomme sijaitsee osoitteessa Kirkkokatu 53. kun taloyhtiönne tekee kunnossapitotarveselvitystä tai osakkaanne suunnittelee remonttia, luota ammattilaiseen, saat kokonaistaloudellisesti edullisimman ratkaisun. HYVÄN ASUMISEN PUOLESTA Pohjois-Suomen Talokeskus Oy toivottaa asiakkailleen Hyvää joulua ja Onnellista uutta vuotta

14 Hallitus antoi ehdotuksen uudeksi jätelaiksi Hallitus on antanut ehdotuksen uudeksi jätelaiksi. Suurimmat uudistukset koskevat valvonnan tehostamista sekä menettelyjä, joilla ehkäistään jätteen syntyä ja parannetaan jätteen hyödynnettävyyttä. Lisäksi lakiehdotus laajentaa tuottajien vastuuta pakkausjätteiden jätehuollosta. Muilta osin yhdyskuntajätehuollon vastuunjakoon ehdotetaan vain vähäisiä muutoksia. Uuden jätelain lisäksi hallitus ehdottaa ympäristönsuojelulakiin jätteiden ja jätehuollon sääntelyyn liittyviä muutoksia. Kokonaisuudistuksella ajanmukaistettaisiin lainsäädäntö vastaamaan nykyisiä jäte- ja ympäristöpolitiikan painotuksia sekä EU-lainsäädännön vaatimuksia. Lakimuutokset tulevat voimaan vuoden kuluttua niiden vahvistamisesta. Uusi laki ehkäisee jätteen syntyä ja lisää hyödyntämistä Lakiehdotuksen keskeinen tavoite on vähentää jätteen määrää ja haitallisuutta, lisätä kierrätystä ja vähentää kaatopaikkakäsittelyä. Uudistukset noudattavat EU:n lainsäädännön niin sanottua etusijajärjestystä. Etusijajärjestyksen mukaa n ensisijaisesti on huolehdittava, että käytöstä poistettu tuote voidaan käyttää uudelleen. Toissijaisesti jäte on kierrätettävä ja, jollei se ole mahdollista, hyödynnettävä muulla tavoin, esimerkiksi energiana. Jätehuollon valvontaa tehostetaan Jätehuollon valvontaa tehostetaan lakiehdotuksessa useilla muutoksilla. Merkittävin uudistus on eri toimijoiden kirjanpito-, siirtoasiakirja- ja tiedonantovelvollisuuksien laajentaminen. Siirtoasiakirja helpottaa jätekuljetusten valvontaa. Niitä tulee jatkossa käyttää vaarallisten jätteiden kuljetusten lisäksi eräiden muiden jätteiden, kuten purkujätteiden, kuljetuksissa. Yritysten tulee myös antaa jätekuljetuksista säännöllisesti tietoja viranomaisille. Lisäksi hallitus ehdottaa laiminlyöntimaksun käyttöönottoa. Laiminlyöntimaksun voi määrätä valvontaviranomainen selkeästä laiminlyönnistä. Pieniä muutoksia kunnan jätehuoltovastuuseen Uusi laki selventää kunnan tehtäviä jätehuollon viranomaisena ja palveluntuottajana. Kunnan jätehuoltopalveluille säädetään uudet laatuvaatimukset. Hallitus esittää lisäksi jätemaksun perusteiden selkeyttämistä. Yhdyskuntajätteiden kuljetuksen järjestämiseen lakiehdotus tuo vain pieniä muutoksia. Kunta voi edelleen järjestää vastuullaan olevan yhdyskuntajätteiden kuljetuksen myös niin, että kiinteistön haltija sopii siitä suoraan jätteen kuljettajan kanssa. Uuteen lakiin on kirjattu aiempaa täsmällisemmin edellytykset, jolloin näin voidaan toimia. Kunnan velvollisuus järjestää jätehuolto laajenee ehdotuksen mukaan hieman. Muutoksen jälkeen kunta huolehtii myös yksityisessä sosiaalipalvelussa, terveydenhuollossa ja koulutustoiminnassa syntyvien yhdyskuntajätteiden jätehuollosta. KOULUTUSTAPAHTUMA Viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys Paikka: Oulun kaupunginkirjaston Pakkalan Sali Aika: klo Ilmoittautumiset mennessä pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi ja maarit.laikola@kiinteistoliitto.fi puh Tilaisuus on maksuton ja tarkoitettu vain yhdistyksen jäsenille Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

15 Tuttu tilanne? Vuosien kuluessa taloyhtiön pyöräkellariin ja varastokomeroiden käytäville on kertynyt sekalainen määrä tavaroita, joiden omistajasta ei kukaan tiedä enää. Monen muuton jäljiltä on pyöräkellariin unohtunut rikkinäinen pyörä tai tarpeettomaksi jäänyt lasten kelkka. Taloyhtiö voi poistaa turhat tavarat maleksimasta Asunto-osakeyhtiössä kullakin osakkaalla on oikeus hallita omaa huoneistoaan ja yhtiöjärjestyksen mukaan hallintaan voi kuulua vielä muitakin tiloja, kuten varastokomeroita, autotalleja, pientaloyhtiöissä piha-alueita jne. Omissa tiloissa voi toki toimia haluamallaan tavalla, kunhan ei aiheuta kohtuutonta haittaa muille osakkaille tai yhtiölle. Lisäksi osakkaan on noudatettava esimerkiksi paloturvallisuudesta annettuja säännöksiä ja määräyksiä. Kaikki yhtiön tiloja ei kuitenkaan ole jaettu osakashallintaan. Etenkin kerrostaloyhtiöissä ullakko- tai kellarikomerot sekä mahdolliset kerhoja varastohuoneet tai pyörävarasto on yleensä jätetty yhtiön välittömään hallintaan. Yhteisten tilojen käytöstä päättää luonnollisesti yhtiö ja päätäntävaltaa käyttää joko hallitus tai yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää olennaisesti asumiseen vaikuttavista seikoista. Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan ainakin pysyvästi osakkeenomistajien käyttöön annettavien tilojen jakamisesta on päätettävä yhtiökokouksessa. Esimerkiksi silloin, kun pysyvästi osakkeenomistajien käyttöön jaetaan varastokomeroita tai piha-alueita, päätös on tehtävä yhtiökokouksessa. Porraskäyvät pidettävä esteettöminä Hallitus voi sen sijaan päättää käyttöohjeiden tai säilytysohjeiden antamisesta yhteiskäytössä oleviin pyöräkellareihin ja muihin tiloihin. Ohjeiden tarkoituksena on pitää yhteiset tilat paitsi siisteinä ja helposti käytettävinä myös turvallisina. Osakkaat tai asukkaat saattavat säilyttää tavaroitaan sellaisissa tiloissa, joissa niitä ei yhtiön ohjeiden mukaan saisi säilyttää. Tavarat voivat myös olla hylättyjä. Hallitus voi jopa kieltää lastenvaunujen säilyttämisen porraskäytävässä, jos kieltoa voidaan perustella esimerkiksi paloturvallisuuden vaarantumisella. Pelastuslaissa on erikseen kielletty tavaroiden säilyttäminen poistumisteillä. Lastenvaunujen säilyttäminen porraskäytävässä saattaa tulipalon yhteydessä synnyttää vaaratilanteen tukkimalla uloskäynnit. Palon syttyessä voi myös muodostua savua, joka puolestaan on omiaan lisäämään paniikin syntymistä. Kaikkein vaikein tilanne on silloin, kun useista kehotuksista huolimatta käytävillä on edelleen tavaroita, joiden omistajaa ei tiedetä. Kuinka kauan yhtiön on säilytettävä alueellaan tai tiloissaan omaisuutta, jonka omistajaa ei tiedetä? Kun yhtiössä ryhdytään siivoamaan yhteisiä tiloja tai poistamaan käytäviltä sinne kuulumattomia tavaroita, kannattaa osakkaille ja asukkaille todisteellisesti ilmoittaa ennakkoon, mihin mennessä heidän tulee siivota tai merkitä omat tavaransa. Esimerkiksi pyörävarastoista ei yleensä edellytetä vietäväksi pois sellaisia pyöriä ja muita siellä säilytettäviä tavaroita, joita jatkuvasti käytetään. Tällaisissa tilanteissa hallitus antaa yleensä asukkaille vain ohjeen merkitä riittävän näkyvällä tavalla omistamansa esineet. Asukkaille tehtävässä ilmoituksessa on mainittava, mihin päivämäärään mennessä esineet on joko merkittävä tai kuljetettava pois. Asukkaille on varattava riittävästi aikaa tavaroi- Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

16 den pois viemiseen tai merkitsemiseen. Vähimmäisaikana voidaan pitää kahta viikkoa siitä, kun ilmoitus on asukkaille toimitettu. Yhtiön täytyy tarvittaessa pystyä myös osoittamaan, että osakkeenomistaja tai muu yhtiössä asuva on saanut ilmoituksen. Jokaiselle annettavan ilmoituksen lisäksi asiasta kannattaa vielä ilmoittaa taloyhtiössä käytössä olevilla ilmoitustauluilla, Kiinteistöliitosta muistutetaan. Yhtiö voi poistaa turhat tavarat Ilmoituksista huolimatta yhtiön tiloihin jää yleensä aina omaisuutta, jota ei ole joko merkitty tai tavaraa jää tiloihin, joissa niitä ei saisi olla lainkaan. Taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta säilyttää toisten omaisuutta, vaan yhtiö voi poistaa tavarat tiloistaan, ellei niitä kehotuksesta huolimatta ole viety pois. Myös pelastusviranomaiset voivat velvoittaa poistamaan esimerkiksi käytävillä olevat tavarat. Tavaroiden poistamisessa on kuitenkin noudatettava varovaisuutta, sillä aina on mahdollista, että tavaroille löytyy myöhemmin omistaja, joka syyttää yhtiötä omankädenoikeuden käytöstä. Jotta ikäviltä seuraamuksilta vältyttäisiin, poistamisessa on huomioitava esineiden arvo. Lienee kaikille selvää, ettei hyväkuntoista esinettä tule viedä kaatopaikalle, vaan sitä täytyy pyrkiä mahdollisuuksien mukaan säilyttämään. Jos riittäviä säilytystiloja ei ole, yhtiö voi esimerkiksi myydä omaisuuden tai toimittaa poliisille löytötavarana. Vähäarvoinen tai kokonaan arvoton tavara voidaan sen sijaan toimittaa kaatopaikalle. Yhtiön on syytä varmistaa, ettei hävitettävällä tavaralla ole merkityksellistä arvoa. Kannattaa varautua myöhemminkin osoittamaan, mikä on omaisuuden arvo. Tämä voi tapahtua esimerkiksi todistajalausumilla ja valokuvaamalla hävitettävä omaisuus. RIL-palkinto 2010 Kempeleen ekokylälle RIL-palkinnon on voittanut tänä vuonna Kempeleen ekokylä. Kempeleen ekokylä on oiva esimerkki kokonaiskonseptin tai järjestelmän kehittämisestä, pienen yrityksen innovatiivisuudesta, olemassa olevan teknologian soveltamisesta käytännönläheisesti uuteen ratkaisuun sekä energia- ja ilmastohaasteisiin vastaamisesta. Hajautettu energiatuotanto hyödyntäen uudistuvia energialähteitä on yksi keino rakentaa kestävää yhdyskuntaa, kertoo voittajan tänä vuonna valinnut Tekesin pääjohtaja Veli-Pekka Saarnivaara. Erityisesti Saarnivaaraa miellytti se, miten Kempeleen ekokylässä on otettu haltuun kokonaisjärjestelmä metsähakkeen hankintalogistiikasta ja energian tuotannosta matalaenergiatasoisiin rakennuksiin ja aina asukkaiden energiakäytön tottumuksiin asti. Kempeleen ekokylä on itsenäinen saareke Kempeleen ekokylä on kymmenen omakotitalon koealue, jossa alueen sähkö- ja lämpöenergia tehdään omassa CHP-laitoksessa (yhdistetty lämmön ja voiman tuotantolaitos) puuhakkeesta sekä tuulivoimalla. Aluetta ei ole kytketty ollenkaan valtakunnan sähköverkkoon. Tavoitteena oli uusiutuviin energialähteisiin perustuva energiaomavaraisuus, yhteisöllisyys sekä energian säästäminen. Alueen energia tuotetaan puuhakkeesta kaasuttamalla. Kaasu poltetaan puukaasugeneraattorissa. Sähköntuotannossa syntyy hukkalämpöä, jolla lämmitetään alueen talot ja käyttövesi ja siitä saadaan ilmanvaihtoon tarvittava lämpöenergia. Alueelle on rakennettu lähilämpöverkko, joka on toteutettu lämpöhäviöiden välttämiseksi matalalämpöisenä. Talojen lämmitys on toteutettu vesikiertoisella lattialämmityksellä. Matalalämpöistä vettä on helppo tuottaa sähköntuotannon hukkalämmöstä eikä erillistä lämmöntuotantoa tarvitaan lainkaan. Rakennuttaja ja konseptin kehittäjä oli Fortel Components Oy, kaasuttimen ja metsähakkeen logistiikan on kehittänyt ja toimittanut CCM-Power Oy. Kilpailun toisen sijan jakoivat Cygnaeuksen koulun laajennus ja KIRNU. RIL-palkinto RIL-palkinnolla palkitaan rakennuskohteita, joiden suunnittelussa ja toteutuksessa on osoitettu erinomaista rakennusalan osaamista joko uutta kehittämällä tai olemassa olevaa tietoa luovasti soveltamalla sekä kiinnitetty tekniikan ohella huomiota taloudellisiin, yhteiskunnallisiin ja ympäristönäkökohtiin. RIL-palkinnolla on annettu tunnustusta rakennusinsinöörien osaamiselle vuodesta 1972 lähtien. Palkinto jaettiin tänä vuonna 24. kerran. Kilpailun järjestää Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

17 Kaksi viidestä taloyhtiöstä tekee kunnossapitotarveselvityksen ilman ulkopuolista asiantuntijaa Kiinteistöliiton syksyn korjausrakentamisbarometri: Ensimmäiset uuden asuntoosakeyhtiölain edellyttämät hallituksen kunnossapitotarveselvitykset esitetään käytännössä ensi kevään yhtiökokouksissa. Hallituksista kaksi viidestä katsoo pystyvänsä laatimaan selvityksen tukeutumalla omaan ja isännöitsijänsä ammattitaitoon. Kolmannes hallituksista hyödyntää jo tehtyä kuntoarvioita, kuntotutkimusta tms. ja vajaa viidennes teettää tai päivittää kuntoarvion. Loput eli noin kahdeksan prosenttia hallituksista käyttää kunnossapitotarveselvitystä tehdessään muulla tavoin ulkopuolista asiantuntijaa, ilmenee Kiinteistöliiton neljännestä korjausrakentamisbarometrista. Barometrikyselyyn vastasi loka-marraskuussa lähes 900 taloyhtiön hallituksen jäsentä ja 300 isännöitsijää. Taloyhtiöiden remonttien käynnistymistä ovat tänä syksynä hidastaneet eniten materia alien ja työn hintakehitys sekä suunnittelu- ja urakoitsijakapasiteetin riittämättömyys ja aikaisempaan tapaan osakkaiden maksukyky ja päätöksenteko-ongelmat. Sen sijaan korjausten käynnistymistä on vauhdittanut entisestään lainarahan saatavuus. Myös korjaustuen saatavuus on nähty vauhdittavan korjausten käynnistymistä, joskaan ei samassa määrin kuin vielä keväällä. Taloyhtiöissä akuuteimpia korjaustarpeita ovat edelleen putkistot, vesikatot, ikkunat ja ulko-ovet, huoneistojen märkätilat sekä julkisivut. Taloyhtiön kuntoa on selvitetty yhä useammin kuntoarvioin. Reilu kolmannes vastanneista taloyhtiöistä oli teettänyt kuntoarvion. Hankkeita on viime kevättä enemmän hankesuunnitteluvaiheessa, mutta vähemmän suunnitelma- ja tarjouspyyntövaiheessa. Myös niiden taloyhtiöiden määrä, joilla ei ole tänä vuonna lainkaan korjaushanketta on hieman kasvanut. Hankkeissa käytetään enenevässä määrin ulkopuolista valvojaa. Häntä pidetään sopivimpana edustamaan taloyhtiötä korjaushankkeissa. Runsas viidennes pitää sopivimpana taloyhtiön edustajana joko isännöitsijää tai projektipäällikköä/rakennuttajakonsulttia. Useimpien isännöitsijöiden mukaan urakkatarjousten yksikköhinnat ovat nousseet viime keväästä. Vain viisi prosenttia katsoo hintatason laskeneen. Isännöitsijät saavat tarjouksia vähemmän kuin keväällä. Alle 15 prosenttia katsoo saavansa nyt enemmän tarjouksia kuin keväällä vuoden remonttilainat yleisimpiä Korjaushankkeiden pääasiallinen rahoitusmuoto on edelleen pankkilaina, sitten osakassuoritukset ja ennakkorahastoinnein tai asuintalovarauksin kerätyt varat. Joka neljäs laina on enintään viiden vuoden laina. Reilu kolmannes on 6-10 vuoden lainoja, joiden osuus on lisääntynyt. Samoin vuoden lainojen osuus on noussut yli neljännekseen. Toissijaisista rahoitusmuodoista käytetyimpiä ovat suhdanneluonteiset korjaus- ja energia-avustukset. Lähes puolet taloyhtiöstä oli hakenut suhdanneluonteista 10 prosentin avustusta, mutta vain alle viidennes 15 prosentin suhdanneluonteista energia-avustusta. Putkistokorjauskustannuksissa nousua ja laskua Käyttövesiputkien pinnoitus ei ole juurikaan lisääntynyt. Sen sijaan uusien korjausmenetelmien osuus viemärikorjauksissa on noussut jo 30 prosenttiin. Putkistokorjausten keskimääräiset kokonaiskustannukset nousivat pääkaupunkiseudulla 5,5 prosenttia keväästä, mutta laskivat muualla maassa runsaat kuusi prosenttia. Näin koko maan keksimääräiskustannus pysyi runsaassa 390 eurossa asuinneliöltä. Pääkaupunkiseudulla putkistokorjausten keskikustannukset olivat runsaat 470 euroa ja muualla maassa noin 330 euroa neliöltä. Hajonta on edelleen suurta - alle 200:sta yl i 600 euroon neliöltä. Kun pääkaupunkiseudulla yleisin kustannus on euroa, on se muualla maassa alle 200 euroa neliöltä. Eroa selittää osin se, että pääkaupunkiseudulla kustannuksiin sisältyy muuta maata useammin kylpyhuoneiden vedeneristystyöt. Kun pääkaupunkiseudulla vedeneristystyöt sisältyivät putkistokorjauksiin kahdella kolmanneksella, olivat ne muualla maassa mukana vain kahdella viidenneksellä. Pääkaupunkiseudulla putkistoja uusitaan myös useammin vanhojen tilalle, kun taas muualla maassa yleisempää on uusiminen uuteen paikkaan, mikä usein alentaa kustannuksia käytettäessä esimerkiksi ns. pintavetoja. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

18 KUTSU SYYSKOKOUKSEEN Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry:n jäsenet kutsutaan sääntömääräiseen syyskokoukseen. Aika Keskiviikkona alkaen klo Paikka Oulun kaupunginkirjaston Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu Käsiteltävät asiat: Päätetään: 1. vuoden 2011 jäsenmaksun suuruudesta 2. vuoden 2011 talousarviosta 3. vuoden 2011 toimintasuunnitelmasta 4. sääntöjen muutoksesta Määrätään: 5. hallituksen ja valiokuntien jäsenten sekä tilintarkastajien palkkiot 6. hallituksen jäsenten lukumäärä Valitaan: 7. hallituksen uudet jäsenet erovuoroisten tilalle (Mauri Niemelä, Kauko Lumiaho, Aaro Paakkola, Jukka Moilanen ja Ari Tampio) 8. tilintarkastaja ja hänelle yksi varamies Sääntöjen muutos: 9. päätetään sääntöjen muutoksesta, toinen käsittelykerta. Sääntömuutosten pääasiallinen sisältö: - Oulun lääni on lakkautettu, yhdistyksen nimi muutetaan, uusi nimi Pohjois-Suomen Kiinteis-töyhdistys ry. - Lisätään kannatusjäsenet, joita nykyiset säännöt eivät tunne - Säännöissä ei mainintaa uusille jäsenille annettavasta alennuksesta tai vapautuksesta ensimmäisen vuoden osalta, lisätään sääntöihin - Kokouskutsutapaa selvennetään, jotta kutsu voidaan esittää jäsenlehdessä ja sähköpostilla - Työvaliokunta ohjaamaan yhdistyksen toimintaa hallituksen kokousten välillä - Hallituksen kelpoisuusikäraja poistuu - Sääntöihin määräykset yhdistyksen toimistosta ja toiminnanjohtajasta - Sääntöjen muuttamista helpotetaan, muutokseen riittää käsittely yhdessä kokouksessa Kokousasiakirjat ovat nähtävillä yhdistyksen toimistossa, osoite Kirkkokatu 53 tai yhdistyksen kotisivujen jäsensivuilla. Yhdistyksen nykyiset säännöt, uusi sääntöehdotus, talousarvio ja toimintasuunnitelma löytyvät yhdistyksen jäsensivuilta osoitteesta Oulussa Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Hallitus Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

19 Esityslista 1. Kokouksen avaus 2. Kokouksen puheenjohtaja 3. Kokouksen pöytäkirjanpitäjä 4. Pöytäkirjantarkastajat ja ääntenlaskijat 5. Osanottajat 6. Päätösvaltaisuus 7. Työjärjestys 8. Toimintasuunnitelman ja talousarvion esittely 9. Toimintasuunnitelmasta 2011 päättäminen 10. Talousarviosta 2011 päättäminen 11. Jäsenmaksut Hallituksen jäsenten lukumäärä 13. Hallituksen jäsenten ja valiokuntien sekä tilintarkastajan palkkioista päättäminen 14. Hallitusten jäsenten valinta erovuoroisten tilalle 15. Tilintarkastaja ja hänelle varamies 16. Sääntöjen muutos. 2. käsittelykerta 17. Kokouksen päättäminen Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

20 Yhdistys suosittelee Puhelin: Viihtyisyyttä pitkälle tulevaisuuteen Turun Tietoaika Oy Domus-isännöintijärjestelmät puhelin