Espoon kaupunki Pöytäkirja 192. Kaupunginhallitus Sivu 1 / 1

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Sivu 1 / / / Valtuustoaloite liiketilojen muuttamiseksi asuinhuoneistoiksi (Kv-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Markus Saari, puh etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olavi Louko Kaupunginhallitus ehdottaa, että valtuusto merkitsee vastauksen tiedoksi valtuutettu Kaarina Järvenpään ja 49 muun valtuutetun jättämään valtuustoaloitteeseen liiketilojen muuttamisesta asuinhuoneistoiksi ja toteaa aloitteen loppuun käsitellyksi. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Oheismateriaali - Valtuustoaloite Selostus Valtuutettu Kaarina Järvenpää ja 49 muuta valtuutettua esittävät valtuustoaloitteessaan seuraavaa: Kaupan keskittyminen suuriin liikekeskuksiin, kuten Isoon Omenaan, Entresseen ja Selloon on aiheuttanut asuinalueiden kerrostaloihin rakennettujen pienten liiketilojen jäämistä tyhjiksi. Tästä aiheutuu tappiota omistajille. Samaan aikaan tavoitteena on tiivistää asumista ja lisätä vanhojen asuinalueiden väestöpohjaa. Vailla käyttöä jääneiden liiketilojen muuttaminen asuinhuoneistoiksi on käytännössä mahdotonta raskaan asemakaava- ja rakennuslupaprosessien johdosta. Jos tarpeen, muutosten vaatimia toimenpiteitä voitaisiin kokeilla joillain alueilla. Olari voisi olla sopiva kohde. Siellä on runsaasti liiketiloja ja Ison Omenan vaikutus niiden käyttöön on ollut kielteinen. Rakennusvalvonnan ja kaavoituksen kanssa voitaisiin sopia jonkinlaisista yleisperiaatteista joilla muutokset saataisiin ratkaistua, erityisesti jos vahvan asemakaavan vaatimuksista poiketaan. Tällöin saatetaan tarvita asemakaavan muutosta/poikkeamispäätöstä.

2 Kaupunginhallitus Sivu 2 / 2 Edellä olevan perusteella me allekirjoittaneet kaupunginvaltuutetut ehdotamme kaupunginvaltuuston työjärjestyksen 5 mukaisesti aloitteena: että Espoon kaupunki käynnistää selvityksen tavoitteena kehittää kevennetty malli huoneistojen käyttötarkoituksen muuttamiseksi, esimerkiksi kerrostalojen pienten liiketilojen muuttamiseksi asuinhuoneistoiksi. Vastaus aloitteeseen Valtuustoaloite siitä, että Espoo ottaisi pääkaupunkiseudun asuntopulan helpottamiseksi myönteisen kannan Espoossa olevien tyhjien toimisto- ja liiketilojen muuttamiseksi asunnoiksi oli käsiteltävänä valtuustossa Valtuusto merkitsi tuolloin selostusosan tiedoksi vastauksena ja totesi aloitteen loppuun käsitellyksi. Kyseisessä selostusosassa kaupunkisuunnittelukeskus ja rakennusvalvontakeskus antoivat lausuntonsa tyhjien toimisto- ja liiketilojen muuttamisesta asuinhuoneistoiksi Espoossa. Tässä vastauksessa on kursiivilla merkittynä yllä mainittu valtuustoaloitteeseen annettu vastauksen selostusosa vuodelta 2010 kokonaan. Kaupunkisuunnittelukeskuksen lausunto Taustaa Maankäyttö- ja rakennuslain säädökset määrittävät suunnitteluperiaatteet kaikelle kaavoitukselle, myös kaavamuutoksille ja kaavoista poikkeamisille. Tavoitteena on järjestää asuminen ja rakentaminen niin, että siinä luodaan edellytykset hyvälle elinympäristölle sekä edistetään ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä. Kaavan valmistelussa pyritään myös ottamaan eri osapuolten, maanomistajien ja muiden oikeudenhaltijoiden näkemykset huomioon. Asemakaavan tarkoituksena on järjestää, ohjata ja kehittää maankäyttöä niin, että voidaan osoittaa mm. tarpeelliset aluevaraukset eri tarkoituksia varten paikallisten olosuhteiden ja hyvän rakentamistavan edellyttämällä tavalla. Tällä hetkellä rakentamistarpeet näyttävät kohdistuvan voimakkaasti asuntorakentamiseen ja työpaikkatonttien kysyntä on laimentunut. Tämän seurauksena kaupunkisuunnittelukeskukseen on tullut asemakaavamuutoshakemuksia asemakaavan mukaistentyöpaikkatonttien muuttamiseksi asuinkerrostalotonteiksi, tyhjien liike- ja toimistotilojen tai kokonaisten rakennusten käyttötarkoituksen muutoksia asunnoiksi tai palveluasunnoiksi. Toimenpiteet Hakijan esittämät käyttötarkoituksen muutokset olemassa olevan tyhjän liike- tai toimistotilan muuttamiseksi asuinkäyttöön edellyttävät useassa tapauksessa kaavamuutosta tai vähintään poikkeamista kaavasta.

3 Kaupunginhallitus Sivu 3 / 3 Harvoissa tapauksissa on kyseessä vähäinen poikkeaminen, joka voidaan ratkaista rakennusluvalla. Asemakaavan muutosta laadittaessa työpaikkatonttien muuttamisesta asumiseen on lautakunnassa sovittujen periaatteiden mukaan selvitettävä aina: 1. Asemakaavan ikä ja syy muutostarpeeseen (Uusien kaavojen muuttamiseen erityiset perustelut) 2. Maanomistus (Tasapuolisuus) 3. Muutosalueen soveltuvuus asumiseen asumisviihtyisyys huomioon ottaen (maapohjan saastuneisuus, melu, päästöt, autopaikat liikennetuvallisuus ja -järjestelyt) 4. Muutoksen vaikutukset jo rakennettuun ympäristöön (Rakentamistehokkuus ja -tapa) 5. Vaikutukset palveluverkkoon, sen kehittämiseen ja palvelutarpeisiin (Palvelutarpeen kehittäminen ja tulevaisuuden tarpeet) 6. Vaikutukset lähialueen työpaikkaomavaraisuuteen (Muutokset työpaikkojen sijoittumiseen) Muutos ei saa olla yleiskaavan vastainen huomioon ottaen yleiskaavan tarkoitus ohjata yleispiirteisesti yhdyskuntarakennetta ja maankäyttöä sekä yhteen sovittaa toimintoja. Poikkeamispäätöstä valmisteltaessa on kaavalliset edellytykset myös tarkistettava. Pääasiallisesti on kyse maantasokerroksen liike- tai toimistotilojen muuttamisesta. Tilat voivat olla kaavan käyttötarkoituksen mukaisia liike- ja toimistotiloja tai ns. lisärakennusoikeutta kaavassa annetun asuinrakennusoikeuden lisäksi, jolloin on saatu asukkaiden yhteistiloja, työtiloja tai kaupallisia palveluja alueen asukkaille. Tällöin muutoksella tilat tulevat pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi ja muutos voi asettaa alueen kiinteistön omistajat eriarvoiseen asemaan. Muutos vaikuttaa myös alueen työpaikkaomavaraisuuteen ja sosiaaliseen ympäristöön. Esimerkkitapauksia Asemakaavamuutoksella rakennetun toimistorakennusten muuttamista asuinkäyttöön on esim. tutkittu Matinkylän alueella, jossa toimistorakennus on muutettu päihdehuoltoyksiköksi tai vanhusten palveluasunnoksi. Jälkimmäistä hanketta ei ole käynnistetty, koska sitä ei saatu taloudellisesti kannattavaksi. Kuitinmäen keskuksessa, ent. Esson pääkonttorin kaavamuutosehdotuksessa tutkittiin sekä rakennuksen säilyttämisen että purkamisen salliva vaihtoehto asuinrakentamiseen. Poikkeamispäätöksiä erilaisten tilojen käyttötarkoituksen muuttamiseksi asunnoiksi on käsitelty viiden viime vuoden aikana alle kymmenen tapausta. Hakemukset ovat kaikki koskeneet rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen rakennettujen, asemakaavassa kerrosluvun ja kerrosalan lisäksi sallittujen myymälä-, toimisto-, työ-, kerho- ynnä muiden sellaisten

4 Kaupunginhallitus Sivu 4 / 4 tilojen muuttamista asunnoiksi. Näitä rakennusoikeuden lisäksi rakennettavia tiloja koskevat kaavamääräykset vaihtelevat kaava-, tontti- ja rakennusalakohtaisesti, joten lähtökohtaiset tilanteet eri paikoilla ovat erilaisia. Lisäksi rakennusten sekä niissä olevien tilojen sijainti ympäristöönsä: viereisiin tiloihin, porrashuoneisiin, piha-alueisiin, pysäköintialueisiin, katuyhteyksiin ja ympäröivään rakentamiseen nähden vaihtelee suuresti. Edellytykset tilan muuttamiseksi asuinkäyttöön ja esimerkiksi mahdollisuus autopaikkoihin on tutkittava aina tapauskohtaisesti. Suurin osa poikkeamishakemuksista on hyväksytty. Esimerkkinä myönnetyistä poikkeamispäätöksistä ovat ne tapaukset, joissa rakennusoikeutta asuinrakentamista varten on ollut vielä jäljellä, mutta asuntokäyttöön muutettu tila on sijoittunut kaavan vastaiseen paikkaan maanpäälliseen kellarikerrokseen. Asunnoiksi on muutettu myös pohjakerroksen tiloja, joiden sijainti on epäedullinen esimerkiksi asiakaspalvelutilaksi, mutta sopiva asunnolle. Kaikki hakemukset tyhjien toimisto- ja liiketilojen muuttamiseksi asunnoiksi tutkitaan tapauskohtaisesti ja huolellisesti ottaen kuitenkin huomioon maankäyttö- ja rakennuslain suomat edellytykset ja vaatimukset sekä aikaisemmin hakemuksien käsittelystä sovitut päätökset. Rakennusvalvontakeskuksen lausunto Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Liike- tai toimistotilan muuttaminen asunnoksi on tällainen olennainen muutos, joka edellyttää aina rakennusluvan. Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä on, että hanke on asemakaavan mukainen. Asemakaavassa on oltava asumista salliva kaavamerkintä ja tontilla käytettävissä asuntorakentamiseen tarkoitettua rakennusoikeutta. Mikäli hanke ei ole asemakaavan mukainen, on haettava joko kaavamuutos tai poikkeamispäätös. Mikäli kysymyksessä on vähäinen poikkeaminen kaavasta, voidaan asia ratkaista rakennusluvalla. Luvan käsittelyn yhteydessä varmistetaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle tai kaavantoteuttamiselle pyytämällä hankkeesta kaavoittajalta lausunto. Hakijan on lisäksi selvitettävä muutoksen vaikutus mm. auto- ja väestönsuojapaikkoihin sekä piha- ja liikennejärjestelyihin. Rakennusluvan käsittelyn yhteydessä tarkastetaan muutettavien tilojen soveltuminen asuntokäyttöön. Asumiseen tarkoitettujen tilojen tulee olla tarkoituksenmukaisia ja viihtyisiä ja asuinhuoneiden tulee saada riittävästi luonnonvaloa. Asuinrakennuksen tai rakennuksen asunnoksi muutettavan osan tulee täyttää asumisen perusvaatimukset mm. paloturvallisuuden, hygienian, terveyden ja ympäristön, käyttöturvallisuuden, meluntorjunnan sekä energiatalouden ja lämmöneristyksen osalta. Asumiseen liittyvien tilojen tulee olosuhteet huomioon ottaen täyttää liikkumisesteettömälle rakentamiselle asetetut vaatimukset.

5 Kaupunginhallitus Sivu 5 / 5 Kun maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset rakennusluvan myöntämisen edellytykset täyttyvät, ei käyttötarkoitusten muutoksille ole rakennusvalvonnan kannalta estettä Näiden lausuntojen perusteet eivät ole muuttuneet vuodesta 2010, joten vastaus valtuustoaloitteeseen on edelleen sama kuin edellä. Kaupunkisuunnittelukeskus ja rakennusvalvontakeskus myös pyrkivät omissa toimintatavoissaan nopeuttamaan ja virtaviivaistamaan poikkeamapäätösprosessia, joka on usein hidastanut näiden muutoshankkeiden eteenpäin viemistä. Tätä työtä tehdään parhaillaan. Kysymys ei kuitenkaan ole niinkään prosessista, kuin siitä onko ylipäätään hyväksyttävää muuttaa liike- tai muuhun käyttöön suunniteltu tila asunnoksi. Syy sille, että liiketiloja ei ole laajemmin muutettu ja, että on annettu kielteisiä päätöksiä, johtuu useimmiten siitä, että useimmat noista tiloista ovat asunnoiksi kehnosti soveltuvia. Toinen syy on ympäristö. Ympäristön elävyyden kannalta on hyvä, että alue on toiminnallisesti monipuolinen. Tämä on ollut alkuperäisten kaavojen tavoite. Kivijalan pienet liike- tai työtilat mahdollistavat yritystoiminnan, jolla ei ole varaa maksaa kovia vuokria, mutta joka ei mahdu asuntoonkaan. Kun yritys kasvaa tai lopettaa, tila jää väliaikaisesti tyhjäksi. Tyhjyys voi pitkittyä suhdanteista yms. seikoista johtuen. Yhtenä syynä tilojen tyhjyyteen voivat olla spekulaatiot siitä, että tilat voisi ilman muuta muuttaa asunnoiksi. Paikallisessa mittakaavassa liiketilojen asuinkäyttöön muuttamisen mahdollisuutta voitaisiin kuitenkin projektimaisesti tarkastella rajatulla alueella, määritellen kortteleittain ja/tai taloittain sen, missä liiketilojen muuttaminen voisi olla perusteltua kaupunkikuvalliselta ja toiminnalliselta kannalta, huomioiden vuoden 2010 vastauksessa mainitut selvitystarpeet 1-6. Näin saataisiin luotua perustavaa laatua oleva pohjatyö, joka nopeuttaisi yksittäisten hakemusten käsittelyä. Tällaista projektimaista lähestymistapaa voisi pilotoida Olarissa, joka valtuustoaloitteessa on nostettu esimerkkikohteeksi, ja jossa alueen luonne on muuttumassa keskustan painopisteen siirtyessä Länsiväylän ympärille. Tiedoksi

6 Kaupunginhallitus Sivu 6 / 6