pidetyn putkisaneerauksen tiedotustilaisuuden kysymyksiä ja vastauksia Jaakko Hassi

Transkriptio

1 pidetyn putkisaneerauksen tiedotustilaisuuden kysymyksiä ja vastauksia Jaakko Hassi Yleistä: Kiitos hyvistä kysymyksistä, jotka osaltaan auttavat meitä eteenpäin, tarkentamaan suunnittelua ja toteutusta. Kaikkiin kysymyksiin ei valitettavasti saada tyhjentävää vastausta, ennen kuin urakkasopimusneuvottelut ovat ohi ja urakkasopimus allekirjoitettu (elo-syyskuussa 09). 1. Kustannusjako mietityttää ja aiheuttanee runsaasti keskustelua. Tekemällä kaikille osakkaille samanlainen remontti kustannusjako olisi yksinkertainen. Valitsimme kuitenkin joustavamman saneerausperiaatteen joka toisaalta, kuten aivan oikein mainitsit, monimutkaistaa kustannusjakoa. Lisätietoja on kohdassa 3. Tarkka kustannusjako tulee selviämään vastuunjakotaulukosta, sen valmistuminen puolestaan edellyttää vielä suunnitelmien tarkentumista. 2. Alakohtana edelliseen lienee suunnittelun jako yhteisiksi sovittaviin ja muihin kohteisiin. Lasse Maaranen on mielestäni kiitettävällä tavalla hoitanut leiviskäänsä. Odottaisin samaa erikoissuunnittelijoilta. Kävikö sähkösuunnittelija kierroksella? En onnistunut ainakaan itse näkemään, vaikka yritin kytätä. Sähköasennusten ja maadoitusten kunto on kartoitettu asuntokohtaisesti sähkösuunnittelijan toimesta ja asiasta on laadittu mittauspöytäkirja. Suunnittelun jakoon liittyen viittaan kohtien 1 ja 3 vastauksiin. 3. Onko ajatuksia siitä, miten pääurakkaan kuulumattomat työt hoidetaan? Vaiko itse kukin tarpeidensa mukaan? Periaatteemme on tässä vaiheessa seuraavanlainen: Valvonta -Yhtiö maksaa ja hoitaa kaiken putkisaneeraukseen liittyvien luvanvaraisten rakennustöiden (sis. lvi- ja sähkötyöt) valvonnan. -Osakas maksaa ja organisoi omien, putkisaneerauksen yhteydessä teettämien remonttiensa valvonnan (esim. keittiöremontti) Suunnittelu -Yhtiö maksaa kaiken lvi-suunnittelun ja siihen liittyvän välttämättömän muun suunnittelun kertaalleen, sis. välttämättömät suunnittelumuutokset ja päivitykset sekä rakennusluvat -Osakas maksaa itse mahdollisesti haluamansa märkätilojen perusparannussuunnittelun (kalusteja seinäkaaviot, värisuunnitelmat jne.)

2 Urakointi -Yhtiö maksaa ja hoitaa kaiken putkisaneeraukseen liittyvien luvanvaraisten rakennustöiden (sis. lvi- ja sähkötyöt) urakoinnin märkätilojen sisäpintaan asti -Märkätilojen sisäpuolella osakas maksaa kaiken urakoinnin ja materiaalit sekä vesikalusteet, työt suorittaa yhtiön käyttämä urakoitsija -Rajapintana on siis märkätilan (kylpyhuone, wc, pesu- ja löylyhuone) seinälinja. Urakkajako tarkentunee vielä vastuunjakotaulukon ja urakkarajaliitteen valmistuttua 4-5/2009. Vertailuna "yleinen malli" - me emme tee nyt näin: Taloyhtiö teettää kaiken -edellyttää selkeästi määriteltyä märkätilojen ja vesikalusteiden perustasoa -ei käytännössä mahdollista suuria yksilöllisiä eroja, koska tällöin maksujakoa ei saada mitenkään osakkaita tasaveroisesti kohtelevaksi, eikä kukaan pysty pitämään rajapintoja hanskassa --> -suunnitteluratkaisuja täytyy yhdenmukaistaa verrattuna nyt hahmoteltuihin; esim. yhtenäinen perustaso ja korkeampi kalliimpi taso, ei muita vaihtoehtoja -putket pintavetoina, yhtiö on jo teettänyt kolmeen sivurakennukseen uudet putkivedot pintavetoina (osakkaiden tasaveroinen kohtelu...) Olemme siis hankesuunnittelutyöryhmässä ja hallituksessa päätyneet edellä esitettyyn periaatteeseen, koska voimme näin hyödyntää yhtiömme pienen koon ja huomioida osakkaiden erilaiset tarpeet sekä eri huoneistojen erilaiset lähtötilanteet märkätilojen osalta. Vastuunjakotaulukon tarkentamista ovat valitettavasti hidastaneet suunnittelun edetessä ilmenneet uudet ongelmat, jotka puolestaan ovat edellyttäneet lisätutkimuksia. Osa näistä tutkimuksista on edelleen kesken. 4.Uskoisin, että kaikkia kiinnostaa rahoitusmielessä kustannusten syntymis- ja maksatusaikataulu. Maksuperusteena on, että tehdystä työstä maksetaan. Työstä laaditaan maksuerätaulukko yhdessä urakoitsijan ja rakennuttajan kanssa. Maksuerät ovat laskutuskelpoisia, kun kyseisen maksuerän työsuoritus on tehty. Jos työt keskeytyvät syystä tai toisesta esim. urakoitsijan konkurssin vuoksi, on tilaaja maksanut vain tehdystä työstä. Työaikainen budjetti on karkeasti seuraava: - Urakkasopimuksen täyttämisestä ja ennakkomaksujen takaisinmaksamisen vakuudeksi urakoitsija antaa tilaajalle työnaikaisen vakuuden, joka on 10 % urakkasummasta. - Kun työt on aloitettu laskuttaa urakoitsija 5 % urakkasummasta - Kun 50 % töistä tehty on urakoitsija laskuttanut usean maksuerän, joiden kokonaissumma on % urakkasummasta (syy suurempaan laskutukseen verrattuna tehtyyn työhön löytyy hankinnoista, jotka on tehty ja materiaalit toimitettu työmaalle, mutta niitä ei ole asennettu paikalle). - Viimeinen maksuerä (loppuerä) on 10 % urakkahinnasta. Maksuerä maksetaan, kun urakka on vastaanotettu, virheet ja puutteet korjattu ja takuuajan vakuudet sekä luovutusasiakirjat (sisältäen käyttö- ja huolto-ohjeet) on luovutettu rakennuttajalle. - Takuuajan (2 vuotta) vakuudeksi urakoitsija antaa vakuuden joka on suuruudeltaan 2 % urakkasummasta. Vakuus on tilaajan käytettävissä, mikäli urakoitsija ei hoida takuuvelvoitteitaan.

3 5.Onko aikeita yleisemmin uusia märkätilojen sähköjärjestelmät nykyaikaisemmiksi? (vrt. kuntokartoitus) Yhtiön toimesta ei muuta kuin välttämättömiltä (turvallisuus) osin. Osakkaat voivat halutessaan teettää omalla kustannuksellaan sähköjärjestelmien perusparannusta 6.Olisiko aiheellista tehdä nyt heti kulkutiet kaikkien talojen ryömintätiloihin, jotta suunnittelu tarkentuisi? Loput kulkutiet on tarkoitus tehdä kustannuksien säästämiseksi sitten, kun urakoitsija on aloittanut työt. Putkisaneerauksen yhteydessä ryömintätilat on myös tarkoitus kunnostaa: -poistetaan kaikki eloperäinen lahoava aines kuten vanha muottilaudoitus jne. -tuuletusaukkoja lisätään tarvittaviin paikkoihin sokkeliin -ryömintätilan pohjamaa vaihdetaan sepeliin tai kevytsoraan 7. Onko tarkoitus uusia lämpöjohtoputki(et) asuintalon ja saunan välillä? Talossamme (C) on putkireitti lähes aina sula, mikä merkinnee eristeiden hävinneen ja voi myös merkitä korroosio-ongelmia. Kaikissa taloissa, joissa pää- ja sivurakennusten välisiä lämpöputkia ei vielä ole uusittu, ne uusitaan. Terveisin Matti Suuraho/ C-talo

4 Hei Alla omasta puolestani kaksi putkiremonttiin liittyvää kysymysjoukkoa. -- Seppo Asumismahdollisuudet putkiremontin aikana - Kuinka kauan yksittäisen talon remontin voi arvioida kestävän? Teoriassa huoneistossa voi asua koko saneerauksen ajan, käytännössä töiden ollessa kiivaimmillaan on oleskeleminen ainakin päiväsaikaan huoneistossa erittäin hankalaa seuraavista syistä: -melu -pöly (osastoinnista huolimatta) -vesi- ja viemäröintikatko Vaikean asumisen vaihe riippuu töiden laajuudesta, se vaihtelee pelkän putkisaneerauksen edellyttämästä 3-4 viikosta laajan märkätilasaneerauksen edellyttämään n. 8-9 viikkoon (sis. mahdolliset kuivaustyöt 2-3 viikkoa). - Voiko remontin vaiheistaa niin, että asunto-osa ja saunaosa remontoitaisiin eri aikaan? Tutkitaan mahdollisuutta saneerata kunkin asunnon pää- ja sivurakennusta eri aikaan, tämän onnistumisesta ei ole vielä varmuutta - Onko vesi poikki koko remontin ajan vai jaksoina? Jos jaksoina, minkä pituisina ja kuinka usein? Hankesuunnitelmassa vesikatko oli 4-6 viikkoa, pyritään toteutuksessa lyhentämään maks.4 viikkoon. - Minkä pituisina ja kuinka usein esiintyy sähkökatkoja? Entä lämmityskatkoja? Pitkiä sähkö- tai lämmityskatkoja ei näillä näkymin ole tulossa puhutaan todennäköisesti muutamien tuntien, enintään 1-2 vuorokauden katkoista. - Onko remontin aikana käytettävissä siirrettävä käymälä? On, tätä edellyttävät rakennusvalvontaviranomaisetkin. Tilausten ja töiden kohdentaminen Mitkä ovat pakolliset/suositeltavat/mahdolliset tavat ja miltä osin hoitaa seuraavien asioiden valinta/hankinta/asennus? (a: taloyhtiö suoraan, b: asukas taloyhtiön välityksellä, c: asukas suoraan taloyhtiön valitseman urakoitsijan kanssa, d: asukas suoraan itse valitsemansa toimittajan tai urakoitsijan kanssa) - Hanat ja muut vesikalusteet - Pistorasiat, valaisimet yms. sähkötöitä edellyttävät kohteet - Muu kalustus - Märkätilojen/muiden tilojen kaakelit yms. pinnoitteet Ks. Suurahon kysymykset ja vastaukset 1 ja 3.

5 Hei! Putkisaneerauksen tiedotustilaisuuden kysymyksiä: 1. Tarvitaan ammattitaitoinen valvoja. Kaikki työt, jotka menevät piiloon, on tarkistettava sitä ennen. Jos työ on piilotettu ennen tarkistusta, on ne avattava urakoitsijan kustannuksella tarkistusta varten. Kameraa tarvitaan. Juuri näin tullaan toimimaan. Ymmärrämme hyvin asukkaiden huolen valvonnan suhteen, koska taloyhtiömme teettämien hätäkorjauksen laatu on ollut niin huono. Nyt suunnitteilla olevassa remontissa pääsemme parempaan tasoon. Taloyhtiön asema tulee nyt olemaan aivan toinen aikaisempaan verrattuna. Urakkasopimukset laaditaan tarkkojen suunnitelmien ja laatutasoasiakirjojen perusteella. Työmaalla on jatkuva valvonta ja työn laatutasoa seurataan säännöllisin katselmuksin ja kokouksin 2. Kuinka suuren tilan alapohjan läpivienti vaatii ja kuinka lähellä seinää se voi olla? Lattiasta tulee kaksi tai kolme eriste-elementtiä. Käyttövesielementtien ulkohalkaisija on 130mm ja lämminvesi-kiertovesielementin 180mm. On suositeltavaa, että elementit tuodaan lattiapinnan yläpuolelle, josta tehdään liitokset jakotukille. Jos elementtiliitos tehdään lattiarakenteen sisällä, syntyy piilossa oleva mahdollinen vuotokohta paputilaan. Läpivienti voidaan tehdä hyvinkin lähelle seinää. Reiät tehdään timanttiporalla ylhäältä päin, jolloin jälki on siisti. Timanttipora ja poraaja eivät todennäköisesti mahdu esim. keittiön pöytätason alle, joten keittiökalusteet jouduttaneen sellaisissa tapauksissa purkamaan. 3. Kuinka suuren tilan jakotukki vie? (Esim. kaksi vesiliittymää ja yksi lämminkierto. Vaatiiko astianpesukone oman paikan?) Jakotukki voidaan jättää näkyviin, sijoittaa toisen kalusteen sisään tai käyttää valmista jakotukkikaappia. Sijoitus joko lattianrajaan tai katonrajaan. Valmiit jakotukkikaapit ovat mitoiltaan n. 850X550x100, siis liian korkeita keittiö- ja wc-kalusteiden alle. Tällöin on käytettävä kahta ensiksi mainittua tapaa, jolloin jakotukit saadaan pienempään tilaan. Tarvitaan aina kaksi jakotukkia (lämmin ja kylmävesi), joiden pituus riippuu onko kyseessä olevasta ratkaisusta: piiloasennuksessa jokaiseen vesipisteeseen viedään erikseen kaksi vesijohtoa rakenteen sisällä. Jakotukin pituus siis kasvaa. Pinta-asennuksessa on vähemmän jakotukkiliitoksia, koska jatkohaaroitus voidaan tehdä kauempana T-liitoksilla. Jakotukki on tällöin lyhyempi. Kyseinen vesiliittymä vaatii ainakin 3 kylmää ja kaksi lämmintä liittymää (siis yhteensä kahdelle jakotukille), jos kyseessä on piiloasennus. 4. Onko alapohjan läpivientien lukumäärällä vaikutusta kokonaiskustannuksiin? On jonkin verran tarkkaa kustannusvaikutusta ei vielä pystytä antamaan, se selviää viimeistään urakkaneuvotteluissa.

6 5. On ehdotettu putkien viemistä katonrajassa. Voiko putket viedä lattianrajassa (ja mahdollisesti suojaputkessa)? Voi viedä, sille ei ole mitään periaatteellista estettä. Katonrajaa on ehdotettu, koska on tällöin putkivedot haittaavat vähemmän irtokalustusta, siivoamista jne. 6. Kylpyhuoneisiin on suunniteltu, ja osin jo toteutettu, putkien vedot kromisina. Usein kuitenkin näkee, että putket ovat huomaamattomampia, maalattuina samanväriseksi kuin ympäristö. Voiko asukas tähän vaikuttaa? Maalatuissa putkissa on se ongelma, että maalaustyön laatu voi olla hyvin vaihteleva. Jos useampi haluaa maalatun putken, niin pyritään siihen että voi valita halutessaan joko kromatun tai maalatun putken. Asia tarkentunee urakkaneuvotteluissa. Ainakin Uponor toimittaa komposiittiputkia, joiden ulkopinta on siisti valkoinen muovipinta. Liittimet ja kulmakappaleet ovat kuitenkin tällöin kirkasta metallia. Komposiittiputkien käytöstä ei Mäkärän tapauksessa ole toistaiseksi ollut puhetta, koska niillä on lvi-suunnittelijan mukaan muita huonoja puolia (suuri halkaisija, kömpelöt taivutukset jne.). 7. Putket viedään nykyään näkyvissä, jotta mahdolliset vuodot havaitaan heti. Jos putket ovat suojaputkessa, miten mahdolliset vuodot havaitaan? Vuoto havaitaan tällöin suojaputken alemmasta päästä, joka on märkätilassa tai jakotukin luona. Jakotukkikaappi on vuotosuojattu ja siitä lähtee ylivuotoputki josta mahdolliset vuodot voi havaita. 8. Jos putket menevät seinässä, paljonko ne vaativat tilaa? Noin mm. Suojaputken ulkohalkaisija on yleensä 28 mm, päälle tasoite, vedeneristys, kiinnityslaasti ja laatoitus. Käytännössä keittiön ja kylpyhuoneen väliseen ohutrakenteiseen seinään putkia upotettaessa tulee seinää todennäköisesti vahvistaa rakennesuunnittelijan ohjeiden mukaisesti. 9. Voiko putkia viedä keittiökalusteiden sokkelissa? Voi viedä, suojaputkissa. 10. Alapohjan läpiviennit suositellaan tehtäväksi sekundääritilassa. Kun asukas katsoo eteisen olevan sekundääritilan, niin voidaanko eteiseen tuoda putket alapohjasta? Periaatteessa voi, selvitämme tuleeko jakotukkikaapin ylivuotoputki johtaa eteisestä viemäröityyn tilaan. 11. Voiko putket nostaa katonrajaan tilassa, jossa on jääkaappi? Voi, putket vedetään kalusteiden yli tai ali suojaputkessa.

7 12. Meillä on keittiössä tiskipöydän alla bioastia/roskis, jonka takana on reilu 20 cm tyhjää tilaa. Samassa kohtaa kylpyhuoneessa on lavuaarille tulevat vesijohdot. Onko periaatteellista estettä, ettei uusia putkia voisi tuoda vanhojen putkien kohdasta keittiöstä kylpyhuoneeseen, rikkomatta vesieristystä? Periaatteessa reitti ei ole suositeltava, käytännössä asiasta tuskin tulee ongelmaa jos läpivientikohta ei sijaitse suoraan suihkun kohdalla eikä kovin alhaalla. Seisovaa vettä kitattava läpivienti ei välttämättä kestä, roiskeita nähdäkseni kyllä kiinnitetäänhän esim. erilaisia suihkuyms. laitteita propuilla seinään vedeneristeen läpi, asennusvaiheessa reikä kitataan. Terveisin Juha Järvihaavisto, talo K

8

9 Miksi putket katonrajaan? Mikään ei estä asukasta sopimasta, että putket vedetään lattian rajassa ja esim. kalusteiden sokkelissa. Asia tulee saattaa selkeästi pääsuunnittelijan (Lasse Maaranen) tietoon. Lattian rajassa oleva putkikotelo voi haitata kalustamista ja siivoamista. Hankesuunnitelmassa putkia ei esitetty koteloitavaksi yhtiön kustannuksella, koska se nostaa putkisaneerauksen muutenkin varsin korkeaa hintaa jonkin verran. Mitä materiaalia putkiin käytetään? Suojaputkissa kulkevat putket ovat muovia, näkyvillä olevat kromattua kuparia. Kupariputket eristetään asianmukaisesti kondensoitumisen ehkäisemiseksi. Varsinaista äänieristettä niihin ei tule. Työn aloittamisen ja tekemisen aikataulut. Tarkkaa aikataulua tai talokohtaista työjärjestystä ei valitettavasti ole vielä tiedossa, koska urakoitsijaa ei ole valittu. Tiedämme tarkemman aikataulun elo-/syyskuussa ja informoimme tällöin heti osakkaita. Tutkitaan mahdollisuutta saneerata kunkin asunnon pää- ja sivurakennusta eri aikaan, tämän onnistumisesta ei ole vielä varmuutta.