Ketterä korjausmalli. Jani Kemppainen

Transkriptio

1

2 Ketterä korjausmalli Jani Kemppainen

3 Valmistuneet kerrostaloasunnot kpl Asuinkerrostalot koko Suomi Iso teollistamisen rakennemuutos > lähiöt! Ajateltiin isosti!

4 Tulossa olevat asuinkerrostalojen peruskorjaukset milj. asuntokorjaukset koko Suomi Vaippakorj.kust Vaippakorj., as m2 Linjasan.kust Linjasan., as m as-m luku 2000-luku 2010-luku 2020-luku 2030-luku 2040-luku 0 Lähde: VTT

5 Eläkeraja 2009/2010 Eläköityminen riittääkö resurssit?

6 Hiilidioksidipitoisuuden kasvu nostaa lämpötilaa nopeammin kuin koskaan Energian säästöhaaste: %

7 Korjausrakentamisen muutosvoimia! Kiinteistön tekninen ikä - putket, julkisivut.. Viihtyvyys ja alueen vetovoima Energia ja ilmastomuutos - energiakorjaukset Vanheneva väestö - liikkuminen - palvelut - turvallisuus Urbanisoituminen Yhdyskuntarakenteen kehittäminen - aluekehitys, tiivistäminen - lisärakentaminen - kaavoitus Palvelujen tehokkuus ja saatavuus Laitoshoito > kotiasuminen - hissit, liikkuminen - saniteettitilat - parvekkeet

8 Ketterä-hankkeen tavoitteet Parantaa asunto-osakeyhtiöissä tietoisuutta niin korjausvaihtoehdoista kuin niiden kustannuksista ja saavutettavista hyödyistä Ryhmäkorjaamisen avulla kustannussäästöjä Saada asunto-osakeyhtiöt teettämään peruskorjauksia siten, että pakollisten korjausten yhteydessä parannetaan myös kiinteistöjen energiatehokkuutta Viestinnän mallidokumenttien luominen taloyhtiöihin Mahdollistaa myös pienituloiselle asumisen omassa asunnossa remontin jälkeen

9 Casekohteena Siltamäki Koostuu vuosina rakennetuista asuntoosakeyhtiöistä, asuinrakennuksia 44 kpl, liki 1000 asuntoa Alueen suunnitellut arkkitehti Pentti Ahola Tavoitteena alueen kulttuurin ja olemuksen säilyttäminen Rakennukset putkiremontin sekä julkisivuremontin tarpeessa Alueella oleva ostoskeskus purkukunnossa Käyttämätöntä lisärakennusoikeutta Hyödynnetään ryhmäkorjausmallia Helsingin kaupunki yhteistyössä mukana

10 Aluekehittämisen osapuolet Alueen yritykset Kansalaisjärjestöt ja organisaatiot Alueen palveluiden käyttäjät Alueen nykyiset asukkaat Kiinteistönomistajat Alueen tulevat asukkaat ALUEKEHITTÄJÄ Kaupungin toimialat Rahoittajat Kaupungin luottamuselimet Suunnittelu- ja toteutusvaiheen palvelutarjoajat Valtion toimialat ja luottamuselimet Ylikunnalliset toimialat ja luottamuselimet

11 Talouden raja-arvot Alueellinen hintataso = alueellinen vetovoima Alueen hintatason arvonlisäys Tehtyjen korjausten markkinaarvonlisäys Asunnon nykyarvo = Asunnon tavoiteltava markkinahinta korjausten jälkeen Sijainti (ei voida vaikuttaa) kasvukeskus, ranta jne. Palvelutaso julkiset palvelut yksityiset palvelut liikenneyhteydet Alueen asuntotarjonta olemassa oleva uudistuotanto imago, kaupunkikuva, arkkitehtuuri, jne

12 Ketterä prosessi Tarkastelu tehdään sekä kiinteistö/asoy-tasolla että aluetasolla Tavoitteiden selvittäminen Osallistumisen ja osallistamisen keinot Arviointikriteerit Visio Vaihtoehtojen määrittäminen Vaihtoehtojen arviointi Tahtotilan esittäminen ja päätöksenteko Toteutuksen reunaehdot Arviointiprosessi ja -kriteeristö Ratkaisuehdotukset Toimintamallin valinta Toteutus Seurantajohtaminen Osapuolten sitouttamismallit Päätöksenteko Kilpailutus ja sopimukset Oppiminen

13 Opas korjausrakentamishankkeen käynnistämiseen Olla apuna isännöitsijöille ja taloyhtiön hallitusten jäsenille korjausrakentamisprojektia suunniteltaessa ja toteutettaessa Kuvata korjausrakentamisprosessin vaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia eri näkökulmista Tuoda ryhmähankkeiden sekä täydennysrakentamisen uudet mahdollisuudet esiin Opas löytyy Ketterä-hankkeen kotisivuilta Lähdetietoina oppaassa käytetään Ketterä projektin tuottamia opinnäytteitä ja tutkimuksia sekä projektin tuottamia kokemuksia Painopiste on teknisten ratkaisujen vaihtoehtoisissa toteutusmuodoissa, hankkeiden erilaisissa organisointitavoissa sekä vaihtoehtoisissa toteutustavoissa

14 Loppuraportti nyt ladattavissa: Samasta osoitteesta löydät myös asukkaille painetun esitteen sähköisessä muodossa

15 Aluekatsaus Siltamäkeen Kesäkuu 2010 Kirsi Vikström-Hytönen, NCC

16 Siltamäen kontaktikaupunki, Helsingin KSV 2009 KVH

17 Aluekuvaus Omistusasuntovaltainen, 2-3 kerroksinen, vehreän puistomainen, väljä kerrostaloalue Keskipinta-ala 65,5 m2, koko m2. Asunnot väljiä, parveke tai aitaamaton piha, isot ikkunat Valoisat porrashuoneet Autopaikat keskitetty Kattavat palvelut Imago ja sijainti monelle tuntematon Katuja remontoidaan jo. Odotukset kehittymiselle? (Lähde: mm. KSV: Siltamäen kontaktikaupunki KVH

18 KVH

19 Asukkaiden ikä ja äidinkieli Siltamäen kaupunginosa-alueella yli 50 vuotiaiden osuus kasvanut voimakkaasti Siltamäen asukkaista huomattavan suuri osuus, n. 95% on suomenkielisiä. KVH

20 Elinvaihe n. 1/3 eläkeikäisiä talouksia Nuoria yksinasuvia vähän Lapsettomia nuoria pareja vähän 0-6 v. lapsia omaavia niukasti KVH

21 Vanhojen kt-asuntojen hinnat Vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinta on Siltamäki-Suutarilassa keskimäärin 2200 /m2 luokkaa. Myyntiaika on ollut jonkin verran alle Helsingin keskimääräisen. KVH

22 Uudisasukkaan näkökulma + Omistusasuntoaluetta pientaloalueen naapurustossa, äidinkieli suomi n. 95%:lla + Vehreä asuinalue, puistomaisuutta + Ostoskeskus lähellä asuntoja, Tammiston ja Pakkalan palvelut, lentoasema lähellä, tieliikenneyhteydet hyvät. + On vanhus- ja nuorisopalveluita, peruskoulut ja päiväkoteja + Kirjasto ja uimahalli, lampi, ulkoilu- ja pelaamisalueita, koirapuistoja, joenranta lähellä + Matala, inhimillinen mittakaava + Valoisat rappukäytävät + Autot ja liikenneväylät sijoitettu harkitusti + Imagoltaan ja sijainniltaankin tuntematon monelle arvaus itäisempi sijainti? + Tuleeko mielenkiintoisia uusia asumiskonsepteja? Kehittyykö esteettisyys? KVH

23 Uudisasukkaan näkökulma Googlaamalla Siltamäessä: asellinen ryöstö ja uhkailuja, auton räjähdyspalo yms. Ei laajaa korkeiden hissittömien talojen kerrostaloaluetta ympärillä. Osa kysynnästä tullee läheltä, mutta uudisasukkaita tulisi kauempaakin Ostoskeskuksen sijainti alueelle hyvä, mutta ei näy ulkopuolisille. Palveluiden säilyminen? Ikääntyvät haluavat usein paikoituksen autohalliin tai asunnon viereen ja palvelut lähelle. Siltamäki kontaktikaupunki selvityksessä mainittuja asuntojen arvon kannalta pohdittavia seikkoja, mm. Aitaamaton piha 70 luvun ilme ja värit jakavat mielipiteitä Pesubetonijulkisivut pesubetonin maine? Elementtitalot vähemmän arvostettuja kuin rapatut tai muuratut talot Luottamus alueen kehittymiseen luotava näkyvästi KVH

24 Siltamäen analyysi (Konsta Lehti) Hyvät liikenneyhteydet ja peruspalvelut Luonto- ja liikuntamahdollisuudet Turvallisuus VAHVUUDET Yhtenäinen, omaa aikaansa edustava rakennuskanta Kestävän kehityksen huomioiminen peruskorjauksissa Positiivinen kierre ja arvonnousu MAHDOLLISUUDET Erottuminen omaleimaisena ja laadukkaana asuinalueena Moderni puutarhakaupunki Työ- ja harrastetilojen puute Hissittömyys HEIKKOUDET Yllätyksettömyys Yksitoikkoisuus Näivettyminen, mikäli peruskorjauksia ei pystytä rahoittamaan UHAT Alueen yhtenäisyyden rikkovat korjaukset Palveluiden siirtyminen kauppakeskuksiin

25 Korjaustarve, mitä vaihtoehtoja, paljonko se maksaa?

26

27 Mitä tehtävä seuraavien vuosien aikana? Julkisivujen ja parvekkeiden uusiminen, samalla mahdollisesti ikkunoiden uusiminen Aloitettava lähivuosina, n > Putkiremontti Aloitus 2020-luvun alussa Ilmanvaihdon parantaminen Putkiremontin yhteydessä? Energiatehokkuus, miten otettava huomioon?

28 Julkisivujen korjaus, perusvaihtoehdot NYKYTILANNE VAIHTOEHTO 1, UUSI KUORIELEMENTTI VAIHTOEHTO 2, LÄMPÖRAPPAUS

29 Putkiremontti, mitä vaihtoehtoja olemassa? Perinteinen remontti, eli putket ja kaikki pinnat uusitaan Kalliimpi, kestää pidempään Vaikea asua remontin ollessa käynnissä Putket kestävät pidempään kuin vaihtoehtoisissa remonteissa Uusi kylpyhuone Uusi putki sujutetaan tai vanha putki sukitetaan Pintoja ei rikota Kestää lyhyen aikaa, edullisempi Putkien kestoiästä ei ole tutkittua tietoa Kylpyhuonetta ei uusita

30 Ilmanvaihtojärjestelmä, mitä vaihtoehtoja? Huoneistokohtainen ilmanvaihtokone Parantaa merkittävästi sisäilman laatua Tuloilman esilämmitys, vedon tunne poistuu Tuloilmaa riittävästi ja puhtaana Mahdollisuus jäähdytykseen Oma kone jokaisessa asunnossa, huollolle haasteita lisää Kanaviston rakentaminen asuntoihin, eteisen katto madaltuu Poistoilmakoneiden uusiminen Hormit puhdistetaan, korvausilmareitit tarkistetaan Ilmamäärät kasvavat nykyisestä, sisäilman laatu paranee Tuloilmaa ei esilämmitetä Suodatusta voidaan tehdä vähäisessä määrin

31 Erilaisia korjauspaketteja Laaja korjaus, n /m2 Kevyt korjaus, n /m2 Korjaustoimenpide /m2 Viemärit uusitaan Ulkoseinien korjaus betonikuorella Ikkunoiden ja ovien uusiminen Yläpohjan korjaus Parvekkeiden korjaus Sähköjen uusiminen Huoneistokohtaiset ilmanvaihtokoneet Yhteensä Korjaustoimenpide /m2 Viemärit pinnoitetaan Ulkoseinien korjaus lämpörappauksella Ikkunoiden ja ovien uusiminen Yläpohjan korjaus Parvekkeiden korjaus Sähköjen uusiminen Poistoilmakoneiden uusiminen Yhteensä

32

33

34

35 35 Paroc Group

36 36 Paroc Group

37 Paroc Group

38 38 25/04/2012 Paroc Group

39 Kesä 2011

40 Kesä 2012 Paroc Group

41

42

43 Rahoitusvaihtoehdot, auttaako täydennysrakentaminen?

44 Täydennysrakentaminen rahoitusvaihtoehtona Täydennysrakentamiseen soveltuvat tontit pl. ostarin kehittäminen 2 eri skenaariota: 1. Myydään eteläisin tontti (lämpökeskus) täydennysrakentamiseen 2. Myydään kaikki kuvan tontit täydennysrakentamiseen - Yhteensä noin m2 - Sisältää kaupungin puistoalueita noin 6000m2

45 Täydennysrakentaminen rahoitusvaihtoehtona Lämpökeskus Kaikki tontit Rakennusoikeuden hinta 425 /kem2 425 /kem2 Myytävää rakennusoikeutta yhteensä kem kem2 = Rakennusoikeuden markkinahinta Autotallien korvaaminen Rasitepaikkojen uudelleenjärjestäminen = Tulo ennen kunnan perimiä korvauksia Kehittämiskorvaus Kaavoituskustannukset = Nettotuotto taloyhtiöille Nettotuotto taloyhtiöille: Lämpökeskus: 22 /h-m2 Kaikki tontit: 56 /h-m2 Vertaa: Kokonaiskustannus ilman avustuksia: 901 /h-m2 Avustukset: 64 /h-m2 Nettotuotto kattaa korjauksista : Lämpökeskus: 2,5 % Kaikki tontit: 6,2 %

46 Rahoitusvaihtoehtoja on useita Perinteisten pankkilainojen rinnalle tullut jo uusia instrumentteja, mm.: Käänteinen laina Asukas myy asuntonsa pankille ja jää siihen itse vuokralle Tonttikonsepti Taloyhtiö myy tonttinsa pankille ja jää vuokralle Osakkaat voivat halutessaan lunastaa oman osuutensa Kevyen pääomavastikkeen laina Lainapääoma maksetaan pois vasta asunnon omistuksen vaihtuessa

47 Hypoteekkiyhdistyksen tonttikonsepti Tonttikonseptissa taloyhtiö myy ja takaisinvuokraa tonttinsa tai osan siitä Ostaja maksaa 4 %:n varainsiirtoveron Hypo myy tontin takaisin taloyhtiölle samaan hintaan korotettuna (elinkustannus)indeksillä Tontin myyntihinta voidaan siis valita joustavasti Kaikkien osakkaiden ei tarvitse myydä omaa tonttiosuuttaan Jokainen osakas voi lunastaa oman osuutensa pois milloin vain Hypo perii vuosittaista maanvuokraa, joka on laskettu tässä esimerkissä 5 %:n korolla

48 Tonttikonsepti, laskelmat Tonttikonsepti Rakennusoikeuden hinta 425 /kem2 Myytävää rakennusoikeutta kem2 Hinta (=) Nettotuotto taloyhtiöille Vuosittainen maanvuokra (5 % korolla) Vuokran vastikevaikutus 2,2 /kk/h-m2 Verrattavissa 5 %:n korolla olevaan lyhennysvapaaseen lainaan Käytännössä erittäin hankala toteuttaa peruskorjauksien yhteydessä uudistuotannossa realistinen (ja myös käytetty) vaihtoehto

49 Vaikutus rahoitusvastikkeeseen ( /h-m2/kk) 8,5 8,2 7,9 Ei investointeja Myydään yksi tontti Myydään kaikki tontit 5,4 4,9 4,8 4,6 4,0 Tonttikonsepti 2,2 laina-aika 10v korko 3,7 % laina-aika 25v korko 5,0 % Tontinvuokra lainaajan jälkeen, 5 % korkokannalla

50 Organisoituminen, miten prosessi etenee?

51 Aluekehittämisen osapuolet Alueen yritykset Kansalaisjärjestöt ja organisaatiot Alueen palveluiden käyttäjät Alueen nykyiset asukkaat Kiinteistönomistajat Alueen tulevat asukkaat Siltamäen kehittämisen organisaattorit Kaupungin toimialat Rahoittajat Kaupungin luottamuselimet Suunnittelu- ja toteutusvaiheen palvelutarjoajat Valtion toimialat ja luottamuselimet Ylikunnalliset toimialat ja luottamuselimet

52 Malli

53 1. Alueen toimijoiden tunnistaminen 1-3 kk 2. Sopimus alueen kehittämisohjelmasta 6-12 kk 3. Lisärakentamisen periaatteet 1-3 kk 4. Kehittämisprojektin organisointi 2-4 kk 5. Kuntoarviot ja -tutkimukset 2-6 kk 6. Suunnittelu Vaiheet kk 7. Toteuttaminen 8. Ylläpito 6-12 kk kk

54 Kenellä suurin intressi alueen kehittämiselle? Löytyykö aloitteen tekijää? Alueen sidosryhmäkartan luominen 1. Alueen toimijoiden tunnistaminen Keskustelutilaisuus alueen keskeisten toimijoiden kesken kehittämisen aloittamiseksi Keskeiset toimijat sopivat keskenään yhteiset pelisäännöt Miten asukkaat otetaan mukaan, miten viestitään? 2. Sopimus alueen kehittämisohjelmasta Aluekoordinaattorin valinta Sovitaan projektin johtamisen linjauksista ja kilpailutusperiaatteista Alueen kehittämisen karkea aikataulu 5-10 vuotta

55 Alueellinen ryhmäkorjaus Ryhmäremontti tarkoittaa, että useammat taloyhtiöt toteuttavat korjaustarpeensa yhtä aikaa. Yhteistoiminta voi kohdistua kuntoarvioihin kuntotutkimukseen suunnitteluun projektinjohtamiseen ja toteutukseen

56 Ryhmäremontin hyödyt ja riskit Ryhmässä toimiminen alentaa töihin ryhtymisen kynnystä yksittäisissä asuntoosakeyhtiöissä. Alentaa toteutuskustannuksia, koska hankkeen koko kasvaa volyymihankinnat, oppiminen Vähentää taloyhtiöille aiheutuvaa häiriötä lyhentämällä läpivientiaikaa - myös koko alueella! Sopii erittäin hyvin pitkäjänteiseen korjaustapaan, jonka perustan muodostaa kuntoarvion pohjalta laadittu kunnossapitosuunnitelma. Myös isot toimijat kiinnostuvat hankkeesta Päätöksentekomekanismi on työläs Kustannusten oikeudenmukainen kohdentaminen Suunnittelun laiminlyönti (kaikkia ketjutettavia hankkeita ei voi toteuttaa samalla tavalla) Resurssipula saattaa lisätä hankkeen kustannuksia Liian kireä rakentamisaikataulu nostaa kustannuksia Suuret vaatimukset työmaan organisoimisessa Liian löysä aikataulu on epäedullinen sekä urakoitsijalle että rakennuttajalle

57 Kaavoitus ja suunnittelu, missä aikataulussa, miten päätetään? Kuka vastaa asuntojen myynnistä? 3. Lisärakentamisen periaatteet Taloudelliset raamit, miten tulot jaetaan, miten pysäköintikustannukset jaetaan? Kuka päättää, ketkä kuuluvat johtoryhmään? Kuka toimii projektinjohtajana? 4. Kehittämisprojektin organisointi Aikataulutus taloittain korjauksille ja täydennysrakentamiselle Mallitalojen hyödyt ja kustannukset jaetaan kaikkien kesken 5. Kuntoarviot ja -tutkimukset Vanhat dokumentit inventoidaan ja digitoidaan

58 Alueen kokonaissuunnittelu, miten vaiheistetaan? Korjauskohteiden tarkempi suunnittelu 6. Hankitaan suunnittelu Energiatalous ja säännökset Korjausten kilpailutus ja toteutus Asukkaiden muutokset ja omat korjaukset 7. Hankitaan korjaus- ja täydennysrakentaja(t) Sijaisasuminen Viestintä Uudisrakentamisen kilpailutus ja toteutus Yhteydenpito toimijoiden ja isännöitsijän kesken 8. Ylläpito Miten aluetta kehitetään jatkossa?

59 1. Alueen toimijoiden tunnistaminen 1-3 kk 2. Sopimus alueen kehittämisohjelmasta 6-12 kk 3. Lisärakentamisen periaatteet 1-3 kk 4. Kehittämisprojektin organisointi 2-4 kk 5. Kuntoarviot ja -tutkimukset 2-6 kk 6. Suunnittelu Vaiheet kk 7. Toteuttaminen 8. Ylläpito 6-12 kk kk