Tuomas Majuri DIREKTIIVIEHDOTUS ASUNTO-OMAISUUTTA KOSKEVISTA LUOTTOSOPIMUK- SISTA

Transkriptio

1 LAUSUNTO 1 (5) Oikeusministeriö Kuulemistilaisuus EU/2011/0905 DIREKTIIVIEHDOTUS ASUNTO-OMAISUUTTA KOSKEVISTA LUOTTOSOPIMUK- SISTA Oikeusministeriö on pyytänyt Finanssialan Keskusliitolta (FK) lausuntoa Euroopan komission antamasta direktiiviehdotuksesta asunto-omaisuutta koskevista luottosopimuksista KOM(2011) 142 lopullinen. Lausuntonaan FK esittää kunnioittavasti seuraavan. 1.1 Sisämarkkinoiden esteiden purkaminen kannettavaa kuluttajansuojan tason harmonisoinnissa oltava realistinen FK kannattaa yleisellä tasolla EU:n asuntoluottomarkkinoiden integraatiota ja sisämarkkinoiden esteiden poistamista. Toisaalta on huomattava, että EU27 -alueen asuntoluottomarkkinoihin liittyy huomattavassa määrin kansallisia erityispiirteitä. Asuntoluottotoiminta edellyttää luotonantajalta hyvää paikallistuntemusta ja toiminta on komission tekemien taustaselvitysten mukaan pitkälti tarjontavetoista. Toiminnan luonteesta johtuen luotonantajan on sijoittauduttava muodossa tai toisessa siihen kohdemaahan, jossa asuntoluottoja kuluttajalle aiotaan tarjota. Siten on epätodennäköistä, että rajat ylittävä tarjonta lisääntyisi merkittävässä määrin kuluttajansuojasäännöksiä yhdenmukaistamalla. Uuden sääntelyn pääpainon tulisikin olla toimissa, joilla parannetaan sisämarkkinoiden toimintaedellytyksiä esimerkiksi avaamalla pääsy kansallisiin luottotieto- ja kiinteistörekistereihin. Kuluttajansuojasäännösten osalta FK kannattaa yleisiä korkean tason periaatteita. Tiettyjen tarkasti kohdennettujen osa-alueiden, kuten todellisen vuosikoron laskennan ja sopimusta edeltävän tiedonantovelvollisuuden osalta EU-tason kohdennettua täysharmonisaatiota voidaan pitää tavoiteltavana. Muilta osin direktiivin tulisi perustua vähimmäisharmonisaatioon. 1.2 Uudet säännökset tulisi linjata tarkasti kulutusluottodirektiivin kanssa Kulutusluottodirektiivi 2008/48/EU on juuri saatettu Suomessa voimaan. Suurin osa EU-valtioista on ulottanut tämän direktiivin keskeiset säännökset ja periaatteet koskemaan myös asuntoluottoja. Siten asuntoluottodirektiivissä tulisi omaksua soveltuvin osin mahdollisimman yhdenmukaiset sanamuodot ja rakenteet. Jos direktiivien sanamuodot ja sääntelyratkaisut yksityiskohdissaan poikkeaisivat merkittävästi toisistaan,

2 LAUSUNTO 2 (5) kuluttajaluottojen sääntelyjärjestelmästä muodostuisi kansallisella tasolla yksityiskohtainen ja vaikeasti hallittava kokonaisuus. Tätä ei voida pitää myöskään pankin asiakkaan näkökulmasta toivottavana. 1.3 Direktiivissä keskityttävä kuluttajansuojakysymyksiin epäjohdonmukaisuuksia Basel III puitteiden kanssa vältettävä Komissio antaa lähiaikoina pankkien vakavaraisuussäännöksiä uudistavan CRD IV - ehdotuksen, jolla Baselin pankkivalvontakomitean uudet vakavaraisuuspuitteet (Basel III) saatetaan EU-tasolla voimaan. Basel III:ssa ja pitkälle jo nykyisissä Basel II säännöksissä on yksityiskohtaiset säännökset mm. asuntoluottojen vakuuksien arviointi- ja seurantavaatimuksista, dokumentoinnista ja luotonmyöntöprosessista. Säännösten tehtävänä on varmistaa, että pankeilla on riittävät ja tehokkaat toiminnot riskien hallitsemiseksi. Tavoitteena on myös estää luotonannossa sellaisten luottoriskien ottaminen, jotka vaarantavat toiminnan kannattavuuden tai vakavaraisuuden. 1.4 Komissiolle delegoidun lainsäädäntövallan tulee olla tarkkarajaista Kulutusluottosääntelyn alalla EU:ssa ei aikaisemmin ole ollut laajamittaisesti käytössä Lamfalussy -prosessin mukaisia komissiolle osoitettuja valtuuksia antaa tarkentavaa teknistä tason II -sääntelyä. Komission ehdotuksen mukaan asuntoluottodirektiivissä on useita artikloja, jossa komissiolle annettaisiin avoin valtuutus antaa tarkentavaa sääntelyä. Valtuutukset olisivat ongelmallisia erityisesti siksi, että niiden johdosta kansallisella tasolla kulutus- ja asuntoluottosääntely eriytyisivät perusteetta toisistaan yksityiskohtien osalta. FK vastustaa laajamittaista lainsäädäntövallan delegoimista komissiolle tässä direktiivissä. Vaikka menettely on tavanomainen useissa muissa rahoitusmarkkinoita koskevissa Lamfalussy -prosessin mukaisissa direktiiveissä, tulisi asuntoluottodirektiivissä omaksua kulutusluottodirektiivin mukainen systematiikka. Lamfalussy -prosessin laajamittaisempi käyttö on perusteltua niissä rahoitusmarkkinakysymyksissä, joissa toimintaympäristön muutostahti on nopea. Asuntoluottotoiminnan pitkäjänteisestä luonteesta johtuen myös kuluttajansuojasääntelyn tarkistamiseen on harvemmin tarvetta. Lisäksi asuntoluotonantoon ja -ottoon liittyy runsaasti kansallisia erityispiirteitä, joista tulee jatkossakin päättää subsidiariteettiperiaatteen mukaisesti kansallisella tasolla.

3 LAUSUNTO 3 (5) 1.5 Sähköisen kiinteistönvaihdannan edistäminen FK kannattaa käynnissä olevaa sähköisen kiinteistönvaihdannan ja panttauksen kehityshanketta, jossa tavoitteena on mahdollistaa kiinteistökaupan tekeminen niin sanottuna aitona etäkauppana. Direktiivissä omaksuttavien sääntelyratkaisujen tulisi olla siinä määrin joustavia, etteivät ne rajoita etäkaupan tekomahdollisuuksia. Tämä on linjassa myös komission tietoyhteiskuntatavoitteiden ja esimerkiksi eurooppalaista kiinteistörekisteriportaalia koskevan EULIS -hankkeen kanssa. 2. Yksityiskohtaiset kommentit 2.1 Luototusaste (resitaali 24) Yllä esitetyn mukaisesti Basel III ja CRD IV luovat kattavat puitteet pankkien vakavaraisuuden sääntelylle ja riskien hallinnalle. Siten viittaukset luototusasteeseen (loanto-value) pitäisi poistaa direktiivistä. 2.2 Asuntoluoton määritelmä (artikla 2) Direktiivin soveltamisalan piiriin tulisivat kaikki ne luotot, joiden vakuutena olisi kiinnitys asumiskäytössä olevaan kiinteistöön (tai vastaava vakuus) tai jonka tarkoituksena on asuinkiinteistön (tai vastaavan) hankkiminen tai korjaaminen. Nykyisessä kuluttajansuojalaissa on lähdetty siitä, että asuntoluotto on asuinkäytössä olevan kohteen (koskee myös vapaa-ajan asuntoa ja sijoitusasuntoa) hankkimista tai peruskorjausta varten ja kohde annetaan vakuudeksi. Direktiivin soveltamisala olisi laajempi ja koskisi myös sellaisia puhtaasti kulutukseen otettuja luottoja, joiden vakuudeksi kuitenkin tulisi asuinkäytössä oleva omaisuus. Asuntoluottoja koskeva sääntely laajenisi Suomessa siten huomattavasti nykyisestä. 2.3 Pätevyyttä koskevat vähimmäisvaatimukset (artikla 6) Artiklan 4 kohdan mukaan komissiolle annettaisiin valta antaa täytäntöönpanosäännöksiä siitä, mitkä ovat asianmukaista tietämystä ja pätevyyttä koskevat tarvittavat vaatimukset. FK:n näkemyksen mukaan kysymyksestä olisi hyvin vaikea laatia EUtason sääntöjä. Jäsenvaltioiden asuntoluottomarkkinoihin liittyy merkittävä määrä kansallisia erityispiirteitä, jotka edellyttävät maakohtaista erityisasiantuntemusta. Siten asia olisi jätettävä subsidiariteetin piiriin ja mahdollisten kansallisten säännösten varaan. Komission valtuutus tulisi siten poistaa direktiivistä. 2.4 Sopimusta edeltävä tiedonantovelvollisuus (Artikla 9) Artiklan 2 kohdan toisen alakohdan mukaan jäsenvaltioiden on varmistettava, että luottosopimusta ei saa tehdä ennen kuin kuluttajalla on ollut riittävä aika verrata luottotarjouksia. On tavallista, että asuntoluottoa otettaessa tarjouksia pyydetään useilta

4 LAUSUNTO 4 (5) luotonantajilta. Direktiivin sanamuodosta johtuen kuluttajalle syntyisi eräänlainen pakko pyytää kilpailevia tarjouksia, eikä sopimusta voitaisi tehdä ennen tätä prosessia. Malli ei edistä kuluttajan etua kaikissa tapauksissa. Joissakin tapauksissa kuluttajan intresseissä saattaa olla nopeahko päätöksenteko jo ennestään tutun luotonantajapankin kanssa. Siten sanamuoto tulisi linjata yleisemmäksi ja vastaamaan kulutusluottodirektiivin 5 artiklan 1 kohtaa. 2.5 Riittävät selvitykset (artikla 11) Säännös riittävistä selvityksistä tarkoittaisi käytännössä asiakkaiden luokittelemista sen mukaan, kuinka kokeneita lainan ottajia asiakkaat ovat. Jos tällä tarkoitetaan asiakkaan kanssa ehtojen, ennakkotietojen ja muiden vastaavien seikkojen suullista henkilökohtaista läpikäyntiä (käytetty sanaa "explanations"), niin tämä saattaisi käytännössä estää sen, että luottoprosessi vietäisiin kokonaan verkkoon. Tätä ei voida pitää kannatettava ottaen huomioon kansallisella tasolla aloitetut hankkeet sähköisen kiinteistönvaihdannan ja panttauksen edistämiseksi. 2.6 Luottokelpoisuuden arviointi (artikla 14) Direktiiviehdotuksen säännös on liian yksityiskohtainen ja johtaa luottolaitosten osalta mahdollisiin ristiriitoihin ja päällekkäisyyksiin luottolaitosdirektiivin 2006/48/EU ja myöhemmin annettavan CRD IV direktiivin kanssa. Esimerkiksi Suomessa on voimassa tarkat luottolaitosdirektiiviin ja lakiin luottolaitostoiminnasta 121/2007 perustuvat määräykset ja ohjeet luottoriskien hallinnasta (Finanssivalvonnan Standardi 4.4a). Ehdotuksen mukaan luotonantajalle ei enää annettaisi vapautta tehdä luottopäätöstä, jos maksukyky ei tietyllä yksittäisellä hetkellä ole riittävä. Tällainen säännös voisi johtaa kohtuuttomiin tilanteisiin esimerkiksi silloin, jos asiakas hakee luottoa välttämättömiin korjaustoimenpiteisiin tai keskeneräisen uudisrakennuksen loppuun saattamiseksi myyntiä varten ja asunto on jo pankilla aiempien luottojen vakuutena. Näissä tilanteissa vakuuden arvon säilyttämiseksi luoton myöntäminen saattaa olla heikosta maksukyvystä huolimatta perusteltua. Artiklan 14(2) e) ja f) mukaan sellaisissa tapauksissa, joissa negatiivinen luottopäätös perustuu automatisoituun prosessiin (credit scoring), luotonantajalla olisi velvoite selostaa prosessin logiikka asiakkaalle ja vastaavasti asiakkaalla olisi oikeus pyytää manuaalista käsittelyä. Tietokoneavusteinen luottoharkinta on laajasti käytössä kaikissa kehittyneissä maissa ja valvontaviranomaiset ovat tukeneet sen käyttöä ja osallistuvat tällaisten järjestelmien tarkastamiseen. Esimerkiksi Maailmanpankki on suositellut tämän järjestelmän laajaa käyttöönottoa myös kehittyvillä markkinoilla, jotta luottopäätöksistä saataisiin mahdollisimman objektiivisia. Velvoite manuaaliseen tarkistamiseen johtaisi merkittävään hallinnollisen taakan lisääntyminen ja olisi käytännössä koko direktiivin tavoitteiden vastainen. Kohta tulisi muuttaa vastaamaan kulutusluot-

5 LAUSUNTO 5 (5) todirektiivin 9(2) artiklaa, jossa säädetään velvoitteesta ilmoittaa asiakkaalle, jos kielteinen luottopäätös perustuu luottotietorekisteristä saatuihin tietoihin. Päällekkäisyyksien ja epäjohdonmukaisuuksien välttämiseksi artiklan sanamuoto tulisi muutoinkin muuttaa yleisemmäksi ja linjata kulutusluottodirektiivin 8 artiklaa paremmin vastaavaksi. 2.7 Siirtymäaika kansallisen implementoinnin jälkeen Direktiivin voimaansaattamisesta kansallisella tasolla saattaa johtua suuria muutospaineita esimerkiksi IT-järjestelmien, dokumentaation ja henkilökunnan koulutuksen suhteen. Siten direktiivissä tulisi omaksua vuoden siirtymäaika, joka alkaa direktiivin kansallisesta voimaansaattamisesta. FINANSSIALAN KESKUSLIITTO Helena Laine Johtaja