POHJOIS-SUOMEN KIINTEISTÖYHDISTYS RY Hallituksen esitys

Transkriptio

1 POHJOIS-SUOMEN KIINTEISTÖYHDISTYS RY Hallituksen esitys STRATEGIA Yleistä Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys on taloyhtiöiden oma järjestö ja luotettava yhteistyökumppani. Yhdistyksestä käytetään myös nimeä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi. Tämä strategia on ohjeellinen linjaus Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistyksen toimintaperiaatteista, jotta yhdistyksen toiminta olisi suunnitelmallista, päämäärähakuista, luovaa ja tosiasioihin perustuvaa. Strategialla varmistetaan yhdistyksen menestys ja toiminta jäsenkunnan ja koko kiinteistöalan parhaaksi. Yhdistyksen perusjäseniä ovat asunto-osakeyhtiöt ja kiinteistöosakeyhtiöt. Jäsenistä noin 95 % on asunto-osakeyhtiöitä, joiden pääasiallisena tarkoituksena on tyydyttää osakkaiden asumistarve. Edellisestä johtuen talossa asuvan osakkeenomistajan etu on yhdistyksen toimintaa keskeisimmin ohjaava on myös muiden osakasryhmien kuten sijoittajaosakkaiden etu pidemmällä aikavälillä. Jäsenyhtiöitä yhdistykseen päin edustavat asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenet, isännöitsijät ja kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajat, joille yhdistyksen palvelut pääasiassa suunnataan. Jäsenten etuja yhdistys ajaa parhaiten yhteistyössä alan toimijoiden ja muiden sidosryhmien kanssa. SWOT- analyysi YHDISTYKSEN VAHVUUDET Alan uusin tieto käytettävissä Toimijoilla (tj. + hallitus) vahva käytännön tuntemus jäsenistön asioista Hyvä tiedotus jäsenten suuntaan tunnustettu koulutuksen järjestäjä alalla Hyvät neuvontapalvelut jäsenyyden myötä tuleva Suomen Kiinteistölehti on luettu ja yleensä alan toimijoiden välinen keskustelufoorumi YHDISTYKSEN HEIKKOUDET Ei kata vielä koko toimialuetta, yhdistys ei vielä ole tarpeeksi suuri Taloudelliset edellytykset sidoksissa jäsenmäärään, resurssit rajalliset Yhdistys liian vähän esillä tiedotusvälineissä ja julkisuudessa YHDISTYKSEN MAHDOLLISUUDET Oulun seutu on kasvava ja kehittyvä, Toimialueen suuri jäsenpotentiaali edustavuuden ja resurssien lisääntyminen Toimiala muutosvaiheessa, alalle tulee jatkuvasti uusia lakeja ja velvoitteita, josta halutaan tietoa ja koulutusta Osakkaat ymmärtävät kiinteistön kunnon merkityksen oman asunnon arvoon Osakkaiden vaatimukset kasvavat YHDISTYKSEN UHAT Osakkaat edellyttävät yhdistyksen jäsenyyttä Asiantuntijakirjoitukset ja haastattelut mediassa Kuppikuntiin jakautuminen, valtataistelu Isännöinti ammattilaisten välinpitämätön suhtautuminen, Jäsenistön kouluttaminen nähdään joissakin isännöintipiireissä uhkana Isännöitsijöiden vastaisku Urautuminen, henkilöstöriskit Jokin ulkopuolinen organisaatio (puheenjohtaja/hallitus -yhdistys) tulee kilpailijaksi Kiinteistöliiton halu syrjäyttää ja ohittaa yhdistykset Näivettyminen (ei uusiutumiskykyä) 1/8

2 Toimintaympäristö ja sen muutokset Muutostrendejä: Rakennuskanta ikääntyy ja rakentamisen painopiste on siirtymässä uudisrakentamisesta rakennusten ylläpitoon sekä täydennys- ja korjausrakentamiseen. Kiinteistön arvon säilyttämiseen kiinnitetään enemmän huomiota. Osakkaat ymmärtävät enenevissä määrin suunnitelmallisen kiinteistönpidon merkityksen kiinteistönpidossa ja siitä saatavan hyödyn. Monet rakennukset elinkaarensa päässä, korjausvelka suuri, vahinkoriskit lisääntyvät. Käyttäjät ja heidän tarpeensa muuttuvat, väestö ikääntyy. Jotta vanhukset pystyisivät asumaan pidempään itsenäisesti, on asumisen turvallisuutta, esteettömyyttä ja laatua ryhdyttävä parantamaan ottamalla se jo etukäteen huomioon esimerkiksi strategiassa ja kunnossapitotarveselvityksissä. Lisäpalvelujen tarve lisääntyy. Kulttuurieroista (esimerkiksi maahanmuuttajat) johtuvat ongelmat. Osakehuoneiston merkitys varallisuusmuotona (yksityiset ja ammattisijoittajat) kasvaa. Valtiovaltiovalta asettaa taloyhtiöille uusia vaatimuksia, erityisesti energia-asioissa. Käyttöön otetaan uusia energiamuotoja. Ilmastonmuutos näkyy muun muassa uusissa rakentamismääräyksissä, jotka koskevat myös korjausrakentamista. Edunvalvonnan merkitys kasvaa. Kiinnostus hallitustyöskentelyn saattaa vähentyä. Vapaa-ajan merkitys kasvaa ja hallitustyöskentely koetaan vaativaksi ja vastuulliseksi tehtäväksi. Yhtiöiden asioiden hoito uhkaa jäädä isännöitsijöiden tehtäväksi Isännöinti ammattilaistuu ja keskittyy suurempiin yrityksiin. Sosiaalisen isännöinnin tarve lisääntyy. Kiinteistöt ja rakennukset kiristyvän verotuksen ja maksujen kohteina. Isännöintiliitto on ottamassa Kiinteistöliitolle ja yhdistykselle kuuluvia tehtäviä. Hyvästä laadusta ollaan valmiita maksamaan, huonoa laatua ei hyväksytä. Yhdistyksen tarkoitus eli missio Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys on entisen Oulun läänin alueen asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden, vuokrataloyhtiöiden ja muiden yhtiömuotoisten kiinteistönomistajien yhteistyö- ja edunvalvontajärjestö. Säännöissä yhdistyksen tarkoitus määritellään seuraavasti: toimia jäsentensä yhdyssiteenä ja valvoa niiden yleisiä ja yhteisiä etuja, edistää oikean tiedon leviämistä kiinteistöjä koskevista asioista ja tiedottaa kiinteistöjä koskevista kysymyksistä kuten laeista, asetuksista ja kunnallisista määräyksistä toimintaalueellaan, herättää ja ylläpitää jäsenissään kiinnostusta kiinteistökysymyksiin sekä kehittää niiden piirissä kiinteistöalan ammattitaitoa, toimia kiinteistöalan yhteisten pyrkimysten ja päämäärien hyväksi jäsenten edun mukaisella tavalla. 2/8

3 Yhdistyksen tulevaisuuden kuva eli visio 2018 Yhdistyksen tavoitteena on olla vuonna 2018 alueellansa kiinteistöalan keskeinen ja arvostettu vaikuttaja. Yhdistyksen imago taloyhtiöiden edunvalvojana, kouluttajana, kiinteistöalan asiantuntijana ja tietopankkina on vahva. Yhdistyksen talous on kunnossa ja tuotot riittävät kattamaan kehittyneet jäsenpalvelut ja muut toiminnasta aiheutuvat menot. Pohjois-Suomen Talokeskus Oy menestyy ja sen osingot tukevat yhdistyksen taloutta. Yhdistyksen tarjoamat jäsenpalvelut ovat kehittyneet ja palveluihin ja muuhun toimintaan ollaan tyytyväisiä. Jäsenmäärä vuonna 2018 on 1500 jäsentä Yhdistys on tunnettu ja arvostettu Jäsenkunta on aktiivista Yhdistyksellä on toimintaa alueen suurimmilla paikkakunnilla Vuonna 2018 yhdistyksen järjestämiin tilaisuuksiin osallistuu henkilöä Etäkoulutukset ovat yhdistyksen käytössä, koulutusta suunnataan jäsentalojen johdon lisäksi osakkeenomistajille Viestinnässä, koulutuksessa ja markkinoinnissa yhdistys käyttää monipuolisesti ja tehokkaasti hyväksi uusia teknisiä välineitä Henkilöstö on motivoitunutta ja osaavaa Suhteet sidosryhmiin ovat tiiviit ja hyvät Yhdistyksen johtopaikat ovat haluttuja. Hallituksen ja valiokuntien jäsenet ovat aktiivisia. Vastakkaisasettelua ei ole ja henkilöt toimivat yksimielisesti yhdistyksen tavoitteiden ja päämäärien hyväksi Edunvalvonnassa yhdistys seuraa kiinteistöalalla tapahtuvaa kehitystä ja osallistuu aktiivisesti julkisuudessa alaa koskeviin keskusteluihin Päättäjiin pidetään tiiviisti yhteyttä Jäsenistö osallistuu aktiivisesti yhdistyksen toimintaan. He ovat myös mukana hoitamassa yhdistyksen edunvalvontatehtävää esimerkiksi kaavoituksessa ja muissa kiinteistöalaa koskevissa suunnittelu- ja kehitysasioissa. Yhteistyö naapuriyhdistysten kanssa on tiivistä. Yhdistyksillä on yhteistä toimintaa, jolla jäsenpalveluja voidaan kehittää ja samalla pitää huolta kustannustasosta. Painopistealueet Yhdistyksen keskeisiä tehtäviä on tehostaa yhtiöiden hallintoa ja edistää yhtiöiden suunnitelmallista kiinteistönpitoa, jolla turvataan kiinteistön ja rakennuksen arvon säilyminen sekä asukkaiden asumistarpeen tyydyttäminen myös muuttuneessa tilanteessa kuten esimerkiksi asukkaiden ikääntyessä. Onnistuminen edellyttää, että asunto-osakeyhtiöiden asiat saadaan kiinnostaviksi ja osakkaat ja asukkaat aktiivisesti osallistumaan oman talonsa eri toimintoihin. Strategia eli miten tulevaisuuden kuva saavutetaan. Tavoitteena on, että yhdistys on tuttu ja arvostettu toimija, jolla on riittävät resurssit ja palveluvalikoima toteuttaa tarkoitustaan. 3/8

4 Jäsenpalvelut Yhdistys pitää jäsenistön edustajat ajan tasalla heitä koskettavissa asioissa, sekä aktivoi, ohjaa, opastaa ja valmentaa heitä myös tuleviin muutoksiin. Yhdistyksen toiminnassa jäsenpalvelut ovat avainasemassa. Koska toimintaympäristö ja samalla palvelujen tarve muuttuvat, kehitetään nykyisiä palveluja entistä paremmin vastaamaan jäsenistön tarpeita. Palveluja kehitetään ottamalla huomioon yhtiöiden ja asukkaiden uudet tarpeet kuten esimerkiksi esteettömän asumisen edistäminen. Palvelujen tarvetta kartoitetaan kuuntelemalla, kyselyillä ja haastatteluilla. Palveluihin oikeutettuja ovat lähinnä jäsentalojen hallituksen jäsenet, isännöitsijät, tilintarkastajat ja toiminnantarkastajat. Uusia palvelumuotoja kehitetään siten, että myös tavalliset osakkaat saataisiin hyötymään yhdistyksen jäsenyydestä. Osakkaille tarkoitettu palvelu tapahtuu uutta tietotekniikkaa hyväksikäyttäen, jolloin se rasittaa mahdollisemman vähän muuta toimintaa. Palvelujen ulottaminen osakkaisiin asti valmentaa taloyhtiöiden tulevia hallituksen jäseniä tehtäväänsä sekä edesauttaa uusien jäsenten saannissa. Talous ja jäsenmäärän lisääminen Yhdistys saa pääosan tuloistaan jäsenmaksutuotoista. Tämän vuoksi yhdistyksen toiminnan ja palvelujen kehittäminen on voimakkaasti sidoksissa jäsenmäärän kehittymiseen. Tässä onnistuminen edellyttää hyvää palvelua ja tehokasta toimintaa jäsenkunnan parhaaksi. Tavoitteena on saada vuosittain uutta jäsentä. Jäsenhankinnassa markkinointiponnistuksia suunnataan sekä suoraan taloyhtiöiden hallituksille, että isännöitsijöille. Jäsenhankinnan kannalta merkittävässä asemassa ovat hallitusten lisäksi myös isännöitsijät, joten on tärkeä saada heidät myötämielisiksi jäsenyydelle. Markkinoissa otetaan perinteiden välineiden lisäksi käyttöön sosiaalisen median hyödyntäminen. Markkinointi suoraan hallituksen jäsenille tapahtuu kirjeitse sekä sähköisiä välineitä käyttäen. Tavoitteena on, että yhdistyksen tarjous saadaan taloyhtiön hallituksen käsiteltäväksi. Tarjous lähetetään tiedoksi myös isännöitsijälle, joka pyritään saamaan ennen hallituksen kokousta myötämieliseksi jäsenyyteen. Yhdistys järjestää taloyhtiöiden edustajille myös avoimia tilaisuuksia, joissa jäsenyyttä tarjotaan. Julkisuutta ja mediaa käytetään markkinoinnissa hyväksi. Pyritään siihen, että sekä hallituksen jäsenet että tavalliset osakkaat kokevat jäsenyyden vakuutuksen kaltaisena turvana. Uusille jäsenille tarjotaan 1. vuosi maksutta. Medianäkyvyyttä lisätään. Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Tavoitteena on, että yhdistys on tulevaisuudessa edelleen Talokeskuksen suurin omistaja. Yhteistyö Talokeskuksen kanssa on molemminpuolista. Yhdistys tukee sen toimintaa esimerkiksi järjestämällä yhteisiä koulutuksia ja auttaa sen markkinoinnissa. Yhdistys voi ostaa Talokeskukselta esimerkiksi jäsenistölle tarkoitettuja neuvonta- ja koulutuspalveluja. 4/8

5 Sijoitustoiminta Mahdolliset ylijäämät sijoitetaan tuottavasti esimerkiksi asuntoihin. Asunto Oy Kirkkokadun asuntokauppoja seurataan tarkasti ja käytetään hyväksi lunastusmahdollisuudet. Riskiä sisältävään sijoitustoimintaan yhdistys ei lähde mukaan. Jäsenlehti Lehti on tarkoitettu vain yhdistyksen jäsenille. Kaikki jäsentalojen hallituksen jäsenet ja isännöitsijä ovat oikeutettuja saamaan lehden. Jäsenlehden mainokset myy edelleen Talokeskus, joka tilittää mainostuloistaan sovitun osan yhdistykselle. Mainosten myynti tapahtuu sopimuskumppanin kautta. Neuvontapalvelut Kiinteistöyhdistys palvelee jäsenkiinteistöjä kaikissa kiinteistön omistukseen ja jokapäiväiseen kiinteistönpitoon liittyvissä asioissa. Neuvonnassa keskeinen periaate on puolueettomuus. Neuvonnassa hyödynnetään myös yhteistyökumppanien asiantuntijuutta. Vaikeimmissa juridisissa ja taloudellisissa ongelmissa jäseniä neuvovat Kiinteistöliiton asiantuntijat sekä yhdistyksen omat yhteistyökumppanit. Jäsentalojen edustajille ja osakkaille kehitetään uuteen tietotekniikkaan perustuvia palveluja. Koulutus Kiinteistöyhdistys tarjoaa jäsenistölleen monipuolista koulutusta eri aiheista, joita kartoitetaan esimerkiksi kyselyillä. Koulutuksessa hyödynnetään Kiinteistöliiton ja yhdistyksen omien yhteistyötahojen asiantuntijoita. Koulutusta suunnataan pääasiassa vain jäsentalojen edustajille Tilaisuudet ovat pääsääntöisesti maksuttomia, eli ne kustannetaan jäsenmaksuissa Koulutusta järjestetään hallituksen jäsenille, toiminnantarkastajille ja isännöitsijöille Lisätään yhdistyksen omissa tiloissa pienryhmäkoulutusta Hyödynnetään etä- ja verkkokoulutusmahdollisuuksia Isännöitsijöille suuntautuvassa koulutuksessa toimitaan yhteistyössä paikallisen isännöitsijäyhdistyksen kanssa. Varsinaisen koulutuksen lisäksi järjestetään jäsenistölle erilaisia vapaamuotoisia keskustelutilaisuuksia kuten esimerkiksi puheenjohtajatapaamisia. Viestintä Yhdistyksellä on sekä sisäistä että ulkoista viestintää. Sisäisessä viestinnässä kehitetään erityisesti sähköistä viestintää, jota suunnataan myös jäsentalojen osakkaille. Viestinnässä kerrotaan alalla tapahtuvista muutoksista ja hyvistä toimintatavoista sekä yhdistyksen toiminnasta. Sisäinen viestintä tapahtuu pääasiassa oman jäsenlehden, sähköpostin, internetin ja Suomen Kiinteistölehden välityksellä 5/8

6 Ulkoinen viestintä ja median hyväksikäyttö Yhdistyksellä on selkeä tarve parantaa ja tehostaa ulkoista viestintää. Yhdistys käyttää rohkeasti hyväksi tiedotusvälineitä, joilla tavoitellaan laajempaa osakkeenomistajajoukkoa. Tämä tapahtuu esimerkiksi haastattelujen, yleisökirjoitusten ja tiedotusvälineille suunnattujen tiedotteiden avulla sekä avustamalla tiedotusvälineitä ja muita media-alan toimijoita. Edunvalvonta Yhdistys toimii jäsenkunnan yleisten ja yhteisten etujen valvojana toimien kiinteistöalan yhteisten pyrkimysten ja päämäärien hyväksi. Edunvalvonnan perusperiaate on yhteistyö, ei repiminen. Tavoitteena on kiinteistöihin kohdistuvien velvoitteiden ja maksurasitteiden pitäminen siedettävinä ja edistää hyvää kiinteistönpitoa. Yhdistys seuraa alalla tapahtuvaa kehitystä ja osallistuu aktiivisesti julkisuudessa käytävään keskusteluun. Pidetään yhteyttä päätöksentekijöihin ja annetaan lausuntoja, sekä tehdään aloitteita ja erilaisia selvityksiä. Koska pelkästään henkilökunnalla ei ole mahdollista hoitaa edunvalvontatehtävää, organisoidaan mukaan asioista kiinnostuneita jäsenkunnan edustajia. Toiminta sidosryhmien kanssa Yhdistys on laajasti verkostoitunut. Toiminnan onnistumisen edellytyksenä on, että yhdistyksellä on jäsentensä tuen lisäksi myös sidosryhmien tuki ja luottamus. Yhdistys ymmärtää, että sidosryhmätyössä onnistutaan vain, jos molemmilla osapuolilla on toisilleen annettavaa ja he ovat sitä valmiita antamaan. Yhdistyksen tärkeimmät sidosryhmät ovat Suomen Kiinteistöliitto, naapurikiinteistöyhdistykset, isännöitsijäyhdistys ja isännöitsijät, kuntien ja kaupunkien päättäjät ja viranomaiset, energiayhtiöt, kiinteistönhoitofirmat ja tiedotusvälineet. Muita sidosryhmiä ovat esimerkiksi tilintarkastajat, jätehuoltoyritykset, urakoitsijat ja pankit. Yhdistyksen merkittävä sidosryhmä on myös kannatusjäsenet. Suomen Kiinteistöliitto Kiinteistöliiton jäsenenä vaikutetaan siihen, että Kiinteistöliitto ja yhdistys toimisivat yhdessä parhaalla mahdollisella tavalla jäsentensä parhaaksi. Päärooli jäsenpalveluissa pitää edelleen olla yhdistyksillä. Koulutuksissa ja muussa toiminnassa käytetään hyväksi liiton tarjoamia palveluja. Yhdistyksen edustajiksi Kiinteistöliiton hallintoelimiin esitetään valittavaksi aktiivisia ja osaavia henkilöitä, jotka ajavat jäsenkunnan ja kiinteistöalan yhteistä etua. Yhdistyksen tavoitteena on, että Kiinteistöliitto sijoittaisi yhden juristin Ouluun. 6/8

7 Yhteistoiminta muiden kiinteistöyhdistysten kanssa Yhteistoimintaa naapuriyhdistysten kanssa kehitetään. Yhdistykset voivat kehittää yhteisiä palveluja esimerkiksi koulutuksessa, tiedottamisessa ja neuvonnassa. Kemin kiinteistöyhdistyksen kanssa yhteistyötä jatketaan ja kehitetään edelleen. Tähän saakka yhteistoiminta on rajoittunut lähinnä vain yhteiseen jäsenlehteen. Yhdistyksellämme on valmiudet tarjota Kemin kiinteistöyhdistykselle jäsenille yhteisten etujen pohjalta kattavampiakin jäsenpalveluja. Kalajokilaakson kiinteistöyhdistyksen lakkauttamisen johdosta ko. alueen jäseniin kiinnitetään erityistä huomiota, jotta jäsenyydet saadaan säilymään ja edistetään jäsenhankintaa. Ydin-Suomen yhdistysten kanssa yhteistoimintaa jatketaan entiseltä pohjalta. Samalla selvitetään mahdollisia uusia yhteistyömahdollisuuksia esimerkiksi koulutuksessa ja viestinnässä. Viranomaiset ja päättäjät Jäsentensä etuja ajaessaan yhdistys tuo päättäjille ajoissa esiin jäsentensä näkökulman. Tärkein väylä on kunnalliset viranhaltijat, koska he toimivat asioiden esittelijöinä. Poliittisiin päättäjiin pyritään pitämään yhteyttä, mutta varotaan leimautumisesta mihinkään tiettyihin puolueisiin tai ryhmittymiin. Yhteistyö isännöitsijäyhdistyksen ja isännöitsijöiden kanssa Hyvä ja ammattitaitoinen isännöinti on taloyhtiöiden hallinnossa yksi perusedellytyksistä, joka kanavoituu yhtiöiden ja sen osakkaiden parhaaksi. Jäsenkunnan etujen mukaista on, että isännöitsijät ovat yhdistyksen palvelujen piirissä ja yhdessä sen kanssa kehittämässä kiinteistöalaa. Yhteydenpidossa isännöitsijöihin ja heidän järjestöönsä, yhdistys tuo esille myös omia näkemyksiään isännöinnin kehittämisessä ja tekee sitä koskevia esityksiä. Yhdistys suuntaa ja kehittää koulutus-, neuvonta- ja tiedotustoimintaa myös isännöitsijöiden suuntaan. Yhteistoimintaa isännöitsijöiden kanssa kehitetään yhteisten intressien pohjalta. Isännöitsijän ja taloyhtiön välisissä eturistiriita- ja konfliktitilanteissa yhdistys puolustaa taloyhtiön intressiä. Media Mediaa käytetään tehokkaasti hyväksi. Sen edustajia informoidaan aktiivisesti alalla tapahtuvista muutoksista, annetaan heille juttuvinkkejä sekä hankitaan heille haastateltavia. Median edustajia informoidaan tiedotteiden lisäksi esimerkiksi tiedotus- ja kahvitilaisuuksissa. Kannatusjäsenet Sääntöjen mukaan yhdistyksellä voi olla kannatusjäseniä. Heillä ei ole oikeutta saada Kiinteistöliiton palveluja, eikä heidän näin ollen tarvitse maksaa jäsenmaksua Kiinteistöliittoon. Kannatusjäseneksi on mahdollista päästä vain alalla menestyvät oman alansa suunnannäyttäjät, jotka tukevat yhdistyksen toimintaa ja linjaa. 7/8

8 Kannatusjäsenillä on oikeus saada logonsa yhdistyksen jäsenlehteen ja kotisivuille. Kannatusjäsenille tarjotaan mahdollisuus esitellä lyhyesti toimintaansa yhdistyksen tilaisuuksissa. Jäsenistöä kiinnostavista aiheista järjestetään kannatusjäsenten kanssa yhteisiä koulutustapahtumia. Yhdistyksen henkilökunta Jäsenpalvelujen tuottamisessa henkilökunnalla on keskeinen tehtävä. Tämän johdosta henkilökunnan osaamisesta, taidoista, oppimisesta, motivaatiosta ja jaksamisesta pidetään huolta. Henkilökuntaa kannustetaan ylläpitämään tietojaan ja taitojaan jatkuvalla oppimisella, osallistumaan aktiivisesti alan koulutukseen, sekä neuvottelukuntien ja verkostojen toimintaan, seuraamaan alan julkaisuja, sekä perehtymään uusiin menetelmiin ja tutkimushankkeisiin. Strategiakauden aikana nykyinen toiminnanjohtaja jää eläkkeelle. Henkilövaihdokseen valmistaudutaan hyvissä ajoin. Yhtiön johto Hallitus Hallituksen kokoonpano on sellainen, että koko jäsenistö on mahdollisemman hyvin edustettuna. Hallituksessa on sekä naisia että miehiä. Koska yhdistyksen jäsenistä melkein 95 % on asunto-osakeyhtiöitä, otetaan se huomioon hallituksen kokoonpanossa. Asunto-osakeyhtiön edustajia saavat olla puheenjohtajat, hallituksen jäsenet ja isännöitsijät. Lisäksi hallituksessa voi olla muita jäsenkuntaa hyödyttäviä asiantuntijoita. Hallituksen työskentelyperiaatteita: Hallituksen jäsenet pyrkivät kaikissa toimissaan olemaan jäsenistön antaman luottamuksen arvoisia ottamalla vastuuta tekemistään päätöksistä ja niiden toteuttamisesta Vastakkaisasettelua ei sallita, eikä hallitus ole paikka, jossa ajetaan yksittäisen jäsenen omia tai jonkin ryhmän etuja Hallituksen ilmapiiri pidetään sellaisena, että jäsenten ja henkilöstön on mahdollista tuoda esiin avoimesti ja rehellisesti näkemyksiään, myös silloin kun ne poikkeavat enemmistön näkemyksistä Hallituksen jäsen toimii mahdollisuuksien mukaan yhdistyksen etujen mukaisesti myös hallituksen ulkopuolella. Valiokunnat Sääntöjen mukaan yhdistyksellä on pakollisena valiokuntana työvaliokunta. Sen tehtävänä on ohjata yhdistyksen toimintaa yhdistyksen kokouksen ja hallituksen päätöksien mukaisesti sekä valmistella asiat hallituksen kokouksiin. Hallitus voi perustaa muitakin valiokuntia. Valiokuntien puheenjohtajina toimivat pääsääntöisesti yhdistyksen hallituksen jäsenet. Valiokuntia perustetaan tarpeen mukaan ja ne ovat määräaikaisia. Valiokuntien toiminnan tulee tukea yhdistyksen päämääriä ja tavoitteita. Valiokunnilla ei ole itsenäistä päätösvaltaa. 8/8